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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄のマンションで、管理適正化コンサルティングの説明をした時のQ&Aです。

Q:契約期間は2年契約が条件でしょうか?1年では駄目でしょうか?最低期間は何年でしょうか?

A:1年目で体質改善を行い、2年目で定着のための点検を行います。また、その間で、管理会社依存型の組合運営を住民主導型に変えます。

〇〇(理事長)さんのような「ものを言える人」が、この先も理事長になるとは限らないため、誰が理事長になっても、健全な組合運営ができるようにするには、2年間が必要です。

また、コストが大きく下がるので、組合員は心配になりますが、2年間のプログラムにより、「やり逃げ」じゃなく、責任ある姿勢であることが伝わります。

また、2年間で、健全な管理体制の定着まで持っていくことでMAKSの「10年保証」ができます。

  以上から、2年間のプログラムです。



当社は、「コスト削減ビジネス」をやっているものではなく、マンション管理組合「の管理を適正化するコンサルティング」が仕事です。
その過程で、最適コストでの実現を目指すと、現行の「メタボ状態の管理」から、抜けて、コストが下がるのです。

本気で、ダイエットしたい人が、お金を払って専門家の指南を受け、体質改善し、さらに、リバウンドしないようなアフターフォローもついている…それが、MAKSの「管理適正化プログラム」です。

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この週末は、沖縄に来ています。

沖縄マション管理組合支援プロジェクトへの参加は、私が沖縄に来るときに合わせて、建物調査や会議を行うことが条件。

今回も6つのマンションに行きます。

で、どうなるかと言うと、名古屋にいる間に、全部のマンションの準備ができるものではなく、沖縄のホテルで、連日、徹夜に近い状態になるということ(笑)

現地のMAKS研修生がいるおかげで、移動時の運転も、大量の印刷もサポートしてくれるからできることで、感謝です。

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ここのところ、10月火災保険値上げ対応の記事が多かったので、「まだ間に合いますか?」の問い合わせが多くあります。

9月の末までに解約、新規加入を行えばよいので、まだ1ヶ月ありますが、
1試算、分析で、メリットがあると判断してから、
2、理事会、
3、総会、
4、更に、管理会社の支払い手続きもある
ため、相当、難しいですね。

これから、総会を開催する顧問先マンションの多くは、「緊急の場合は、総会開催までに5日間を超えない招集通知」の規約条文を使っての開催です。

また、保険販売時には、商品の重要事項説明を行う義務があるため、保険代理店の出席確保も必要ですが、こちらも相当にタイトです。

従って、ほとんど余裕がないのですが、前回と同条件、同商品の場合で、掛け替えメリットがあれば、理事会の決議で保険更新し、後日、総会で追認することは、許容の範囲内と言えるかもしれません。
ただし、相当精緻な試算で、どこからみても、組合メリットがあることが前提です。(当年度の予算が増えるので、あくまで、正式には事前に総会決議が必要ですよ)

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金曜日から次の行程で、沖縄訪問です。

8月30日(金)17時着
9月2日(日)12時発

今回は、7つのマンションとの個別相談、理事会、総会。

今日までに、総会で、正式に、
コンサルティング契約の承認を頂いた
マンションでは、実業務も始まります。

相変わらず、タイトなスケジュールで、
初日の夜に最初のコンサルティグ以降、
土曜、日曜とも、午前、午後、夜の
トリプルヘッダーです。(笑)

前回との違いは、午後の部から夜の部の
合間のショートミーティングがないこと
と、最終日の月曜日の午前中に予約がないこと。

もし、沖縄のマンションの方で、
個別相談をしたいという方が
いたら、県庁近くのホテルロコアナハに
宿泊していますので、月曜の9時~11時
であれば、ロビーで面談可能です。

さて、この次の沖縄訪問も決定しました。

10月3日(木)11時着
10月6日(日)18時出発

平日に設定したのは、いくつかの本格的な
建物調査を行うからです。

建物調査は、平日の午前・午後に行い、
組合との会合は、夜と土日に行います。

辻一級建築士も一緒に来ますよ。

次回の訪問時に、
◎自分のマンションを一度見て、所見を聞きたい。
◎個別相談したい。
◎役員又は住民向け勉強会を開催して欲しい。
と要望される方は、ご連絡くださいね。

ただし、今回の訪問で、また、新たな契約
が決まり、枠が少なくなる可能性もあります。

早めに予約いただき、優先順位を確保頂く
と良いと思います。

次回の沖縄訪問時の勉強会・個別相談
等の連絡は、電話・メール、どちらでも
OKです。

ところで、先日のブログで、
沖縄に、MAKSの
「活躍できるマンション管理コンサルタント養成講座」
受講者が誕生するとお伝えしました。

先週は、名古屋で3日間の集中講義。
5つの講座の受講と、
5つのマンションで同行研修。

今後も、毎月、名古屋に来て、
同じようなペースで、学んで頂きます。

沖縄初の認定コンサルタント誕生が楽しみです!

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4年に一度、名古屋で野球のオール早慶戦があります。
今年がその年。

ナゴヤドームで開催されましたが、妻と二人で行ってきました。
早慶戦

当初は、敵側の長女も一緒に行くことを計画していたので、試合の途中で、一塁側と三塁側を移動する予定でした(笑)

オール早慶戦は、全席自由席なので、そんなことも出来る(笑)

仕事多忙につき、観戦中もメール、電話で、仕事をしていたので、実際にプレーを見たのは、半分以下。

7回の総立ちでの「紺碧の空」を歌って、観戦を終了し、再び仕事全開モード。

その時は、1対2で負けていたのですが、最後は1対4で負けたようです。

やはり、応援が足りなかった・・・(笑)

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今日の午前中に、保険の見直しは9月中に!とメルマガを配信しましたが、大事なことを書くのを忘れていました!

