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アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

商品価格値上げのことではないです(笑)

月末になり、会社の経理業務の時期。

請求書や口座振替依頼書に送るデータが、ここまでは8%、ここからは10%と仕訳するのが、大変!

中には、9月に終わった仕事と10月に終わった仕事が混在して、一括請求するケースもあります。

経理担当者がいても、どれが8%どれが10%なのかは、その仕事が分かっている人が指示しないと間違ってしまいますからね。

会社を経営するということは、こういった仕事もある訳で、この月末月初は、いつになく忙しい…(~_~

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テーマ:日々のできごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の大規模修繕工事MACM方式では、新規の入札参加会社を訪問し、会社トップ又は部門トップの方と面談することにしています。

当社の基本は、施主代行。

会社がいくらで入札するのか?ということは確かに大事ですが、「住みながらの工事」「工事後も長い付き合い」を考えれば、その会社のポリシーやトップの考え方、中長期ビジョン、社員教育や協力会社との関係、更には会社の雰囲気等を知ることが大切だからです。

大規模修繕工事を手掛ける会社の多くは、地元密着で、資本も必ずしも大きくないですが、丁寧な仕事を低価格で行う会社をしっかり発掘して、マンション側が、会社の規模だけにとらわれず、選択できるようにするためには、どんな会社なのか?をコンサルタントが肌で知り、マンションに情報提供する必要があります。

昨日も、その訪問に行きましたが、オフィスが木の素材、漆喰の壁など、非常にフレンドリーな雰囲気で、面談の途中に、近隣の住民が訪ねてきて、工事を頼むなどのシーンも見られました。

また、社長のキャリアが塗装職人だったというような話や、小規模だけれど、元大手企業にいた社員が入社している、商品開発もしている等、色々な面が見えて、技術談義に花も咲きました。

こうした人との出会いが広がるのも、大変、嬉しいことです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
他人からの評価を気にするより人類の未来を気にする

こんにちは。

顧問先のマンションで、
昨年の台風により、1階専用庭のフェンス
の一部(5m程度)が飛ばされたという
被害がありました。

この補修については、
管理会社の見積もりが19万円。
管理組合のAさんの知り合いの見積が10万円。(管理会社の半分)

その下見の際に、Aさんの知り合いの業者さん曰く、

「柱の位置に違和感がある」

Aさんから、
破損した個所の写真、
柱があった箇所の写真、
恐らく、こんな風に立っていたであろうとの手書きの絵、
が送られ、調べて欲しいとの依頼。

フェンスの製品番号を調べ、
メーカーにヒアリングし、
設置の仕様書を送ってもらうと、
正規の柱の位置と違っている!

最初にAさんから頂いた資料を
メーカーに送ると、
「この取り付けは不適切」
「施工した会社にやり直しを求めることは可能」
との回答。

更に調べると、
2009年にも、今回と同じ個所を含めた、
13m長のフェンスが台風で飛ばされ、
管理会社が元請けとなり補修している。

つまり、その時の補修工事が不適切だったということです。

これは、私の指摘に対して、管理会社から
「当時の施工瑕疵なので、当社の負担で修理する」
と回答が来ました。

そして、更に、調査を進めると、
これまで被害のなかった残りの
フェンス20mも、柱の位置が怪しい。

こちらは、新築時の施工会社に対して
申し入れ、調査を行ってもらいました。

この会社は、
最初は、施工説明書と異なる施工で
あることを認めたのですが、
その後、メーカーと協議をしたところ、
「柱のピッチ、強度的には、メーカーの基準を満たしている」
との回答で、瑕疵には当たらないと主張。

私がメーカーから得た回答とは
異なっていました。

また、
「フェンスの取り付けが裏表、逆ではないか?」
という指摘もしたのですが、それについては、
「当時の設計者からの指示で、あえて、逆にした」
「裏表が逆なのは、意匠上の話なので、瑕疵ではない」
が回答。

これは、竣工図書を見ても、
表裏がどちらなのかは、読み取れないため
話はここまで。

ここからの交渉手法は、
ここには書けませんが、
「実を言えば…」
という口頭でのやり取りがあり、
建設会社担当者の心意気もあって、

最終的には、
既存のフェンスは、交換工事ではなく、
柱を増強することで、全面的な補修工事を
無償で行っていただくことにて合意しました。

これで、台風が来ても、安心できます。

もちろん、
台風被害は、保険金が出るので
組合の持ち出しなく修理できるのですが
これからの保険は、交通事故のように、
保険事故回数が次回の保険料に響く
ケースもあるので、施工不良が響いて
破損が大きくなり、その保険を使うのは
組合にとってデメリットです。

今回は、
普通なら、台風被害があっても、
保険で治るから…と簡単にやり過ごす
ところ、新築時以来の不具合を
解消することができたのは、
Aさんからの貴重な情報提供があった
からこそ!

