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―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

諏訪湖畔の80戸クラスマンションの建物調査に向かうため、名古屋駅を朝7時に出発。

前夜は、娘二人と、二女がお勧めの名古屋駅近くの「肉とチーズ」の「ミツバチ」で、ディナーをして、その後、名古屋駅近くのホテルに前泊でした。

朝、ホテルを出るのが少し遅れて、改札口を抜けたのが4分前。
、「しなの」は10番線。

改札に近いところから1番線なので、
「遠い!ギリギリだったら乗り遅れたかも!」
と思いながら、番線を追って奥へ。

各ホームは両側の番線があるので、8番ホームを過ぎたら、次は9番線と10番線だなと思ったら、あれっ?10番線と11番線。

多分、名古屋駅を何十年も利用しているのですが、9番線のホームがないことに初めて気づきました(笑)

でも4番線はあるのになぁ?と不思議に思い、グーグルで検索したら、実は、9番線は、ホームはないけれど、貨物専用の線路として、存在しているとのこと。

9=苦というゴロを嫌って、飛ばしているわけではなかった。

何かの話のネタに使えるかも(笑)

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長野日帰り出張の影響は、ズバリ、腰と電車酔いです!(笑)

「しなの」の振り子電車は、乗った瞬間から、あのいつもの臭いだけで、気持ちが揺れます(笑)

今は、行きは、東京経由の新幹線で行き、長野での仕事に支障がないようにしています。
腰も楽ですし、時間的には、「しなの」より10分程度余分にかかるだけですからね。

帰りは、仮に、眠っていても、乗り過ごしのない「しなの」を選択。

昨日は、少し飲酒をしたこともあり、しばらくすると、ウトウト。
夢の中でも「しなの」に揺られていて、嫌な夢を見ました。
内容は覚えていないですが、絶対に寝言を言っていたと思います。(笑)

隣の座席の女性に迷惑をかけたと、反省(~_~😉

早く、私が長野に行かなくても、MAKSの活動が広がるよう、長町コンサルタントに頑張ってもらわねば!と思うのでした。

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長野で、3件目の管理適正化コンサルによる管理会社選定のためのプレゼン審査でした。

100戸のマンション。

管理業務を適正化する。
品質を上げた上で、競争原理でコストを下げる。

長野のように、市場が閉鎖的でも、各専門業者の直接入札も含めて、きめ細かく査定すれば、相当なコストダウンができることを実証した結果となりました。

長野担当の長町コンサルタントの頑張りも大きな要因です。

近日中に、入札頂いた管理会社に通知した上で、ブログでも成果を公表したいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私は、分譲マンション管理組合をクライアントにしていますが、時々、賃貸マンションオーナーからも、大規模修繕工事コンサルティングの依頼を受けます。

賃貸オーナーさんは、分譲マンションと異なり、不動産投資家として、マーケッティングはかなり勉強されている人もおられ、団体もあります。


今回、不動産投資家育成協会から、依頼されて、オーナー向けの建物の講演を行うことになりました。

参加者は、不動産投資家としてすでに物件を所有している方、これから物件を購入しようとしている方が対象。

以下、依頼メールです。
**********************

投資家として収益不動産に関して
マーケティングなどの勉強をしておりますが、
建物のことに関しては深く勉強していないことから
その辺を馬渕先生にご教示していただきたいと
考えております。

【建物管理セミナー】

・一棟アパート購入時に見るべき設備ポイント
・分譲マンション購入時に見るべき設備・管理組合・積立金
・設備別修繕のポイント(壁、屋根、水周り、ポンプ、電気設備、その他)
・修繕するときに気をつけておくこと
・安く修繕する方法
・長期修繕計画の立て方、考え方

**********************

内容を見ると、正に「建物」の話なのですが、物理的な話にとどまらず、オーナーとして、マンション経営をどう考えるか?と言うソフト面が重要です。また、新築時のポイントではなく、既存物件の購入時のポイントですから、私が普段から組合向けに話している「マンションの価値をどう考えるか?」という見方が大切。

マンション設計を行う一級建築士ではなく、当方に依頼する意味は、そこにあるのでしょう。

日時は11月2日の午前。
講義時間は2時間。

受講者に喜んでいただけるような情報、ノウハウをお伝えしたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理適正化コンサルティングでも、大規模修繕工事コンサルティングでも、開始後間もなく、住民アンケートを実施します。