当方は、組合メリットを徹底的に追及するので、一つ一つの保険コンサルに時間がかかります。

いまだ、現在のコンサル先、顧問先の提案が残っており、また、9月に入ると、臨時総会も、多数予定されています。

従って、「保険適正化コンサルティング」を依頼されても、引き受けることは、相当難しいと思います。

それでも、あえて、引き受けるとしたら、
◎現在の保険契約で、保険料が100万円以上。
◎保険満期まで、1年程度以内。
◎理事又は理事会の決定権にすぐに関わることができる人からの依頼。
◎決定から保険料振込までの期間を短くできること。
◎自らも勉強していいただける方からの依頼。
です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
うまくいかない日は成長する日、辛い日は強くなる日

こんにちは。

前回のメルマガ発行から、期間が空き、
お待たせしました。

この間、業務の多忙を極めたのは、
・沖縄マンション管理組合支援プロジェクト
・MAKS第1回ビジョン会議の開催
・新規コンサルティング契約ラッシュ
・火災保険の見直し

とりわけ、
「火災保険の見直し」は、10月1日の
大幅な保険料値上げがあるため、
コンサルティング先・顧問先で、
60件以上もの保険をチェックし、
9月中に解約、新規加入した方が、
メリットがあるかどうかの検証を行う
タフな仕事。

更に、今秋からコンサルティングが始まる
マンションでも、この件だけは、先行して
依頼されているのも数件あり、今も、超繁忙状態です。

特に、今回初めて保険条件を見直す
マンションでは、最適な保険仕様は?
のところから検証が必要で、
取得する見積りは、以下の通りです。

・現在と同条件の9月解約、新規契約と10月以降の満期時更改時の保険料

・保険仕様を適正化した上での9月解約、新規契約と10月以降の満期時更改時の保険料

・今まで積立型だったものは、保険会社により、商品がなくなるので、掛捨て型でも取得。

これを4社の保険会社で見積りを依頼します。

保険代理店では、この作業に、
1マンションあたり、数時間かかるのです
が、当然、他の業務もあるので、非常に
大きな負荷がかかっています。

そこから、その見積を比較表に反映させる
には、各見積書との照合もあり、最適な
保険の選定を行うための分析表を作成
するには、また別の時間がかかります。

保険各社の見積書は、書式が同じでなく
それらを見比べても組合側は、まず、
わかりませんので、そこまで準備する
必要があるのです。

まあ、そもそも、
保険の見積もりを取る時に、
何をリクエストして良いかもわからない
のが組合の実情だと思いますので、
マンションの火災保険の基礎や
比較ポイントをざっと書きましょう。

まず、最初に決めるべきは、
「保険金額」

事故・災害による被害が起きた時に、
いくらまで補償してくれるか?の値段です。

この基準は「建物評価額」。
わかりやすく言えば「建物再建額」です。

この金額の大小で、保険料も変わるのです
が、何と、同じマンションでも、保険会社
によって、「建物評価額」が違うんですよね。

つまり、各社の「建物評価額」の通りに
設定すると、同一条件での比較にならないということです。

従って、いくらの保険金額にするのか?
を決めることが必要ですが、マンション
の場合、木造住宅と異なり、火災で焼失
することはないので、建物評価額通りに
設定することは少なく、例えば、
建物評価額3億円×60%
=1億8千万円というように保険金額を設定します。

保険認定は、実損実費方式なので
事故が起きた時、その被害額×60%が
支払われるのではなく、1億8千万円まで
の被害が補償されます。

ただし、各社の「建物評価額」が異なる
ので、各社から見積りを取る際に、
各社とも×60%とすると、保険金額は揃いませんよ。

このあたりから、混乱する人が多いようです。

次に、保険料水準ですが、会社によって、
無事故割引制度の有無や設定が9月まで
の商品と10月からの商品が大きく異なります。

その結果、稀ではありますが、値上りする
10月以降の方が、保険料が安くなる
ケースも見られます。

これは私も想定外で、驚きました。

その他の特約は、ざっと10項目以上
あるのですが、どの保険会社も同じような
項目であっても、補償内容に、多少の差が
ありますので、細かく比較して、
「同一条件」とは言えなくても、
「同等条件」のレベル合わせが必要です。

保険を正しく、かつ、賢く比較するには、
かなりの学習が必要で、ほとんどの
マンションでは、管理会社の提案のままに
加入しているのが実情ですね。

そこで、当社が、見直しを行うと、
9割以上の確率で、適切な保険へと
掛け替えることになります。

ただし、そこには、当社の無理難題に
応えて、複数社の保険の見積もりを出して
くれる「鍛えられた保険代理店」がいる
ことも大きな要因です。

ちなみに、当社は、保険販売行為は
行いませんし、この代理店から紹介料
も、もらいません。

あくまで、管理組合にとって最もメリット
ある保険選びを行うコンサルティングに
徹しています。

以上は、保険契約時の話ですが、
保険加入以降は、事故が起きた時に、
保険会社から保険適用を引き出すスキル
が必要で、保険代理店が、マンションの
建物・設備に関する知識が乏しいと、
保険が「宝の持ち腐れ」になってしまいます。

管理会社だから、マンションのことはよく
知っているので、保険申請も大丈夫か?
と言えば、そうではなく、フロント担当者
のスキルによって、大きく違います。

当社がコンサルティングに入って、過去の
修繕履歴を調べるのですが、保険申請漏れ
も多数見つかりますし、管理会社が申請
して否認された事故を、当社の申請で保険
適用が認められたケースも何例もあります。

