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―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

質問を頂きました。

Q:理事メンバーが集まらないので、3回に分けて開催した。
1回あたりの人数は、半数に満たないが、3回を合計すると、半数以上の理事が集まったことになり、各回で議案を承認した。これで理事会成立、議決が有効と言えるか?

A:理事会成立と議案承認要件は、規約に記載されています。
一般的に、「定足数の半数以上の出席で理事会成立、出席者の過半数の賛成で議案承認」だろうと思います。

規約では、それ以外の議決方法を認めていませんが、現実的に会合に集まらないこともあるので、実際には、議案の持ち回りで全員の承認印をもらうなどして、事実上の理事会成立だとやるケースもあります。

ただし、「正論」としては、
「”定足数の半数以上の出席、出席者の過半数の賛成”以外の議決は、規約違反!」
と主張された場合は、その論には、勝てないと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、活躍できるマンション管理士になるための基礎講座で、先輩コンサルタントの八巻、黒野、辻コンサルタントが懇親会にきてくれました。

3人には、自己紹介をして欲しいこと、こんなテーマで体験談を語って欲しいことなどを伝えてあったのですが、事前に、きちんと考えておいてくれたようで、相当に「熱く」語ってくれました。

ぶつけ本番ではなく、準備してくれたことに、非常に感激し、感謝の気持ちで一杯になりましたし、養成塾では、毎回の講義の際に、自己紹介訓練を行うのですが、受講当時に比べると、相当進歩しており、非常に嬉しく感じ、なんだかジーンと来ました。

ありがとう!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」。

これに続く「養成塾」は、私のコンサルタントとしての軸とノウハウを全部教える塾です。

従って、昨年と同じコンテンツではなく、この日までに、成長してきた自分をすべてを2時間で伝えるのですから、緊張します。

自分の本気も問われる講座なのです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日の沖縄での管理組合向けセミナー参加マンションの皆さんの抱える問題が、あまりに大変。

管理の問題も大規模修繕工事の問題も、業界側に都合の良い市場になっている実態がよくわかりました。

そこで、「沖縄マンション救済プロジェクト」と題して、5月の連休最後の1日半で、私と辻コンサルタント(一級建築士)で沖縄に行き、建物調査や個別相談を受けますよ!とお知らせしたら、あっという間に、5組の申し込みがありました。

メールアドレスを使っていない参加者には、郵送していますので、今後も増えると思います。

今、中部エリアでも新規の依頼が加速度的に増えているのに、大丈夫か?と心配する声もありますが、認定コンサルタントのメンバーが頑張ってくれているので、大丈夫です!(^^)!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、マンションにおける高圧一括受電について、反対する住民がいるために、その実行ができないことによる電気料金のコストダウンの利益を失ったとして、他の住民が訴えた裁判で、最高裁が、原告敗訴の判決を下しました。

マンションにおいて、共用部も各戸もひとまとめにして、1契約にし、高圧受電にすると、高圧電力の契約になり、マンション全体としての電気料金が、大幅に下がります。

そのメリットを、各戸が、電気料金の引き下げという形で享受することができます。
但し、このためには、全戸が賛成しなければなりません。

マンションの総会で決議されたことに対しては、組合員は従うのがルールですが、電気契約の選択に関しては、各戸の意向が優先されるということになります。

集まって住むマンションの性格上、全体の利益のために、ある議案が総会で議決されたら、自分の意思を抑えて従うのがルールですが、通常の議案では、出席組合員数の過半数の賛成で決定します。

総会は半数以上の出席で成立しますので、最低数の場合、全戸の半数×その過半数とすれば、全戸の約4分の1の賛成で決まった議案に対して、全戸が従うことになります。

管理規約の改定や共用部の形状の著しい変更などの重要事項は、4分の3以上の賛成、建替えの場合は、5分の4以上の賛成が必要ですが、今回の判決は、一人でも反対したら、総会議案で決定されたことが、実現できないということになる訳です。

個人宅の電気契約の自由が、マンション全体の利益より優先することは、妥当かどうか?については、新聞のコメント等を見ても、有識者の間では、分かれているようです。

司法の最高機関が、そう判断したのなら、それが、判例となるのですが、判例とは、同じ事項の訴訟があったら、その後、裁判で、その判例を参考に結論を出すという意味であって、同じ訴訟に見えても、提訴理由等が違えば、違う判決もありますし、そもそも、今回の判決で、マンションにおける高圧一括受電が法律違反であるということではありません。

また、この判決で、マンション高圧一括受電が禁止されたわけでもありませんし、その導入のために、全組合員の賛成の決議が必要だということでもありません。

実は、「総会で承認されても、最後まで反対する人がいたら、導入できませんよ」というのは、この最高裁の判決が出る前から、電力会社側の受付のルールの中で、既に決まっていたことなので、以前から、高圧一括受電や、それを活用したスマートマンション化のメリットをPRし、導入を進めてきた当スマートマンション推進協議会にとっては、普通に「そうだよね」という話です。

従って、今後も、推進のための活動を行い、多くの人に賛成してもらうための努力を続けて行きたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.168

■私の好きな言葉■ 
すべての確率は努力で変えられる

こんにちは。

管理組合から当社への依頼は、管理会社と
の管理委託契約の適正化コンサルティン
グが最も多いのですが、自主管理の組合
からの相談も、いくつもあります。

例を挙げると…

◎住民の高齢化で、役員の担い手不足だが
管理会社に頼むと高くなる。顧問になって
もらい、サポートして欲しい。

◎同じ理由で、管理会社委託に替えるため
のコンサルティングを頼みたい

◎新たに理事長になったが、従来の運営が
組織的ではなく、行き当たりばったりに
思えるので、プロの力を借りて改善したい。

◎管理会社への委託から、コストダウン
のために自主管理に切り替えたところ、
予想外に理事長の仕事が大変。
かと言って、管理会社に戻すのも反対の声
がある。どうすれば良いか?

