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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

11月30日、午前が長野、午後が松本にて、MAKSの「1日分かるマンション大規模修繕・管理改善・長期修繕計画成功セミナー」を開催。

12名の参加を頂き、質疑応答が次々出て、中身の濃い時間となりました。
長野1 
松本

その後の個別相談は、私、棚橋コンサルタント、長町コンサルタントで対応し、1日が終了。
長野2

自宅に戻ったのは21時過ぎ。

速報では、参加された全員が、「とても役に立った」との受講アンケート結果で、具体的なアクションを起こしたいと、管理・長期修繕計画の無料診断の申し込みも数マンションからあり、各マンションでの勉強会の計画を立てることになります。

参加いただいた皆さん、ありがとうございました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティング先のマンションで、広報誌が発行されました。

このマンションは、30戸程度の小規模なマンションですが、「永年理事」的に、熱心に組合活動を進めている方がいて、大規模修繕工事準備のために、色々な設計事務所の大規模修繕工事見学会や各種のセミナーに参加され、相当な勉強をされています。

そして、大規模修繕工事コンサルタントとして、当社を指名いただき、先日、第1回目の修繕委員会が開催されました。
そこで出たアイディアが、「広報誌の発行」

多くの人に関心を持ってもらえるよう、文字は少なく、写真を多用!ということで、こちらが、その第1号。
許可を得て掲載します。

広報誌

弊社担当は、平山コンサルタントで、私が総括の立場。
一緒に、大規模修繕工事の成功を実現していきたいと思います。

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大規模修繕工事コンサルティング先のマンションから、「広報誌を作るので、大規模修繕工事を一言で言うと…」というリクエストを頂きました。

住民の関心を高めるために、広報誌は、良いアイディアですが、築10年以上たつと、そもそも管理組合に対する住民の関心は二極化し、関心がない人は、まったく関心がなく、総会への参加は、委任状や議決権行使の状態がずっと続くので、まずは、そこから啓蒙しないと!という気持ちは、よくわかります。

【大規模修繕工事とは】
 足場を掛けて、建物の劣化を回復するために、建物全体に足場を掛けて、屋上・外壁・廊下・階段・ベランダ等の塗装や防水等を行う大規模な工事。
 建物の状態により、12年~15年程度の周期で行われることが多く、それまでに毎月、組合員から集めてきた「修繕積立金」を使う。
 本マンションの場合、平成〇〇年時の「長期修繕計画」では、第1回目の大規模修繕工事で、約〇〇〇万円の工事費を想定している。(現在の工事価格相場は高騰している)
 マンションの将来を左右する1大事業。

どうでしょうか?
この程度のシンプルさなら、今まで関心がなかった人にも、少しは、届くでしょうか?


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

2019年秋冬のセミナーツアーの第2弾は、長野・松本で今週土曜日の開催です。

前日に長野入りし、土曜の午前が長野市、午後に移動して松本市です。

また、席に余裕がありますので、是非、このエリアの方、お越しください。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

不動産コンサルタントとして有名な長嶋修氏によるコラムで、とても参考になります。

「武蔵小杉の悲劇」タワマンに住まずとも知っておくべき不動産の実情」

これからマンションの購入する人にとっては、「目からウロコ」の視点でしょう。

今、実際に住んでいる人にとっては、「今さらそう言われても…」と頭を悩ます話ではありますが、もちろん、水害の対策を考えるヒントにもなります。

それについては、私のこの記事を合わせて読むことをお勧めします。
防災設備見学会と住民勉強会&親睦会

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

毎年、名古屋市の吹上ホールで開催される「賃貸住宅フェア」。

今年は、1月26日、27日の2日間。

昨年秋の分譲マンション向けのマンション管理フェアとは出展者の様相が違い、インターネットのサービス業者とか、空室解消サービスとか、リフォーム業者とか、賃貸経営者にとっての「投資」を考えるブースが多いですが、給水管の赤さびを黒さびに変える、電気を安くするなどもあり、いくつかのブースは、分譲マンションとも重なるテーマです。

よって、毎年、私も足を運んでいます。

今年は、東京電力、関西電力の出展もあり、なかなか興味深い!

