FC2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

実話です。

部屋のリビングの天井から、漏水。

上階=最上階のベランダを調査したら、どうやら、サッシ下のシーリング切れが原因らしいが、前回の大規模修繕工事から10年が過ぎ、ベランダの前面防水工事をするのが適切な状態。

ところが、原因となるベランダには、鉢植えなどグリーンがたっぷり。

工事を行うためには、そのグリーンを廊下などに出す必要があり、それだけ1日は必要でしょう。

工期は、2、3日。

ここで、問題。

漏水原因の部屋の住民の方が、
「ベランダの工事をするのは良いが、部屋を通って工事をすることは、困る!」
「足場をかければ、できるのだから、部屋は通らなくてもできるはず!」

実は、この話が出る前に、
「漏水の原因は完全に突き止めたわけではない」という点を上手に活用し、当社で詳細な漏水調査計画を作成して、火災保険の適用を得ることにより、漏水調査と防水工事をセットにして、組合の金銭的負担を相当軽減するところまでは、やっており、「いい仕事した!」という感じでした。

そこは最上階。
足場の費用だけで、数十万円。
ご本人は、「自分のベランダなのだから、部屋の通行を拒否できるはず!」と思っていらっしゃる。

最初は、管理会社が「下の階の人に迷惑がかかるし、足場の費用は、保険が出ないので、協力してください」とやんわりと話をしたのですが、本人は、拒否できると思っているため、「管理会社の言い分が、理不尽」になるわけですから、話が進まない。

「分かってもらえるはず!」とその住戸を訪問した管理会社から、「どうしたら良いのか?」と私に相談がありました。

さて、どうアドバイスすべきか?(続く)

【ブログ4367日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、あるリゾート型マンション(築27年目、約90戸)の管理適正化を進めています。

最初、相談に来られたのは、数年前に、そのマンションを取得し、初めて理事長になった方。

オーナー居住者以外の賃貸者や定期的に来るオーナーも多く、温泉もあるため、普通の分譲マンションの居住者と異なる意識を持つ人も少なくありません。

また、設備も特殊なものがありますので、その保守管理も特殊。

駐車場は、以前は賃貸だったが、数年前に、ある事情で、その土地を借金をして購入し、返し終えたが、未整備。

修繕積立金は足りないことは明らかですが、長期修繕計画はなく、有効な手立てが見つかっていない状況。

ご自身が経営者なので、組合の運営を経営的視点からみたら、「これでは、危うい!」と感じて、色々と調べ始めたが、専門家の力がいると痛感。

そこで、当社の存在を知り、今から1年ほど前に、相談に来られました。

初回の面談で、「コンサルティングを依頼したい!」と希望いただいたのですが、冒頭で述べたように、組合員の意識もバラバラですし、ご意見番的な組合員もおられ、過去、総会が夜遅くまで5時間もかかった例があるほどですから、1年かけて、慎重に勉強会を重ね、管理組合活動に一言お持ちの方の賛意を得るところまで整えて、この春、ようやく総会で、当社のコンサルティング導入を決めたという経緯があります。

この理事長には、管理適正化プログラムが終了するまでは、理事長を続けてくださいね!とお願いし、コンサルティングに着手しました。

で、管理の実態を調査し始めたり、住民アンケートを実施したら、想定以上に大変!

「大変そうだから、引き受け甲斐がある!」プロジェクトです(笑)

【ブログ4366日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理適正化コンサルティングにおける重要な業務の一つが、「清掃モニタリング」

清掃の時間中、コンサルタントがずっとついて回り、清掃業務仕様書通りの清掃が行われているかどうか?動線に無駄はないか?使う道具は適切か?モップの水替えは適切なインターバルか?曜日や時間はこれで良いか?等をモニタリングします。

最近は、各コンサルタントに任せていたのですが、久しぶりに、私も現地に行き、モニタリングしました。

そうすると、管理員さんの動きや直接聞く話の中から、「こんな改善方法があるのでは?」と思えるヒントが一杯!

例えば、清掃時間。

仕様書には、〇〇時~〇〇時と書いてあっても、分別ごみの収集時間の関係で、通例の時間より、1時間以上早く来ている。聞けば、清掃受託会社も、もちろん、管理会社も知らない状態。

本人への給与を増やすか、時間帯を変えるか、総清掃時間の配分を変えるか、等、色々なアイディアが浮かんできます。

現場を見ることは、大切だと実感。

【ブログ4365日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSの5月の定例勉強会は、前月に続き「大規模修繕工事の積算基礎講座」の2回目。
講師は、MAKS認定コンサルタントの辻一級建築士。
大規模修繕工事積算講座2

1000棟以上の新築マンションの設計を行い、共用部大規模修繕工事や給排水管コンサルだけでなく、室内のリノベーション設計も多数。

数多くの建築紛争の解決にも活躍している「マンションの建物・設備を知り尽くしたプロ」です。

従って、今回の講座も、単に図面から工事数量をどう拾うか?という手法の前に、
設計者は何を考えて、マンションを設計するのか?
修繕における数量と工事費の関係は?
など、根源的なところから学びます。

数多くのマンション大規模修繕工事コンサルティングを行ってきた私でも、「だから、そうなんだ!」と目からうろこの話もあるくらいですから、まだ、経験の少ない他のコンサルタントにとっては、最高の学びだと思います。

日本1高品質なコンサルティングを提供することが合言葉ですから、研修のレベルも日本1高いものを目指します。

恐らく、私が長年の経験から学んだことを、短時間で、身に着けられるはずです。
こうして、大規模修繕工事コンサルタントを育てていくことで、さらに多くのマンションを救うことができると思うと、嬉しくなります。

来月は、実際のマンションの大規模修繕工事の工事数量の積算演習です。
今回、前回、次回とも動画記録しますので、多くのマンション管理士に見てもらう研修メニューも考えたいと思います。

是非、マンション管理士の方は、当方の門を叩いて欲しいです。

【ブログ4365日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の考え方とは違う成り立ちのグループのマンション管理士さんたちと話す機会があった。

何のために、そのグループがあるのか?
何のために、マンション管理士がいるのか?
と、思わず、声を大きくしてしまった。

マンション管理組合を助けるための同じ仲間じゃないか!という気持ちが抑えきれずに、思わず感情的になってしまった。
それは、大人げなかったと反省・・・。

MASKは、確かに、この業界では、成功しているチームだろう。

しかし、ビジネスとして成り立たせることは目的ではない。
ビジネスとして成り立たなければ、多くの管理組合を救えないという強い信念があるから、ビジネスとして成り立つスキームの磨きをかけているのだ!

