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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大みそかの今日は、朝から事務所に籠り、年賀状の作成です。

昨年は、大みそかに間に合わず、1月1日に完成した記憶があるので、今年は、ギリギリ、プライベートの年賀状と仕事用の年賀状を仕上げることができました。

ただ、顧問先のマンションへは、以前のように全部出すということはしません。

それは、顧問先向けの「会報誌」を出したいから。

創刊号を出した以降、もう長い間、会報誌を出していません。来年は、何としても、定期発行にしたいと意気込んでいます。

今年、私のこのブログを読んでいただいた皆さん、ありがとうございます。

翌日に前日の記事を書くこともありましたが、今日で、4581日連続日付の更新ができたのは、多くの読者の皆さんから「楽しみにしている」と言われたこと。

実は、「ブログをやめよう」と思ったことは一度もありません。
何故なら、毎日、マンション管理組合のために、仲間のために、家族のために、全力で生きているから。

今年も「すべてのマンション管理組合にマンション管理士の顧問を!そのサポートで健全な組合運営を!」の実現のために尽力してきました。

その「本気の証」が、このブログです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、大阪に行き、10時からセミナー受講。

チーム№1と言うコミュニティで知り合った神谷幸嗣郎先生のセミナーを受講するためです。

東京のチームの勉強会で、「1対多」の教育に優れた先生として紹介され、そのエッセンスの一部を受講したのですが、これが非常に面白く、興味深い!

神谷先生の勉強会は、一般告知しておらず、紹介者のみが参加できるという点も、ユニーク。

是非とも、生で、じっくり聞いてみたいと思い、今回、受講をお願いしました。

ワクワクです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年の組合向け勉強会の最後は、本日。

約150戸のマンション向けに、大規模修繕工事と管理改善成功のための5つのステップについて、お話ししました。

このマンションは、「大規模修繕工事を築12年目だからやりましょう」と提案されており、将来は、現在の2.7倍の修繕積立金の値上げが予定されています。

そして管理コストも割高です。

典型的な管理会社主導で、管理も大規模修繕工事も進められてきたマンション。
つまり、管理業界から見れば、「普通のマンション」で、当社から見れば「改善の余地が大いにあるマンション」です。

勉強会の終わりには、コンサルティング契約に関する質問も頂きましたが、当社のスタンスは「売込みはしない」。

誰をガイドにして、「大規模修繕工事と管理適正化という大きな山」を登るのかは、組合が決めることです。

但し、どのガイドを選ぶにしても、
これまで業界に蔓延していた「闇」に取り込まれないコンサルタントを
報酬の安いコンサルタントではなく、組合に最大の利益をもたらすコンサルタントを
選ぶことが成功の鍵だと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「働き方改革」という言葉は、あまり好きじゃないです。
「働く」ことで、生き甲斐が生まれ、人間が成長し、社会が発展します。

誰かがイノベーションを起こすことで、新しい価値や幸福も生まれますが、イノベーターは、かなりの無理をします(笑)

私も、世間から見れば、かなりの無理をしていますが、疲れることも嫌になることもなく、逆に、どれだけ働いても、法律の規制に引っかからず、上司に「早く帰れ!」と怒られない立場であることに「良かった」と思います。

あえて「私の働き方改革」と言えるのは、夜、ベッドに横になってからも、ふと思い出して、スマホでも仕事ができること…つまり、どこでも仕事ができること(笑)

「働き方改革」と言うと「働くことが辛いこと」的な響きがあるのが気になります。
「働き方改革」ではなく、「生き方改革」と名称変更して、仕事をしたい人は、好きなだけ仕事ができる、仕事が辛い人は、仕事以外で生き甲斐を見つける、バランスよく生きたい人は、そう生きる…と言うので良いんじゃないかなと思います。

私は、年末まで大好きな仕事をします(笑)

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昨年に引き続き、世間一般の最終稼働日の人間ドッグに来ています。
今年は、昨年以上に沢山の依頼があり、土日で、何の予約もない日は年間で数日、平日夜でも、月にゼロ日か数日という状態でしたから、確実に、何も入らないだろうと日の人間ドッグを半年前に予約するとなると、この日しかない(笑)

で、一泊二日のコースで、病院の宿泊棟に泊まっているのは、私一人です。
人間ドッグ2
この病院の利用は、3回目で、部屋に大型テレビもあり、テレビ台に固定されているのですが、ドライバー持参で、仮外しを行い、テーブルに移動させ、HDMIケーブルで接続。

会社と変わらぬオフィスに早変わり(笑)
人間ドッグ3

午前の検診では、体重の増加とお腹の太り具合が、やばい!と言うのを実感。(~_~;)
ただし、胃カメラも異常なし、内臓各部も気にするほどの疾患はなし。

どれだけハードな毎日でも、楽しくてしょうがない仕事ですから、体が壊れるなんてことはない!と言う私の信念通りの結果でした。

でも、来年もたくさんの足場に登らなければならないので、ダイエットと筋トレは復活しないとね!