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今年のマンション管理士試験が終わりました。

受験数の減少には歯止めがかからなかったようで、「マンション管理士」の制度そのものが、今後、必要性を問われるのではないか?という印象も持ちます。

国家資格なのに、この資格を生業としてやっている人が少ないのが大きな問題です。

かたや、当社では、依頼数が多すぎて、すぐには対応できず、順番待ちをしていただく状態です。

つまり、マンション管理士の制度が問題なのではなく、マンション管理組合向けコンサルティングのニーズは強いのに、それに応えるだけのノウハウやスキルを備えた人材の厚みがないことが問題でしょう。

ということで、当社は、マンション管理士を目指している人も含めて、人材開拓をしたいと考え、この試験の終了時に「活躍できるマンション管理士 基礎講座」のチラシを配布しています。

来年1月に実施しますので、是非、多くの人に参加いただきたいです。

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この週末に、江南市内では第1号となる管理適正化コンサルティング契約締結審議の総会が開催されました。

半年ほど前に、このマンションの住民向けの勉強会を開催し、その後、参加者にアンケートを取ったところ、全員、当社とのコンサルティング契約を支持していただいたようです。

その評価を根拠に、定期総会で当社とのコンサルティング契約議案を上程するとのことで、調整していたのですが、総会での説明時間の調整ができず、最終的には、総会当日の議案説明は10分程という制約が生じました。

コンサルティングと言う業務の性格上、初めてその内容に触れる人は、理解するのは難しく、勉強会に参加されていない方にも、10分に思いを込めて話して、共感を得ることが必要です。

そこで、考えた話の組み立ては次の通り。

1、自己紹介、当社紹介
・中部電力でオール電化住宅の開発、普及
・消費者と業者側との情報格差、交渉力格差に気づき、作り手側ではない専門家の存在が必要と実感し、社内ベンチャーで起業
・自分のマンションの大規模修繕工事でマンションの管理や修繕の業界でも同様の問題があるとわかり、マンション管理士を取得し、コンサルティングを開始。
これまで、90物件、4000戸以上の組合員のコンサルティング。
・毎年、申込が増え、今年は、昨年の2倍近い依頼があります。
・愛知県では実績ナンバー1で、毎年、愛知県などが企画するマンション管理学校で講師も務め、組合向け啓蒙活動を行っている。

2、コンサルティングの内容
・当社の管理適正化プログラムは、今まで、管理会社にお任せ状態であったものを、その内容が、皆さんのマンションに最適かどうかの調査を行い、それを適正なものに作り替え、コストも適正化するというものです。

管理委託契約だけでなく、電気料金等の管理経費も削減します。

・コンサルティング期間は、2年間です。
・単にコストを削減できれば良いと言う考えではなく、まずは、管理業務を適正化するために、丁寧な調査を行い、皆さんと一緒に検討会議を積み重ね、半年から9カ月かけて、新しい仕様書を作成します。その後、価格交渉を行い、必要に応じて、相見積もりも取ります。

・そして、1年後をめどに、新しい管理体制ができます。

・2年目は、新管理体制が適切かどうかの検証と定着を行い、その後、将来に渡って、問題なく運用出来るように整えます。

・従って、その後、10年間は、リバウンドしないという業務保証を付けています。

3、コンサルティング報酬
・実際に、皆さんのマンションについては、管理資料や現地の事前視察を行い、当社の過去の実績統計値と照らし合わせたところ、では、現行の管理品質を維持あるいは向上して、15%程度のコストダウンが可能との分析結果がでており、その額は、当社のコンサルティング報酬を上回る見込みです。

・当社の報酬は、基本業務費と成功報酬との組み合わせですが、削減メリットが大きいので、管理組合は費用の持ち出しはなく、必ず、元が取れ、それ以降は、削減分が管理組合の余剰金となり、今後、修繕積立金の値上げを抑制することにつながります。

・また、管理適正化プログラムには、日常の管理組合活動に対する顧問業務も含まれており、管理会社から提案される工事に対するセカンドオピニオン等も提供します。

・実際、皆さんとの契約前でしたが、今年8月の火災保険の更新については、当方からのアドバイスにより、管理会社の提案する保険とは異なる保険商品を選んだと聞いています。

4、コンサルティング体制
・当社には、10名以上のコンサルタントがおり、担当コンサルタントと総括コンサルタントの2名体制で、業務に当たります。

結果、この10分プレゼンで、議案の承認を頂き、来年1月から、コンサルティングを開始することが決まりました。
 

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ブログで報告し忘れましたが、先日、京都市内の40戸クラスのマンションとコンサルティング契約を締結しました。

地元にも、当社と同様のマンション管理士はいますが、何故、当社と契約したのか?
後日、メルマガで配信予定です。

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私の愛読するメルマガからの転載です。

酒井先生が、どの電力のコンサルティングをされていたのかは、伏せてありますが、この状況は、電力会社共通で、私が、本店のこの部門に配属されて間もなく、全営業所の新配属者を集めた研修を行った際の参加者からの挨拶で営業以外の部門から来た社員が、「棺桶に片足を突っ込んだ気持ちになったが、頑張る」と言った言葉のショックは、今でも覚えています。