Aさんは、日頃から、組合活動に熱心で
私のコンサルティング契約を組合に
提案していただいた方です。

また、管理会社との交渉においては、
すんなり進んだ訳ではなく、途中、
責任逃れ的なメールを返してきた際には
理事長が、管理会社に電話し、かなりの
勢いで、抗議を行っていただいたという
経緯もあります。

このマンションは、
築10年を超えており、新築時の施工不良
を問うのは難しかったのですが、Aさんと
理事長のファインプレーに後押しされ、
半年掛けて解決に至りました。

めでたし!

さて、こんな実例満載の組合向けセミナー
が11月から、中部エリア各所で始まります。

是非、お越しくださいね。

【一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・修繕積立金成功セミナー】

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

講演内容
1、談合が止まらない大規模修繕工事の「からくりに負けない方法」とは?
2、住民が知らない管理会社任せの「マンションの落とし穴」とは?
3、値上げに頼らず修繕積立金の「資金不足を解消」する5つのステップとは?

【場所・日時】
金山会場1
11月23日(土・祝)9:30~11:30

長野会場
11月30日(土)9:30~11:30

松本会場
11月30日(土)14:30~16:30

岐阜会場
12月7日(土)13:30~15:30

名古屋会場
1月11日(土)13:30~15:30

金山会場2
1月13日(月・祝)14:00~16:30

申込ページhttps://bit.ly/2PaL6Iuはこちら。

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Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、あるマンションから、アスベスト対策が必要な大規模修繕工事のコンサルティングを依頼されています。

アスベスト対策と言えば、建物解体時に出る粉塵を長期間吸い込むことによる健康被害をイメージするのですが、大規模修繕工事であっても、古いマンションについては、厳密にいえば、アスベスト対策が必要になるケースがあります。

メーカーや建設会社にヒアリングしたり、講習を受けたり、役所に聞くなどして、「法律に則った条件で、でも、できる限り安価」を目指し、私と一級建築士の辻のMAKSトップ二人の特命案件としています。

で、数カ月かけて、研究してきて、おおよその目途がつきました。
間もなく、工事会社、工事期間、工事金額を決めていく業務に移ります。

これから増えていくであろうアスベスト問題に対応できる引き出しを増やす日々です。

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マンションに貯水槽があり、蛇口がついていれば、そこから、給水できますし、散水栓や管理室の蛇口からも給水できます。

ただし、管理室を開けるカギを理事長が持っていないと、受水槽室に入ることはできないし、散水栓専用のハンドルも手に入りません。

時折、管理室の鍵は、管理会社しか持っていません!と言うマンションがありますが、そもそも、管理室は管理会社の所有物でもないし、専用使用権もないです。

組合が無償で貸しているだけですからね。
でも、このことを知らない人、かなり多いですね。
そんなマンションの傾向として、「管理会社が管理をしてやっている」「組合が管理会社に依存している」的なパワーバランスのゆがみがあります。

それがいざというときに、マイナスに働くのですから、災害の備えとしても、大切なポイントです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築9年目24戸の顧問先マンションで、防錆設備見学会と住民勉強会&親睦会を開催しました。

このマンションは、築4年目から管理適正化コンサルティングに入り、顧問期間は4年を数えています。

まだ、築年数が若い時から関わったので、総会への参加率も高く、良好なコミュニティを作ろうとの方針の元、当社が企画して、第1回のイベントでは、「建物と管理のことを良く知ろう」という見学会と勉強会&親睦会を開催。2回目は、「建物10年瑕疵保証」をテーマに見学会と勉強会&親睦会を開催。昨年は、一旦おやすみしたところ、総会で、復活して欲しいとのリクエストがあり、2年ぶりの開催です。

今回は、昨年からの災害続きの状況から、「防災」に的を絞った内容としました。黒野コンサルタントの案内で、非常時に使える蛇口が受水槽にあることを紹介したり、ポンプの位置を確認し、仮に浸水が予想される場合は、土嚢を積んで防御する話をしたり、配電盤の位置を確認したり、自宅から最も近い消火器の位置を確認してもらうなどの見学ツアーを実施。
親睦会1 親睦会2

その後、マンションの向かいにある公園内のカフェに移動し、半分ほどを貸し切り、勉強会と親睦会。
親睦会3 親睦会4

勉強会のテーマは「災害に強いマンションライフを送るために!」。
熊本地震と今年の台風被害の話から、「災害への備え」と「災害が起きたとの対応」を一般論だけでなく、このマンションの耐震性や設備の異常時に、どう対処すべきか?をお話ししました。

最後の親睦会は、新組合員の自己紹介もあり、和気あいあい状態でした。
イベント後の感想では、もっと多くの人に参加して欲しいというものが多く、来年以降、どんなネタで魅力を高め、参加率を上げるか?を今からアンテナを立てておかなきゃ!と思った次第です。

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木金の二日間で、名古屋市内のマンションの大規模修繕工事入札のVE面談を実施しました。
VEとは、バリューエンジニアリングの略で、簡単に言えば、質を落とさず価格を落とすことです。

当社コンサルティングでは、入札価格が出そろうと、それを総計レベルではなく、材料単価レベルまで比較し、最大、最小、次点、平均の統計数値から、各社の下請け会社の価格まで見える化し、コストダウンのための交渉を行います。

