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―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の夢の中での話です(笑)

なぜかジャングルでマンション管理組合向けのコンサルティング中。

家族とMAKSの仲間がいます。

そこに、ヒョウが近付いてきた。
低く身構え、襲う態勢に…。

不確かな知識ですが、
そういう時は、目をそらしたり、逃げると、ヒョウは、相手が自分よりも弱いと感じ、襲ってくるけれど、相手の方が強いと分かれば、逃げていくはず。

そこで、家族や仲間には、逃げろと言わず、グッとにらみつけ、私も攻撃態勢。
そして、ヒョウが動く前に、私が、飛び掛かりました。

で、目が覚めた。
ベッドの上に座っている。
左目や口と鼻の間が痛い。

瞼からは何だか液体が流れている。
指で触り、舐めてみると、血の味!

どうやら寝ぼけて、ベッドの隣に置いてある鏡台かウオーキングマシンに飛び掛かったようです。

一歩間違えば、眼球に大きなダメージを受けていたかもしれませんが、ギリギセーフ。
瞼の一部が切れて、血が出ていたにとどまりました。

家族や仲間を守って(?)、ほぼ無傷なのですから、ツイています!(笑)

もしかしたら、後から、目の周りに青アザが出るかもしれませんが、誰かと喧嘩したわけではありませんので、念のため!(笑)

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テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄は、当然暑かったのですが、名古屋に戻っても、それ以上に暑い!

今年の春セミナーに参加いただいたマンションでは、勉強会の設定は、最短でも8月以降になっており、それに向けての建物の簡易目視調査が入ってきます。

うーん、この暑さは想像を超える・・・。

日焼け止めを塗る。
塩アメをなめる。
妻が買ってくれた携帯扇風機を首からかける。

熱中症にならぬよう十分注意します!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄プロジェクトから、名古屋に戻ったら、その間にも、多くの勉強会依頼や無料診断が相次いでました。

今までの依頼事項もたっぷり。

他のコンサルタントも頑張っていますが、その仕事が増えるほど、私のチェック業務も多くなります。

正に仕事が爆発状態(笑)

ファイトが湧きます!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

金曜の夜から、3泊4日で沖縄入り。

8つのマンションと個別の相談、理事会・修繕委員会、総会があり、管理組合交流会への参加マンションを合わせると、全部で11のマンションとコンタクトを取ったことになります。

コンサルティング契約は3件
コンサルティング契約の内定が3件
コンサルティング契約に向け、理事会開催が決まったマンションが2件

沖縄マンション管理組合支援プロジェクトのために、沖縄入りの際には、私の訪問に合わせて、調査や会合を開催していただくことが前提条件で、コンサルティングを引き受けることになっていますので、今回の訪問でのマンション間の移動時間まで考慮すると、契約の最大数は、次のスケジュールでシミュレーションできます。

金曜日 19時~
土曜日 午前、午後、夜
日曜日 午前、午後、夜
月曜日 午前9時~

最大で、8マンション!
ただ、この数の会合の資料を作成するとなれば、資料作成は、膨大。
今回、資料持参で、スーツケースの半分を占めました(笑)。

沖縄第1号のコンサルティングを始めるとき、
会社を出る時間から、沖縄入りして、何時にどんな業務を行い、帰社するまでの時間割を、2年間分、詳細に作った経験がありますから、ここにきて、それが生きます。

ただ、今回は、沖縄にMAKSの「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」第4期生も誕生しましたから、そのパワーも加わりますから、更に、時間を詰めれば、
金曜日 19時~
土曜日 9時半~、13時~、16時~ 19時~
日曜日 9時半~、13時~、16時~ 19時~
月曜日 9時~

最大、10マンション?(笑)

ワクワクします!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄で、午前、午後、夜と3マンションでの勉強会を実施。
人数は、5名、21名、15名。
20190727勉強会

喉は大丈夫か?(笑)

前日の夜は、喉を保護するため、マスクをして眠り、睡眠は4時間半。
調子はしり上がり(笑)

見事、やり遂げました。

6時間以上たちっぱなしだったので、ホテルでオイルフットマッサージ。

リラックスして休養しようと思ったのですが、施術のお姉さんが、岐阜に住んでいたことがあるとかで、話好きの性格らしく、さらに、1時間ほどのおしゃべりタイムで、喉を休めることができず!(笑)

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沖縄に夕方に着いて、外の移動はわずかでしたが、その間にも日焼けしていたようで、口の周りが少し、ヒリヒリします。

そうだ!日焼け止めだ!!
と気づかせてもらい、助かりました。

コンビニで日焼け止めを買い、いざ「沖縄マンション支援プロジェクト」へ!!(^^)!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の続きです。マンションネタを楽しみにしている人には、内容が期待外れですいません(笑)