そこから、いつか、花形部門にしてやるぞ!と決意し、商品開発、CM戦略を担当し、「オール電化」を広める仕事をして、いつしか、「あの部門に行きたい!」と言う社員が増えてきました。

懐かしいです。

また、酒井先生のメルマガは、企業の大小に限らず、すべてのビジネスマン、個人事業の人にも、お勧めです。


□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□
 V字研メルマガ

 1回3分「ヘコタレをチカラに」vol.365

          by V字経営研究所 代表 酒井英之

□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□

〔1〕コラム『もし、一番行きたくない部門に配属されたら』
〔2〕セミナー『わくわくビジョン開発セミナー』開催のお知らせ
〔3〕小冊子『イノベーションの種はすぐそこにある』プレゼント
〔4〕近著『社長のチェックボックス』ご案内

□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□

『もし、一番行きたくない部門に配属されたら』

あなたの会社には一番行きたくない
(配属されたくない)セクションはありますか?

人事異動が少ない中小企業では
あまり聞きませんが、
一方、部門数が多く異動の多い大企業では
そのような「魔の部門」が存在します。

このような部門に配属された人の多くは
「なんで私がここなんだ…」とネガティブになります。
そして、一日でも早くここから抜け出したいと考えます。

ところが中には、そんなセクションだからこそ、
「だからこそ、この部門を良くしよう」と
開き直って熱くなる人もいます。

そしてその情熱は、いつか世の中の
常識をひっくり返すこともできるのです。

例えば、私は95年からある電力会社の
電気温水器を販売する部門の
コンサルティングをやっていました。

このころ電気温水器は、ガス給湯器と市場を争ってました。
が、市場シェアは10%以下で、
ガス給湯器に圧倒されていました。

原子力発電所で作られた深夜の余剰電力をなんとか消費させようと、
国の施策で生まれた電気温水器事業です。
よって、普通なら市場撤退してもおかしくない業績なのに
国からの補助金でかろうじて成り立っていました。

この電気温水器の販売部門こそ、
電力会社の中では最も行きたくない魔の部門でした。
ちなみに、花型は原子力部門です。

しかしながら、97年に高性能な
IH クッキングヒーターが世に出てからは
「IH クッキングヒーター+電気温水器」で
電気の利用促進を推す取り組みが始まりました。

これを「オール電化」と呼び、
工務店にPRして、新築物件に採用してもらう
プロジェクトがスタートしました。
以来、私は電気温水器の販売部門の皆さんと
「オール電化をどこまで拡販できるか」に取り組みました。

最初の数年はオール電化を扱ってくれる
工務店はほとんどありませんでした。
しかしその数は年を追って徐々に増え始めます。

そして、オール電化という言葉が知られ始めた
2003年に大きな転機が訪れます、
電気温水器がエコキュートと呼ばれる設備に進化したのです。
この設備はイニシャルコストがグッと安く、
なんと施工から3年以内で元が取れるようになりました。

そこからは工務店さんがバンバン売ってくれました。
施主から工務店に「うちはオール電化にしてね」と
逆指名されるようになりました。

そしてついに新築市場で
ガスとのシェアを逆転してしまったのです。

そうなるとオール電化は、
電力会社の花形部門に変わりました。

電気温水器の販売部門が単独で努力したわけではなく、
IH クッキングヒーターやエコキュートなど、
設備機器メーカーの協力を得ながら、
複合的な販売をすることで、
電気温水器部門は「深夜の余剰電力を消費する」という
本来のミッションを果たしたのです。

そして、 いつしか社内の他のセクションの人から
「お前らは良いなあ」と言われるような
セクションへと変貌したのです。

このように、魔の部門に配属されることは、
見方を変えれば、逆襲のチャンスなのです。

社内の皆が行きたくないのは、
望むような成果が出てないからです。
それは、今のやり方に何かまずい点があって、
変えなければいけない状態の裏返しです。

これを「嫌だ、嫌だ」と受け止めるのか、
むしろ「変えなければいけないのだから
思い切って変えてみよう」
「変えたらきっと面白いだろうな、
みんなビックリするだろうな」と考え、
誰もやったことがないことを企画し、実践する。

そして最後には「このセクションへの評価を変える」どころか
世の中全体を変えることができるチャンスなのです。

中小企業の経営者でも、
世間の所属する業界へのイメージが悪く、
「なんとかこの業界のイメージを変えたい」と
粉骨砕身努力している人が大勢います。

その根底にあるのは
「がんばっている社員たちに誇りを持たせたい」という
社長としての思いやりです。
そして、私はそんな意地のある社長が大好きです。

「魔の部門」と呼ばれる部署があっても、
それは一時的なこと。
そこに配属されたら
「これは何のチャンスだろう?」と考えて、
開き直りましょう。

そして、社内どころか、
世の中の常識を変えてしまいましょう!