一方、管理会社に委託しているマンション
から、自主管理に移行したいとの相談も
あります。

しかし、管理会社に任せていた仕事の一部
を組合員自らやることについて、
「その気になっている理事会」は、
頑張る気持ちがあっても、他の組合員は
「自分が役員になった時に、負担が増えるのは困る」
という理由から、反対する人も多く、
簡単には、その方向に行きません。

そもそも、管理会社に委託していた
マンションが、自主管理へ移行する際には
越えなければならないハードルが、沢山
ありますが、それまで、管理会社に任せて
いた業務には、組合側に見えていない面が
少なくないので、よくわかっていないのが
実情でしょう。

では、
管理会社への委託から自主管理への変更
を検討する際に、ところに気をつけるの
か?を列記すると、

・現在の管理委託業務の見える化

管理委託契約書に、業務の仕様書の記載が
ありますが、実は、これ、相当にアバウト
です。

従って、
業務仕様書と実際の作業内容と報告書の
三つを照合し、詳細な記載に変えないと
業者変更により、業務内容=業務品質が
変わってしまう恐れがあります。

実は、当社の管理適正化コンサルティング
では、この時に、更に踏み込み、従来の
業務仕様が、そのマンションにとって、
適切なのかどうかをチェックし、適正な
業務仕様書に作り替えるところまで行います。

ちなみに、今まで、数十の管理組合の業務
仕様書をチェックしましたが、
「作り替えなくても、問題のない仕様書だった」
というマンションに出会ったことはありません。

・設備保守業者個別契約書作成

今まで、管理会社が元請け会社になり、
各設備の保守会社を束ねてきましたが、
今度は、組合が直接、保守会社と契約します。

清掃業務、エレベーター保守、消防点検
受水槽清掃、ポンプ点検等の各業務を個別
契約する訳です。ただ、設備の保守を広範
囲に引き受ける
「ビルメンテナンス会社」
と契約を結ぶ方法もあります。

個別契約だと、その数だけ契約書の
チェックも必要ですが、
「総合ビルメンテナンス会社」だと、窓口
が一つになり、楽です。

ただし、総合ビルメンテナンス会社でも、
直営で全業務できるところと、そこから
下請け会社があるところの違いもあり、
それがコストの違いに表れることもあります。

・業務フローの確立

例えば、受水槽清掃では、
・事前の日程調整、
・お知らせの掲示と各戸配布、
・当日の水槽への立入清掃、
・報告書の提出、
の手順がありますが、今まで、管理会社の
ルーティーンでやっていたのをすべて
理事会が対応することになります。

このうち、当日の水槽立入には、鍵が必要
ですが、今までなら管理会社のフロント
担当か管理員(清掃員)が、管理室の中
のキーボックスから鍵を取り出し、開錠
してくれていましたが、今度は、役員の
誰かがそれをする必要があります。

また、今までは、
「何かあったら、管理会社に連絡」
で良かったので、理事も住民でも、
とにかく管理会社の連絡先を知っていれ
ば、問題がない状態でしたが、自主管理で
は、起きた事象に応じて、問合せ先も変わります。

会社側の担当者も替わるし、理事長も
替わりますから、その連絡も必要ですね。

・会計業務

毎月の管理費・修繕積立金の口座振替を
行うシステムは、組合と直接契約をして
くれる事業者が必要です。

今まで、そのシステムが、管理組合と金融
機関との契約だったのか、管理会社との
契約だったのかで、移行手続きの複雑さも変わります。

また、決算・予算は、管理会社の会計
システムで処理されていましたが、今度は
組合の会計担当者が行うことになります。

組合会計は、基本的には企業会計で、損益
計算書と貸借対照表を作成しますので、
会計ソフトを導入する方法もありますが
また会計ソフトは、1台のパソコンにしか
インストールできないケースが多いので
組合専用のパソコンを購入することも必要になりますね。

そもそも、簿記の知識のない輪番制の組合
員が会計ソフトを使ってって、経理業務を
行うのは、かなり難しいという問題もあります…。

ちなみに、当社では、このハードルを越え
てもらうために、
「現金主義(お小遣い帳)」
感覚で記帳ができるけれど、きちんと財産
管理ができるオリジナルの経理システム
を提供しています。

・理事会・総会資料作成、運営

今までは、管理会社が段取りし、議案書も
作成してくれましたが、今後は、組合が
それをする必要があります。

総会運営や議案書には、管理規約に定めら
れたルールがありますので、その知識が
必要となります。

・建物点検、異常対応

各設備のメンテナンス契約の移行は、対象
設備がはっきりしているので、漏れはない
でしょうが、建物の建築上の劣化を点検は
管理会社の直営業務のケースが多く、忘れ
やすいです。

また、実際に建物の破損や漏水があった際
あるいは、定期的な保守契約を結んでいな
いような自動ドアとかインターホン等の
故障時にどう対処するのか?どこに相談
するのか?も、その時に慌てることになる
だろうと思います。

・火災保険

火災保険は、管理会社が保険代理店である
ケースが多いので、管理会社との契約を
解除した後、どうするのか?も考える必要
があります。

管理会社にとって、火災保険は、通常、
管理委託契約先のマンションに対して
付加するもので、保険事故の際に動くのは
保険担当スタッフではなく、そのマンショ
ンのフロント担当者です。

では、他の保険代理店を探すのか?
といっても、マンションの火災保険は特殊
な分野で、これに精通している保険マンは
少ないのが実情です。

恐らく、街中の保険ショップのようなとこ
ろに依頼したら、
「できますよ」
とは言うでしょうが、実際の保険適用の話
になった時には、アテにならない可能性があります。

・夜間、休日の電話対応

管理会社との契約では、ほとんどが警備
会社との機械警備契約があり、例えば、
断水が起きた時などは、受水槽やポンプ
故障が原因なので、自動的に異常信号が
発報され、住民が電話しなくても、警備
会社が来て、一次対応をしてくれます。

もちろん、彼らが故障を直せるものでは
ありませんが、その後の2次対応をして
くれる会社や部署につないでくれます。

こうした警備会社との契約は、組合が直接
行うことができても、その後の2次対応
までのオペレーションを決めておかない
と、警備を頼んでいる意味は半減します。

以上、
いくつか重要なポイントを挙げましたが
24時間動いているマンションの管理を
不安のない状況にするには、これ以外でも
沢山の「住民では気づかないところ」
をカバーする仕組みやルールを作って
おく必要があります。

前半で紹介した例にあるように、

◎管理会社への委託から、コストダウン
のために自主管理に切り替えたところ、
予想外に理事長の仕事が大変。
かと言って、管理会社に戻すのも反対の声
がある。どうすれば良いか?

という状況にならないように、
管理会社の管理に慣れた組合が、自主管理
に替える時には、しっかりとした準備が必要です。

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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3月30日(土)に
活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座
を開催します。

基本的には、マンション管理士と一級建築士を資格の頂点とするのですが、マンション管理士を目指している人や他の士業(弁護士、司法書士、行政書士、FP等)でも、マンション管理組合向けの支援業務を行うことができる専門家であれば、「コンサルタント」としてのポテンシャルはあるので、受講できます。

実際に、管理組合を支援するには、マンション管理士試験で必要とされる知識だけでは不十分で、他の専門家との連携が大切になりますし、一級建築士であっても、マンション修繕特有の知識や経験が必要ですし、組合とスムーズに接するには、やはり、法律や財務などの専門家との連携が必要になります。

また、組合は「権利なき社団法人」と言われ、組織の大きさや性格は、法人ですが、組織構成員たる区分所有者は、統一の価値感や組織的な決定システムが不足しており、かなり揺らぎのある集団ですから、付き合い方が難しい。

そもそも、ほとんどの組合に管理会社という巨大な会社が付いていて、自分の権益を守ろうとしますから、ここを崩さないと、契約ができません。

硬いガードに守られている管理組合は、自ら、改善を求めて外部の専門家を探さすことは、かなりのレアケースですから、一等地に「〇〇マンション管理士事務所」を構えても、閑古鳥が鳴きます。