金曜夜から、月曜午前までの沖縄滞在で、8つのマンションとの個別相談、理事会、総会。
そして、第2回沖縄マンション交流会。

土曜日は、午前、午後、夜の3連荘の勉強会。

マイギネス記録です(笑)

スーツケースの半分は、印刷した資料が占めています。
重い…(笑)

勉強会は、毎回、基本的な考え方と構造的な問題と解決手法を紹介し、「では、あなたのマンションには、どんな問題が潜んでいて、それをどのように解決するのか?」の流れですから、一つ一つ作りこみます。

総会でコンサルティング契約承認の議案を上程するマンション。

コンサルティング議案を審議するマンション。

初めての個別相談のマンション。

更には、コンサルティングが総会で承認され、初回打合せのマンション。

何度も何度も、各マンションからの資料を読み返すので、築年数、階数、戸数、修繕積立金などの組合財政の状況が頭の中に入ってきます。

グーグルアースで、マンションを上から、横から、見ます。

前回訪問したマンションだと、写真も残っていますから、それを見ます。

こうして、「自分がそのマンションの住民になった気持ち」にダイビングして行きます。

数学的には、この4日間で面談するマンションは、1/8ですが、各マンションにとって、私との出会いは、1対1です。

その自覚がとても大切だと思うので、今回も15時間集中力は途切れず、ほぼ完成しましたが、まだ、完成度を上げたい…。

うん、まだ、飛行機の移動時間がある。

二日目、三日目については、それぞれ、ホテルに22時ごろ戻ってきたら、翌朝までの時間がある。

ということで、このブログも機内で書いてます(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログ、メルマガで、今週末の超ハードな沖縄訪問スケジュールのことを書いたら、何人もの人から、励ましのメールを頂きました。

また、「相談のメールの返事は、名古屋に戻ってきてからで良いですよ!」という配慮を頂いた方も。

ありがとございます。

ただ、やっぱり、熱い性格なので、テーマによっては、即座に対応したい案件もあります。
認定コンサルタントの業務フォローや、アドバイスも優先度の高い仕事です。

で、あす、名古屋の事務所を出る14時までは、残り20時間余り。
3時間眠り、食事とシャワーで1時間、出張のための身の回りの準備で1時間、

ということは15時間(笑)

やるべきことはリスト化してありますので、集中力をグッと高めて、やりきります!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
夢は、他からの批判をアドバイスに変える

こんにちは。

今週末は、沖縄で、
第2回沖縄マンション交流会と、
9つのマンションとの個別相談、理事会、
総会を予定しています。

滞在は、金曜の夕方の沖縄入りから、
月曜のお昼に那覇空港を離陸するまで。

そんなにたくさんのスケジュールが
組めるものなの?と不思議かもしれません。

はい、でも、組めました。(笑)

26日(金)17時那覇空港着。
19時:宿泊先ホテルで、18戸のマンシ
ョンと大規模修繕工事に関する個別相談

27日(土)
10時 52戸のマンションで、勉強会

14時 70戸のマンションで、勉強会

18時30分 34戸のマンションで、勉強会

28日(日)
10時 総会(68戸顧問先マンション)

14時 沖縄マンション交流会

17時 32戸のマンションで、理事会
(コンサルティング契約の審議)

19時 52戸のマンションで総会
(コンサルティング契約審議)

29日(月)12時5分発
9時 宿泊先ホテルで、先週、コンサル
ティング契約が総会承認された42戸の
マンションと打ち合せ

10時15分 宿泊先ホテルで、74戸
のマンションと個別相談

前回の訪問時に、マンション間の移動の
感覚も掴んだので、見事にパズルがはまりました。

沖縄での活動の約束事は、
当社が沖縄に行くときに合わせて、
調査や会合のスケジュールを組んで
いただくこと。

それにより、当方の交通費・宿泊費を
シェアしてもらい、マンション側の経費も
抑えられますし、私の現地での活動生産性
も上がります。

それゆえ、相当にタイトなスケジュールを
組んだのですが、改めて列記してみると、
我ながら、驚きました(笑)

4日間で、15時間くらいはスピーチする
ことになりそうです!

ボイストレーニングをしたとはいえ、
ポータブルスピーカーを持参して、喉の
疲労を抑えながら、でも、パワフルに
活動してきます!

で、最後にお願い。

このメルマガ配信から、月曜の15時位
までは、上記の準備や現地での活動のため
メール返信や電話などが、滞りますので
ご容赦くださいね!

