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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、大府市内の35戸のマンションで、大規模修繕工事の施主竣工検査でした。

当社の流儀では、修繕委員や理事だけでなく、住民全員に参加を呼び掛けます。

大規模修繕工事は、組合活動への住民への関心を高める絶好の機会なので、工事準備中の建物の劣化調査結果説明会、工事説明会、竣工検査等、いかに多くの住民に参加してもらうのかを考えます。

このマンションでは、工事説明会参加は、35戸中34戸で、関心がぐっと高まりましたが、これは、理事長による度重なる個別の働きかけによる努力が大きい。

今回の検査は、工事会社を指導し、早期で分かりやすい告知を実施。

結果、住民の3分の1以上にあたる12名の参加がありました。

通常は、役員+α程度で、多くても5名程度ですから、この数は、私のコンサル経験で、過去最高です。

これだけ多くの参加者があると、それぞれの見方も違うので、非常に斬新な指摘もあり、刺激があります。

例えば、タイルと塗装の壁の取り合いのところは、塗装がタイルにかかる箇所は、タイルと目地との段差ができるので、塗装のラインがまっすぐに見えません。

検査前に私から。
「今回、やったところとやっていないところがある。その差は目につくが、機能的には問題ない」
「塗料の材料が適切か、何回塗ったかなどの品質検査は、コンサルタントがやっている。皆さんは、塗装のハネやはみだしなど、気になるところは遠慮せずに言ってくださいね」
等のレクチャーをしてあったことが功を奏したのでしょうか、「このラインは不揃いです!」との指摘。

もちろん、説明をして、角度を変えて見ていただくと、理解いただけますが、玄関廻りについては、ライン揃えは、非常に大切だと、改めて実感。

また、中には、コンサルタントの事前検査で指摘した個所で、手直ししたのにマーキングテープの取り残しがあり、「このテープは何ですか?」と言われたものもあります。

これ、実は、1年点検で見つかることもある「恥ずかしい事象」(笑)

とにかく、このように多くの住民さんに関心を持ってもらえたということ自体も、大規模修繕工事の成功と言えますね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週末のスケジュールは、次の通り。

土曜日
① 午前:名古屋市内 41戸マンション 定期総会
…大規模修繕工事コンサル中で、工事予算と契約先建設会社の決定議案
② 午後:大府市内 35戸マンション
…大規模修繕工事の施主竣工検査の立ち合い
③ 夜:名古屋市内 30戸のマンション 定期総会
…大規模修繕工事着工準備状況の説明と電気料金削減実績の報告

日曜日
④ 午前:春日井市内 24戸マンション 定期総会
…大規模修繕工事第1期(屋上防水、鉄部塗装等)の報告
⑤ 午後:名古屋市内 40戸マンション
…大規模修繕工事1年アフター点検
⑥ 夜:岐阜市内 20戸マンション 定期総会
…顧問契約8年目の更新

土日に6連チャンで業務が入るのは、普通ですが、上記6つのうち、4つは、MAKSの黒野、平山、八巻コンサルタントが、それぞれ担当コンサルタントで、私は総括コンサルタントとしての帯同ですから、準備も当日のファシリテートも、かなりの部分は、任せられるので、業務の負担が軽いです。

昨年までは、同じマンションで、各コンサルタントとのペアは同じでも、担当コンサルタントの自信がイマイチな項目は、OJTを兼ねて、私がやっていた時期と比べると、相当な進歩です。

マンション管理コンサルタントは、経験を積み、引き出しを増やす、常に、知識を深める、他のメンバーとの情報交流で、他のメンバーの体験を自分の体験に重ねていく…という繰り返しで、成長していきます。

この二日間は、その成果を実感しています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年、大規模修繕工事の外部修繕委員としてコンサルティングを行い、今年1月からは組合顧問を依頼された管理組合の臨時総会が、昨夜開催されました。

臨時総会の議案の一つ目は、故障したロビーエアコンのガス抜き工事の承認。
金額は少額ですが、「使えなくする」決定なので、共用部の機能の変更に係ることであるため、総会議案にしましょうとアドバイスしたもの。

もう一つは、共用部照明の省エネ化。

数年前に「費用対効果の高い器具だけのLED化」をしてあり、今回は、駐車場や庭園灯を中心に、器具の高い非常照明兼用型の照明をLED化するとともに、契約変更で電気料金を下げる提案です。

管理会社の提案は、工事金額170万円で、年間の電気料金削減額が19万円。
当社の提案は、工事金額70万円で、年間の電気料金削減額が45万円。
それに先んじて、動力の削減策も実施しており、削減額合計額は48万円。

この効果は、1度だけではなく、毎年続きます。

どうしてこんなに違うのか?

それは、省エネを工事で利益を上げるビジネスと考えるのか?電気代の削減メリットを組合に提供することで、評価と報酬を得るビジネスだと考えるのかの違いがあるからでしょう。

そのために、とことん調査し、試算を重ね、組合にとって費用対効果が最も高くなる提案をします。

その結果、過去のコンサルティング契約・顧問先マンションで、管理会社との節電提案勝負が何十回とありましたが、100戦100勝です。

ちなみに、「マンション管理士」の職能があれば、これができるのか?と言うと違います。

元、電力会社社員で、電気料金メニューを作ったり、営業所の窓口で電気申込の実務も担当した経験があること。
電気エンジニアのブレーンがいて、電気工事費の低減のノウハウがあること。
更に、工事会社からバックマージンを取らないこと。

これが揃っているので、できる訳です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週、当社が総会に出席することなく、管理適正化コンサルティング契約の総会決議が行われたマンションがあります。

このマンションは、組合活動に熱心な専門委員の方が複数おられ、その方々が、当方のセミナーを受講し、その後、当社に来て、コンサルティング内容を詳細に聞かれ、最終的な決定は、当方が総会に出席せず、その方々の説明で、コンサルティング契約締結議案が可決されたというものです。