□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□

★★ビジョンを開発したいと考えている経営者の皆様へ★★

〔2〕『ビジョン開発セミナー』開催のお知らせ

あなたの会社には、
東京オリンピック後のビジョンはありますか?
人口減少や、AI化が進む中、
どの分野でどのような事業を展開していくのか
あなたが目指すぶれない北極星は明確ですか?

近年、ビジョンの必要性を感じながらも
なかなかそれを描くことができない。
また、自分一人で描いたところで
社員がついてきてくれない…
そんな悩みを抱えている経営者が増えています。

そこで、弊社が通常コンサルティングでやっている
社員参画型でビジョンを開発するノウハウを
お伝えするセミナーを開催します。
(いずれも同じ内容です)

ぜひこの機会にやり方を学んでいただいて、
自分たちの手で、自分たちのぶれない北極星を
掴んでください!

大阪 11月28日(木)18時30分~20時30分 梅田駅周辺

費用:8,000円(税込)

詳しい内容とお申し込みはこちらをご覧ください。


□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■

〔3〕小冊子『イノベーションの種はすぐそこにある』
プレゼントのご案内

酒井は新商品開発、新規ビジネス起ち上げ指導も
行っています。
そのとき欠かせないのが
・チームの組み方
・アイデアの見つけ方
・アイデアのまとめ方
などなど… それを簡単な冊子にまとめました。

社内に新商品開発のニーズがある人は、無料で差し上げます。
サイトからお問い合わせください!

□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■

『近著のご案内』

私自身単独では7冊目となる著書
『小さくても儲ける会社の「社長」のチェックボックス』
税込1,620円。

この度、本の帯に私の顔写真が入った
新装版が登場しました!!

アマゾンのレビュー数が現在21件。
レビュー見て、良さそうと思ったら是非ご購入下さい!!
明日香出版のサイト
(ここからアマゾンやセブンネットに飛べます)

□■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■



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大規模修繕工事の足場解体前調査では、ベランダに降りて、目視と触指で検査をします。

MAKSの基準は、サンプル検査ではなく、全数検査です。

また、タイルは全面打診。
シーリングは、窓の水切りの下も、すべて、3カ所触って、増し打ちなどの手抜きがないかをチェック。
塗りにくい樋や鉄部の裏側などは、鏡でチェック。
塗装検査

「自分が住んでいるマンションだと思って、検査を行う」をポリシーに、こんな風に、きめ細かく行う検査ですから、時間がかかります。

昨日、行った8階建て30戸のマンションは、1戸当たりの面積が狭い小ぶりなマンションですが、辻先生と私とで、施工会社の記録係二人を伴い、合計7時間行いました。

で、膝が痛い。

最近、筋トレをしていないのが響きました。
人間ドッグも近いので、筋トレしなきゃ!

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日本テレビで放送中の「同期のサクラ」を見ています。
毎回、録画をしてでも…というところまではないですが、単発的でも、充分、見ごたえがあります。

舞台は、建設会社。

主役のサクラが、自分の出身の島を出て、ゼネコンに入社。

自分の出身の島と本土とをつなぐ橋を架けるのが一つ目の夢。

一生信じあえる仲間を作ることが二つ目の夢。

そして、その仲間とたくさんの人を幸せにする建物を造ることが三つ目の夢。

ゼネコンの中では、土木建築業界特有のダーティな話が渦巻く中、自分に嘘をつかず、誰かの幸せのために、摩擦を恐れない言動を貫きます。

同期の社員の励まし合いも、泣ける・・・。

それが、マンション大規模修繕工事と言う美味しい利権を巡る世界で、孤高を貫いて正義を貫くMAKSと被るからです!(^^)!

サクラのじっちゃんからの「人生」を教えるフレーズも良い!

ただ、このじっちゃんが最新回で亡くなってしまったのは残念!