そして、そのノウハウは、惜しげもなく、マンション管理士に提供する。
ただし、同じ志を持つ者に対して。

とはいえ、人の心の中は見えない(笑)

だから、誰にでも成功するための姿勢やノウハウは教えますよ。
MAKSを上手に活用してくれればよいのです。
成功したら、きっと、その人の価値観も私が理想とする価値観になると信じます。

【ブログ4364日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
うまくいかない時は努力を続ける。うまくいった時も、努力を続ける

こんにちは。

マンション管理相談ンセターの
「MK式管理適正化プログラム」は、
管理会社等との管理委託契約を見直す
だけではなく、あらゆる管理経費を
チェックし、
「品質を変えずに、あるいは改善して、コストを下げる」
コンサルティングを行います。

その中には、毎月の管理費等の口座振替
手数料も含まれます。

銀行の手数料って、同じじゃないの?
と思う人が多いでしょうが、実際は、
銀行が直接、口座振替を行わず、
「収納代行会社」が振替を行うケースが
多く、その金額は、マチマチです。

月額では、数百円レベルなので、
組合の支出全体からすれば、1%以下の
構成比ですが、10年単位で考えれば、
数万円から10万円以上の支出の違いになります。

ただ、収納代行会社は、管理会社によって
指定があって変えられないケースが多く
管理会社を変更することで、逆に、高く
なってしまうこともあります。

従って、管理適正化によるコスト削減は
この手数料の増減まで含めて、効果を検証
する必要があります。

先日、
口座振替手数料を調査する過程で、
なぜか、隔月で口座手数料が増えている…
という事象を発見しました。

改めて調査すると、管理費等の引落手数料
ではなく、水道料金の振込手数料でした。

何故、口座自動振替になっていないのかを
調査したところ、その市の水道料金を口座
振替にするには、特定の銀行の口座が必要
で、その口座がないため、毎回,振込手数
料を支払っていたとのこと。

今更ですが、
管理会社は、自分の懐が痛まないから?
なのか、それを問題にせず、新築以来、
組合に振込手数料を支払わせ続けていたものです。

公共料金の振込用紙には、定型様式で、
「便利で、振込手数料の不要な口座振替をお勧めします」
という趣旨のお知らせが記載されている
のですから、それを無視してきた管理会社
が補償すべし!と申し入れたいところで
すが、組合側も、毎年、会計監査があり、
総会で決算を承認していたのですから、
組合側が気が付かなかったことにも、
責任の一端はあります。

早速、自動口座振替ができる組合口座を
開設していただきました。

こうした小さなコストまで、徹底的に
調べ尽くして改善するMK式管理適正化
プログラムの詳細は、下記のセミナーで
聞くことができます。

(お知らせ)
◎一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー

金山会場1
6月15日(土)9:30~11:30
名古屋都市センター

長野会場
6月23日(日)9:30~11:30
長野市勤労者女性会館しなのき 

松本会場
6月23日(日)14:30~16:30
Mウイング南棟

名古屋会場
7月14日(日)13:30~15:30
ウインクあいち

金山会場2
7月20日(土)13:30~15:30
名古屋都市センター

詳細・お申込みはこちら


■バックナンバーは、こちらからどうぞ


□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ4363日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ここ最近、遠方から、建物の瑕疵に関する相談が続いています。

いずれも、管理会社を通じて、販売会社・建築会社に申し入れたが、対応が不誠実。
そもそも、管理会社は、自分たちの味方だと思っていたら、あてにならない。
結局、管理会社は販売会社側にいるので、利害対立関係なんだと分かった。
100%管理組合側味方の専門家を探し始めたが、販売会社・建築会社は大手で、本気で戦ってくれる人が見つからない。
また、建築上のことだけでなく、管理会社の見直しもしたいので、それもできる専門家が望ましい。

で、探したら、当社を見つけたというもの。

ただ、当社からは距離があるエリアです。

昨日のブログの通り、通常のコンサルティグ依頼が、相当な勢いで増えているので、「今、そこにある危機」のマンションを救うための時間を作るのは簡単ではないです。

しかし、既存の業界のもたれあい構造がマンション住民の利益や幸せを損ねている実態を変えたい!との思いで仕事をしているのですから、何としても、助けてあげたいと思います。

【ブログ4362日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年の大規模修繕工事コンサルティングは、工事実施が4件、契約したものが13件、6月に契約予定が2件で、全部で19件。

恐らく、当社と契約いただけるだろうと思われるマンションが、2件。

今年はまだ半年以上あるので、20件を越えることは間違いないです。

また、このうち、管理規約適正化コンサルティングを同時に実施しているのは、9割。

MAKS認定コンサルタントが頑張ってくれているからこそ、このように依頼を受けることができます。
感謝です!

【ブログ4361日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

総会で、
「自分たちでも、LED化を検討したことがある。MAKSの提案は、それを参考にしたものだろうから、電力削減は、自分たちのアイデアであり、自分たちの成果なので、電力削減コンサルティング報酬を支払うのは、おかしいと思う。」
とある一人の組合員から言われました。


「LED化は、従前のプランを参考にしていないですよ。」

「機器を全部調べて、従前のプランでは、『費用対効果がないため、対象としなかった器具』もLED化しています」

「従来プランより、LED化した機器は増えたのに、工事代は、従来プランより、15万円下がってます」

「電力契約は、年間の日の出、日の入り時刻まで調べて、シミュレーションして、最も安い料金と契約プランに変えています」

「基本容量も16KVAから6KVAに下げています」

「照明とは全く関係ない動力の契約でも下げています」

「従来プランに比べて、MAKSプランの方が、電気代は、50%以上下がっています」

とお答えしたら、単なるLED化とMAKSの電力削減プランのレベルの差をわかっていただけました。

思わぬ質問で、図解の資料をもっていなかったので、白板に文字や図を書きながら説明しましたが、そういう授業っぽい解説も楽しいです(笑)

【ブログ4359日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今回の福島正伸先生の講演会には、180名の参加をいただきました。
当日、飛び込みの参加も多数ありました。

