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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

メールで相談がありました。

現在、大規模修繕工事を実施中で、タイルの浮きが予想より多く、費用が増えて困るという内容です。

タイル浮きの大きな面積が、各所にあり、業者によれば、一定の面積以上だと、アンカーピンニング エポキシ樹脂注入工法では施工できず、タイルを全部剥がして、新タイルを貼りかえることになるという説明。しかし、工事単価が10倍以上も異なるため、困っている。

「タイル浮きが大きくても、アンカーピンニング工法は可能ですか?」「世間ではどうですか?」という質問です。
(実際は、面積や単価を記載した詳細な相談です)

【回答】
タイルの補修方法については、仕様書・見積書作成の段階で、組合と協議して決定するものであり、基本は、それに沿います。

実際に工事が始まってから、個々の症状に対して、どのように応用を利かせるかは、コンサルタントや施工会社によって、異なると思いますが、
「世間では〇〇㎡以上でも、ピンニング工法を実行していますか?」は、
公的・統計的な資料はないので、残念ながら、お答えいたしかねます。

なお、
当方が大規模修繕工事コンサルティングを行う場合は、原則として〇〇㎡以上、〇〇㎡以下という面積により、張替え・ピンニング工法を選択すると言う仕様を作成していますが、工事開始後は、コンサルタント自ら、すべての浮き箇所をチェックし、単純に面積のみに左右されず、浮きの発生場所、発生形状等の状況により、過去の経験則、技術的知見を元に、「価格」「メンテナンス性」「安全性」等を総合勘案して、組合にとって最もメリットのある方法で対処しています。
(どのような基準か?については、当社のコンサルティング先に提供するノウハウなので、一般公開しておりません)

また、そもそも、当社のMACM方式では、入札時に、合計工事金額だけではなく、各工事単価まで精査して、業者選択をしたり、単価交渉も行っておりますので、タイル浮きの補修工事の実数清算に際して、これまで、予測よりタイルの浮きが多かった場合でも、〇〇さんのところのような「困った状態」に陥ったことはないですね。

工事が始まってからの問題発生は、「待ったなし」の状況になり、大変ですが、皆さんが納得の行く結論となるよう祈念申し上げます。



以上が回答ですが、さらに言えば、当社のコンサル先で、1回目の大規模修繕工事で、著しいタイルの浮きがあれば、そもそも、新築時の施工不良の可能性があるとの疑いを持って調査し、結果、築10年を過ぎていても、分譲主・施工会社と交渉して、タイル補修費の増分を補償してもらったこともあります。

今回のような相談は、いくつもありますが、残念ながら、工事が始まってからの解決は、かなり難しいので、結局、解決方法としては、「コンサル選び・工事会社選びの段階で、間違えない」ということでしょう。

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