多くのマンションでは、総会議案の説明は、管理会社か、専門事業者が行うのですが、これに対し、議案は自分たちで決め、説明し、議論するという運用は、素晴らしいですね。

恐らく、このマンションの中では、その人たちが言えば、基本、「賛成」となるような相当な信頼感もあるのだろうと思いますが、管理組合運営と管理会社との関係の細部ルールまでは、わからないところもあり、自分たちだけではできない弱点を補う専門性を求めて、管理適正化コンサルティングを依頼されたのも、賢明な判断だろうと思います。

今回、この総会決議を終え、次は、コンサルティング開始となるのですが、そこで、頂いた質問がこちら。

【質問】
「コンサルティングの開始は、少しでも早いほうがいいのか?」
「現在の管理委託契約は10/1~9/30となっているので、その管理委託契約に合わせて10月~のほうがキリがいいのか?」
「適切なスタート時期というものがあるのか?」

【私の回答】

コンサルティングの実施ステップは、管理委託契約の期間とはリンクしません。

管理委託の適正化とコストダウンは、実現した時から効果が始まるので、組合にとっては、早期実施がメリットがあります。

ちなみに、
管理会社との委託契約書は、契約期間中でも、3カ月前の予告で、無条件解約できることになっており、
すなわち、3カ月前の予告で、条件変更も可能ですから、管理会社にとっても、特別なオペレーションは、不要です。

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5月のGW最終日に開催した第1回沖縄マンション管理組合交流会ですが、その第2回開催が決まりました。

沖縄での当社の第1号コンサルティング先のマンションの専門委員の方が、世話人となって開催された第1回交流会の評判が高く、次回の開催は、時間を延ばして欲しいというリクエストがあったそうで、今回は、3時間。

開催概要は、以下の通りです。

=========================================
●日時 :2019年7月28日(日) 14:00〜17:00

●場所 :牧志駅前ほしぞら公民館(パソコン室)
    那覇市安里2丁目1−1

●参加費:500円(1人あたり)

●駐車場:
 施設内の立体駐車場か、近隣のパーキングをご利用ください

●タイムスケジュール

14:00~14:45 (45分)
 クローズアップ現代プラス
 「追跡!マンション修繕の闇 狙われるあなたの修繕積立金」
 および内容に関するディスカッション

14:45~15:00 (15分)
 修繕積立金値上げの半減に成功した管理適正化ステップの実例紹介
 豊見城市 Lマンションの実例(発表者は、マンションの専門委員の方)

15:10~17:00 (110分)
 ・専門家との質疑応答タイム
(一社)マンション管理相談センター マンション管理士 馬渕裕嘉志
 (事前アンケート+当日追加質問)
 ・各マンションの実例や対応に関する意見交換
=========================================

今回の私の出番は、講演ではなく、公開コンサルティング。
参加者からの質問に回答するというものです。他のマンションの抱える問題に対するQ&Aは、きっと参考になると思います。

沖縄のマンションにお住まいの方で、参加希望の方は、弊社問い合わせフォームから連絡下さいね。

世話人に取り次ぎます。


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まもなく、上半期が終わります。

事業開始以降、コサルティング契約数は、毎年、前年を上回るペースでしたが、今年は、そのスピードが加速し、今年は、上半期を迎える時点で、既に昨年1年間の依頼数(内定含む)にほぼ並びました。

昔、私一人で対応していた頃は、大規模修繕工事コンサルティングは、1シーズン2棟を目安にしていたので、それ以上の依頼にはブレーキをかける必要がありましたが、一級建築士がメンバーに加わり、コンサルタントの成長に従い、安心して依頼を受けられるという理由が大きいと思います。

多くのマンションを救えるチームができたことは、嬉しいですが、コンサルタント一人一人を見ると、活躍の度合いが違うので、まだまだ、成長の余地もあります。

更に多くのマンションを幸せにするために、チームとしても個人としても、切磋琢磨して、進化し続けたいです。

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当社スタッフから、長野・松本セミナーの受講者アンケートの集計結果が届きました。

【全体の評価】
「とても参考になった」81%
「参考になった」19%
「あまり参考にならなかった」0%
「参考にならなかった」は0%

【セミナーの感想コメント】
「現在抱えている課題に対して対策するポイントが明確になりましたありがとうございます」
「今、直面している事が分かり易く参考になった」
「すぐにでも相談したいのですが、まずは理事会を通し、事の重大さを理解してもらいたい」「管理組合のウイークポイントが良く分かりました、理事会に提案したいと思います」
「具体的で分かり易いお話であった」
「よどみない鋭い視点で説明され、道標を示していただきました。」
「大変参考になりましたが、私個人一人だけがわかっただけでは前に進められないかと思われます、まず、理事会メンバー全体の啓蒙、意識向上が必要かと思ってます」

受講者の役に立ったようで、次の一歩への具体的なコメントもあり、非常に嬉しいです。

残りのセミナーは、あと2回です。

名古屋会場
7月14日(日)13:30~15:30
ウインクあいち

金山会場2
7月20日(土)13:30~15:30
名古屋都市センター

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この週末の長野・松本のセミナーは、当日、飛び込みの参加もあり、両会場で、約20名。
セミナー後の個別相談も、コンサルタント4名が目いっぱい対応し、各マンション向けの勉強会開催や詳しくコンサルティング契約を聞きたいという話も出ました。

長野松本1 長野松本2 長野松本3

地方都市では、マンション管理士の仕事を成り立たせるのは難しいと言われているようですが、岐阜でも、長野でも、沖縄でも、お客様の抱える問題点を解決するセミナーを行えば、お客様は集まり、コンサルティングを頼みたいと言われます。

