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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.167

■私の好きな言葉■ 
逆境は人間を創る

こんにちは。

イチロー選手の引退が、自身の口から
語られました。

80分にわたるインタビューでは、何度も
胸がジーンと来ました。

私は、今まで、何度も、イチロー選手の
発言に勇気づけられています。

日本人の野手として、初めて大リーグに
渡り、大成功どころか、大リーグの中で
も、歴史と記憶に刻まれる選手となった
イチロー選手は、間違いなく「起業家」
として成功した人物だと思います。

「目標の立て方」
「日々の過ごし方」
「廻りからの評価の受け止め方」
「モチベーションの持ち方」
すべてにおいて、尊敬すべき発言の多いこと!

だから、当社が主催するコンサルタント
養成講座でも、イチロー選手の言葉を
引用しているんですよ。

実は、
イチロー選手が凄いのは、プロになって
からの言動ではなく、高校野球の頃の
発言にも表れています。

彼が、愛工大名電野球部に入部した時、
他の選手は、「甲子園」を口にするのに
対して、イチロー選手は、監督に、
「プロ野球選手になるために入部した」
と言ったそうです。

多くの高校球児は、甲子園に行くことが
目標だと言いますが、実は、それでは
甲子園に行けない。

そのレベルでは、
「甲子園で優勝すること」
を目標にする選手がいる野球部には
勝てないからです。

イチロー選手は、更に、その上を行く
目標を立てていた訳です。


人間は、何を目標に設定するかで、
日々の過ごし方が変わります。

イチロー選手は、それを教えてくれます。

MAKSの目標も、
「少しでも多くのマンションに顧問マンション管理士を!」
ではなく、
「すべてのマンションに顧問マンション管理士を!」
を掲げています。

これは、目立つための大風呂敷ではありません。(笑)

マンション管理組合と、それを取りまく
業界とのアンバランスで、組合が不利な
状況を変えるには、
「全てのマンションに顧問マンション管理士が必要だ!」
と本気で思っているからです。

ただ、マンション管理士という資格を持つ
人が顧問になれば、良いのか?と言えば
それは、NO!

マンション管理組合を救うには、実は、
マンション管理士としての知識や職能
だけでは、全く足りないというのが、
私の経験から言えることです。

我々が組合側に立ち、相手にしなければ
ならない管理業界・建設業界は、非常に
大きく、ブラックボックスの多い業界です。

それらと対等に渡り合え、活躍できるため
には、実力のある専門家になることも必要
ですが、一人では簡単には行かないので
チームを作り、相互支援する。

そんな状態を作るために、コンサルタント
養成塾を毎年開催しているのですが、
そこでは、
◎自分の経験・ノウハウをすべて伝える。
◎持っているツールは、すべて使ってもらう。
◎ツールは、使いやすいように改良し続ける。
◎最新の情報も成功事例も、共有する。
◎実体験できるように、同行してもらう。
◎独り立ちするまでは、組合との契約もサポートする。
◎契約した後は、後方支援をする。
◎コンサルタタントが相互支援できるよう交流を図る。

自分が掲げた目標を実現するために、
どんな考え方をするのか、どんな行動を
とるのか、常に考え、ありとあらゆること
を実行して来ました。

そうして、4年かけ、15名のコンサル
タントを養成しましたが、まだまだ足りません。

これからも、イチロー選手から学んだ
起業家精神を大切にし、日本のマンション
を救う専門家を育てて行きたいと思います。

改めて、
イチロー選手、ありがとう!

追伸
日本のマンションを救うためのコンサルタント養成講座(基礎編)
「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」
を3月30日(土)に開催します。
詳細は、こちらから。

受講に、マンション管理士の資格は必須で
はありません。

今後マンション管理士を目指す方、
建築士などの他の資格をお持ちの方、
正義感があり、人の役に立ちたい!と
いう想いの強い方、是非、お越しください。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今まで行ったセミナーや勉強会の開催数は、10年間で、5百回以上はあると思います。

その際に作るパワーポイント資料は、大規模修繕工事・管理適正化・省エネに関して、一つのパターンから、各セミナー・各マンションに合わせて編集していくので、恐らく、100種類以上あると思います。

これを私が講演すると、スライドごとのストーリーが頭に入っているので、参加者の反応を見ながらアレンジすることは、それほど難しくはありませんし、ストーリーの中の盛り上がりやジョークの入れ方も、自然にできます。

資料の作り込みは、毎回の講演で振り返り、少しづつ改善しているので、相当に完成度が高いと思っていたのですが、このプレゼン資料を使って他のコンサルタントがプレゼンを行うのを聞くと、若干のチグハグ感があります。