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昨年から、「恒例」にした(笑)この時期の人間ドック。

管理組合も、この時期には動かないだろうと考えて、一泊二日の人間ドックです。

CTスキャン、胃カメラなど、念入りに検査。

本当ならこのイベントにあわせて、体重を絞る計画でしたが、多忙のために、筋トレが続かずNG。

宿泊する部屋にパソコンなど、一式、仕事の資料を持ち込みます。(笑)

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
壁に出会ったら、そこに夢を描くんだ

こんにちは。

㏋から次の相談がありました。
(マンション概要)
築年数:40年超
総戸数:100戸超
---------------------------------
(相談内容)
こんにちは。
初めて相談をさせていただきます理事長のSと申します。

今回、管理会社の変更を考えております。

A社が○○市に支店があります。
テレビでもコマーシャルをしているのを見ました。

業界でその方面で詳しい方に、
A社の情報を教えていただきたく、
連絡をさせていただきました。

透明性のある中間マージンを取らない
管理会社を推薦していただけたら
参考にさせていただきます。
----------------------
(所在地、管理会社を特定できないように修正してあります)

【私の回答】
〇〇マンション 理事長Sさん

お問い合わせ、ありがとうございます。

マンション管理相談センター マンション管理士:馬渕裕嘉志です。

当方の知る限り
「中間マージンを取らない管理会社」
は存じません。

仮に、貴マンションが努力して
中間マージンの少ない(ない)
契約を交わしたとしても
今度は、日常的な工事で
その分の利益を取り戻そうとするのが
管理会社の利益獲得行動です。

管理会社は、管理組合からの売り上げで
成り立っているので
できる限り多くの利益を上げたいと
考えるのは、当然です。

従って
管理会社からの提案に対して、組合側が
専門的な情報・知恵をもっているか
交渉力があるかどうかで
「言い値」でたっぷり利益を取られるか
常識的な利益で収まるか、の違いが出ます。

しかし、専門知識が乏しく
交渉力のない素人集団の組合では
管理会社と対等に交渉するのは
極めて難しいのが実情です。

なお、同じ管理会社でも、
当方のような専門家が顧問を行い
管理会社との契約をチェックし
すべての提案について査定を行ったり
相見積もりを取得するマンションと

そうでなく、組合だけで管理会社と
相対するマンションでは、
組合の出費は、大きく異なるだろうと思います。

貴マンションにおかれては、
築年数、戸数からすれば、毎年
何らかの中小工事が発生すると思われる
ので、委託契約の話があれば、管理会社に
とっては、「おいしい管理組合」に見えるだろうと思います。

従って、お勧めは
組合側100%に立ち、
腕の立つマンション管理士と顧問契約を
結び、管理会社探しをされること
更には、その後も顧問契約を継続されることでしょう。

結果、その顧問料以上のメリットがあると思います。

そのような専門家に出会うことを祈念しております。

以上

ちなみに、この相談は、遠方からなので
当方の組合向けセミナーの案内はして
おりませんが、中部エリアでは、年明けも
以下のセミナーあります。

賢い管理組合になるべく、是非、沢山の方に
参加いただきたいと思います。

■2019年秋・冬シーズン
【一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・修繕積立金成功セミナー】

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

講演内容
1、談合が止まらない大規模修繕工事の「からくりに負けない方法」とは?
2、住民が知らない管理会社任せの「マンションの落とし穴」とは?
3、値上げに頼らず修繕積立金の「資金不足を解消」する5つのステップとは?

名古屋会場
1月11日(土)13:30~15:30

金山会場2
1月13日(月・祝)14:00~16:30

申込ページはこちら。
https://bit.ly/2PaL6Iu

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http://i-magazine.jp/bm/p/bn/list.php?i=mabuchi1234&no=all

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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コンサルティング契約の増加が著しく、過去の実績のまとめが追い付いていません。

そのため、セミナーで紹介する実績表が、いささか古い(~_~😉

品質をアップさせることは、昔も今も変わらないので、実例は、古いものと新しいものとが混在していますが、コンサル先のマンションの平均築年数や規模の平均は変わりますし、コストダウンの実績も変わります。

昨日、各務原のマンションから、大規模修繕工事コンサルティングの打診で、過去の大規模修繕工事コンサルティングの実績、その中での岐阜エリアでの実績をまとめていて、今、セミナーで使っている実績表が、ちょっと古いなと実感しました。

件数は、もちろん増えていますが、実績も、より高い数値(コストダウン額)が出ています。

年明けのセミナーには、間に合うよう更新します。

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当社は、公式的には、12月29日~1月5日まで事務所玄関は、クローズしますが、組合向けコンサルティングは、年末が29日に一つ、年始は1月5日に一つ、入っています。

できる限り早く、勉強会をやって欲しいというリクエストがあり、
「もう、年末年始しか空いていません」とお答えしたら、
上記の開催でも、頼みたいという回答があったものです。

私自身は、27日から泊りで人間ドッグ。

この予定を入れた時には、まさか、こんな年末に、予定は入らないだろうと考えていたのですが。。。(笑)

まだ、年賀状を書いていません(~_~😉

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中部電力が分社化し、4月から、
持ち株会社と原子力や再生可能エネルギー発電事業を持つ「中部電力」以外に、
中部電力ミライズ(電力・ガス販売事業)、
中部電力パワーグリッド(一般送配電事業)、
そして、先行して分社化したJERA(火力発電事業)の三つに分かれます。