更には、保険会社によって、
◎保険料の「築年数刻み値上げ」が何年置きなのかが違う
◎築年数カウント基準日が、1月1日なのか建築月日なのかが違う
◎無事故割引制度が違う
◎一斉値上げとは別に、各社による商品変更がある
等の商品動向と特性を承知し、継続的に
「複数の保険会社の中から、中途解約・更新による最適な保険提案」
をしてくれる保険代理店のスキルも大切
になるでしょう。

つまり、今後は、保険代理店選びも重要
になると言うことです。

最後に、
保険満期までの残存期間が、2年以内
なら9月解約、新規契約によるメリット
が出る場合があり、1年未満なら、ほぼ
間違いなくメリットが出ると思います。

また、保険見直しポイントを厳密に書くと、
かなり細かく、難しくなるため、この
メルマガでは、アバウトに書いています
ことをご承知願います。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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木曜日から、第4期MAKSマンション管理コンサルタント養成講座が開始されました。
今年は、沖縄からの受講生が一人。

沖縄のマンションを救う勇者です。

過去4回(0期生~3期生)の講座は、関東エリアからの受講生もいましたが、基本は、私が中部エリアで実行して、積み重ねたノウハウの伝承。

例えば、管理適正化コンサルティングで相手となる管理会社は、概ね共通ですし、競争原理の働かせ方も共通でしたから、同じテキストを使っても、違和感はなし。

沖縄であっても、「考え方」は共通していますが、実際の手法では、沖縄ならではのものもあります。

そう考えると、昨年までのテキストを使うより、沖縄で使った実材料を多用するのが良いよなぁ・・・と考え直し、沖縄のマンションで配布した資料と、そのアウトプットに至るまでの経緯やバックグランドのツールを用意した方が、より、実践的だよなぁと、軌道修正を考え付いたのは、講座開始の寸前(笑)

講座期間中も、同行研修をできる限り入れたので、その実業務の準備もあります。

3日ほど、名古屋に泊まり、日々の業務と講義期間中の同行研修準備の並行にて、講座の新しいテキストの準備も行うという、ものすごい業務量になりましたが、やってみて、養成塾 沖縄―バージョンの方式にする方が、受講生の理解も早く、グッド。

次回以降も、その方式で行くこと、そのために、もっと早くから準備することを決めました。

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昨日、会社にパソコンを忘れ、自宅の古いパソコンで、ワンドライブにアクセスして、仕事をしたのですが、その途中で、私が、平成20年4月27日に岐阜の長良川テニスクラブで、伊達公子選手のプロ復帰初戦を見た時に録画したユーチューブのリンクを偶然見つけ、アクセスしたら、24,092 回視聴されていたいという話。

https://www.youtube.com/watch?v=-fpJ4BjOXlo&wl_token=VlG7gEZ20D9uUJPOdKjypQyTHDV8MTMwOTk2ODY1MUAxMzA5ODgyMjUx&wl_id=-fpJ4BjOXlo

10年間ですから、年平均すると2400回、1日平均6~7回。
ユーチューバ―とは、とても言えませんが(笑)、少なくはないですよね。

ひそかに、マンション管理に関するユーチューブもテスト製作してあって、一定のシリーズものにしたら、アップしようと計画し、途中になっています。
できる限り早く、リリースできる作品に仕上げたいです。

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(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新日付の連続)



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10月の火災保険値上げによる影響を鑑み、当社のコンサルティング契約先、顧問先マンションの火災保険の見直しが、いよいよ佳境に入り、ものすごいことになっています。

保険代理店もフル稼働!

期限が迫る中、管理組合の意思決定は、総会手続きが必要なので、急がねば!!

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MAKSの「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」4期が始まります。

今回は、沖縄から、毎回、飛行機で来る受講生のマンツーマン講義。

沖縄のマンションからの依頼が増えていても、自信をもって応じられるのは、実は、沖縄在住のコンサルタント誕生の予定があるからです。

このパターンは、長野県も同じ。

閉鎖的な市場でも、MAKSのノウハウと熱い想いで開拓すれば、マンション管理組合にとって、より好ましい環境が生まれます。

ワクワクします。

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日曜から、当社の使用するサーバーの不具合で、HPを見ることができなくなっていたのですが、更に、昨日は、メール送受信にも不具合が生じ、「メールを送っても、エラーで戻ってくる」との連絡を頂きました。

昨夜にはメールが復活し、本日、HPも復活しました。

ご迷惑をお掛けしましたが、もし、メールを送ったけれども、返信がないという方は、再度、メールを送ってくださいね。

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昨日から、当社の使用するサーバーの不具合で、HPを見ることができなくなっています。
復旧手続きをしましたが、最大72時間の不通が生じるようで、一部の方は、当方あてメールも届かないようです。

ご迷惑おかけしますが、よろしくお願いします。

なお、その間、メールエラーとなる方は、フェイスブックのメッセンジャーなどで、ご連絡ください。

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昨夜は、MAKSビジョン会議を終え、事務所に戻り、本日の準備をして、名古屋泊。

本日は、始発の「しなの」に乗車し、10時に長野着。
顧問先100戸のマンションの定期総会に出席。その後、管理会社入札の1次審査。
12時半に長野を出て、諏訪湖へ。