当日の運営は、過去の受講者が10名以上、手伝っていただき、非常にスムーズに行きました。

180名の参加者の中には、分譲マンションに住んでおられる方もいるでしょうが、当社の「マンション管理組合向けコンサルティング」の宣伝は、一切していません。

では、「マンション管理組合向けコンサルティング」と無関係に見えるこの人材教育事業をやり続ける理由は、以前「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.52で、次にように書きました。

7月から、福島正伸先生の
「リーダーシップマスター講座」を
受講し、先日、卒業しました。

実は、当社が主催しており、
歯科医院経営者、介護事業者経営者、
役所勤め、税理事務所所長、不動産会社
経営者、建設業向けコンサルティング会社
経営者、バトミントンショップ経営者等
業種を問わず、受講者がいます。

「活躍できるマンション管理士養成塾」
のようなマンション管理士向けの講座で
はありません。

何故、当社が、このような畑違いの教育
事業を行うの?と不思議に思われるかも
しれません。

それは、私が電力会社の社内ベンチャー
第1号起業家として、「消費者向け住まい
づくりコンサルティング事業」で起業した
ものの、ちやほやされて、天狗になり、
創業1年目で5000万円の赤字を出し
た平成13年にまで、さかのぼります。

社長失格と言われ、平取締役に降格。

このときに、福島先生の著書を読み返し、
そこから、親会社に頼らないと決意して
一人で年間1億円のコンサルティング
売り上げを達成。

会社との約束である
「5年で累損を解消」
の目途を立てて、代表権のある役員にまで
は復帰したものの、「社長」は親会社から
送り込むと言われ、ついに、独立。

当初は、名古屋―大阪間の50分の往復で
グリーン車を使うほど、順調でしたが、
平成23年、東日本大震災で、いくつかの
電力会社との契約がすべて破棄され、売り
上げは激減。

自分の報酬ゼロが1年半続き、貯金を取り
崩して、社員に給与を払う時期が続きまし
た。

そんな中で、私を勇気づけてくれたのが、
やはり、福島先生の
「自立型人材の思想」でした。

それは、
「いかなる環境・条件の中においても
自らの能力と可能性を最大限に発揮して
道を切り開いていこうとする姿勢」

私がこのメルマガの冒頭で書いている
「私の好きな言葉」
のほとんどは、福島先生の言葉です。

そして、こういった経験があるからこそ、
マンション管理士として、活躍できる姿勢
が身に付き、今があります。

従って、
「活躍できるマンション管理士養成塾」
でも、初講は、「自立型人材講座」

また、新会社による管理委託契約の開始前
でも、大規模修繕工事開始前でも、その
メンバーを集めて、この自立型人材育成の
ための「キックオフミーティング」を行います。

これらの講座ができるのは、一昨年、
福島先生の「自立型人材育成インストラク
ター養成講座」(7か月間)を受講し、
福島先生「直伝」を名乗ってよいと許可
されたからです。

だから、マンションと言うビジネス領域を
メインとしつつも、広く、この考えを知る
人、実践する人を増やしたいと言うのが私
の願いです。


今回の講座を受けて、9月から「究極のリーダーシップ養成講座」第5期が始まります。
既に、過去の受講者が、もう一度受講したい!と何名も申し込んで頂いており、残席は、どんどん少なくなってくるので、お早目の申し込みがお勧めです。
申込はこちら。

究極のリーダーシップ養成講座in名古屋

【ブログ4358日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

5月22日(水)の夜は、私の起業メンターである福島正伸先生の講演会が、名古屋で開催されます。

何故、私がこの先生に学び続けているのか。
何故、多くの人の、先生の話を聞いて欲しいと願っているのか。
をここに書いています。

5/22名古屋で、私の「仕事に取り組む姿勢」と「生き方」に影響を与えてくれた師の講演会

残席は、あと少しだけあります。
当日の飛び込みで受講をしたい方は、弊社に電話をくださいね!

【ブログ4357日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事のための建物調査の内容を役員に説明するための会合で、パソコンを会社に忘れてしまった!

それに気づいたのは、会場でプロジェクタやスクリーンを設置しようと準備し始めた時。
そこから、スタッフに会社に取りに行ってもらい、30分後、会社から到着。

印刷したものはあるので、その間は、ペーパーにて説明。
パソコンでないと説明できない部分は、後半のコンテンツだったので、問題なし。

説明会会場が近くて良かった。
こういう時、自分はついている!と思います。

【ブログ4356日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

電気代削減プランについては、これまでのコンサルティング先マンションで、
「削減できなかった例はない」
「管理会社の提案に対して負けたことはない」
「削減予測と実際の削減額の誤差は、多くが1%程度以内の精度」
ので、相当な自信があります。(笑)

が、今回、失敗寸前!

理由は、照明器具の数え間違い。

大規模マンションだと、数が多すぎたり、思わぬ建物の陰にあったりと、1,2灯間違えることもありますが、工事費も大きいので、最終的には工事金額を変えなくても対処できます。

しかし、今回は、小規模。

数量拾いをお願いした電気工事店の報告を鵜呑みにして、電気代削減プランまで提案した後に、既存照明のうち、既にLED化してある器具数の拾い漏れに気づき、今度は、自分で調査。

すると、常夜灯だと思ったベースライトが人感センサー付きだった。
LED済のライトが24時間灯と常夜灯とに分かれていた。
等、工事数量も違うし、電力削減シミュレーションの根拠数も違う。

既に、一度、組合に対して、電力削減試算を出し、臨時総会に上程する承認を頂いているのですが、それは、使えないことが判明。

他の議案もあり、再度、理事会を開催してから臨時総会なので、まだ、時間的余裕があり、再提案できるので、事なきを得た…というところです。

なんでも自分で抱えてやることは、生産性を下げるのでNGですが、小さいマンションだから、数量の拾い漏れがないと思い込むのもダメ!

最近は、とにかく、コンサルティング数が多いので、顔を合わせず、メールだけのやり取りが多くなっているもの、失敗の原因でしょう。

スピーディにかつ慎重に!を心がけて行きたいと改めて決意しました。

【ブログ4355日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
自分が変わるためにその人がいる

こんにちは。

マンション共用部の火災保険は、
火災で保険金を支払うことは
ほとんどなく、台風などによる破損
の復旧費で支払うことがほとんどです。

この保険工事を行うに際しては、
保険契約者である管理組合に保険金が
支払われ、組合から工事業者に支払われる
場合と、保険会社から、直接、工事業者に
支払われる場合とがあります。

これ、自動車保険でも同様ですが、
「自動車修理を保険会社の指定店に依頼
するなら、保険会社からの保険金を当該
工場に直接支払いますよ」
と言われたことがある人もいると思います。

この場合、事故を起こした人にとって、
保険金の受取額と工事金額の支払いが
同じで、手元に差益が残る訳ではない
ため、その方法を選ぶ方が、楽です。

では、火災保険はどうか?