消費者にとってお馴染みの会社は、「中部電力ミライズ」となります。
ミライズは「未来図」だそうです。

持ち株会社方式は、流行りのスタイルで、こうしないと、電力の自由化が進まないという事情もあります。

ただ、私の電力会社時代を振り返ると、販売の最前線の営業所にいた時、火力発電に研修に行ったり、配電部門との交流が盛んだったりで、電力を安定供給するという使命感を強く感じたこととは逆行する気がします。

新入社員時代は、雷が来るぞ!となれば、自主的に、お酒を飲まずに自宅待機していました。
嵐の中、復旧に向かう配電マンは、かっこよかったです。

本店の人事部にいた時も、同じ意識でした。

最近、顧客として、中部電力に電話をかけて対応をお願いすると、依頼したことの返事が全く来ないケースが何度もあり、サービス品質の低下をかなり感じます。

電力料金を競争で安くする、多様な契約メニューを提供するという趣旨は分かりますが、地域独占の体制を前提としても、それはできると主プのは、ある体験があるからです。

私が初めて役付け職で営業所に赴任した際に、所長がユニークな人で、未来の営業所像を作りたいというプロジェクトで、本店が決めた組織図を無視して(笑)、私が他部署の管理職を兼ね、その二つのグループの社員の業務分担を多能工型にしました。

その体制を取った瞬間に、まず一人の管理職の手が空き、所長付きの特命スタッフになりました。

私が束ねた2グループでは、毎日、外に営業に行ける人を生み出し、パソコンスキルを上げる時間を生み出し、特別ミッションを担当する人を生み出しました。

それまでは、「営業所にいて、自分の担当する業務で、お客様を待つ仕事のため、繁忙と閑散の落差が大きかった」ものを大改革したものです。

当時、パソコンは、一課に1台(一家に1台の間違いじゃないです(笑))
上司への報告書は基本的に、手書き。
私に「パーポイントで資料を作れ!」「エクセルで統計グラフを作れ!」と言われ、苦手なパソコンを他部署からも借りてきて、泣きながら仕事をした部下は何人いたことか…。(ごめんね)

営業所は2割の人員削減ができる、中電全体でも、2割の業務効率化ができるなと感じたものです。

その時の経験が、今のマンション管理委託業務の適正化コンサルティングに活かされているのかも(笑)

ちなみに、泣きながらパソコンを操作していた部下たちからは、その後、数年ぶりに会った時に、「あの時、馬渕副長のおかげで、パソコンを覚えたので、今、パソコンが一人1台になって、なんでもパソコンで行う時代になって、私だけがスイスイとできて、感謝してます」と言われましたので、泣かせたけど、多分、恨まれてはいないはず・・・(~_~;)

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長野県では、既に5つのマンションのコンサルティングを手掛けていますが、松本市の68戸のマンションで、大規模修繕工事コンサルティング締結の臨時総会合が開催され、承認いただきました。

松本市では第1号。

総会上程議案からの抜粋です。

当マンションは築12年目に入っており、長期修繕計画で14年目に予定されている大規模修繕工事について、建物の劣化調査、実施時期、工事項目の検討、さらには工事実施業者の選定等を順次行うための準備時期となりました。そこで、理事会で、本プロジェクトの取組について検討した結果、組合員だけの知識や経験では、対応が難しいことから、専門家にアドバイスを受けながら進めることが必要と判断いたしました。

理事会で検討の結果、現在顧問契約をしている馬渕顧問が、大規模修繕工事コンサルティングの実績が多数あることから、勉強会を依頼したところ、業界の談合やリベート等の悪習と一線を画している姿勢が明快で、住民主役の取り組み方に関するアドバイス内容がわかりやすく、かつ、品質を保ちつつコストダウンを実現するノウハウに優れていることが分かったため、馬渕顧問が代表を務める(一社)マンション管理相談センターにコンサルティングを依頼したいとの意見で一致しました。

しかし、大規模修繕工事は管理組合の多大な財産を使う一大プロジェクトであるため、コンサルタント選びも慎重に行うことが必要と考え、組合員の意見も聞くため、引き続いて、馬渕顧問による組合員向けの勉強会も開催したところ、20名以上の参加者があり、その評価も高かったため、同社とのコンサルティング契約締結の件を上程いたしますので、ご承認をお願いいたします。

 なお、長期修繕計画は2017年3月に更新していますが、あくまで机上計算であり、今後、大規模修繕工事計画・実施に伴い、工事時期及び支出額について、精度が高まること、工事費の高騰や消費税増税などの変更要因がいくつもあることから、同計画の本各改定も同時に依頼しますので、承認願います



 今回も、コンサルタント選定のコンペはありませんでした。
 管理会社も、最初から当社と競合する意思はなく、名乗りを上げませんでした。

当方からは、
「高額な契約をするのに、他社と比較しないことをNGだと指摘する声も出る可能性もあるので、他社と比較してください。」
と理事会で、お願いしましたが、
「他と比べる必要はない。」
と一蹴(?)されてしまいました。(笑)

そして、総会でも、全員賛成をいただき、1月からコンサル開始です。

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あるマンションからの相談。
管理会社からの提案で、どんどん大規模修繕工事の話が進んでいる。