14時半から16時半まで、約60戸のマンションの理事会で、管理と長期修繕計画の勉強会。

再び北上して、18時から松本の顧問先68戸のマンションの定例理事会。
ここは、築13年目で、いよいよ修繕委員会を発足する時期となり、いつもより、開始時刻を1時間早めて、「大規模修繕工事の基礎と成功する進め方」勉強会。
・大規模修繕工事は何故必要なのか?
・どんな工事を行うのか?
・工事の発注方式(責任施工方式と設計監理方式の違い)は?
・大規模修繕工事の談合・リベートの実態
・どうやれば、より良い工事をより安くできるのか?
・当社のコンサルティング:MACM方式の紹介

勉強会でしたが、話の流れで、
・修繕委員会を立ち上げる
・設計監理方式(コンサルタント方式)を採用する
・コンサルタントとして、当社を指名する
と理事会決定しました。

コンサルタントとして、「当社ありき」で話した訳ではありません。
「他の専門家も探して、比較してくださいね!」と伝えましたが、間髪入れず、挙手があり、「MAKSへの依頼が良いです」との発言があり、それを受けて、理事長が、「賛成の人」で満場一致。

管理適正化コンサルティング付顧問契約を締結してから4年目に入っていますが、普段の顧問業務で、評価頂行けている証拠だと、嬉しくなりました。

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MAKSの認定マンション管理コンサルタントが集まり、MAKSのこれからの展望を話し合うビジョン会議&特別研修会が開催されました。

未来を語るにふさわしく、名古屋コンベンションホールの特別会議室での開催。
第1回MAKSビジョン会議

朝9時半開始、17時終了、その後懇親会と延長戦というタフなイベントです。
毎月、定例勉強会&情報交換会を開催していますが、これだけの長時間、集中して行うのは、初めでですから、すべて手探り。

誰もやってないことに取り組んでいるのですから、
まず、やってみる!
やりながら考える!
で良いのです。

予定  実際
9:20 9:20 (集合)
9:30 9:30 基調講演「MAKSの現状と展望…活躍できるコンサルタント集団になるために」
10:15 10:15 研修1「MAKSのコンサルティングツールの活用について」
11:15 11:45 研修Ⅱ「各コンサルタントの活動から学ぶ…知の共有タイム」(前半)
12:00 12:05 昼食タイム(案件エントリー質疑応答タイム)
12:45 12:55 研修Ⅱ「各コンサルタントの活動から学ぶ…知の共有タイム」(後半)
14:00 14:55 MAKSビジョン実現会議①…「MAKSビジョン提案」10アクション
14:30 15:07 MAKSビジョン実現会議②…アイディア抽出タイム
14:50 15:25 MAKSビジョン実現会議③…発表&討議
16:00 16:17 研修Ⅲ「大規模修繕工事で、これから本格化するアスベスト対策について」
16:30 16:40 本日の振り返りアンケート記入
16:35 16:50 本日の振り返りコメント発表(2分/人)
16:50 17:00 終了
17:10 17:10 懇親会&延長戦

予想通り、やってみると時間配分は、ずれます(笑)

基調講演で確認したMAKSのビジョンは、次の通りです。

「日本の分譲マンションの大規模修繕と管理を健全化し、資産価値・居住価値を高め、いつまでも快適で安心して暮らせるサスティナブルマンションを次世代に残す。
そのために「5つの行動指針」と「7つのコンサルティングポリシー」に則り、日本№1品質のコンサルティングを提供する。」

相当、中身の濃い内容になったと思います。

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この時期、テレビで、第2次世界大戦に関連する様々な特集が組まれます。

敗戦後、何十年も過ぎて、初めて冷静に分析できて、「失敗」を語れる番組もあるし、今もなお、悲痛な想いを持つ体験者や遺族の声もあります。

どの番組を見ても感じるのは、当時、家族や国のために命を捧げた人が、戦闘員で200万人を超え、海外・国内の民間人を合わせると300万人を超える人命が失われたという事実の重さです。

その人たちの犠牲の上に、今の日本の繁栄があり、自分の人生があります。
「生きているのではなく、生かされている」
と言う謙虚な想いで、自分も次の世代へより良い社会を残すために頑張りたいと思います。

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MAKSビジョン会議の準備をしていくと、今までの成功体験、失敗体験、問題、課題が、次々に頭を巡ります。

より良いツールへの見直しは、日常の活動の中で、継続的におこなっているのですが、改めて、今、見ると、もっと改良すべき!という気持ちになります。

これは、自分が成長しているということの証ですし、廻りも変わっているということでしょう。

では、どう改良、改善していくのか?

その軸となるのが、「何のため」を突き詰めることです。
この仕事をライフワークと定めた「原点」です。

MASKの会社案内には、代表者挨拶とて、次の文書を掲載してあります。

「そこまでやるの?」と言われるくらい、マンションに住む人を幸せにするコンサルティングを提供します!」

私が初めて社会人となる時に、会社を選んだ理由は、社会のためになる仕事。それが電力会社でした。会社の社内ベンチャー制度ができ、挑戦したのは、住まいと暮らしで人を幸せにするビジネス。それが、消費者向け住まいづくりコンサルティングでした。
 そこから分野を拡大し、マンション組合向けの大規模修繕、管理見直しコンサルティングを開始したのは、自宅マンションの大規模修繕がきっかけでした。
 多くのマンションで、住民の無関心や知識の乏しさから、建築・マンション管理業界の都合や利益が優先されていても、それに気づいていません。特に日本のマンションの大多数を占める50戸程度以下の中小規模マンションでは、その傾向が顕著であり、組合活動が低調で、改善に取組む余裕がありません。この状況を変えるために、中小規模マンション向けのコンサルティングスキルを磨き、マンション住民の最大利益と幸せの実現を自分のライフワークと定め、同じ志を持つコンサルタントを5年で100名養成する活動も開始しました。
 マンションに住む人を「これでもかっ!」と言うくらい幸せにするコンサルティングを日々磨いてまいります。



5年で100名のコンサルタントを育てることはできていません。
自分が成功したツールのすべてを提供すれば、同じように多くのマンションを救えるコンサルタントが誕生すると思っていましたが、簡単ではありませんでした。

ではどうするか?