工事仕様の確認作業と一緒に行うため、各社は、見積りの段階で、若干曖昧なまま、安全を見ていた価格を下げることができたり、協力会社の入替を含めて、「仕様品質を落とさず、コストを落とすターゲット項目」が明確になります。

これを、入札したすべての会社と行うので、単に見積価格を一覧表にする作業とは大きく違い、当社独自のMAVECシステムを使います。

また、システムで分かるのは、価格の分布であり、そこから、技術的な知見を含めて、細かく交渉するのは、コンサルタントの経験値も後押しします。

最後は、「もうひと頑張りしよう」というモチベーションを与える言葉の使い方も、大切です。

これを入札した会社の数だけ行うので、非常に、神経を使うのですが、同時に、その会社の受注状況なども聞くことで、市場の様子を掴むことができます。

このステップを通じて、より良い工事をよりやすく実現するのです。

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朝刊の各戸配布のために、朝の一定時間のみ、タイマー設定により、オートロックが解放されているが、不安なので、やめて欲しいという意見に対して、あなたは、継続したい?やめたい?

これ、顧問にアドバイスを求められます。

これ、顧問として、どちらが良いと思うか?と聞かれても、セキュリティと利便性との価値観の問題なので、回答できない、あるいは、回答してはいけない問題だと思います。

マンション管理士として回答する職能としては、
「販売時のパフレット・重要事項説明において、『朝刊の各戸配達付き』とうたわれていないかどうか?を確認して下さい。」

「書いてあれば、それを根拠に反対されると、複雑になるので、いきなり総会議案にすることは避けて、事前のアンケートを取ったり、説明会などを開催して、慎重に総意を図ることが必要でしょう」

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顧問先マンションで、朝刊の各戸配布のために、朝の一定時間のみ、タイマー設定により、オートロックが解放されていることに対して、ある住民から、「不安なので、やめて欲しい」という声が理事会に寄せられたため、総会で審議するという話が持ち上がりました。

このマンションでは、新築時以来15年以上、この状態が続いてきています。

さて、あなたは、どちら派?

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即位礼正殿の儀をテレビで見ました。

雨予報の中、儀式が始まる頃には晴れるという不思議なシーンであり、テレビ越しにも、神聖な儀式で、人智を超えた歴史や伝統の重みも感じましたし、こういった行事を守ってきたこの国の長い歴史や伝統の根底にあるのは、志高く、潔く、強く生きることなのではないか?と思いました。

言葉で表すのは難しいですが、日本と言う国に生まれて良かったなぁと素直に喜べる日でしたね。

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■私の好きな言葉■ 
限界に身を置くと新しいことが見つかる

こんにちは。

ラグビーワールドカップでは、
日本は残念ながら南アフリカに敗れは
しましたが、史上初のベスト8!

予選の最終戦は、テレビ観戦で、
ガッツポーズの繰り返しでしたが、
今回は、松本のマンションでコンサル中
だったので、見ることができず、残念!

でも、素晴らしい!

大学時代は、野球は早慶戦、
ラグビーは早明戦が花形で、
何度も見にいきましたから、
「にわかラグビーファン」ではないです(笑)

さて、その松本のマンションでは、
当日16時~18時が、住民向けの大規模修繕工事の勉強会。

19時~21時が、定例理事会。

築12年目、60戸台です。

4年前から始まった組合運営・財政改革と
大規模修繕工事準備の実例をお伝えしましょう。

それが、次のステップ。

1、 管理適正化、火災保険適正化、
電気代削減等を実施して、管理費収支が
大幅な黒字になり、その余剰金を毎年、
250万円、修繕積立金に回せる状態に。

2、 販売会社は倒産していましたが、
屋上防水など、新築時施工不良について
新築時建設会社と交渉し、総額200万円
程度の補修工事を無償で実施。

3、 管理会社作成の12年周期の
長期修繕計画を見直し、14年周期へ。

ホントは15年周期にしたかったのです
が、松本は、夏と冬の寒暖の差が激しく
クラックの進行やエフロの発生が、
少し早いと感じたので、安全を見て
14年周期に。

4、 管理会社から提示される
日常修繕工事は、すべて査定したり、
独自ルートの見積もりを取得し、年間で
数十万円の工事費の削減を実行。

5、 管理費滞納者に対する効果的な
アプローチを考案し、管理会社を指導。
ある時には、理事会前に、役員さん達と
一緒に、滞納者の個別訪問をサポート。

こんな改善を実施してきました。

そして、毎年、定期的に、建物を定点
観察してきたのですが、今年5月、
次の症状が・・・。

・階段の数か所で、塗膜が剥がれ落ちているのを発見。
・クラックの拡大とさび汁の広がり(爆裂の前兆)を発見。

そこで、6月の理事会開催前に、
役員さんを連れて、建物状況ガイドツアーを実施しました。

私の診断は、
「すぐに、大規模修繕工事をやる必要は
ないものの、各戸のベランダの状況などを
しっかりと調査し、大規模修繕工事の実施
時期を見極める必要性がある」

「一方、
大規模修繕工事は、大きなお金が動く
マンションの1大プロジェクト。
業者主導で、割高な工事を発注して
いるマンションも少なくない。よって、
賢く、準備を進めること」