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サ高住とは、サービス付き高齢者向け住宅のこと。

機会があって、それを見学しました。

各部屋は1ルームタイプで、ミニキッチンだけれどトイレとお風呂は広い。

トイレを半日以上使わないと、同じ建物内のスタッフが見に来る。
外出する際には、その警報装置を解除しないと、来ちゃうわけですが、そんなケースは時々あるそうです。

ただ、別のフロアで、ディサービス施設に従事しているスタッフが来るわけで、誰かが専門的に待機しているわけではないという。

食事は、弁当を頼むことも出来るし、自炊もできる。

高齢者が集まって住むことによって、施設の機能を工夫し、サービスを集中させ、ビジネスとして成り立つ仕組みにしています。

人の投入とITの組みあわせなんだと感心しました。

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来春から大規模修繕工事が始まるマンションで、ベランダの隔壁板の塗装が含まれていました。

最終的に工事を発注する段になり、細部を詰めて行ったら、ベランダの隔壁板は、昨年の大型台風で、全戸で取り換えていることが判明しました。

大規模修繕工事の仕様には、この隔壁板の塗装が含まれていましたので、当然、これは不要!

危ない!
知らずに工事が始まっていたら、「劣化していないのに、塗るのだなぁ」という程度の注意力しかなければ、無駄な工事をしているところでした。

気が付いてよかったと同時に、大規模修繕工事の仕様決定、発注決定前には、至近の保険対応工事について、調べておくのは大切だと改めて感じたのでした。

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京都のマンションの総会に向かう途中、沢尻エリカが麻薬取締りで逮捕されたとの報道が・・・。

いわゆる「エリカ様」的なポジションになってからは、うーん('_')と言う感じでしたが、実は、私は、「1リットルの涙」出演時の彼女の大ファン。妹役に成海璃子。我が家の娘二人と被る(笑)
1リットルの涙

番組のたびに、テレビの前で、ボロボロと涙を流して、妻と娘たちに「泣きすぎ!」と笑われていました。

だって主人公と妹との会話や両親との会話を見ると、自分と自分の娘たちのことだったら…と感情移入してしまうんです(~_~😉

あの番組を見て、本を買い、電車の中で読みながら、また、ボロボロ涙を流しましたよ。(笑)

そんな沢尻エリカファンなので、今回の報道はショック。

販売中止になる前に、1リットルの涙のDVDを買います!

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屋上の防水工事の際に、携帯基地局が支障となったら多くの場合、その会社の負担で、一次撤去や浮かしてもらう等をしてもらえます。

これ、マンションの修繕工事を行う専門家なら、一般的な知識であり、管理組合から言われなくても、その携帯会社に照会するアクションを取るのは当然だと思います。

ところが、先般、相談のあったマンションでは、今から5年前の大規模修繕工事で、それが行われず、携帯基地局があるために、防水工法を変えたり、組合の負担で携帯基地局設備があるがゆえの余分な工事を行っていた例がありました。

住民は、まったく気づかす…。

10年の防水保証があるのに、5年目で不具合が発生し、当社に相談があったことで、初めて、この事実が判明。

当時の施工会社は、かなり有名な工事会社ですが、本件の協議が始まります。
さて、結論はどうなるか?また、ブログでお伝えしましょう。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
頑張るとは楽しむこと

こんにちは。

秋は、マンションの勉強会シーズンです。

直前の告知となりますが、
岐阜市内で、大規模修繕工事見学会を開催します。

他の多くのコンサルティングと重なった
ために、告知活動はせず、今まで、当社の
セミナー等にお越しいただいた方だけに、
案内を差し上げることとしました。

■開催日時
11月16日(土)
午前10時~午前11時30分

■マンション名
キャッスルハイツ正木Ⅲ
岐阜市正木中4-10-30

■ガイド
(一社)マンション管理相談センター理事
認定コンサルタント
マンション管理士:棚橋直樹

お申し込みは、このブログ右上のメールフォーム欄からお願いします。

続けての勉強会のご案内は…
2019年秋・冬シーズン
【一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・修繕積立金成功セミナー】

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

講演内容
1、談合が止まらない大規模修繕工事の「からくりに負けない方法」とは?
2、住民が知らない管理会社任せの「マンションの落とし穴」とは?
3、値上げに頼らず修繕積立金の「資金不足を解消」する5つのステップとは?

【場所・日時】
金山会場1
11月23日(土・祝)9:30~11:30

長野会場
11月30日(土)9:30~11:30

松本会場
11月30日(土)14:30~16:30

岐阜会場
12月7日(土)13:30~15:30

名古屋会場
1月11日(土)13:30~15:30

金山会場2
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週末の沖縄出張では、大規模修繕工事のための建物調査があり、住民も同行しての案内でした。

そこで必要となるのが、屋上へ登る時のヘルメットです。

万が一に備え、住民さん用のヘルメットと紙帽子を用意します。

過去で一番多いときは、10名にもなります。

そこで、「新兵器」と言うほどでもありませんが、ヘルメットをマンションにまで運ぶために、専用のバッグを購入。

これ!
ヘルメットバッグ2 ヘルメットバッグ


ヘルメットの専用のバッグなんてあるの?と思う人も多いと思いますが、実は、工事用のヘルメットではなく、野球用のヘルメット!

