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―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この数日間は、「平成最後の」「令和最初の」が流行りですね。

日本人として、独自の元号文化を持つ伝統ある国に生まれたことに、喜びを感じますが、自分自身で、時代を分けて考えるような人生にはなっていないですね。

ただ、この10連休は、マンション管理組合向けコンサルティングを本格化してから、これほど長く会合のない期間はないので、余裕があります。

特に、この数年は、コンサルタント養成を始めたこともあり、その教育業務もありますし、依頼も加速度的に増えて、今は、2カ月先まで多数の予定が入っているため、この10連休は、仕事の棚卸に沢山の時間をかけることができるという意味で、「節目」といえます。

実際に棚卸をしてみると、
・自分が早々にやるべき仕事
・少し先だけれど、準備を開始すべき仕事
・各コンサルタントに指示するべき仕事
・各コンサルタントからの報告を求めて指導する仕事
・各コンサルタントの活躍を支援する仕事
・チーム全体の底上げをする仕事
・著作
・HPの改善
・ツールの改善

次々に出てきて、その数は、100を超えます。

で、沖縄に行く前にやるべき仕事だけでも、30あります。(笑)
ただ、「やらねばならない」という切迫感はなく、「やりたくてたまらない仕事」なので、10連休の最高の娯楽です(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

150戸のマンションの住民さんから、メールで相談が来ました。
内容は次の通りです。(一部編集)

このマンションは、建設が○○建設(大手ディベロッパー)、管理が○○社(建設会社の子会社)です。

最近、専有部分の給水給湯配管のやり替え工事が、同社グループの会社からオファーされています。

管理組合の理事会から、
「この会社を採用する必要はありません。自由に見積を他社から取って施工会社を決定できます。」
「配管は既に相当に老朽化していますので、やり替え工事は推奨します。」
とのメッセージとともに、このグループ会社からの説明会が開催され、各戸の所有者に見積が配布されました。

質問①管理組合は専有部分の推奨工事について適切な価格をオファーしてくれる会社を数社(3社程度)推奨してくれるような活動、手伝いはしてくれないものなのでしょうか?

質問②管理会社は、やはりそういった(専有部分の推奨工事についての適正価格の取得への)活動や協力をしないものなのでしょうか?

小職自身、建設業に関わっているので、そのグループ会社の見積を精査してみましたが、出精値引きの10万円を除いても1割から15%はまだ削減できるように感じました。また、この構図は、結果的に同グループ内で特命の様に進められているように感じられ、必ずしも透明性が高いように感じられません。

マンション管理については全くの素人なので、一般常識も含めてご教示いただければ幸いです。




■私の回答

*********************
管理会社が、自社(同グループ含む)の見積りを出した場合、自分たちが営業しているのに、わざわさ、失注する相見積もりは取らないので、仮に、他社を紹介しても、最初から、管理会社側が勝つようにします。

管理会社が自社の見積りを出さない場合でも、紹介する他社からリベートをももらうので、結局、割高な見積りになります。

そもそも、管理会社は、管理組合からの業務の発注で儲けているのですから、工事提案=営業であり、その点においては、「いかに高く売って儲けるか!」を考えるのが、自然ですよね。

管理会社のポジションを考えると、今回の質問の答えが出るのではないでしょうか?

Aさんのマンションのために、100%管理組合のために尽力してくれるマンション管理士を顧問として採用することをお勧めします。

**********************

例えば、あなたが車を購入するため、どこかの会社から見積りが提出されたとします。
その会社に、「他の会社と比べたいので、他社を紹介して欲しい」と頼みますか?

多くの管理組合が、これをやっています。

あるいは、特定の1社を紹介し、そこからリベートをもらう約束になっているとします。
他の会社を紹介して欲しいと言われた場合、紹介料をもらえる他の会社を紹介します。
リベートが乗る分、高くなります。
しかも、わざわざガチンコで競争して、自分のリベートを減らす人はいないでしょう。
最初から、受注する会社を決めておき、他社は、ダミーの見積りを出してもらいます。

管理会社が悪徳だと言っているのではありません。
管理会社は、普通の商売をしています。

紹介することだって、仕事であり、手間がかかるので、報酬が発生するのは当たり前だと考えるからです。

ところが、管理組合側が、その管理会社のポジションを誤解しているケースが、いかに多いことか!という実例です。

ただし、実際には、そのリベートが「えげつない」レベルなのか、紹介行為に付加価値があり、妥当なレベルなのか、管理会社が大量に発注することで、実は、相場より安いのか、などの違いがありますから、組合にとって、メリットがあるのか、デメリットなのかを見極めることが必要です。

また、そもそも、それが必要なのか?もっと良い案はないのかなどを含めて、100%組合側の立場で考えてくれる顧問マンション管理士を雇うと良いですよ!というアドバイスです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

それは、溜まりに溜まった書類の山の整理。
土日は、6コマのコンサル、平日の夜も毎日、どこかのマンションでコンサルティングがあるので、それが終わり、書類の整理をする間もなく、次の準備をする日もあります。

コンサルティングで使う資料のほとんどは、当方が作成したものなので、基本は、PC内で管理すれば良いものもありますが、次月も持参するだろうというものやメモ書きが残っているものは保管します。ただ、順次、印刷物の保管は不要になってきます。

が、その仕分けが追い付いていない(笑)
というより、10連休中にやればいいかと油断し、溜まった(笑)