と言っても、
大規模修繕工事って、どんな工事?
どんなんことに注意したら良い?
組合の取り組み体制は?
と分からないことだらけです。

そこで、7月と8月の理事会で、
役員向けの勉強会を実施。

ここでの議論は、
Q:修繕委員会を設置するかどうか?
(結論)設置が必要

Q:「責任施工方式」か、
「設計監理(コンサルタント)方式」
のどちらを選択するか?
(結論)設計監理(コンサルタント)方式を選択。

Q:では、コンサルタントの選定はどうするか?
◎選定ポイント
①ノウハウが優れているか?
(コンサルタントによって、手法・スキルが違う)

②分譲マンションのコンサルティング実績・経験が豊富か?
(ビル・賃貸マンションの修繕とは大きく違う)

③個人ではなく、チームのバックアップがあるか?
(長期間のプロジェクト、多人数による業務が効果的な場面がある)

④100%クリーンか?
(継続的な情報発信をチェックする)

⑤コストダウン力・品質管理力があるか?
(実績とヒアリングで)

⑥住民の総意を粘り強くまとめる熱いハートがあるか?
(コンサルタントの姿勢を見る)

私が組合顧問だからと言って、当社を
大規模修繕工事コンサルタントに
単独指名する義務はないので(笑)
このアドバイスを元に、コンサルタント
選びをしていただきました。

結果、今年、12月の臨時総会で、
当社をコンサルタントとして選任し、
来春、本格的な建物調査を行おう
との理事会結論となりました。

では、修繕委員の募集をどうするか?
が次の課題。

総会案内で募集したからと言って、
手を挙げる人が何人も集まるわけではありません。

そこで、住民向け勉強会と修繕委員募集説明会開催を提案。

組合顧問として、毎回、理事会に同席して
いるので、10月の理事会開催前に、別枠
で2時間を提供。

案内文書には、参加したくなるような
いくつかの工夫も凝らします。

恐らく、今までは、
「うちのマンションは、まだ先の話」
とのPRが行き届いていたのに、
何故、急に、大規模修繕工事勉強会?
と驚いた人もいたと思います。

役員さんからの熱心な誘いもあり、
この説明会には、22名もの参加者がありました。

普段の総会の参加者は、十数名ですから
予想以上!

こうなると、いつも以上に、熱が入ります!

勉強会開始!

「大規模修繕工事をやりましょう!」
という煽りではなく、逆に、
「どこまで工事実施時期を延ばすことができるか?」
を一緒に検討するために、修繕委員会を
立ち上げるのですよ!

というのが話の締めです。

当社は、
「大規模修繕工事コンサルタント」
ですが、同時に、
「大規模修繕工事をさせないコンサルタント」なんです(笑)

勉強会終了後には、
修繕委員就任への意欲のある方から
感想も頂け、良い準備になったと思います。

今日のメルマガの結論。

・大規模修繕工事に取り組む際には、
建物劣化回復の問題より先に、
管理の改善に着手すべし!

・大規模修繕工事の実施時期は、
一般的な周期ではなく、建物の状況に
応じて検討すべし!

・成功するためには、組合員自ら、
しっかり勉強すべし!

で、しっかり勉強したい組合向けに、
出張勉強会を行っています。

また、11月から、中部エリア各所で
開催している下記のセミナーにお越しくださいね。

【一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・修繕積立金成功セミナー】

第1部 セミナー(90分)
第2部 個別相談会(ご希望の方)

講演内容
1、談合が止まらない大規模修繕工事の「からくりに負けない方法」とは?
2、住民が知らない管理会社任せの「マンションの落とし穴」とは?
3、値上げに頼らず修繕積立金の「資金不足を解消」する5つのステップとは?

【場所・日時】
金山会場1
11月23日(土・祝)9:30~11:30

長野会場
11月30日(土)9:30~11:30

松本会場
11月30日(土)14:30~16:30

岐阜会場
12月7日(土)13:30~15:30

名古屋会場
1月11日(土)13:30~15:30

金山会場2
1月13日(月・祝)14:00~16:30

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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ラグビーワールドカップでは、南アフリカに敗れたものの、史上初のベスト8!