つまり、スライドとストーリーの完成度がイマイチで、それを話術でカバーしてきているということになります。

まだまだ改善の余地があるんだ!と、わかり、ファイトが湧きます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

21日に岐阜県各務原市の20戸のマンションの大規模修繕工事見学会には、特別ゲストが登場します。

それは、住民の常設専門委員(建物設備管理委員)の方。

過去のMAKSの大規模修繕工事見学会・組合向けセミナーには、私の記憶では、皆勤賞で、都度、新しい情報を仕入れて、「自分のマンションの大規模修繕工事には、これを活かそう!」と考えられてきた方です。

従って、普通なら、スタンダードな大規模修繕工事をやるのが精一杯の20戸サイズの規模ですが、過去に、管理適正化や省エネコンサルティグで、ともに、知恵を出し合い、管理費会計を「超アスリート体質」にして、組合財政を改善してあるので、資金状況は優良。

加えて、とにかく、アイディアが豊富。

そもそも、弊社のMACM方式で、工事コストダウンも成功しており、そこでできた余力で、各種のグレードアップ工事もできる状態になっています。

今回の大規模修繕工事の担当コンサルタントは、黒野コンサルタントなので、見学会のガイドも、黒野コンサルタントが行うため、私は後方サポートです。

天気は雨のようですが、熱いイベントになると思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

3月18日は、名古屋の金城学院大学の卒業式でした。
次女の卒業式なので、家族全員で参加してきました。

この大学は、実は、平成12年に私が中電の社内ベンチャーとして、消費者の家づくり支援事業を立ち上げた時に、大変、お世話になった大学です。

オール電化住宅のプロモーション部署にいて、住宅の知識を増やしていた頃ですが、当時の私に、「住まいを提供することの社会的・文化的意義」について、教えてくれたのは、この大学の桜井教授。

最近は、「生活環境学部」のような表現をしますが、昔で言えば「家政学部インテリア学科」の専門家です。

その院生の水越さん(女性)はアメリカでコーポラティブハウスを研究して、日本に戻ったところで、彼女に入社してもらい、コーポラティブハウスのコーディネート事業も行いましたし、大学の生徒数十名を彼女と私とで、夏休みにアメリカに連れて行き、インテリアの体験学習もアレンジしました。

今の私が、住宅を「箱もの」ではなく「暮らし」として捉えること、「ビジネス」として捉えるのではなく、「文化」や「コミュニティ」として捉えることができるのは、この大学・この教授との出会いがあったからです。

そんな縁のある大学に、次女が入学し、4年。
ついに卒業なのですが、実は、桜井教授は退官されていて、その間、大学には、一度も行く機会なく、今回が初めて。

懐かしさこみ上げます。

卒業式=学位授与式では、とてもアカデミックな講話も聞けて、ぐっすり眠れました(笑)
で、一番受けたのは、学長のお祝いの言葉。
学位授与証書の話で、自分の体験談を話した後、
「今までの話を3つの言葉でまとめると‥」

「1、もらって嬉しい」
「2、保管して安心」
「3、使って便利」
おお、お茶目で分かり易く、どっと笑いが起き、記憶に残る!。

こういう話の結び方は、グッド!
自分のプレゼンにも取り入れようと思いましたね。

次女は、このまま大学院に行くので、その間には、また、行きたいなと思います。

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先日、名古屋市内50戸台の築12年目のマンションで、理事会主催の住民向けの勉強会
「長く安心してマンションライフを過ごすための大規模修繕準備・管理改善5つのステップ」(講師は私)
を開催いただき、その感想を送っていただきました。

ここでは、理事長が熱心にマンション全体のために、勉強され、吹上ホールで開催されたマンション管理学校で、私の講義を聞かれ、まずは、組合役員他主要メンバー向けの勉強会を開催。

参加した全員が、当方の考え方やこのマンションの改善のための処方箋に賛同いただき、当方との大規模修繕、管理適正化コンサルティグ契約に賛成!となりました。

ただ、理事会が乗り気になっても、あるいは「理事会が議案を出せば、総会は委任状や議決権行使で決まる状態」と言われても、いきなり総会を行うことはお勧めしません。

ますは、住民向け勉強会を開催し、そこに参加した住民から支持を得られたら、総会を開催しましょう!とお勧めします。

何故なら、ほとんどの人が、「管理会社がいれば、問題ない」と思い込んでおり、「マンション管理組合向けコンサルタント」という人種は見たことがないから(笑)

ところが、当社の勉強会を聞くと、「目からウロコ」という感想が最も多く、実は、その時点で、その人の常識は、「うちのマンションは、問題がある!」と変わっている訳です。

