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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

総会が間近に締まり、開催をどうしようか迷っている組合もあると思います。

皆が集まるのを避けるなら、書面による決議だけにしてもらえば良いと考える人もいるでしょう。

但し、ここで注意。

理事会が「書面だけによる総会決議にする」と決めると、それは管理規約上の「書面決議」の実施となり、その実施には、区分所有者全員が書面決議に賛成することが必要になります。

つまり、全員から「賛成」の票を集めなければならないのですから、極めてハードルが高いのです。

「でも、いつも、書面で賛成・反対の票を出しているよ」と思う人がい総会いると思います。
それは、総会に出席しない人が、自分の意思表示を行う「議決権行使書」のことです。

「書面決議」と「議決権行使書による決議」とは、似ているようですが、大きく違うので、注意!

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昨夜、顧問先の理事会から帰宅したのが21時半。
それから食事をして、テレビでニュースを見ながら休憩し、立ちあがったところで、めまい。

座椅子で少し休んでいたが、気分が悪くなり、ベッドへ。

ところが、更に、体調が悪くなり、何と、天井がぐるぐる回り始めた。

やばい!と思い、妻を呼び、買い物用のビニール袋を用意してもらったら、間もなく、激しい嘔吐。

どんどん悪くなる体調。

幸いなことに、救急外来のある岐阜県病院まで我が家から5分なので、電話を入れた後に、妻の運転で向かう。

こういう時の車の動きは、めちゃ気持ち悪い。
自動車の中でも、嘔吐。

多分、23時頃。

妻が素早く対処してくれたことに感謝しつつ、生まれて初めての異常な体験で、一瞬、「脳に異常があるのか?」と頭を過ったが、「自分には、マンションを救う使命があるので、神様は自分を死なせないはず!」と何度も言い聞かせる。

病院に到着したが、そこでも嘔吐。
この時になると、胃液しか出ない(笑)

診察に掛かるまで10分程度だが、この時間は長い(´;ω;`)ウゥゥ

最初に、脳梗塞の問診。
次は、CT検査。
続いて、血液検査。

点滴投与。
吐き気止め投与。

気づいたら、夜中の3時だが、まだ、気持ちが悪い。

そして、診断結果は…どこにも異常らしき数値がない。(笑)

「かなり強いストレスと疲労の蓄積かも?」との診断。

「やっぱり、使命があるから、簡単には死なない!」と思う反面、
「こんなに辛いのに、異常なしって、どういうこと!?」(笑)

確かに、この一週間は、会社の決算の締めで、経理の仕事が大量にあり、各コンサルタントからの業務チェックも大量にあり、コロナ騒動の中、沖縄のセミナーをどうするか?を熟考しており、知らぬ間に、身体には負荷がかかっていたことは間違いないでしょう。

自分には「疲れた」「悩む」という意識は全くなく、「半端なく充実している!」としか思えないのですが、過信は良くないと知らされました。

病気じゃないので、病院には入院せず、明け方に戻りましたが、まだ、頭がジーンと痛くて、会話も辛い。
ラインで他のコンサルタントに連絡し、今日は、会合への出席を任せ、自宅療養。

顧客からの電話に出る以外は、ベッドに横になり、午後からは深い眠りに。。。

あらためて、チームで仕事をすること、仲間のありがたさも実感しました。

夜目覚めたときは、すっきり、食欲も回復。
早速、バリバリとパソコンで仕事開始!(笑)

でも、やっぱり、私はタフだよね!と言う体験でもあったかも(笑)

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マンション管理会社の感染症等流行時対応ガイドライン
が出されました。

総会開催を延期することを進言する管理会社も増えそうです。

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あるマンションの理事長からの電話相談です。
「毎月、多額の委託費が、管理組合の口座から、理事長の支払い承認なしで、管理会社に振り込まれているが、そんなことが許されるのか?」

(回答)
◎総会で、年間予算が組まれ、承認されている支払であること。
◎管理委託業務が契約通りに行われていること。
◎管理委託契約で、自動口座振替で支払うことが謡われていること。
であれば、問題ないです。

また、多くの管理会社がこの方式です。

時々、定額委託契約以外の月間の費用(総会コピー代とか)を所定の単価×数量で勝手に口座振替しているケースがありますが、これには、事前の支払い承認が必要です。

多額な工事費であれば、尚更です。

時々、保険事故で、保険会社から組合ではなく、管理会社に直接振り込まれるケースがありますが、これも、きちんと、組合の了解のもとにやるべきです。

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昨日のブログで、中止にならなかったイベントとして、この週末にナゴヤドームで行われた乃木坂46のコンサートを挙げました。

基本、ほとんどが若い世代だから?という推定。

ところが、政府の方針が、「基本、大規模イベントは自粛」となったため、エグザイルのコンサートは、当日になって、急遽中止。
プロ野球のオープン戦は、すべて無観客試合。

中小規模の会合は?