恐らく、マンション管理士として、あるいは、マンション管理組合向けのコンサルタントとして活躍するための、最も大きなハードルは、「契約すること」どころか「組合と出会うこと」だろうと思います。

しかし、だからこそ、ハードルを越えると、誰もついて来れなくなります。
このハードルの越え方を教える講座が、今週末の
活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座

越え方だけではなく、越えた後の走り方やゴールがどこかも教えます。
定員が5名ですが、現在4名。

残席1名です。

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長野市内の築21年目18戸のマンションの話です。

「管理会社の業務が委託費に見合っていない。」

その例として、「定期的な巡回が行われていない。」「3戸に雨水浸透があることを相談しても迅速な現地確認をせず、改善に至っていない。」等、いくつかの実例が挙げられていました。

理事から、適切な管理ができないことを管理会社に指摘したところ、その理由が「退職者が多く人手不足がある」との回答。
組合側には、かなりの不満がたまっている状態でした。

 そんなときに、当社のセミナーがあることを知り、参加。

 私の話に共感頂いたようで、セミナー当日の個別相談に続き、後日、長野担当の長町コンサルタントにも、相談があり、他の管理会社への変更だけではなく、自主管理への変更も考えており、弊社の支援内容を知りたいというリクエストでした。

当社は、自主管理マンション先の顧問もありますし、管理会社への委託に不満があり、自主管理にしてみたが、コストが減った替わりに、理事長の負担が大変になったり、緊急対応ができなかったという問題が起き、再び管理会社を探したいというマンションを支援したこともあります。

後者の例では、16戸のマンションなのですが、自主管理にしたことで、コスト削減ができたと思っていたのは、実は、市場を知らない住民の思い込みで、当社のコンサルティングで、自主管理におけるコストよりも安くなって、管理会社への委託が復活しました。

素人だけで、管理組合運営を行うことの怖さ・限界を知り、当社の顧問契約も続いています。

そんな経験から、住民からは見えない管理会社の業務もあり、住民だけで切るように見えても、実は、予想外に大変な業務もあることや、特定のお世話役がいたとしても、その人が、安心して旅行にも行けない状態になりかねないこと等を伝え、コスト削減重視の危険性も伝えました。

結果、そのマンションの状態や住民側の要望に沿う「自主管理」を実現するための管理適正化コンサルティングと、組合運営全般の支援を行う顧問業務を提供することになりました。

もちろん、品質が優先し、コスト削減もしっかり行うことで、管理組合の支出全体としては、コストアップしないという前提です。

このマンションには、非常に熱心な推進役がおられ、当社との管理適正化コンサルティング付き顧問契約承認のための臨時総会の開催まで、かなりのスピード感で進められました。

新管理体制への移行は慎重に行い、移行後も、その定着を監視するところまでのプログラムを提供します。

「地方都市、小規模マンションでも、成果が出せる」当社の強みを最大限生かすプロジェクトになるだろうと思います。

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今週末は、土曜日に、名古屋で、築12年、39戸のマンションと大規模修繕工事・管理適正化・省エネ・火災保険見直し・顧問のフルラインナップのコンサルティング契約承認の臨時総会。

日曜日に、長野で、18戸のマンションとの管理適正化・顧問契約承認の臨時総会。

前者は、大手ブランドの分譲マンションで、管理会社も、もちろんその子会社。
当社に相談があった時には、大規模修繕工事を自社又はグループ会社による責任施工で提案され、ほぼ、その路線で行くことが、前期理事会から、今期の理事会に引き継がれていた状態。

しかし、当期理事会メンバーが勉強され、「慎重に進めよう!」となり、前期理事会も巻き込んで、当社の勉強会を実施したところ、満場一致で、方針転換を決定。

次に、住民向け勉強会を開催。
そこでも、参加者全員が当社の提案に共感頂いたというストーリーです。

こう書くと、スムーズに契約できたように見えますが、理事会との打ち合わせは5回。
理事会だけでの会合も、数回。

SNSでの意見交換も何度も行われました。

理事の中には、「大手ブランド」の価値を重視する意見もありました。

それについては、当社がコンサルティングを行っても、現管理会社を排除又は替えることを前提としていないことを理解いただきましたが、それ以上に、「恐らく、ほとんどの住民が、大手ブランド支持であろう」という状況で、どう理解いただくか?も相当議論しました。

そして、2月の寒い日に、ロビーで開催した住民向け勉強会には、住民の半数程度もの参加があり、参加者全員が弊社との契約に賛成。

総会議案書を練り、更に、総会当日には、議案審議前に、再度、当社による勉強会も開催し、当日、初めてこの話を詳しく聞く人にも、理解してもらう。

総会当日の朝は、事前に喫茶店に集まり、総会での想定QAを予習。

理事会メンバーは、全員が現役のビジネスマン。しかも、上場一部レベル。
建築や管理のことは専門でなくても、「コンサルタントを選ぶ」「高額な取引に関わる」という面では、しっかりとした眼をお持ちです。

その経験から、今回のコンサルタントの選びにおいては、「コンペ形式」を取らず、まずは、当社の話をじっくり聞く、大規模修繕工事とは何ぞや?からスタート。

恐らく、ネット検索なども相当されたのだと思いますが、結果は、他の設計事務所等のコンサルタントの話を聞くことなく、「自分たちのマンションにとってMAKSとのコンサルティング契約が最良」と決めていただきました。

総会では、当社を選定した理由について、各理事より語っていただけたのですが、
「組合の立場で考えてくれる」
「真摯な姿勢が信頼できる」
との言葉が嬉しかったです。

なので、このマンションは、他のコンサルタントに任せきりにせず、私がしっかりお世話します!(笑)

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先日の沖縄での初開催のセミナーの参加者から、
「次来るのはいつ?」
と熱いコールを頂いています。

セミナー時には、グループコンサルを行ったのですが、誤解を恐れず、バッサリと言えば、
「沖縄のマンション管理組合が、いかに不利な立場に置かれているか!
「無計画な長期修繕計画で、財政的な窮状に陥っているか!」
を強く感じました。

これ、会社としてのビジネスプランには関係なく、とにかく、救わないと!という私の想いが先行。

それは、一緒に行った辻建築士も同じ想い。
で、二人で相談。

結果、次の一歩を踏み出してもらうことが大事だよねという認識で一致。

そのためには、沖縄で個別のマンション調査や個別相談を開催すること。
また、沖縄の関心の高い人が集まる交流会を開催すること。
が最良の策。

でも、私も辻先生も、1~2カ月先まで予約が一杯の状態。
診断や勉強会を待ってもらっているマンションの人たちもいます。

いや待て!