「目からウロコ」とは、そういう事なのです。

従って、できる限り多くの人に勉強会を聞いていただくことで、マンションの多くの人に、正しい「常識(問題意識)」をもっていただくことが、改善の第一歩なのです。

で、今回の住民向けの勉強会では、そのあたりの住民の意向の変化をきちんと把握しようと考えられた理事長が、約20名の参加者にアンケートを実施してくださいました。

その結果は…
参加者全員が、「勉強会に参加してよかった」、「コンサルタントは必要」に〇。

自由記入欄では、
・今まで関心がなかったが話が聞けて良かった。
・目からウロコの話だった。
・現状では管理会社に任せるしかない部分が多いので、専門家であるコンサルタント活用は必要。
・交渉やチェックは知識や経験が大事なので、コンサルタントは必要だと思う。
・大規模修繕だけではなく、日々の管理適正化にもコンサルタントは必要だと思う。
・管理方法等について専門家から具体的に教えてもらいPDCAを自分たちでできるようにすべきと思った。
・講師の話は説得力があり信頼できる。(アンケートチェック回答より11名全員)
・外部のセミナー等にも参加してみたい(アンケートチェック回答より5名)
・ここで開催する勉強会がまたあれば参加したい(アンケートチェック回答より9名)

私が一番うれしい感想「目からウロコ」がありました。この反応が私のモチベーションを高めます(笑)

この結果を踏まえ、当社とのコンサルティング契約を結ぶことが理事会で承認され、臨時総会の準備に入りました。

ただ、「目からウロコ状態」の住民は、全体の3~4割。
もっとその状態の人を増やすべく、臨時総会の前に、もう一度、勉強会を行いましょう!ということになりました。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.166

■私の好きな言葉■ 
世界一の準備をした人が世界一になる

こんにちは。

メルマガ発行がしばらくぶりになりました。

週一回発行が目標ですが、目の前にいる
マンションの窮状を救うことが先!との
考えで、発行が遅れることをご容赦ください。

さて、昨日は、
名古屋市中区福祉協議会のイベントで、
講演を行って来ました。

福祉協議会の依頼とマンション管理は
結びつかないですよね(笑)

福祉協議会の活動ですから、
管理や大規模修繕工事のテーマではなく
地域コミュニティを活かして、高齢者の
見守りなどを行っていこうとする取り組みのイベントです。
中区福祉協議会1 
中区福祉協議会2

従って、参加者の年齢層は、60歳台後半
から、80歳台が中心。

参加者60名程のうち、分譲マンション
居住者が3割ほど。

それに対して、私の講演タイトルは、
マンション・団地・町内会 交流会
「マンション管理組合と町内会の違いって何?」
相互理解を深めよう

これは、マンション管理組合内でも、
組合組織と自治会組織との区分けが
曖昧で、地域の町内会との付き合い
も、責任の所在がはっきりしていない
事から起きる不都合をテーマにした
ものです。

また、平成28年の標準管理規約改定で
「管理費から、夏祭りへの寄付がダメ!」
と受け取られ、話題になった
「地域コミュニティ条項の削除」
の問題も取り上げました。

これらの問題は、分譲マンションに住む人
には、恐らく、関心のある内容でしょうが
それ以外の人に、どれだけ伝わるか?

しかも、私の講演時間は、13時半からで
眠い時間帯。

分譲マンションに住んでいない人には、
ちょうどよい子守歌になりかねません。(笑)

持ち時間は質疑応答を含めて、60分。

講演内容は、折に触れメモしておいたので
構想は出来ていたのですが、冒頭に述べた
ように、とにかく、目の前に、相談者や
クライアントが、ずっと行列を作っている
状態でしたから、まとまって取り組む時間
が取れておらず、実際のレジュメの作り込
みは、直前となり、福祉協議会の担当の
Sさんには、
「レジュメ出来てますか?」
と心配の電話を頂くこととなり、
申し訳なかったと反省しております。

講演前夜は、23時30分に横になり、
夜中1時に起きて、そこからノンストップ。

当日の11時までかかって、仕上げました。

とにかく、今回の講演では、
プロローグの「掴み」の時間帯で、
参加者に、前のめりになってもらうことが
大事です。

よって、最初の10分は、
「自己紹介や会社紹介にひっかけた
ジョーク」の連発(笑)

・私の名前の画数とハヤシハジメ君との比較。
・5人きょうだいのメリットとケーキの切り方。
・テレビに出た翌日の同級生からの電話。
・印税生活って…等々。
(結構、作り込んだジョークです(笑))