総会は?
理事会は?

うーん、難しい。

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今週末に予定されていた中区福祉協議会主催の「第4回マンション・団地・町内会交流会」
が延期になったとの知らせがありました。

このイベントの特別講演で、マンションの防災について、話をする予定でした。

このイベントは、例年、地域コミュニティを考える熱心な人が集まり、比較的、高齢の方が多いのが特徴。

病気の実態としては、インフルエンザより致死率が低く、多くの人が軽症で、自然に治るそうですが、得体が知れず、確実な治療方法がないという状況があるので、行政サイドでは、比較的高齢な方が集まるイベントは、「中止」という判断になるのは、やむを得ないでしょうね。

ただ、今回のお知らせは、「延期」で、再度、講師依頼が来るそうなので、講演のために収集した情報は保存しつつ、更に、最新のネタも収集して、準備しておこうと思います。

ちなみに、一昨日の22時ごろ、地下鉄に乗ったら、満員!
なんでだろうと、調べてみたら、ナゴヤドームで乃木坂46のコンサートが開催されていたからですが、こちらは中止になっていません(~_~;)

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3年くらい前までは、マンション組合向けのコンサルティング、理事会、総会は、「皆さん、旅行などもあるので、3連休はお休みにしましょう」となり、予約が入るのは、初日の午前と最終日の夜くらいでした。

しかし、近年では、リクエストが増えて、2カ月先まで予約率が9割以上なので、「3連休でも良ければ…」と伝えると、「それでも良いです」との回答。

今は、3連休でも、1日3コマ×3日間の枠を設定。

今週は、その中で7枠が埋まっていますが、3連休でも良いと言っていただけるマンションの組合の方々に、感謝です。

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顧問先マンションからの相談です。

築8年目で、1階倉庫近くに羽アリの死骸を発見。
調べたら、シロアリだった。
シロアリ
マンション販売会社は、「よそから飛んできた」
専門業者に調べてもらうと、「地中に埋まっている木片から這い出てきたのでは?」

「どうしたら良いでしょうか?」
「販売会社の言うことは、信じられないので、調査をしてもらえませんか?」

私は、元々、戸建て住宅コンサルタントでしたから、木造住宅では、土台のところから、防蟻処理をしてあり、シロアリ保証を付けている例を知っていますが、RCのマンションでは、なじみがなく、過去に一度だけ、管理室の室内のトイレの囲い壁が、シロアリにやられたという相談を受けたことがあります。

その時は、もう、食い尽くしていたのですが、再来の恐れがないよう、処置を施しました。

一般的には、低層階の住戸内では、シロアリ被害があるかもしれませんが、共用部だと、ドア枠も「木」ではなく、スチールです。エントランスに飾り棚があれば、それぞれのは「木」でしょうが、いままで、そういったものがシロアリ被害に遭ったケースは知りません。

今回、実際の被害は、「倉庫の外壁部のシーリングを喰った」というもの。
上部のシーリングの真ん中に虫食い穴がいくつも空いています。
シーリング
ただし、専門業者によれば、シロアリがシーリングを食べることはなく、「噛むことで遊んでいる」との見解。

しかし、組合にとってみると、もし、地中に多くの木片が残っていれば、それがシロアリ被害で朽ちて、地盤沈下が起こるのでは?という心配が出ます。

では、その調査を行って、木片が出たら、販売会社に調査費用や除去費用を請求できるか?