しかし、今回の「難しい」は、セミナー時の「笑いの取り方」

長野市は、毎回、ウケが良いのですが、松本市のセミナーは、笑いを取るのは、ホント難しい。

実は、長野県は、昔から「教育県」として知られ、その中でも、松本は、最も真面目な土地柄。
歓楽街には、風俗店もありません。

昨年も、松本セミナーで、ジョークが滑り、最後まで、笑いを取れなかったので、今年は、セミナーが始まる前から、参加者一人一人とコミュニケーションをとる中でも、笑いを入れ、セミナーでも、畳みかけるようなジョークを厳選して、繰り出しました。

その結果は…

わずかな笑いを取ることに成功(笑)

休憩時間も、あちこちのテーブルで、参加者とコンサルタントとの会話が弾んだので、アットホームな雰囲気になったと思います。

一歩前進!
今年の秋にもセミナーを開催しますが、その時は、もっと、笑いを取るぞ!
(お笑い芸人ではないので、笑いを取ることが仕事ではないのですが・・・(笑))

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この週末は、長野・松本で連続セミナーです。
個別相談は、私、棚橋コンサルタント、辻コンサルタント、長町コンサルタントが担当。

前日は、夜、長野に入り、長野担当の長町コンサルタントの推薦の店で、決起集会。

今回も、司会役として長女を帯同したのですが、彼女のリクエストで、馬刺しのおいしい店。
私も大賛成!(笑)

ということで、長野駅近くの「山里」へ。

これがほんとに美味しい!
翌日、個別相談もありますが、やはり、馬刺しにニンニクは欠かせないでしょう!

で、馬刺しの5種盛、馬刺しのソテーをメインに、最後のしめは、筍汁と信州そば。
そして、ニンニク臭消しのために、リンゴを食べて、翌日に備えた次第です。
長野1 長野4 長野2 長野3


これで、エネルギー充填!
2時間×2回のセミナー講師も、パワフルにできます(笑)

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
すべての出来事は未来のため

こんにちは。

前回、あるマンションの修繕委員さん
からの相談で、コンサルタント選びで後悔
しているという事例をお伝えしました。

どのマンションとはわからないよう、
所在地も規模も築年数も書いていないの
ですが、当の相談者から、
「同じマンションの修繕委員なら、
話の内容からすれば、自分のマンション
のことだと思い当たるかも」
との指摘を頂き、表現の配慮をすべき
と反省しました。

また、
「大規模修繕のコンサルタントは、
工事中の住民の駐車場の移動や確保に
ついて、何も関わらないのが普通なのか?」
という相談は、私から見ると、
そもそも、コンサルタント選びの段階
から、間違っていたのでは?
と捉えていますが、

相談者からすれば、
「駐車場問題にコミットしない
コンサルタントって、どうなの?」
という意味であり、自分の質問の趣旨
と違ってますよ!とも言われまた。

これについて、電話相談時には、
「コンサルティグ契約時に、どのような
説明をしたのか?あるいは、契約書にどう
書いてあるか?によるので、駐車場問題に
関わらないコンサルタントが非常識だ
とは言えません。」と回答しています。

ただ、今回のケースでは、もし、
組合運営へのアドバイスや管理会社への
指導もできるコンサルタントを選べば、
工事会社に対する指導も行き届くので、
その意味では
「駐車場問題が想定されるマンション
における、コンサルタント選びの失敗」
だとも言えます。

相談頂いた方にすれば、ご自分の質問が
違う解釈に使われたことについて、釈然
としないであろうと思われますので、
その点については、表現不足をお詫び
しますが、私の申し上げたいのは
以下の点でありますので、相談内容とは
切り離して、改めて、読者の皆さんに、
「コンサルタント選びのポイント」
として、次のことをお伝えします。

大規模修繕工事で、技術的な解決能力以上
にコンサルタントに必要とされるのは、
〇「管理組合」という組織運営への理解
〇住民総意をまとめるコーディネート力
〇分かりやすい説明ができる表現力
〇夜間、土日を問わず、組合のために尽力する熱いハート
等の能力や姿勢です。

ちなみに、当社の大規模修繕工事コンサル
ティングで、これまで、最も大変だった
駐車場問題は、
・高級マンションで、ゲート内に全駐車場がある
・駐車車両は、1000万円超えの車がズラリ!
・駅まで、徒歩圏内ではない
・近隣に月ぎめ駐車場が少ない
・来客用駐車場は複数あるが、ゲートの外にあり、住民の目は行き届かない
・工事会社は、プレゼンの時に、
「慣れてますから、大丈夫」と断言

これ、
工事中の駐車場を探すのも大変ですが、
仮に見つかったとしても、ゲート外に、
高級車を駐車することが、そもそも理解が
得られるのか?

また、工事中の駐車車両の養生は、
どうするのか?

