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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


コロナウイルスで、ついに、3次感染者が出ました。

中国からの感染持込み→日本人への感染→日本人への感染というルートです。

今となって、政府は、中国の河北省滞在者の日本国内渡航の禁止を出しましたが、遅いのでは?と言う話も聞こえて来ます。

中国から全世界に人が散らばる時期で、観光需要の期待が大きい中、「渡航禁止」などと言う措置はできなかったのでしょうが、議論だけを見ると、経済優先のツケが回っている感じがします。

これ、自分のコンサルティング業務でも同じことが言えます。
「儲かること」を優先する仕事は、必ずツケが来ます。

自分の軸をしっかり持ち、
「組合のメリットと住民の幸せを最大にする!その結果が報酬として帰ってくる」との原点を改めて自覚しました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「COOL CHOICE」NEWSからの引用です。

世界気象機関(WMO)は1月15日、
2019年の世界の平均気温が観測史上2番目に高かったと発表しました。

2019年は産業革命前と比較すると、1.1度上昇しており、
ターラスWMO事務局長は、このままの温室効果ガス排出が続くと
「今世紀末までに、産業革命前より3度から5度上昇することになる」
として温暖化対策を求めています。

今回は、私たちの普段の生活の中ですぐに実践できるものから、
少し努力が必要なものまで、
「移動」「家電」「宅配便の受取」「住まい」について、
温暖化対策につながる賢い選択COOL CHOICEをご紹介しています。



COOL CHOICEへの登録をお勧めします。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、京都のマンションコンサルティングのために出張。

すでに、大阪で感染者が出たというニュースが出ていたので、関西方面に行くことは相当気を遣って、新幹線の中では、しっかりマスクをした。

しかし、周りは、マスクをしている人は、半数くらい。

で、名古屋に戻ってきたら、京都府で感染者が出たという。

潜伏期であっても、写るという話なので、とにかく、感染者が増えているようなエリアに近づかない。

人が集まる場所に行くのは、マスク。

飛行機や新幹線は、絶対にマスク。

お願いだから、沖縄で感染者が出ないで!と祈るばかりです。

外から帰ったら、手洗いとうがい。

感染しないために、最大限の努力をするのが、コンサルティング先の組合への責任です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この1月から、京都市役所近くのマンションで、管理適正化コンサルティングと顧問業務契約が始まりました。

関西エリアで、第一号です。

関西エリアでは、著名ブランドのマンションであり、組合が、そこと面と向かって対峙する専門家を探したが、見つからなかった。

そこで、知り合いに聞いた。

その知り合いが、当社の顧問先マンションの修繕委員だった。

その紹介で、当社を知り、わざわざ、岐阜で開催した当社のセミナーに参加いただき、見極めて頂いたと言う経緯です。

しかも、当社の他のコンサルティング先マンションの理事長とも知り合いだったと言うご縁!

京都と名古屋で、奇跡的な縁がつながりました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

読者のAさんから、東京の古いマンションの老朽化調査中に、玄関のひさし(重さ300㎏程度)が落下して、死亡者が出たというニュースを送っていただきました。

「老朽化調査中ひさし落下 作業員2人が下敷き1人死亡

築年数とか分譲か賃貸かなどの情報はありませんが、恵比寿のマンションですから、滋賀県の公費解体マンションのごとく、人が住まなくなり、廃墟同然ということはないでしょう。

ただ、玄関の庇が落ちる原因としては、躯体と庇をつなぐ鉄筋のさびが進行していた可能性があり、そうであれば、長期間、上部から雨が浸透していたのでしょうが、下から見上げれば、さび汁が出ていたのでは、と思いますが、落下の兆候があることまでは、わからなかったのではないでしょうか?

正直、このような危険があるとの認識で、建物調査を行ってはいませんでしたので、ショックです。
築年数の古いマンションの調査は気を付けないと!と思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

相変わらず、大規模修繕工事コンサルティングの打診・依頼が続いています。

そこで話題になるのが、大規模修繕工事の実施時期。

多くのマンションは、管理会社から、
築12年だから、あるいは、長期修繕計画に実施年が書いてあるから、大規模修繕工事をやりましょう!と言われて、行動を起こし、結果、色々調べてみたら、「管理会社にお任せ」ではだめなんだと悟ったマンションの方が、当社の門を叩きます。

ただし、それに気づくのは、意識を高く持った一部の人で、
「他の組合員にも納得してもらうには、どうやって説明したら良いのだろう?」
と悩まれます。

防水の保証が10年で、一部に防水層の破断が見られることやエフロ等の劣化を見せて、漏水やタイルの剥落の危険性を指摘し、「予防保全の考えが一般的です」と言えば、わかりやすいので、工事をしたい側の人に相談すれば、「管理会社の言う通りです」となります。

でも、それってプロの言うコメント?