次は、書類のPDF化。

勉強会や無料診断のための管理資料は、借りたものを返却するので、PDF化して一旦、保存します。
勉強会を開催すると、9割の確率で、コンサルティングを依頼されるので、その資料はそのままコンサル資料になり、縁がなかったマンション分は、統計的な処理をして、破棄します。

これも、沖縄プロジェクトが始まり、大量にあります。

次が、コンサルツールのバージョンアップ。
今回は、管理状況調査書。

管理会社に依頼し、作成してもらうものですが、管理会社のフロントマンも忙しいので、できる限り簡単に入力できるよう、記載項目を見直したり、自動チェックボックスやダウンドロップリスト化などを進めます。

これらを私一人でやるのは、かなり大変なので、妻と娘二人と一緒に、朝から会社に詰め、私の指示の元に、一斉にスタート。

書類はマンション別に並べてもらい、私がそれらを見ては、廃棄or保管を判断し、ファイリング。

PDF化も、資料の中から付箋を付けて、ページの指示。
PDF化したら、名前をつけて、フォルダ分け作業。

ツールの改良は、長女がマイクロソフトの上級資格も持っているので、仕様を口頭で伝えて、あとは、やりながら質疑応答で完成させる。

ランチは、いけす鶴八で、豪勢にして、慰労(笑)

で、終わったのは、19時半。

夜は、お気に入りの店に行こうと思ったら、満席(;^_^A

で、会社近くの鳥貴族に電話したら、空いているというので、家族四人で、焼き鳥。ランチの落差が大きいですが、早く帰宅したいとの声が大きいので、ここで決定!(笑)

家族の理解と協力で、仕事がスイスイ進みました!

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4月23日に、一般社団法人スマートマンション推進協議会(SMOI)の年次総会を開催しました。

経済産業者が日本の住宅の省エネ化のため、マンションにおける加速を狙って開始したのが、今から6年前。その時の補助金で全国に多くのスマートマンションが登場しました。

その後、助成金がなくなりましたが、「スマートマンション」の灯を絶やすな!と、私が、経済産業に直談判して、同省の後押しを受けSMOIを設立、この制度を引き継ぎました。

しかし、国からの助成金はありません。

スマートマンションを推進する企業からの会費と、当社の経営資源を提供し、継続しています。

電力会社出身の私の使命!と決意して引き継いでいるので、どれだけコンサルティングが忙しくなっても、「スマートマンション」の付加価値を評価して、購入された人のためにも、この制度を守りたいと頑張っている次第です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

いよいよ10連休が始まります。

私は、年中、仕事があるような、年中、好きなことをしてワクワクしているような感じなので、平日とか休日とかは、そもそも関係ない。(笑)

逆に、この期間は、管理組合も会合は、ほとんどないし、大規模修繕工事も27日は工事があるものの、それ以降は、休工。
電話もメールも少ないでしょうから、新企画的な仕事も集中してできます。

特に、今年は、5日から沖縄に行き、7つのマンションの建物調査と個別相談がありますが、実は、その前に準備の時間が取れそうだ!との安心感があったので、断行することにしました。。

最高の仕事期間です(*^^)v

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

女子マラソンの高橋選手や有森選手を育てた小出監督が逝去されました。
両選手の談話が新聞に掲載されていましたが、その中で、特に共感したのは、有森選手の話。

度重なるけがに苦しんだ有森選手に、次のような言葉をかけたそうです、
「有森、『なんで故障したんだろう』と思うな。どんなことが起きても、『せっかく』と思え。どんなことにも意味はある」

このおかげで、有森選手は、困難に立ち向かえたそうです。

仕事でも、人生でも、こんな考え方ができる人は、きっと成功するだろうと思います。

素晴らしい選手と素晴らしい言葉を残してくれた小出監督の素晴らしさを改めて感じます。

小出監督のご冥福をお祈り申し上げます。

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先日、今後、企業を退職して、マンション管理士として起業したい人(Aさん)が訪ねてこられました。

私「一番聞きたいのは?」
Aさん「起業する場所は、東京と名古屋と、どちらがうまく行くと思うか?」
私「どちらでも、うまく行く。その市場に合わせたやり方をすれば。」

Aさん「しかし、東京では専業が可能だが、名古屋では専業は無理だと言われたが、そうなのか?」」
私「当社は専業で、次々に依頼が来て、2カ月先まで、待ってもらっている状況ですよ」

Aさん「実は、○○市(地方都市)で事務所を開こうと考えたが、先輩のマンション管理士から、地方では、マンションが少ないからやめた方が良いと言われた」
私「名古屋の20分の1以下の市場規模の岐阜市でも長野市でも、当社のクライアントが多数いますよ。ちなみに、岐阜では、全体の10件の1件が、当社のクライアントです。マンションが少ない方が、ライバルが現れないですよ(笑)」

私「マンション管理士として、どのような業務を行うイメージをお持ちですか?」
Aさん「最初は小さな相談に乗り、その後、組合顧問になるというイメージです」
私「顧問を探している組合は、ほとんどないと思いますよ。一番探しているのは、大規模修繕工事の時のコンサルタントでしょうね」
Aさん「でも、工事とかは、私はわからないのですが・・・」
私「組合が専門家に聞きたいのは、技術的な案件が多いです。自分が得意でないことは、チームで対応することで、組合の期待に応えられます」

他の何人かの先輩マンション管理士の話を聞きに行かれたようですが、恐らく、私の話だけが異次元の内容だったのではないかと思います。

もちろん、「活躍できるマンション管理士養成塾」のご紹介はしましたが、入塾営業はしていません。(笑)
本気モードになったら、また、来てくださいね!