地中を掘り返すとしたら、インターロッキングを除去することも必要ですし、当該箇所は、ミニ重機も入らない箇所ですから、手掘りになります。どこのエリアをどこまで掘るのか?を見通すのは難しく、費用も数万円では済まないと思います。

費用と住民の心配除去とを考えた結論は、シロアリ駆除業者とのコラボレーション。
詳細は、結果が出たら書きます。

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MAKSのコンサルタントは、一人当たり、どんどん手持ちの案件が増えていますが、それに比例して、私にチェックを求める件数も増えてきます。

共通のツールを使い、どのコンサルタントでも、同じレベルのコンサルティングを提供できる仕組みを作っているのですが、もちろん、得手不得手や経験の差があるため、「何とかできている」「そつなくできてきる」「見事にできている」という差も生まれます。

私が目指すのは、全員が「見事にできている」ですが、そうなるためのポイントは、「準備にどれだけ時間をかけているか?」です。

従って、コンサルタントの成長のために、最も注視するのは、「仕事の出来栄え」ではなく、準備に対する姿勢です。

一流のコンサルタントになるための秘訣は才能じゃなく、テクニックでもなく、「準備」です。

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沖縄で第2回目となる「沖縄開催!!知らないと損をする大規模修繕工事の実態と管理改善セミナー」が3月7日に開催され、2月から告知を開始しました。
沖縄マンション管理セミナー 沖縄マンション管理セミナー

定員30名のところ、既に約20名の申込。
当日は、管理組合交流会も同時開催しますが、ほとんどの人が、両方の参加を希望されています。

中には、同じマンションの修繕委員や役員複数名での申込がありますし、個別相談の予約もスタンバイするコンサルタントの数を上回っており、期待感の大きさをひしひしと感じます。

当日の運営、進行を十分に練り、より満足度の高いセミナーに仕上げたいと思います。

申込は、こちらから。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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先日から、当社が依頼している名古屋市指定の事業ゴミ分別業者から、資源ごみをきちんと分けるように依頼が来ました。

リサイクル可能な紙類のみを別にすることになったのですが、「紙」といっても、例えば、防水してある紙コップはダメです。

感熱紙のレシートもダメ。

粘着してあったハガキもダメ。

これ以外でも、色々制限があります。

一人一人に、地球環境にやさしいアクションが求められています。

机の横に、その分類が書いたチラシを貼り、習慣になるまで、慎重にやらないとね!

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一昨年、当社が「外部プロ修繕委員」としてサポートしたマンションで、昨年の秋の施工後1年点検において、屋上防水の塩ビシートのディスクが抜けて、シートが破れている事象を発見!

どうやら、昨年の大型台風で、めくれたようです。

問題は、施工時の不良による剥がれなのか、耐風圧の許容を超えた突風が吹いたのか?

前者であれば、施工者の全面的な責任、後者であれば風災害で保険申請事故になります。

施工時には、ディスクの引き抜き試験も実施したという記録がありますが、問題は、再現実験をしない限り、ホントのことはわからない訳です。

結果、メーカーからの報告書は、「異常災害による破断」。但し、あくまで推定。
であれば、もちろん、火災保険の申請を行います。

しかし、メーカーと施工会社からは、補修については、部分補修ではなく、全面やり直し。
しかも、従来より引き抜き強度を強め、ディスクの敷設間隔も狭めるとのこと。

さて、費用はどのような負担になるか?
次回の理事会で協議します。

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当社の管理適正化コンサルティングの導入のための総会議案を決定する理事会での話です。

それまで、数カ月かけて、当社が講師になって、理事会での勉強会、住民向け勉強会を実施。

実際に、当社のコンサルティングを受けたマンション(このマンションと同じシリーズ、同じ管理会社)の住民からも、その経験談を話していただき、住民向けの勉強会では、当社のコンサルティングへの期待の声も聞かれ、反対の声なく、当社のコンサルティング導入へとステップを進めました。

そして、総会議案を作成し、理事会でコンサルティングの内容を細かく説明し、承認頂きました。

その後、管理会社のフロント担当者が加わり、事務的な総会手続きの話になったところで、その担当者が勘違いなことを言い出した…という話です。

冒頭で、
「MAKSへのコンサルティングについて、理事会で決まったものとは思っていない。」と切り出し、当社とのコンサルティング契約締結議案を批判する発言を長々と…。

詳細は書きませんが、その中で、最も驚いた点を二つ挙げると、
◎理事長が、「○○マンション(このマンションと同じシリーズ、同じ管理会社)の実績がある」ことを当社を選んだ理由にあげると、その発言への切り返しで、「そのマンションについては、“悪い噂”も聞いている」と吹聴する。「悪い噂とは何か?」と質問されても、ごまかして答えず、他の話題に移る。