誰でも簡単にできるコンサルティング品質にして、手離れの良い仕事にすれば、コンサルタントの募集も簡単ですが、それでは、強大な相手である管理業界や建築業と対等にやり合うことはできませんから、結果、顧客からの信頼は得られません。

だから、コンサルタントの姿勢やスキルを磨き上げることが必要です。
その力を充分に発揮させるには、使いやすいツールを開発、改良する努力が必要です。
そのためには、自分一人の力では時間がかかりすぎるので、チームの力が必要です。

また、それに注力するためには、きちんとした利益が必要です。
高い品質のコンサルティングを提供して、それに相応しい報酬を得て、次の顧客のために力を注ぐ循環を作る必要があります。

コンサルティングという眼に見えない商品を買っていただくには、当社の業務品質がいかに高品質で、組合の利益につながるのか!?を伝えるツールのブラッシュアップにも力注ぐ必要があります。

結局、最後は「顧客を幸せにするために、何が必要か?」を考え、その実現のために考えられることは、全部やる!このベクトルがブレないことが重要なのだと、改めて思いを強くしました。

100名を5年で!は無理でしたが、「100名のコンサルタントを育てる」という目標は、掲げ続けます。

そのためのビジョン会議の中身を考えると、燃えます!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

8月17日のMAKSビジョン会議に先立ち、私と、MAKSの草創期からのメンバーで、「管理適正化」分野でトップの実績を持つ棚橋マンション管理士と、1000棟以上の新築マンション設計を手掛け、MAKSの大規模修繕工事を始めとする建築技術面でのトップリーダーである辻一級建築士と3名が集まり、事前ミーティングを行いました。

13日の午前9時~11時。
場所は、岐阜の岐南町の元町珈琲。
元町珈琲

お盆真っ最中ですが、3人が集まることができる時間帯がこの時間のみ。

私と棚橋先生は、岐阜在住ですが、辻コンサルタントは、名古屋在住。
しかし、辻先生は実家のお墓が岐阜市の宇佐にあるとのことで、無理矢理、そのお墓参りを合わせてもらいました。

岐阜は、喫茶店でのモーニング大国で、お盆期間と言えども、会議の開始9時の時には、10名近くの空席待ちができていましたから、私が早めに行き、席を取ったのは正解(笑)

そこから、2時間。
私が準備したレジュメや資料を基に、意見交換、アイディアの創出を行いました。

これを元に、さらにブラッシュアップして、17日のビジョン会議に臨みます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

10月からの保険料値上げ対応のために、コンサルティング先・顧問先マンションで、火災保険の見直しが佳境に入っており、お盆期間中でも、相談のメールが入ります。

あるマンションでは、今から約4年前の保険加入時に、管理会社提案により、5年一括、300万円の積立型、地震保険ありの保険に入っていました。

それを、今回の見直しで、保険条件の見直しを行い、解約・新規更新のメリットを理解いただいたつもりでした。

ところが、後になって、「教えてください」という質問メール。

その内容は、
「今の保険は、4,373,060円の保険料を支払っている。300万円が満期返戻金の保険。途中解約で3,290,720円の払戻金になるのは何故?」

私の回答は次の通り。

今の保険料は、総額で、4,373,060円。
その内訳は、
〇火災保険分:3,466,980円(積立金3,000,000円含む)
〇地震保険分:906,080円
です。

〇積立金の300万円は、「最初から300万円返しますよ!」と約束した金なので、全額戻ってきます。

〇積立金の300万円以外が、5年(60カ月)分の「掛捨て保険料(火災+地震)」
 ですが、9月20日解約だと、残りの保険期間は、13カ月なので、13/60戻ってきます。

「掛捨て」という言葉を使いますが、未経過分の保険料は、ちゃんと戻るのです。

〇どれだけ戻るのかを単純計算すると、
(4,373,060円-3,000,000円)=1,373,060円(60か月分)
 1,373,060円×13/60=297,496円
となりますが、保険会社の手数料が引かれるので、290,720円
が戻ります。

つまり、中途解約で損をする金額は、
 297,496円―290,720円=6,776円
ですが、これよりも、解約・新規契約の方が、ずっと金額メリットが大きいという訳です。



実は、「積立金300万円の満期返戻金」とは、5年間での利息が付いての300万円ですし、地震保険の返戻金率と火災保険の返戻金率は異なるので、上記回答は正確ではないのですが、そこまで解説すると、混乱するので、「掴み」では間違っていないレベルを保ちつつ、わかりやすいように回答したものです。

このメールで、理解できましたとの返信を頂きました。

私は、「損害保険募集人」の試験にも合格していますが、自分では保険代理店に所属したり、保険商品は売らないで、組合が最適な保険を選択できるよう、コンサルに徹するという姿勢です。

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お盆期間に入り、管理組合からの相談は、大幅に減り、コンサルティング先マンショとの会合も、昨日で、一区切り。

次の実稼働日は18日で、長野でのコンサルティング。

それまでの一週間は、MAKSの活動計画の作りこみを行い、17日には、朝から夕方まで丸1日かけて、名古屋駅近くのコンベンションセンターのVIPルームで、MAKSの認定コンサルタントが集まり、「MAKSビジョン会議2019」を開催します。