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ほぼ毎月行い、今回で24回目となるMAKSの定例勉強会は、辻コンサルタント(一級建築士)による「大規模修繕工事の積算」がテーマでした。

maks 24勉強会

マンションの改修技術は、基本が下地補修・塗装・防水なので、技術要素の範囲は限定されるのですが、改めて、そもそも、マンションという建築物の設計者がどのように面積や高さを考えるのか?から学ぶことは、マンションを見る目を養うことにつながります。

辻コンサルタントは、学生の頃からマンションの建設現場を体験し、設計者としては、1000を超える新築マンションの設計に関わっています。

従って、バブルの頃のマンションも、建設業界が冷えた頃のマンションも、大手のマンションも地方の小規模な建設会社のマンションも知っています。

更に、マンションのリノベーションの経験も豊富で、自分た設計したマンションを今度は改修の立場から見ることで、マンションの良いところも悪いところもわかっているという、いわば「マンションという建物を知り尽くしたプロ」です。

そのプロの講義ですから、内容は、的確でめちゃ濃い!

例えば、工事数量把握の3要素とは、施工〇、○さ、〇○面積。

MAKSは、マンション管理士が多く所属するチームですが、大規模修繕工事コンサルティングは、年間で10を超える「管理も修繕もわかる集団」で、私の構想は、「認定マンション管理コンサルタント」の次に「認定マンション修繕コンサルタント」のライセンス発効。

知識はもちろん、調査、設計、見積査定、検査の経験とスキルを重視し、工事数量積算もできる、あるいは、不適切コンサルタントや管理会社の談合的な見積りも見抜けるコンサルタントを育てたいと考えてます。

この勉強会シリーズは、そのステップの一つです。

今月から3回シリーズでこのテーマを学び、3回目には、実際のマンション大規模修繕工事案件で、勉強会参加者全員が工事積算ができるレベルを目指します。

辻コンサルタントのブログは、こちら

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先日、当社として、長野市で初めての管理会社選定コンペを行い、新しい管理会社が最終候補として決まりました。

長野は私の社会人第一歩目の都市で、良く知っていますが、非常に保守的な土地柄です。

管理会社もそれほど多くありませんし、あっても、事業所は関東や中部で、そこから、出向する状態です。

管理会社同士が談合を行うことも難しくないでしょう。
ここで、果たして、健全な競争状態を作ることができるのでしょうか?

答えは、「はい、できます!」(笑)

当社の「管理適正化コンサルティング」では、この談合を防止する仕組みがあります。

正確に言うと、「談合しても、見破られる。あるいは、意味がなくなる」という仕組みです。
このために使うノウハウや投入する労力は、かなりのものです。

今回も、それらを駆使して、「品質を落とさず、コストを下げる」ことに成功しました。
総会審議で、最終確定となりますが、住民の皆さんの喜ぶ顔、驚く顔を見るのが楽しみです。

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4月21日は私の誕生日ですが、昼間は、長野市で管理会社入札のプレゼン、夜は松本で、顧問先マンションの新年度第1回目の理事会のため、宿泊。

誕生日を多くの人と過ごしたとも言えますし、誕生ディナーは、理事会終了後の21時半から一人だったとも言えます(笑)

誕生日は日曜。

日曜は、コンサルティング依頼が最も多い曜日で、毎週、午前、午後、夜の3枠にて対応していますが、たいてい2~3カ月先まで埋まっています。

でも、4月21日は空けてあったのですが、それが、逆に、移動時間も含めて、長野に行ける日が、この日しかないというスケジュール表になっていました(笑)

これは、それだけ多くのリクエストを頂けているということですし、MAKS認定コンサルタントが活躍してくれている証ですし、家族の理解もあって、初めてできることで、「一人の誕生日」はその結果です。

感謝しかないです。

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この週末は、長野市のコンサルティグ先マンション(70戸)で管理会社の入札プレゼン審査です。

長野市では初めての開催です。

長野県では、長野在住の長町コンサルタントが本格的に活動を開始するのに合わせて、セミナーを開催し、徐々にコンサルティング先が増えており、現在、5マンション342戸がクライアント。

コンサルティング契約に向けて、話が進んでいるマンションは他にも数組合あり、「地方では、マンション管理士が活躍するのは難しい」という業界の定説(?)を覆しています。

長野は、私の中電の新入社員時代を過ごした思い入れの強い市であり、よく知っている街ですが、非常に保守的と言われる地域です。

従って、管理を見直す(管理会社を見直す)という変化を嫌う傾向があると思いますが、こうして、実績を積み重ねることで、マンションに住む人たちに口コミで広がり、理解が深まることで、更に多くのマンションを救うことができるのだろうと思います。

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自主管理のマンションから、管理適正化コンサルティングや顧問契約の依頼を頂くとき、よく、住民の方から勘違いされるのは、「自主管理から管理会社への委託管理に替えるの!?」という話。

自主管理で長くやっていると、その時その時で頑張って、自主管理を守ってきた方が、当社とのコンサルティング契約の内容をよく聞かないで、「管理会社に委託するのか!」と思い込んで、反発に合います。