という問題があり、解決のためのハードル
は、かなり高いと想定していました。

まずは、「大丈夫」と断言した工事会社に
提案させてみたら、甘すぎる考え。

確保した空き駐車場は、まとまった台数で
はあるけれど、夜間、人気のない場所で
徒歩10分。

養生シートの選択も不十分。

住民説明会日程は、工事開始の少し前で
異議なく終わることが前提。

これじゃだめだよ!
と工事会社を指導しても、従来の延長
線上の発想から抜けきれない。

「工事会社として、ちゃんと説明しますから」
と言うので、修繕員会で説明してもらった
ところ、予想通り、コテンパンにダメ出し
されましたね。

ここで、ようやく、工事会社側も、
自分たちのこのマンションへの理解が
足りないことを痛感。

そこからは、当社のアイディアを主軸に
軌道修正を行いました。

まず、敷地内の居住者の動線とバッファー
スペースを詳細に検討し、ゲート通路の中
も含めて、駐車区画場を捻出。

朝晩の車両出入りが多い時間帯には、
ゲート内通行の安全のために、ガードマン
又は工事会社で誘導。

夜間の駐車は、来客用駐車場も含めて、
ゲート外駐車エリアと最も近く視認性の
高い駐車場を確保。

ただし、盗難防止のために、夜間ガード
マンを配置し、毎夜、敷地外駐車場を
30分おきに巡回警備。

警察署にも、巡回を依頼。

来客用駐車場は、やや遠い敷地外に確保し
1カ月以上前から住民に告知し、予約を開始。

ちなみに、このマンションの大規模修繕
工事予算でも、長期修繕計画上でも、
この状況を見越して、「駐車場対策費」
として特別な費用を計上ました。

この時の一連の対策費は、この予算で
収まりましたし、次回以降のノウハウ
として使えるでしょうね。

最後にまとめると、
大規模修繕工事を建築工事だと思って、
コンサルタントを選ぶと、後で後悔する
ことがあります。

管理組合運営がわかり、管理会社も
指導できるコンサルタントを選ぶことが
成功の確率を高めます。

長くなったので、
「コンサルタントの選び方の成功例」
は、次回に!

コンサルタント選びに成功するための
ヒントは、下記のセミナーで聞くことができます。

(お知らせ)
◎一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー

名古屋会場
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ウインクあいち

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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前回ブログでは、オリンピックチケットの抽選が全滅の話をしましたが、一方、8/28に、ナゴヤドームで、野球のオール早慶戦が行われ、こちらは、当たり外れなく、誰でも買えます。(笑)
早慶戦
4年に一度、開催され、現役生に加え、社会人も加わり、対戦します。
席はすべてフリーなので、慶応側応援席に座って「若き血」を歌ってから、次に早稲田側応援席に移動して、「紺碧の空」を歌っても良いです。

慶応側は、母校愛、団結力が強く、チケットもバンバン売れますが、早稲田側は、個々の独立心が強いので、動員数では、負けるのが常のようです(笑)

なので、是非、早稲田側に応援に来てください。
当社は、私もMAKS理事の棚橋コンサルタントも早稲田なので、二人とも応援に行きます。

チケットが欲しい方は、ご連絡くださいね!

オール早慶戦HP

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残念ながら、全滅…
水泳とか、卓球とか、かなり人気の競技を中心に申し込んだので、競争率は高かったろうなぁ・・・。

でも、自国開催のオリンピックは、私の人生で、今後は、ないことも確実。
まだ、先着順販売とか、そもそも、チケットがなくても見られるマラソン等の競技もあるので、オリンピックのライブ感を楽しみたいですね。

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大和ハウス工業の賃貸アパートや戸建て住宅で、以前、2090棟で、耐火基準を満たしていないなどの建築基準法違反があったと発表されていましたが、さらに、新たに1885棟で違反が見つかったとの発表がありました。

理由は、データの抽出漏れで、誰かが隠ぺいしたわけではないとのことですが、今度は、建物の基礎部分で国に届け出た方法と異なる設計や工事をしていたというものです。

耐火性能は、見えている部分なので、補修方法は想像できますが、基礎だと簡単には行かないですね。どんな内容で、どんな補修を行うのか、注目したいと思います。

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辻一級建築士による3回連続の「大規模修繕工事の積算」の3回目は、いよいよ、実際に図面をもとに積算を行う演習。
大規模積算研修
今までは、当社の大規模修繕工事コンサルで積算をチェックしてきたのは、辻建築士と私でしたが、他のコンサルタントもできるようになることを目指した研修です。

このチェックができるようになると、「見積りが怪しいので、見て欲しい」と依頼される案件にも対応できるようになります。

怪しい=談合=割高な見積りの見抜き方は、マンション規模、工事内容、工事総額を見ると、ある程度わかりますが、そのやり方は、工事の単価を膨らますケースと工事数量を膨らますケースとの両方があります。

不適切コンサルの手法は、どんどん巧妙になるので、見抜く力も鍛えないとね!

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風邪薬を飲みながら、喉を目いっぱい使う土日の最終の仕事は、松本の顧問先マンションの定例理事会で、最終の「しなの」に乗り、自宅に着いたのは、23時。

で、気づけば、いつのまにか、鼻水は止まってました。
声は、ちょっと枯れ気味だけど、出なくなるということもなく、8時間のスピーチを乗り切りました。

こういうケースでも、アドレナリンが出て、ハイな状態で仕事ができるものです(笑)
だからと言って、油断は禁物ですが。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、名古屋市と瀬戸市で、コンサルティング契約の総会が二つ。
名古屋で、マンション管理セミナーが一つ。
名古屋市の顧問先マンションで決算理事会が一つ。
松本市の顧問先マンションで、大規模修繕工事検討に当たっての理事向け建物調査ツアーと定例理事会が一つ。

ところが、火曜日の大規模修繕工事の検査で汗をかいたまま、冷房のある部屋で休憩したことが響いたのか、水曜あたりから鼻水が出てきた。

喉も痛くなって、声が枯れてきた。

恐らく、週末の二日間で、8時間くらいは、スピーチするのに、やばい(笑)

木曜日に、中学時代のバレー部の後輩が院長を務める耳鼻科に行き、治療を受け、薬をもらい、寝ている間もマスクをして、できる限りの養生に努めて、スタンバイ。

コンサルタントは、スピーチが伝達手段ですから、「喉が命」なんです。

普段から、大事にしなきゃね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末のマンション管理セミナーは、何度も受講いただいている方が3名。

このセミナーは、基礎講座なので、基本部分は、共通しています。

もちろん、毎回、より良い表現を求めてスライドを変えることはありますが、言いたいことは同じ。

事例も多くが、同じ「鉄板ネタ」ですが、毎回、少しずつ「新ネタ」を盛り込みますので、それを楽しみに来ていただいている?(笑)

初めて聞く方も「目からうろこ」ですが、何度も聞くと、「腑に落ちて」、今度は他の人に語れるようになります。

私が急に休んでも、代わりに講義してくれるくらい(笑)、当社のポリシーを分かっていただけている人で、そんな方々の支援に支えられ、今年の春・夏のセミナーは続きます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

住宅メーカー最大手の大和ハウス工業が販売した愛知県内分譲マンション1棟で、耐震性を高める「構造スリット」が十分に入っていないことが分かり、自社負担で是正工事をする方針だというニュースが流れました。

同社は、先日、賃貸住宅でも防火性能等の建築基準法違反が発覚したばかり。

それに関しては、同社のHPにお詫び文として掲載されていますが、今回の問題は、同社は販売主で、施工会社のミスによるためなので、そこまでしないのかな?

