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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
うまくいかない日は成長する日、辛い日は強くなる日

こんにちは。

前回のメルマガ発行から、期間が空き、
お待たせしました。

この間、業務の多忙を極めたのは、
・沖縄マンション管理組合支援プロジェクト
・MAKS第1回ビジョン会議の開催
・新規コンサルティング契約ラッシュ
・火災保険の見直し

とりわけ、
「火災保険の見直し」は、10月1日の
大幅な保険料値上げがあるため、
コンサルティング先・顧問先で、
60件以上もの保険をチェックし、
9月中に解約、新規加入した方が、
メリットがあるかどうかの検証を行う
タフな仕事。

更に、今秋からコンサルティングが始まる
マンションでも、この件だけは、先行して
依頼されているのも数件あり、今も、超繁忙状態です。

特に、今回初めて保険条件を見直す
マンションでは、最適な保険仕様は?
のところから検証が必要で、
取得する見積りは、以下の通りです。

・現在と同条件の9月解約、新規契約と10月以降の満期時更改時の保険料

・保険仕様を適正化した上での9月解約、新規契約と10月以降の満期時更改時の保険料

・今まで積立型だったものは、保険会社により、商品がなくなるので、掛捨て型でも取得。

これを4社の保険会社で見積りを依頼します。

保険代理店では、この作業に、
1マンションあたり、数時間かかるのです
が、当然、他の業務もあるので、非常に
大きな負荷がかかっています。

そこから、その見積を比較表に反映させる
には、各見積書との照合もあり、最適な
保険の選定を行うための分析表を作成
するには、また別の時間がかかります。

保険各社の見積書は、書式が同じでなく
それらを見比べても組合側は、まず、
わかりませんので、そこまで準備する
必要があるのです。

まあ、そもそも、
保険の見積もりを取る時に、
何をリクエストして良いかもわからない
のが組合の実情だと思いますので、
マンションの火災保険の基礎や
比較ポイントをざっと書きましょう。

まず、最初に決めるべきは、
「保険金額」

事故・災害による被害が起きた時に、
いくらまで補償してくれるか?の値段です。

この基準は「建物評価額」。
わかりやすく言えば「建物再建額」です。

この金額の大小で、保険料も変わるのです
が、何と、同じマンションでも、保険会社
によって、「建物評価額」が違うんですよね。

つまり、各社の「建物評価額」の通りに
設定すると、同一条件での比較にならないということです。

従って、いくらの保険金額にするのか?
を決めることが必要ですが、マンション
の場合、木造住宅と異なり、火災で焼失
することはないので、建物評価額通りに
設定することは少なく、例えば、
建物評価額3億円×60%
=1億8千万円というように保険金額を設定します。

保険認定は、実損実費方式なので
事故が起きた時、その被害額×60%が
支払われるのではなく、1億8千万円まで
の被害が補償されます。

ただし、各社の「建物評価額」が異なる
ので、各社から見積りを取る際に、
各社とも×60%とすると、保険金額は揃いませんよ。

このあたりから、混乱する人が多いようです。

次に、保険料水準ですが、会社によって、
無事故割引制度の有無や設定が9月まで
の商品と10月からの商品が大きく異なります。

その結果、稀ではありますが、値上りする
10月以降の方が、保険料が安くなる
ケースも見られます。

これは私も想定外で、驚きました。

その他の特約は、ざっと10項目以上
あるのですが、どの保険会社も同じような
項目であっても、補償内容に、多少の差が
ありますので、細かく比較して、
「同一条件」とは言えなくても、
「同等条件」のレベル合わせが必要です。

保険を正しく、かつ、賢く比較するには、
かなりの学習が必要で、ほとんどの
マンションでは、管理会社の提案のままに
加入しているのが実情ですね。

そこで、当社が、見直しを行うと、
9割以上の確率で、適切な保険へと
掛け替えることになります。

ただし、そこには、当社の無理難題に
応えて、複数社の保険の見積もりを出して
くれる「鍛えられた保険代理店」がいる
ことも大きな要因です。

ちなみに、当社は、保険販売行為は
行いませんし、この代理店から紹介料
も、もらいません。

あくまで、管理組合にとって最もメリット
ある保険選びを行うコンサルティングに
徹しています。

以上は、保険契約時の話ですが、
保険加入以降は、事故が起きた時に、
保険会社から保険適用を引き出すスキル
が必要で、保険代理店が、マンションの
建物・設備に関する知識が乏しいと、
保険が「宝の持ち腐れ」になってしまいます。

管理会社だから、マンションのことはよく
知っているので、保険申請も大丈夫か?
と言えば、そうではなく、フロント担当者
のスキルによって、大きく違います。

当社がコンサルティングに入って、過去の
修繕履歴を調べるのですが、保険申請漏れ
も多数見つかりますし、管理会社が申請
して否認された事故を、当社の申請で保険
適用が認められたケースも何例もあります。

更には、保険会社によって、
◎保険料の「築年数刻み値上げ」が何年置きなのかが違う
◎築年数カウント基準日が、1月1日なのか建築月日なのかが違う
◎無事故割引制度が違う
◎一斉値上げとは別に、各社による商品変更がある
等の商品動向と特性を承知し、継続的に
「複数の保険会社の中から、中途解約・更新による最適な保険提案」
をしてくれる保険代理店のスキルも大切
になるでしょう。

つまり、今後は、保険代理店選びも重要
になると言うことです。

最後に、
保険満期までの残存期間が、2年以内
なら9月解約、新規契約によるメリット
が出る場合があり、1年未満なら、ほぼ
間違いなくメリットが出ると思います。

また、保険見直しポイントを厳密に書くと、
かなり細かく、難しくなるため、この
メルマガでは、アバウトに書いています
ことをご承知願います。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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