最も印象に残った言葉が、「ONE TEAM」

マンション管理相談センターでも、ずっと、「チームの力で組合を救おう!」と言っています。

「早く行きたければ、一人で行く。遠くへ行きたければ、皆で行く」

「1マンションに、一人のマンション管理士顧問」の世界が当たり前になる社会を目指して、これからも、ONE TEAMで尽力したいと思います。

そのためには、もっと仲間が必要で、来年1月に「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座3時間コース」を開講します。

本気の人に、来てほしいですね。

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当社の組合向け顧問契約では、管理適正化コンサル期間の2年目から、年1度の家計・ローン相談が始まります。

元々、私がその仕事をやっていた専門家だったということもありますし、現在は、その時のスタッフで、現在、家計とマイホーム相談室の草野代表に、相談に乗っていただけます。

草野氏は、個人の家づくり、ローン相談を数多く対応しながら、中部エリアの住宅展示場から引っ張りだこで、講演会、モデルハウスツアーなどを行っています。

私の頼れるブレーンです。

最近、いくつか、顧問先組合員から、ローンの借換相談が来たのですが、その金利が、とても低い。
0.5%前後です。

まだ、残期間が30年以上あるので、もしかしたら、当初数年間が低い金利の設定なのかもしれませんが、その後、仮に0.2%上昇するとしても、安い!

これだと、同じ変動金利で、今より低い金利商品もありますが、毎月の返済金が下がる=返済総額も下がるメリット(金額)は生じますが、借換時の諸費用(抵当権の設定、手数料等)の負担の方が大きくなります。

一方、「固定金利」に切り替えると、今より、返済利率は高くなる=毎月の返済金が増えることになりますが、将来、金利上昇リスクを心配する必要がなくなり、長期的な家計を見通しやすくなり、もし、返済期間途中で定年退職し、年金世代になる場合でも、安心できるというメリットもあります。

今、お勧めなのは、フラット35です。
これであれば、今後30年間1%台前半で金利固定できるので、今より、恐らく5千円程度、返済額は増えますが、将来の金利上昇リスクはゼロです。

もちろん、こちらに変更する場合でも、手数料や諸費用の一時金もかかるため、手元の余裕資金との見比べも必要です。
個別に相談をしたいということであれば、草野氏を紹介します。

こんな風に、アドバイスを差し上げています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末の土曜日には、名古屋市内41戸のマンションで大規模修繕工事の見学会、日曜は、長野市100戸のマンションで、管理適正化コンサルティングによる管理会社入札結果の総会承認(結果は、管理会社は、変わらず)、夜は、松本の68戸の顧問先マンションで、住民向け大規模修繕工事勉強会。

それぞれ、私が提供する資料は、過去の同様な例からストレートに引っ張っても、「効果の実証済み」レベルのモノはできます。

しかし、そのマンションに自分が住んでいる!と思うと、そのマンションのために考え抜かれた資料で説明したくなります。

で、夜、21時までの理事会を終えて、22時頃帰宅し、23時に横になり、2時に目が覚めて、資料を作り始めると、気が付けば朝。(笑)

それでも、足りなくて、会社に向かう車の中で、もうひとひねり。
印刷完了は、会社を出る5分前。

私の中では、熟した実が落ちるところまでやらないと、ホントに良いものができないのは自然なことで、最後の最後に、グッとダイビングして、資料が完成するシーンが見えるんですよね

でも、周りのコンサルタントやスタッフから見ると、ハラハラするらしいので、そこが問題(笑)

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メイツ吹上公園で行う大規模修繕工事見学会の参加者が15名に達しました。
天候がイマイチなので、相当、上手にナビゲートしないと、皆さんに十分、見て頂けません。

10時開始ですが、8時半にはマンションに行き、黒野コンサルタントや他のスタッフと共に、しっかり準備したいと思います!

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台風19号で、川崎市の武蔵小杉駅前周辺にある11棟のタワーマンションのうち、2棟で停電が起きたそうです。
そのうちの最も被害の大きかった1棟は47階建て、高さ161メートル、計643戸の物件。

そのテレビニュースを見たのですが、原因は、地下にあるマンションの電気システムへの浸水。

加えて、エレベーターの扉が、水圧で押されて曲がり、仮に、電気が復旧しても、エレベーターはすぐに使えないそうです。

管理会社の説明会での音声が流れたのですが、
「なぜ、うちのマンションだけがこうなるのか?設計上の問題ではないのか?」
という住民の発言も聞かれました。

あるいは、今後、水災の被害が想定される時の管理会社の対応業務不備の問題も指摘されるかもしれません。

更には、
武蔵小杉はJRや東急東横線など複数の路線が乗り入れ、近年は住みたい街ランキングで常に上位に入る地域で、駅前に複数のタワーマンションが林立することで有名ですが、エリアブランドそのもの、タワーマンションブランドそのものにも、いくばくかの悪影響が出るかもしれません。

恐らく、火災保険に入っているでしょうが、その支払いも高額になるでしょう。

どこまで保険でカバーされるのかも、知りたいところです。

とにかく、居住者の方々の辛さを考えると、心が痛む話で、建築的な面でも、管理運用面でも、暮らしへの影響の面でも、注目していきたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

9月、10月と、新しいコンサルティング契約が、次々と始まります。

愛知で四つ、沖縄で三つ。

更に11月には、名古屋で二つ、沖縄で二つのコンサルティングが始まります。

当然、私が全部できるものではないので、各コンサルタントに、どんどん仕事を担当してもらいます。

で、今週末の大規模修繕見学会には、10名以上の参加が予定されていて、また、新しい出会いが待っています。

個人の成長とチームの成長とを実感しますね。

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昨夜は、ラグビーの試合を見ながら、4回のトライの都度、ガッツポーズ。
勝った瞬間、更に大きくガッツポーズ!
日本のゴール近くでの最後の3分間は、もう、ドキドキでしたね。

実は、片や、バレーボールのワールドカップも、元バレー選手としては見逃せなくて、ラグビー中の反則による試合ストップになると、チャンネルを変えて、バレーを見てはガッツポーズ。前後半の合間は、ずっとバレーボール。

バレーでは、長らく女子がクローズアップされてきましたが、ここにきて、石川選手というワールドクラス選手の出現もあり、強くなりましたから、目が離せない!

