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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
すべての失敗は人生の最後に笑い話になる

こんにちは。

現在、MAKSでは
約60件の顧問契約をベースに
約30のマンションで
大規模修繕工事又は管理適正化プロジェクトが動いています。

先月から始まったコンサルティング先
のうち、2つが、それぞれ初めて当社の
「管理適正化コンサルティング」
を受ける管理会社が管理を受託しています。

管理会社にとっては、今まで、
組合と管理会社だけで話を進めることが
できたところに、組合側に立つ強力な
専門家がつくのですから、いわば
「黒船」到来!

初めて、当社のコンサルティングを受ける
会社は、
「一体どんな風に進めるのか?」
「品質のチェックはどれくらい厳しいのか?」
「どれくらい、コストダウンを求めてくるのか?」
「公明正大だと言っているが、実は、
裏取引を持ち掛けてくるのではないか?」
等の疑心暗鬼状態でしょう。

この疑念は、当社コンサルタントと直接
相対するフロント担当者は、当社の実際の
進め方を見て、やがて、警戒心を解いて
もらえるのですが、会社の中にいる人は、
必ずしもそうではありません。

あるいは、
そのフロントマンの「不出来」のせいで
組合がコンサルタントを採用したのだと
思っている人もいるかもしれません。

よって、初めて当社のコンサルティング
対象となる管理会社へは、契約締結後
必ず、早期に表敬訪問を行います。

当社のコンサルティングの目的は
管理組合にとってベストな管理状態を
作ることであり、それには、管理会社
の協力は欠かせないからです。

表敬訪問時に、まず話すのが
今回、そのマンションがコンサルタント
を雇ったのは、フロント担当者への不満
からではないということ。

これ、とても大事。

私も大手企業に在籍していたので
企業組織に属している社員の「評価」
がその人の人生にとって、大きなものだと
わかっているからです。

もちろん、フロント担当者への不満が
当社への依頼の引き金になっているケースもあります。

しかし、それは、もしかしたら
「管理委託契約」上、何をどこまで
管理会社に依頼すべきか?を
組合側が正確に分かっておらず
過剰な要求をしていて、
それに応えられない状態なのかもしれません。

だからこそ、当社のコンサルティングは
いきなりコストダウン交渉を行わず
管理実態調査を行うところから始めます。

組合からの情報提供も、すべて、実地検分
してから再評価すべきと考えるからです。

次に話すのは、
◎当社のコンサルティングポリシー。
◎管理会社への協力依頼
◎コンサルティングスケジュール
◎管理会社から見たその管理組合の課題

重要なポイントは、口頭だけでなく
文書にして手渡します。

そこに書かれているのは、次の通り。

*****************
当社の「管理適正化」は、
管理会社の変更を前提としておらず
「管理の見える化+業務仕様及び運営体制の適正化」
と「適正価格」の実現を目指します。

従って、管理業務仕様の最適化を図った後
には、最初に、貴社との協議を行い
その結果について、組合が納得すれば
入札は行いません。

また、行う場合でも
組合がNGを出さない限りは
貴社も入札に参加いただきます。

貴社におかれては
本趣旨に理解と積極的な協力をいただく
ことが、管理継続につながるものと考えます。

顧問契約においては
管理組合に的確なアドバイスを行う
ために、理事会・総会には出席し
また、貴社から組合に提供されるすべての
情報に目を通しますので
情報及び書類は、組合と同時に
弊社にも提供願います。

具体的には、以下の通りです。

①各種点検報告書、清掃報告書(日常清掃は、初回のみ)

②理事会・総会日程の事前調整
議案書のPDF版事前送付
議事録完成前のチェック

③不具合、事故が起きた際の連絡

******************

当社は
「管理会社は、管理組合と利益相反」
であることを冷静に指摘しますが
決して「敵」だと言っている訳ではないのです。

実は、昨年、ある大手ディベロッパー系
の管理会社と初対面。

東京や関西では、管理受託先組合が
コンサルタントを採用したケースは
いくつもあるが、中部エリアでは
初めてだそうです。

しかも、2マンションがほぼ同時。

東京から移動したばかりの上席者と
お会いしましたが、あちらでは
とにかくコストを安くして
組合から報酬を得るために
管理会社の入札ありきで仕事を進める
荒っぽいコンサルタントがいるそうです。

そんな経験があれば
当社を警戒する気持ちもわかります。

でもね
中部エリアのような保守的な風土が強い
場所では、そんな荒っぽいやり方をすれば
やがて悪評が立ちます。

当社は
「日本一、志の高いコンサルタント」
のポリシーを掲げていることをお伝え
しましたが、かたや、
マンション大規模修繕工事を巡って
クリーン宣言しているコンサルタントが
裏で、業者と談合している実態が
指摘されているのですから
言葉だけでは信じられないでしょう。

真摯なコンサルティングの姿を見てらう
ことで、管理会社の対応が協力的になれば
結果、管理組合にとって、良い管理が
生まれると思います。

近々に
当社の管理適正化コンサルティング導入
の総会を開催するマンションが二つある
のですが、実は、どちらも同じ管理会社で
かつ、当社との初対面の会社です。

東京に本社がある大手管理会社ですから
どんな出会いになるか、楽しみです。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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