◎その管理会社が管理受託している他のマンションでは、当社の管理適正化コンサルティングで成案した管理委託業務仕様書を実施しているのに、「当社は、国土交通省が作成した標準管理委託業務仕様書にそって管理しているので、コンサルタントが入って、組合にカスタマイズした業務仕様書を提示されたら、管理を継続できるとは言えないので、他の管理会社に変更してもらわざるを得ない事態が生じる可能性がある。管理会社のブランドを評価してマンションを購入した人が多いのに、そんな決定をして良いのか!」と理事会決定を批判する。

自分が担当しているマンションで、自社の利益が上げにくくなるコンサルタントの導入を阻止したいという気持ちはわかりますが、主役が管理組合で、管理会社は、その委託を受けて、委託業務に関する助言を行うまでが業務範囲であり、このように、一方的に、持論を押し付けて、組合の意思決定を変えようとするのはNGです。

マンション管理士と言う資格が生まれた背景の一つに、こういった管理会社の恣意的な組合運営から組合を守る!という要請があります。

実は、この二日前に、この管理会社の上層部と面談し、「管理会社の一方的な押し付け管理では今後はダメだ」という大人の会話をしたところでしたので、会社全体としては、会社の利益追求と管理組合の立場のバランスを取るべきとの意識があるのだろうと思いますが。現場は、相変わらず、「管理する側」「管理組合から、いかに利益を上げるか?」という上から目線の意識が残っていると感じました。

このマンションのコンサルティングをスタートしたら、まずもって、管理組合運営は、誰が主役か?の意識を浸透させねば!と改めて強く感じる出来事でした。

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新型コロナウイルス感染問題で、クルーズ船への長期滞留が批判されています。
水際作成がうまく行かなかった点についても、批判が出ています。

私には、違和感があります。

医学的なことはわかりませんが、少なくとも、今回のケースで、「こうすれば良い」という方程式はなかったのでしょう。

多くの人の知恵を集めて、いくつもの選択肢の中から選んだ方法だと思います。

未来が分からない中での選択だったわけですが、今、その選択を批判している人は、「結果」を見て批判している訳です。

違う方法を選択したら、うまく収まったかもしれませんが、更に、深刻なことになったかもしれません。

批判をして、蚊帳の外にいるのではなく、「歴史から学ぶ」という姿勢が大事だと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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沖縄マンション管理組合支援プロジェクトが進み、いよいよ今春から、大規模修繕工事の入札が始まります。

閉鎖的な市場で、競争が起きにくく、名古屋の「1.5~2倍と言われている沖縄で、当社のMACM方式がどこまで通じるかの挑戦でもあります。

既に、総合元請け工事会社の開拓も、専門工事会社の開拓も進めていて、分離発注的な方式も使いながら、「より良い工事をより安く実現する」仕組みを構築していきます。

当該マンションの修繕委員さんも、人脈を使って、地元の業者を数社集めていただいており、談合や不明朗な中間マージンが、どこにも発生しないよう、工夫を凝らします。

既存の常識や慣習にとらわれず、「勘と経験」によるコンサルではなく「仕組み化した精緻なプログラム」で工事費のコストダウンを図るのが、当社の特徴ですから、沖縄のマンション大規模修繕工事業界に、新風を巻き起こします!

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先日の中日新聞に、廃墟マンション/空き家の解体問題が取り上げられていて、読者のAさんが、写真を送ってくださいました。
廃墟マンション中日新聞記事


で、私の返信
[馬渕]
「この問題は、深刻ですが、一部の専門家の話題であって、
今、住んでいる人にはイマイチ危機感がないようにも思います。
この問題をテーマに、セミナーを行ったら、
一般住民の参加者は、多いと思いますか?」

[Aさんの返信]
「紙面の左側は、
①所有者の高齢化→空き家の増
・立地が悪いと買い手がない
・相続人も住まない
②適切な維持管理をすれば100年もつが、
・修繕積立金の不足
・維持管理に無関心
③そして
・建替や解体の合意形成が難しい
・老朽化後の道筋が見通せない
④結局
・二つの老い(建物、居住者≒区分所有者)

私がマンション管理に興味を持ったのは
管理規約の後ろについていた
長期修繕計画書に、修繕積立金を
だんだん値上げするように書いてあった事です。
→そんなに値上げして、毎月支払えるだろうか?