施工した業者は倒産しており、大和ハウスが売り主の責任として対応するとのことで、その経緯を読むと、このマンションは昨年5月の赤外線検査で、タイルが構造スリットをまたいで貼られている不具合が判明し、10月の再検査で構造スリットがそもそも入っていないことが分かったというもの。

今年2~4月、住民説明会などを開催。今月に入り、スリットを入れ直す是正工事を8月から実施することなどでマンションの管理組合と合意したといいます。

当社も、実は、大規模修繕工事の建物調査で、構造スリットの未施工を見つけ、施工会社に無償で、直させた経験があります。

この時の交渉では、構造スリットを後で入れる際のとんでもない騒音問題、大規模修繕工事の遅延等、問題は山積。

それ以上に、耐震性の不足していた建物に住んでいたのかという住民の落胆。
将来、売るときに価値が下がってしまうのではないかという不安。

耐震性が回復したことを確認するために、構造計算もやり直しましたが、解決には、1年近くかかりました。

今回は、ダイワハウスの自主点検で見つかった事象を、自主的に発表したのだとしたら、その態度は、なかなか立派です。

が、今回の教訓は、構造スリットがきちんと入っていないマンションは、少なくないかも?という眼で、大規模修繕工事の建物調査を行うことが大事ということでしょう。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この問題、政府の思惑とは反対に収まりませんね。

2000万円不足するのが違うというなら、1000万円なら、確からしいのか?

それとも、年金だけで足りるのか?

これ、私が戸建て住宅取得者向けのコンサルティングをやっている頃、たくさんの世帯のファイナンシャルプランを作った経験から言うと、「足りる」という結果が出た人は、相当に恵まれている人です。

多くの人が住宅ローンを組んで家を購入するのですが、家を売りたい側の人は、顧客の「借りられる額」を元に住宅予算を立てることを勧めます。

そうなると多くの人が老後の資金不足に陥ります。

我々、家づくりコンサルタントは、「返すことができる額」を基準に考えます。
でも、そうなると、希望の住宅を購入できない…。

その対策として、
親から頭金を融通してもらう、住宅取得時期を3年ずらす、専業主婦がパートに出る、家計における固定費を削減する…という改善案を示して、住宅取得ができるプランにしていく。

そもそも、先に住宅会社と住宅購入の話がどんどん進んで行き、夢が膨らんだ後に、ようやくお金の話をするのはNGなんですよ!とセミナーで啓発していましたね。

この手法は、マンションの長期修繕計画の改善でも同じことで、建築知識だけではなく、FPの知識も駆使して、マンションの長期財政を試算しているんです。

あっ、私、FPの資格を持っていますから。(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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最近、上下水道工事で大量の不正があった大阪市で、今度は舗装の路盤材で不正が相次いで発覚しています。

大阪市の建設局は5月29日、2010年に発注した舗装工事で、施工者が故意に路盤材の設置を省いていたと発表しました。

今年1月にも、同じ路線の隣接する工区で、路床の砕石設置を省く不正が明らかになったばかりですが、これらの舗装工事の不正には、上下水道工事の不正と同一の施工者が関わっていました。

今回、不正が見つかった工事の内容は、下から順に、厚さ25cmの下層路盤材、25cmの上層路盤材、15cmのアスファルト舗装とする設計だったところ、実際には下層路盤材を敷いていないので、舗装が早期に劣化する恐れのある状態だったとのこと。

途中の検査では、当日、市の職員が検査に来られない日を検査日にして、正常な工事をやったと見せる写真の提出でごまかすなど、完全な確信犯のようです。

道路を完成させてしまえば、表面からは見えない不正です。

土木も建築も、完成すれば、中に隠れて見えなくなったり、「パッと見」では、それなりの「目利き」でないとわからない箇所は、ここまでの確信的不正でなくても、「まあ、これくらいは良いか…」という誘惑があるのだろうと思います。

実は、当社の過去の建物調査でも、よく、ベランダ内の新築時施工不良が見つかります。

廊下・階段だと、多くの人の目に触れるので、露見しやすいのですが、ベランダだと、住人しか見ません。また、見るのは、洗濯を干す主婦が多く、よほどの欠陥でなければ、見過ごすことになるでしょうから、そんなことも頭によぎるのかもしません。

大規模修繕工事での建物の劣化調査は、新築時のあら捜しをするのが目的ではありませんが、「新築時の設計や施工のミスに起因する不具合が、あるかもしれない」という眼で見ます。

当社は、マンション販売会社側、あるいは業界のしがらみから、100%独立して、管理組合側に立って、その利益を守ると宣言していますが、今後もその姿勢を大事にします。

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一泊二日で3マンションの勉強会&理事会、1マンションの理事会を行い、3つのマンションで新規コンサルティグ契約、1つのマンションで顧問契約の更新が内定しました。

今回の行程は、土曜の17時半には那覇空港着、19時から一つ目。
日曜日は、10時~、14時~、19時~の3部制。
21時からは、顧問先の住民さんと懇親。

新規コンサル決定のマンションでは、すぐに、総会開催ということで、月曜日の朝から、総会議案書作成、お昼のフライトで名古屋に向かう飛行機の中でも続き、さらに、そこからの名鉄電車内での資料作成を含め、議案書が完成したのは、21時ごろ。

ワクワクしながら仕事をしているので、気持ちが疲れるということは全くないのですが、振り返れば、沖縄に行くまでの二日間も準備で集中していましたし、勉強会は、パワーポイントを映して、その後の質疑応答を含めて、2時間立ちっぱなし。

多分、体への物理的負担は、かなり大きい。

で、火曜日は、大規模修繕工事の足場解体前検査で、足場を上り、すべてのベランダに入り、検査なので、いよいよ腰に来る予感(笑)

傷めないように、慎重に検査しましたので、無事でした。

今回の教訓!