もちろん、「実際には、建物を調査して初めて確たることが言えますが…」と言うのでしょうが、工事をやるための誘導作戦かも(笑)

当社の回答は、「実施時期に一般論はない」ことをいくつかの事例を挙げて説明し、「その見極めに挑戦するのがプロだ」

分かりやすく言えば、
「工事をやらせたい」のか「工事を適切な時期にやることに神経を使う」のかによって、大規模修繕工事時期が変わるんです。

だから、コンサルタントを選ぶ時には、「大規模修繕工事時期の見極め方」を詳しく聞くのが良いですよ。

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ブログ読者のAさんから、
滋賀県の廃墟分譲マンションの解体が公費で行われたとの記事を送っていただきました。
廃墟マンション公費解体

10年以上前から無人となり、壁も崩れてきた。
しかも、アスベストも剥き出しとなり、空き家法に基づき、解体を命じたが、対応しない。

近隣からの苦情に対して、「危険性の除去」のために、自治体が代執行を行ったというものです。

「公費解体」と言っても、解体に掛かった費用は、区分所有者に請求されるので、「立替えた状態」ですから、回収ができれば、税金の無駄使いにはなりません。

税金の滞納だと、かなり強制的に資金回収できますが、この場合は、どうでしょうか?
相手が9名もいるのですから、全員から回収するのは簡単ではないですね。

また、回収できなくて、土地を競売にかければ、ある程度の資金は回収できるでしょうが、戸数が9戸なので、エリアから言って、1億円に届くとは考えにくい。

仮に、もっと戸数が多いとすれば、横に伸びるより、上に積みあがるので、解体費は増額し、土地の値段は上がらない、回収人数は増えるという三重苦ですから、今後、このようなケースが増えると、社会問題化することは必須でしょう。

管理不全のマンションを作るのは、未来に、負の遺産を残すことになるのだ…と言う認識が必要だということですね。

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感謝状

施工会社に感謝状が授与されるのは、時々ありますが、こうして、コンサルタントにも頂けるのは、珍しいです。

このマンションの主担当はMAKS代表理事の棚橋コンサルタントですが、彼の仕事振りが高く評価されたということで、大変うれしく思います。

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昨夜、少し熱っぽい。
体温は37度を超えたくらい。

前日、ほぼ徹夜だったので、そのせいでややボーとしているのかな?と思いましたが、ちょっとやばい!

インフルエンザの予防接種を打っていると言っても、違う型のインフルエンザがかる可能性もあります。

予定されていた修繕委員会は、辻コンサルタントと黒野コンサルタントにお願いし、私は、早めに休息を取りました。

結果、朝になり、体調は万全。

午前中から、力いっぱい大規模修繕工事コンサルティングの説明に150戸クラスのマンションに伺っています。(^^)/

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東京で、教育に関する研修会で一緒になった東野さん(中小企業診断士)さんからの紹介で、愛知県一宮市に、ユニークな窓改修の開発を行っている会社があるから、話を聞きませんか?とのお誘い。

窓改修と言えば、YKKとかリクシルとか日本硝子とか、大手メーカーが思い浮かび、実際に、築年数が古いマンションでは、結露対策として、サッシの断熱化改修の話も出ます。

窓枠から変えるのは、手間もコストもかかるため、内窓にしたり、フレームを有効に使うかぶせ工法がよく使われます。

今回の紹介先の工法は、株式会社BACホールディングスの「発砲工法」と言って、ビスを使わずに行うもので、すべて、内側から施工可能。ベランダのない外壁側でも、足場なしで施工ができます。

以下、その特徴です。

工事時間短縮 (ウレタンの硬化時間がわずか2~5分)
溶接不要 (火花が散らないため、火気厳禁でも使用可能)
モルタル不要(養生・汚れが少ない)
ビス止め不要(仮止めレベル、移動ラクラク)
断熱性向上
結露対策向上
足場なし(10階建てマンション最上部でも施工可能)
発砲工法技工士のみが責任施工を行うため、安心施工



実際に、施工の様子を見せていただき、なるほど!と納得。
こちらがその写真です。
株式会社BACホールディングス(窓改修) 1 株式会社BACホールディングス(窓改修) 2 株式会社BACホールディングス(窓改修) 4 株式会社BACホールディングス(窓改修) 3


株式会社BACホールディングス(窓改修) 5


この工法の素晴らしいところは、現場で生成する発泡ウレタンの品質管理をネットワークでつながったこの会社で把握できること。
これにより、高品質の施工が再現され、保証も出せるとのこと。