ネット検索すると、工事用品の範疇では出てきませんし、そもそも、バッグのタイトルにも、「ショルダーバッグ ヘルメット兼キャッチャー用具ケース」(笑)

で、ヘルメットは9個買っておきましたので、沖縄の皆さん、いつでも屋上を安全に、一緒に見られますよ!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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この季節の決まりごとは、インフルエンザの予防接種です。

気持ちが充実しているので、風邪は滅多にひかないし、ひいても、気力で仕事もできるのですが、(笑)、インフルエンザだけは、かかると他へ移すといけないので、自宅から出られなくなります。

そこで、毎年、必ず予防接種を受けます。

今年も、昨日、病院に行きましたが、座る場所がないほど、混雑してました。

実際に抗体ができるまで2週間かかるとのことなので、それまでは、きちんとマスクをして、予防します。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理適正化コンサルティング契約締結議案の質疑応答で、高齢の男性の質問。

「このコンサルティング契約を結ぶと、〇〇〇〇〇マンション●●●●(〇は、マンションブランド名、●は地名)の○○○○○という名前が変わってしまい、色々な所に住所変更の届をしないといけないと言われた。年寄りには面倒なので、困るのだが、それは本当か?」

会場の幾人かは、思わず、クスクスと笑いが出ましたが、他の高齢の方は、その質問にうなづいている様子。

つまり、当社のコンサルティングで、「管理会社が変わり、マンション名まで変わる」と、誰かが高齢者世帯を狙って、吹聴しているということです。

後で、理事会の人たちに聞くと、住民の中に、そのマンションの管理会社勤務だった人がいて、その人からの情報によれば、管理会社の上層部の指示で、コンサルティング契約の妨害工作を行うのは、普通に行われており、今回も、実際に、妨害工作をしていることは、掴んでいたとのこと。

そのため、議決権行使書ではなく、総会に出席するか、信頼できる誰かに委任して欲しいとPRしてきたとのことでした。

管理会社の担当者も、「マンションの名前が変わる」などというあからさまな嘘はついていないでしょうが、そうなると勘違いするような言いぶりで、高齢者の不安を煽ったということでしょうね。

この管理会社は、親会社がマンションディベロッパーである、一流企業ですが、他のマンションでも、手を変え品を変え、妨害工作を行い、一番得意なのは、知識の乏しい住民の不安を煽る手法です。

また、この管理会社に限らず、他の一流ブランドと呼ばれる管理会社からの妨害工作も、何度も見ています。

まあ、他のコンサルタント導入の例として、悪かろう安かろうの管理になったという事例もあるようですから、彼らの立場からは、「コンサルタント導入は、必ずしも組合のメリットばかりではなく、デメリットをもたらすこともある」という情報を提供している…ということでしょう。

当社は、正々堂々と、当社との契約のメリットを組合に伝え、後は、組合に判断していただく…という潔い仕事をするだけです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

コンサルティングの契約検討マンションで、次のような質問を頂きました。

Q「国交省のガイドラインによると、大規模修繕工事コンサルティング料金は、修繕工事費の3.3%、長期修繕計画の作成費は、大規模修繕工事の0.3%が平均だが、その金額と比較して、高いのは何故か?」(この統計にバーセントが書いてあるわけではなく、その方の試算によると、そうなるらしいです)

A「コンサルティング業務量は、建物の大きさ(工事金額)に比例しない項目も多くあります。また、コンサルタントによって、ノウハウが異なります。コストダウンの手法も違うし、検査項目も違います。提供する業務内容が違う訳なので、工事費×〇〇%という計算式は当てはまらないですよ。」

「報酬を安くして、工事会社からリベートをもらうコンサルタントも多いと言われており、その人たちの実績も含まれているので、平均値そのものも怪しいですよ。」

Q「そんなことを言っても、我々は素人で、判断できないのだから、国交省がこういう統計値を出しているのではないか?他に参考にするものがないのではないか?」

こんな議論になると、この勘違いを正すのは、かなり難しいです。
何故なら、コンサルタント(専門家)によるスキルレベルの違いと報酬の違いの相関性にピンと来ない人だからです。

この質問を受けた時、「国土交通省は、あの統計に、『この統計による平均値は、コンサルタントの報酬の適正な水準との関係はありません』と明記しておかないと、数値だけ、独り歩きする」と感じました。

同時に、このような認識に人に、正しく理解してもらうには、どうしたら良いだろうか?を考える良い機会になりましたね。

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沖縄のマンションコンサルティングで、管理適正化のために、「設備点検」の同行モニタリングを実施したところ、地下に、21トン、56トンの巨大な受水タンクを発見!

このマンションは、高架水槽があるので、地下から、一旦、屋上のタンクに水をあげて、そこから、重力で、各戸に給水します。

こんなマンションは初めて。

聞けば、沖縄は、30年以上前は、断水がよく起きていたそうで、その時代の安全策ではないか?とのこと。

しかし、今は10年以上、断水がないそうで、このマンションは40戸程度ですから、21トンのタンクでも大きすぎるくらいです。

今まで、管理会社が変わったこともあるのですが、それに疑問を持つこともなく、二つのタンクの保守管理を継続。

仮に、タンクを減らすことができれば、保守費も減るし、長期修繕計画でもタンクの補修や交換を見なくても済みます。

管理適正化コンサルティングは、今の保守管理ありきで、それを適正化するだけではなく、そもそも、その設備への改良投資で、保守費が安くできないか?と言う観点からも、考えます。

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毎月1回の沖縄マンション管理組合支援プロジェクト。

今回の滞在は5日間です。

現在、4マンションとのコンサルティング契約中ですが、11月に新たに2マンションが加わり、更に、新規のオファーも頂いています。

閉鎖的な市場ゆえ、今までは、業者側主導の世界でしたが、いくつものマンションの調査を進めて行くと、それを突破する道も見えてきました。

恐らく、来年秋か、再来年には、大規模修繕工事コンサルティング第1号も始まるでしょう。
ワクワクします。

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沖縄に行く前日に、その準備のため、会社近くでの泊まりを含めると5連泊です。

着替えが大変なので、ホテルで洗濯する計画を立て、コインランドリーのあるホテルをチョイス。

予定通り、
50円の洗剤。
200円の洗濯機。30分程度。
300円の乾燥機。30分程度。

乾燥機を使ってから40分ほど後に、取りにいったら、残りが50分表示。

あれっ?

よく見たら、30分100円。
これを1回300円と勘違いしたようです。

90分も乾燥させたら、ヨレヨレにならないか?と心配しましたが、大丈夫でした。

乾燥器の方が、ヒーターを使うので、電気代がかかるはず!と思い込んでいた勘違いでした(笑)

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ここのところ、管理組合からの相談は、管理会社に対するものが続いています。

一様にわかるのが、「管理会社は敵ではないが、利害が相反する」ということ。

管理会社のフロント担当者は、組合をサポートしてくれる味方の時も、もちろんあるけれど、一方で、管理の売り上げを稼ぐ営業マンでもあります。

従って、マンションの工事は、全部受注したいし、できる限り利益率を高くしたい。
組合側は、どこに決めるかは、自由でいたいしし、できる限り良いものを安く手に入れたい。

その点で、マンション管理士は、管理組合の利益を守るために、管理会社と対峙しなければならない場面が必ず出てきます。

従って、「私は、管理会社とも、うまくやりますよ」を全面に出すマンション管理士は、その時点で、存在意義が半減します。

ところが、当社に相談に来るマンション住民の中で、「他のマンション管理士に相談したが、管理会社との交渉に当たってくれる人がいなかった」という話が、時々聞かれます。

そんなんことを言ったら、素人集団の弱者から抜けきれない管理組合を、誰が救うの?

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まったく同じ記事を二日続けてブログにアップしてしまった。(~_~;)

自分としては、自分としては、重複しているとは気づかない時事ネタ。

明日からの沖縄訪問で、準備にかなりの手間がかかっており、ちょっと飽和状態になったかも。
今回の訪問でも、10案件ありますからね。

辻先生、として、現地の研修生と一緒に、尽力します!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

新建ハウジングニュースからの引用です。

「11月1日に第2回マンション政策小委員会を開催」
 国土交通省は11月1日、第2回マンション政策小委員会を開催し、老朽マンションの管理適正化および再生の円滑化にあたっての課題の整理を行った。マンション管理業協会等の事業者5団体が、マンション管理組合の財政難や管理員の人出不足などの現状を報告した。
 
 マンション管理業協会は、修繕積立金の不足による財政難や、65歳定年制の普及等による管理員を中心とする人手不足という現状を報告し、管理組合財政の健全化やマンション管理が市場価値へ正しく反映される仕組みづくりの必要を指摘した。
 
 マンション計画修繕施工協会は、マンション修繕・設計コンサルタントの業務の適正化への取り組みが必要であると強調。具体的には、老朽マンションの大規模修繕にあたっての設計コンサル業務が、原則建築士法では対象外で業務標準が明確でなく、公取対象外であるなどの問題を指摘した。マンション管理組合については、専門知識の不足等により改修手法がわからないという現状があるため、信頼できる公的情報のさらなる情報発信が必要とした。
 不動産協会は、老朽マンションで耐震性がある場合でも階高が低いなどの安全性に問題があり質的にも陳腐化していることが多いという実情を紹介。リフォームでは改善できないマンションについては、円滑に建て替えまたは敷地売却する制度が必要であるとした。現行制度では団地の一括建て替え決議をする場合、団地全体で5分の4の賛成に加え、棟別に各棟3分の2の賛成という要件も充たす必要があり、建て替えが難しい現状がある。団地の再生には住み続ける棟と建て替える棟を分割するなど、柔軟な施策が必要とした。
 
 事務局は、地方公共団体が管理組合に対しマンション維持管理するための対策やマンション管理の適正化の仕組み、「適正な管理」の基準、一部の棟を残して他棟の建て替え棟を行う敷地分割の要件や留意点をあげる必要があることを、検討事項として挙げた。



 次回12月20日に、とりまとめ案を提示し1月にとりまとめを行う予定だそうです。

「老朽マンションの大規模修繕にあたっての設計コンサル業務が、原則建築士法では対象外で業務標準が明確でなく、公取対象外であるなどの問題を指摘した」は、重要な問題ですが、かなり端折った表現で、実際の内容が公表されるのを待ちたいと思います。

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当社の業務は、組合との会合が多く、ほとんどが土日、平日の夜です。

しかし、3連休だと、皆さん、レジャーで過ごすことが多く、組合側も現実的に、集まるのは難しいですし、こちらも会合を持ち掛けません。

そこで、今回の3連休は、賃貸オーナー向けの大規模修繕工事と長期修繕計画の講演を引きうけたり、普通なら、まず何も入らない3連休の中日は、中電時代の同期・後輩とのゴルフを入れたりしていましたが、他の日は、集中して、資料つくりなどをしようと考えていました。

しかし、2カ月先まで予定が入る現状では、「いつ空いていますか?」と聞かれると、3連休なら・・・と回答することになり、結果、ゴルフの後に、組合向け勉強会が入る状態で、結局、ほぼ終日の予定が入っていました。

そして3連休最終日は、上諏訪のマンションへ日帰り。

こんな感じで、年末まで、走ります。

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法律や技術の専門家と素人の管理組合の住民との間は、議論でかみ合わないケースがあります。

たとえば、専門家としては、大規模修繕工事で、「ここはこういう理由で、工事をしません」と解説し、その場では納得していても、後日、その個所から不具合があれば、「なぜ変えなかったのか?」と問われることになります。

更に、話がこじれると、「素人でもわかることじゃないか!」的な感情論にまで発展します。

素人でもわかることを専門家が間違うことはないのですが、これは、素人でもわかるように話さなかった専門家側の責任、あるいは、納得したかの確認まで丁寧に行わなかった専門家の責任だと、置き換えれば、専門家側が反省すべき点があると思います。

一方、専門家側も、組合側からの批判をかわそうと考えると、「一生懸命に考えて、適切な工事内容に収めたのに、後から批判を受けるくらいなら、最初から、全部工事をやっておく」方が、楽です。

しかし、それでは、過剰な長期修繕計画通りの高額な工事をやらせることになり、長い目で見ると、組合にデメリットになるでしょう。

真摯に組合に向き合って、誠実に業務を行う。
その評価は、組合がする。

と決めて進むことです。。

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この11月に、コンサルティング契約締結のマンションが複数あり、また、一つのマンションで、複数契約があり、ありがたいことに、契約案件数が、累計で500を超えます。

12月にも契約予定マンションがあるので、「年間の契約マンション数」も20を超えます。

「活躍できるマンション管理コンサルタント」として、既に、専業として、10件以上のマンションを担当しているコンサルタントもいますし、他の士業との兼務で、数件担当してくれているコンサルタントもいますが、益々活躍できる場が広がります。。

でも、まだまだ、コンサルタントが足りない。

来年1月には。「活躍できるマンション管理士養成塾(1年コース)」の説明会を兼ねた「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」(3時間)を開催しますので、是非、多くの「強い使命感と、熱いハード」を持っている人に、門を叩いて欲しいです。

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