どちらも、歴史的な勝利だったのですが、ラグビーの方は、夜中まで、何度もニュース放送があった半面、バレーのニュースがほとんどなかったのは、残念( ノД`)シクシク…

でも、どちらも、燃えました!
アスリート魂が蘇ります!
全ての選手に、勇気をくれてありがとう!を言います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
起きてもないことを心配して過ごすより、起こすことを考えてワクワク過ごす

こんにちは。

中部地方では、台風の影響は、事前予測
に比べて、小さかったようですが、
あなたのところは、いかがでしたでしょうか?

さて、マンション管理フェアも、
史上初、台風による中止があり、
残念でしたが、今週末10月19日は、
「大規模修繕工事見学会」を開催します。

場所は、地下鉄吹上公園駅のすぐ近くで、
築17年目、41戸、第1回目の大規模修繕工事。

案内は、こちら

実は、このマンションこそ、私がセミナー
で頻繁に紹介する
「劇的に改善が成功したマンション」

出会いは、マンション管理フェア。

当時、管理会社から、
◎築12年目なので、大規模修繕工事
◎修繕積立金を使い切るので、大幅値上げ
◎今後、10年間で、今の4倍になります
と言われ、
丁度、その時に、吹上ホールで開催された
マンション管理フェアに来られ、私の
講演を聞かれたことが、きっかけでした。

このマンションの当時の状況は、
◎建物調査を行ったら、部分的には、
補修を急ぐ箇所があるが、全体としては
状態は悪くない。

◎機械式駐車が39基あるので、
その修繕工事やリニューアル費の負担が重い。

◎管理コストが割高で、改善の余地が大きい。

そこで、修繕としては、
鉄部塗装や屋上の保護塗装のみを実施。

入札により、コストを抑えて、良質な工事を実施。

同時に、管理適正化コンサルティングを実施。

管理委託契約、業務委託契約、
電気料金、火災保険の全てで、
品質を維持したまま、コストダウンを実現。

年間で、合計、291万円の固定費削減
=管理費余剰金を生み出しました。

その後毎年、屋上防水状況、ひび割れ、
タイル浮き箇所の定点観察を実施。

第1回大規模修繕工事を17年目まで
延ばすことができました。

元々、新築時の建物の品質が、かなり
良かったことにも恵まれました。

一方、顧問契約も5年継続しており、
これまで
毎年の日常修繕工事の低減や、
機械式駐車場の各種工事の交渉で、
低コストの組合運営も維持できています。

資金の心配のない財政状況です。

また、修繕委員メンバーが、
大手ゼネコン勤務の方、
市の土木部門勤務の方、
エネルギー会社勤務の方
で、専門知識のある方ばかりですから

今回の大規模修繕工事の工事仕様も
メリハリの効いた内容となっていて、
玄関風除室の外側のドアを自動ドアに
替えるグレードアップ工事も行います。

こんな物語のあるマンションの大規模
修繕工事を見学したくなりませんか?(笑)

また、現在、名古屋市千種区で、築40年
クラスの大規模修繕工事を行っており、
こちらは、第2回目、第3回目の大規模
修繕工事を迎える人を対象に、個別に見学
案内をしていますので、希望される方は
連絡くださいね!

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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楽天トラベルを利用してホテルを予約することがよくあるのですが、請求内容に不明なところがあったので、サイト内検索。

以前は、問い合わせ電話がありましたが、今は、メールや問い合わせフォームで、電話番号の記載はないですよね。

で、探すと、問い合わせはチャット!

しかも、自動ロボットチャットが入り口で、その吹き出しに「オペレーター」と書いて送信すると、オペレーターが登場。

顧客IDを入れると、チャットが始まります。

オペレーターは、私の利用履歴を画面に呼び出してからの対応でしょうから、話は早く、あっという間に解決!

これなら、悪質なクレーマーも出にくいし、やり取りが明確に残るし、一石二鳥以上の効果がありますね。

高齢者等で、メールやネットが苦手という話があっても、そもそも、ネット通販サイトなのですから、一定のリテラシーがあることを前提なのですから、ラインを使う感覚のこのチャットは、ヘルプデスクとしては、正解なんだと思います。

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超大型台風が近づいています。

一番気になるのは、自宅のことではなく、大規模修繕工事中のマンションのこと。

それぞれのマンションで養生シートの格納状況を確認。

明日は、予想よりも影響が少ないようで、大丈夫であれば嬉しいです。

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三日目が中止になったマンション管理フェア。

もちろん、マンション管理学校も中止。

私の講義は3日目に、大規模修工事とマンション管理士の話をするハイライトな日でした。

しかし、最後まであきらめない私は、二日目の30分の講義を20分程度に短縮し、3日目の大規模修繕工事の講義を20分程度に短縮し、全体としては10分延長の合計40分のプランを立案!