これ、ホントは、GWに開催したかったのですが、GW後半に沖縄マンション支援プロジェクトがあったため、先送りしたものです。

今、このビジョン会議の資料作成をしているところですが、これまで10年間の活動をまとめてみると、累計コンサルティング数は、約500件で、大規模修繕工事や管理適正化など、終了した件数を消し込んで、現在契約中、あるいは契約予定のコンサルティング数をかぞえると、約200件ありました。

忙しい訳です(笑)

また、契約の打診が来ているマンションは、他にもいくつもあるため、コンサルタントのチーム編成を工夫して、より多くのマンションを救うことができるよう、このビジョン会議で検討する予定です。

今、勉強会の開催予定が決まらず、待っていただいているマンションの皆さん、もうしばらく、待っていてくださいね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、お盆明けから始まる名古屋市内の二つのマンション(メイツ吹上公園、クレイドル千種)の大規模修繕工事を行工事関係者を集めて、キックオフミーティングを行いました。

偶然、どちらも同じ工事会社が入札の結果、選ばれたので、合同のミーティングです。

テーマは「住民のしあわせデザインプロジェクト」

工程や技術、安全に関する内容もありますが、まず最初に、私の1時間近くの講義を受け、プロジェクトを進める上での「プロとしての取り組み姿勢」や「チームビルディング」を醸成するのが、このミーティングの特徴です。

講義内容は、次の通り。
1、当社及びコンサルタント紹介
2、マンション管理組合の宿命
3、大規模修繕工事ビジネスの「闇」
4、良い工事にするための条件
5、何のために仕事をする?
6、次につなげるための二つのお願い

MAKSの理念を知ってもらい、マンションのことを知ってもらい、自立型人材として、良い仕事をしてもらうためのミーティングです。

受講後、感想文と住民へのメッセージを書いてもらいます。
住民へのメッセージは、工事期間通、ずっと掲示します。

過去に、一度、この講義を聞いている人もいても、構いません。
「自立型人材」の話は、何度聞いても、学ぶことがあるはず!という強い信念があります。

ここまでやるのは、
4ヶ月渡る工事期間中、ずっと、そばにいて、工事の品質チェックを行うことは不可能で、それより、技術者一人一人のモチベーションが何より大切だと考えているからです。

このように、マンション大規模修繕工事に係る技術者に対して、福島正伸先生の教えを使って、モチベーション教育や人材教育までしているコンサルタントは、日本で、私だけです。

だって、福島先生の直伝の自立型人材育成インストラクター資格を持っているのが、そもそも、日本では20名程度しかないから(笑)

マンション管理組合向けのコンサルティングが私の本業ですが、さらに言えば、そのコンサルティングを通じて、自立型人材を育て、世の中を、そして、これからの社会を良くするのが、私の「本質業」だからです。

今回の参加者の受講アンケートがこちら。
メイツ吹上公園 キックオフミーティング クレイドル千種 キックオフミーティング


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

各務原市20戸のマンションの大規模修繕工事が完了し、組合主催で、その慰労会が開催されました。
BP大規模慰労y会

参加者は、旧・現の理事会役員、修繕委員、コンサルタント(MAKS)、施工会社、管理会社のフロント、全部で11名。

MAKSでは、私と黒野コンサルタントが担当したプロジェクトです。

大規模修繕工事は、施工後、15年先の次回工事までを見据えた品質確保が最優先ですが、ここ数年の工事費の高騰に対して、コストをどう抑えるかが重要で、特に小規模マンションでは、戸数に対して割高になるため、従来ペースでの積立金では賄えないという問題があちこちで起きています。

このマンションの場合は、5年ほど前から、当社の管理適正化、電気代削減、火災保険適正化の各コンサルティングを導入し、管理費会計を健全化し、さらに、お荷物だった機械式駐車場を撤去・平面化して、年間で80万円程度の余剰金が出る財務体質に変え、その後も、ずっと組合顧問として、常設の修繕委員と共に、日常の管理経費や修繕に関しても、きめ細かくチェックしてきたので、財源は十分。

組合運営への意識が高いマンションですから、大規模修繕工事への取り組みも熱心。

単なる劣化回復にとどまらず、グレードアップ、バリューアップの提案を細かく検討し、優先順位を付けて、本工事のコストダウンに応じて、採用することも決めていたのですが、結果、そのほぼすべてを実施することができました。

実は、工事開始直前に、地中埋設排水管からの漏水が生じたり、広範囲な塗膜の脆弱部分が見つかり、工法の見直しが生じたりと、山あり谷ありの工事で、工期も延びましたが、そうした困難を乗り越えたのは、今回の慰労会出席者の面々の協力があったからです。

工事会社の現場代理人も、こうした会に呼ばれるのは、非常に感激するもので、今後のアフターフォローにも、気持ちが入るでしょう。

私も、この仕事のやりがいを感じる時間で、とにかく、良い夜でした。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
選択を間違えないために理念がある

こんにちは。

みなさんは、このニュースを聞いて、
「大変な問題!」と感じたでしょうか?
それとも、「そうなんだ」という程度でしょうか?

