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■私の好きな言葉■ 
選択を間違えないために理念がある

こんにちは。

みなさんは、このニュースを聞いて、
「大変な問題!」と感じたでしょうか?
それとも、「そうなんだ」という程度でしょうか?

国土交通省は7月31日、
昨年10月からの約3カ月間で、
全国1989社のマンション管理業者の
うち、146社(7.3%)に立入検査を
実施し、そのうち63社に是正指導を実施
したと発表しました。

指導率は43.2%となり、
過去5年間の平均40.1%を
3.1ポイント上回りました。

この検査は、マンション管理業者の事務所
等へ立ち入り、
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」
に係る法令の遵守状況について検査を
行い、必要に応じて是正指導等を実施す
ることで、マンション管理の適正化を推進するものです。

管理会社と管理組合とでは、
知識面、情報量、交渉力で大きな差があります。

多くの管理組合は、管理会社の言うこと
やることは、正しいものだと信じ、自ら
その適否を検証するすべを持っていません。

そこで、年に一度、こうした検査が行われ
るわけですが、過去5年の是正指導率が、
平均が、40%前後だということ自体も
驚きで、一言で言えば、
「違反が後を絶たない」

もちろん、軽微な違反や、うっかり違反も
あるでしょうから、その内容も注目すべき
ですが、実は、中身を見ると、さらに、
深刻な状況です。

項目ごとの指導社数=違反があった
社数を多い順に見ると、

1.重要事項の説明等
48社(32.9%)
(昨年23.4%)

2、契約の成立時の書面の交付
38社(26.0%)
(昨年18.6%)

3、管理事務の報告
32社(22.0%)

4、財産の分別管理
22社(15.1%)

5、管理業務主任者の設置
8社(5.5%)

管理会社は、管理委託契約を締結、
更新する際には、事前に、区分所有者に
対して、重要事項説明を行い、契約が
成立したら、管理組合に契約書(契約
成立時の書面)を渡すことが、義務付け
られています。

これは、管理適正化法の根幹です。

それが、これほど守られていない…。

実は、それは、管理組合側にも、
引き起こす要因があります。

何故なら、管理会社との関係が
「契約行為に基づくもの」
だとの感覚がなく、
「管理会社に管理してもらっている」
あるいは、「依存の心理状態」だから、
契約書をチェックすべきという習慣が
ないからです。

管理会社側が、契約書を提示しなくても
組合は何も言わないのですから、
交付・説明違反が常態化することになりますよね。

普段の管理業務に関しても、管理組合は、
管理会社の言うこと、やることに疑問を
持たない傾向にあります。

例を挙げます。

総会議案は、あらかじめ通知された議案
しか採決できませんが、当社とのコンサル
ティング契約を妨害するために、総会当日
管理委託料を根拠なく大幅に下げて、議案
上程を取り下げさせた管理会社が実際に
あります。

後日、管理規約違反だと指摘したら、
その管理会社は、
「管理組合の判断なので、違法性はない」
という回答。

理事会や総会という密室で、
知識や経験則の乏しい組合側が、
管理会社の恣意的な誘導で、不適切な決定
をしても、
「管理組合の判断」
との一言で、自社に都合の良い組合運営に
誘導する管理会社がいるということです。

しかも、これ、社名を聞けば、誰もが
知っている大手ブランドの管理会社ですからね。

また、当社のセミナーを聞いて、
管理会社との管理委託契約や長期修繕
計画を診断するという話になったり、
組合向けの勉強会を開催しましょう!
という話になった時に、よく言われるのが
「管理会社に知らせないで、やっても良いのでしょうか?」

このセリフが聞かれないマンションの方
が珍しいです。

マンション管理の主役が、逆転していますね。

こうした管理組合と管理会社との
パワーバランスの偏りを是正する役目を
担っているのは、マンション管理士です
が、実際には、強大な管理会社に対して
真向から対峙するためには、相当な覚悟と
スキルが必要です。

管理組合を助ける力のある人材を育成
する必要性を痛切に感じます。

(追伸)
この類の話を書くときは毎回のように、
断っていますが、管理会社が悪徳だと
決めつけているものではありません。

多くのフロントマンは、お客様に喜ばれる
ことを自分の仕事のモチベーションに
していることを知っていますが、
「会社」という鎧を付けると、企業利益
のために働くことが求められるのです。

組合は生活感覚ですが、
管理会社はビジネスを行っているので、
管理組合からいかに多く儲けるかを
考えるのは、普通の経済活動なんですね。

ただし、その中には、悪質なケースがある
という事実を、当社は、いくつも掴んでいます。

それを啓蒙して、管理組合と管理会社との
関係を健全化することが、MAKSの使命
の一つです。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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