実は、火災保険の場合は、
損害があり、見積金額を元に保険金が
支払われ、実際には、それより
安い金額で工事ができることが
あります。

例えば、床タイルが割れたので、
保険金が出たが、至近に大規模修繕工事が
あるため、その時に一緒にやるため、
相対的に保険金よりも、安くなります。

だからと言って、
保険会社に返金する必要はないです。

また、復旧工事費以外に、
見舞金的な付加保険金が支払われること
もあります。

つまり、これらの事象があると、保険金の
差(差益)が生じる訳です。

しかし、
当社が最近顧問になった管理組合で、
保険事故があり、当社が知らない間に、
「保険会社から管理会社に保険金が
直接支払われ、その金額の記録がどこに
も残らない状態」
の処理がなされていました。

総会前の決算理事会で、保険対応工事の
収入・支出がないことを不思議に思い、
質問したら、それが発覚したものです。

理事長にとっては、
「すっと、この方法です。」
「この方が理事長も楽ですよ。」
と言われ、何の疑問も持っておられない
状態でした。

管理会社は、
「手続きの簡素化であり、問題ない」
と釈明しましたが、
不当な利益を得ていなかったとしても、
いくらの保険金が下りたのか、記録を
残さない不透明なことをやっていること
そのものが、許されることではない!
と厳しく指摘しました。

今後は、保険会社が発行する査定書を、
私が確認し、保険金の受領を管理組合に
するのか、管理会社にするのか、
その都度判断するルールとしました。

また、念のため、過去の保険事故について
保険金額と工事発注金額とを一覧にして
提出してもらうことにしました。

皆さんのマンションでも、保険金の支払が
どうなっているのか、チェックされると
良いと思いますよ。

◎一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー

岐阜会場 
5月25日(土)9:30~11:30
じゅうろくプラザ

金山会場1
6月15日(土)9:30~11:30
名古屋都市センター

長野会場
6月23日(日)9:30~11:30
長野市勤労者女性会館しなのき 

松本会場
6月23日(日)14:30~16:30
Mウイング南棟

名古屋会場
7月14日(日)13:30~15:30
ウインクあいち

金山会場2
7月20日(土)13:30~15:30
名古屋都市センター

↓詳細・お申込みはこちら

■バックナンバーは、こちらからどうぞ


□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ
https://i-magazine.jp/bm/p/f/tf.php?id=mabuchi1234

【ブログ4354日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週、今週と、連続してマンション大規模修繕工事見学を開催しました。

1、事前解説(大規模修繕工事とは何か?このマンションの工事の特徴?コストダウンの工夫等)
2、見学(劣化部位の解説、補修方法の解説、コストダウンの工夫の解説等)
3、事後の勉強会(大規模修繕工事成功のための5つのステップ

という流れは同じですが、現地の工事の進捗状況や共用部で見ていただける劣化具合により、見ることのできる内容)が変わったり、実演内容が変わります。

今回は、先週は実演が少なく、今週は実演が多いという違いがありました。

来場者も、今、正に大規模修繕工事が迫っているという人と、これから考えようという人とでは、関心の違いもあります。

前者は、施工品質や検査に興味があり、後者は、業者の選び方や工事費等に関心があります。

その両方に満足いただける見学会を目指しますが、逆に、複数回参加いただくと、マンションごとの違いもわかり、勉強になると思います。

今年の秋も、来年の春も、いくつかのマンションで大規模修繕工事コンサルティングがあるので、見学会を開催できると思います。

是非、活用してください。

【ブログ4353日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週土曜日は、岐阜市長良川沿いの「メイツ長良川」(50戸)で大規模修繕工事見学会です。

岐阜エリア担当の棚橋コンサルタントが主担当で、コンサルティングを行っています。

私のふるさと岐阜の象徴が「長良川」。

大規模修繕見学会マンションの対岸には、長良川鵜飼いミュージアムがあります。
鵜飼いミュージアム

こちらも、是非見学してね!

ふるさとPR大使でした!(笑)

【ブログ4352日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

台風などによる破損について、保険工事を行うに際しては、保険契約者に支払われる保険金と、実際に施工業者に支払う金額の差(差益)が生じることもあります。

しかし、当社が最近顧問になった管理組合で、保険事故があり、当社が知らない間に、「保険会社から管理会社に保険金が直接支払われ、その金額の記録がどこにも残らない状態」の処理がなされていました。

総会前の決算理事会で、保険対応工事の収入支出がないことを不思議に思い質問したら、それが発覚したものです。

今後は、保険会社が発行する査定書を、私が確認し、保険金の受領を管理組合にするのか、管理会社にするのか、その都度判断することとしました。

また、保険工事に関しては、過去も同じ処理だったと聞いたので、本来なら組合に差益が残る事例があった可能性があるため、過去の保険事故で、管理組合に保険金が支払われていないケースについて、その時の工事発注金額と保険金の支払い金額を一覧にして、それぞれ、証拠となる資料を提出してもらうことにもしました。

管理会社は、手続きの簡素化であり、問題ないと言っていますが、管理組合の火災保険を使って、管理会社が不当利益を得ていなかったとしても、記録も残さない不透明なことをやっていること自体、許されることではないですよ!

