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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

安倍総理大臣が、緊急事態宣言を延長するとの発表。

マスコミの発表では、1ヶ月、全国、と言う予想。

こうなると、我々コンサルタントの業務はどなるか?
色々な障壁があるでしょうが、MAKSの姿勢は
「できない理由を考えない。どうすればできるかだけを考える」

例えば、大規模修繕工事の業者決定のためのプレゼン審査。

通常は、3社程度が、1時間ずつ、順番に住民の前でプレゼンします。

その後、住民間で、どの会社にするのか議論するので4時間程度かかります。

この時世、非常識と言われかねません。

じゃあ、どうするか?

各社は、各社の会議室でスタンバイし、時間になったら、オンラインでプレゼンしてもらう。
あるいは、当社がどこかに会議室を借りて、そこをスタジオ化して、順番に来てもらい、そこからオンラインでプレゼンしてもらう。

マンション側も、全員、自宅からプレゼンを見てもらう。

オンラインで会議をすることもできますが、議論する時間になったら、三密を避ける手当てをして、集会室に集まり、議論する。

これ、相当にハードルは高いですし、その準備にかける手間は、半端ないと思いますが、当社のコンサルタントには、ITの専門家もいますから、できるはず!

何だか、大変そうなんだけど、これができたら、コロナ騒動が収まった後でも、活用できる訳ですから、ワクワクする(笑)

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ZOOMの有料版のライセンスを取りました。

これで、3人以上のミーティングでも連続40分できますし、オンラインセミナーも多人数が可能です。

昨日、さっそく、大規模修繕工事の進め方の相談に利用。
他のMAKSコンサルタントも参加。

もっぱら私と相談者との話ですが、随時、画面共有しながら、話を進めることで、対面相談と変わらないレベルの資料を使えますし、他のコンサルタントも、それを聞くことで「相談スキル」が向上します。

また、重要なところは、他のコンサルタントにメモしてもらいますから、私は、話に集中できます。

終わった後は、そのままコンサルタントとだけのオンラインに切り替えて、まとめができます。

これからの個別相談は、このスタイルを多用することになるだろうと思いますね。

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顧客先のマンションは、すべて、組合活動は、おやすみ中ですから、訪問予定はありません。

STAY HOMEが基本ですが、1日だけ、MAKSの幹部会議。

もちろん、三密を避けての会議です。

この時期だからこそ、私たちの活動の棚卸と整理、更にオンライン化のための戦略を練ります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私が住む岐阜は、5日間、感染者ゼロ!

私は、ほぼ在宅勤務で、外出しないし、名古屋市にある会社に行くのは最低限にして、自動車通勤。

昼食も、コンビニに行き、さっと買い物をし、事務所入り口では、アルコール消毒。

相当に気を遣っています。

あとは、クライアントがいる京都と沖縄が気がかり。

毎日、感染者の拡大を気にしていますが、どちらも、なかなか止まりません。

特に沖縄は、GWに飛行機の予約が1万5千名あるとのこと。

訪問スケジュールが立てられない…。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の続きです。

長期修繕計画の見直しのポイントは、支出面と収入面。

支出面は、
・大規模修繕工事の周期
・大規模修繕工事の内容とそのマンションの建物特性見て、一括でやると決めつけないで、工期を分ける「仕分け」を行う
・周期を延ばす場合や工期を分ける場合、定点観察の時期と手法を確立する

このマンションでは、確かに、目につくところに、劣化症状があり、美観面では、そろそろ大規模修繕工事の時期でしたが、実は、屋上防水や躯体の状態は良い。

そこで、
1、明らかに防水工事を行うべき箇所や目立って気になる劣化箇所の回復の工事を築15年目に第1期。
2、足場を掛ける工事を築18年目に第2期。
3、状態の良い屋上防水は築20年目の第3期。(屋上端部は第2期で長寿命化の改良)
4、配管工事は、材質を確認し、適正な工事費に是正。
5、機械式駐車場は、建替えという机上の空論を止めて、現実的なリニューアル計画に変更

これにより、30年間の支出は、当初計画より、2億円以上の削減となりました。

また、向う30年での計画では、設備の多いマンション(エレベーターが13基ある)のため、数値が大きく振れるので、築60年までの超長期修繕計画に拡張して、更なる安心感を達成。

収入面は、
管理コスト削減分を修繕積立金にシフトできるよう
◎固定費の削減
・管理委託業務の品質を落とさないで、過剰の是正と業務再編により、コストを下げる
・管理費会計の全ての支出を見直し、無駄を省く
・電気代の削減

これにより、年間で445万円のコスト削減(収入増)を実現。

更に、顧問として、
・日常修繕工事の提案は、すべて、査定を行い、実施時期の見極めと市場価格での実施を実現する。
に目を光らせているので、管理費余剰金は、年によって更に増えます。

