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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近では「キュリオス」を見て、人間のとてつもない肉体と精神の可能性に感激したシルク・ドゥ・ソレイユが、新型コロナの影響で、全世界での公演が中止になり、ついに、破産にまで追い込まれたとのこと。

昨日のブログでは、ブルーノートの再開に喜んだ話を書いたのに、今日は、真逆の話を書かなければならないとは…、うーん、残念。

あれだけのレベルの技を出すためには、かなりの準備が必要で、一度、解散してしまったら、簡単には再開できないでしょうが、それでも、また、見ることができる日を心待ちにします!

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最近、というより、何年間も行けていないのに、毎年、メンバーフィーだけは払い続け、公演するミュージシャン情報を眺めては、ジャズの気分に浸っていた(笑)名古屋BlueNote。

新型コロナウイルス感染拡大防止のために、休業が続いていて、閉館しないか心配していましたが、再開の連絡が!

メンバーズ会員の皆さまには大変なご不便をお掛け致しましたが、先日の愛知県緊急事態宣言解除、およびライブハウスに対する営業自粛要請解除を受けまして、7月3日(金)より、席数を半分に減らして営業を再開させて頂きます。

なお、新型コロナウイルス感染防止対策・座席レイアウト・お客様へのお願い事項等、当店ホームページに記載してございますので、ご覧いただきますようお願い申し上げます。

良かった!いつ行けるか、わからないけど・・・。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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「30年一括借り上げ」と言う甘いセールストークで被害を受けることのないよう、賃貸住宅管理業務適正化法が成立しました。
(その問題だけのための法律ではないですが代表的な例です。念のため。)

これは、30年借り上げるけれど、賃料は新築時の金額を維持することを前提ではなく、社会情勢、近隣相場に応じて、賃料を見直すという条件付きです。

ところが、契約時に作る事業計画は、家賃なんて、将来のことはわからなしい、多少の空き率があっても、一定の家賃が保証されて、返済に困らない収支計画のため、オーナー側は、「現在の借り上げ家賃が30年続く」と思い込んでいる(そう聞こえるセールストークで思い込まされている)という実態があります。

しかし、実際には、募集しても人が入らなければ、家賃を下げます。
これ、考えれば、当たり前で、そんなこともわからず、契約するオーナー側も、あまりに、無防備。

結果、予定していた収入が減ることになり、返済に足りない、修理するお金がない…等の弊害が起きます。

オーナ側が、30年間の家賃保証があると言ったじゃないか!と迫っても、契約書上は、事業者側が勝ちます。

こういうことが生じないように、契約時にきちんと説明することを義務付ける法律です。

賃貸事業を始めるとなれば、一般消費者であっても、「賃貸経営を行う」ということです。これ、マンションを買うときは一般消費者であっても、管理組合には「組合経営の感覚が必要」ということと似ています。

とちらも、大きなお金が動きます。

事業者側のモラル向上も大切、ユーザー側も経営感覚で、良く勉強しないといけないですよ!と言うことです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の国会議論の続き。
さて、この質問に政府はどう答えたか?

一 マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、マンション管理組合が、専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できる法令上の根拠はあるか、具体的に説明されたい。

二 一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。

(政府答弁)
一及び二について
 マンション管理組合(建物の区分所有等に関する法律(昭和三十七年法律第六十九号)第三条に規定する団体が、同法第四十七条第一項の規定による法人である場合にあっては当該法人をいい、同項の規定による法人でない場合にあっては同法第三条に規定する管理者を定めた当該団体をいう。以下同じ。)については、当該法人又は当該団体の管理者は同条に規定する建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うために必要な範囲で損害保険契約を締結することができると解されている。

三 ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四 個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員(現参議院副議長)が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。
 現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

(政府答弁)
三及び四について
 マンションの共用部分における火災や水濡れ、破損等の事故を補償するマンション管理組合に係る火災保険契約等については、共用部分において発生した事故の損害賠償責任が居住者にある場合に備えるなど、円滑なマンション管理に資する目的で、居住者等を対象とする個人賠償責任保険が特約として付帯される場合があると承知している。
 なお、保険契約の有効性については、関係法令等に基づき、個々の事案に応じて判断されるべきものと考えている。

五 ちなみに管理組合が組合員から徴収する管理費によって町内会費を払っていた事例について「区分所有法の目的外の事項と解される」とした最高裁の判決があるが、それと同様の問題だとの認識はあるか。

(政府答弁)
五について
 御指摘の「最高裁の判決」を特定できないため、お答えすることは困難である。

六 昨今、築年数の古くなったマンションでは当然のように居住者の高齢化が進み、年金生活者が増えている。限られた管理費によってマンションが維持されているにもかかわらず本来契約する必要のない保険料の支払いで貴重なお金が失われている。全国のマンション管理組合で事情を知らず個人賠償責任保険を契約させられている事例とその契約金の総額を把握しているか。把握していないとすれば早急に保険会社に調査を指示するべきと考えるがどうか。

七 この問題は法律を所管し運用に責任を持っている政府が速やかに全保険会社に対し是正処置を講ずるよう指示するべきであると考えるがどうか。また、管理組合の錯誤により契約された過去の保険料は速やかに管理組合に返還されるべきものであると考えるがどうか。

(政府答弁)
六及び七について
 保険会社及びその代理店におけるマンション管理組合への保険販売については、その実態を踏まえ、適切に対応してまいりたい。

国会議員の質問は、地元や支援団体からの要請を受けて行うことも多いので、この質問が、メリットを受ける人からの要請によるものだとすると、働きかけたのは、マンションに居住する「ご意見番」のような方?組合の連合会みたいなところ?マンション管理士会?