今度の総会で、ディベロッパー・管理会社グループの工事会社への発注を決める予定。

でも、工事価格が非常に高く、修繕積立金を使い果たす。
そのため、この総会で、修繕積立金の値上げ議案も上程するというのが、管理会社の提案です。

このままで良いのか?と感じた理事会が、当方のセミナーに参加され、続いて、マンションでの勉強会をリクエストいただいたという次第です。

勉強会に先立ち、屋上を含めた建物の簡易調査を実施。
長期修繕計画も拝見しました。

勉強会では、管理会社(グループ会社)への指名発注ではなく、設計監理方式で入札を行うことによる価格低減効果をお話ししました。

その後の質疑応答では、
当社にコンサルティングを依頼したいが、早々に臨時総会で当社との契約を上程したとして、来年5月の定期総会までに、工事発注ができるか?

それは無理ですし、そもそも、建物の状態を見ても、そんなに急ぐ必要はないと回答。

すると、

「来年、工事を行うことになっているのだから、定期総会で、工事を延期するという決議が必要ではないか?今から、間に合わないが、どうしたら良い?」

それまでの質疑応答で、どうも話が噛み合わなかった理由がわかりました。

理事の皆さんの認識は、
長期修繕計画通りに工事を行うことが決まっており、その決まっていることを変更するのは大変だということ。

うーーん、工事を受注したい側のシナリオにしっかり乗ってしまっているようです。

今回の勉強会で、大規模修繕工事の「不都合な真実」に気づいていただけたようで、次は、住民向け勉強会のリクエストが来るのではないかな?と思います。

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0期生から始まったこの塾は、今年8月から始まり、名古屋と沖縄で、OJTもたっぷり行い、この週末で、5年目4期生の卒業を迎えます。

今回は、沖縄プロジェクトに焦点を絞ったプログラム。

詳細は、後日!

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ある組合の総会で、特定の少数の組合員が、ある議案に対して、強い反対意見を示し、「継続審議にすべし」との発言がありました。

反対の主要な根拠は、
・大事な議案なのに、組合員全員に説明していない。
・理事会での検討が不十分である。
の2点です。

これ、反対する人の根拠として、実は、多くの総会で聞かれる「鉄板の反対法則」で、理事会としては、非常に反論しにくいポイントです。

理事会は、大事な議案であるとの認識があり、総会開催前に、数回の住民説明会を行ったのですが、参加しない人がいたのは事実です。

しかし、議案は、所定の期日前に配布されており、非常に丁寧な説明資料です。
また、そもそも総会は、半数出席の過半数賛成で決議できるので、住民の合意形成には、充分です。

また、理事会としては、半年近く検討を重ねた結果の議案なので、「十分検討した」との認識ですが、それが十分であるとの客観的評価は誰もしてくれないので、「十分じゃない」と主張されてしまうと、主観の違いになるだけの水掛け論になります。

総会でも、充分な議論を行ったので、審議の最後には、採決しても問題がない状態でしたが、「強行採決だ」と言われると、採決しづらくなります。

しかし、委任状や議決権行使で賛成した人の多くは、それまでの説明会に参加し、あるいは丁寧な議案資料を読んで賛成した人ですから、採決しないことは、逆に、その人たちの意思をないがしろにする行為だとも言えます。

従って、今回のケースでは、「強行採決」という言葉に過剰反応せず、粛々と採決して良い状態ですが、管理組合と言うフラットな組織では、住民間の感情的なしこりを残したくないので、非常にデリケートですね。

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顧問先マンションで、いつも熱心に組合活動をされている方から、次のような質問を受けました。

マンションでは現在〇〇〇号室が
販売中です。
(中略)

立地やブランド、管理などが
言われますが
修繕積立金がきちんと積まれている
点がマンションの価値として
もっと評価されていい

と最近では言われるようになりました。

さて、そのあたりをアピールするため
「築〇〇年で1戸あたりの修繕積立金が
〇〇〇万円貯まっています」とか
管理会社から不動産会社への
情報提供があってもよいのではないかと
考えていますが

いかがでしょうか?

(後略)


メールで回答しようかと思ったのですが、この話は非常に興味深いので、メルマガで、じっくり書いてみたいと思います。

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今まで、最も築年数が浅いマンションは築2年目でした。

それは、新築2年目アフター点検について、素人の住民では、異常個所を見つけるのは難しいということや、販売主とその子会社の管理会社の点検では、新築時の設計・施工ミスがあっても、表面的な補修で終わってしまうことがあるかも…という懸念をお持ちのマンションからのリクエストでした。

そこで、当社が「2年目点検インスペクション」を実施。

新築時の設計ミスや施工ミスがあるかも!という眼で、シビアに点検します。

これまでの実例では、当社の指摘した不具合個所の補修は、普通の工事費に換算すると数十万円から100万円以上。

欠陥とまで言えなくても、新築時の施工ミスを見つけたケースもあります。
販売・施工会社が、それをすんなり認めたケースもあれば、数度に渡る交渉となったケースもあります。

当社には、新築マンション設計1000棟以上という辻一級建築士がいるので、不具合の指摘も、現場を見て、図面・建築確認申請・施工要領書まで遡って、チェックしていきますので、半端ないです(笑)