従って、自主管理マンションで、コンサルティングや顧問契約の話を頂くときは、いかに熱心に導入を進めていただくメンバーがおられても、何度も勉強会を開催することをお勧めしています。

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4月18日は、私と妻の結婚記念日です。
名古屋で一人暮らしをしている次女も帰省し、家族4人でお祝いのディナー。

私以外は、全員女性ですから、3人は話題が合いますが、それに食らいつく私(笑)

最近、娘二人で行った台湾旅行の話も、「聞かせろ!」と迫る(笑)

長女が、お店に頼んで、お祝いプレートを頼んでくれたのですが、一緒に、私の誕生日のお祝いプレートも出てきて、父は大喜び。
27回目の結婚記念日

4月21日が私の誕生日ですが、実は、その日は、長野・松本で、管理会社選定のためのプレゼン審査会と顧問先の理事会があるため、早朝より出張し、宿泊にて不在。

私のすべてのスケジュールは、グーグルカレンダーで、家族が見ることができるため、以前、家族から、「誕生日に仕事を入れてるけど、誕生会は、どうするのぉ?」と言われていたのに、「そうだなぁ・・・」といったきり、放ってありました(笑)。

私以外の家族の誕生日は、仕事を入れないのですが、今年は、各コンサルタントの活躍が一気に増して、スケジュールは2~3カ月先まで、ほぼ一杯の状態なので、自分の誕生日でも、仕事を入れちゃった…(笑)

自分の誕生日のお祝いより、仕事が楽しいのですから、それはそれで幸せです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.170

■私の好きな言葉■ 
小さな思いやりが大きな幸せを連れてくる

こんにちは。

ある設計事務所の協会が、
マンション大規模修繕工事の設計監理を
手掛ける設計事務所に、1プロジェクト
当たりの業務人日アンケートを実施し、
その結果が発表されました。

業界新聞に掲載されているだけで、
一般公開されていないようですから、
ネット検索をしても、出てこないかも
しれませんが、これが、その紙面です。
コンサル標準人工1 コンサル標準人工2

業務人日では、
一人のスタッフが、8時間で行う仕事を
「1人日」の仕事量としてカウントします。

「1人工」と表現するケースも多いです。

ここから、
「〇〇人日数×人件費+会社の経費+利益」
で見積りが作成できます。

今回の統計からすると、51~100戸の
マンションでは、平均95人日かかり、
設計技師Bの基準(37,900円)で
単純計算すると、約360万円がコンサル
ティング料金となります。

しかし、実際には、スタッフには、新人
からベテランまでいて、人件費のベースが
違います。

また、単純な仕事は、新人でもOKですが
難しい仕事は、ベテランしかできない場合
でも、それぞれ1日がかりで行う業務量
なら、1人日となります。

ですから、新人でもできる仕事をベテラン
がやったからと言って、計算の元となる
人件費をベテランの単価で計上すると、
それは、不適切です。

もちろん、新人なら丸1日かかるところを
ベテランなら半日でできるのであれば、
その掛け算で、整合性が取れます。

とにかく、
「モノを見せて買ってもらう」あるいは
「モノを作って納める仕事」と違い、
知識・ノウハウ・解決力等を提供する
「コンサルティング」報酬の「定価」とか
「相場料金」を設定するのは、相当に難しいのです。

また、第1回目の大規模修繕工事と、
第2回目以降の大規模修繕工事では、
掛かる手間も違います。

多くの場合、後者では、住民側の要求の
量や質の面でもレベルが高く、その対応
時間は増え、担当するスタッフのレベルも
高い必要があります。

一方、大規模修繕工事のコンサルティングの基本は、
「調査・設計・発注(業者選定)・工事監理」
なので、ある程度は標準化できると思う人
も少なくないですが、実際は、同じような
業務項目の列記であっても、中身は、
コンサルタントによって、かなり違います。

利益重視で、手離れの良い仕事にすること
も、面倒でも、組合の利益や幸せにつなが
る仕事にすることも、どちらもできるのが
コンサルティング業務の深いところで
あり、かつ、コンサルタントの見極めが
難しいところでしょう。

たとえば、「建物調査・設計」の段階。

劣化判定を細かくせず、
「全体的に悪いので、すぐに、一度でやりましょう!」
というコンサルタント。

建物劣化判断を丁寧に行い、組合の財政
まで考慮し、工事時期を延ばしたり、
工期の分割実施を提案するコンサルタント。

「工事会社の入札」の段階。

比較表を作り、見積り内容の間違いを補正
するまでを仕事とするコンサルタント。

相当な時間をかけ、ノウハウを駆使し、
品質を落とさず、コストを落とすための
業者交渉に、尽力するコンサルタント。

「検査」の段階。

足場解体前のベランダの検査において、
対象住戸をピックアップしてのサンプル
検査を行うコンサルタント。

全数のベランダ検査を行うコンサルタント。

工事中の毎週の定例会議のたびに、現場
監督(現場代理人)に昼食をおごらせる
コンサルタント。

たとえ、缶コーヒー一本たりとも、
おごってもらわないコンサルタント。

以上のようなシーンは、実は、私が、まだ
この仕事のために、他の設計事務所から
学んでいるころに、実際に目にしたり、
建設会社から聞いた実話です。

これらの経験から、
「真に組合100%の味方のコンサルタント」
になると決意して、今に至るきっかけにも
なっています。

しかし、管理組合の中には、こういった
コンサルタントの違いが判らず、候補会社
を順番に呼び、1社30分程度のプレゼン
を聞き、その場の投票で選ぶという手法を
採用するケースが少なくありません。