沖縄出張の次の日に、大規模修繕工事の検査を入れない!(笑)

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沖縄のマンション管理組合を支援するプロジェクトは、1管理組合の管理適正化で成功したとはいえ、まだまだ課題はたくさんあります。

その解決のためにかける同じ労力を名古屋で費やす方が、当然、移動時間がないことだけでも、よりたくさんの管理組合を支援できるでしょう。

コンサルティングは、労働集約型なので、近くで集中してやる方が、利益は当然大きくなります。

従って、沖縄の顧客を増やすより、地元で順番待ちのお客様対応した方が効率的には違いありませんが、それでは、沖縄のマンション管理組合を幸せにすることができません。

そこで、考えたのは、当方コンサルスケジュールに従ってもらうこと。

つまり、毎月、沖縄ウイークを決めて、金曜に沖縄入りで夜の会合、土日は、それぞれ午前・午後・夜の3部制にすれば、一度に7つのマンションのコンサルティグができます。

マンションtoマンションの移動経路も考えて、割り振ります。

これ、沖縄で最初の契約のライオンズ豊見城セントマークスのコンサルティングの際に、向こう2年間に渡り、「何日に沖縄に行き、自宅又は会社を何時何分に出て、何時の飛行機に乗り、沖縄内でどうやって移動し、何時に関係事業者と会う、訪問する」という綿密な計画書を15時間かけて作った経験が役立ちます。

今回、当社との契約に際しては、MAKSのスケジュールに従うこと、交通費・宿泊費は、契約先マンションで按分負担することを条件とします。

これで、費用面からも、当社に依頼しやすくなります。

で、この週末に訪問したマンションは、全部で4つ。
そのすべてのマンションで、契約を内定しました。

まだ、契約検討中のマンションがいくつかありますので、徐々に各マンションの経費負担が少なくなりますから、益々、当社に依頼しやすくなりますね。

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この週末は、沖縄に来ています。

沖縄という閉鎖的なエリアでは、管理委託も大規模修繕工事も高値で固定されがちです。

どうしたら、管理組合を救えるか?

次回、書きたいと思います。

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今、一度に10近くの管理組合から、コンサルティングの依頼、打診をいただいています。

その大半は、当社の講演やメルマガ読者で、当社だけを指名していただくのですが、中には、他のマンション管理士にも、見積りをお願いしているというケースもあります。

比較するのは、組合内での議論の時に、「ちゃんと比較したよ」という説明をするために必要なので、大いにしてくださいね!とアドバイスします。

すると、条件を同じで見積りを取りたいので、どんな条件にすれば良いのか、教えて下さいと依頼されます。

組合としては、いわゆる「相場料金」を知りたいということのようです。

しかし、コンサルティング料金で、「相場」があるのは、例えば、「管理規約の全面改定」のように、成果品が明確な場合だけです。

「管理適正化」のように、複雑で高度なテーマを扱うコンサルティングでは、依頼する専門家のスキルや経験によって、大きく成果が異なるため、「提案力・実績・期待できる成果とコンサルタント料金」とを総合的に考えて、採用することになります。

従って、組合側が示す「コンサルティング依頼書」では、組合が抱える問題を当該コンサルタントに示して、提案を受けるというスタイルになります。

この組合側からの問題説明をオリエン(シート)と呼びます。

組合の問題を聞いたコンサルタントが、そもそも、どんな資料をリクエストするのか?
建物を調査するのかどうか?どんな建物調査をするのか、そこで、何を指摘するのか?
も、コンサルタントの力量によって大きく変わります。

また、コンサルティングは、目に見えない未来を提示するので、成果物の比較ができないため、「考え方」や「実績」も大切なポイントですね。

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ここ1年で、アフター2年目点検インスペクション、10年瑕疵保証前建物調査、第1回目大規模修繕工事建物調査、長期修繕計画作成のための建物調査は10件を超えています。

その結果、「新築時の設計・施工に問題がない、あるいは問題が些細な建物」は、わずか1件。

つまり、90%の確率で、何らかの新築時不具合による異常が認められるということです。

これ、少ないか?多いか?
当社にだけ、問題のあるマンションからの依頼が多いのか?

統計上の数値がないので、不具合の存在率は不明ですが、多くのマンションに、新築時不具合が隠れているとは言えると思います。

それには、設計上のミスもあるし、設計通りに施工されていないミスもあるし、施工品質の問題もあります。

先日の建物調査では、各所に敷設されているシーリングの材質がおかしい。
その結果、劣化進行が著しく、次回の大規模修繕工事では、全面打ち替える必要がある状態。
当然、修繕費用は大きくなります。

ここで難しいのは、新築時に、シーリングの材質選定を間違っていなかったら、打ち替えは不要だったか?ということ。

販売会社の子会社の管理会社がコンサルタントならば、「ここは劣化して打ち替えるのが普通です」と言って、材質間違いを指摘することもせず、今度は適切な材料で打ち替えるかもしれません。

他のコンサルなら、材質は適切ではなかったと指摘はするけれど、「そもそも打ち替えるものですよ」と言って、大きな問題にしないかもしれません。

当社なら、組合が不利益を被っているとの前提で、補償を求めるよう組合に進言するでしょう。

こうした内容を技術的に検証するのは、時間も費用もかります。
問題を検証し、事業主側と交渉するために専門家に依頼すれば、費用はかかりますが、結果、補償を勝ち取れるかどうかはわかりません。