【ブログ4351日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週末18日土曜日は、岐阜市長良川湖畔の50戸のマンションの大規模修繕工事見学会です。

景色が良く、「ここからの眺望を買った」という人もいるほどです。
↓この写真の中に、見学会開催のマンションが写っていますよ。
長良川

遠方の方も、観光を兼ねて、お越しくださいね!
詳細・申し込みは、こちら

【ブログ4350日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】


アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

第1回目の大規模修繕工事。
タイルの浮きが多すぎると思ったら、MAKSに相談してください。

「築10年を過ぎているから…」と言うのは、事業者側が知識の乏しい住民に使う最もありがちな言葉ですが、その法的根拠はありません。

住宅の瑕疵担保責任が10年なので、そのイメージが一般化しているだけで、実際には、「不法行為に基づく損害賠償」の時効は20年ですから、新築時の施工の不良に起因すると考えられる著しい浮きの場合は、販売主・施工会社との交渉の余地はあります。

もちろん、タイル浮きの原因には、劣化もあります。

しかし、その劣化を早める原因が新築時の施工にあれば、交渉可能でしょう。

専門家に相談することが大切ですが、その専門家選びは、相当に慎重に!
マンション建設者は多くが大手企業です。

そこを相手に戦えるのは、勇気と正義と技術と実績のある専門家。
また、法廷闘争に持ち込まずに、解決できる粘り強さも大切、

「トラブルを種に生きていないが、正義と住民の幸せのために戦う」という姿勢も大切です。
だから、MAKSに相談してください。

MAKSには、新築マンション設計1000棟を超える一級建築士と管理組合向けコンサルティング実績400件以上のマンション管理士がいますから。(^^)/


【ブログ4349日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、勉強会ラッシュです。

名古屋市守山区で58戸、築13年目のマンションは、15年目くらいの大規模修繕工事が予定されている中、コンサルタントを選ぼう!と立ち上がった役員さんたちがいます。

情報収集の量、メンバーでの打ち合わせ回数は、相当なものです。

コンサルタント選びは、「1日で、複数のコンサルタントを順番に呼び、30分程度のプレゼンで選ぶ」という手法は取りません。

「じっくり話をする、聞く」を基本にして、最終候補に挙がったのが、当社でした。

しかし、自分たちが選んだコンサルタントを住民全体に受け入れられるか?についは、更に、慎重に考える。

まずは、私を講師にして、住民向けの勉強会を開催。
勉強会に参加する人は、ほとんどは毎年の総会にも参加して、組合活動に理解と関心がある人です。

どのマンションでも、総会への出席者は、半数から3分の1程度で、あとは委任状ですから、住民向け勉強会で、大多数の共感を得られたら、次は、臨時総会を開催しても、賛成多数を得られると思いますが、一人でも多くの共感者を増やしたいという想いが強い。

そこで、コンサルタント採用を審議する臨時総会までに、更に、平日夜と日曜夜に、改めて勉強会を開催することにしました。

最初の勉強会とは多少の内容を変え、具体的なコンサルティング内容や報酬も説明するので、最初の勉強会に参加した人も対象です。

私と黒野コンサルタントが、スクリーンやプロジェクタを準備するために開始30分前に到着した時には、もう、会場は準備万端!

役員さんが4,5名でスタンバイ。

受付の机もあります。

講師と黒野コンサルタントのお茶まであります。

参加を促すために、参加者への特典も用意!(すごい)

ここまで熱心な役員さんがいても、勉強会参加者は、簡単には増えませんが、住民には、徐々に伝わると思います。
私にも、もちろん、ビンビンに伝わります。

だから、勉強会の回数増も、喜んで引き受けましたし、時間も、1時間40分コース!(笑)
熱い想いのある住民には、熱い想いのあるコンサルタントを引き寄せるということでしょう。

また、こういう組合は、コンサルティングの価値と報酬に対しても、理解があるので、「マケテ」と言わないのも、特徴です。
だから、私は、余計に、「この組合のため、この人たちのため!」という気持ちが強くなりますし、疲れないし、こんな想いで仕事ができることの幸せを感じますね。。

【ブログ4348日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、大規模修繕工事見学会、二つのマンションの勉強会、顧問先の理事会二つ

理事会は、どちらも作成資料が大量。
見学会、勉強会には、ひな形がありますが、実際に各マンションに行くときには、そのマンションの事情に合わせて、カスタマイズします。

そのカスタマイズは、ものすごいエネルギーを使います。
そのマンションに自分が住むという気持ちになり、どんな話をすれば、相手の心に響くかを考え抜くのですが、いわば「海の奥深くにダイブする」という感じでしょうか。

先週の沖縄出張の反響の大きさの対応も、まだ途中で、今週末を迎え、この一週間の睡眠時間は、1日平均3時間程度でしたが、この二日間は、仮眠程度です。

充実感やクライアントの喜ぶ顔を見ていると、「疲れる」という感覚はないのですが、腰が痛いかな(笑)

【ブログ4347日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

国土交通省は、管理組合や区分所有者のマンション管理の実態を把握するための調査を約5年に一度行っています。

前回調査は平成25年度でしたが、4月26日に、平成30年度調査の結果が公表されました。

概要は以下の通りです。

(1)マンション居住の状況
[1]永住意識
・・・マンション居住者の永住意識は高まっており、平成30年度調査において「永住するつもり」が過去最高の62.8%(前回調査より+10.4%)となった。
[2]世帯主の年齢
・・・居住者の高齢化が進展し、70歳代以上の割合は22.2%(前回調査より+3.3%)となった。なお、完成年次が古いマンションほど70歳代以上の割合は高くなっており、昭和54年以前のマンションにおける70歳代以上の割合は47.2%であった。
[3]賃貸戸数割合
・・・賃貸住戸のあるマンションの割合は74.7%(前回調査より-3.1%)となった。なお、完成年次が古いマンションほど賃貸住戸のあるマンションの割合が高くなる傾向が見られた。
[4]空室戸数割合
・・・空室があるマンションの割合は37.3%(前回調査より-3.6%)となった。なお、完成年次が古いマンションほど空室がある割合が高くなる傾向が見られた。

(2)マンション管理の状況
[1]計画期間25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金の設定
・・・計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定しているマンションの割合は53.6%(前回調査より+7.6%)となった。
[2]修繕積立金の積立状況(新規調査項目)
・・・計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は34.8%であり、計画に対して20%超の不足となっているマンションの割合は15.5%であった。

(3)管理組合運営の状況
[1]外部役員の選任意向(新規調査項目)
・・・外部専門家の理事会役員への選任について、「検討している」又は「必要となれば検討したい」としたマンションの割合は28.3%であり、その理由として「区分所有者の高齢化」や「役員のなり手不足」が多く挙げられる。

これから、時間を見つけて、じっくり読み込みたいと思います。

【ブログ4346日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、岡崎のマンションで理事会。
議案の一つは、共用部の照明の一部LED化と電力削減提案。
LED化は、3年前に概ね実施しており、その時には高額でメリットの低い器具を除外していたものを、今回はその復活と総合的な省エネ提案です。