その量は、A4サイズで、8ページ程度。

これを40世帯からいただくと、集計作業もそれだけで数日かかります。

当初は、エクセル集計で、私に加えて、妻や娘にも担当してもらっていました。
彼女たちには、スキルを上げてもらうため、パソコン教室にも通ってもらいました。

それが、顧客が増え、コンサルタントが増えるに従い、システム化を決断。
IT業界出身のコンサルタントに依頼し、アンケート集計システムを作りました。

ところが、いつも同じ設問ではない。
例えば、ベランダの数、設置個所は、マンションによって違う訳です。

そうした変化にも耐えられるように、改良。

昨夜は、そのシステムを養成塾でレクチャー。
認定コンサルタントにも学んで頂く勉強会を開催。

2時間半コース。

昔と違い、私自身が入力することはなくなり、少し離れていましたが、改めて見ると、相当作り混んであります。

今後も改良を重ね、より素早く、より見やすく!にチャレンジしていきます。

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今年は、沖縄からの受講生1名に限定し、沖縄バージョンのカリキュラム。

遠隔地の沖縄で、早期にスタッフ→コンサルタントとして活躍してもらうために、昨年までとは内容を変え、また、多くの経験を積んでもらうべく、名古屋滞在中は、9時に始まり、21時に終わる。

大規模修繕工事の定例会議は、9時からだし、理事会は、19時から21時だから。(笑)

私は、夜の同行研修が終わってから、会社近くのホテルにチェックインし、そこから、通常の仕事です。

研修生も私も集中力が途切れないのは、並々ならぬ覚悟、強い想いがあるからです。

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この週末にも、二つのマンションとの契約が決まり、今月だけでも、3契約。

数えてみると、現在、トータルで10以上の契約があり、同時並行で動いています。

管理適正化コンサルティングも、別に10件以上あります。

当社に対抗するため、設計監理料を値下げ提案するコンサルタントもいるそうですが、自分の価値を下げてはダメですね。

一流の仕事をして、一流の報酬を頂くのが、プロです。

全力を挙げて、顧客を幸せにすることだけを考えていたら、こんな風に、次々と選ばれるようになってきました。

これも、MASKというチームができたおかげです。
感謝しかありません。

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ついに我が家にも、ウオーターサーバーがやってきました。
ウオーターサーバー

これ、水タンクは、給水に従い、小さくなっていくので、交換時も楽だそうです。

今、家族も私と妻と長女の3人だし、私は、ほとんど家にいないので、このコンパクトサイズで十分。

それに、ブラックで、スタイリッシュ。

そういう時代ですな。

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今日も、会社近くのホテル泊です。
帰宅が遅くなり、行き帰りの通勤時間がもったいないので。(笑)

定宿はありますが、突然の判断で泊まるので、いつも空いているわけではありません。

どの場合でも、選ぶ基準の中で、大切なのは、デスクに大画面のテレビがあること。

そうであれば、「My HDMIケーブル」で、PCとテレビとをつないで、大画面で仕事ができるからです!

これ、作業性の向上面で大切!

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この週末は、名古屋市内の二つのマンションで、コンサルティング契約締結審議の臨時総会。

37戸、22戸のどちらも中小規模マンション。
前者は、珍しく、大規模修繕工事のみで、後者は、大規模修繕、管理適正化、顧問のフルセット。

どちらも、修繕委員長が熱心に情報収集し、最終的に当社を選び、理事会につないでいただきました。

また、どちらも、臨時総会での議案説明の冒頭は、その修繕委員長が、当社を選んだ経緯を話され、もう、その後、当社が1時間程度、当社の紹介やコンサルティング内容の解説を行うと言う段取り。

ただ、一つのマンションは、他の議案がスムーズに運び、当社の説明時間45分で、しっかりプレゼンできましたし、そもそも、修繕委員長からの議案説明が素晴らしく、その時点で、住民側の許容の雰囲気であったのに対し、もう一つのマンションは、当方の議案の前に審議した機械式駐車場の多額の修理議案に対して、管理会社の説明に納得がいかず、1時間以上も紛糾し、私の説明がわずか10分に短縮。