実は、講義を延ばすことは簡単で、短縮するのは、かなり難しいんです。

完成されたストーリーのどこを省くかを考える。
しかも、それを同時に二つの講義で編集する。
決まったのは昨日の夕方。
講義は今日の夕方。

で、スライドを削除したり、足したり、中身を替えたりを何度も繰り返して、イメージの中では各20分ずつの配分に落ち着いたはず…で、本番に臨みました。

もちろん、リハーサルもなしのぶつけ本番(笑)

また、講義を聞きに来た人は、こちらの変更は知らないわけで、当然、主催者もPRしてくれるわけではありません。

講義の初めのスライドは、こんな感じです。
値上げせず修繕積立金不足解消^M大規模修繕20191011

結果は…早口になってしまいましたが、うまく20分ずつ講義を行うことができました。

出来ない理由であきらめず、どうしたらできるかだけを考える!
それが、私の生き方ですから(^^)v

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台風のため、マンション管理フェア、マンション管理学校は、土曜日の中止が決定しました。

金曜日は、開催しております!

お間違えのないように!

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他人と比較するより,本物を目指せ!

こんにちは。

今週木曜から週末にかけて、
「マンション管理フェアinあいち」
が開催されます。

10月10日(木)~12日(土)の3日間。

場所は、名古屋の吹上ホールです。

 
「マンション管理フェア」は、今年で
8回目ですが、最も人気がある
「マンション管理学校」では、
8年連続して、講師を引き受け、
今年も4講座を担当します。

その内容は、

10月10日(木)15:30
消費税10%の値上げ対抗策!
~電力自由化時代の賢い電気代削減手法~

10月11日(金)15:30
その値上げ、本当に必要?
~値上げに頼らず、修繕積立金の資金不足を解消する3つのステップ~

10月12日(土)15:15
~国交省の注意喚起から2年半、実態は変わったのか?~
「大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法」


10月12日(土)16:00
~10年、500件のコンサルティング経験から伝える~
「マンション管理士」…活躍したい人&活用したい組合のための特別講座

昨年の講義のテーマと同じく、
省エネ、管理、大規模修繕工事、
マンション管理士の4つですが、
タイトルは、変えています。

今、講演レジュメを作っている真っ最中です。

このフェアは、入場無料で、講義も予約
不要ですが、毎年、私のコマは、立ち見が
出ますので、時間より、早めにお越しに
なることをお勧めします。

また、フェアには、当社の相談ブースも
あり、こちらも、予約制ではありませんが
毎回、私の講義が終わると、相談者が押し
寄せるのが常なので、講義の前後を避けて
相談にお越しいただくと良いと思います。

ところが、
大型台風が近づいているとのことで、
東海エリア再接近は、12日(土)。

前日から影響が出るとのこと。

台風で来たら、自宅で、じっとしていてくださいね。

もし、台風で、お越しになれない場合は、
11月から、中部エリア各所でセミナー
を開催しますので、そちらに来てくださいね。

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メールで相談がありました。

現在、大規模修繕工事を実施中で、タイルの浮きが予想より多く、費用が増えて困るという内容です。

タイル浮きの大きな面積が、各所にあり、業者によれば、一定の面積以上だと、アンカーピンニング エポキシ樹脂注入工法では施工できず、タイルを全部剥がして、新タイルを貼りかえることになるという説明。しかし、工事単価が10倍以上も異なるため、困っている。

「タイル浮きが大きくても、アンカーピンニング工法は可能ですか?」「世間ではどうですか?」という質問です。
(実際は、面積や単価を記載した詳細な相談です)

【回答】
タイルの補修方法については、仕様書・見積書作成の段階で、組合と協議して決定するものであり、基本は、それに沿います。

実際に工事が始まってから、個々の症状に対して、どのように応用を利かせるかは、コンサルタントや施工会社によって、異なると思いますが、
「世間では〇〇㎡以上でも、ピンニング工法を実行していますか?」は、
公的・統計的な資料はないので、残念ながら、お答えいたしかねます。

なお、
当方が大規模修繕工事コンサルティングを行う場合は、原則として〇〇㎡以上、〇〇㎡以下という面積により、張替え・ピンニング工法を選択すると言う仕様を作成していますが、工事開始後は、コンサルタント自ら、すべての浮き箇所をチェックし、単純に面積のみに左右されず、浮きの発生場所、発生形状等の状況により、過去の経験則、技術的知見を元に、「価格」「メンテナンス性」「安全性」等を総合勘案して、組合にとって最もメリットのある方法で対処しています。
(どのような基準か?については、当社のコンサルティング先に提供するノウハウなので、一般公開しておりません)