管理会社が連れてきた節電事業者A社と当社の提案を比較。

A社は、多くのマンション管理会社が提携しており、マンション共用部の電気代削減においては、実績豊富です。

LEDも上手な改良工事のノウハウを持っています。
価格もそこそこ安い。

他のマンションでも、競合したことはあります。

しかし、当方の提案が負けたことはありません。

理由は、「どのマンションでも通じる概要データ」と、「そのマンションにフォーカスした解析力」の違いが、明らかだからです。

前者は、基本的に、平均値を用います。
例えば、照明の点灯時間は、夜中に消える器具は6時間点灯、朝まで点いている照明は12時間点灯。
契約は、従量電灯のままか、スマートライフプランか。

これに対して、当社は、オンオフ制御は、明暗スイッチなのかタイマーなのか、そのエリアの日の入・日の出はいつか、明暗センサーの位置はどこで、日の入の何分後に点くのか、日の出の何分前に消えるのか、年間365日の日の入、日の出は何時か、まで調べて、複数の電気メニューで試算し、最適な契約を選びます。

かつ、基本料金の適正化まで行います。

従って、削減金額が大きくかつ、予想精度が高い。
年間100万円の電気代を50万円近く削減するケースで、数千円の誤差です。

昨夜のマンションでは、A社の投資額は170万円で、5年で元がとれ、10年後のメリット累計額は、130万円。
当社プランでの投資額は110万円で、3年で元が取れ、10年後のメリット累計額は、300万円。

A社しか知らないマンションは、「へぇーすごい!」となって契約するでしょう。
それは、それで、メリットがありますから、悪くはないです。

ただ、当社のことを知っていれば、もっと多大なメリットがあったのに!ということです。

電気料金削減の提案も、プロのレベル差が大きいということです。

【ブログ4345日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」

■私の好きな言葉■ 
楽しんでいる人が一番結果を出す

こんにちは。


今週末と来週末に、大規模修繕工事見学会を開催します。

「大規模修繕工事とは、どのようなことをやるのか?」
を実際に見て、知ることは、
自分のマンションの大規模修繕工事を
行う際に、とても役に立ちます。

それが、専門家のガイド付きであれば、
コンサルタントや工事会社を選ぶ上でも
有益です。

適切な専門家を選べば、大規模修繕工事
は、数百万円から数千万円も違いが出てきます。

今すぐ大規模修繕工事を行うマンション
でなくても、少しずつ知識を増やすこと
が大事です。

当社の見学会では、
その前後に、現場ならではのミニ勉強会
もセットされていますので、お勧めです!

◎大規模修繕工事見学会

【大府市東新町】
5月11日(土)13:30~15:30

【岐阜市湊町】
5月18日(土)10:00~12:00
詳細・お申込みはこちら


また、5月末から、恒例のマンション管理
組合向けセミナーを各地で行います。

こちらでは、大規模修繕工事だけでなく
管理の適正化やコストダウンについても
学べます。

現場で学び、更に、詳しく座学で学ぶ…
お勧めです!

◎一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー

岐阜会場 
5月25日(土)9:30~11:30
じゅうろくプラザ

金山会場1
6月15日(土)9:30~11:30
名古屋都市センター

長野会場
6月23日(日)9:30~11:30
長野市勤労者女性会館しなのき 

松本会場
6月23日(日)14:30~16:30
Mウイング南棟

名古屋会場
7月14日(日)13:30~15:30
ウインクあいち

金山会場2
7月20日(土)13:30~15:30
名古屋都市センター

詳細・お申込みはこちら


■バックナンバーは、こちらからどうぞ
http://i-magazine.jp/bm/p/bn/list.php?i=mabuchi1234&no=all

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ4344日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

5月5日から二日間、辻コンサルタント(一級建築士)と一緒に、沖縄に行き、7つのマンションの建物調査と個別相談、そして、30名が集まるマンション管理組合交流会での講演を行い、今、名古屋に戻ったところです。
沖縄交流会3 沖縄交流会4 沖縄交流会1

その時間割は、昨日のブログで書いた通り、すさまじい!(笑)

交流会の講演も、辻先生が
~マンション1000棟の設計者だからわかる~
「大規模修繕工事の裏表と長期修繕計画の本質」

私が、訪問先7つのマンションの資料分析を元に、
~管理資料と長期修繕計画で分かった~
「あなたのマンションの資産価値を守る3つのステップ」
沖縄交流会2


この内容も、手前味噌ながら、すさまじい(笑)

今回のアクションは、「沖縄マンション救済プロジェクト」と呼んでいます。

理由は、沖縄では、管理・建築事業者側のパワーが強く、管理組合が圧倒的に不利な状況に置かれているからです。

管理コストは、名古屋と変わらず割高、大規模修繕工事は、名古屋の1.5倍から2倍。
長期修繕計画も、それに引っ張られ、工事が高いため、修繕積立金が全く足りない。

基本的に、多額の借り入れを想定。

中には、今2000万円の借金があるのに、更に、6000万円を借り入れる計画のマンションも。

では、どうしたら、この状況を変えることができるか?
それは、複数のマンションが集まり、ユーザー側としてのパワーが持てる状態にして、その背景を元に、専門家が構造を根本的に変えることです。

その手法は、辻コンサルタントと一緒に何度も議論して、たどり着いたマル秘プランです。

次は、その考えに共感してくれるマンションが、どの程度あるか?

結果は、訪問した7つのマンション中、5つのマンションで、勉強会、理事会、臨時総会の開催日時が決まり、残り二つのマンションでも、開催に向け、動くことが決まりました。

次の訪問は、6月と7月ですが、コンサルティング枠11のうち、7枠が予約済み状態となりました。

複数のマンションから依頼があれば、名古屋からの交通費や宿泊費は、シュアできるので、名古屋での報酬に近い水準で、コンサルティングを提供できます。

現在、愛知・岐阜・長野だけでも、次から次に依頼があり、順番待ちをしていただいている状態なので、売上を増やすために、沖縄に行く必要はありません。

そもそも、この計画は突飛すぎます(笑)

しかし、「沖縄のマンションを救済したい!」という強い想いで、スタートしたら、あっという間に、依頼が増えました。

結局、最後は、「姿勢」と「想いの強さ」が人を動かすのだと痛感しました。

【ブログ4342日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

5月5日、6日は、沖縄でマションの建物調査と個別相談とマンション交流会。
私と辻建築士、そして現地サポートのTさんの3名。

そのスケジュールは、
5日
12:00築34年46戸
14:00築18年322戸
16:00築9年52戸
21:00築11年52戸

6日
8:45築14年70戸
11:00築17年34戸
13:00築11年52戸
16:00マンション管理組合交流会
21:00築15年 58戸

Tさんは、沖縄初のコンサルティング先マンションで、中心となって活動していただいた方で、移動の案内や交流会の事務局を担っていただき、大変、ありがたかったです。

また、各マンションの皆さんが、こちらの移動の便利さを考えて組んだスケジュールにピタッと入っていただけたおかげです。

ギネスブックに申請したい(笑)