これを2年間のコンサルティングで実現し、修繕積立金の値上げを抑制。
当初、3.9万円/月まで値上げが必要でしたが、その半分の1.9万円までの値上げに抑えることができた訳です。

このマンションの価値は相当に上がり、組合員も、安心して長く住むことができるようになったと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内80戸台の顧問先マンションでは、広い集会室があることを活かして、充分な三密対策を取り、定期総会が開催されました。

顧問(当社)からの提案議案は、長期修繕計画の改定。

振り返れば、このマンションから、当社に相談があった時は、第1回目の大規模修繕の検討中。

既に、数社の設計事務所のコンペで、東京に本社のある規模の大きな設計事務所を選定し、大規模修繕工事を行う予定でしたが、
「すぐに大規模修繕工事をやりましょう!」
 (修繕委員会の声)→そんなに劣化が進んでいないような気がする
「入札したら、ディベロッパー・管理会社グループの建設会社が提示する1億3500万円が一番安い」
 (修繕委員会の声)→もしかしたら、出来レースじゃないの?
「将来は、修繕積立金を月額4万円程度までの値上げが必要ですよ」
 (修繕委員会の声)→管理会社の提案と変わらないじゃん!
という進め方に疑問を持った修繕委員会が、当社に相談。

設計事務所と管理会社との不透明なつながりや入札における談合の疑い等、色々、疑念が生じる事象が見つかり、その設計事務所と契約を解除し、当社とのコンサルティング契約に切り替えたのは、当社が、大規模修繕工事のクリーンコンサルタントであるだけでなく、管理適正化による組合財政の改善、管理会社主導から管理組合主役の組合運営への改善を行う総合的な組合支援機能に期待、信頼頂いたからでした。

それから3年。

本日の改定長期修繕計画では、修繕積立金の値上げ後の金額は、1万9千円。

当初予定の半分でした。

どうして、そんなに劇的な財政改善ができたのか?は、明日に続く。

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これ、相次ぐゼネコンの工事中断のユーズが流れ、課題が大きくなって決ました。

既に、建物調査でベランダに立ち入る場合は、室内を数名の調査員が通るので、3月、4月の調査は延期していますが、3月から始まっている工事現場は、止まっていません。

大規模修繕工事は、内装工事はなく、すべて屋外だからという安心要素があります。

しかし、ベランダに立ち入っての工事がありますから、それが嫌だという住民がいたら、どうするか?

工事職人さんは煙草を吸う人が少なくなく、屋外の開放部での喫煙所では、臭気が建物に流れる可能性があり、休憩所を設けるケースが多いですが、その中は、正に、三密状態になります。

現地では、かなり気を遣っての工事になりますし、毎週の定例会議も、住民の参加はなしで、コンサルタントと工事業者だけが、三密を注意して、開催しています。

では、これからプロジェクト着手のマンションはどうするか?

前述の建物調査の件はもちろん、修繕委員会、理事会、総会の開催も見通せない中で、議論をどう行うか?業者決定プレゼンの日程を決められるか?高額の工事議案を決めるのに、資料を読んで議決権行使で意思表示してください!で行けるか?など、問題もあります。

工事業者は、各社からZOOMでライブプレゼン、組合員は自分の部屋で視聴、そして質疑応答。
プレゼンが終わったら、コンサルタントが司会で、業者の決定…というようなイメージはできますが、簡単ではなですね。

今、実際に入札中の案件があり、工事業者との面談によるコスト交渉、組合での委員会の開催スケジュール等、手探りの状態ですが、「どうしたら、できるか?」を熟考中です。

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オンライン会議は、今やZOOMが主流ですが、管理組合では、比較的高齢者の方が多い場合もあり、「ZOOMは簡単ですよ!」と言っても、抵抗感があります。

隣で、手取り足取り、お使いのスマホにアプリをダウンロードして教えれば、できるのですが、それじゃ、三密になってしまうので、感染予防とは逆行します。

で、試しに、電話会議を実施。

数か所でやってみましたが、電話と言っても、スマホなので、マイクもスピーカーも、そこそこ性能が良いですから、スピーカーホンとして使えば、遠くの人の声も聞こえますし、私の声も十分聞こえるそうです。

さらに言えば、現場に、それなりに仕切ってくれて、適宜、私に振ってくれる方がいれば、大きな障害はないですね!

ただ、理事会そのものをオンライン会議で行うことは、電話会議では無理なので、あくまで、私だけがオンライン参加する場合です。

色々試すことで、ノウハウを貯めて行けます。

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毎年春は定期総会の季節ですが、顧問先マンションでは、顧問による管理会社の業務監査のシーズンでもあります。

清掃のモニタリング、建物巡回点検のモニタリング、各種報告書のチェック、組合員向け家計の相談会の実施。

新型コロナ問題で、マンションに行くのも、管理室に入るのも、管理会社を訪問するのも、すべてにおいて、対策と慎重さが求められます。

住民対して、「管理委託業務の評価アンケート」も毎年実施しますが、これは、数年前から、QRコードで読み取れば、当社が用意したアンケートインプットページにたどり着くことになるので、遠隔業務ができますので、その面は助かります。

今年は、議決権行使書での出席採決を求めることになる傾向が強いですが、だからこそ、顧問業務の報告や来季への目標設定をきちんとやらねば!