セミナーに行って、先輩マンションの経験談を聞こうと。

当時、築浅のマンションの人は少なかったです。
すぐ目の前の大規模修繕工事をどうするかという人が多かったように思います。

さて、
この問題をテーマに、セミナーを行ったら、
一般住民の参加者は、多いと思いますか?
ですが

築浅・・・長期修繕計画書にある修繕積立金の値上げ(案)とそもそも長期修繕計画は正確か?
自分のマンションの値上げ(案)を見て見よう!

中堅(工事1回目を終えたくらい)・・・
2回目以降、積立金は大丈夫か?
まだ、間に合う?!

それ以上(工事2回目以降?)・・・
自分たちのマンションは、今後どうしていくのか?マンション終活?
100年目指すのか?
お金は?

長期修繕計画書と
積立金の年間積み立て額及び積立金残高が必要。

話を聞くだけでなく
数字をいじってみると面白い。

今後発生するだろう
修繕費用がいくら必要かは
なかなか出せませんね。
戸あたりいくら・・・でしょうか。

築深?ところで、今まで努力していないところは、本当に金欠。
高齢化もあり、ここが一番やりがいがある?!

市営住宅の長期修繕計画や定期借地権付マンションの着地などと同じように
さまざまな悪条件の中で解決策を見つけないと
廃墟マンションになりますよ!
ですね。

建物と住民の「二つの老い」とか
100年マンションの話を聞いて
そうだなとは思いますが
じゃあ、具体的にどうするの?
となってしまいます。

やはり、
うちのマンションなら
こうやってみようかな?!
という道筋が、見たいです。」

マンションの組合運営や大規模修繕工事に関心を持って、主体的に取り組んでおられるAさんなので、アンテナが立っている分、指摘も鋭いです。

Aさん、ありがとうございます!

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沖縄マンション管理組合プロジェクトで、毎月沖縄に来ていますが、1年で最も寒い2月、午後1時前に到着したら、26度!

空港の手荷物検査スタッフは、全員半そで。

ホテルに着くと、この張り紙。
沖縄 夏

昨日までは寒かったそうです。

先月、1月に来た時も、日中は23度で、外を歩くと汗が出ました。

多分、私が、熱く燃えて沖縄に来ているせいだと思います。
だって、マンション管理士界の松岡修造(自称)ですからね(笑)

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私のメンターである福島正伸先生による「人を動かすリーダーシップ論」講座第6期開催が決定しました。

令和2年4月24日(金)です

私が、誰からも「絶対無理!」と言われた中部エリアでのマンション管理コンサルティング事業を成功に導いた先生です。

導いたと言っても、手取り足取り教えてくれたわけではなく、「生き方」「あり方」を説いてくれたことで、私の考え方、「世界観」が変わったら、自然に成功していただけなのです。

ですから、今、どんな仕事でも、主婦業の方でも、お勧めです!

webからお申込みフォームの備考欄に「馬渕裕嘉志の紹介割引希望」と記入していただきましたら、割引期間の割引よりさらに、割引がありますよ!

是非、是非、ご参加ください。

第6期 人を動かすリーダーシップ論講座
2020年4月24日(金)19:00~21:30
「名古屋会議室 プライムセントラルタワー名古屋駅前店」

お申込みはこちらからおねがいいたします。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
すべての失敗は人生の最後に笑い話になる

こんにちは。

現在、MAKSでは
約60件の顧問契約をベースに
約30のマンションで
大規模修繕工事又は管理適正化プロジェクトが動いています。

先月から始まったコンサルティング先
のうち、2つが、それぞれ初めて当社の
「管理適正化コンサルティング」
を受ける管理会社が管理を受託しています。

管理会社にとっては、今まで、
組合と管理会社だけで話を進めることが
できたところに、組合側に立つ強力な
専門家がつくのですから、いわば
「黒船」到来!