いったいどこでしょう?

今回、問題にしているのは、「個人賠償責任特約」

この必要性を主張する保険会社の営業トークとしては、次の二つ。
1、マンション内の個人間のトラブルを組合に持ち込まれたとき、組合の保険で費用負担ができるため、解決が早く、理事会の心理的、物理的負担が軽減される。
2、何かの不具合の原因が、共用部なのか専有部なのか分からない時でも、組合として、管理会社を動かせる。

例えば上階からの漏水があった場合、漏水原因が上階の共用配管なのか専用配管なのか、劣化なのか事故なのか不注意なのか、よくわからない段階でも、最後は、組合の保険で、一定のカバーができるという見込なら、管理会社を動かせるという安心感があります。

マンションという共同生活ならではのトラブル対処法と言えます。

また、実際には、自動車保険、傷害保険、各戸の火災保険等で個人賠償特約が付帯していることもありますから、全戸に「今後は、マンションでは個人賠償特約を付けないので、必ず、個人でかけてくださいね」と確認することで、保険料を下げているケースもあります。

法理論上、どうか?という話と、現実に起きる問題をどう解決するか?の両面から考えることが大切だと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

読者のデュピュイ取るさんからの情報提供です。(ありがとうございます!)

一 マンション管理組合が、個人賠償責任保険を契約しているケースが散見されるが、マンション管理組合が、専有部分に関する契約である個人損害賠償保険を締結できる法令上の根拠はあるか、具体的に説明されたい。

二 一方、いわゆる区分所有法においてマンション管理組合は共用部分の管理を行うことを基本的任務としている。そして、その第十八条において「共用部分につき損害保険契約をすることは、共用部分の管理に関する事項とみなす。」と規定されている。すなわち、管理組合が契約の責務を負うのは共用部分に関する保険であると解すべきと考えるが、政府の見解を問う。

三 ところが、保険会社およびその代理店は、専有部分に関わる保険商品である個人賠償責任保険を事情を知らない管理組合に営業を行い、管理組合と契約している事例が見られる。政府はそれを把握しているか。

四 個人賠償責任保険は専有部分を所有する区分所有者の責任に関わる事故についてマンション内だけでなくマンション外で生じた保険事故もカバーしている。一方で、この保険がカバーするのは居住者だけである。管理費を払い、保険料も担っている「人に貸している区分所有者」はカバーされない。平成三十年十一月二十二日の参議院法務委員会において、マンション管理組合が個人賠償責任保険を区分所有法上契約できるかどうか小川敏夫参議院議員(現参議院副議長)が質問した。それに対し法務省民事局長は「建物あるいはその敷地等の管理とはおよそ無関係なものである場合には、管理組合のその権限に入ってこない」旨、一般論としてではあるが答弁している。
 現在、保険会社の個人賠償保険で「マンション内の行為に限ってそれをカバーする」保険はない。したがって、多くの管理組合を対象にして契約が行われている個人賠償責任保険は管理組合が必ずしも契約する必要のない保険商品であり、その事実を知らせることなく行われている同保険の契約はそもそも無効と考えるが政府の判断はどうか。

五 ちなみに管理組合が組合員から徴収する管理費によって町内会費を払っていた事例について「区分所有法の目的外の事項と解される」とした最高裁の判決があるが、それと同様の問題だとの認識はあるか。

六 昨今、築年数の古くなったマンションでは当然のように居住者の高齢化が進み、年金生活者が増えている。限られた管理費によってマンションが維持されているにもかかわらず本来契約する必要のない保険料の支払いで貴重なお金が失われている。全国のマンション管理組合で事情を知らず個人賠償責任保険を契約させられている事例とその契約金の総額を把握しているか。把握していないとすれば早急に保険会社に調査を指示するべきと考えるがどうか。

七 この問題は法律を所管し運用に責任を持っている政府が速やかに全保険会社に対し是正処置を講ずるよう指示するべきであると考えるがどうか。また、管理組合の錯誤により契約された過去の保険料は速やかに管理組合に返還されるべきものであると考えるがどうか。



この質問の答えも興味ありますが、それより、どうして、こんな質問を考え付いたのか?を知りたいです。

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マンションのインターネット設備で、管理組合がその設備の電気料を負担しているケースの話です。

当社の管理適正コンサルティングでは、その電気料金が適正かどうも検査します。

中部エリアでは、中部電力の電気料金を知り尽くしているので、この調査だけで、数十万円の電気料金の精算を行い、組合財政に寄与しました。

契約において、電気料金を変更するのは、設備の変更による消費電力の変更か、「組合からの申し出による料金改定協議」なので、中部エリアでは、当社が指摘した組合だけの清算をした業者もいますし、すべての組合の電気料金を見直した業者もいます。

後者による組合側の経済的メリットは、10年単位であれば、合計で何百万円、何千万円の単位になるので、「マンション管理組合の団体」があれば、表彰されてもいいくらいです(笑)