また、そもそも、当社のMACM方式では、入札時に、合計工事金額だけではなく、各工事単価まで精査して、業者選択をしたり、単価交渉も行っておりますので、タイル浮きの補修工事の実数清算に際して、これまで、予測よりタイルの浮きが多かった場合でも、〇〇さんのところのような「困った状態」に陥ったことはないですね。

工事が始まってからの問題発生は、「待ったなし」の状況になり、大変ですが、皆さんが納得の行く結論となるよう祈念申し上げます。



以上が回答ですが、さらに言えば、当社のコンサル先で、1回目の大規模修繕工事で、著しいタイルの浮きがあれば、そもそも、新築時の施工不良の可能性があるとの疑いを持って調査し、結果、築10年を過ぎていても、分譲主・施工会社と交渉して、タイル補修費の増分を補償してもらったこともあります。

今回のような相談は、いくつもありますが、残念ながら、工事が始まってからの解決は、かなり難しいので、結局、解決方法としては、「コンサル選び・工事会社選びの段階で、間違えない」ということでしょう。

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昨日まで、「建物調査を5日連続行うと、足・膝・腰がどうなるか?」のブログを書きましたが、名古屋に戻り、次は、諏訪の80戸クラスのマンションで管理委託契約入札のVE面談と理事会です。

往復の「しなの」は、「酔い」「膝」「腰」に来る電車です。

つまり、6日連続っぽい。(笑)

体も心もタフに生んでくれた両親に感謝。
健康を気遣い、支えてくれる妻に感謝。
サポートしてくれるMAKSコンサルタントや会社スタッフに感謝。
当社をコンサルタントとして指名していただけた沢山の管理組合に感謝。

ただし、「自分を褒めてあげたい」という感覚はないです。
だって、辛いとか大変だという感覚はなく、楽しいことばかりですから(笑)

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階段は、1段ずつ、両足で降りることになります。(笑)

昨日のブログで、「3日連続して建物調査を行うと、どうなるか!?」
と書いたのですが、4日目は、10階建てのライオンズマンションの日常清掃モニタリングだったので、建物調査ほどタフではないにせよ、結局、階段の昇り降りが生じました。

もう、片足ずつでは、階段での移動は無理です(笑)

途中からは、沖縄在住の友寄研修生頼りで、私は超スローで移動しました。

で、実は、5日目も、今回の沖縄訪問の寸前で新しくリクエストのあった14階建てマンションの簡易目視調査があります。

こちらは、一緒に来ている辻建築士頼りです(笑)

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、各住戸のベランダも見るのですが、在宅時間に合わせて、上に行ったり、下に行ったりすると、エレベーターより階段を使う方が便利。

恐らく、相当に足腰、膝に負荷がかかります。

報酬を頂いて、足腰の鍛錬ができるのですから、ありがたいことだ!と毎回思うのですが、さすがに、これが3日続くと、膝に来ます。

しかも、途中、名古屋から沖縄に飛行機移動を含んでいますので、腰にも来ます。

もっと鍛えて、軽やかに動きたい!と思う次第です。

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沖縄マンション支援プロジェクトに来ています。日曜までの滞在で、7件の業務がありますが、そのうち、2件は半日~終日の建物調査。

那覇空港に降り立った瞬間に、気温と湿度の高さに、夏を感じます(苦笑)

10月になれば、建物調査を計画しても良いだろうとの見込みでしたが、少々甘かったかも(笑)
まだ海水浴ができるそうですからね。

熱中症にならぬよう、気を付けます。

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昨日は、マンション大規模修繕工事のための建物調査でした。

この調査は、我々コンサルタントが建物の劣化状況を診断し、工事時期を推定したり、入札で使う工事見積書の仕様や数量を調べるためのものです。

当社の場合は、この調査の最初の1時間から1時間半程度を住民の希望者と一緒に廻り、ガイドする方式を取っています。

主に参加されるのは、理事や修繕委員ですが、それ以外の方の参加もあり、多いときは10人近くにもなります。

自分たちの住む家の大規模な修繕なのですから、関心を持って当たり前…ではなく、そもそも、大きなコンクリートの建物のことは知らないのが当たり前ですから、基礎レベルで、ガイドをしつつ、修繕の知識にも触れていただくこととしています。

今後、工事仕様書を作り、説明する段になって、これが生きてきます。

今回は、6名の参加。
半分は女性。

初めて屋上に登る方ばかり。

今回のマンションは、階段ではなく、タラップを登るタイプですから、出口を出て、狭いところから、体を全部乗り上げると、一気に視界が広がりますので、自然に歓声が出ます。

全員、揃ったところで、屋上の防水仕様や劣化の状況説明。

そして、シーリングの劣化診断の実演。
p2 p1

まあ、聞くもの見るもの初めてだらけです。(笑)
自分の持ち物であるマンションなのに、知らないことが多いのだなぁということに気づく瞬間でもありますね。

こう言ったイベントを通して、マンションのことを良く知り、マンション建物への関心が高まると良いな!と毎回思いますね。

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