しかし、補償が得られなくても、「安心感」「納得感」「新築時施工不具合の適切な修正」のための投資だと考えれば、将来にわたる長いマンションライフにとって、とても価値があることだと思います。

新築時不具合は、それが悪意で生じたのか?というと、多くの場合は、違います。
巨大なマンションの建物を何か月~何年もかけて現場で建てる訳ですから、そもそも100%完全はあり得ません。

当社がコンサルティングを行う時には、組合側を焚きつけて、住民感情を悪化させて、力技で解決を図ることはしません。
事業主は、「新築時の注意が不十分で、予期せぬミスが起きた」のだとミスを認め、真摯に問題に向き合っていただければ、解決は早いと思います。

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一昨日、中電時代の新入社員時代以来30年以上の付き合いが続く仲間の一人の退院祝いを行いました。

その時、中電の企業文化が随分と変わったことが話題になり、「そういえば、中電のイメージソングって、馬渕さんが作ったのでは?」という話になりました。

確かに、堅いイメージの中電が、「やわらかさ」への変化を狙い、また、社員の意識改革の一環として、「社歌」ではなく、イメージソングを社内募集したことがあります。

記憶が薄れていますが、作詞部門、作曲部門があり、作詞作曲した作品で応募して、選ばれました。

最終的には、秋元康さんが、作詞・作曲の優秀作品からアレンジして、完成させたので、私が作ったとは言えませんが、表彰もされたし、歌手のRINAさんによる発表会にも、受賞者として出席したことも間違いない(笑)。

ただ、今は、もう、使われていないので、若い世代は、誰も知らない(笑)

曲名は「スイスイ」。

当時は、インターネットの普及は、まだまだ相当低いし、ましてやユーチューブはもちろんない時代。

どこにも情報は存在しないだろうなあと探したら、なんと、あった!

それがこちら!

RiNA「スイスイ~シャボン玉とたんぽぽの種の陽気な人生~">スイスイ~シャボン玉とたんぽぽの種の陽気な人生~」


昨日から、頭の中で歌がぐるぐる廻ってます(笑)

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
人を動かすのは権限よりも共感

こんにちは。

先日、あるマンションの修繕委員から、
次のような相談電話をいただきました。

「大規模修繕のコンサルタントは、
工事中の住民の駐車場の移動や確保に
ついて、何も関わらないのが普通なのか?」


実は、以前、大規模修繕工事コンサル
タント会社を探していた方で、
「コンサルティング会社に一級建築士
が〇名以上所属していることを条件と
しているので、その確認をしたい」

「プレゼンコンペに参加して欲しい」

とリクエスト頂いた方でした。

当社所属の一級建築士は1名。
外部の提携建築士は1名。

もっと増やしたいと思っていますが、
何しろ、既存の業界の
「しがらみ」や「もたれあい」
と一線を画しているため、
簡単には、見つからないです。

いわんや、コンペに参加するために、
形式的に、一級建築士をそろえる
なんてことはしません。

さらに、次の条件「プレゼンコンペの参加」はNG。

当社との契約を考えていただくなら
「当社の仕事に取り組む考え方やプロ
ジェクトの進め方を理解いただくため
には、2時間程度の勉強会を開催して
いただくか、2時間の当社主催セミナー
を受講していただく」
を原則としています。

その上で、コンペという手続きに協力する
ことはありますが…。

その修繕委員は、
マンション側のコンサルタント選びの
条件や手続きそのものを変えられない
か?を組合内で提案されたようですが、
「時、すでに遅し」で、結局、
このマンションの大規模修繕コンサル
タント選びには、参加しないこととしました。

ただ、実際は、その修繕委員から、
「コンサルタント選び」について、
引き続き電話やメールをいただき、
組合という素人集団が専門家を選ぶ
「危うさ」について、心配しているという
相談のようなことは何度かありました。

その後、ある一級建築士グループを選択
したとの連絡があり、そこで、連絡は
ストップ。

そして、
久しぶりに頂いたのが、冒頭の話です。

駐車場移動に関する苦労を一人で
背負っておられるようで、
「こんなに苦労するなら、工事費が
高くなっても管理会社に頼んだ方が
良かった」

という口ぶりからは、コンサルタントへの
失望感がうかがえました。

大規模修繕工事で、技術的な解決能力以上
に必要とされるのは、
〇「管理組合」という組織運営への理解
〇住民総意をまとめるコーディネート力
〇分かりやすい説明ができる表現力
〇夜間、土日を問わず、組合のために尽力する熱いハート
等の能力や姿勢です。

今から思えば、
「一級建築士が〇名以上在籍すること」
というような技術資格偏重の条件は、
お勧めしないのですが、それを力説すると
何だか、単なる売込みのように思われる
だろうと遠慮して、組合側に、
「正しいコンサルタントの選び方」
を啓蒙しなかったのは、悔やまれます。

今も、「一級建築士じゃないと」と
思っている人はかなりいると思いますし
「コンサルタントは、30分ずつのプレゼンコンペで選ぶ」
という手法が一般的だと思っている人も
多いと思います。

そんな前提で、
「当社にコンペに参加してくれませんか?」
という依頼があったら、
「そんな選び方をしてはダメです!」
と啓蒙することにしています。

そんな啓蒙の結果、
「コンサルタントは、30分ずつのプレゼンコンペで選ぶ」
方式を寸前で回避され、確信をもって
コンサルタント選びを行うことができた
マンションの事例を次回、紹介します。

正確に言えば、そのマンションの修繕委員
長は、業界経験ゼロながら、住民側として
の知識を身に付けるために、マンション
管理士の資格まで取得した方。

コンサルタント選びに、長い時間を
かけられた経緯があり、その積み重ねが
あって、満足できるゴールにたどり着いた方です。

次回をお楽しみに!