今、沖縄のマンションでも、同様に、コンサルティング先マンションのあらゆる経費をチェックする過程で、同じような症状を見つけちゃいました。

この業務は、かなり手間がかかりますが、その成果を見せると「手品みたい!」と言われることが快感です(笑)

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「理事会はマンションロビーで開催するが、出られない人、感染リスクがあるので、出るのが嫌だという人には、ZOOMで参加して良いですよ」と言う理事会開催をリクエストされました。

これ、実は、かなりハードルが高い。

マンションロビーだと、反響音が大きく、参加者の話が聞き取れないケースが出ます。

私は沖縄のマンションと結んで何度もオンライン会合を行う中で、色々トライしていていますが、マイクは何度か買い替え、今は、数万円する高性能マイクを持参して実施していますが、それでも、テレビ中継のようにクリアには行かない。

現地のコンサルタントがそばにいて、サポートすることで、会合を進めています。

また、パソコンのモニター側が参加者に見えるようにして、私の顔を映して、説明や質疑応答していますが、私に対して、全員の顔を映すような画角になるようなカメラ設定は、難しく、こうしたセッティングは、各マンションで行うため、その準備も毎回生じて、なかなか大変です。

多くの人は、会社の会議室と結んで、リアルメンバーと在宅メンバーとのミーティングを行うようなイメージをお持ちかもしれませんが、そのようクオリティとは、かなり差があります。

また、ZOOMが軽いと言っても、2時間の接続は、通信容量も多いので、モバイルWi-Fiの通信費が掛かります。

従って、理事会をZOOM中継するにあたっては、もし、複数の参加者がZOOM参加となった場合、全員がZOOM参加しての議論のようなキャッチボールは、かなり難しいでしょう。

理事会の全員の顔までは映らなく、声の把握も難しいかもしれないという前提での開催になります。

とにかくやってみて、試行錯誤しながら、withコロナの組合運営を考えていきますので、ご理解、ご協力をお願いします。

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顧問先マンションの隣地で、賃貸マンションの建設計画があり、境界確認をしたところ、現況と大きく違っているという話が。

何十年も前の建物なら、そんなこともあるでしょうが、十数年前の建物なのに、そんなことがある?

実は、このエリアは、土地改良区できちんと地籍測量が行なわれ、境界確定されている土地なのですが、その時の測量が間違っていたことが、今になって判明したものでした。

しかも、その間違いが、10㎡以上!

隣地とのホントの境は、お互いの敷地で入り繰りしており、トータルでは、マンション側の現況敷地が、隣の土地を侵害している状態。

これは大変!

この土地を仕入れて、賃貸マンションを建て、まとめて売却しようとしていた某大手ディベロッパーの担当者は、最初に、マンションの管理会社に相談。

フロント担当者は、そんな厄介な話は、自分では解決できないと、私に相談があったという訳です。

実は、この担当者は、私が顧問先の別のマンションでも、同じような問題が起きて、その時も、私が解決したことを見ている(笑)

当時の相手は、マンション隣地の土地売買を手がけていた不動産コンサルティング会社。

建築条件付き土地販売のため、短期間で解決しないと売買が解約になってしまうという状況でしたが、今回も、入居者募集時期に合わせるために、すぐに解決して建築したいという「急ぎ」の事情は同じです。

不動産売買の原則からすると、マンションの土地所有者は、区分所有者全員なので、この問題解決のためには、組合員全員の同意が必要だと考えます。しかし、賃貸に出している住戸や、競売にかかっている住戸もあり、隣地所有のディベロッパ―の担当者は、頭を抱えているという状態です。

さて、マンション側が不利にならない条件で、どう解決するか?

ただ、実は、この問題は、管理組合の問題ではありません。

区分所有者一人一人の土地の権利の問題であり、組合で取りまとめて対処する問題ではないのです。

だから、相手に対して「組合でまとめる話じゃないので、個別訪問して、勝手にやってください」と突き放すこともできちゃう。

でも、個別訪問された組合員からしたら、どう判断して良いものか、迷い、困るでしょうから、一肌脱ぎます。
解決のノウハウは、秘密です。

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当社は、業界とのしがらみは一切なく、100%管理組合側の立場で仕事をします。

従って、大規模修繕工事のコンサルでも、建物調査を行い、新築時の欠陥や施工不良があれば、組合のために、戦います。

また、2年アフター保証前の建物調査や、10年瑕疵保証期限前の建物総合調査もいくつも受けています。

先日は、築13年目のマンションでの大規模修繕工事コンサルティングによる調査で、ある箇所の防水の収まりが、新築時図面と異なり、過去に漏水が起きていたことを発見。

当時は、組合負担で直していました。

1年以上の交渉を経て、今後の改修費用の負担に加え、過去の支出を含めて、マンション販売会社からの補償金を得ることができました。

また、一つ、マンションを救えて、良かった!

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今日は、父の日。

しかし、私は、午前から、夜まで4つのコンサルティング。

最終は、20時から。

実は、娘二人は、父の日プレゼントを先週の日曜日に。

長女は、手作りの料理。
父の日2
次女は、コストコで、大きなチキン。
父の日1




その後、3日間かけて、全部食べましたよ!(笑)

父の日の幸せです!(^^♪

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新型コロナ問題が下火になり、リアルな勉強会のリクエストが一気に増えています。

ここ2週間で4回。

勉強会は、参加者の生の反応がよくわかるので、話しやすいのは間違いない。

ただ、参加者全員マスクだと、イマイチ反応がわからない時もありますが、笑い声や目が細くなっていること、あるいは、グッと、講師に傾注していることはわかるので、相手の様子に応じて話し方を変えることができます。

一方、スピーチをする側としては、身振り手振りに加えて、例えば、「ニコッと笑って、間を取る」なんて言うスピーカーへの注目のさせ方が、難しい。。。。

マスクの内側では、口角をしっかり上げても、その表情が伝わににくいですね。

結局、心を込めて、語り掛けるという以外の妙手はない気がします。
また、それを磨けば、マスクなしでのスピーチができる時は、表現力が上がってるかも。

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それは、
熱中症対策グッズ。

服の内側で風を送る送風機。
瞬間冷却効果があるスプレー。

今年から必要なのが、
夏用マスク!

夏用マスクと言う単語があるかどうかは知らないけれど(笑)

妻が探して、注文してくれたマスクが届きました。

大事に使います。

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世間では、「新たな生活様式」の話になっていますが、当社の管理組合向けコンサルティングは、いつもの日常がやってきています。

コロナ問題は、それなりに収まっているので、理事会や総会も開催復活。

この土日は、7案件で、すべて、リアルな会合参加です。

また、新たなコンサルティング開始が2件、それ以外に依頼の相談が、4件。
ありがたいことですが、さすがに以前と比べると、組合の意思決定に時間がかかるという問題もあり、その意味では、今までとは、少し違いますね。

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国交省・経産省、マンションなどの浸水対策ガイドライン

新建ハウジングニュースからの転載です。

国土交通省と経済産業省は6月19日、マンションやオフィスビル、病院などの「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を発表した。電気設備の上層階の設置などを呼びかけ。今後、地方自治体や業界団体などに周知を図っていく。
両省は2019年の台風19号による神奈川県川崎市のマンションでの電気設備浸水による停電被害などを受けて、ガイドラインの策定作業を進めてきた。高い場所など浸水リスクの少ない場所に電気設備を置くのが望ましいとした。高い場所などの設置が困難な場合は、水防ラインを設定し、止水板や防水扉を設置する。

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新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、経済的に困窮している学生が増えているとのことで、母校の早稲田大学から寄付の依頼が来たので、些少ながら、寄付をしました。

そのお礼のメールが昨日、届きました。

早稲田大学では、「経済的な理由で、学業をあきらめる学生を一人も出したくない」と言う考えのもと、「緊急支援金」(10万円)の支給、学生本人または保護者の家計が急変した場合の「早大緊急奨学金」(40万円)等の規模の拡大、オンライン授業を受けるための500台のパソコンと900台のWiFi機器の貸与などの対策を実施しているそうです。

これらに対する費用は、総額で約7億円。

この資金捻出のために、校友(卒業生)への寄付依頼があったものですが、お礼メールによると、寄付の開始4月24日からわずか1週間あまりで約1億円、1ヶ月余りで約2億円、6月12日時点で3億円を超えとのこと。

これまでに、これほど早いスピードで、これほどの金額が集まったことはないとのこと。

しかも、今回は20歳代、30歳代の若い方たちから寄付が多かったとのことですが、1口1万円の寄付ですから、若い人の財布にとっては、それなりに大きな出費で、良く決断してくれたなぁと、母校愛をありがたく思う次第です。

頑張れ学生諸君!

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数日前の中日新聞に、パナソニックの集合住宅向けオートロックインターホンの検査不正が10年以上も行われていたとの記事が掲載されました。

今まで数多くのマンションで、本製品の購入のアドバイスを行っており、基本的には、アイホン社とパナソニック製品の比較となり、パナソニック製品購入を行ったマンションが数多くあるので、心配し、すぐに、問い合わせました。

結果、所定の検査を行わず出荷した製品はありますが、当社が導入に関わったマンションでは、該当する製品はなかったとのこと。

そもそも、当社は工事そのものには関わらず、組合へのアドバイスのみ。国内2大メーカーであるパナソニック製品とアイホン製品の比較なので、製品そのもの信頼性に優劣をつけるような比較表は作ったことはないです。

従って、商品選択のアドバイスに責任を取れ!と言われる道理はありませんが、仮に、不正検査商品であったら、組合側に立ち、検査や交換を要求します。そのような事態にならなくて、ホッと胸をなでおろしました。

また、検査不備の製品も、再度検査したところ、すべての機器について、基準を満たしているとの結果が出て、今まで通り使えるとのことです。

下記の通り。

集合住宅向け組込型戸外表示器における申請業務不備について

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以前、キョーワ薬局でアベノマスクの寄付活動をしているという情報をいただいたなごやんさんから、新情報!
ありがとうございます!

リカーマウンテンでも、6月12日から、全店舗で寄付を受付け、児童教育機関に寄付しているそうです。

以下、告知文と㏋リンクです。

「政府配布マスク』を回収し児童教育機関へ寄付します」

6月12日(金)より
新型コロナウイルス対策として
政府から全世帯へ配布されている布マスクをノンアルコールビールと引き換えに回収し
不足している児童教育機関へ寄付いたします。

マスクの回収はリカーマウンテン全店舗にて実施し、ご持参いただいた方にはドイツ生まれのノンアルコールビール「クラウスターラー 330ml缶1本」と交換いたします。「サイズが小さなものは不要」、「すでに充足している」などで未使用の方はぜひリカーマウンテンへご持参ください。

【注意事項】
・政府が配布する2枚入りのマスクが対象となります。
・袋を開封したマスクは対象外となります。
・マスク1袋につきノンアルコールビール1本をお渡しいたします。
・本企画は2020年7月12日(日)をもって終了とさせていただきます。



寄付したいけど、面倒!と言う方も、これなら、腰をあげるかも。
配布が遅すぎて、もう不要!と言う人も少なくないと思いますが、こうした動きで、未だ困っている施設などへの寄付が増えれば、結果的には、税金の有効活用につながるので、良いことですね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、沖縄での建物調査をジンバルに取り付けたZOOMで中継することにトライ。

実際にやってみて感じたのは、ホントに揺れがないので、目が疲れないこと。
調査記録として画像を残すことには、まったく問題がないです。

ただし、地下ピットなどは、電波が届かずダメ。

一方、音声は、難あり。
風が吹くと、その音が入ります。
ホールなどでは、響きます。

しかし、視聴側から、「窓廻りのシールを見せて」とか、「そのシールを触ってみて、弾力性は?」等の指示の声は撮影者にきちんと届くので、スムーズにできます。

現場の撮影者との連携次第で、色々な調査や試験は可能ですし、自分の音声記録も、クリアに残ります。

視聴しながら、PC画面の半分で、メモを書いていけば、調査と調査報告書のたたき台が同時にできて、効率的です。

ただし、設備や建物の知識レベルを同じでないと、視聴側の指示が伝わらないので、仮に、バイトを雇って、撮影だけの人を配置しても、ダメでしょう。

録画時間が長くなると、ZOOMのWebサイトの記録容量の2GBは、数本で一杯になるため、必要なところだけを録画する、録画したら、早めに、外部ストレージに保存するなどの対応も必要。

その際のファイル名の付け方も大事。

撮影しておけば、後で見ることができるという安心感で油断すると、永遠に見ることのない動画が貯まることは避けたいですね。

やってみると、色々と分かることがあり、改善ポイントが見えてきます。

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昨日のブログで、今頃、岐阜の自宅に届いたアベノマスクの話を書いたら、読者のなごやんさんから、キョーワ薬局で、寄付を受付けているという情報を頂きました。

名古屋の御器所店で受け付けをしているという話を他の人のブログで読ん知っていたのですが、今、HPを見ると、全店で受け付けていますね!

政府支給布マスク 再配布プロジェクト byみま~も名古屋

私の自宅の近くにも店舗があります。
寄付に行きたいと思います!

なごやんさん、ありがとうございました。

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一昨日、岐阜の我が家に届いたアベノマスク。
アベノマスク

既に、入手困難な状況は解除され、我が家では、あのシャープのマスクも抽選で当たった(笑)

そこに、2枚のアベノマスク。

これ、どうしよう?
足りなくて困っている医療機関とかあるのかなぁ?

これから夏に向けては、不織布マスクより、布マスクの方が、熱中症になりにくいと言われているので、屋外の建物調査の時に使う?

なかなか使い道に困るマスク…。

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今週末は、沖縄でコンサルティングです。

2月以来、毎回、沖縄出張寸前で、コロナ問題で訪問中止。

Web会議で、会議に参加して、コンサルティングを進めてきました。

しかし、現地調査は、訪問しないとできない仕事。
これをどうするか?

沖縄には友寄コンサルタントがいて、名古屋には何度も来て、色々な調査にも参加していますが、未経験業務もあります。
特に、沖縄は、非常に難しい「新築時の不具合可能性調査」や「経年マンションの設備調査問題」の依頼を受けていて、基本的には、私と一級建築士の辻先生とペアで行く案件が多い。

一方、名古屋でも、コロナ問題の収束に比例して、一気に仕事が増え、二人で沖縄に行くのは、かなり厳しくなっています。

そこで、一人は沖縄、一人は名古屋という体制で、現地では、Webカメラで調査を生中継することにトライ。

生中継の検査は、今年の秋から始まる大規模修繕工事で、使おうと考えていた手法。
実際のゴールは、施工会社の現場代理人が、中継することで、毎週の定例会議じゃなくても、随時、打合せや検査ができる状態にすることです。

そこで、活躍するのが「ジンバル」
これ、スマホで動画撮影の画面の揺れを抑える装置です。
ジンバル

今回の沖縄訪問では、これを用いての実際の調査を行います。

これができれば、コンサルティングにおける経費も抑制できます。

今でも、沖縄訪問時は、滞在中に複数のマンションが予定を合わせて、調査や会合を行ってもらう約束で、出張経費を按分することにより、経費を抑えていますが、この方式なら、経費は通信費のみとなり、更にコストが下げる!

移動時間のロスもなくなります!(と言っても、飛行機の中でも、ずっと仕事をしてますが(笑))

更に、その合間を縫って、愛知県・岐阜県・長野県の顧問先マンションの総会や理事会にオンライン参加もできます。(笑)

距離という壁を取り払えるコンサルティングのノウハウをどんどん蓄積しています。

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毎月行っているMAKSの勉強会は、3回連続のITスキルアップです。

ZOOMの活用が2回、その中でSlackの導入が1回。
今回はグーグルフォームを使い、住民向けアンケートの作成の仕方を覚える講座。

さながら、「パソコン講座」(笑)

今までは、
1、紙面のアンケートを印刷・配布。
2、組合ポストに投函してもらい、管理員さんに回収してもらい、レターパックで返送。
3、それを1枚1枚手入力。
4、当社独自のアンケート集計ソフトなので、マンションごとのカスタマイズを準備。
5、入力すれば、一気に、集計結果が出てくる。
と言うステップ。

これを、グーグルフォームでWebアンケートを作り、パソコンやスマホでQRコードを読み取ってもらい、入力してもらう。

これにより、アンケートの個票を1枚ずつ入力する手間が省けます。
もちろん、紙面回答者もいますので、完全IT化とはいきませんが、マスターを作っておき、少しのカスタマイズで、各マンション用のフォームが完成。

また、単発的な個別アンケートも、覚えればできます。

もちろん、紙面でないと回答できない人もいるので、並行して使います。

コンサルタントの中には、他の専門士業を兼職している人もいるので、このスキルは、役に立つでしょう。

一人一人の生産性を上げることで、よりクリエイティブな仕事に使う時間が増えれば、それだけ多くのマンションを救うことができます。

ちなみに、この勉強会も、ZOOMで、コンサルタントは全員自宅から参加。
インストラクターの長尾事務局長とIT専門家である沖縄の友寄コンサルタントが、画面共有しながら教えてくれます。
勉強会
これがMAKSの相互支援スタイルですが、もし、この3回のITスキルアップシリーズとして、普通にパソコンスクールに通ったら、相当高い受講料が必要でしょうね。

だって、基礎スキルから、今すぐ自分の仕事に役立つ実践編まで一度に学べるのですから。

MAKSの認定コンサルタントになると、こんなところまでサポートしちゃう(笑)!

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新型コロナ問題で延期していた建物調査を先日行い、それを大規模修繕工事通信第3号として発刊頂いた組合の紹介です。

今回は、専門的な内容でかつボリュームが多い中、よくぞ、こんな風にコンパクトで見やすくできたものだと、関心しましたね!

特に、各種試験の紹介は、当社が解説文を提供しましたが、そこから、スペースに合わせて、カスタマイズしたのは、組合側。
修繕通信



聞くと、ご自分の仕事で、普段から、このような広報誌を作成されているとのこと。
見事です!

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管理組合と組合顧問マンション管理士は、利益相反の関係になる、ならない?
の記事に、二つの貴重なコメントを頂きました。

Aさんから

「利益相反」
管理会社は利益相反の面があり「お前が言うな」と思うところですが、その一方で、マンション管理士がコスト削減額に応じた報酬を受け取っている場合、利益相反となりかねないようにも思うところです。

無理なコストダウンをすることで、悪徳管理士側が潤い、無知な組合側が損を被る(コストダウンが行き過ぎた内容で、思わぬサービス低下となる)懸念です。そして悪徳管理士がドロン・・・

馬渕さんはそれに当たらないことは承知の上で、一般論として「管理組合と組合顧問マンション管理士は、利益相反の関係になる」ことは無いのか、疑問が拭えません。

管理組合自身がしっかりしない限り、本質的な安心は得られないのではないかと思っています。国土交通省が唱える第三者管理に対しても、その健全な運用には懐疑的です。


Bさんから

「心配性」
「管理組合顧問と親しい知り合いの区分所有者が組合役員になると、(顧問+知り合い対管理組合)利益相反になるのでは?」
は、微妙に違います。

やはり、一般的には

顧問+知り合いの役員 対管理組合
→知り合いのために動く

顧問 対管理組合
→無理な成果を上げ、成果報酬を得る

第三者管理者 対管理組合
→第三者自身の利益を得る

理事長 対管理組合
→理事長自身の利益を得る

など、心配はつきません。



お二人の心配は、よくわかりますが、「マンション管理士」という専門家の本質的な役割から言えば、私の論点とは、違う話をされていると思います。

例えば、「管理コスト削減の成功報酬にすると、マンション管理士は自分の報酬を増やしたいために、品質を下げて組合にダメージを与える」と言う主張は、時々読みますし、実際に、そういう不逞の輩がいるのも事実でしょう。

しかし、管理コスト削減は、組合にとって、修繕積立金を値上げしないための最も有効な手段であり、元々、管理会社に一方的に決められた管理委託費に割高な箇所があるので、そこを見つけ、その是正によって、削減を実現します。また、管理委託業務は、かなりアバウトだったり、過剰な点があることは普通で、管理を適正化することによるメリットは、非常に大きいのです。

従って、マンション管理士が管理コスト削減の成功報酬をもらうことは、何ら、組合と利益相反にならず、逆に、管理コストが削減できるほど、マンション管理士の報酬も増え、組合も余剰金が貯まりますので、完全な「利益共同体」です。

ちなみに、「マンション管理士の管理の見直し業務は、もともと割高な管理委託費に対して、現状の委託契約書を右から左に投げて、違う管理会社から見積りを取れば下がる」という程度の仕事だと書いている文書を読んだこともありますが、間違っても、そのレベルの薄っぺらな仕事に、さすがの素人集団の管理組合も、簡単に報酬は出さないんじゃないかな?(笑)

一方、品質を下げずにコストを下げるには、半端な知識や交渉力ではできません。
「成功報酬はNG」と言う人は、この努力について、どれくらいスキルと時間を掛けて、きめ細かく実行しているのかを知らないのだと思います。

当社は、管理委託業務の内容を分析し、一つ一つの専門業務の無駄を見つけ、品質を適正化していきますが、延べ、数十回の現地調査をアレンジし、専門業者と交渉することもあります。
組合に提示する資料の厚さは、10センチのパイプフォルダが一杯になります。

そういったプロセスを報告すると、ほとんどの組合の人が、「そこまでやってくれたの?」と驚きます。

そうして、100戸未満のマンションでも、年間300万円近いコストダウンを実現できた例は、いくつもあります。
過去10年間の電球購入費の明細を調べて、高すぎる単価を突き止め、管理会社から、返金してもらったこともあります。
支出を減らすだけではなく、近隣の過去10年間の賃貸相場を調べて、携帯基地局の賃料アップの交渉するなんてこともやります。

どこの世界でも、ホンモノのプロは自信があるので、成功報酬が当たり前です。
野球選手でも、プロボクサーでも、一流になるほど、インセンティブが大きいです。
インセンティブ=ファイトマネーが大きいから、人が感動するプロの技を繰り出すモチベーションが強くなるわけです。

だから、日本№1を目指するMAKSは、成功報酬を正々堂々と頂きます。

以上の通り、「マンション管理士は、その存在自体、管理組合と、いかなる場合も利益相反にはならない」と言うのが私の考えです。

そうじゃなければ、マンション管理士としての自分の存在意義はなくなります。

ただね、現実的には、悪徳弁護士がクライアントをだますこともあるし、医療ミスで人を死なせる医師もいるので、そういう意味での心配の種はありますよ。

レベルが低く、業者と裏でつながって、儲けているマンション管理士も建築士もいるようなので、冒頭の両氏の懸念は、よくわかる、だから、その意見を否定しているものではないです。

また、最後は、組合がしっかりしなければ、色々な不正を防げないという主張も、その通りですが、素人集団で、長い期間、管理会社依存体質になっている管理組合に期待するのは、無理がありますので、MAKSが目覚めさせるしか、多くの組合を救う方法がない!という強い使命感があります。

だから、
「マンション管理士は、管理組合と、いかなる場合も利益相反にはならない」と正々堂々と言える倫理観と実力のあるコンサルタントを育てているのです。

Aさん、Bさん、コメントありがとうございました。

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昨日のこの記事に、質問を頂きました。

Q:こんばんは。
電気代削除の提案をして、結果はどうであれ、その内容は議案書にのります。
議案書の作り込みや個々のマンションの個性により違いがあるでしょうが、その情報を使って管理会社が他の顧客に提案する事もありそうですか?

A:結論は、削減策の一部は、マネができますが、それを含めて、多くの手法や選択肢の中から、最適解を見つけるプロセスの全ては、議案に書かない(多過ぎで書けない)ので、管理会社がそれを読んで、他の組合に提案するのは、無理でしょう。

例えば、現在の電力プランAを電力プランBにすると安くなるという結論とその削減額を議案書に書いたとします。

それは、他にも電力プランCや電力プランDと比較した結果、たどり着いた結論です。
また、どれくらい安くなるかの試算は複雑で、正確な削減予測は、MAKSのPCの中の試算ソフトに入っています。

仮に、同じ規模で、同じ程度の電気料金を支払っているマンションであっても、「恐らく削減できる」と予感できても、どれくらい下がるかは、計算できないですね。

そのように根拠や削減予測値を示せない状態で、他のマンションに提案することは、無理でしょう。

また、管理会社が共用部の電力削減提案をする時、それにかかる工事費に管理会社へのリベートが含まれていますが、私の手法の多くは、「工事費が不要または少額だが、その結論に達するプロセスに、非常に手間がかかる」ものなので、そもそも、やろうとするモチベーションが働くかなぁ?

あっ!過去に、一度、ある管理会社から、私の電力削減ノウハウで、自社管理物件に提案して欲しいという依頼が来て、管理会社へのリベートはもちろんNO!で、私のコンサルフィーと管理会社の業務フィーを明確にして、各マンションに提案するという話を進めたことがありました。

結局、実現しませんでしたが、後で、あるマンションで、その管理会社が私のノウハウの一部を使って、電力削減を提案し、電力会社への申請費をもらっていることがわかりました。

あきれる行為ですが、その削減予測が外れて、後になって、組合からクレームが来ていることもわかりました。(笑)

そりゃ、そうです。だって、ノウハウを全部は教えていないですから(笑)

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MAKSの電力削減ノウハウは、私が元電力会社社員で、電気料金メニュー作りに関わり、しかも、営業所の最前線で、新規契約や契約変更業務に携さわっていた経験から来ています。