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事マンション管理士 馬渕裕嘉志

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当社と管理組合との契約を妨害するいくつかの管理会社があります。

その理由は、組合のためではなく、自社の既得権益を守りたいから。

自由競争の世界ですから、ビジネスとして、競合先を蹴落す行動に出るのは、一つの手段です。

でも、その行為が、正義に反するものであれば、組合員の支持を得られません。
それどころか、廻りまわって、当社に情報が提供されるので、当社のパソコンには、「不適切な大規模修繕工事コンサルタント会社、管理会社」の事実と「管理会社の不適切な妨害行動」の事実がいくつも蓄積されています。

当社は、既存の建築業界、管理業業界とは、しがらみがありませんから、どんな大会社であっても、ひるみませんし、不正義行為は、当社が告発しなくても、住民の口から広まるのだと思います

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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この週末は、土曜のセミナー後に、19時から
名古屋市内30戸のマンションにて、大規模修繕工事説明会と、修繕委員会。

翌日の資料のチェックをしていたら、作成時期以降の新しいネタも盛り込みたくなったり、「話が、ここまで進展したら、この資料もあった方が良いかも・・・」というシーンも思い浮かんできて、あれこれと資料の作りこみをしていたら、夜中の3時。(笑)

いい仕事のためには、準備がすべてですから、「ここまでやっておけば良いでしょ」という姿勢はではなく、「ここまでやるかっ!」というレベルにまで練り上げるのが、私のポリシーです。

その後、会社近くのホテルに行き、3時間くらい眠り、岐阜に移動。

朝S9時30分から、
岐阜の25戸のマンションにて、大規模修繕工事の実施時期承認の総会。
概算見積りも示しますが、これから入札を行い、工事会社を決めます。

12時の信濃に飛び乗り、15時から、
長野の54戸のマンションにて、大規模修繕工事コンサルティング契約のための修繕委員会。

夜は、19時から
松本の68戸の顧問先マンションにて、定例理事会。
ここでも、修繕委員会の立ち上げ指南のレクチャー。
時間切れで、次回に持ち越しとなりましたが。

「大規模修繕尽くし」です。(笑)

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あるマンションの方が、あるマンション管理士より、
「法律で、マンション管理士は、マンションの1個人と契約してはいけないことになっている」と言われたそうです。

話の流れからすると、管理会社の不正と戦いたいが、組合(理事会)が動いてくれないので、自分一人でも戦いたいので、自分へのアドバイスを提供して欲しいor一緒に交渉して欲しいというもの。

伝聞なので、ホントにそのマンション管理士が言ったのかどうかは、不明ですが、マンション管理士が、1個人と契約していけないとは、法律のどこにも書いてありません。

仮に、理事長が、組合運営のアドバイスを受けたいが、組合としての契約が面倒なので、ポケットマネーで、コンサルティングを頼みたいと言われたら、OKです。

ただし、組合との契約ではないですから、契約に基づいて理事会や総会に臨席できません。
でも、契約の有無にかかわらず、個別事情で、臨席OKと言えば、大丈夫です。

また、契約に基づいて、管理会社と話はできないですが、理事長の個人的な代理者として、話をすることもできます。

会社の社長なら、ポケットマネーで、自分専属のコーチを付けることもあり得るので、それと同じだと考えられます。

とは言え、実際は、多額の報酬をもらうこともない理事長が、ポケットマネーでマンション管理士と個人契約するのは、聞いたことがないですね

方や、実際には、組合活動の困りごとの相談で、有料相談レベルになり、組合費ではなく、ポケットマネーを支払われた理事長や1組合員の方は、います。

私が想像するに、「組合との契約がないと、組合と管理会社との契約に関して、介入できない」という趣旨のことを、冒頭のマンション管理士が発言したのだと思います。

まあ、これも、厳密にいえば、1組合員から委任を受けて、理事会に参加して発言できますし、規約が許せば、委任を受けて総会に出席して、意見を言うこともできます。

「法律では…」という話と、実際にあり得るか?どこまで実効性があるか?どうかという話とは、違いますね。

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今年のマンション管理セミナーシリーズが今週で終了。

毎回、基本コンセプトは変えないけれど、参加者のウケを見ながら、ブラッシュアップし、事例は最新のものに変える。

これを数年間続けています。

その甲斐あって、毎回、「目からウロコ」という感想をいただき、結果、当社にコンサルティングを依頼いただくお客様が増えています。

過去3年を調べると、依頼数は、下記の通り。

年  度      依頼物件数 契約件数 対前年比
2017年     11マンション 64件   100%
2018年     16マンション 81件   127%
2019年(6カ月)15マンション 72件   177%

増え続ける依頼に応えるために、コンサルタントを養成していますが、この増加の勢いに加え、今年は、沖縄マンション救済プロジェクトが始まりますので、恐らく、間もなく、数カ月先まで、順番待ちをしていただく必要が出てくる勢いです。