案外、10連休の最後の方は、飛行機もホテルも空いているかも?
そもそも、私も辻先生も、マンションからの依頼がないのは、この10連休くらいだし。(笑)

それなら、「行くべし!」と話が決まり、飛行機とホテルを探したら、ほんとにあった!(笑)
また、沖縄の現コンサル先のTさんに相談したら交流会の幹事として、運営いただけるとの快諾!!

ということで、

◎日時(当方の滞在期間)
 5月5日(日)午後~6日(月・祝)夜
に沖縄に再び行きますよ。
◎実施内容
 ①マンション建物の簡易診断
 ②管理や大規模修繕の個別相談
 ③マンション組合交流会

◎現地スケジュール
 5月5日(日)11時那覇空港着
  13~18時…建物調査、又は
          各マンション相談
  18~21時…各マンション相談

 5月6日(月・祝)
  9~15時…建物調査、又は
         各マンション相談
 16~18時…マンション交流会
 19~21時…各マンション相談

我ながら、すごいスケジュールですし、この計画を立てる段階で、もちろん、相談などの予約は無し!!

でも、残席少ない飛行機は予約しなきゃ!ホテルも押さえなきゃ!

先に、建物診断や相談予約がなくても、とにかく、「沖縄救出作戦」!
作戦日が決まってから、どう救出するかは考える!

変更不可のチケットで、予約しちゃいました(笑)

この作戦、やりがいがあります!(^^)!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.167

■私の好きな言葉■ 
逆境は人間を創る

こんにちは。

イチロー選手の引退が、自身の口から
語られました。

80分にわたるインタビューでは、何度も
胸がジーンと来ました。

私は、今まで、何度も、イチロー選手の
発言に勇気づけられています。

日本人の野手として、初めて大リーグに
渡り、大成功どころか、大リーグの中で
も、歴史と記憶に刻まれる選手となった
イチロー選手は、間違いなく「起業家」
として成功した人物だと思います。

「目標の立て方」
「日々の過ごし方」
「廻りからの評価の受け止め方」
「モチベーションの持ち方」
すべてにおいて、尊敬すべき発言の多いこと!

だから、当社が主催するコンサルタント
養成講座でも、イチロー選手の言葉を
引用しているんですよ。

実は、
イチロー選手が凄いのは、プロになって
からの言動ではなく、高校野球の頃の
発言にも表れています。

彼が、愛工大名電野球部に入部した時、
他の選手は、「甲子園」を口にするのに
対して、イチロー選手は、監督に、
「プロ野球選手になるために入部した」
と言ったそうです。

多くの高校球児は、甲子園に行くことが
目標だと言いますが、実は、それでは
甲子園に行けない。

そのレベルでは、
「甲子園で優勝すること」
を目標にする選手がいる野球部には
勝てないからです。

イチロー選手は、更に、その上を行く
目標を立てていた訳です。


人間は、何を目標に設定するかで、
日々の過ごし方が変わります。

イチロー選手は、それを教えてくれます。

MAKSの目標も、
「少しでも多くのマンションに顧問マンション管理士を!」
ではなく、
「すべてのマンションに顧問マンション管理士を!」
を掲げています。

これは、目立つための大風呂敷ではありません。(笑)

マンション管理組合と、それを取りまく
業界とのアンバランスで、組合が不利な
状況を変えるには、
「全てのマンションに顧問マンション管理士が必要だ!」
と本気で思っているからです。

ただ、マンション管理士という資格を持つ
人が顧問になれば、良いのか?と言えば
それは、NO!

マンション管理組合を救うには、実は、
マンション管理士としての知識や職能
だけでは、全く足りないというのが、
私の経験から言えることです。

我々が組合側に立ち、相手にしなければ
ならない管理業界・建設業界は、非常に
大きく、ブラックボックスの多い業界です。

それらと対等に渡り合え、活躍できるため
には、実力のある専門家になることも必要
ですが、一人では簡単には行かないので
チームを作り、相互支援する。

そんな状態を作るために、コンサルタント
養成塾を毎年開催しているのですが、
そこでは、
◎自分の経験・ノウハウをすべて伝える。
◎持っているツールは、すべて使ってもらう。
◎ツールは、使いやすいように改良し続ける。
◎最新の情報も成功事例も、共有する。
◎実体験できるように、同行してもらう。
◎独り立ちするまでは、組合との契約もサポートする。
◎契約した後は、後方支援をする。
◎コンサルタタントが相互支援できるよう交流を図る。

自分が掲げた目標を実現するために、
どんな考え方をするのか、どんな行動を
とるのか、常に考え、ありとあらゆること
を実行して来ました。

そうして、4年かけ、15名のコンサル
タントを養成しましたが、まだまだ足りません。

これからも、イチロー選手から学んだ
起業家精神を大切にし、日本のマンション
を救う専門家を育てて行きたいと思います。

改めて、
イチロー選手、ありがとう!

追伸
日本のマンションを救うためのコンサルタント養成講座(基礎編)
「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」
を3月30日(土)に開催します。
詳細は、こちらから。

受講に、マンション管理士の資格は必須で
はありません。

今後マンション管理士を目指す方、
建築士などの他の資格をお持ちの方、
正義感があり、人の役に立ちたい!と
いう想いの強い方、是非、お越しください。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今まで行ったセミナーや勉強会の開催数は、10年間で、5百回以上はあると思います。

その際に作るパワーポイント資料は、大規模修繕工事・管理適正化・省エネに関して、一つのパターンから、各セミナー・各マンションに合わせて編集していくので、恐らく、100種類以上あると思います。

これを私が講演すると、スライドごとのストーリーが頭に入っているので、参加者の反応を見ながらアレンジすることは、それほど難しくはありませんし、ストーリーの中の盛り上がりやジョークの入れ方も、自然にできます。

資料の作り込みは、毎回の講演で振り返り、少しづつ改善しているので、相当に完成度が高いと思っていたのですが、このプレゼン資料を使って他のコンサルタントがプレゼンを行うのを聞くと、スライドのつなぎに若干のチグハグ感があります。

つまり、今までの自分のプレゼンでは、ほんとは、スライドとストーリーのマッチング度がイマイチで、それを話術でカバーしてきていたんだなということが分かりました。

どのコンサルタントが使っても、同じように聞き手に伝わることを目指しているので、まだまだ改善の余地があるんだ!と、わかり、ファイトが湧きます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

21日に岐阜県各務原市の20戸のマンションの大規模修繕工事見学会には、特別ゲストが登場します。

それは、住民の常設専門委員(建物設備管理委員)の方。

過去のMAKSの大規模修繕工事見学会・組合向けセミナーには、私の記憶では、皆勤賞で、都度、新しい情報を仕入れて、「自分のマンションの大規模修繕工事には、これを活かそう!」と考えられてきた方です。

従って、普通なら、スタンダードな大規模修繕工事をやるのが精一杯の20戸サイズの規模ですが、過去に、管理適正化や省エネコンサルティグで、ともに、知恵を出し合い、管理費会計を「超アスリート体質」にして、組合財政を改善してあるので、資金状況は優良。

加えて、とにかく、アイディアが豊富。

そもそも、弊社のMACM方式で、工事コストダウンも成功しており、そこでできた余力で、各種のグレードアップ工事もできる状態になっています。

今回の大規模修繕工事の担当コンサルタントは、黒野コンサルタントなので、見学会のガイドも、黒野コンサルタントが行うため、私は後方サポートです。

天気は雨のようですが、熱いイベントになると思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

3月18日は、名古屋の金城学院大学の卒業式でした。
次女の卒業式なので、家族全員で参加してきました。

この大学は、実は、平成12年に私が中電の社内ベンチャーとして、消費者の家づくり支援事業を立ち上げた時に、大変、お世話になった大学です。

オール電化住宅のプロモーション部署にいて、住宅の知識を増やしていた頃ですが、当時の私に、「住まいを提供することの社会的・文化的意義」について、教えてくれたのは、この大学の桜井教授。

最近は、「生活環境学部」のような表現をしますが、昔で言えば「家政学部インテリア学科」の専門家です。

その院生の水越さん(女性)はアメリカでコーポラティブハウスを研究して、日本に戻ったところで、彼女に入社してもらい、コーポラティブハウスのコーディネート事業も行いましたし、大学の生徒数十名を彼女と私とで、夏休みにアメリカに連れて行き、インテリアの体験学習もアレンジしました。

今の私が、住宅を「箱もの」ではなく「暮らし」として捉えること、「ビジネス」として捉えるのではなく、「文化」や「コミュニティ」として捉えることができるのは、この大学・この教授との出会いがあったからです。

そんな縁のある大学に、次女が入学し、4年。
ついに卒業なのですが、実は、桜井教授は退官されていて、その間、大学には、一度も行く機会なく、今回が初めて。

懐かしさこみ上げます。

卒業式=学位授与式では、とてもアカデミックな講話も聞けて、ぐっすり眠れました(笑)
で、一番受けたのは、学長のお祝いの言葉。
学位授与証書の話で、自分の体験談を話した後、
「今までの話を3つの言葉でまとめると‥」

「1、もらって嬉しい」
「2、保管して安心」
「3、使って便利」
おお、お茶目で分かり易く、どっと笑いが起き、記憶に残る!。

こういう話の結び方は、グッド!
自分のプレゼンにも取り入れようと思いましたね。

次女は、このまま大学院に行くので、その間には、また、行きたいなと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先日、名古屋市内50戸台の築12年目のマンションで、理事会主催の住民向けの勉強会
「長く安心してマンションライフを過ごすための大規模修繕準備・管理改善5つのステップ」(講師は私)
を開催いただき、その感想を送っていただきました。

ここでは、理事長が熱心にマンション全体のために、勉強され、吹上ホールで開催されたマンション管理学校で、私の講義を聞かれ、まずは、組合役員他主要メンバー向けの勉強会を開催。

参加した全員が、当方の考え方やこのマンションの改善のための処方箋に賛同いただき、当方との大規模修繕、管理適正化コンサルティグ契約に賛成!となりました。

ただ、理事会が乗り気になっても、あるいは「理事会が議案を出せば、総会は委任状や議決権行使で決まる状態」と言われても、いきなり総会を行うことはお勧めしません。

ますは、住民向け勉強会を開催し、そこに参加した住民から支持を得られたら、総会を開催しましょう!とお勧めします。

何故なら、ほとんどの人が、「管理会社がいれば、問題ない」と思い込んでおり、「マンション管理組合向けコンサルタント」という人種は見たことがないから(笑)

ところが、当社の勉強会を聞くと、「目からウロコ」という感想が最も多く、実は、その時点で、その人の常識は、「うちのマンションは、問題がある!」と変わっている訳です。

「目からウロコ」とは、そういう事なのです。

従って、できる限り多くの人に勉強会を聞いていただくことで、マンションの多くの人に、正しい「常識(問題意識)」をもっていただくことが、改善の第一歩なのです。

で、今回の住民向けの勉強会では、そのあたりの住民の意向の変化をきちんと把握しようと考えられた理事長が、約20名の参加者にアンケートを実施してくださいました。

その結果は…
参加者全員が、「勉強会に参加してよかった」、「コンサルタントは必要」に〇。

自由記入欄では、
・今まで関心がなかったが話が聞けて良かった。
・目からウロコの話だった。
・現状では管理会社に任せるしかない部分が多いので、専門家であるコンサルタント活用は必要。
・交渉やチェックは知識や経験が大事なので、コンサルタントは必要だと思う。
・大規模修繕だけではなく、日々の管理適正化にもコンサルタントは必要だと思う。
・管理方法等について専門家から具体的に教えてもらいPDCAを自分たちでできるようにすべきと思った。
・講師の話は説得力があり信頼できる。(アンケートチェック回答より11名全員)
・外部のセミナー等にも参加してみたい(アンケートチェック回答より5名)
・ここで開催する勉強会がまたあれば参加したい(アンケートチェック回答より9名)

私が一番うれしい感想「目からウロコ」がありました。この反応が私のモチベーションを高めます(笑)

この結果を踏まえ、当社とのコンサルティング契約を結ぶことが理事会で承認され、臨時総会の準備に入りました。

ただ、「目からウロコ状態」の住民は、全体の3~4割。
もっとその状態の人を増やすべく、臨時総会の前に、もう一度、勉強会を行いましょう!ということになりました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.166

■私の好きな言葉■ 
世界一の準備をした人が世界一になる

こんにちは。

メルマガ発行がしばらくぶりになりました。

週一回発行が目標ですが、目の前にいる
マンションの窮状を救うことが先!との
考えで、発行が遅れることをご容赦ください。

さて、昨日は、
名古屋市中区福祉協議会のイベントで、
講演を行って来ました。

福祉協議会の依頼とマンション管理は
結びつかないですよね(笑)

福祉協議会の活動ですから、
管理や大規模修繕工事のテーマではなく
地域コミュニティを活かして、高齢者の
見守りなどを行っていこうとする取り組みのイベントです。
中区福祉協議会1 
中区福祉協議会2

従って、参加者の年齢層は、60歳台後半
から、80歳台が中心。

参加者60名程のうち、分譲マンション
居住者が3割ほど。

それに対して、私の講演タイトルは、
マンション・団地・町内会 交流会
「マンション管理組合と町内会の違いって何?」
相互理解を深めよう

これは、マンション管理組合内でも、
組合組織と自治会組織との区分けが
曖昧で、地域の町内会との付き合い
も、責任の所在がはっきりしていない
事から起きる不都合をテーマにした
ものです。

また、平成28年の標準管理規約改定で
「管理費から、夏祭りへの寄付がダメ!」
と受け取られ、話題になった
「地域コミュニティ条項の削除」
の問題も取り上げました。

これらの問題は、分譲マンションに住む人
には、恐らく、関心のある内容でしょうが
それ以外の人に、どれだけ伝わるか?

しかも、私の講演時間は、13時半からで
眠い時間帯。

分譲マンションに住んでいない人には、
ちょうどよい子守歌になりかねません。(笑)

持ち時間は質疑応答を含めて、60分。

講演内容は、折に触れメモしておいたので
構想は出来ていたのですが、冒頭に述べた
ように、とにかく、目の前に、相談者や
クライアントが、ずっと行列を作っている
状態でしたから、まとまって取り組む時間
が取れておらず、実際のレジュメの作り込
みは、直前となり、福祉協議会の担当の
Sさんには、
「レジュメ出来てますか?」
と心配の電話を頂くこととなり、
申し訳なかったと反省しております。

講演前夜は、23時30分に横になり、
夜中1時に起きて、そこからノンストップ。

当日の11時までかかって、仕上げました。

とにかく、今回の講演では、
プロローグの「掴み」の時間帯で、
参加者に、前のめりになってもらうことが
大事です。

よって、最初の10分は、
「自己紹介や会社紹介にひっかけた
ジョーク」の連発(笑)

・私の名前の画数とハヤシハジメ君との比較。
・5人きょうだいのメリットとケーキの切り方。
・テレビに出た翌日の同級生からの電話。
・印税生活って…等々。
(結構、作り込んだジョークです(笑))

この連発で、場があったまった感じが
したことを感じつつ(笑)、続いて、本論。

まずは、中区の世帯分析。
約6万世帯のうち、分譲マンションは、
400棟弱で、約2万世帯。
つまり、全体の3分の1を占めます。

そんな地域だから、分譲マンションのこと
を理解すると、付き合いもスムーズに行き
ますよ!と関心を高めるところから。

続いて、分譲マンションの特徴。

「区分所有法やマンション管理適正化法
といった法律の規制を受けるんですよ。」

「組合自身にも、管理規約という、
いわば、憲法とも呼べる厳格な規則があるんですよ。」

これは、町内会とは大きく違う法的側面です。

一方で、多くのマンションは、管理会社に
業務を委託しており、管理委託契約により
日常的な運営が動いています。

この両面で整理すると、組合と町内会との
違いは、かなりクリアになるはずですが、
実際の場面では、両組織の役職が、連動し
ていたり、マンションによっては、完全に
一致しているケースもあるので、実は、
マンションに住んでいる人も、二つの性格
の違いを正確に把握していない様子も見られます。

そんな話から、相互理解のつながる事例を紹介。

最後に、
今回のテーマの結びは、次の4つ。

1、管理組合は、独特のルールがあり、
特に意思決定の複雑さ、遅さがあることに注意

2、管理組合と町内会とは、組織が違う。
財布が違う。たまたま役職割り当て上、
一体型がある。

3、「管理員に言えば通じている、組合
理事長に言えば通じている」は、誤解

4、But、生身の人間の付き合いだから
ルールのみに縛られずに、地域共生の思想で!

いくつかの質疑応答もいただき、講演終了。
その後、地域での取りくみ事例の発表。

例えば、ある団地では、定期的に
茶話会を開き、出席者は、相互に声を掛け
合うペアをチェーン的につなぐことで、
ある時は、見守る側、
ある時は、見守られる側になる。

こうして、単身高齢者へのセーフティ
ネットが無理なく出来上がる。

続いて、グループ別に議論。
私も、あるグループに参加。

今まで、仕事人間で、マンション管理組合
活動に無縁だったけれど、時間ができて
いざ辺りを見回すと、同じマンションの
同じフロアでさえも、顔と名前が一致しない。。。

大型の地震がいつ来るかわからない時代
で、もっとコミュニティを大切にしなけれ
ば!と発言する人。

いかに多くの人に参加してもらうかを
考えて、地道にイベントを支えている人。

学ぶことが多いイベントでした。

当社は、
管理組合は、その性格から、町内会の延長
ではなく、会社組織と捉え、外部との委託
契約を見直すことで、組合財政が豊かにな
り、将来の不安が抑えられる!
と説くアプローチで、マンション住民を
幸せにする仕事をしているのですが、
逆に、町内会と異なり、脱退が許されない
管理組合だからこそ、コミュニティ再生
を誘引する入り口にもなると感じましたね。

実際に、各務原市の築年数5年程度の
マンションでは、管理適正化コンサルで
財政を健全化した後、全組合員を対象と
して、
・マンション建物探検ツアー
・ランチを取りながら私のミニ講演会
・交流の茶話会
を開催する等して、住民間のコミュニケー
ション促進を図った事例があります。

こういった類のイベントを2年やり、
3年目はお休みしたら、昨年の定期総会で
会社を退職され、悠々自適の生活をされて
いる方から、
「ああいうイベントを、毎年やって欲しい!」
とのリクエストの発言があり、かなり多く
の人が賛同したということがありました。

このイベント開催は、顧問業務に入って
おらず、いわば、私の「ノリ」でやって
みたのですが(笑)、実は、企画を考え
出欠席を集約して、当日運営するのも、
そこそこ手間がかかります。

しかし、手ごたえがあり、住民間の親密感
は、確かに濃くなったので、次は、組合側
で企画し、その実行をサポートする仕組み
にしたいなと考えています。

町内会が、オートロックの外からマンショ
ン住民にアプロ―チするのは、ハードルが
高いでしょうが、先にマンション内に良い
コミュニティができ、そこから、地域の
町内会につながるのは、それほど難しく
ないように思います。

そんな思いから、中区の福祉協議会の活動
には、今後も、協力していきたいですし、
MAKSの管理組合支援活動としても、
組合の財政再建とコミュニティ再生の
両方に寄与したいと考えています。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

もう、寸前なので、このブログを見た人が今から申し込むというのは、無理だと思いますが、この土曜日に、名古屋市中区福祉協議会で講演します。

タイトルは、
マンション・団地・町内会 交流会
「マンション管理組合と町内会の違いって何?」
相互理解を深めよう

イベントチラシ

元々、私は、地域コミュニティの専門家ではなく、マンション管理組合向けコンサルタントです。

しかし、以前、この会合にコメンテーターとして参加した際の発言が参加者の記憶に残ったらしいこと、毎年、吹上でマンション管理学校の講師をしていることを知っている人もいたことで、私なら、イベントの趣旨に合致する話をしてくれそう!との期待があったからです。

そもそも、中区は集合住宅率90%という地域で、「集合住宅」というカテゴリーであれば、親和性が高いですしね。

そこで選んだテーマは、管理組合の内部でも良く問題になる町内会と管理組合の組織の違い。

これは、マンション周囲の町内会から見ても、わかりにくいもので、それが、無用なトラブルを生む元になることもあるからです。

また、外部から見ると、管理員が大家さん直結に見える(大家さんはいないのだけれど(笑))らしく、管理員(清掃員)に伝えておいたから、ことが済んだとの勘違いもあります。

そんな風に、分譲マンション特有の意思決定の仕組みを知ってもらうことが、ひいては、地域との共生につながると考えて、講演して来ます。

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ブログ読者のIさんからの情報で、今朝の中日新聞に「セロエネルギーマンション」の記事があったとのこと。
情報提供、ありがとうございます!
ゼロエネマンション

このマンショでは、太陽光とエネファームの発電で、電気はすべて賄えるようで、年間の光熱費は、通常の3分の1で6万円程度。
つまり、年間12万円得するということです。

マンションだと、屋根の面積の太陽光発電では、全戸のエネルギーは賄えないのが普通ですが、12戸で低層階。戸当たりの屋根面積が相対的に広いと言えます。

販売書価格は、7千万円から1億8千万円。

こう言った設備がある分、建築費は膨らみますが、ここまでの価格だと、販売価格を大きく押し上げる要因にはならず、元々、覚王山駅から徒歩6分という好立地ゆえの高価格。

そこに、付加価値を付けたという販売戦略。

光熱費が無料になることで、住宅ローンの返済が楽になるのは、確かですが、管理費と修繕積立金は、かなり高いと思いますので、セロエネルギーのコスト削減効果は、それと相殺される…否、それ以上かも。

生活費全体で言えば、ゼロエネルギーのメリットは、享受できないのでは?と思いますが、そんなコスト意識を持つ人より、環境への貢献に敏感な富裕層のハートを掴んだのではないか?と思います。

でも、当社に相談してくれたら、マンション管理組合としての維持費を抑えて、生活の質を落とさず、より豊かなマンソションライフを過ごすことができるアドバイスができますけどね・・・(笑)

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各務原の大規模修繕工事見学会の案内をしていますが、いつもより、申し込みが少ないと思っていたら、グーグルの申し込みサイトに不具合があったようで、「申し込んだ」という方からの記録が残っていません。

申し込まれた方で、当社から、申し込み受付の返信メールが届いてない方、大変、申し訳ありませんが、当社まで、ご連絡ください。

(組合専用)フリーコール:0800-100-8388
あるいは、HPの問合せサイトから

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週末に開催した沖縄でのセミナーの後、具体的に自分のマンションの問題点や改善したいとの問合せが、次々に入っています。

返信がすぐにできない状態で、申し訳ないですが、しばらく待ち下さい!

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3月11日は、東日本大震災が起きた日。

この地震で多くの方の身に起きた災難に対しては、ただただお悔やみ申し上げる気持ちで一杯ですが、電力会社にとっても、原発をどうするか?今後のエネルギーの電源構成をどうするか?を根本から考え直すことになった特別な日です。

私が、元電力マンだから私にとっても「特別な日」だということではありません。

私が、それまでの住宅コンサルタントのポジションから、マンション管理士として、管理組合に対するコンサルティングに特化するきっかけになったという意味で「特別な日」なのです。

当時、私は、中電の社内ベンチャーを卒業し、独立資本で起業。
関西電力を始め、全国の電力会社や住設メーカーに対して、「オール電化住宅を売るためのコンサルタント」として、恐らく、国内で1,2を争うほど、著名だったと思います。

ところが、東日本大震災で、全ての電力会社や設備メーカーの「オール電化」販売策が、急遽休止。
なんと、当社は1億円のコンサルティング売り上げが、一時凍結。

その後の震災の深刻さは、「計画停電」の実施にまで及び、ついに、「休止」は「無期延期=中止」となり、コンサルティング契約の復活までの辛抱と考え、2年間で、個人の蓄財を使い果たし、多額の借金をした挙句、社員の雇用を続けていた事業の継続を断念。

その時、自分のマンションでの成功をきかっけに、口コミで2、3件目くらいの業務を経験していたに過ぎなかったマンション管理組合向けコンサルティグの専業へと、大きな方向転換をしました。

廻りからは、「何の仕事?」という感じ(笑)
しかし。私自身は、成功するという自信はありました。

何故なら、潜在的なニーズが極めて大きいのに、それを掘り起こすことができないために、マンション管理士が「食えない資格」になっているだけで、私のそれまでの経験やノウハウなら、そのニーズを掘り起こせるだろうという可能性を感じたからです。

結果として、今がある訳ですが、そのスタートは、「オール電化住宅の推進」が世の中から無くなるきっかけになった3月11日です。

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那覇市でのセミナーを終え、家族と合流し、宮古島に来ています。
天候はあいにくの雨で、初日は星空を見ることができませんでした。

しかし、南国の離島の空気は違います。
レンタカーカーを借りて、島内めぐりをしていますが、景色も違います。

職業がら、どうしても目が行くのは、建物。
さすがに、宮古島には、分譲マンションはなさそうですが、数階建ての賃貸マンションはあります。
その仕様に目が行く(笑)

次は、電柱や送電線。これは電力時代の名残(笑)

驚いたのは、電柱の数本に一本は、支柱や支線があります。
特に新鮮だったのは、双子型の支柱。
宮古島 電柱.

台風対策でしょう。

宮古島に滞在は2泊ですが、夜、星が見えることを祈りつつ。

追伸
宮古島のイオンには、まだお菓子の「カール」が売ってました。

カール

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄でのセミナーは、色々な面で、収穫が多い結果だったと思います。

今回、31名の申し込みをいただいていたのですが、当日の欠席もあり、逆に、飛び込みの参加もあり、最終的には、30名弱の参加となりました。

対応するコンサルタントは3名なので、個別相談は難しいと考え、グループコンサルティングに変更。

築年数の10年間のバンドで、3グループに分け、私、棚橋コンサルタント、辻コンサルタントが、ファシリテート。

この方式は、初めてでしたが、築年数が近いと、抱える問題も共通しているだろうという予測は、概ね当たり、また、他のマンション住民の生の声を聴くことで、学ぶこともあり、グループコンサルティングが終わっても、参加者同士の話は尽きず…。

お互いの連絡先を交換する姿もありました。

沖縄特有のフレンドリーさもあると思いますが、この方式を選択して、正解だったと思います。

グループコンサㇽ後には、個別コンサルの方もあり、組合向けの勉強会開催の依頼もいただきました。

今回の開催実現には、沖縄のコンサルティング先マンションの役員の方のサポートがあり、多忙な中、沖縄でのコンサル対応のために一緒に行ってくれた棚橋コンサルタント・辻コンサルタントの尽力があり、更には、名古屋でのマンション管理フェアに参加し、偶然、沖縄が故郷で、タイミングを合わせての帰省で、当日の運営を手伝っていただいた方もいて、本当に多くの方々の協力がありました。

改めて、感謝申し上げます。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄に来ています。
1年3カ月前から開始した管理適正化コンサルティングの結果、管理会社が変更。

年額で400万円以上のコスト削減ができました。
私の予測を大きく上回る成果です。

品質を下げないで、否、むしろ品質を上げてコストを下げるのですが、大切なのは、新管理体制になってから、ホントに、定めた通りのクオリティで仕事がなされているのかどうか?

今回は、それを確認するための3カ月点検会議です。

点検は各種報告書を一つ一つ当社が点検するのと同時に、住民側の評価を聞きます。
管理会社も同席。

聞くのは、良い評価、物足りない評価の両方。
大切なのは、「良い評価を拾い上げる事」

これを伝えることで、管理会社の担当者もモチベーションが上がるからです。

今回の管理会社の評価は、グッド!

良い管理が定着するよう、1年間、しっかりと見ますよ!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年は、15マンション77件のコンサルティングの依頼を受け、今年は、4月までの各マンションでの総会で、11マンション45案件のコンサルティングが決まる予定です。

昨年の3倍のペース。

累計で、78マンション、410案件になるので、今年中に、一つの通過点として目標に掲げてきた100マンション、500案件に達するペースです。

少しでも多くのマンションを救うために、益々高品質なコンサルティグに磨きをかけて、精進します!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

9日の沖縄セミナーが近づいてきました。

定員20名を早々と超え、30名に増席。
それも、定員一杯となっています。

まだ、部屋自体は席があるため、増席は可能ですが、コンサルタントの相談体制がハードになるため、その対策も考えています。

今は、眠るときもマスクをし、まずは、体調の維持に努めていますが、レジュメ(PPスライド)の最終編集はこれからです。

事前に行った参加者アンケートを元に、参加者全員の満足感が上がるセミナー目指して、最後の詰めです!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先マンションは築20年。

3年前、修繕積立金が圧倒的に不足し、管理会社からは、大規模修繕工事に必要な借り入れすらできません!と言われ、いわば「途方に暮れた」状態でした。

当社のセミナーを受けて、その後、熱心な住民の方の活動のおかげで、当社のコンサルティングを開始。

管理適正化で管理コストの大幅な低減。
電気料金の大幅な削減。
住宅金融公庫からの借り入れを最小限に抑制。
大規模修繕工事のコストダウン。
長期修繕計画の作成。
日常の修繕費のコストダウン。
組合運営の支援。

ありとあらゆる手法を使い、マンションの再生を支援し、財政が健全化。
これだけのことをやり遂げたコンサルティングなので、コンサルティング報酬も、小さくありません。

しかし、その報酬も組合資金に余裕が生じるよう、4年分割で受け取り。

そんな折り、インターホンの不具合が見つかり、調べたところ、部品在庫も少なく、しかも、自火報と一体型なので、かなりの高額。

しかも、この商品は、管理会社が商流を押さえており、非常に大きな収益源となっているので、住民がどれほど頑張っても、組合が安く手に入れることは、かなり難しいのが実情です。

ここまで来て、組合財政の改善に待ったがかかるのか?

この危機に、当方が持つ裏ルート的な商流で、工事を手配し、管理会社の見積りを大きく下回る工事費を実現し、工事実施にこぎつけました。

その承認のための臨時総会におけるデモンストレーションがこちら。
総会での説明写真
恐らく、住民の人たちは、「顧問に頼むと、やっぱり、工事は安くなるんだ」というくらいの感覚でしょうが、実は、管理業界の冷徹なビジネスに挑む当社の過去の努力があります。

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本日は、武豊町と岐阜市のどちらも30戸程度のマンションの管理会社入札のVE面談です。
ve面談

朝9時から夕方近くまで、入札した会社と順次面談して行きます。

VE面談とは、初回の見積りに対して、「価値(品質)を下げずに、価格を下げる交渉面談」のことで、当社のノウハウが満載の業務です。

主に名古屋の拠点のある管理会社、専門会社40社以上に入札を呼びかけるのですが、今回、ほぼ同時期に入札が始まったので、一つの会社に対して、2案件ずつの面談となりました。

最近は、認定コンサルタントに任せるようになって、この面談に出ることがなくなっていたのですが、武豊町のマンションについては、かなり前から当社のセミナー等に参加いただいていた住民の方からの依頼で「管理適正化コンサルティング」を引き受けたため、私が専属での対応となり、久しぶりにこの面談に臨みました。

腕は鈍ってないか?(笑)

実は、交渉ツールは、以前のシステムよりが進化しており、入札資料が届いてから、比較表等を作成する時間がかなり短縮されています。

結果、交渉の戦略を練る時間が多くなり、面談した全ての会社に対して、「シナリオ通り」(笑)
小規模のマンションでも、成果を出すことができるのが当社の管理適正化コンサルティグの強みなので、こだわりがあります。

念のため、書きますが、当社のコストタダウン交渉は、「業者を泣かせる」やり方ではないです。
各社の下請けの専門会社からの入札も並行して行い、査定や入替を通じて、各社のコストダウンを誘導するものです。

また、それを実現するために、きめ細かな業務仕様書を作成し、遊びの少ない業務想定ができる状態にしています。

住民の皆さんが、「管理品質のダウンがないのに、コストがそんなに下がるの!?」と驚き、喜んでいる顔を見るのが楽しみです。

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火災保険を使うのは、火災のケースはほとんどなく、多くが損害保険として、風水害や外来からの破損事故で使います。

ただし、それに対して、どの程度の保険金が出るかは、実は、申請の仕方、見積書の書き方で、かなり変わります。

保険会社には「鑑定人」がいて、査定するのです。

最近、いくつかの顧問先マンションで、管理会社が作成した見積で認定されなかったケース、減額されたケース、保険金はおりたが当方から見ると誤申請だと思われるケースなどがありました。

そのいずれも、当社が申請し直して、満額又は満額に近い保険金を獲得できました。

保険代理店も指導して、申請シナリオを作りますから、当社だけの力ではありませんが。

これ、ブログやメルマガで書きたいのですが、万が一、保険会社の鑑定人が読んでいると、裏を読まれるので、書けない…(苦笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先マンションで、当社のコンサルティングの元、屋上防水工事が始まりました。

単体工事なので、いつもの大規模修繕工事のようなタフなコンサルティングではないですが、発注条件を揃えるための共通仕様書と共通見積書の作成、入札、工事会社選定をサポート。

1カ月程度の工期で、住民側との調整もないので、工事期間中の定例会議はありませんが、最も気を遣うのは、安全管理。

15階建てマンションの屋上で、陸屋根のため、足場はなく、親綱を張り巡らせて、職人は、そこに安全帯をつなげて、作業をします。

当社は、工事品質の管理は行うのですが、それ以上に大切なのは、安全管理。

工事会社の現場代理人も、もちろん、その点に気を付けていただくのですが、当社としても、毎日、親綱の固定強度のチェックを義務付け、その報告をさせ、週一度は、現場チェックに行きます。
親綱チェック1 親綱チェック2

自分のマンションで墜落事故が起きたなんてことになれば、非常に嫌な気持になりますから、現場で緊張感が続くよう、しっかりと指導します。

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