実は、その機械式駐車場の審議が、いつまでたっても堂々巡り状態で、「素人の私たちにはわからないのだから」の繰り返しの中、住民から私に、「コンサルティング契約前だけれど、アドバイスいただけないか?」と振っていただけたので、機械式駐車場の業界の構造、修理の考え方、価格の査定の手法などを話し、他のマンションでの実例を話しました。

そして、理事長が、「今回の議案は、管理会社提案の修理予算を上限に承認し、MAKSのコンサルティング契約が承認されたら、契約開始は10月だけれども、修理の必要性と価格に対しては、MAKSのアドバイスを受けて、9月中に理事会で決定する」ことで、議論を収め、可決。

続いての議案も、保険の見直し議案で、こちらも、コンサルティング契約開始前でしたが、当社がすべて作成した議案なので、私も当然、議案説明を行いました。

つまり、当社とのコンサルティング契約審議前の二つの議案で、当社のコンサルティングの姿勢やレベルを体感していただいた訳です。

従って、本題のコンサルティング議案説明が10分しかなくても、もう、準備したパワーポイントの映写はせず、契約概要、会場要件、議案書の資料の概要を話し、「要は、この前の二つの議案での当方のアドバイスが、このマンションにもたらすメリットです」で完話。

結果、全員、賛成。

このようなパターンは初めてで、また一つ、貴重な体験をしました。

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半年前に作成した長期修繕計画について、マンションに存在しない設備が入っている、存在するはずの設備が入っていないとの連絡。

改めて、確認すると、確かにその通り。

この作成の時期は、複数の長期修繕計画作成が重なり、コピペを間違えたのだろうと思います。

しかし、マンションの規模や設備に対比して、工事費の累計に違和感がなく、修繕積立金に、管理コスト削減による資金シフトを織り込むことで、当初予定より低く抑えることができ、全体のバランスがイメージ通りだったため、内訳の項目の精査をシビアに行わなかったのが、今回の失敗の原因です。

急遽、やり直しましたが、正しいものに入れ替えても、工事総額はほぼ同じで、修繕積立金の改定幅には影響しませんでした。

そもそも、長期修繕計画は、向こう数十年の工事費を算出するので、項目別の金額も工事周期も、アバウトであることは否めませんが、逆に、全体像を掴むという点では、50以上の長期修繕計画を作ってきた「勘」が当たっていたということで、その意味で、自分の自信におぼれた「慣れ」による失敗です。

これは大いに反省すべきで、二度と同じ過ちを繰り返すまじ!と固く決意しました。。

今回の失敗の教訓を生かして、次回以降のチェック体制を強化する機会を頂けたと感謝しています。

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昨日のブログで訂正があります。

マンション管理学校で私が登壇する開催日時が間違っていました。

以下が、正しいスケジュールです。

10月10日(木)15:30
消費税10%の値上げ対抗策!
~電力自由化時代の賢い電気代削減手法~

10月11日(金)15:30
その値上げ、本当に必要?
~値上げに頼らず、修繕積立金の資金不足を解消する3つのステップ~

10月12日(土)15:15
~国交省の注意喚起から2年半、実態は変わったのか?~
「大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法」

10月12日(土)16:00
~10年、500件のコンサルティング経験から伝える~
「マンション管理士」…活躍したい人&活用したい組合のための特別講座

開場でお会いしましょう!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
周りを見れば迷う,先を見れば進むだけ

こんにちは。

愛知県内最大規模の建築展示会
第49回建築総合展の特別展として、
今年も、
「マンション管理フェアinあいち」
が開催されます。

開催日は、
10月10日(木)~12日(土)の3日間
場所は、名古屋にある吹上ホールです。
 
「マンション管理フェア」は、今年で
8回目ですが、最も人気があるのは、
「マンション管理学校」

8年連続して、講師を引き受け、
今年も4講座を担当します。

その内容は、

10月11日(木)15:30
消費税10%の値上げ対抗策!
~電力自由化時代の賢い電気代削減手法~

10月12日(金)15:30
その値上げ、本当に必要?
~値上げに頼らず、修繕積立金の資金不足を解消する3つのステップ~

10月13日(土)15:15
~国交省の注意喚起から2年半、実態は変わったのか?~
「大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法」


10月13日(土)16:00
~10年、500件のコンサルティング経験から伝える~
「マンション管理士」…活躍したい人&活用したい組合のための特別講座

昨年の講義のテーマと同じく、
省エネ、管理、大規模修繕工事、
マンション管理士の4つですが、
タイトルは、変えています。

タイトルは集客に大きく影響するため、
実は、かなり考えているんですよね。(笑)

このフェアは、入場無料で、講義も予約
不要ですが、毎年、私のコマは、立ち見が
出ますので、時間より、早めにお越しに
なることをお勧めします。

また、フェアには、当社の相談ブースも
あり、こちらも、予約制ではありませんが
毎回、私の講義が終わると、相談者が押し
寄せるのが常なので、講義の前後を避けて
相談にお越しいただくと良いと思います。

是非、会場で、お会いしましょう!