嬉しい悲鳴です。

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余りに悲惨、痛ましい事件です。

あのビルの中で亡くなった方の苦しみ、悔しさを思うと涙が出ます。

ブログに何かのテーマで書けるような気持ではありません。

そして、他人の私がこれほど大きな感情に揺さぶられるのですから、家族の方々の気持ちを思うと、さらに胸にこみ上げます。

心からご冥福をお祈り申し上げます。

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■私の好きな言葉■ 
一人の思いから、すべてが変わる

__c0__さん、こんにちは。

満足の行く選定過程を経て、
大規模修繕工事コンサルタント選びを
行ったマンション。

その中心となった修繕委員長に
紙面インタビューを行いましたので、
紹介しますね。

質問項目は全部で11。

一連の流れが分かるよう、
前回に書いた最初の5項目を含め、
一挙公開!

Q1:マンションの所在地、規模、築年数等を教えてください。

A1: 名古屋市名東区、37戸、築12年

Q2:あなたの立場(役職)を教えてください。

A2: 大規模修繕委員長


Q3:あなたの仕事のご経験を教えてください。
特に、建築や設備関係の業務の経験の有無
や、それとは関係なく、ご自身の仕事の
経験やスキルが、今回のコンサルティング
会社選びに役立ったと思うことがあれば
教えてください。

A3:建築、設備関係の業務経験はありません。

仕事は製造業の技術系であるため、コスト
と品質に関する意識は、一般の方よりは
高いと思っています。

コンサルタント選定では各社の良い点・
悪い点を、仕事で培った尺度ではかること
ができたと思います。


Q4:推進方式は、修繕委員会?
修繕委員が理事会に参加する方式?
理事会で実施?

A4:推進方式は修繕委員会で決定し、
それを理事会に答申する方式です。
ただし、委員会での議論は、次回理事会を
待たずに理事会役員へ速やかにお伝えし
ました。

決定は理事会の責任において行われる
ため、そのプロセスを役員にしっかりと
把握いただきたいためです。


Q5:大規模修繕工事実施予定時期から
遡って、いつから活動を開始しましたか?

A5:管理組合としては、工事予定年の
2年前に修繕委員会を組織しました。
それに先立ち、私自身が理事長を務めた
5年前から、大規模修繕工事に関する勉強
は個人的に進めておりました。

具体的には、工事の内容、実施形態、
工事を取り巻く世の中の状況、業者の調査です。


Q6:いわゆる「責任施工方式」と
「コンサルタント方式(設計監理方式)」
の選択について、議論されましたか?
「コンサルタント方式(設計監理方式)」
に決めた理由は?

A6:委員会では両者の得失を明確にした
上で、どちらを選択すべきか、議論を行ないました。

「責任施工方式が必ずしも安価になる
とは限らないこと」

「数千万円の工事を素人のみで(コンサ
ルタント抜きで)判断するのは委員会
および理事会にとって高リスクであること」

「無駄な労力をかけることなく
効率良く進めていきたいこと」

が、設計監理方式を選定した理由です。


Q7:他と比較することなく管理会社に
依頼するケースも多い中、管理会社に依頼
しなかったのは何故ですか?

A7: 管理組合側が自ら依頼先を見極め
判断して決定すべきと考えたためです。

大規模修繕工事はマンションにとって
最も大きなイベントです。

その主体は私たちであり、これを管理会社
へ任せ切りにすべきではありません。

ただし、管理会社の提案を排除するもので
はなく、同社からは設計監理方式の提案が
ありましたので、候補業者の一つとして
他社と同条件で加わってもらいました。


Q8:まずは、候補先として、4社に絞り
込んだとお聞きしましたが、
・4社を選ぶ前に、何社をリストアップ
したのですか?その検索方法は?
・4社を選んだ機関は、どこですか?
(委員会?理事会?)
・そこから4社を選ぶにあたり、どのよう
な調査を行ったのですか?
また、どんな条件(評価項目)で絞り込んだのですか?

A8:8社程度。
業者の検索はインターネットと
「あいち住まいるフェア」出展団体など。

4社は、私がここ数年で調査してきた
ところを提案したもので、それを承認いた
だく形で、修繕委員会で選びました。

評価項目として、
まず、バックマージンに対してクリーンで
あるかを挙げております。

ここ2~3年、
大規模修繕工事における悪質コンサルの
問題が世の中を騒がせており、そのような
状況にもかかわらず、ホームページやパン
フレットでこの問題に言及していない
業者はまず除外しました。

また、工事での実施内容が具体的に述べら
れているか、実績は十分であるかも念頭に
置いて評価しました。


Q9:最初は、
「20分プレゼン+20分質疑応答」
のいわゆるプレゼンコンペ方式で進めよ
うとしたが、途中で、各社の話を2時間
程度、じっくり聞いて選ぶという方式に
変えられたのは、どのような経緯、理由
からですか?

また、その方式に変えたことによる効果は
ありましたか?
それは、どのようなものでしたか?

A9:マンション管理相談センターから
少なくとも1時間のプレゼン時間とした
い旨の提案を受けたことが理由です。
(馬渕補足:理想的には、大規模修繕工事
に関する勉強と質疑応答を含めて、2時間
をお勧めしました。)

これを受けて、委員会のメンバーで議論を
行ない、受けることとしました。なお、
各社にも同条件を提示しております。

その理由は、受け入れることが、管理組合
として最もメリットが得られると判断
したためです。選定の可能性がある業者
からは広くお話を伺い、私どもの判断材料
を多くすることで、間違いのない選択がで
きるはずであると考えました。

メリットとしては、その目論見どおり、
判断材料を多くすることができたことが
挙げられます。その一方で、どうしても
多くの時間が必要となり、委員および管理
組合役員に多くの時間を割いていただく
こととなったとともに、その日程調整にも
苦労しました。(なお、各社の説明会には
役員にも同席いただきました。総会への
上程を決定する権限は理事会にあり、その
過程を直接知っていただきたかったためです)


Q10:候補会社4社から、最終的に1社
を選ぶに際しての評価項目は、どのような
ものでしたか?
・1社を選んだ機関は、どこですか?
(委員会?理事会?)
・最終的な決定は、点数制?投票制?
話し合い?(あるいは、その混合)の
いずれでしょうか?

A10:選定の議論では、
「管理組合に寄り添ってくれる姿勢を
持っており、信頼に足りると思われること」
「談合排除に対する姿勢が明確であること」
「コストダウンについての手法が明確であること」
「独自の提案をいただいたこと」などを
総合的に評価しました。

形式としては、委員会で1社を選定しま
したが、上述のように、役員にも説明会に
参加いただいており、議論にも加わっても
らっています。

決定方法は純粋に「話し合い」です。
各社からの説明を聞く前の時点では、
点数表の導入も検討しましたが、評価項目
の作り方で結果が変わってしまうこと
(点数表作成者の意図が反映されて
しまうこと、各項目に重み付けが必要と
思われるが、それには根拠が必要)
などから、これは見送りました。

話し合いを十分に行ない、皆で納得して
結論を出すことが良いと思います。

なお、議論ではファシリテーターたる
委員長の役割が重要です。
私は業者選定の提案をした立場であり、
思い入れはありますが、あまり多くの意見
を述べるとそれに全体の議論が引っ張ら
れてしまいます。

それが委員会として最良の選択とは限り
ません。まずは委員および役員の皆様から
多くの意見をいただき、それをまとめる形
でコンサルタントを選定しました。

Q11:下記の資料などを公開していただくことは可能ですか?
・コンサルティング会社へのエントリー依頼文書
・修繕委員会の広報誌
なお、OKの場合でも、マンションが特定
できる可能性のある表記等、NG部分は、
マスクを掛けます。

A11:要約をいただき、内容紹介であれ
ばOKです。

いかがでしたでしょうか?
これから、大規模修繕工事コンサルタント
選びを開始される方の参考になると思います。

さて、
コンサルタント選びに成功するための
ヒントは、下記のセミナーで聞くことができます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

祇園祭真っただ中の京都のマンションから、勉強会のオファーを頂きました。

京都市役所の近隣。
観光名所の中心にあります。

新築以来、建物や管理にいくつもの問題があり、住民の力で交渉してきたが、限界を感じ、専門家を探した。

地元では、マンション販売・管理会社がメジャーで、本気で前面に立ってくれる専門家を探すのは、困難。

この業界の裏取引の実態もわかっているので、ネットで探して、信頼できる専門家が見つかるとも思われず、知人に当たったところ、ちょうど、私のコンサルティング先マンションの修繕委員の方と友人で、当社を紹介いただいたのがきっかけです。

わざわざ、京都から岐阜まで、当社のマンション管理セミナーに参加され、当社の姿勢に共感頂き、今回の出張セミナーとなったものです。

夕方5時に到着し、まずは建物調査。

屋上からの景色は、京都御所も一望の範囲。
ジオグランデ寺町御池3 ジオグランデ寺町御池2

更に、勉強会終了時間の21時過ぎには、マンション前を神輿が通るという「文化と伝統」を感じる時間でした。
ジオグランデ寺町御池5 ジオグランデ寺町御池4 ジオグランデ寺町御池1

そして、勉強会の評価は…アンケートを取っていただいているので、楽しみです。(^^)/

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、同じ日に、午前が、大規模修繕工事の1年点検、午後が1年点検。

どちらも20戸程度のマンションですが、屋根形状は大きく異なり、方や横長、方や縦長。

そういう違いはあるにせよ、塗装や防水の仕様は、共通しています。

1年前の自分のスキルと今のスキルでは、進歩もしているので、チェック力も進歩していますから、1年点検で指摘事項が出ないためには、竣工検査で何を見るか?という視点も進歩します。

課題は、そういうスキルを自分だけのものにとどめず、いかに後輩コンサルタントたちに伝授していくか?

自分は試行錯誤でしたが、後輩たちには「転ばぬ先の杖」を与えたいのですが、失敗とは言わなくても、「冷や冷やさせる」という体験がないと、先を見通す力は身に付かないので、このさじ加減が微妙です。

優れたコンサルタントを育てるのが自分のミッションですから、頑張ります!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、午前中が、名古屋市内の52戸のマンションで、2年目アフター点検インスペクションの報告と管理適正化コンサルティングの提案。

午後が、マンション管理セミナー。

それを終え、自宅に戻ったのが、夕方6時。

普段なら、土日は、午前・午後・夜の3コマ×2日のコンサルティングがあるのですが、3連休の中日なので、組合の活動も少ないため、珍しく、フリータイム。

で、資料作りをやろうとも思いましたが、ちょっと体や頭の芯に違和感があり、ボディケアが必要との信号が発せられている感じがしたので、岩盤浴へ。

数年前は、多忙と言いつつ、月に数度は、岩盤浴に行き、ボディケアをしていたのですが、ここ2年くらいは、行ってなかったので、いつもの施設ですが、どうやって入ったんだっけ?という状態(笑)

夜、8時に入り、マッサージも申し込みましたが、あいにく、満杯。
代わりにマッサージチェアで1時間半。正確には、途中、寝落ちた時間があった(笑)

顧問先の元理事長とばったり会ったりもした(笑)

施設を出たのが、0時。

この4時間は、スマホもロッカーにしまい、メールもラインもチェックせず、エネルギー充填に努めました。

私は、気持ちは「疲れた」と感じることがないのですが、体をそれに追いつかなくなった時だけは、こんな時間も大切です。

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昨日のブログで、この制度の申請先は、当社か?
当社に聞けばわかるのか?

と思われた方もいるかもしれませんので、も少し詳しく書きます。

浜松市のスマートマンション普及促進制度の適用対象設備は、次の通りです。
MEMS(共用部) 工事費・設備費の1/3(上限1,000万円)
太陽光(共用部) 6,000円/kW
エネファーム(専有部) 8万円/件
エネファーム(共用部) 10万円/kW
蓄電池(専有部) 10万円/件
蓄電池(共用部) 2万円/kWh

ただし、太陽光発電のみの設置は、対象外で、蓄電などとの組み合わせが必要です。

一般社団法人スマートマンション推進協議会の認定に係るものは、MEMSの設置です。
また、新築でも既築でも適用できます。

MEMSが最もお金がかかりますが、それだけ省エネ効果も高いということですね。

MEMSに関することは、当社に聞いていただけますが、この制度全体のことは、浜松市役所に聞いてくださいね。

詳細は、こちらから。

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浜松市で、スマートマンション普及のために、補助金制度が始まりました。
その認定要件の一つに、私が代表理事を務める一般社団法人スマートマンション普及協議会による認定要件が含まれています。

詳細は、こちらから。
浜松市スマートマンション整備促進事業費補助金


是非、ご相談、ご利用くださいね!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
本気は人を動かす。
人が動かなければ、まだ本気ではない。

こんにちは。

前回は、大規模修繕工事コンサルタント
選びで後悔したマンションの例を書きました。

今回は、非常に満足の行く選定過程を経て
コンサルタント選びを行ったマンションの例です。

そのマンションの修繕委員長は、理事長
時代に、新築時以来のいくつもの問題点を
解決。

建物の不具合問題の解決。
管理業務コストの削減。
修繕積立金の早期値上げによる財政の健全化…等々

業界経験ゼロながら、
住民側として、事業者との対応に役立つと
考え、マンション管理士の資格まで取得。

そんな方ですから、
大規模修繕工事の検討時期を迎え、
業界の実態を知り、コンサルタント選びに
長い時間と労力をかけられました。

今回、その方に紙面インタビューを行い、
回答を頂きましたので、紹介しますね。

質問項目は全部で11。

ますは、最初の5項目です。

Q1:マンションの所在地、規模、築年数等を教えてください。

A1: 名古屋市名東区、37戸、築12年

Q2:あなたの立場(役職)を教えてください。

A2: 大規模修繕委員長


Q3:あなたの仕事のご経験を教えてください。
特に、建築や設備関係の業務の経験の有無
それとは関係なく、ご自身の仕事の経験や
スキルが、今回のコンサルティング会社
選びに役立ったと思うことがあれば、教えてください。

A3:建築、設備関係の業務経験はありません。
仕事は製造業の技術系であるため、コスト
と品質に関する意識は、一般の方よりは
高いと思っています。
コンサルタント選定では各社の良い点・
悪い点を、仕事で培った尺度ではかること
ができたと思います。


Q4:推進方式は、修繕委員会?
修繕委員が理事会に参加する方式?
理事会で実施?

A4:推進方式は修繕委員会で決定し、
それを理事会に答申する方式です。
ただし、委員会での議論は、次回理事会を
待たずに理事会役員へ速やかにお伝えし
ました。

決定は理事会の責任において行われる
ため、そのプロセスを役員にしっかりと
把握いただきたいためです。


Q5:大規模修繕工事実施予定時期から
遡って、いつから活動を開始しましたか?

A5:管理組合としては、工事予定年の
2年前に修繕委員会を組織しました。
それに先立ち、私自身が理事長を務めた
5年前から、大規模修繕工事に関する勉強
は個人的に進めておりました。
具体的には、工事の内容、実施形態、
工事を取り巻く世の中の状況、業者の調査です。
(次号に続く…)


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春から顧問契約が始まった諏訪市の80戸クラスのマンションでは、ベランダ防水工事を足場なしでやっています。

足場を組まないで、職人さんが、各戸の玄関から、室内を通って、ベランダに入ります。
ウレタン防水であること、ベランダが小さくで、作業時間が短いという要因はありますが、これをやると、足場を掛けなくて良いので、かなりのコストダウンになります。

もちろん、困難もあります。

終わったときに、改めて、メリット・デメリットを整理したいと思います。

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3連休のど真ん中の午後にセミナーを開催するなら、よほど有名人が来るか、楽しいか、高額なプレゼントが当たるか?でしょう。

間違っても、マンション管理セミナーというマイナーでまじめなセミナーには、集まらないでしょうね。普通に考えると…。

しかし、当社は、過去の多数のセミナー開催のノウハウで、市場調査を極めているので、やれます。(笑)

実際に、10名近くの申し込みがあります。

マンション管理士や建築士で、「なぜ、MAKSに人が集まるのか?」に興味のある方は、マンション住民と同様に、無料で聞けます。

ちなみに、管理会社の社員さんだけは、有料となります。

まだ、席があるので、お越しくださいね!

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岡崎には数十回来ていますが、名古屋からは30分。
自宅の岐阜からはJRで1時間。

9時開始の仕事でも、日帰り圏内です。

が、今回は、会社(名古屋)で遅くなり、翌日が、岡崎での仕事なので、急遽、自宅に戻らずに岡崎に泊まることにしました。

で、気づいたのが、岡崎に泊まるのは初めて!(笑)

ホテルで、しっかり仕事をしております。

岡崎にもたくさんのマンションがあるので、岡崎エリア担当のコンサルタントも募集中です!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末も、新しいコンサルティング契約や顧問業務継続の依頼を3つ頂きました。

担当コンサルタントが頑張ってくれるおかげで、沢山のマンションを助けることができます!

でも、まだ、コンサルタントの数が足りません。

本気で、マンション管理士を専業にしたい方、求む!

条件は、
「ここまでやるの?と感動される程、マンション住民を幸せにすることを喜びとする人」
「日本№1のコンサルタント集団の一員になりたい人」

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一宮市25戸のマンションの大規模修繕工事3年目点検。
3年目点検

ここは、「活躍できるマンション管理士養成塾」を開始した頃に、塾生のOJTの場として、複数のコンサルタントの卵たちが、大規模修繕工事の検査を体験したマンションです。

いい意味で、新人が基本に忠実に、かつ、複数の目で見たので、通常の検査より、丁寧に仕上げをしたという記憶があります。

そのおかげなのか、本日の3年点検では、ほとんど手直しの指摘がない。

3年目と言えば、鉄部の塗装の保証期間が切れるタイミングで、どこの現場でも、多少なりとも、鉄部のさびが出てきますが、このマンションは、見事にゼロ!

当時、いい仕事をしたということですから、大変うれしい結果でしたね。

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クロネコヤマトのヤマトホールディングスの子会社の社長のパワハラ問題がニュースになっていました。

その社長が懇親会で部下に話した肉声が録音されていて、「できないなら、24時間、働け」のような発言が流れていました。

これを聞いたとき、ふと、昔、栄養ドリンクの「リゲイン」のCMで、
「24時間、戦えますか?」
っていうのがあったなぁと思い出しました。

当時、私、電力会社の社員で、本店の人事部署にいて、会社の会議室に泊まって仕事をしているような状態だったので、共感?して(笑)、カラオケでは、この歌を熱唱していました。

当時は、これは普通の感覚で、今の「働き方改革」とは、真逆でしょうが、「仕事で鍛えられる」ということは、人生にとっても非常に大事なことで、言葉の一人歩きも、NGだと思います。

これ、冒頭のパワハラ事件を擁護する意図はないので、念のため!

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先日、数年前に管理会社を退職したフロントマンから連絡があり、久しぶりに会って、話をしました。

彼が担当していたマンションで私が管理適正化コンサルティングを行ったのですが、その管理会社の杜撰な管理が明らかになり、相当、厳しく詰問し、事実調査のために、かなりの資料も要求しましたので、業務量が過大だったと思います。

結果、そのマンションでは管理会社の入札を行うことになり、当初、入札に参加すると言っていた管理会社は、当社が作成した管理委託業務仕様を見て、「このレベルの業務はできない」と入札を辞退しました。

そのフロント担当者は、入札が始まる頃に、退職しました。
本人からは、確か、退職のメールはもらったと思いますが、当時は、私の厳しすぎる追及に対して、組合と会社との間に挟まれ、悩んだ様子があり、それが原因で、退職したのではないか?と感じたことを覚えています。

その人からの突然の電話でした。

要件は、簡単に言えば、「腕の立つマンション管理士を探している」(笑)

電話を頂いたときに、当時の退職の理由を聞いたところ、前々から転職を考えていて、偶然タイミングが重なっただけのことで、逆に、私のコンサルティングを見ていて、心情的には、私の方が正当で、組合にとってメリットがあると感じていたそうです。

「そうでなければ、名刺を取っておかないし、こうして電話を掛けないですよ」

確かに、その通り。

当時のことは、ずっと心に引っかかっており、コンサルタント養成塾でも、「組合の前でフロントマンを批判して、優位に立つような手法はNG!」と教えていますし、管理適正化コンサルティングが始まる最初は、管理会社を訪問し、「コンサルティングの依頼があったのは、フロント担当者がダメだったからではなく、より良い管理を目指すためであり、協力して欲しい」と伝えることにしています。

今回、直接、会えて、本人から、「当時は、上司から、コンサルタントに協力するなというようなことを言われて、苦しかった」「会社のバックアプ体制が薄くて、疑問があった」ということも聞きました。

退職の理由は、「嫌で辞めた」というネガティブな話ではなく、自分が前からやりたかった仕事に就いたというポジティブな理由だったことがわかり、こうして再会できて、ホントによかったと思いました。。

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先日、「現居住共同住宅外壁修繕工事における石綿含有仕上塗材対応ガイドライン講習会」が開催され、MAKSからは、一級建建築士の辻コンサルタントが代表で参加してきました。

アスベストは、2006年に全面禁止されましたので、それ以前の建築物には、使われている可能性があります。

アスベストは、塗料に含まれていても、それが、飛散しなければ、健康被害を起こさないものであり、実際に健康被害にあったのは、長年、解体工事などで、アスベストの粉塵を吸い続けた人と言われており、大規模修繕工事の従事者が、その健康被害にあったと聞いたことはありません。

居住している人に健康被害があったという話も聞きません。

しかし、大規模修繕工事では、壁にドリルで穴を空けたり、サンダーで削ることは間違いなく、アスベストのことは考えなくても良いのか?と問われると、それはダメでしょう!ということから、マンション大規模修繕工事業界では、メーカーや団体、行政、大学教授などと共同で研究し、その成果の発表があったという訳です。

辻コンサルタントの報告を聞いたり、自分なりに専門書を読んでいますが、「分かりやすく言うと…」という解説の難しい世界です。

今回の講習会も、「これをすべき、これをすればよい」というレベルではなく、対策工法の実験結果等の公開が主です。

一方、もし、マンションの大規模修繕工事で、特殊防御の作業者が工事をしていたら、「あのマンションには何かあるのでは?」という噂が出る可能性もありますから、情報不足の中で、「2006年以前のマンションは、危ないですよ」のような過剰反応は禁物です。

とにかく、最も大切なのは、「人の健康」ですから、真実を明らかにしたうえで、有効な対策を取り、かつ、正しい情報提供で風評被害を防ぐことを基本に、大規模修繕工事コンサルティングをしていきたいと思います。

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「管理会社のブラックリストはあるか?」との質問を受けました。

答えは「ないです」

しかし、頭の中にはあります。

また、ブラックリストの会社名以外に、管理会社の「ブラック行為リスト」もあります。
中には、違反行為もありますが、多くは、会社のための普通の利益追求行為であって、無防備な組合側が甘すぎるというケースの方が、圧倒的に多いです。

メルマガで、時々、公開していますが、公開すると、今度はその裏を行く輩が現れるので、肝心な部分は秘密です。

当社とコンサルティング契約となり、その組合を助けるために、使わなければならない伝家の宝刀ですからね。

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