これなら安心です。

最近、築年数の古いマンションからも、大規模修繕工事のコンサルティング依頼が増えているので、新ネタで提供できるだろと思います。

東野さんの良いご縁に感謝いたします。

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疲れることを知らない私ですが、気持ちとは離れて、身体の物理的な反応で、稀に、夜中に「こむら返り」を起こすことがあります。

前回、同じ症状が起きたのは、数カ月以上前ですから、久しぶり(笑)

沖縄から戻り、その日から、分刻みのスケジュールで、昨日は、寒い中、建物調査で3棟の屋上に登ったのが原因かもしれません。

その時の対処法は、まずは、足の親指を引っ張り、ふくらはぎを伸ばす。
それを数回繰り返して、痛みが和らいだら、次は小指を引っ張り、更に、全体的に伸ばす。

以前は、夜中に叫び、家族を起こしましたが、今は、声を押し殺して、処置します。

こればかりは、「慣れた」とは言えない(笑)

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
「ここまでやる人はいない」ところまでやる

こんにちは。

当社が管理適正化プログラムについて
説明すると、よく聞かれるのが
「管理会社を変えることになるのですか?」

答えは、
「変えることを手段にも目的にもしていません」

「でも、組合は、管理会社を自由に
選ぶことができるようになります。」

「なぜなら、組合にとって、
最適な管理委託業務仕様書が、
できあがるからです。」

「それがあれば、
安かろう悪かろうの心配がなくなり、
今の管理会社とだけ交渉するのでも、
他の管理会社も含めて選ぶのでも、
どちらでもできるからです」

「ただし、今の管理会社を含めて、
入札を実施すれば、
より健全な競争原理が働き、
価格が下がることは間違いないです」

「各社の提案を見た上で、
今の管理会社の委託費が、
最も安くなくても、
引続き指名することも自由です」

こんな解説を行うと
質問された方は安心されるのですが
有名ブランドのマンションでは
続いて、こんな質問がよく出ます。

「このマンションは、
〇〇ブランドのマンションだから、
管理会社も〇〇ブランドじゃなくなると
価値が下がりますよね?」

マンションを購入されたとき
有名ブランド=価格が高い
という記憶があるので
そう思われるのは、よくわかります。

毎年、どの管理会社の満足度が高いか
を調査し、そのランキングを発表している
調査会社もあります。

その意味では、先の質問をした人にとって
満足できる管理=満足できる管理会社
「さすが、〇〇ブランドは安心!」
という方程式が成り立っているのでしょう。

しかし、私が知る限り、不動産業者で
「管理会社がどこか?」
を、売り出し価格に反映させている所は
知りません。

試しに、ネットで、中古マンション販売情報を見てください。

「管理会社がどこか?」
を書いてある物件は、少ないです。

購入判断を左右するのは、
立地・広さ・間取り・築年数・設備・
セキュリティ・価格・管理費・
修繕積立金・マンションブランド名

もちろん、
管理会社を物件選択の要素に入れる人は
ゼロではないでしょうが、価格が高くても
管理会社のブランドが良いので、購入する
と言う人がいるのかは疑問です。

それより、希望の購入価格でも
管理費や修繕積立金が高ければ
二の足を踏む人は多いでしょうね。

実際、名古屋エリアの不動産会社に聞くと
それらを合わせて、月額3万円を超えると
一気に人気が落ちるのが実情だそうです。

つまり、
適正な管理費で、修繕積立金の値上げが
抑えられているマンションは
市場の評価が高いということです。

それを実現するのが
当社の管理適正化プログラムです。

「管理会社をどこにするのか?」
は、後で付いてきます。

もちろん、住民の多くが
今の管理会社が良いと言えば
その意向が最大限、尊重されます。

実際、プログラム開始前には
多くのマンションは
現行の管理会社継続の意向が多数で
特に有名ブランドにはその傾向が強いです。

しかし、管理の実態を調査し
「管理の見える化」を行うと
有名ブランド会社の方が
そのブランドへの信頼感=依存状態に
あぐらをかいて、いい加減な管理を行って
いるケースも少なくありません。

結果、「他の管理会社も見てみたい」
と方針転換するマンションも多数。

そんな実態があるので
当社のコンサルティングを
組合が採用する意向があると知るや
目に余る妨害工作をするのは
有名ブランドの管理会社が多いのです。

例えば、
過去の役員宅を戸別訪問して
「安くて悪い管理会社を連れてきますよ」
などど、当社を中傷し、不安を煽って
議案に反対するよう働きかける。

「今までと同じ管理内容のまま
管理委託費を下げるので
コンサルの採用はやめて欲しい」
と提案する。

元々、管理委託契約はアバウトで
組合側は中身を知らないのだから
手を抜くことは容易なので、
値段を下げても儲けはあまり減らないし
コンサルさえ入らなければ
将来、割高な工事費で取り返すことも
できます。

問題は、この行為が、あくまで
「会社の利益を守るビジネス活動」
で、管理組合のためにやっているのでは
ないということであり、組合側がそれに
気づかないということです。

当社は、そのような妨害行為への抗議は
行わないスタンスですが
組織ぐるみの悪質なケースもあり
目に余る行為が続けば
実名・実記録を公表することも
あるかもしれません。

管理会社には
コンサルタント会社の導入を敵視せず
密室にメスが入ったことを契機に
自らの管理品質を見直すことを求めたいですね。

いずれにせよ、
マンションの価値向上のためには
「管理会社にこだわるより、管理品質にこだわる」
ことがお勧めです。

【沖縄の読者の皆さんにお知らせ】
3月7日(土)13時~18時
■管理組合向けセミナー
■個別相談会
■管理組合交流会
開催決定!
詳細は、近日発表します。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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沖縄から戻ってきました。

木金は、ホテルの部屋は冷房が必要なほど。
土日は、雨も降り、少し、気温が下がり、夜は、肌寒い感じ。
でも、コートは不要。

しかし、名古屋に戻るとコートなしでは無理!

気温を見ると、名古屋の最高気温は、沖縄の最低気温を大きく下回ります。
今月も、多くの勉強会がありますから、寒暖差に注意して、風をひかないようにしないと!

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築1年目のマンションから、コンサルティングの打診があり、理事向け、住民向け勉強会を行い、参加された皆さんに好評価を頂き、いよいよ総会に向けた具体的なステップに入ることになりました。

過去、最も若いマンションは、築2年目。

新築の2年目アフター点検が、販売会社・その子会社で、ブラックボックス的に行われたことによる疑問からの問合せでしたが、今回の問合せも、販売主側の1年・2年点検では、知識がなく交渉力の弱い組合側にとって、不利だ!というモチベーションがきっかけです。

管理の適正化は、築年数が若いほど効果が大きく、将来の修繕積立金の値上げを抑えることにつながります。

このマンションでの成功は、非常に大きな意義があると思いますので、ワクワクしますね。
他のマンションにとっても参考となるよう、また、時期を見て、詳しく書きます。

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今、沖縄のホテルです。
毎月1回、沖縄マンション管理組合支援プロジェクトで、来ています。
沖縄のマンションが、市場の閉鎖性ゆえに、業界に都合の良い管理や大規模修繕工事が行われいてる現状を変えるためのプロジェクトです。

こちらで、大規模修繕工事の見積を取ると、名古屋の2倍近くになります。

しかし、建設労務者の人件費は、名古屋より低い。

その差額はどこに消えているのか?

材料が高いのか?
工期が長いのか?
職人の腕がイマイチなのか?
中間マージンが大きいのか?
リベートが横行しているのか?

来る都度、人との出会いを求め、業界の裏事情・真実を探り、健全化するための方策を練ってきました。

ほぼ分かってきました。
概ね、最初に想像していた理由でしたが、「闇の深さ」は相当なものです。

しかし、それだけ改善の余地が大きく、やりがいのあることも実感しています。

3月7日(土)には、沖縄で第2回目の管理組合向けセミナーを開催し、この真実を伝え、より多くのマンション管理組合がプロジェクトに参加いただけるよう啓蒙したいと思います。

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2019年、全部で6会場で行った秋冬のマンション管理セミナー・大規模修繕工事見学会の受講者アンケート結果がまとまりました。

◎満足度
「とても参考になった」80%
「参考になった」20%
「普通」「あまり参考にならなかった」「参考にならなかった」は0回答

下記、アンケートに書かれたコメントです。

・今まで無知だったことを取り戻す為にも、勉強していきたいと思いました。

・小人数でしたが、とても有意義のあるセミナーでした。

・修繕計画の見直しの際は、管理費のチェックも併せて行う事が望ましいと聞き当マンションでも見直しの際は検討すべきと思った

・わかりやすくてとても参考になりました、また参加したいです。

・管理会社にすべて任せている事が多く、管理組合が管理会社に押し切られている事がある、このような事を相談するところが分からなかったので、ありがたい。

・とても、話が分かり易い、他の情報との比較ができ分かり易かった。

・実例を公開していただき身につまされました。今、私の立場は、まさに、その通りではないかと、心配です。

・3回目の受講です。今後も勉強を続けて意識を高めていきたいと思います。

・マンションに関する業者と組合のアンバランスはまさにその通りだと思った。

・管理会社まかせではなく、住人(管理組合)主体で、様々な事を考えていかないといけない事が分かった

・今日はビールがうまいと思います!!GOOD!

多分、話を聞いて、すっきりしたので、「ビールがうまい!」という感想が、最も嬉しいかも(笑)

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昨日のメルマガ・ブログの反響が大きいです。

闇に潜り、巧妙になると言われたら、「どうしたらいいの?」と聞きたくなります。

また、中には、「リベートは多すぎるのはNGだが、多少は、商習慣で許容しても良いと思う」と言う意見も。

多少って、どれくらいでしょうか???

先日、賃貸マンションを中心に大規模修繕工事を行っている建設会社と面談したところ、
「分譲マンションも、以前、管理会社から紹介されて、組合との直接契約で、いくつか工事をしたが、管理会社にリベートを15~20%も取られて、結局、お客さんが損をする。申し訳なくて、やめた」

20%だとしたら、5000万円の工事で1000万円ですよ!(驚)

じゃ、何故、当社に面談に来たの?と聞いたら…
「マンション管理相談センターは、調べたところ、リベートが一切ないと言う印象を受けたので、面談に来た」

こうして、垢にまみれていない工事業者を丹念に探していくことも、当社のミッションです。

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■私の好きな言葉■ 
まっさらな明日が、いつも私を待っている

こんにちは。

マンションの大規模修繕工事で
管理組合のために業務を行う
「設計コンサルタント」が
施工業者と裏で組み
工事費をつり上げる談合を行い
リベートをもらう構造は変わっていない
どころか、巧妙化している…。

昨年11月末、この問題に取り組んできた
設計コンサルや管理組合、建築士などの
代表者らが、東京でシンポジウムを開き
報告した現状は、残念なことに
「談合の闇は深く、手口も巧妙化している」という声。

この要旨は、いくつかの業界紙や専門誌に
掲載されましたが、先日
毎日新聞のオンライン記事で
かなり詳しく配信されたので
その内容を紹介した上で、私が目の当たり
にした「不適切行為」についても
お伝えしたいと思います。

まずは、【毎日新聞経済プレミア】より
“素人集団”の管理組合はどう立ち向かえばいいのか。

記事の冒頭では、大規模修繕工事における
コンサルタントの役割を解説し
「形のうえでは『高い透明性』がある」
ことを期待して管理組合が採用する流れ
を書いた上で、それとは真逆の実情を
明らかにしています。

(以下引用)
◇「バックマージン」工事費の20%も

ところが、この方式で談合が横行している。

設計コンサルが施工会社とつながり
バックマージンを払う見返りに工事の
受注を工作する手口だ。

施工会社はマージン以上の額を工事費に
上乗せするため、管理組合が割を食う。
マージン水準は実際の工事費の20%程度とされる。
(原文のまま)

これに対して、2016年に
心ある設計コンサルの団体
「マンションリフォーム技術協会」が
「“不適切コンサル”が業界の信用を失わせている」
と内部告発したことで、この問題が
マスコミにも取り上げられ、続いて
NHKでも取り上げられ
国土交通省からも注意喚起文が出されました。

2018年10月には
同協会の会長を中心に、新団体
「クリーンコンサルタント連合会(CCU)」
が設立され、業界のクリーン化に乗り出しました。

今回のシンポジウムの大きなテーマは
「状況は改善されたのか?」

柴田氏は次のように述べました。

(以下引用)
「管理組合の問題意識は高まっているが(談合は)なくなっていない。
しかも非常に巧妙になり見分けにくくなった」
と強調した。

設計コンサルと施工業者の結びつきが
強固になり、マージンの流れを迂回する
別会社をつくるなど複雑に工作し
談合の立証がさらに難しくなっているという。

柴田さんらは数年前
「不適切コンサルの見分け方」リストを
作成し、管理組合向けセミナーなどで伝えてきた。
(中略)
だが、柴田さんは「このリストが
通用しなくなってきた」と話す。

管理組合の間にリストが広まっている
ことを逆手に取り
「リスト対策に乗り出している」と推測する。
まさに、いたちごっこだ。
(原文のまま)

では、どうすればいいか?
との問いに対する柴田氏の回答は
「われわれも管理組合も賢くなり
不適切コンサルを排除し
良いコンサルを育てるしかない」

うーーん、確かにそうだけれど
それだと、時間がかかるし
多くの管理組合を助けることが
難しい…。

実際、私も、
「巧妙化する不適切コンサルの手口」
をいくつか目の当たりにし、
ある時は、組合への啓蒙により
間一髪セーフの時もあれば、
ある時は、組合を助けられなかったケースもあります。

特に、管理会社が
自社との設計監理コンサルティング契約
を組合に働きかけている時、あるいは
懇意のコンサルタントの採用を働きかけ
ている時に、組合が当社を見つけ、話を
聞いているという情報を掴むと
考えられないような妨害工作を行うケースもあります。

例えば、当社とのコンサル契約審議の総会
当日の朝に、臨時理事会を開催させ、
総会議案を取り下げさせた例や

公正な比較検討を経て
当社とのコンサルティング契約が
内定したことを聞いて
「(管理会社の)コンサル料金を
マンション管理相談センターより安く
するので、自社と契約して欲しい」
とねじ込もうとした管理会社のフロント担当者もいました。

管理会社の中には
管理会社と管理組合との密室談義の中
なら、何をやっても、最後は、
「管理組合の意思ですから」
と言い訳できると考えている人たちが
いるという実態を目の当たりにし
腹立たしいというより、悲しい…。

(もちろん、業務を誠実に遂行している
管理会社の社員も沢山いるので
そこはお間違えなく)

このメルマガで、不適切コンサルタント
や不適切管理会社の実例を全部明かして
啓蒙したいのですが、それを行うと
正に、前半で書いたように
「対策を取られ、より巧妙な手口を使われる」
ことから、どこまで公表すれば良いのか
ジレンマがあります。

まずは、
「クリーンで志の高いコンサルタント
をより多く養成すること」
が、確実な対策であり
オープンセミナーやマンションを訪問
しての勉強会により、地道に真実を伝える
ことが、より多くの組合を助けることに
なるのだろうと思います。

もちろん、そのきっかけ作りとなるよう
このメルマガの発行も頑張らねば!(笑)

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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

【質問】現在の住戸の部屋番号の階数表示が分かりにくく、特に、販売時に不都合があるので、変えることを検討中ですが、それに合わせて、登記簿の変更は可能なのでしょうか?
(事情を書くとマンションが特定されるので、割愛します)

【回答】
お問い合わせの件ですが、登記に関する問題は、お近くの法務局に聞かれると良いです。

また、住戸の表記は、個人の問題になるため、組合として統一するには、全員の同意が必要になります。

なお、「マンション住戸販売時の住居表示を分かりやすくしたい」と言うことに限れば、不動産売買仲介不動産屋が作成する重要事項説明書にどう書くか?の問題なので、その点は、売却者が依頼すれば良いでしょう。

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顧問先マンションで、オートロックインターホンのリニューアル時期となりました。

国内では、アイホンとパナソニックが2大メーカーとして、しのぎを削っています。

今回は、アイホンのデモ&プレゼン。

私としては、それなりにウオッチングしていたつもりでしたが、最新機種は、予想以上に進化してました。

例えば、ほぼ真横まで映し出せるパノラマワイド。

例えば、緊急時の警告機能。
室内の非常ボタンを押すと、玄関子機の非常ランプが点滅する。

全般的に、セキュリティ機能が充実しています。

情報の入手はこまめにやらないとね!と思った次第です。

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毎期、同じ内容で、6~10回行う管理組合向けセミナーでは、前期から更新するスライドも多少ありますが、8割程度はずっと同じ「鉄板」の内容です。

しかし、更新するスライドが増えたり、変わったりすると、他のスライドを削除したり、修正することが必要になる時もあります、

しかし、そうであっても、初期の頃からずっと使い続け、「これを見せれば、受講者の『目からウロコ』になる」とか「当社の提唱する考え方がよくわかる」ので、使い続けている「鉄板中の鉄板」と言うスライドがかなりあるんですね。

しかし、今回、改めて、更新版全体をリハーサルしてみたところ、違う表現の方が良いかも!と、突然のインスピレーション(笑)

これ、沢山のコンサルティングの中で、組合の人たちとの会話の中から抽出されたフレーズです。

で、変えて見ました。

そしたら、その後の個別相談で、そのスライドで使ったフレーズが、受講者の口から出てきた!!

正に「ビンゴ」だったわけです。

今までうまく行っていたものを変えるのは、勇気がいることですが、「最大のライバルは昨日の自分」なのだと、改めて痛感しました。

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この週末は、2019年秋・冬シーズンの最後のセミナーです。
まだ、席はありますので、是非、お越しください。

■2019年秋・冬シーズン
【一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・修繕積立金成功セミナー】

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

講演内容
1、談合が止まらない大規模修繕工事の「からくりに負けない方法」とは?
2、住民が知らない管理会社任せの「マンションの落とし穴」とは?
3、値上げに頼らず修繕積立金の「資金不足を解消」する5つのステップとは?

名古屋会場
1月11日(土)13:30~15:30

金山会場2
1月13日(月・祝)14:00~16:30

申込ページはこちら

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年賀状の整理が終わりました。

今年の年賀状では、かつて中電時代の同期入社の人たちからは、私が起業後もずっと年賀状が届いていたのが、そろそろ退職、関係会社への転籍時期となり、その中の幾人かが、「中電退職を機に、来年から年賀状を遠慮します」という趣旨の文面になっていたこと。

昔のように手書きではなく、印刷の時代になっていますので、書くことの面倒さは、さほどないのでしょうが、気持ちとして、会社も卒業・その人間関係も卒業というものでしょうか。

ただ、逆に会社人間だと、退職後もその人間関係しかなく、いささか寂しい思いをするのでしょうが、彼らには、それ以外の居場所があるという意味でもあるでしょうから、素敵なセカンドライフを送ることでしょう。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

そごう・西武の広告が話題だそうです。

その広告モデルには、幕内最小の力士、炎鵬関を起用。
どんな大きな相手にも、自分らしい技で立ち向かう炎鵬関のように、
「たとえ劣勢にあっても、勝負をあきらめず逆転を狙おう」というメッセージを発信しています。

最初に、この広告を上から読むと、ネガティブな印書が強いのですが、
今度は、下から読むと、まったく違い、非常にチャレンジブルでポジティブな意味になります。

ではどうぞ!

◎上から順番に読む

 大逆転は、起こりうる。

 わたしは、その言葉を信じない。

 どうせ奇跡なんて起こらない。

 それでも人々は無責任に言うだろう。

 小さな者でも大きな相手に立ち向かえ。

 誰とも違う発想や工夫を駆使して闘え。

 今こそ自分を貫くときだ。

 しかし、そんな考え方は馬鹿げている。

 勝ち目のない勝負はあきらめるのが賢明だ。

 わたしはただ、為す術もなく押し込まれる。

 土俵際、もはや絶体絶命。




◎逆から読む

 土俵際、もはや絶体絶命。

 わたしはただ、為す術もなく押し込まれる。

 勝ち目のない勝負はあきらめるのが賢明だ。

 しかし、そんな考え方は馬鹿げている。

 今こそ自分を貫くときだ。

 誰とも違う発想や工夫を駆使して闘え。

 小さな者でも大きな相手に立ち向かえ。

 それでも人々は無責任に言うだろう。

 どうせ奇跡なんて起こらない。

 わたしは、その言葉を信じない。

 大逆転は、起こりうる。



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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年秋からMAKS(マンション管理相談センター)の幹部会議を毎月1度開催し、今日は、新年の第1回目。

個々のコンサルタントが個々のマンションを精一杯救うだけでなく、より多くのマンションに気づきを与えるために、どうしたら良いか?を真剣に議論しています。

そして、いま、今年の秋に向けて、あるイベントを考えています。

早く、リリースしたい!!(^^)!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私は、正月から仕事をしていますが、会社は、今日から仕事始め。

熱田神宮に行こうかなと思っていたのですが、
各コンサルタントからの相談は入る、
メールは大量に入る、
勉強会のリクエストは入る、
コンサル契約内定の連絡は入る…

新年早々、全開です。

今夜は、これから、昨年末に臨時総会で承認いただいたマンションで、契約書の調印式です。

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アマゾンからのお知らせが来て、何気なく過去の販売レポートを見たら、2013年に出版して以来、7年で1932部の販売実績がありました。
2冊セット写真(ランキングロゴ入り)

内訳は、
管理改善5つの法則が1047部
大規模修繕7つの法則が885部

出版時のキャンペーンの時には、管理改善版を中心に行った分、一時的な伸びが大きかったことを差し引くと、ほぼ同じ部数の販売数です。

沢山売れました!とは言えない部数ですが、ニッチなテーマ本としては、そこそこ売れた方じゃないかな?と思います。

この本を出したときには、マンション管理組合へのアドバイスブックを10冊シリーズで出すぞ!と意気込んでいましたが、この本だけの改訂版を出すことが精一杯で、目標は道半ばです。

今年は、改訂版を出すか、最新情報を入れた続編を出すか、どちらかで挑戦したいと思います。

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今年の元旦も、岐阜の鏡島弘法様で、家族そろってお墓参り。
そして、恒例のおみくじ。

今年は、「大吉」!

令和2年おみくじ

その内容も、今の自分に適切なアドバイス。

「上に立つ運命にあるが、おごり、人を見下すと、一時的には立身しても、ほどなく災いが起きる。良く信心して、心正直にして、慎しみあるべし」

確かに、今、次々にコンサルティングの依頼が来て、その数が多過ぎて、どうやってコンサルタントを配置するか?に悩むほどの状態に、「天狗になってはいけない!」と自分に言い聞かせています。

こういった拡大時期に気を付けるべきは、コンサルティングの質が落ちること。

さらに言えば、今は、ライバルがいない状態ですが、自分たちの知らないところでは、当社をメルクマールとして、虎視眈々と当社を凌ぐハイクオリティのサービスを磨いているコンサルタントがいるかもしれず、「彼らに負けないため」ではなく、常に、「ライバルは昨日の自分」だと考え、日本№1のクオリティを目指して精進することを忘れてはいけません。

でも、単純に、「大吉は気分が良いなぁ」と素直に喜ぶのも大事だと思っていたら、昨日、家族で夕食を取った、お好み焼き・もんじゃ専門店の「道とん堀」で引いたおみくじが、何と大吉の上を行く「超大吉」!

それがこちら。
令和2年おみくじ2

正月から連続での「最高等級の幸運」です。

今年は凄い年になる予感がします。

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ズバリ、スマホの買い替え。

さすがに、正月には、
急ぎの仕事がなく、長時間ショップにいられるだろう、
組合からの連絡もないだろう、
アプリの移行も時間が取れるだろう…と考え、
1月1日の11時開店と同時の来店予約を入れました。

場所は、岐阜の自宅近くのauショップ。

結果、滞在は2時間。
シャープのアクオスから、ソニーのエクスペリアに変更。
1Gになり、スピードが大きくアップ。
画面は、20%大きくなりました。

以前と違い、その場で旧機種を渡さず、Wi-Fi通信ができる状態で、自宅に持ち帰るので、3日間で、すべてのアプリの移行も終えました。

驚いたのは、窓口の担当者の大半が、若い女性の中国人。
案内担当者が日本人。

私の担当者も中国の女性の方でしたが、日本語は流ちょうで、プランの説明や比較なども、非常に頭の回転が速く、わかりやすい。

その後に送られた「店頭での対応アンケート」には、すべて最高点を付けて送り返しました。
「若い女性」だという理由で、鼻の下を伸ばしていたわけではないので、念のため(笑)

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毎年、1月2日は、中電時代の同期と後輩のゴルフです。
入社2年目から始まっているので、34年目。

私の同期は、中電をスピンアウトし、現在、大学教授。
後輩二人は、中電の本社で偉くなっています。

ただ、4人の会話は「アホ」が8割(笑)、まじめな話が2割。

今年は、暖かく、風もほとんどなく、非常に恵まれました。

後輩チームは、会社勤めによる付き合いもあって、年間数十ラウンド。
80台のスコアが出ます。

先輩チームは、この4人でのラウンドが唯一。
100さえ切れません。(~_~;)

毎年、先輩チーム対後輩チームの勝負をします。

私が中電時代は、年間30ラウンド以上で、本気でプロライセンスを取ろうとレッスンに通ったこともあり、公式ハンディキャップは11まで行きましたので、その頃は、互角か、先輩チームが勝ち越し。

今、通算は、先輩チームの大幅な負け越し(笑)

ところで、ゴルフも変わったと感じる出来事が二つ。

一つはルールの改正。

プレーの進行を早めるためのルール改定が主で以下が代表。

◎2打目以降の打順
原則はホールから最も遠い球からプレーすべきがだ、安全が確保できれば、準備ができたプレーヤーからプレーを行っても良い。

◎球の捜索時間
3分以内に見つけなければ紛失球(以前は5分間)

◎カップの旗竿
旗竿は抜いても抜かなくとも良く、旗竿に当たっても罰は無く、あるがままプレー。
→これ、最初はかなり違和感があったが、慣れると、面倒がなくて良い。

◎救済時のドロップ方法
膝の高さから行う(以前は肩の位置から行う)

◎バンカー内のアンプレイヤブル
アンプレイヤブルを宣言し、球とホールを結ぶ線上で、バンカー外の後方に基点を決め、そこから1クラブレングス以内でホールに近づかない救済エリアに2打罰で球をドロップする
→見事なバンカーショットで、「ナイスアウト」と言ってもらえるのは気持ちが良いですが、初心者は、何度もバンカーで叩くので、これは楽。

◎バンカー内のルースインペディメント(小石など)
動かすことができる。手やクラブで砂に触れてもOK

確かに、これらのルール改定は、プレー時間を短縮できるでしょうね。

次の変化。

これは、すべてのゴルフ場の話ではないですが、毎年、利用している広幡ゴルフコースの話で、「お一人様予約」サービスができたこと。

ネットを見ると、現在予約中の人の性別・年代・ゴルフの腕前・自己紹介などが見られるというもの。その組に空きがあれば、自分の予約を入れることができます。

SNS時代ですよね。

あの頃の私なら、平日休みを取って、このシステムを予約していたに違いない!と思います。

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