これ、不適切コンサルタントにとっては
好都合。

何故なら、
「選ぶ確かな眼」を持っていない組合員
にとっては、最終的に選ぶ評価基準が、
「コンサルティング料金の安さ」に偏重
する傾向にあるからです。

管理会社が、
前記のようなプレゼンコンペ形式での
コンサルタントの選び方が一般的です
よ!とアドバイスしたとしたら、
管理会社が不適切コンサルタントと裏で
つながっている可能性もあると思います。

従って、当社は、管理組合から、大規模
修繕工事コンサルタントのコンペ参加を
依頼された場合、次の二つのケースでは
お断りをしています。

1、 管理会社が事務局となって、コンサルタントを選ぶ場合

2、 短時間のプレゼンコンペのみで、コンサルタントを選ぶ場合

実際には、「コンペで選ぶ」と言われた
瞬間に、お断りモードに入るのが、基本です。

それは、「当社特命でなきゃイヤ!」
という意味ではありません。(笑)

コンサルタントを比較して選ぶことを
NGと言っているわけではなく、適切な
選び方をして欲しいという願いです。

従って、これまでも、「コンペ参加」の依頼が来ると、
「そのコンペ形式では参加しません。こういう方式に変えてください」
と返信することも、しばしばです。

仕事が欲しいから、ポリシーを捨て、
コンペに飛びつく生き方はしないと
決めているからです。

あるいは、コンペ方式を決める前に、
MAKSのセミナーや大規模修繕工事
見学会に参加して、コンサルタントの
選び方の基礎知識を学んでください
とお願いします。

で、ちょうど、この春・夏に、どちらも
ありますので、是非、ご参加下さいね!
(いいオチだ(笑))

(おしらせ)
◎大規模修繕工事見学会
【大府市東新町】
5月11日(土)13:30~15:30
【岐阜市湊町】
5月18日(土)10:00~12:00
詳細・お申込みはこちら


◎一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー

岐阜会場 
5月25日(土)9:30~11:30
じゅうろくプラザ

金山会場1
6月15日(土)9:30~11:30
名古屋都市センター

長野会場
6月23日(日)9:30~11:30
長野市勤労者女性会館しなのき 

松本会場
6月23日(日)14:30~16:30
Mウイング南棟

名古屋会場
7月14日(日)13:30~15:30
ウインクあいち

金山会場2
7月20日(土)13:30~15:30
名古屋都市センター

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最後に、
では、どうやって、コンサルタントを選んだら良いのか?

それは、次号のメルマガで書きますね。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、大府市、岐阜市、各務原市の3地点で、大規模修繕工事コンサルティングを行っています。

既に、各務原市の現場で、黒野コンサルタントが担当し、工事見学を実施、5月連休明けには、岐阜、大府と連続して見学会を開催します。

それぞれ、平山コンサルタント、棚橋コンサルタントが会場担当です。

申込は、こちら

このようにすべての現場で見学会を開催できるのは、MAKSのポリシーの通り、一切の談合やリベートと闘い、100%管理組合のために品質を確保しながらコストダウンに成功し、各担当コンサルタントが組合の信頼を得て、コンサルティングを提供できているからだと思います。

今年の秋か来春にかけても、名古屋市、岐阜市で数件の大規模修繕工事実施に向けて、入札中ですが、いずれも、見学会を開催できると思います。

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2019年に入り、3ヵ月、四半期が過ぎました。

今年に入ってから、契約したコンサルティング契約マンション数は、昨年1年間の総数の64%。

つまり、昨年比2.5倍のペースです。

MAKS認定コンサルタントが活躍してくれているからですが、コンサルタントの育成を契約数の増加に比例させるのもかなり大変です。。

しかし、契約マンション数が多くなって、私の監修が行き届かなくなっては、意味がありません。今まで作ってきた各種ツールを更にブラッシュアプし、標準化し、常に高い品質のコンサルティングが提供できるよう精進します!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

プロゴルファーのタイガーウッズが、メジャーゲームである「マスターズ」で復活優勝を遂げました。

世界ランク1位で10年以上君臨したタイガーウッズ選手が、不倫、腰痛による4度の手術を経て、世界ランクは、1000番以下に下降。

2年程前には、警察に捕まり、まっすぐ歩けない、よぼよぼした状態のテレビニュースが流れました。

この「ドン底」から、再びメジャーで優勝すると思った人がいるでしょうか?

しかし、彼は、復活。

「なぜ、復活できたのか?」の問いに。「決してあきらめてはいけないんだ」が答え。

タイガーウッズ選手と比べるのは申し訳ないですが、私にも、ベンチャー起業後に「どん底」状態が続いた時期もありました。

その時、「勤め人」に戻る選択もあったと思いますが、「起業家人生を諦めない!」という想いで、復活し、今があります。

そんな経験と照らし合わせ、優勝の瞬間は、思わず、テレビの前で「うおーーーー」と叫んでしまいました。
タイガーウッズ選手、おめでとう!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の夜、瀬戸市のマンションで勉強会があり、翌朝も同じく瀬戸市のマンションで勉強会があったため、瀬戸市内のホテルに宿泊しました。