国土交通省は7月31日、
昨年10月からの約3カ月間で、
全国1989社のマンション管理業者の
うち、146社(7.3%)に立入検査を
実施し、そのうち63社に是正指導を実施
したと発表しました。

指導率は43.2%となり、
過去5年間の平均40.1%を
3.1ポイント上回りました。

この検査は、マンション管理業者の事務所
等へ立ち入り、
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」
に係る法令の遵守状況について検査を
行い、必要に応じて是正指導等を実施す
ることで、マンション管理の適正化を推進するものです。

管理会社と管理組合とでは、
知識面、情報量、交渉力で大きな差があります。

多くの管理組合は、管理会社の言うこと
やることは、正しいものだと信じ、自ら
その適否を検証するすべを持っていません。

そこで、年に一度、こうした検査が行われ
るわけですが、過去5年の是正指導率が、
平均が、40%前後だということ自体も
驚きで、一言で言えば、
「違反が後を絶たない」

もちろん、軽微な違反や、うっかり違反も
あるでしょうから、その内容も注目すべき
ですが、実は、中身を見ると、さらに、
深刻な状況です。

項目ごとの指導社数=違反があった
社数を多い順に見ると、

1.重要事項の説明等
48社(32.9%)
(昨年23.4%)

2、契約の成立時の書面の交付
38社(26.0%)
(昨年18.6%)

3、管理事務の報告
32社(22.0%)

4、財産の分別管理
22社(15.1%)

5、管理業務主任者の設置
8社(5.5%)

管理会社は、管理委託契約を締結、
更新する際には、事前に、区分所有者に
対して、重要事項説明を行い、契約が
成立したら、管理組合に契約書(契約
成立時の書面)を渡すことが、義務付け
られています。

これは、管理適正化法の根幹です。

それが、これほど守られていない…。

実は、それは、管理組合側にも、
引き起こす要因があります。

何故なら、管理会社との関係が
「契約行為に基づくもの」
だとの感覚がなく、
「管理会社に管理してもらっている」
あるいは、「依存の心理状態」だから、
契約書をチェックすべきという習慣が
ないからです。

管理会社側が、契約書を提示しなくても
組合は何も言わないのですから、
交付・説明違反が常態化することになりますよね。

普段の管理業務に関しても、管理組合は、
管理会社の言うこと、やることに疑問を
持たない傾向にあります。

例を挙げます。

総会議案は、あらかじめ通知された議案
しか採決できませんが、当社とのコンサル
ティング契約を妨害するために、総会当日
管理委託料を根拠なく大幅に下げて、議案
上程を取り下げさせた管理会社が実際に
あります。

後日、管理規約違反だと指摘したら、
その管理会社は、
「管理組合の判断なので、違法性はない」
という回答。

理事会や総会という密室で、
知識や経験則の乏しい組合側が、
管理会社の恣意的な誘導で、不適切な決定
をしても、
「管理組合の判断」
との一言で、自社に都合の良い組合運営に
誘導する管理会社がいるということです。

しかも、これ、社名を聞けば、誰もが
知っている大手ブランドの管理会社ですからね。

また、当社のセミナーを聞いて、
管理会社との管理委託契約や長期修繕
計画を診断するという話になったり、
組合向けの勉強会を開催しましょう!
という話になった時に、よく言われるのが
「管理会社に知らせないで、やっても良いのでしょうか?」

このセリフが聞かれないマンションの方
が珍しいです。

マンション管理の主役が、逆転していますね。

こうした管理組合と管理会社との
パワーバランスの偏りを是正する役目を
担っているのは、マンション管理士です
が、実際には、強大な管理会社に対して
真向から対峙するためには、相当な覚悟と
スキルが必要です。

管理組合を助ける力のある人材を育成
する必要性を痛切に感じます。

(追伸)
この類の話を書くときは毎回のように、
断っていますが、管理会社が悪徳だと
決めつけているものではありません。

多くのフロントマンは、お客様に喜ばれる
ことを自分の仕事のモチベーションに
していることを知っていますが、
「会社」という鎧を付けると、企業利益
のために働くことが求められるのです。

組合は生活感覚ですが、
管理会社はビジネスを行っているので、
管理組合からいかに多く儲けるかを
考えるのは、普通の経済活動なんですね。

ただし、その中には、悪質なケースがある
という事実を、当社は、いくつも掴んでいます。

それを啓蒙して、管理組合と管理会社との
関係を健全化することが、MAKSの使命
の一つです。

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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毎年、吹上ホールで開催される「マンション管理フェア」

昨年までは、「あいち住まいるフェア」中での開催でしたが、今年の同フェアは、栄のオアシス21で行われ、マンション管理フェアは「建築総合展」の中での開催になります。

で、今年も、マンション管理学校の4コマの講義を依頼され、先日、その案を出しました

ちょっと心配なのは、「住まいるフェア」は消費者向けなので、大規模修繕工事を巡る談合・リベートなどの問題点を取り上げる講義ができましたが、今年は、業界側の展示会に併設されるため、そういった業界批判の講義が許されるか?です。

少し、タイトルを変化させ、でも、講義の中身のみ、いつもと同じ!という作戦も考えましたが、昨年の講義でも、一番受講者が多かったのは「大規模修繕工事の不適正ビジネスの実態と騙されない対処法」。

今年も、同じタイトルで出してみました。

さて、どうなりますか・・・。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「2回目の大規模修繕工事の難しさ」とは、技術的なことではありません。
住民合意の難しさです。

総会の多数決で決めるというのは、1回目でも2回目でも変わりません。

違うのは、住民一人一人に、第1回目の大規模修繕工事の時の記憶や想いがあることです。

そのため、修繕委員会や理事会、総会でも、「前回の時は、こうだった」という話が出ます。
それは、成功体験だったり、失敗体験だったり、様々ですが、共通するのは、想いが強い分、話が長いということです。

また、前回が、責任施工方式で、管理会社にお世話をお願いしたようなケースの場合、当社のコンサルティング(設計監理)方式とは、大きく異なりますが、当時、組合側は素人なりに、工事の検査などをやった体験もあるので、そんな話も出ます。

組合側のそんな体験があっても、今回、当社にコンサルティングを依頼したのは、第1回目の大規模修繕工事で、住民の意見調整や工事チェックが大変で、管理会社もアテにならない…というのが理由だからなのですが。