コンサルタント選びに成功するための
ヒントは、下記のセミナーで聞くことができます。

(お知らせ)
◎一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー

金山会場1
6月15日(土)9:30~11:30
名古屋都市センター

長野会場
6月23日(日)9:30~11:30
長野市勤労者女性会館しなのき 

松本会場
6月23日(日)14:30~16:30
Mウイング南棟

名古屋会場
7月14日(日)13:30~15:30
ウインクあいち

金山会場2
7月20日(土)13:30~15:30
名古屋都市センター

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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昨夜、中電時代の後輩の退院祝いの席で出た、ホットな話題。

特に大手企業は、この取り組みを本格化させているという。

持続可能な開発目標(じぞくかのうなかいはつもくひょう、英語: Sustainable Development Goals、SDGs(エスディージーズ))とは、持続可能な開発のための17のグローバル目標と169のターゲット(達成基準)からなる、国連の開発目標である。

◎貧困をなくす ... 「いかなるところでも全ての形態の貧困を終わらせる」
◎飢餓をゼロに ... 「飢餓を終わらせ, 食料安全保障と栄養改善を達成し, 持続可能な農業を推進する」
◎人々に保健と福祉を ... 「健康な生活を保証し, 全ての年齢層の全ての人々の良い暮らしを推進する」
◎質の高い教育をみんなに ... 「全ての人々に, 包括的で公平な, 良質な教育を保証し, 生涯にわたる教育機会を促進する」
◎ジェンダーの平等 ...
◎安全な水とトイレを世界中に
◎エネルギーをみんなに、そしてクリーンに
◎働きがいも経済成長も
◎産業と技術革新の基盤をつくろう
◎人や国の不平等をなくそう
◎住み続けられるまちづくりを
◎つくる責任つかう責任
◎気候変動に具体的な対策を
◎海の豊かさを守ろう
◎陸の豊かさも守ろう
◎平和と公正をすべての人に
◎パートナーシップで目標を達成しよう

当社も、小さいながら、マンションの建物が将来にわたり、社会インフラとして、長く安心して暮らせるように、管理組合の健全な財政と長期間の修繕計画を立てる支援を行っているので、上記の
「住み続けられるまちづくりを」
「つくる責任つかう責任」
の一端を担っているといえます。

日頃から、当社の活動は「社会性の高い仕事」と発信していますので、これからも、SDGsは、意識していきたいと思います。

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昨日で、この話は、「解決」で終わる予定でしたが、さらに、続きが…。

雨漏れ原因となったベランダの区分所有者が、下階の区分所有者と話し、
「漏水は、昨年の異常な台風の時に生じたもので、普段の雨では漏れないことから、足場を組んで、大掛かりな大規模修繕工事(2~3年後)まで、待つことはできないか?」と聞いたら、「それで構わない」との返事があったとのこと。

現時点では、間接的な情報で、口頭の話。

当事者同士は、上下階の関係で、遠慮があるかもしれません。

もし、下階に大きな被害があったら、心境の変化があるかもしれません。

だからと言って、「後で文句を言わない」と念書を取るようなことを求めて良いものか?

今度は、規約や法律の問題ではなく、極めて微妙な人間関係や心情の話になってきます。

さて、どうすればよいか?
つい先日話なので、結論を出すのはこれからです。

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昨日の続き。

部屋のリビングの天井から、漏水。
原因は、上階のベランダ。

漏水原因の部屋の住民の方が、
「ベランダの工事をするのは良いが、部屋を通って工事をすることは、困る!」
「足場をかければ、できるのだから、部屋は通らなくてもできるはず!」

「分かってもらえるはず!」とその住戸を訪問した管理会社でしたが、「全く取り合ってもらえない。どうしたら良いのか?」と私に相談がありました。

さて、どうアドバイスすべきか?


まずは、管理規約の定めから、「拒否できないこと」「拒否して、下の階に被害があった際には、その損害賠償の請求対象になること」を丁寧に伝えてください、とアドバイス。

参照条文は、次の通りです。

第20条(区分所有者の責務)
区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。

第21条(敷地及び共用部分等の管理)
敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為(区分所有法第18条第1項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。)管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
2 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。

第23条(必要箇所への立入り)
前2条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。
2 前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
3 前項の場合において、正当な理由なく立入りを拒否した者は、その結果生じた損害を賠償しなければならない。
4 前3項の規定にかかわらず、理事長は、災害、事故等が発生した場合であって、緊急に立ち入らないと共用部分等又は他の専有部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがあるときは、専有部分又は専用使用部分に自ら立ち入り、又は委任した者に立ち入らせることができる。
5 立入りをした者は、速やかに立入りをした箇所を原状に復さなければならない。

ただしご本人からすれば、管理規約は、マンション内の規約であって、法的な拘束力はないはず!と主張する可能性はあります。

そこで、区分所有法の引用。

(区分所有者の権利義務等)
第6条  
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。

第1項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者(以下「占有者」という。)に準用する。

以上を話しても、数日間、部屋を見知らぬ職人が出入りすることは、「共同の利益」を上回る「拒否できる正当な理由」だと主張される可能性もあります。

その対応として、管理会社の弁護士に「正当な理由の範囲」に関する解釈をもらっておくことをお願いしました。

管理会社の弁護士の見解は、次の通りでした。
「弊社の顧問弁漣土に確認したところ.個人のプライバシーでの専有部の入室拒否は正当の卑由といえず.また工事に対して多大な費用がかかる足場による施工は正当な要望とは言えない。
また協力せずに被害が続くと、規約第21条3項.又は下隋からの損害賠償請求が発生する可能性がある。」

結果、ご本人には、理解いただけたようです。

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