22時頃チェックインすると、隣から大きな話し声が。

それも、何を言っているのか、よく聞こえ、多分、電話しているのだなと。

声を小さくしてもらおうと、咳払いをしたら、
「私の独り言を盗み聞きしている人がいます!」
「助けて下さい!」
等と奇声が続く。

内容からすると、精神疾患者のような様子。

いつまでも、その奇声が続くので、フロントを呼び、一緒に聞いてもらい、まずは、フロントがドアをノックして、静かにするように話すことに。

ところが、出てこない。

らちが明かないため、警察を呼び、最後は、救急車も呼ぶことに。

こんな経験は初めてです。
相当、怖い夜を過ごしまた…。

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「大和ハウス工業は12日、同社が建設した戸建て住宅と集合住宅の計2078棟が、耐火安全性や基礎の仕様で建築基準を満たしていなかったと発表した。すぐに退去が必要なケースはないとしているが、一部の住宅については速やかに改修工事をするという。

 2001年1月~10年6月に東京、神奈川、千葉、埼玉、茨城、群馬の6都県で販売した賃貸共同住宅200棟は、建築基準法などで定められた耐火基準を満たしていなかったり、柱の仕様に不備があったりした。

 また、00年10月~13年2月に29都府県で販売した戸建て住宅888棟と賃貸共同住宅990棟は、基礎が国土交通相の形式適合認定を受けた仕様に適合していなかったという。」
以上、朝日デジタルニュースから引用。

建築業界の偽装が後を絶ちません。

耐震ゴム、耐震ダンパー、レオパレスの賃貸住宅と偽装が続いていましたが、大和ハウスにも、耐火基準の偽装が発覚。

横浜の杭偽装は、ずいぶん、昔のことに思えてきてしまいます。

今回は、分譲マンションが対象に含まれていませんが、恐らく、大和ハウスの分譲マンションに住んでいる人は、かなり不安でしょう。

直せば済むという問題ではありません。
人の生命・財産に関わる建築という仕事に対する姿勢の問題でしょう。

発覚の発端は、16年12月の社員からの内部通報だそうです。

その後、18年7月から調査委員会を設置して、00年以降に販売した約22万棟について調査を進めたら、違反には約170人の設計者が関わっており、国の認定を得る前に誤って新しい設計、工事をしてしまったことが原因とのこと。

170人もの設計のプロが、同じミス?
ホントかなぁ・・・。

「これが原因」と言えるものが、納得の行く形でつまびらかにされて、初めて再発防止につながると思います。

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この週末は、管理委託会社のプレゼンという大きな仕事がありますが、それ以外に3つのマンションで勉強会開催です。

それぞれに、違うテーマを持っており、通常行っているセミナーのコンテンツ通りの内容ではありませんから、3本分を作り込み!

作り始めると、夢中になってしまうので、今日は、会社で朝まで過ごすかもしれません(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログで、タイトルに関する説明が抜けていました。(;^_^A

タイトルのうち、「アンケート」とは、
過去1年間の管理会社業務に関す住民の評価アンケートです。この評価と顧問による管理会社の業務監査に基づき、管理会社に業務改善を求めます。

次の「相談会」とは、
「家計&リフォーム相談会」のことです。マンションの立地や集会室の有無により、「相談会」を設けることもありますし、個別に申込を頂いて、来社相談とか、理事会や総会時の前後に、訪問して相談を受けることもあります。

これは、基本顧問業務に含まれていますので、無料相談です。
例えば、大きなリフォームをしたいというリクエストならば、工事に関する相談、業者選びに関する相談、更には、将来の家計のシミュレーションの必要性まで、アドバイスします。

また、住宅ローンの借り換え相談も受けます。

毎年、何十名も利用する人がいる訳ではありませんが、利用された方からは、「業者に相談するしかなく、提案が妥当かどうかわからないので不安だったが、アドバイスを受けて、非常にありがたかった」と感想を頂きます。

そもそも、その道のコンサルタントとして、1000件以上の相談に乗ってきており、住宅展示場での専門家セミナーや相談会にも100回以上登場している経験があるので、満足いただけるアドバイスをする自信はあります(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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当社の顧問先は、現在、約50組合。

管理適正化コンサルティングの2年間を経て、3年目以降も当社との顧問継続を希望する場合は、
以下の業務を提供します。
●毎回の理事会に出席
●管理会社からの点検報告書のチェック
●工事提案については、査定、セカンドオピニオンを提供または対抗見積りの取得
●各戸からのリフォーム申請のチェック
●決算のチェック
●予算のチェック
●長期修繕計画のチェック
●組合運営の改善のための課題の提示
●専門的知見を活かしてのアドバイス
●組合員向けの家計とリフォーム相談

今まで、管理会社が「主」、組合が「従」の立場で、極めてバランスの悪い状態だった組合運営に対し、管理組合側の「強い味方」として、組合の利益を守り、組合運営を健全化します。

イメージは、こんな感じ。
顧問バランス図

そして、恐らく、他のマンション管理士と大きく違うのは、組合員に対する家計&リフォーム相談を行うことでしょう。

これ、私が、過去、住宅コンサルタントとして、一般消費者の家づくりやリフォームのコンサルティングや住宅ローンコンサルティグを数百件も行ってきた経験が生きています。

また、このサービスには、私が顧問を務める中央保険プラザや一般社団法人マンション管理相談セター(MAKS)の理事を務める草野氏の家計とマイホーム相談室が、協力いただけます。

顧問先マンションに住む方に「これでもかっ!:というくらい幸せになっていただくことが、MAKSのミッションです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.169

■私の好きな言葉■ 
何を得たかより、どんな生き方をしたか?にこだわる

こんにちは。

メルマガ124号で紹介した
新築2年目アフター点検・保証のその後の話です。
(そのメルマガは↓)
https://goo.gl/QwqV9s

当時、2年目点検は、分譲会社と管理会社
のみで点検し、補修したとのことでしたが
組合側には、報告は、なし。

当社がアドバイスして初めて、組合役員
も、2年目点検の重要性を認識し、当社に
コンサルティングの依頼があり、

分譲会社・管理会社と当社とで、改めて、
2年目点検を実施しました。

各戸内の2年目点検は、終わっているとの
ことでしたが、ベランダは、一般の人には
不具合がわからないと考え、
「よくわからない人は、申し出てくださいね」
と各戸にアンケートも実施しました。

結果、
全戸のパイプスペースの中のチェックで
保温材の巻き忘れの給水管を発見。

樋の支持金物の根本の防水処理忘れを多数発見。

外壁の塗膜の膨れも発見。

1階駐輪場室出入り口の庇上部のドレン
で、防水の切れも発見。

などなど、指摘事項は、50項目以上。

この中には、
1年保証の項目もありましたが、
それも対象に含め、すべて補修して
もらえることになりました。

それを、もし、
有償で施工してもらうとしたら
いくらかかるのか?を工事会社に聞いた
ところ、100万円以上はかかるとのこと。

この話は、今年の3月のことであり、
補修工事完了は5月の予定でした。

しかし、6月になっても、完了の報告がない。

時間がかかる理由は、
当社が見つけた不具合が、全戸のベランダ
に共通する事象であったため、分譲会社が
改めて、各戸アンケートを取ったり、
「共用部で、こんなに指摘があった!」
と言うことを聞いて、部屋の中の新たな
不具合を見つける住民が出たりと、
対応すべき項目が多くなったからです。

また、分譲会社から、駐車場の補修計画が
出されたところ、その範囲や工法に疑問
があり、当社が立ち会ったり、何度か交渉
し、時間を要したという事情もあります。

この問題について、
最初は、管理会社の担当者が窓口でしたが
それだと話が伝わらないことも多く、
分譲会社の技術部門トップの役員との
直接交渉に切り替え、最終的には、
今後、不具合が再発しないよう
「根本的な解決を図りましょう」
という方針で合意し、結局、9ヵ月以上
たっても、手直し工事は、終わりませんでした。

なぜなら、ついには、
「ゴンドラを設置して、補修します!」
という話にまでなったからです。

124号のメルマガでは、
「無償補修費用は、100万円相当」
と書きましたが、最終的には、200万円超!

大規模修繕工事コンサルタント選びで
あっても、こうした新築1年目、2年目
点検であっても、分譲会社や管理会社とは
資本上も取引上も、完全に独立した専門家
に依頼すること。

かつ、その専門家は、100%組合の味方
で、情熱を持って、対応に当たってくれる
会社・人を選ぶこと。

コンサルティング費用がかかっても、
そちらの方が、組合にとって、有益だ
という実例です。

(おしらせ)
◎大規模修繕工事見学会
【大府市東新町】
5月11日(土)13:30~15:30
【岐阜市湊町】
5月18日(土)10:00~12:00
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ぜひ、お越しくださいね!

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大府市の大規模修繕工事コンサルティング先マンションで、先週から足場組工事が始まりました。

昨日は、タイルの色合わせ検査。
タイル色合わせ

このマンションは、タイルが一様ではなく、エリアによって、3パターンあります。
しかも、1~3色。新築時の在庫なし!

タイルは、色だけではなく、小さなゴマ粒のような点が刷り込まれていたり、表面の凹凸にも特色があります。
それをうまく合わせないと、光の当たり具合によっては、他のタイルとの違和感が大きくなります。

どこまで似せても、100%見極めがつかないとまでは行きませんが、既存タイルとの違いが目立たなくなるレベルに到達させるのがコンサルタントの仕事です。

これ、工事の仕上がりにとっては、非常に大事で、あらかじめサンプルタイルを採取して、試し焼きを行う訳です。

それが出来上がり、タイルの色合わせを行ったというものです。
担当の平山コンサルタントと一緒に、目を凝らし、角度を変え、近づいたり離れたりしながら、選定。

住民の身になれば、パッチワークの壁のマンションは、いやですからね!

今回選定したものを修繕委員に見てもらい、OKをもらえば、GO!となります。

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一般財団法人省エネルギーセンターが認定する「家庭の省エネエキスパート」資格は、資格創設時に受験し、取得しています。

電力会社在籍中は、この「省エネ」を啓発する部署にいましたし、オール電化住宅普及のために、エコキュートを広める際には、ガス給湯器との省エネ論争において、電力会社連合側の論客(?)の一人として、何度も東京にも行きましたから、得意分野です。

今は、(一社)スマートマンション推進協議会の代表理事もしていますから、私の人生と「省エネ」とは、「切っても切れない仲」です。

従って、今回の更新テストも落ちる訳には行かない!(笑)

とは言え、5年に1度の更新なので、すっかり忘れていることも多々…(~_~;)。

合格ラインに達しなければ、レポート提出という抜け道もあったのですが、「それは、恥ずかしい!」と自分に言い聞かせ、そこそこ勉強し、ちゃんとテストを受けました。

例えば、
「家庭のエネルギー消費量が最も多いのは、種別では、照明・動力(コンセント)ですが、機器単体では、給湯」
「ネガワット取引とは?」
「コンクリートの熱伝導率とプラスチックの熱伝導率のどちらが高い?」
のような設問です。

全部で30問。

60%以上の正当率で合格。

結果は………83%の正解で、合格!

