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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
まっさらな明日が、いつも私を待っている

こんにちは。

マンションの大規模修繕工事で
管理組合のために業務を行う
「設計コンサルタント」が
施工業者と裏で組み
工事費をつり上げる談合を行い
リベートをもらう構造は変わっていない
どころか、巧妙化している…。

昨年11月末、この問題に取り組んできた
設計コンサルや管理組合、建築士などの
代表者らが、東京でシンポジウムを開き
報告した現状は、残念なことに
「談合の闇は深く、手口も巧妙化している」という声。

この要旨は、いくつかの業界紙や専門誌に
掲載されましたが、先日
毎日新聞のオンライン記事で
かなり詳しく配信されたので
その内容を紹介した上で、私が目の当たり
にした「不適切行為」についても
お伝えしたいと思います。

まずは、【毎日新聞経済プレミア】より
“素人集団”の管理組合はどう立ち向かえばいいのか。

記事の冒頭では、大規模修繕工事における
コンサルタントの役割を解説し
「形のうえでは『高い透明性』がある」
ことを期待して管理組合が採用する流れ
を書いた上で、それとは真逆の実情を
明らかにしています。

(以下引用)
◇「バックマージン」工事費の20%も

ところが、この方式で談合が横行している。

設計コンサルが施工会社とつながり
バックマージンを払う見返りに工事の
受注を工作する手口だ。

施工会社はマージン以上の額を工事費に
上乗せするため、管理組合が割を食う。
マージン水準は実際の工事費の20%程度とされる。
(原文のまま)

これに対して、2016年に
心ある設計コンサルの団体
「マンションリフォーム技術協会」が
「“不適切コンサル”が業界の信用を失わせている」
と内部告発したことで、この問題が
マスコミにも取り上げられ、続いて
NHKでも取り上げられ
国土交通省からも注意喚起文が出されました。

2018年10月には
同協会の会長を中心に、新団体
「クリーンコンサルタント連合会(CCU)」
が設立され、業界のクリーン化に乗り出しました。

今回のシンポジウムの大きなテーマは
「状況は改善されたのか?」

柴田氏は次のように述べました。

(以下引用)
「管理組合の問題意識は高まっているが(談合は)なくなっていない。
しかも非常に巧妙になり見分けにくくなった」
と強調した。

設計コンサルと施工業者の結びつきが
強固になり、マージンの流れを迂回する
別会社をつくるなど複雑に工作し
談合の立証がさらに難しくなっているという。

柴田さんらは数年前
「不適切コンサルの見分け方」リストを
作成し、管理組合向けセミナーなどで伝えてきた。
(中略)
だが、柴田さんは「このリストが
通用しなくなってきた」と話す。

管理組合の間にリストが広まっている
ことを逆手に取り
「リスト対策に乗り出している」と推測する。
まさに、いたちごっこだ。
(原文のまま)

では、どうすればいいか?
との問いに対する柴田氏の回答は
「われわれも管理組合も賢くなり
不適切コンサルを排除し
良いコンサルを育てるしかない」

うーーん、確かにそうだけれど
それだと、時間がかかるし
多くの管理組合を助けることが
難しい…。

実際、私も、
「巧妙化する不適切コンサルの手口」
をいくつか目の当たりにし、
ある時は、組合への啓蒙により
間一髪セーフの時もあれば、
ある時は、組合を助けられなかったケースもあります。

特に、管理会社が
自社との設計監理コンサルティング契約
を組合に働きかけている時、あるいは
懇意のコンサルタントの採用を働きかけ
ている時に、組合が当社を見つけ、話を
聞いているという情報を掴むと
考えられないような妨害工作を行うケースもあります。

例えば、当社とのコンサル契約審議の総会
当日の朝に、臨時理事会を開催させ、
総会議案を取り下げさせた例や

公正な比較検討を経て
当社とのコンサルティング契約が
内定したことを聞いて
「(管理会社の)コンサル料金を
マンション管理相談センターより安く
するので、自社と契約して欲しい」
とねじ込もうとした管理会社のフロント担当者もいました。

管理会社の中には
管理会社と管理組合との密室談義の中
なら、何をやっても、最後は、
「管理組合の意思ですから」
と言い訳できると考えている人たちが
いるという実態を目の当たりにし
腹立たしいというより、悲しい…。

(もちろん、業務を誠実に遂行している
管理会社の社員も沢山いるので
そこはお間違えなく)

このメルマガで、不適切コンサルタント
や不適切管理会社の実例を全部明かして
啓蒙したいのですが、それを行うと
正に、前半で書いたように
「対策を取られ、より巧妙な手口を使われる」
ことから、どこまで公表すれば良いのか
ジレンマがあります。

まずは、
「クリーンで志の高いコンサルタント
をより多く養成すること」
が、確実な対策であり
オープンセミナーやマンションを訪問
しての勉強会により、地道に真実を伝える
ことが、より多くの組合を助けることに
なるのだろうと思います。

もちろん、そのきっかけ作りとなるよう
このメルマガの発行も頑張らねば!(笑)

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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