初めて、当社のコンサルティングを受ける
会社は、
「一体どんな風に進めるのか?」
「品質のチェックはどれくらい厳しいのか?」
「どれくらい、コストダウンを求めてくるのか?」
「公明正大だと言っているが、実は、
裏取引を持ち掛けてくるのではないか?」
等の疑心暗鬼状態でしょう。

この疑念は、当社コンサルタントと直接
相対するフロント担当者は、当社の実際の
進め方を見て、やがて、警戒心を解いて
もらえるのですが、会社の中にいる人は、
必ずしもそうではありません。

あるいは、
そのフロントマンの「不出来」のせいで
組合がコンサルタントを採用したのだと
思っている人もいるかもしれません。

よって、初めて当社のコンサルティング
対象となる管理会社へは、契約締結後
必ず、早期に表敬訪問を行います。

当社のコンサルティングの目的は
管理組合にとってベストな管理状態を
作ることであり、それには、管理会社
の協力は欠かせないからです。

表敬訪問時に、まず話すのが
今回、そのマンションがコンサルタント
を雇ったのは、フロント担当者への不満
からではないということ。

これ、とても大事。

私も大手企業に在籍していたので
企業組織に属している社員の「評価」
がその人の人生にとって、大きなものだと
わかっているからです。

もちろん、フロント担当者への不満が
当社への依頼の引き金になっているケースもあります。

しかし、それは、もしかしたら
「管理委託契約」上、何をどこまで
管理会社に依頼すべきか?を
組合側が正確に分かっておらず
過剰な要求をしていて、
それに応えられない状態なのかもしれません。

だからこそ、当社のコンサルティングは
いきなりコストダウン交渉を行わず
管理実態調査を行うところから始めます。

組合からの情報提供も、すべて、実地検分
してから再評価すべきと考えるからです。

次に話すのは、
◎当社のコンサルティングポリシー。
◎管理会社への協力依頼
◎コンサルティングスケジュール
◎管理会社から見たその管理組合の課題

重要なポイントは、口頭だけでなく
文書にして手渡します。

そこに書かれているのは、次の通り。

*****************
当社の「管理適正化」は、
管理会社の変更を前提としておらず
「管理の見える化+業務仕様及び運営体制の適正化」
と「適正価格」の実現を目指します。

従って、管理業務仕様の最適化を図った後
には、最初に、貴社との協議を行い
その結果について、組合が納得すれば
入札は行いません。

また、行う場合でも
組合がNGを出さない限りは
貴社も入札に参加いただきます。

貴社におかれては
本趣旨に理解と積極的な協力をいただく
ことが、管理継続につながるものと考えます。

顧問契約においては
管理組合に的確なアドバイスを行う
ために、理事会・総会には出席し
また、貴社から組合に提供されるすべての
情報に目を通しますので
情報及び書類は、組合と同時に
弊社にも提供願います。

具体的には、以下の通りです。

①各種点検報告書、清掃報告書(日常清掃は、初回のみ)

②理事会・総会日程の事前調整
議案書のPDF版事前送付
議事録完成前のチェック

③不具合、事故が起きた際の連絡

******************

当社は
「管理会社は、管理組合と利益相反」
であることを冷静に指摘しますが
決して「敵」だと言っている訳ではないのです。

実は、昨年、ある大手ディベロッパー系
の管理会社と初対面。

東京や関西では、管理受託先組合が
コンサルタントを採用したケースは
いくつもあるが、中部エリアでは
初めてだそうです。

しかも、2マンションがほぼ同時。

東京から移動したばかりの上席者と
お会いしましたが、あちらでは
とにかくコストを安くして
組合から報酬を得るために
管理会社の入札ありきで仕事を進める
荒っぽいコンサルタントがいるそうです。

そんな経験があれば
当社を警戒する気持ちもわかります。

でもね
中部エリアのような保守的な風土が強い
場所では、そんな荒っぽいやり方をすれば
やがて悪評が立ちます。

当社は
「日本一、志の高いコンサルタント」
のポリシーを掲げていることをお伝え
しましたが、かたや、
マンション大規模修繕工事を巡って
クリーン宣言しているコンサルタントが
裏で、業者と談合している実態が
指摘されているのですから
言葉だけでは信じられないでしょう。

真摯なコンサルティングの姿を見てらう
ことで、管理会社の対応が協力的になれば
結果、管理組合にとって、良い管理が
生まれると思います。

近々に
当社の管理適正化コンサルティング導入
の総会を開催するマンションが二つある
のですが、実は、どちらも同じ管理会社で
かつ、当社との初対面の会社です。

東京に本社がある大手管理会社ですから
どんな出会いになるか、楽しみです。

【沖縄の読者の皆さんにお知らせ】
3月7日(土)13時~18時
■管理組合向けセミナー
■個別相談会
■管理組合交流会
開催決定!
詳細は、こちら

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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜、遅くに、ブログプロフィールの写真を変えました。
ブログshasin

これが、最新の私です(笑)

風貌は、年相応になっていると思いますが、気持ちも体力も、相当、若い。
昨夜も、松本で、仕事に夢中になり、気づいたら、朝5時でしたからね(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、松本市内の顧問先マンションの理事会です。

この冬一番という寒さ。

沢山の依頼を頂いている中、インフルエンザはもちろん、風邪でもNG。

暖かくして、特急しなのに乗ります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

痛ましい事故が起きました。
逗子で、マンションの敷地が崩れ、女子高生が死亡。

この事故、管理組合は、敷地や建物を健全に管理する義務があります。

今回の事故で、管理組合の責任は?
また、その管理を委託されている管理会社の責任は?

土砂崩れに限らず、組合の管理者責任はどこまであるのか?と言う問題全般について、じっくり考えることが必要です。

近々、メルマガで取り上げたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ブログのプロフィール、各リンクを何年かぶりにチェックしたら、データが古い、リンク切れ等がいくつも見つかりました。

これは、まずい!

とは言え、既に数千ページ書いているブログですから、簡単には直せません。

リンク切れば、ブログ自体の信頼性に影響しますので、コツコツと直して行きます。

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テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

吹上ホールのマンション管理学校で、私の講演を聞かれ、本を読まれ、中区福祉協議会のイベントのワークショップでご一緒した方から連絡があり、私との管理組合顧問契約を理事会で承認したが、引き受けてもらえるか?とメールが入りました。

長く理事長を務めておられた方で、組合内の信頼は抜群!

このマンションは、管理会社の業務への不満があり、また、数年後には大規模修繕工事が控えている状況でしたので、そんな方が、「このマンションに必要な専門家」と推薦頂いたので、私が理事会にお邪魔することなく、決まったそうです。

もちろん、総会での承認が必要ですが、総会出席の要請もなし。
逆に、私の方が心配になります。(笑)

聞けば、私が他のマンションで、11時からの総会出席が予定されている日に、10時からの総会開始とのこと。

総会開始の10時すぐの時間なら間に合うので、こちらからお願いして、挨拶に伺うことになりました。

ちょっと安心(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の管理適正化プログラムは、コストを安くする交渉の大前提が、管理業務仕様の適正化です。

この過程では、管理会社のサービスに踏み込むのですが、管理会社からすれば、どのマンションも一律でやりたいわけで、そのマンションだけ特別なことをすると、漏れがあるから応じられないと主張されるケースが増えてきました。

その背景には、組合側の過度な要求、いわゆるカスタマーハラスメントが増えてきているという背景があるようです。

が、それは仕組みの作り方、チェックの在り方の工夫の解決できることもありますから、その交渉をしっかり行うのが、専門家の仕事だろうと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、遠方からの依頼が続いています。

遠方からの依頼は、当方の本、ブログ、メルマガ、当社クライアントからの紹介をきっかけにいただくのですが、その多くで、「直接、来て話を聞けるか?」というリクエストがあります。

もちろん、地元のコンサルタントとの比較もしており、それらのコンサルタントは、交通費不要で話が聞けるのですが、当方の場合、中部エリアであっても、1ヶ月以上先でないと、面談を設定できない状況にある中、時間と交通費を使って、営業(?)のために、遠方に行くということはありません。

従って、「交通費の負担をお願いすることになります」と、お伝えすることになります。

そうなると、理事会で「組合として、契約するかどうかわからないけれど、交通費を支払ってきてもらうか?」について、検討することになりますので、当方のことも、もっと調査していただけ、会う前から、理解が深まるので、面談の際には、中身の濃い話ができます。

よって、遠方のマンションからの依頼に対して、「交通費を負担いただきます」と言う弊社のリクエストは、決して「上から目線」ではなく、組合にとっても、密度の高いコンサルタント選びにつながることになりますので、ご了解くださいね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎月、MAKSの幹部が集まり、ビジョン実現会議を開催しています。

「すべてのマンションにマンション管理士の顧問を!」を実現するためです。

一人で大きな夢を描いて、チーム作りを始めて5年。

「早く行きたければ、ひとりで行け。遠くに行きたければ皆で行け。」
を実践しています。

コンサルティング依頼は増え続けていますが、そう言う時こと「今までと同じ」に甘んじることなく、より高いレベルを目指していきたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私のメンターである福島正伸先生の「究極のリーダーシップ養成講座」を一緒に受講した「ハタ コンサルタント株式会社 降籏達生さんのメルマガ「がんばれ建設」は、気づきが多く、超お勧めです。