【ブログ4341日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

5~7日は沖縄で7つのマンション訪問です。
10連休の後半になると、休みで遊んだ人たちが、自宅でゆっくりするので、それほどの混雑はないかも…と考えての企画でした。

が、念の為と思い、フライト1時間前にセントレアに到着。
手荷物検査場に、長蛇の列か!と思いきや、行列は数名。

そして、沖縄行きの飛行機は?とみると、席はガラガラ。
沖縄フライト

それほどの混雑はない…どころか、普段よりも空いているという状況でした。
さて、沖縄での成果は…すごいことになりそうです。(*^^)v

【ブログ4340日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.172

■私の好きな言葉■ 

誰よりもそう思った人がそうなる

こんにちは。

10連休は、どうお過ごしでしょうか?

私は、問い合わせの電話が少ないので、
集中して仕事ができていますし、特に、
明後日からの沖縄の訪問に備えて、
かなり集中しています。

5、6日の二日間で、辻一級建築士と一緒に
7つのマンションの建物調査と個別相談を
行い、更に、マンション管理組合交流会で、
ミニ勉強会の講師も務めます。

さて、
今回のメルマガは、マンションの話ではなく、
私の「仕事に対する取り組み姿勢」の話です。
更に言えば、「生き方」に影響を与えてくれ
た人の話です。

私の「起業家」「事業家」としての
「考え方」・「あり方」・「生き方」
に影響を与えた人は、歴史上の人物も含め、
何人もいますが、その中でも、非常に大きな
影響を受けた人、それは、「福島正伸」先生です。

少し古い話ですが、
実は、東北大震災が起きた時、私は、
既に、中部電力から完全に独立しており、
「オール電化住宅の普及コンサルタント」
としては、恐らく、日本トップクラスでした。

ところが、大震災で、前年に年間1億円あった
電力会社向けのコンサルティング契約の更新
が、すべて、キャンセルになりました。

地震が起きたのは、3月。

電力不足と原発への批判から、
「電気を使ってね!」
と言うオール電化のPRが全電力会社で
自粛になったのがGW前。

口頭では、「今年度も、お願いします」と言う
契約更新の約束があり、人も時間も投資して、
新年度の業務に備えた準備は行っており、
後は、契約書の押印が残るのみ・・・でしたが、
GW明けに、キャンセル通告を受けました。

口頭の契約でも、契約は成立しますから、
違約金の請求もできました。

しかし、
「馬渕さんも、電力会社出身だから、こう言う
特殊事情、わかっていただけますよね?」
と言う担当者の泣きそうな顔に、黙ってうなづきました。

中部電力時代に、オール電化の爆発的な普及
の立役者の一人となり、
就活生向けの「電力業界」という本に、
「オール電化の生みの親」
と書かれた私が、中電から、完全に独立して
住宅コンサルティグ会社を立ち上げてから、
1年半後のことでした。

エネルギーと住宅の両方のことがわかる電力
会社出身のコンサルタントは、他にはおらず、
全国の電力会社のオール電化普及促進の
流れに乗って、2時間の講演料は、5万円
から段々と高騰し、25万円になっていました。

全国の電力会社や住設メーカー等を飛び
回っていて、名古屋―大阪の移動も、新幹線
グリーン車という贅沢な状況でしたね。

しかし、この後、自分の報酬は1年半、ゼロ。

大阪に行くのも、岐阜から東海道線のローカルで1時間半。

背もたれは、リクライニングできない車中で、
ずっとパソコンを開いて仕事。

妻と二人で、自宅で夜中に内職もしました。
DMに封入する作業です。

1晩かかって数千円の世界です。

この頃の妻の苦労は大変で、今も、感謝の
気持ちは忘れていません。

しかし、この時、悲壮感はありませんでした。

「この逆境は、チャンス!
この四面楚歌の状況を脱すれば、いつか、本が書けるぞ!」
と言うノリです。(笑)

それまで、家にいないことの罪滅ぼしに、
子供に贅沢をさせており、
「教育上、よくないけどなぁ」
と言う気持ちがあったのですが、
「うちは、ビンボーになったから、お小遣いは少しになったからな!」
と言って、逆境を子供たちに体験させるのも
神様からの贈り物なんだと感謝しました。

私の貯金は、生活費のために取崩しましたが
会社への貸し付けも日に日に増え、全部なくなりました。

いきなり仕事が少なくなったからと言って、
社員に給与を支払わないとか、下げる訳には
行きませんから、会社の売り上げが不足した
分、私が会社にお金を貸し付けて、社員の
給料を支払ったからです。

まさか、原発停止やオール電化プロモーション
活動の自粛があれほど長引くとは思っていま
せんでしたから、電力会社からの仕事の依頼
復活に備えることも、必要だと考えたからです。

でも、結局、全国の電力会社のオール電化
普及部門は、全部、解散となりました。

しかし、私はめげません。(笑)

そこから、いきなり、今の仕事に方針転換した
訳ではなく、その後、住宅コンサルタントとして
一般消費者の家づくり支援サービスを行い、
やがて、マンション管理組合専門のコンサル
タントに専念し、今の自分があります。

私が、コンサルティングにおいて、
どんなに難しい場面になっても、
「また、成長できるチャンスが巡ってきた!」
とプラスに受け止め、
「どうしたら、できるか?」
だけを考えることができるのは、実は、
福島先生の「自立型思考」の教えと、それを
実践して、今に至った成功体験があるからです。

福島先生の提唱する「自立型人材」とは、
「いかなる環境・条件の中においても、
自らの能力と可能性を最大限に発揮して、
道を切り開いていこうとする姿勢を持った
人材」のことです。

マンション管理コンサルタントだから必要だと
言うものではなく、ビジネスにおいても、家庭
生活においても、誰が学んでも、成功する
「姿勢」だと思います。

でも、
このメルマガだけでは、判らないと思います
ので、是非、福島先生の話を聞いてください。

5月22日(水)19時から、
名古屋駅前で、福島先生の講演会があります。

人を動かすリーダーシップ論 in 名古屋

私は、福島先生の話を何百回と聞いています
が、今回も聴講します。

何故なら、聞くたびに、新たな学びがあり、
原点に戻ることができ、勇気が湧くからです。

「馬渕裕嘉志の紹介」と書いてもらえれば
VIP席も、一般席も、定価より5000円引き
となります。

福島先生は、大手企業からの社員・幹部
研修の依頼が絶えず、こうして、誰でも
参加できる講演会は、滅多になく、
とりわけ、名古屋では、他にありません。

会場でお会いしましょう!