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本日は、私の誕生日。

名古屋で、二人で一緒に暮らしている娘二人が、帰省してくれて、妻の手料理のディナー。
59歳誕生日1 59歳誕生日2

私の誕生日のために帰ってきたのか、妻の料理を味わいに帰って来たのか、微妙(笑)

50代最後の年になるわけですが、若いころに会社勤めで、先輩たちを見ていた感覚だと、この年齢は「定年」で、お疲れ様という印象でしたが、今の自分を見ていると、正にこれからが人生のハイライト!

休みは不要だし、夜中まで仕事をしていても、疲れないし、次から次に出てくるアイディアで、「すべてのマンションにマンション管理士顧問を!」という夢に向かって、全力で走っています。

そんな状態でいられるのも、妻や娘たちのおかげだなと、改めて感謝する50代最後の誕生日。

人生で、今が、一番若い!(笑)

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今年1月から顧問先となったマンションでは、新築5年程度で、水景の漏水があり、その後、何度も対策が取られているのにもかかわらず、直らないという問題を抱えていました。

水道検針データや過去の様々な資料を元に、販売会社と交渉を重ねてきた経緯を聞きましたが、一度も外部の専門家に頼らず、販売した会社の子会社である管理会社を頼ってきました。

結果、何度かの補修は、組合のお金を使ってきました。

著名ブランドマンションのため、どうしても、管理会社に頼る気持ちはよくわかります。

しかし、管理会社が100%組合の味方かと言えるのか?

確かに、組合の意向を受けて、きちんと販売会社に取り次ぐことは行うと思います。
しかし、法的・建築的な専門知識を使い、資料からロジックを高めて、販売会社と対等に話ができるところまでの武器を用意してくれるか?と言えば、そこまでは期待できないでしょう。

この漏水問題が起きてから既に5年以上が立ち、販売会社からは、アフター保証年限超過を理由に、「対応しません!」との最後通告に近い回答が来ている状態で、半ば、あきらめるしかないか…という状況での顧問契約。

しかし、過去の資料を読んで、漏水の保証年限内に、確かに漏水があったと認めさせることができるのではないか?という重要なポイントです。

問題となっている水景は、このマンションの外観のイメージアップをアップする大切な財産です・
組合のために、解決に尽力します!

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18日は28回目の結婚記念日でした。

例年だと、外食でのお祝いですが、今年は、新型コロナの影響で、二人で一緒に暮らしている娘たちが、料理を作って、お祝いしてくれるという初めてのイベント!

これがその料理の数々!
28回目結記念日10 28回目結記念日9 28回目結記念日8 28回目結記念日7 28回目結記念日6 28回目結記念日5 28回目結記念日1 28回目結記念日4

もうお腹いっぱい!という後に、3日後に迎える私の誕生日祝いも兼ねてのバースディケーキ。
28回目結記念日3 28回目結記念日2
これもまた、手作り。どんなにお腹いっぱいでも、入りますよ!(笑)

往路は私の運転で、娘たちの住まいに向かい、復路は、私は酔っ払いなので(笑)、妻の運転で自宅に戻ってきましたが、新型コロナウイルスと戦う人達に対しては、最大限の経緯と感謝をしつつも、我が家にとっての副産物としては、幸せなひと時でした。

これで、また、エネルギーをもらって、益々、頑張れます!

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今、マンションの大規模修繕工事のための建物調査は、ベランダに入る必要があれば、屋内を通る必要があるため延期です。

雨漏りがあるからという場合は別。

一方、マンションの共用部で、昨年の初夏に、シロアリ発生があり、昨日、その今年度の発生調査と駆除に立会いました。

白蟻は、今からが活動時期で、新型コロナの影響があっても、この時期に駆除しないといけないからです。

一方、私たちは白蟻の駆除が目的ではありません。

白蟻がいるということは、その下に、木片等があるということになります。
型枠が多少残っているという程度であれば問題はありませんが、もし不法な産業廃棄物が埋まっているということになれば、何らかの健康被害が起きる、あるいは地盤が沈下するといった可能性を疑うことになります。

そのため組合から依頼され、白蟻駆除業者の調査に同調。

これがその写真。
ロアリ駆除

結果、昨年発生していたシロアリは今年は発生していませんでした。
広めにインターロッキングを剥がし、その下の砂と砕石の様子も確認しましたが、気になる異物は出てきませんでした。

もちろん100%調査のためには、地中深く掘り返す必要がありますが、それだと、かなりの高額な費用が掛かりますので、今年の調査は、これで終了。来年以降も注視する必要があります。

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名古屋市内、築8年目、40戸台のライオンズマンションと「管理適正化コンサルティング付き顧問契約」を結んだのは、今から4年前です。

最初の2年間で、「管理適正化コンサルティング」が終了し、現在は、「顧問契約」のみ。

役員任期に合わせて、2年間の契約なので、今年がその期間満了年です。

更新するのであれば、理事会において、定期総会の議案に上げるかどうかを決めてもらうことになりますが、私は、毎回、理事会に出席するので、本人を目の前に、意見集約するのは、本音も出にくく、やりにくいのであれば、事前に、理事会メンバーにアンケートを取っておいてくださいと理事長にお願いしておきました。

この組合は、築4年目の組合運営大改革以来、理事に加えて、管理検討専門委員が毎回、理事会に参加し、ライングループも組んでおり、意思疎通も図れていますので、私のリクエスト通りに、アンケートを取っていただき、次の通り、回答を頂きました。

◎2年間の顧問契約更新時期のため、意見を伺います。

Q1:顧問業務の内容・目的は以下の通りです。
 ・管理会社業務に対する監査・指導
 ・管理会社からの提案工事の内容や価格の査定・コストダウンの実現
 ・管理会社との交渉におけるアドバイス
 ・以上を含めた管理組合の健全で活発な運営・活動支援

上記に対する評価は?
 ①期待を上回る ②期待通り ③期待を下回る

A:②期待通り


Q2:上記の理由、あるいは2年間の顧問業務に対する感想は?

A:理事会、臨時総会、総会の場で管理会社主体のスタイルを崩し、組合が主体の場作りに貢献している。また、第三者が入る事でお互いに一定の距離感が保て、多面的に物事を判断かつ検討ができている。判断に迷った時に任せられるため、理事会運営がスムーズになっている。


Q3:顧問契約の更新について
   ①更新について賛成 ②どちらとも言えない ③更新は不要

A:①更新について賛成


Q4:更新に賛成の方→顧問に対する要望があれば、記載してください。

A:コンサルに入ってもらった目的は、管理組合の適正な管理運営を行う事です。
【過去】その第一弾としてコストダウンに成功しました。
【現在】第二弾としては、コストダウン後、その成果を維持する事。
【未来】さらに第三弾として大規模修繕工事での耐用年数に応じた適正適格な工事の実施です。

第一弾の成果を現在維持できていますが、今後の課題となる大規模修繕工事は、これまで以上に検討すべきことが多いと予想されます。その結果を左右することが十分に考えられるため、第三者のサポートは必要だと思います。

理事会メンバー及び管理検討委員会メンバーは感謝しております。
今後ともサポートをお願い致します。



「マンション管理士顧問」という仕事は、理事の皆さんも、馴染みがないので、比較が難しいと思いますが、今後への期待を含めた評価は、非常に励みになりますね。

管理会社も、顧問に負けないようにと、相当頑張っていただいており、良い緊張関係になっていると感じています。

このマンションは、地上4段の機械式駐車場が2基あり、将来のリニューアルに莫大なお金が必要なことがわかっていますが、コンサル開始後2年間で、組合の一般会計(管理費会計)を劇的に改善した上で、積立金の値上げを行い、1回きりの値上げで、将来の値上げは不要という状態になりました。

更に、この状態の組合運営が続けば、大規模修繕工事まで、しっかりとお金が貯まり、しかも、クレバーな理事経験者が増えて、成功させることができると思います。

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愛知県も岐阜県も、新型コロナの特別警戒県となりました。

5月6日までですが、それで収束すると考えるのは甘く、コンサルティングをどう行うか?を深く考える必要があります。

当社では、いち早くテレビ会議、テレワークの体制をとっていますが、これが長く続くことを前提にノウハウを蓄積する必要があります。

昨日のMAKS勉強会の様子は、こんな感じでしたが、メンバーにはIT系のスペシャリストがいる強みを活かして、全員のスキルの底上げを行っていきたいと思います。
ZOOM



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マンション管理相談センターの4月の月例勉強会は、「テレビ会議の達人」(基礎編)

コンサルタントとして、今後、Webテレビ会議を「普通」にできるよう、MAKS事務局長の長尾君が講師となり、IT業界出身の沖縄エリアコンサルタントの友寄氏にもサポートしてもらい、参加コンサルタント8名でのオンラインZOOM会議を実施。

主催者を交代したり、チャットを使ったり、白板を使ったり…、まったくの初心者もいるため、途中で、いなくなったり(笑)

ZOOMの習熟には、回数をこなすことが一番!

予定を30分オーバーして、全員が連絡先登録を行い終了。

相当盛り上がりましたが、来月は、「中級編」。

今後、MAKSコンサルタントのITスキルは、飛躍的に向上しますよ!

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新券ハウジングの記事から

東京都は4月13日、10日の発表以降問い合わせが多かった、新型コロナウイルス緊急事態宣言に伴う利用休止要請施設について整理し、一覧表にまとめた。「住宅展示場(戸建て・マンション)」を定義し、商業施設に分類した。建築物の合計床面積1000m2超の場合は利用停止と催物開催の停止を要請。1000m2以下でも協力を依頼するが、100m2以下の施設が営業を継続する場合は、感染防止対策の徹底を依頼する。都総務局では展示場でなく商業施設に分類しても「基本的に休業のお願いをすることに変わりはない」としている。

他の緊急事態宣言が出された6府県では、大阪府と兵庫県が都と同じ対応をとり、商業施設に「住宅展示場(戸建て・マンション)」を分類し、100m2以下の施設の営業継続を同じ条件付きで可能としている。



総合住宅展示場だと、敷地面積は、もちろんのこと、各建物の総面積も、楽に1000㎡を超えるでしょうから、利用提示の要請がなされたことになります。

マンションのモデルハウスは、一般的には70~150㎡なので、依頼を受けて、閉所するのか、対策を徹底して、少数の予約客だけに絞るのか、の選択があるということになりますね。

県として独自の宣言をした愛知県や岐阜県は、今のところ、そこまでの具体的な指針は示されていないようですね。

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先日、大手ゼネコンの西松建設が新型コロナウイルス対策で、緊急事態宣言の7都市での建設中断を発注主に申し入れるという報道がありましたが、今後は、スーパーゼネコンの清水建設が同様の発表をしました。

同社の㏋から

当社ではこれまで,作業所に於いては関係省庁の指導に則り,除菌消毒と「三つの密」回避の徹底を図り,また内勤においてもテレワークや出張自粛など,全社を挙げて感染予防と感染拡大防止策を推進してまいりました。更に4月7日の「緊急事態宣言」発令を受け,一層の内勤の出社人員数削減など人と人との接触を極力減らす施策に全力で取り組んでおります。

しかしながら,この度,当社の東京都内の同一作業所勤務者3名が,発熱等があり,新型コロナウイルス(PCR)検査を受けた結果,「陽性」と判明しました。なお3名のうち1名は,検査後も体調不良が続き自宅待機をしていたところ,容態が急変し,亡くなりました。その後,「陽性」と判明したものです。現在,保健所の確認を得ながら,適切に対応を進めております。

当社は,首都圏をはじめ都市部を中心に日々深刻度が増す感染状況を踏まえ,当社グループ及び協力会社社員の生命・安全を最優先事項と考え,またこの感染症の拡大阻止の一層の強化を図るため,「緊急事態宣言」の対象地域に所在する当社作業所については,原則として,緊急事態宣言終了までの間,閉所する方針といたしました。関係者の皆様とは,今後協議を進めてまいります。何卒ご理解とご協力のほどお願い申し上げます。



死亡者が出たことで、思い切った決断をしたことは、勇気のあることだと思います。

また、このような大手になると、普通の分譲マンションの大規模修繕工事は手掛けていないでしょうが、タワマンクラスだと手掛けているケースもあります。(今、どこかの現場が動いているのかは、わからないですが)

こういった動きが、建設業界全体に広がるとすれば、大規模修繕工事にも影響が出るのではないかと思います。

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緊急事態宣言が出ている7都道府県では、展示場の利用休止要請がなされています。

新建ハウジング社による13日の取材に対し、
「閉鎖したモデルハウスでの予約客に限った少人数への対応について、神奈川県は「強制力はないが遠慮してほしい」、埼玉県は「利用停止そのものをお願いしたい」と厳しい姿勢を示した。千葉県は「人数うんぬんより、いわゆる3密を避ける手はずとしてほしい」と説明しており、自治体によって姿勢は分かれている。」とのこと。

愛知県でも、住宅展示場では、三密を避ける接客をしているようですが、住宅営業の最大の手法である展示場の利用制限は、住宅業界にとって、大きな影響がありそうです。

三密という点では、マンションのモデルルームも、気を付けるべき!と言われそう。

今の季節、窓を開けて、風通しの良い環境を作ることはできても、モデルハウス・モデルルームは、実物を見て、触って…という体感型営業施設ですから、運営側も難しいところでしょうね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

少なくとも5年以上、年末年始、GW、お盆を除いて、管理組合の会合がゼロの土日は、ありませんでした。

しかし、この週末は、ゼロ。

もともと、沖縄に行く予定が中止になったということもありますが、結果、会合は1回開催。

それを自宅からの電話会議出席で行ったので、会社にも行かず、この二日間、一度も外出しておりません。
とにかく、「自分がウイルスに感染しない」だけではなく、「自分が持ち込む可能性もなくす」ことが基本姿勢です。

3月の沖縄訪問中止の際は、行く予定だった期間に、社内で対面ミーティングもあったのですが、今回は、社内ミーティングもZOOMで多元中継での実施でしたから、出社せず。

こうなると、色々、気づくことがあります。

スマホで電話会議するために、イヤホンマイクを差し込もうとしたら、ジャックの穴がない!
最近のスマホは、充電口にアダブターを差し込んで、イヤホンマイクのジャックをつなげる方式!
早速、それを宅配で注文。

自宅のイスも、終日、座ると、腰に来るので、も少し良いものに変えるべく、さっそく、注文。

以前から、自宅でも仕事をすることはよくあったのですが、在宅での仕事環境を充実させるアイディアはいくつも出そうです(笑)

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政府の緊急事態宣言を受けて、多くの管理会社から、「管理員・清掃員を派遣しない」という類の通知文書が組合に届いているようです。

管理会社により、表現の違い、ニュアンスは多少違いますが、組合との協議なく、一方的な通知を出す傾向が強いようです。

中には、いささか乱暴じゃないか?と思える表現もあります。

少し時間を頂き、組合側の対応に関するアドバイスを考えたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
自信とは努力すること
過信とは手を抜くこと

こんにちは。

顧問先マンションから、連日のように
新型コロナウイルス問題の相談が来ています。

Q:管理組合として、感染予防策をどう
講じたらよいか?また、それを管理会社に
依頼できるか?

A:管理組合は、施設管理者で
例えば、貯水槽の消毒清掃の義務や
建物内を清潔に保つ役割があります。

仮に、廊下に汚物があれば、管理会社
の日常清掃日以外であっても、すぐに
清掃してくださいと依頼すれば
恐らく管理会社は動いてくれるでしょう。

一方、ウイルス対策は、そのような消毒や
清掃の範囲には入らないですし
「住まい」という点では
戸建て住宅と変わらないので
感染予防という点では、基本的には
各戸の自衛策に委ねられることになります。

ただし、集まって住むという点では
住人が多く触る箇所があるので、その清掃
を強化してもらうのは有効でしょう。
・1階ドアの取っ手
・オートロックインターホン
・エレベーターのスイッチ類
等がその例です。

また、郵便受けの近くにゴミ箱を置いて
ある場合は、人が触ったゴミが滞留する
ことになるので、当面、撤去することをお薦めします。

更には、宅配業者の配達員さんにも
「必ず消毒してから入館してください」
と張り紙をして、アルコール消毒液を
置いておくところまでやれば
効果はあるでしょうが、それを
「管理会社の当然の業務」
とまでは言えません。

何故なら、一般的な管理委託契約からは
そのような業務が読み取れないからです。

ただ、メガマンションで、管理員常駐の
マンションなら、サービスの一環として
やってくれる場合もあるでしょう。

いずれにせよ
管理委託契約には、設備に関する有事の
対処の定めはありますが、今回のウイルス
対策を想定した定めはありません。

「管理会社がいれば安心!」ではなく
組合としてできる事を洗い出しつつ
居住者一人一人の感染予防が基本だと
考えるべきかなと思います。

ちなみに、私自身は
共用部には直接手を触れない
エレベーターは乗らない
等の自衛策をとったうえで、自宅玄関にて
アルコール消毒をしてから、部屋に入っています。


Q:マンション居住者に感染者が出たら
管理組合に報告してもらうよう通知を出すべきか?

A:仮に、マンション内の居住者が
感染したら、管理組合ではなく
医療機関→行政に報告が行きます。

会社であれば、欠勤の理由として
あるいは職場での濃厚接触の追跡調査
として、当然、通知が行きます。

一方、マンションは生活の場ですから
報告の義務がないですね。

感染したかどうかは、個人の風評被害にも
つながりますので、管理組合に報告すべし
という通達文書は、個人のプライバシーに
関わる問題なので、難しいのはないでしょうか?

ただ、その人が、理事会や総会に出席して
いたら、その場にいた人達は、濃厚接触者
として、健康に異変がある人は、検査を
受けて下さいとの連絡が来るのだろうと思います。

そういう点では、組合には
「その時の参加者は誰か?」
という調査依頼も来るでしょうね。

そうなった場合には、クラスターの恐れも
あるので、マンション全体に、お知らせ
して下さいと行政から依頼が来るかもしれません。

いずれにしても、組合が報告を受け
その後に独自でアクションを起こす
というより、行政の指示に従うのが
基本だろうと思います。


Q:実際に感染者が出たら、組合は消毒
を行う義務があるか?
住民は2週間外出禁止か?

A:感染者がいた理事会・総会を行った
集会室が、消毒の対象となる場合
それは公衆衛生上の処置として
行政がしかるべき技術を持った専門業者
に委託して行う業務だと思います。

後で、費用負担を求められるのかどうかは
私の専門外で不詳です。

また、今のところ、感染者が出た
マンションは、住民が外出自粛を要請
されたとか、エレベーターが使用禁止
になる等の情報はないですね。

以上、感染予防面と感染者が出た時の対応
について書きましたが、これらは
「マンション管理」の専門家としての見解です。

医療面においては、不十分な記述があると
思いますので、専門家がおられたら
ご指摘いただきたく思います。

新型コロナウイルス問題に関連する
質問があれば、お寄せください。

皆さんに共通するような問題があれば
次回以降のメルマガでも取り上げたいと思います。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志
 
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今日、今頃は、沖縄で、大規模修繕工事の入札会社を一社一社廻り、面談をしている最中のはずでした。

その後、新規に依頼を受けたマンションの建物調査と会合、明日からも、工事会社訪問やコンサルティング先マンションでの理事会、委員会の予定がぎっしり。

来週月曜日のお昼のフライトで名古屋に戻る予定でした。

カバンの中には、アルコール消毒液、消毒シート、衛生用手袋も入れて、万全の体制で臨み、昨夜から名古屋に泊まり、朝早のフライトに間に合うように準備していたところに、沖縄県知事の記者会見のニュース。

その内容は次の通りでした。

「沖縄県の玉城知事は、県内での新型コロナウイルスの感染拡大を
防ぐため、沖縄への旅行などの自粛を求める方針を明らかにしました。

県庁で8日に会見した玉城知事は、国の緊急事態宣言が出されている間、
対象地域の7都府県を含め、県外から旅行などで沖縄県に来るのを
自粛するよう求める新たな県の方針を示しました。

転勤や進学など、やむを得ない理由で沖縄に来る人は、到着後、
2週間の健康観察を行うとともに、その間、外出や人との接触を
控えるように求めます。

併せて県民に向けても外出自粛、県外への不要不急の渡航自粛を
呼び掛けた。」



これを受けて、予定していた沖縄出張は、昨日15時に、急遽、中止を決定。

会合参加予定のマンションで、もし、会合があれば、前回と同じく、現地の友寄コンサルタントが参加し、私はZOOMで参加する用意はあったのですが、すべてのマンションで、会合は中止となりました。

今回の沖縄での業務実施には、かなりの事前準備を行ってきたので、全部キャンセルは、残念なところですが、もし、この発令が今日で、沖縄に到着した後に、知るところとなれば、やはり、すべての予定はキャンセルで、沖縄で二週間の足止め?あるいはとんぼ返り?となるところでしたから、逆に、幸運なタイミングでした。

これから、どうフォローするかをしっかり考えます。

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西松建設が、4月8日、自社のウェブサイトで緊急事態宣言を受けての対応を公表しました。

その内容は、「施工中の現場について、発注者と協議のうえ、工事中止・現場閉所することを基本方針とする」

公共と民間、土木と建築の別なく、全ての工事を対象とするそうです。

自ら官民の発注者に申し出て、相手が拒まなければ工事を中断する方針。

前日の7日、社長や同社BCP対策本部のメンバーが集まり協議を行い、「工事中止は非常に難しい」との意見がある中、最終的に、「自社の利益のために工事を続けているとみられかねない」「工事を続けて、万一感染を広げたら、企業の社会的責任が問われる」と判断したとのことです。

工事中止方針の決定は、経済に与える影響は大きく、仮に橋の建設主要建設会社では初めての公表で、恐らく、他のゼネコンも驚いていることでしょう。

これ、経済への影響はかなり大きいですし、橋や道路などの工事は、社会インフラの整備にも影響します。今度は、申し入れを受けた発注者側がどう判断するか?が問われることになります。

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新型コロナウイルス問題で、ついに非常事態宣言が出ました。

日本のトップクラスの専門家による検討結果なのですから、知見の乏しいコメンテーターが、「対応が遅すぎる」とか「ロックダウンでないと効果が薄い」とか、とりあえず批判から入るのを見ると、いかがなものか、と思います。

自分が総理大臣なら、違うことができたのか?と言えば、めちゃくちゃなプレッシャーの中で、それ以上のことができるなんて言えるとしたら、不遜すぎます。

専門家でない人が言うべきは、
「偉い人には見えにくいけど、現場じゃ、こんなこともあるから、目を配ってね」ということじゃないかな、と思います。

そういう意味で、「批判だけでは、何も生まない」と言えます。

しかし、片や、自分の仕事に対する「批判」は、捉え方が違います。

私も、マンション管理や大規模修繕工事のコンサルティングで、時には、うまく行かないことに対して、組合員から批判を受けることがあります。

相手に見えているのは、アウトプット部分だけで、どうしてそこにたどり着いたかは、ほとんどわからない状況ですから、仕方のないことです。それに対して、専門用語を並べて、ロジカルに解説しても、「けむに巻かれた」程度の悪いイメージしか残らないでしょう。

従って、事実誤認の訂正はしても、ホントに行うべきは、相手が感心するほど見事な「次の一手」です。

それが適切であれば、過去の批判は、プロセスに過ぎなくなり、終わり良ければ、すべてよしになりますからね。

また、その経験は、次の新規クライアントに対する時に、従来よりブラッシュアップされた提案資料や提案力になりますから、批判ほど、自分たちを磨いてくれるありがたいものはありません。

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当方には、多くの機械式駐車場の悩みが寄せられます。

この問題の解決には、
技術的にどう安く行うか?という問題以外に、
それによる外部駐車場の確保をどうするか?
入替は、毎年抽選するか?
平面化した後の駐車料金の設定は?
保守料金や電気代削減の見通しは?
それら全部をまとめた長期修繕計画の作成までを一気通貫で行うには、技術・法務・財務・ファシリテーションまで、総合的なスキルと経験が必要とされます。

当社の場合、今まで10以上の取組経験を活かし、解決のための大カテゴリーを3つに分け、各ステップを更に細分化して、15以上の項目を整理し、最大2年程度かけて、解決に導きます。

しかし、型があっても、マンションごとに事情が大きく違い、かなり難しい。

今回、依頼されたのは、ピロティ内の機械式駐車場の解体と平面化ですが、かなりの難題が待ち構えています。

新しい工法の採用を検討します。

難しいほど、楽しい(笑)

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昨日は、岐阜県羽島市で、築13年目マンションの建物調査でした。

1年少し前に、大規模修繕工事コンサルティングを依頼されたときは、管理会社から「築12年です。長期修繕計画上、来年が工事です」と言われていたのですが、当社の建物調査の結果、工事は直ちに必要なしの判定。

数年延ばせるとの判断と合わせて、毎年、屋上防水、クラック、タイルの浮きは、定点観察を行うという提案を行いました。
その1年後の定点観察調査です。

結果、大規模修繕工事は、まだ不要。しかし、それに先んじて、部分防水工事が必要かも…の個所を発見。

ただ、その費用は、20万円行かないと思います。

その実施により、漏水や躯体への悪影響の懸念を払拭したうえで、修繕積立金が増え、組合資金に余裕が出て、積立金値上げを抑えることができるという方程式が成りたちます。

MAKSは、「大規模修繕工事を簡単には行わせない大規模修繕工事コンサルタント」なんです(笑)

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沖縄で、本格的な大規模修繕工事コンサルティングを開始すると話をしたとき、今まで、誰からも「沖縄のような閉鎖的なエリアでは、名古屋のようには行かない」と、悲観的な意見しか聞かれませんでした。

誰もが反対する「夢物語」にチャレンジし続けて、今がある私にとっては、この逆風がエネルギー(笑)

この1年程度かけて、市場調査、建設会社との面談、専門会社との面談等を経て、閉鎖的なエリアであっても、多数の業者の入札参加を呼び込み、競争原理を働かせ、より良い工事をより安く実現する目標に向かって、進めてきました。

沖縄で車を走らせるときに、「足場」を見かければ、それが新築か既設建物の改修かは、プロなので、すぐわかりますから、それがビルでもマンションでも、小さめのアパートでも、立ち寄り、工事看板を探し、写メで撮影。

すぐに、その会社のネット検索をして、電話をかけ、「御社は、マンションの大規模修繕を手掛けているか?」と尋ねることもありました。

そして、いよいよ、この3月末から、沖縄で初の大規模修繕工事コンサルティング案件で、入札が始まりました。

ただ、名古屋でやっている呼びかけ方式ではなく、恐らく、コンサルタントによる入札には慣れていない相手だろうと考え、呼びかけステップも、呼びかけ文書も工夫。

また、ネットでサクサク連絡を取れるとは限らないかも…という前提で、ファクスや電話も多用。

沖縄のMAKS認定コンサルタントの友寄氏の頑張りが、半端ない!

組合の修繕委員さんも、積極的に探していただきました。

最終的に、入札を呼び掛けた会社は、30社近くに上ります。
中には、「応札したいが、現場代理人がいないので…」という会社もありましたが、その会社に対しても、奇想天外な手法で対処(笑)

で、何社が応札したか?

内緒です(笑)
聞いたら、驚くと思います(笑)

知りたい人は、直接、私にご連を!

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普段は、会社には自動車で行きます。

マンションに行くときも同じです。

あるいは、他のコンサルタントがピックアップしてくれます。

帰りも同じなので、元々、滅多に電車に乗りません。

しかし、たまには、電車通勤になることもありますが、今、できる限り新型コロナウイルスの感染危険度を下げる手段の一つは、満員電車に乗らないこと。

これ、どんなことがあっても、徹底します。

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理事会、修繕委員会、総会への出席がZOOMになる中、修繕工事の解説などは、その場で写真を見せながらじゃないと難しいですね。

等と言っているうちに、ふと思い浮かんだのは、「動画で見せれば良いじゃん!

例えば、補修の方法の違いを解説するために、「0.5㎜以下のクラックの補修は…」写真で説明するより、実際の工事補修の様子をビデオで撮影して、動画で見せる方が、理解しやすい。

過去には、そんな様子を撮りためた動画もあります。

そんなことを考えていると、それを使えば、コンサルタントによるプレゼンスキルの標準化も、ある程度は解消できるのでは?と思えてきた。

取組甲斐のあるテーマです。

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