今回のタイトルは
【がんばれ建設】休日を増やすと、休むことが好きな学生が入社する
を紹介したいと思います。

**************************************************
今日の一言
「苦労してでも、真のやりがいを感じたい」
*************************************************

ある女性が結婚したいという男性と
知り合いました。

しかしその男性は、定職がなく、アルバイト
で暮らしていました。

その女性は悩みました。

多くの友人に相談しましたが、皆結婚に
反対します。

悩んだ彼女は実家に帰ると、彼との結婚に
ついて、お母さんに相談をしました。

「実は1年前から付き合っている人がいて、
プロポーズされたの。

彼のことは大好きだけれども、仕事が見つ
からなくて、アルバイトで暮らしているの。

でも、やる気が無いわけではなくて…」

だまって娘の話を聞いていたお母さんは
彼女に向かって言いました。

「あなたが幸せになるために結婚するの
なら、考え直しなさい…。

でも、この人となら一緒に苦労しても良い
と思えるのなら、絶対に彼と一緒になりな
さい」

その後、彼女は楽しそうに結婚の準備を始
めたそうです。

近年学生から就職について相談を受ける
ことがよくあります。

「建設業は厳しいとよく聞くのですが
本当に厳しいのですか」

「建設会社より公務員の方が、楽そうなので
公務員に行こうと思います」

そのとき私は言います。

「君が楽をして給料をもらいたいとおもうの
なら建設業界で働くのは止めなさい。
でも苦労してでも、真のやりがいを感じたい
と思うのなら、建設業界を選びなさい」
と。

新卒学生をなかなか採用できないので、
休みを増やし、残業を減らすようにしました
という建設会社があります。

すると、休むことが好きな学生ばかりが
応募してくるようになったそうです。

建設業は、自然を相手にする仕事なので
計画通りに進まないことが多々あります。

また一品生産で同じものを作ることがない
のでマニュアル化することは容易では
ありません。

そのため計画通り進まないことが多く
それを解決するために「苦労」をする
わけです。

自然相手に働くこと、一品生産で世界で唯一
のものを作ることに喜びを感じてくれる人
にこそ、建設業界に入ってきてほしいもの
です。

「苦労してでも、真のやりがいを感じたい
と思うのなら、建設業界を選びなさい」
と言い続けましょう。

苦労を苦労と思わない人は遠くまで行く
ことができます。

苦労を楽しめる人と一緒に働きたいもの
です。



マンション管理コンサルタントになりたい人にも、同じことを伝えたいです。

建設業だけでなく、すべてのビジネスパーソンに役立つメルマガだと思いますので、登録をお勧めします。
がんばれ建設

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄では、昨年3月のセミナー以降、5つのマンションと契約、1つのマンションが契約内定状態で、毎月4~5日間、辻一級建築士(MAKS認定コンサルタント)と一緒に沖縄で滞在し、現地の認定コンサルタントの友寄氏と一緒に活動しています。

管理組合交流会も2回開催しており、現在「沖縄マンション管理組合支援プロジェクト」が進行中。

そこで、今年も3月に管理組合向けオープンセミナーを開催することを決定。

そのチラシが完成しました。

それがこちら。
沖縄マンション管理セミナー 沖縄マンション管理セミナー


このセミナーは、沖縄でコンサルティング契約を頂いた5つのマンションから、推薦を頂いています。

◎セミナー開催概要
(1)開催日時:2020年3月7日(土) 1部 13:30~15:00 セミナー
                      2部 15:00~16:00 無料相談会
                      3部 16:00~18:00 第3回管理組合交流会
 第一部(90分) セミナー(ゲストの体験談を含む)
 第二部(60分) 個別相談会(希望者のみ)
 第三部(120分) 第3回管理組合交流会
          ※ 途中退席可能です。
(2)開催場所:沖縄産業支援センター 研修室  

(3)タイトル:知らないと損をする“マンション大規模修繕工事と管理の実態”
~あなたのマンションの資産価値を守るための5つのステップ~
(4)定  員: 1部 30名(事前予約制)
(5)受講料:無料

お申し込みは、こちらから。
沖縄マンション管理セミナー

昨年は、定員いっぱいの30名参加でした。
沖縄のマンション管理組合の皆さん、待っていてくださいね!

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