従って、過去、管理会社が連れてくる「電力削減専門会社」の提案と戦っても、一度も負けたことがないのが自慢です。

これは、中部エリアだけでなく、沖縄でも同じでした。

しかし、過去には、あるマンションで、私の提案が難しすぎてよくわからないという理由で、採用されなかったことがあります。

その後、、実際には、当社に内緒で、私が提供した手法をそのまま採用し、電気工事会社に発注して、年間で50万円以上の電力料金削減メリットを得たことが発覚。

それは、ある住民が、「泥棒猫みたいな卑怯な手を使った役員がいる」と連絡を頂いたことで分かったことでした。

また、あるマンションでは、管理組合が当社の提案書を管理会社に流して、管理会社が当社のノウハウに基づく電気工事を受注して、実施したケースもありました。

工事を受注できれば、商道徳など関係ない!という管理会社の倫理観にあきれた記憶があります。

それ以来、当社の電力削減ノウハウの提供は、紙面でお渡しすることは、限定的にし、他社への流用の可能性がある場合は、必ず「機密保持契約」を結ぶことにしています。

それくらい自信がある手法で、「私、失敗しませんから」(笑)

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「管理組合顧問と親しい知り合いの区分所有者が組合役員になると、利益相反になるのでは?」と聞いてきた管理会社の担当者がいました。

管理会社の業務は、請負や準委任の関係にあると言われており、基本は、定められた業務を提供することで報酬を得ますので、受注側=管理会社からすれば、できる限り利益幅の高い業務にしたい、組合からすれば、できる限り安く発注したいという関係が日常的に生じるので、利益相反になるシーンは、よくありますから、自分たちになぞらえて、そう思ったのかもしれません。

しかし、組合顧問は、
「何をやるか?」ではなく、「組合にどんなメリットをもたらすか」
で評価される委託契約です。

例えば、管理会社が提案した工事を査定したり、より安い他社を紹介することで、組合に利益をもたらすことが業務の目的となります。

従って、顧問と管理組合とは、弁護士とクライアントの関係と同じで、利益共同体ですから、組合と利益相反になるシーンは思い浮かびません。

仮に、私と親しい知人が顧問先の管理組合役員になったとしても、当社との雇用関係がないので、私の命令系統には属さないですし、そもそも、当社は、すべてのリベートをNO!とうたっておりますので、不適切な便宜は、供与することも、されることも拒否しますから、私に支払われる報酬が、間接的にでも、その知人に流れることはありません。

でも、打合せで組合役員とカフェに行ったら、飲食代は私が支払い、会社の経費に計上する程度は、普通ですし、逆に、ありがたいことに、顧問を務めるマンションの役員さんたちに気に入られ(?)、理事会後に、近くに飲みに行って、ごちそうになることはよくあります。

そんな組合のためには、ファイトが湧きます。(笑)

一方、管理会社や大規模修繕工事会社からは、一切、接待を受けません。

たた、親しい知人が役員になる時には、誤解が生じないよう、理事会で説明し、納得いただく手順を踏んだ上で、その人を次期役員候補として、選出いただくと良いと思います。

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ある管理組合の役員さんからの質問です。

Q:「定期総会の管理会社の業務報告に、清掃に関して、「別表のとおり適宜実施」と書いてあったが、その別表が付いていない。そこに書いてあるか?と聞いたら組合員に配布される重要事項説明書には書いてないが、理事長が持っている管理委託契約書には書いてあるという。これは業界では通例なんでしょうか?

今年役員をやってみて、管理委託業務に関するトラブルもあり、このように、内容が正確に提示されない状況は、よくないと思います。管理会社への不信感も増幅してしまいかねないと、懸念します」

【アバイス】
管理会社の清掃に関しては、組合員への説明は、「重要事項説明書」のレベルが一般的で、勤務曜日と清掃時間程度です。

管理委託契約書には、より細かな清掃仕様書がかかれていますが、理事長に交付されるのみです。

中には、重要事項説明書と管理委託契約書とをセットで配布する管理会社もありますが、誰も読まないモノを費用をかけて配布することの無駄を指摘される傾向があります。

で、結局、管理会社にお任せで、誰も知らない訳です。

他の業務も同じレベルの情報開示です。

当社は、
「費用対効果を検証していないまま、多額の委託費を払い続けてますよ」
と啓蒙し続けていますが、多くのマンションは、表面的には、困っている訳でもなく、馬耳東風になります(苦笑)

この状況に違和感を感じ、「目覚めた組合」だけが、当社のようなプロを雇い、検証し、適正な管理仕様&適正な価格を手に入れることができるという訳です。

当社が、管理委託契約の中身を調査し、検証結果を解説すると、どのマンショでも、目からウロコの状態になりますよ。

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新型コロナ感染防止のため、3月以降、延期していた大規模修繕工事前の建物調査を実施。

場所は、愛知県武豊町。担当は平山コンサルタントです。

グッと気温が上がってきた中での調査なので、朝9時から開始。

事業者側は試験箇所の選定があるため、8時半集合。
そのため、私は岐阜から7時出発。

気温の予想は30度超えですが、午前中は、風も吹いて、さわやか。

住民側は、2名の修繕委員の方が参加されて、一緒に屋上に登り、防水の状態から確認。
非常に熱心な質問を頂きながらの充実した調査でした。
武豊桜ヶ丘



MAKSの建物調査は、「工事ありきで悪いところを見つける」のではなく、「建物の状態を把握して、適切な修繕時期を見極める」です。

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