とにかく、「じっくり話を聞く」ことが必要で、多くの意見と気持ちを受け止めてから、「今回のやり方は、こうです。それは、我々プロがこう考えるからです」と毅然と申し上げ、納得いただくことが大切です。

結局、住民が望んでいるのは、住民の個々の意見に対して、耳障りの良い妥協案を示すコンサルタントではなく、しっかりとした軸があり、「組合全体のメリット」で意見をまとめてくれるコンサルタントなんですね。

ただ、これにかける時間は、半端ない(笑)
コンサルティング料金には、そのような業務負担分の費用は、織り込んでいません。

そういったことを踏まえ、コンサルティング料金を割り増しにすることで対応する方法もあると思いますが、それ以上に、更に経験を重ね、2回目・3回目の大規模修繕工事におけるコンサルタントのファシリテートスキルを磨くことで対応していきたいと思います。

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MAKSの定例実践勉強会は、「機械式駐車場」。

製造メーカーで保守も行う会社と保守専門会社とに順番に来ていただき、新築・保守・リニューアルの知識を深めました。
機械式駐車場

こうして、両者の話を聞くと、実は、保守専門会社と言っても、メーカーの下請けも行っていたり、また、そのメーカーの系列の縛りの「あるなし」があったり、メーカーの強みだと思っていたことが、実は、保守専門会社は、違う面で優位で、トータルだと、大きく変わらないことがわかったりします。

今まで、機械式駐車場の長期修繕計画をいくつも作り、撤去新設も3件手掛けて、機械式駐車場については、かなりの知見を有していたつもりでしたが、「その背景には、そんな事情があったのか!?」と気づかせてくれる話もありました。

機械式駐車場の難しいところは、その維持又は廃止については、技術的な要素だけでなく、利用率の増減、近隣の駐車場の状況、カーシェアの動向、住民の合意形成などソフト面の調整が大変なことです。

どのような問題を抱えているマンションでも解決の方向性が見えるよう、6つの選択、15のステップというノウハウで解決していますが、「機械式駐車場のことは、MAKSに聞け!」と言われるよう、今後も精進します!

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10月からの保険料値上げに対して、組合メリットを考えた、見直しを提案していますが、値上げ後に保険を更新した方が得になるケースもちらほら出てきました。

保険料の設定テーブルが変わるからです。

管理会社の中には、あまりに複雑で、9月中の解約・新規加入は提案しないと決めているところもあるようです。

これ、わかります。
相当、きちんとした情報収集と知識と説明能力がないと、組合からの質問に答えられないからです。

当社は、コンサルティング先、顧問先へ、ベストな提案を行いますので、時間がかかりますが、まだ、総数の半分も終わっていません。

頑張ります!

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長野県で、リゾートマンションの管理委託契約の適正化を行っています。

温泉施設があるので、都市部にはないボイラー等の設備もあります。
年末年始も温泉は稼働しています。

様々な面で、今までとは異なる管理委託業務があり、今までの依頼先事業者の中には、独占状態で、それ以外の業者には工事を依頼できないと言われてきた項目もあります。

そこに一歩一歩、切り込んで、業務を見える化して、無駄や業者主導の実態をつまびらかにして、適正化する業務は、かなり大変です。

しかし、この積み重ねは、必ず、いつが他のマンションで役立つでしょう。

どんなに忙しくても、次から次に依頼が来ても、手離れの良い仕事はしないと決めています。
「これでもかっ!」というくらい極めることで、管理組合を助ける武器を一つ一つ磨いていきます。

これは、私一人ではできません。
今回のプロジェクトも、長野在住の長町コンサルタントがめちゃくちゃ頑張っているからできます。
改めて、MAKSのチームの力に感謝です。

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この土曜日も、午前:理事会、午後:勉強会、夜:理事会で、いずれも、コンサルティング又は顧問契約の検討を頂き、すべて、契約内定となりました。

接触頻度が多く、当社を十分に理解いただけている役員の方とは違い、総会で審議するときは、色々な意見が出ますので、「あらかじめ、他社と比べてくださいね!」と伝えてありますが、結果は、すべて、競合無しでの指名となりました。

理由は、「探しても、他に比較するところが見つからない」ということのようです。

目の前に商品を並べて、買っていただけないのが、コンサルティグ業務。
しかも、購買経験のないマンション大規模修繕工事や管理適正化コンサルティング。

よって、当社とのコンサルティング契約書には、「期待を下回ると感じた時は、いつでも解約できる」条文があります。

この緊張感が、さらに、コンサルティグ品質の向上につながります。

当社への期待に感謝です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ブログのタイトル通り、ものすごい勢いで、見直していす。

単に値上げ前に解約し、安いうちに5年一括の保険に入り直すだけではなく、条件の見直しもしていますので、1マンションでの提案だけでも、見積り取得の数は、半端ない。

それに対して、組合のためではなく、保険代理店手数料が欲しいという管理会社だと、「保険を見直す」と言うだけで、嫌な顔をし、非協力的な態度をします。

もちろん、満期が近い保険については、管理会社も、中途解約・新規加入を進めてきますが、判で付いたように「従来同条件」。

我々は、保険代理手数料をもらうための提案ではなく、組合の最大のメリットを引き出すための見直しなので、アイディアが半端ない。

当社のリクエストに応える保険代理店は、めちゃくちゃ大変ですが、管理会社の提案に対して、今のところ、当社の提案は、勝率10割なので、トコトン付き合ってくれています。

既に、当社コンサルティングで、過去に見直しを行ったマンションでの解約試算は、保険条件は変わらないので、一番後回しになりますから、待っててね!

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