えっ?100%じゃないの???

すいません。

試験範囲は、電気のことだけではないので、ご容赦を!(笑)

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名古屋市内にある顧問先の高圧一括受電マンションは、全戸にエコキュートが設置されています。

このマンションで、昨年の寒波により、デマンドが急上昇。

基本契約容量が20%も上がってしまいました。

そこで、エコキュートメーカーと相談し、コンピューター制御版の裏メニューを操作し、ピークをシフトさせ、デマンドを下げる方法を採用することとなり、昨年12月に各戸訪問し、設定してきました。

結果、1月、2月とも、ピークを抑えることに成功し、見事20%ダウン。年額にすると、約20万円の基本料金の削減に成功しました。

このマンションは、太陽光発電もあり、サスティナブルマンションのコンセプトで、販売当時から、私が企画に加わってきたので、日本一、暮らしやすいマンションにすべく、今後も、尽力していきますよ!

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掲示板やスケジューリングなど、小規模の集団としては、非常に使いやすい「サイボウズLive」(無料版)が、間もなく閉鎖になります。

マンション管理組合でのプロジェクト推進に、かなり役立ってきたので、残念です。

ただ、非営利組織については、年間1万円での使用がokとのことで、管理組合もその対象となります。

コンサルティングの最中は、かなり使っていても、その後、使わなくなったマンションもあり、年間1万円といえども、勿体ないと思わるマンションでは閉鎖し、今もある程度使っているマンションでは、引き続き使うために、予算化してあります。

ただ、データの移行作業に戸惑う点もあり、慎重に進めています。

いずれにしても、サイボウズLiveの存在に助けられたのは事実で、「ありがとう」と申し上げます。

今は、連絡だけであれば、ラインも便利ですから、マンションに応じて、どんなSNSを使うのかを工夫していくことが大切ですね。

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名古屋市築40年、30戸のマンションの建替えコンサルティングがスタートしました。

良好な立地、建築条件の緩和、耐震性不足、大幅な修繕積立金値上げの必要性という要素があり、このまま修繕を続けるより、建替えた方が良いのでは?という辻建築士のアイディアから始まりました。

まずは、物理的、法規的に建替え可能か?
どのような建築プランができるか?
の設計図を辻建築士が担当。

私は、かつて、コーポラティブハウスのコーディネートを手掛け、かなり勉強した経験を活かし、住民総意のもって行き方に力を発揮します。

本日は、そのファーストステップ。
基本設計プランは、良い感じで受けましたね!

現時点では、検討チームのメンバーは、「建替えに賛成!」ですが、住民説明会を行い、5分の4以上が賛成しそうな状態になるかどうかで、コンサルティングの第2ステップが始まるかどうかが決まります。

初めてのビッグプロジェクトにワクワクします。

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諏訪湖畔の87戸のマンションと管理適正化コンサルティング付き顧問契約と長期修繕計画作成業務委託契約を結び、今日がその契約締結理事会でした。

諏訪エリアでは第1号。長野県では5つ目の契約となります。
間もなく、松本でも契約予定のマンションがあり、長野担当の長町コンサルタントが活躍します。

名古屋から諏訪湖へは、「しなの」で塩尻乗り換え、折り返しで、新宿行きの「あずさ」にて、上諏訪駅下車となります。

折り返しなので、同じホームに泊まると、同じ位置で、片や先頭車両、片や最後尾車両となります。

しかし、塩尻駅では、別のホームに停車し、その間を行き来する階段は、一つで、名古屋方面から見ると、最後尾に近い。

しなのは、8両編成なら、8号車が近く、一番遠いのが1号車です。
あずさは、12両編成なら、1号車が近く、一番遠いのは、12号車。

で、ここからが本題。

帰りの電車で、上諏訪から塩尻行き「あずさ」が12号車、「塩尻から名古屋行きが1号車。

確かに、その二つの列車の向かい合わせのホームでの乗り継ぎならば、乗車位置は近いのですが、ホームが違うので、階段を上る必要があります。

しかし、指定列車の位置が、その階段から、最も遠い!(;^_^A

多分、塩尻で、上り下りの列車の位置関係だけを考え、気を利かして、指定列車の座席を決めてくれたのでしょうが、これは、有難迷惑だな…と、ほとんど人が乗っていない各車両の指定席をみながら、思ったのでした。(笑)

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私が、㈱住宅相談センターの代表取締役を務めていたころ、会社は、中日ビルの6階にありました。

その組織の中で「マンション管理相談」を行っており、最終的には、「マンション管理相談センター」として、分離。
元々、住宅コンサルティング会社で私が代表取締役を務める㈱リブネット・プラスに完全移籍しました。

その後、(一社」マンション管理相談センターになる訳ですが、その原点は、中日ビルにある訳です。

今日は、栄に行ったついでに、懐かしの中日ビルに寄りました。
中日ビル2 中日ビル1

もう、中には入れませんが、間もなく、取り壊しになるので、この姿を見るのも、これ限りかもしれません。

ありがとう「中日ビル」!

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