いずれにせよ、住民側に立つ第3者の専門家による指摘で、その後、長く安心して暮らせるマンションになるのは、補修工事費がいくらかかったということ以上に、価値があると思います。

そして、今回、なんと、築1年未満のマンションから、新築アフター点検のインスペクションの打診を頂きました。更には、管理会社から提示された長期修繕計画に疑問を持ち、管理適正化コンサルティングも同時です。

1カ月前に理事長と面談、先日は、理事向けの勉強会を実施し、次は、住民向けの勉強会をやりましょう!という段階です。

初代の理事長の見識の高さ、情報収集力の高さが、素晴らしいです。
たまたま、そういう人物が初代理事長になったこのマンションは、言わば「当たりくじを引いた」マンションだと言えます。

当社としても、築年数の若さの点では、記録更新ですから、気持ちが入りますね。

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沖縄から飛行機に乗るとき、先月までとは大きく変わる手続きが!

それは、手荷物を預ける際のチェックイン。
先月は有人のカウターでしたが、今回は自動。

最初にチェックイン機で、スマホをかざして
チェックイン。

QRコードプリントチケットが出てきます。

それを持って、自動手荷物預け機へ。
形は、ドラム式洗濯機。

荷物を置いて、QRコードをかざすと、
タグがプリンアウトされます。

それを自分で荷物の取っ手に取り付けます。

終了ボタンに触れると、ちゃんとタグか正しく
取り付けられているかを機械が確認して、完了。

初めてなので、戸惑いましたが、うまく行きました。

その機器の近くにサポートフタッフが一人。

これ、確かに、かなりの人間の削減になりますね。

セントレアでは無事、荷物が出てきました。

行きのセントレでは、
人間がいるカウンターでの受付てしたから、
このシステム導入の走りかもしれません。

いずれにしても、機械であれば、ベテランや
未経験者を考えての人員配置の苦労や、
昼休みの交代も考えての窓口数の確保も、関係なくなります。

タグはお客がj分で荷物に取り付けるという発想が画期的です。

テクノロジーと運用の両面の発想で、この仕組みを考えた人は、凄いですね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

前回(2019年3月)の第1回セミナーには、約30名の参加があり、沖縄のマンションの多くが、大規模修繕工事の資金が足りない、管理上の問題を抱えていること等が分かりました。

そこで、来年3月に、以下の通り、第2回目のマンション管理組合向けセミナーを開催します。

【開催日時】 2020年3月7日(土)
         13:30-16:00 MAKSセミナー+個別相談会
         16:00-18:00 管理組合交流会
【開催場所】 沖縄県産業支援センター
【主  催】 一般社団法人マンション管理相談センター
【タイトル】 知らないと損をする大規模修繕工事の実態と管理の改善セミナー
 (仮題) ~あなたのマンションの価値を上げる5つのステップ~
【定  員】 30名
【 受講料 】 無料

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今回の沖縄訪問時には、沖縄で5件目のマンションとのコンサルティング契約があります。

今年3月に、沖縄で初開催してから9カ月で4件の契約。

他にも、契約に向けて、ステップを進めているマンションが数件。

昨年の今頃描いた、「沖縄マンション支援プロジェクト」の構想が、イメージ通りに進んでいます。

来年3月には、第2回のセミナーと第3回目のマンション管理組合交流会を開催することを決定しました!
沖縄のマンションの皆さん、お待ちしております!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎月1回の沖縄訪問は、木曜から月曜の5日間。

たいてい初日は、朝が早いので、前日泊。

荷物は多い。
解消する手段の一つが、「洗濯」

よって、コインランドリーのあるホテル。

沖縄に入ってからも資料作りは多いので、部屋に大型テレビがあって、HDMI接続ができること。

フロントの女性がキレイなこと(笑)

泊まるホテルは、「おなじみ」になってきました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

木曜日から月曜日まで、沖縄マンション管理組合支援プロジェクトです。

5日間、15案件。

辻一級建築士と一緒に行き、現地の友寄研修生と、朝から夜遅くまで、ずっと一緒です。
友寄研修生は、今年の春から、沖縄での勉強会、理事会、総会、建物調査、管理インスペクション等、軽く50案件以上のOJTを受けていることになります。

更に、毎月、名古屋に数日間来て、福島先生の講座と養成塾を受講し、滞在中は、いくつものコンサルティング現場で、理事会、総会、大規模修繕工事の定例会議や検査も実習しているので、相当早いスピードでスキルアップしており、間もなく、養成塾を卒業し、「MAKS認定コンサルタント」になります。

そして、来年3月には、第2回目のMAKSセミナーin沖縄を開催することを決定!

今の広がりのペースだと、「早く、コンサルタントを増やさなきゃ!」と言う状態になりそうです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
不利な条件でこそ,結果を出す意味がある

こんにちは。

前回のメルマガから随分時間が経ってしまいました(~_~;

もちろん、
開店休業で、書くネタがなくなった
訳ではなく(笑)、この1カ月は、
各エリアでの組合向けセミナーが4回
組合向け勉強会が8回
管理委託・長期修繕計画診断が9件
大規模修繕工事建物調査が3回
大規模修繕工事コンサル(工事中)が4件
コンサルティング先の会合が48回
メールは数百通
と盛り沢山。

これらは、MAKSとしての業務数であり
私以外の担当コンサルタントがいる
マンションの方が多いので、全部に足を
運んでいる訳ではないですが、
各担当コンサルタントからの相談、資料
チェックの依頼が来ます。

この状況でも、情報発信は必須と考え、
ブログは、4500日以上の連続記録更新
を続けていますが、メルマガが一番最後と
なってしまいました。

さて、本日の本題、

今春、当社コンサルティングの元
大規模修繕工事を終えたマンションの
理事長が12月7日の当社のセミナーに
来られ、私の講演の後に、参加者の前で
インタビューを行いました。

その時の内容をご紹介します。
(趣旨が正確に伝わるよう、一部、加筆・修正しています)

Q1:大規模修繕工事を管理会社に依頼しなかった理由は?

(理事長)
先ず、
当マンションの事情を話しておきますと
よく聞く、管理会社主導で、築12年で
大規模修繕工事を実施しましょう、と
言われる前に、マンション管理士さんを
顧問に迎え、管理の見直しを行い、
その後もずっと、顧問をしてもらっています。

なので、管理会社から、築12年で大規模
修繕工事を実施する、という提案があり
あれよあれよという間に話が進んで
行ってしまった、と言うことは、
当マンションでは起きていません。

築10年目で管理見直しを行い、管理会社
は変更という結果になりましたが、当然
新しい管理会社も、近々、大規模修繕工事
があることを当てにしているので、いつ
大規模修繕工事をしましょうか?と聞いて来ました。

しかし、
管理会社から大規模修繕工事に
ついて提案する、ということは、させていません。

大規模修繕工事のコンサルタントは
利益相反のない、キチンとチェック機能が
働く第3者に頼まなきゃダメってことは
わかっていたので、管理会社に大規模修繕
工事のコンサルを依頼するつもりは
最初から全くなかったです。

大規模修繕工事の時期は、事前調査を行い
劣化状況を詳細に調査して、判断しました。

これは、キチンと、第3者的存在の
コンサルタント(顧問)にお金を払って
実施しました。

Q2:コンサルタントはどうやって選びましたか?

(理事長)
当マンションはコンペによる
コンサルタントの選定というのはやっていません。

実は、候補は一つだけだったからです。

顧問マンション管理士さんと
5~6年付き合ってきて、バックマージン
は一切受け取らない姿勢は、よく知っていました。

顧問がコンサルタントをしている
他のマンションの大規模修繕工事見学会
に何回か参加して、工事の要所要所で
事細かに、厳し~く検査することも
実際に見て知っていました

更に、実際に中規模工事のコンサルタント
(機械式駐車場の撤去と平面化、
電波障害対策用設備の調査と撤去)
をお願いしたことがあり、力量はわかっていました。

既に誠実な良いマンション管理士さんと
出会っていて、何年も付き合っており
その方が、小規模マンションにおける
大規模修繕工事のコンサルに実績があり
良質な工事を安く提供できることを
知っているのに、力量が未知数で、
誠実かどうか良くわからない、
他のコンサルタントを連れてくる必要が
なかったからです。

Q3:これから大規模修繕工事コンサルタント選びを行うマンションへのアドバイスを!

(理事長)
大事なことは、コンサルタントは
費用が安いという理由で選んではダメだということです。

コンサル内容の質で判断し、見合った費用
は支払う、という認識を持ってください。

最終的には、良質な工事を、1番安く実施できます。

では、実際に、素人がどうやって、
適切なコンサルタントを選んだらいいか?

これは、自分で勉強して選ぶ目を養うしかないです。

廣田信子さんのブログに参考になるこ。
が書いてありますので、是非、読んでください。

よく、大規模修繕工事のコンサルタント
として「設計事務所」を第一に挙げると
思いますが、建築申請を伴う工事がない
修繕工事には、建築士は必要ないです。

別に建築事務所に依頼してはいけない
と言っているのではありません。

建築士さんの中にはマンション管理の
事も勉強している優れた方も居ます。

しかし、あたかも、大規模修繕工事には
建築士が必須条件であるようなことを
言う建築事務所もありますが、それは、間違いです。

不適切コンサルタント問題は、皆さんも
ご存じだと思います。

実は、クリーン宣言をした大手設計事務所
が未だに裏で不適切コンサルを続けて
いるのが現実です。

だから、有名な大手設計事務所だから安心
とは言えません。

従って、コンサルタントの基準として、
資本金だとか、規模だとか、いくら以上の
何件の実績だとか、そういうことに条件を
つけるのは、ナンセンスです。

これは、大規模修繕工事の施工会社を選ぶときも一緒です。

Q4:大規模修繕工事のコストダウンは、うまく行きましたか?

(理事長)
当マンションの大規模修繕工事は
今年の春に行ったばかりですが
本体工事は、コンサルタントによる
入札が行われ、結果、予定よりも安くできました。

事前調査で出てきた要望を実現するため
のいくつかのグレードアップ工事も
予備費の加算を含めて、修繕積立金を
全部使い切るのではなく余裕を残して
全部実施できる計算になりました。

グレードアップ工事は、かなり細かい住民
の要望に合わせていろいろありましたが
金額が大きい主な工事は
階段の長尺シート貼りと、屋上へのタラップ設置です。

階段の長尺シート貼りは、
フルスペック案からエコノミー案にした
時に、仕様から削りました。

排水用の溝はエコノミー案でもモルタル
塗りからウレタン防水塗装にしますが
階段と踊り場の面はモルタル塗りのまま
補修する予定でしたが、お金があったら
長尺シートを貼った方が、雨水が階段裏に
浸み込むのを確実に防止できます。

予算に余裕ができたので、
階段の長尺シート貼りを復活させ、実施しました。

もう一つのグレードアップ工事の目玉は
屋上への新しいタラップの設置です。

屋上へは階段の踊り場にハッチがあって
一応昇れるのですが、位置と構造が悪くて
非常に危険な代物でした。

住民の生活には直接影響しませんが
点検等で屋上に安全に上がるためには
改善が望まれました。

特に、屋上の防水施工は10年保証の
フルスペックではなく、必要の都度
部分補修のエコノミー案にしたので
気軽に昇れるようにすることが必須だと考えました。

採用したタラップは、大規模修繕工事の
前年、名古屋のマンション管理フェアに
初めて展示されていた物で、ちょうど目的
にピッタリの品物で、取り付けた結果
屋上に格段に昇りやすくなりました。

Q5、20戸の小さなマンションで、顧問と継続契約しているのは何故か?

(理事長)
管理会社は一応プロなのに対して、特に
小規模マンションの場合、マンション管理
に関して詳しい人は希で、管理組合が対等
な関係を築くことは難しいです。

特に、管理委託契約以外に費用が発生する
工事を実施する場合、その工法が適当か?
見積額は適性か?ということになると
素人には判断できません。

管理会社も、ここは儲け時と考えて
必ずと言っていいほど高い見積を出して来ます。

こういう場合、管理会社に対抗するには
専門家として、マンション管理士さんの
アドバイスが必要となります。

よく、相見積を管理会社に依頼する人が
居ますが、それは無意味です。

どこそこに、いくらで受けさせよう
という意図が最初からあり、相見積は
他の会社から少し高い見積を出させるだけだからです。

なので、少額の工事の場合は、
マンション管理士さんによる査定
金額が大きい工事の場合は、管理会社経由
以外からの見積取得、場合によっては
入札を行います。

但し、緊急性が要求される工事の場合は
管理会社に即対応を促し、多少高額でも
スピードを優先する、といった使い分けもします…

こういう対応を、素人の理事長や理事に
期待されてもできないので、スポットで
契約ではなく、常時、いつでも相談して
対応できるように、顧問契約を継続しています。

今では居るのが当たり前の存在になっています。

大規模マンションではなく
小規模マンションが、マンション管理士
さんと顧問契約を結ぶことは、業界内でも
一般的ではなく、難しいと言われています。

しかし、
マンション管理相談センターという存在
があるので、極小規模マンションでも
顧問契約が可能なんです。

以上、インタビューでした。

この理事長さんは、マンションに関する
ブログも、毎日のように書いておられます。

かなりの辛口で、面白いので、読んで
みたい方は、ご連絡いただけば教えますよ。

■勉強会のご案内
2019年秋・冬シーズン
【一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・修繕積立金成功セミナー】

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

講演内容
1、談合が止まらない大規模修繕工事の「からくりに負けない方法」とは?
2、住民が知らない管理会社任せの「マンションの落とし穴」とは?
3、値上げに頼らず修繕積立金の「資金不足を解消」する5つのステップとは?

名古屋会場
1月11日(土)13:30~15:30

金山会場2
1月13日(月・祝)14:00~16:30

申込ページはこちら。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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先週末のセミナーの感想がまとまりました。
「とても参考になった」100%
「参考になった」0%
「普通」0%
「あまり参考にならなかった」0%
「参考にならなかった」0%

今回は、今春、大規模修繕を終えたばかりのマンションの理事長に参加いただいたので、セミナー終わりにインタビューで、大規模修繕工事成功の秘訣を語っていただき、場が、盛り上がりました。

今シーズンは、年明けに2回!
頑張ります!

セミナー写真
岐阜担当:棚橋コンサルタントによる挨拶
棚橋

司会は、私の長女のマンション管理士(笑)
はるか

そしてゲストと私。
ゲストスピーチ

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今日は、東京に出張し、『集団への教育で、いかにインパクトを与えるか!』の研修会に参加してきました。

研修会と言っても、教える・教えられるという関係性ではなく、学び合うというスタイルの研修です。

かつて、100人に聞いたら、100人とも「絶対うまく行かない」と言われた「マンション管理コンサルタント養成塾」を始める覚悟ができたのは、福島先生の「自立型人材育成インストラクター養成講座」と遠藤先生・北野先生の「コミュニティスター養成講座」を受講したからですが、今回は、その遠藤先生の主催の講座です。

受講の目的は、「活躍できるマンション管理士養成塾」の受講生に、更に、効果的な自立教育をしたいから。

この数日間でも、新たなコンサルティング依頼が続いており、当社のコンサルタントは、自立を超え、早く「スーパーコンサルタント」になってもらわないと、困る(笑)

そのために、いかに、インパクトを与えて、早期の成長を促すことができるのか?
そのために、私ができる事は何か?

講座参加者60名と共に、刺激的な一日を過ごせました。

結論は、自分の理念を語り続け、「不一致団結のONE TEAM」を作ること。
何のこっちゃ?でしょうが、私には腑に落ちるのです(笑)

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以前も、この12月から始まった当社コンサルティング先のマンションの大規模修繕工事ニュース(修繕委員会便り)を紹介しましたが、今回は、この秋(10月)から始まった当社コンサルティング先のマンションの大規模修繕工事ニュースのご紹介。

他のマンションの参考になるよう、掲載を許可いただきました。

当社コンサルティングが始まる前から発行されており、通算4号。

一挙公開!
なお、第1号では、当社をコンサルタントTとして選定した経緯が記載されています。

このマンションでは、管理会社を含めた4社を比較したのですが、文書に「プレゼン審査を行った」とは書いてありますが、これは、同日で1社、数十分で順番に行う方式ではありません。

1社ずつ時間をかけて、じっくりプレゼンを聞き、ヒアリングをして、決められたものです。

ちなみに、当社のコンサルティング料金は、一番安くはなかった、ということは聞いていますので、しっかりとした基準を持って、コンサルタントを決められたマンションですから、これからコンサルタント選びを行うマンションの参考になると思いますよ。

大規模修繕ニュースの実例1-1 大規模修繕ニュースの実例1-2
大規模修繕ニュース2-1
大規模修繕ニュース3
大規模修繕ニュース4


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明日は、【一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・修繕積立金成功セミナー】を岐阜で開催します!

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

講演内容
1、談合が止まらない大規模修繕工事の「からくりに負けない方法」とは?
2、住民が知らない管理会社任せの「マンションの落とし穴」とは?
3、値上げに頼らず修繕積立金の「資金不足を解消」する5つのステップとは?

明日以降の各地のセミナーは、次の通りです。

【場所・日時】
岐阜会場
12月7日(土)13:30~15:30

名古屋会場
1月11日(土)13:30~15:30

金山会場2
1月13日(月・祝)14:00~16:30

明日の飛び込みも含めて、まだ席はあります!

お申し込みは、こちらから。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近では、小売り電力自由化の波に押され、高圧一括受電は、ほとんどが新築マンションにシフトしてます。

しかし、既に、何年も前に高圧一括受電にしたマンションのコンサルティングで、そこから更にメリットを編み出す手法を開発しました。

これであれば、各住戸が、それぞれの生活スタイルに応じて、より安い電力契約を結ぶより、大きなメリットが出ます。

改めて、マンション丸一棟ごと高圧一活受電→スマートマンションにすることによるメリットは、すごいな!と実感しました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

アンテナを高くすると、色々なセミナーの情報が入ります。
東京での開催が多く、最近も、立て続けに、「聞きたい!」というセミナーが開催されていましたが、既に、予定があったり、翌日の準備で、行けない…。

でも、そんな時は、他の認定コンサルタントや、場合によっては、顧問先のマンションで、熱心に勉強されている方にお願いし、代わりに行ってもらいます。

当然、受講料も交通費も当社が負担しますが、その代わり、講義録と講義資料とを提出していただきます。

これにより、受講した人は、経費負担なしで、勉強ができますし、更に、講義録をまとめることで、より有意義に自分の身になります。

私は、行けなくても、学びが出来る。
仲間の知が増えれば、助けてもらえる。

更には、MAKSの勉強会でシェアしてもらえれば、チーム全体としてのパワーが強まる。

チーム全体で知の共有ができることは、素晴らしいことだと感じます。

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管理組合を支援するためには、会合時間の設定を平日の夜、土日に設定することが必要になります。

平日の夜は、1枠で、19時から開始。
土日は、午前、午後、夜の3枠。
マンション同士が近ければ、午後は、13~15時とし、夕方に16時~18時の枠を入れて、4枠となることもあります。

私は、仕事が楽しくて仕方なく、「仕事で疲れた」と感じることがないので、休日は必要ないため、依頼を次々に入れていくことから、常に、2カ月先まで、予約率は、全枠数の90%以上です。

現時点では、1月終わりまで、12月30日~1月5日を除くと、予約率は93%。

しかし、ここ数日間も、年内に相談したい、勉強会をしたいという依頼が相次ぎ、「さすがに、予約は入らないだろう」と思っていた12月25日の夜は確定、24日の夜も候補日に入ってしまいました。

我が家のクリスマスイベントは、妻と娘二人の女子会になる予定です(笑)

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2019年秋冬【一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・修繕積立金成功セミナー】
の年内最後の開催です。

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

講演内容
1、談合が止まらない大規模修繕工事の「からくりに負けない方法」とは?
2、住民が知らない管理会社任せの「マンションの落とし穴」とは?
3、値上げに頼らず修繕積立金の「資金不足を解消」する5つのステップとは?

【場所・日時】
岐阜会場
12月7日(土)13:30~15:30

それ以降の開催は、次の通りです。
名古屋会場
1月11日(土)13:30~15:30

金山会場2
1月13日(月・祝)14:00~16:30

お申し込みは、こちらから。

どの会場も、残席があります。
是非、お越しくださいね。

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