マンション管理フェアのチラシ

追伸
沖縄のマンション向けには、来年、現地で
セミナーや組合交流会を開催しますからね!

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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沖縄から戻ると、スーツケースを引いていると、車輪がガタガタ言う。
車輪は回っているけど、底を引きずっている感じ。

車輪の調子が悪いのか?と思い、自宅に戻ってから確認したら、付け根が陥没していて、今後は、使えない状態でした。

恐らく、チェックイン時に預け、手元に戻るまでの間に壊れたのでしょう。

その場で気づけば、壊れたという証明書をもらい、その後、保険で直す手もあったのかもしれませんが、後の祭り。

マンションの火災保険・損害保険では、敏腕な私でも、自分の保険は、ダメでした(笑)

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保険の申請をしたけれど、保険会社から依頼された鑑定人が見積りを査定して、満額認められないというケースがあります。

「鑑定人」などと書かれた査定書が届くと、あたかも、公的なジャッジが下されたように感じてしまうようようで、普通は、そこで、「仕方ないですね」となるようですが、私は、これまで、何度も、その鑑定に不服を申し立て、当初見積通りの金額認定をしてもらったことが何度もあります。

中には、申請額100万円の半額50万円しか認められなかった事故に対して、きちっとした申立書(理由書)を書き、ほぼ全額認められたケースもあります。

当社は、保険選定コンサルティングを行いますが、保険会社の代理店ではないので、事故が起きた時には、今度は、保険会社とは利益相反になっても、構わないんです。

保険代理店業を行う管理会社とは、そこが大きく違うところで、常に、組合メリットを最大にするために頑張ります。

今も、そんな案件を複数抱えてます(笑)

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新建ハウジングニュースの引用です。
「経済産業省の太陽光発電設備の廃棄等費用の確保に関するワーキンググループが、8月26日、10KW以上の太陽光発電設備の廃棄等費用に関わる積立金の金額水準や頻度、時期を明らかにした。太陽光発電設備の積立金の金額水準は、2019年までは調達価格の算定で想定してきた資本費の5%を廃棄等費用とする。2020年以降は、ヒアリング結果等を踏まえて決める。廃棄費用の低下率が不明で、5%と決めることができないため。

 調達価格に合わせて1kWhあたりの積立金単価を設定し、買い取り量(kWh)ベースで積み立てる。費用負担調整機関など指定法人等により外部積み立てを行う。積み立ての頻度については、1カ月毎とする。積み立て開始時期・期間に関しては、買い取り期間後半10年に統一する案のほか、稼働済み案件については買い取り期間後半10年、今後稼働する案件については買い取り開始から20年間とする案などが示された。

 後半10年で積み立てを実施するためには、20年間の買い取り開始から10年となる2022年7月には積立金制度をスタートさせなければならない。事業者が混乱を起こさないように時期の設定に工夫が必要になる。

 2018年4月、10kW以上の太陽光発電設備の廃棄費用の積み立てが義務化された。2018年7月からFITの認定を受けた設備は、積立計画の策定と進捗状況の報告が義務付けられている。10kW以上の太陽光発電設備において、84%が廃棄費用を「積み立てていない」という現状がある。」

太陽光パネルも永久に使える訳ではなく、2030年代後半には、廃棄されるパネルが出てくるとのことですが、パネルには有害物質(鉛、セレン等)が含まれており、もし、不法投棄されたら、人の健康被害につながります。

増え続ける太陽光発電であり、これが増えれば、原子力発電に替わるクリーンエネルギーになると主張する人もいるのですが、この「廃棄問題」を考えると、クリーンと言ってよいのか?あるいは、発電コストとして、割りが合うのか?は、単純に言えないような気がします。

「再生可能エネルギー」ですが、太陽光発電パネルも再生可能となってもらいたいです。

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