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ4339日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

最近、続けて、トラブルの相談を受けています。
そこで、痛感するのは、「事実」と「真実」とは、違うということです。

事実は、断片的であり、時に一方的です。

自分が正しいという前提で、事実を話すと、その見方で事実の一面を語りがちです。
また、自分が正しい理由につながる事実のみを語ることもあります。

客観的に事実を把握することは、簡単ではないです。

従って、相談の時に、相談者から、自分が話した事実に基づいて、「これが事実だとしたらという前提で良いので、自分が正しいかどうか、一般論で良いので教えて」とアドバイスを求められてとしても、答えません。

仮に、答えるとしても、語られた事実を前提にせず、正に「一般論」で、慎重に答えます。
本当に「真実」を知りたいというリクエストならば、有償で「事実調査とそれに基づく見解」を回答します。

これは、自分が専門家として相談を受ける数が増えるほど、気を付けなければならないことだと、自戒しています。

【ブログ4338日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】

テーマ:日々の暮らし
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.171

■私の好きな言葉■ 
信念に人は集まる
こんにちは。

前回の続きで、
「どうやって、大規模修繕コンサルタントを選んだら良いのか?」

前回のおさらいをすると、

大規模修繕工事のコンサルティングの基本は、
「調査・設計・発注(業者選定)・工事監理」
で、同じ業務項目の列記であっても、
中身は、コンサルタントによって、かなり違う。

利益重視で、手離れの良い仕事を行うコン
サルタントも、組合の利益や幸せのために
労を惜しまないコンサルタントもいる。

しかし、管理組合の中には、こういった
コンサルタントの違いが判らず、候補会社
を順番に呼び、1社30分程度のプレゼン
を聞き、その場の投票で選ぶという手法を
採用するケースが少なくない。

結果、料金が選択基準の上位価値になる
ケースが多く、
「安い料金を示して、工事会社からの高額なリベートで儲ける」
不適切コンサルタントにとっては好都合。

という話を書きました。

では、どうやって、コンサルタントを選べば良いのか?

実は、遠方のマンションからは、
「大規模修繕コンサルタント選びのコンサルティング」
を依頼されることもあり、そのための
レクチャー資料も作成してあります。

今回は、その中からピックアップして、紹介します。

1、 100%管理組合側に立つコンサルタントであること

①管理会社からの紹介で、仕事を受けた
ことがあるコンサルタントは、NGです。

②新築時の施工不良や管理会社の業務
不良に起因する不具合を見つけて、補償
を勝ち取ったことがあればグッドです。

③コンサルタント組織のトップが、
既存の建築・管理業界との利害関係が
ない世界で生きてきた人なら、なおさら
グッドです。

2、ハートが熱いこと
①夜間や休日への対応を渋るコンサルタントはNGです。

②大規模修繕工事以外でも、日常修繕的な
相談にも乗ってくれるのであればグッドです。

③組織内で、コンサルタントの知識や
スキルを高め、より優れたチームを作る
活動を行っていれば、なおさらグッドです。

3、住民への説明力や合意形成力が優れていること
①工事業者を選定するプロセスで、
「公募するから、談合は無いです」
というような説明しか行わないのは、NGです。

②コンサルティングの業務手順が確立
されていることは、必須です。

③管理会社に頼らなくても、組合の総会
資料を作成できるのであれば、なおさらグッドです。

以上、わかりやすいように、先に、具体的
な項目をピックアップしましたが、重要
なのは、
「そのコンサルタント(会社)を知ること」
に時間をかけることなんです。

従って、コンサルタントとの面談は、
2時間程度はかけましょうね。

そうすれば、そのコンサルタントの姿勢や
考え方が分かってきます。

また、
ブログ、メルマガ、フェイスブック等
で、どんな情報発信をしているのか、面談
の前に読み込みましょう。

情報発信されている内容や期待感と、
実際に会って話した印象が同じなのか
どうかを確かめてください。

時間があるなら、そのコンサルタントが
実際にコンサルティングを行ったマンシ
ョンの修繕委員長や理事長に会って、
話を聞くことをお勧めします。

その時には、次の点の評価を聞くと良いでしょう。

・技術力、コストダウン力
・工事会社指導力、
・組合への接し方、管理会社への接し方
・仕事に取り組む姿勢、人間性(ハート)

また、コンサルタントを決める前には、
「自分たちが求めるタイプ」についても
意見交換しておくことも大切です。
例えば、
・ぐいぐい引っ張るタイプ
・住民の意見を尊重するタイプ
・軸がしっかりしているタイプ
・技術重視のタイプ
・感性を大事にするタイプ
・場を和ませてくれるタイプ
とか。

ただし、タイプを固定化するのは、本旨
ではありません。

「コンサルタントを選ぶ」というのは、
「人を選ぶ」ということなんだと意識する
ことが大切なので、そのための準備として
「こんなコンサルタントが良いよね!」
と話し合いをしておくことをお勧めする訳です。

是非、
「この人なら!」
「このチームなら」
と思えるコンサルタントに出会ってくださいね。

(おしらせ)
◎大規模修繕工事見学会
【大府市東新町】
5月11日(土)13:30~15:30
【岐阜市湊町】
5月18日(土)10:00~12:00
↓詳細・お申込みはこちら

◎一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー

岐阜会場 
5月25日(土)9:30~11:30
じゅうろくプラザ

金山会場1
6月15日(土)9:30~11:30
名古屋都市センター

長野会場
6月23日(日)9:30~11:30
長野市勤労者女性会館しなのき 

松本会場
6月23日(日)14:30~16:30
Mウイング南棟

名古屋会場
7月14日(日)13:30~15:30
ウインクあいち

金山会場2
7月20日(土)13:30~15:30
名古屋都市センター

↓詳細・お申込みはこちら

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ4338日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています】