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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
限界に身を置くと新しいことが見つかる

こんにちは。

ラグビーワールドカップでは、
日本は残念ながら南アフリカに敗れは
しましたが、史上初のベスト8!

予選の最終戦は、テレビ観戦で、
ガッツポーズの繰り返しでしたが、
今回は、松本のマンションでコンサル中
だったので、見ることができず、残念!

でも、素晴らしい!

大学時代は、野球は早慶戦、
ラグビーは早明戦が花形で、
何度も見にいきましたから、
「にわかラグビーファン」ではないです(笑)

さて、その松本のマンションでは、
当日16時~18時が、住民向けの大規模修繕工事の勉強会。

19時~21時が、定例理事会。

築12年目、60戸台です。

4年前から始まった組合運営・財政改革と
大規模修繕工事準備の実例をお伝えしましょう。

それが、次のステップ。

1、 管理適正化、火災保険適正化、
電気代削減等を実施して、管理費収支が
大幅な黒字になり、その余剰金を毎年、
250万円、修繕積立金に回せる状態に。

2、 販売会社は倒産していましたが、
屋上防水など、新築時施工不良について
新築時建設会社と交渉し、総額200万円
程度の補修工事を無償で実施。

3、 管理会社作成の12年周期の
長期修繕計画を見直し、14年周期へ。

ホントは15年周期にしたかったのです
が、松本は、夏と冬の寒暖の差が激しく
クラックの進行やエフロの発生が、
少し早いと感じたので、安全を見て
14年周期に。

4、 管理会社から提示される
日常修繕工事は、すべて査定したり、
独自ルートの見積もりを取得し、年間で
数十万円の工事費の削減を実行。

5、 管理費滞納者に対する効果的な
アプローチを考案し、管理会社を指導。
ある時には、理事会前に、役員さん達と
一緒に、滞納者の個別訪問をサポート。

こんな改善を実施してきました。

そして、毎年、定期的に、建物を定点
観察してきたのですが、今年5月、
次の症状が・・・。

・階段の数か所で、塗膜が剥がれ落ちているのを発見。
・クラックの拡大とさび汁の広がり(爆裂の前兆)を発見。

そこで、6月の理事会開催前に、
役員さんを連れて、建物状況ガイドツアーを実施しました。

私の診断は、
「すぐに、大規模修繕工事をやる必要は
ないものの、各戸のベランダの状況などを
しっかりと調査し、大規模修繕工事の実施
時期を見極める必要性がある」

「一方、
大規模修繕工事は、大きなお金が動く
マンションの1大プロジェクト。
業者主導で、割高な工事を発注して
いるマンションも少なくない。よって、
賢く、準備を進めること」

と言っても、
大規模修繕工事って、どんな工事?
どんなんことに注意したら良い?
組合の取り組み体制は?
と分からないことだらけです。

そこで、7月と8月の理事会で、
役員向けの勉強会を実施。

ここでの議論は、
Q:修繕委員会を設置するかどうか?
(結論)設置が必要

Q:「責任施工方式」か、
「設計監理(コンサルタント)方式」
のどちらを選択するか?
(結論)設計監理(コンサルタント)方式を選択。

Q:では、コンサルタントの選定はどうするか?
◎選定ポイント
①ノウハウが優れているか?
(コンサルタントによって、手法・スキルが違う)

②分譲マンションのコンサルティング実績・経験が豊富か?
(ビル・賃貸マンションの修繕とは大きく違う)

③個人ではなく、チームのバックアップがあるか?
(長期間のプロジェクト、多人数による業務が効果的な場面がある)

④100%クリーンか?
(継続的な情報発信をチェックする)

⑤コストダウン力・品質管理力があるか?
(実績とヒアリングで)

⑥住民の総意を粘り強くまとめる熱いハートがあるか?
(コンサルタントの姿勢を見る)

私が組合顧問だからと言って、当社を
大規模修繕工事コンサルタントに
単独指名する義務はないので(笑)
このアドバイスを元に、コンサルタント
選びをしていただきました。

結果、今年、12月の臨時総会で、
当社をコンサルタントとして選任し、
来春、本格的な建物調査を行おう
との理事会結論となりました。

では、修繕委員の募集をどうするか?
が次の課題。

総会案内で募集したからと言って、
手を挙げる人が何人も集まるわけではありません。

そこで、住民向け勉強会と修繕委員募集説明会開催を提案。

組合顧問として、毎回、理事会に同席して
いるので、10月の理事会開催前に、別枠
で2時間を提供。

案内文書には、参加したくなるような
いくつかの工夫も凝らします。

恐らく、今までは、
「うちのマンションは、まだ先の話」
とのPRが行き届いていたのに、
何故、急に、大規模修繕工事勉強会?
と驚いた人もいたと思います。

役員さんからの熱心な誘いもあり、
この説明会には、22名もの参加者がありました。

普段の総会の参加者は、十数名ですから
予想以上!

こうなると、いつも以上に、熱が入ります!

勉強会開始!

「大規模修繕工事をやりましょう!」
という煽りではなく、逆に、
「どこまで工事実施時期を延ばすことができるか?」
を一緒に検討するために、修繕委員会を
立ち上げるのですよ!

というのが話の締めです。

当社は、
「大規模修繕工事コンサルタント」
ですが、同時に、
「大規模修繕工事をさせないコンサルタント」なんです(笑)

勉強会終了後には、
修繕委員就任への意欲のある方から
感想も頂け、良い準備になったと思います。

今日のメルマガの結論。

・大規模修繕工事に取り組む際には、
建物劣化回復の問題より先に、
管理の改善に着手すべし!

・大規模修繕工事の実施時期は、
一般的な周期ではなく、建物の状況に
応じて検討すべし!

・成功するためには、組合員自ら、
しっかり勉強すべし!

で、しっかり勉強したい組合向けに、
出張勉強会を行っています。

また、11月から、中部エリア各所で
開催している下記のセミナーにお越しくださいね。

【一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・修繕積立金成功セミナー】

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

講演内容
1、談合が止まらない大規模修繕工事の「からくりに負けない方法」とは?
2、住民が知らない管理会社任せの「マンションの落とし穴」とは?
3、値上げに頼らず修繕積立金の「資金不足を解消」する5つのステップとは?

【場所・日時】
金山会場1
11月23日(土・祝)9:30~11:30

長野会場
11月30日(土)9:30~11:30

松本会場
11月30日(土)14:30~16:30

岐阜会場
12月7日(土)13:30~15:30

名古屋会場
1月11日(土)13:30~15:30

金山会場2
1月13日(月・祝)14:00~16:30

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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