この連発で、場があったまった感じが
したことを感じつつ(笑)、続いて、本論。

まずは、中区の世帯分析。
約6万世帯のうち、分譲マンションは、
400棟弱で、約2万世帯。
つまり、全体の3分の1を占めます。

そんな地域だから、分譲マンションのこと
を理解すると、付き合いもスムーズに行き
ますよ!と関心を高めるところから。

続いて、分譲マンションの特徴。

「区分所有法やマンション管理適正化法
といった法律の規制を受けるんですよ。」

「組合自身にも、管理規約という、
いわば、憲法とも呼べる厳格な規則があるんですよ。」

これは、町内会とは大きく違う法的側面です。

一方で、多くのマンションは、管理会社に
業務を委託しており、管理委託契約により
日常的な運営が動いています。

この両面で整理すると、組合と町内会との
違いは、かなりクリアになるはずですが、
実際の場面では、両組織の役職が、連動し
ていたり、マンションによっては、完全に
一致しているケースもあるので、実は、
マンションに住んでいる人も、二つの性格
の違いを正確に把握していない様子も見られます。

そんな話から、相互理解のつながる事例を紹介。

最後に、
今回のテーマの結びは、次の4つ。

1、管理組合は、独特のルールがあり、
特に意思決定の複雑さ、遅さがあることに注意

2、管理組合と町内会とは、組織が違う。
財布が違う。たまたま役職割り当て上、
一体型がある。

3、「管理員に言えば通じている、組合
理事長に言えば通じている」は、誤解

4、But、生身の人間の付き合いだから
ルールのみに縛られずに、地域共生の思想で!

いくつかの質疑応答もいただき、講演終了。
その後、地域での取りくみ事例の発表。

例えば、ある団地では、定期的に
茶話会を開き、出席者は、相互に声を掛け
合うペアをチェーン的につなぐことで、
ある時は、見守る側、
ある時は、見守られる側になる。

こうして、単身高齢者へのセーフティ
ネットが無理なく出来上がる。

続いて、グループ別に議論。
私も、あるグループに参加。

今まで、仕事人間で、マンション管理組合
活動に無縁だったけれど、時間ができて
いざ辺りを見回すと、同じマンションの
同じフロアでさえも、顔と名前が一致しない。。。

大型の地震がいつ来るかわからない時代
で、もっとコミュニティを大切にしなけれ
ば!と発言する人。

いかに多くの人に参加してもらうかを
考えて、地道にイベントを支えている人。

学ぶことが多いイベントでした。

当社は、
管理組合は、その性格から、町内会の延長
ではなく、会社組織と捉え、外部との委託
契約を見直すことで、組合財政が豊かにな
り、将来の不安が抑えられる!
と説くアプローチで、マンション住民を
幸せにする仕事をしているのですが、
逆に、町内会と異なり、脱退が許されない
管理組合だからこそ、コミュニティ再生
を誘引する入り口にもなると感じましたね。

実際に、各務原市の築年数5年程度の
マンションでは、管理適正化コンサルで
財政を健全化した後、全組合員を対象と
して、
・マンション建物探検ツアー
・ランチを取りながら私のミニ講演会
・交流の茶話会
を開催する等して、住民間のコミュニケー
ション促進を図った事例があります。

こういった類のイベントを2年やり、
3年目はお休みしたら、昨年の定期総会で
会社を退職され、悠々自適の生活をされて
いる方から、
「ああいうイベントを、毎年やって欲しい!」
とのリクエストの発言があり、かなり多く
の人が賛同したということがありました。

このイベント開催は、顧問業務に入って
おらず、いわば、私の「ノリ」でやって
みたのですが(笑)、実は、企画を考え
出欠席を集約して、当日運営するのも、
そこそこ手間がかかります。

しかし、手ごたえがあり、住民間の親密感
は、確かに濃くなったので、次は、組合側
で企画し、その実行をサポートする仕組み
にしたいなと考えています。

町内会が、オートロックの外からマンショ
ン住民にアプロ―チするのは、ハードルが
高いでしょうが、先にマンション内に良い
コミュニティができ、そこから、地域の
町内会につながるのは、それほど難しく
ないように思います。

そんな思いから、中区の福祉協議会の活動
には、今後も、協力していきたいですし、
MAKSの管理組合支援活動としても、
組合の財政再建とコミュニティ再生の
両方に寄与したいと考えています。

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◆発行人
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もう、寸前なので、このブログを見た人が今から申し込むというのは、無理だと思いますが、この土曜日に、名古屋市中区福祉協議会で講演します。

タイトルは、
マンション・団地・町内会 交流会
「マンション管理組合と町内会の違いって何?」
相互理解を深めよう

イベントチラシ

元々、私は、地域コミュニティの専門家ではなく、マンション管理組合向けコンサルタントです。

しかし、以前、この会合にコメンテーターとして参加した際の発言が参加者の記憶に残ったらしいこと、毎年、吹上でマンション管理学校の講師をしていることを知っている人もいたことで、私なら、イベントの趣旨に合致する話をしてくれそう!との期待があったからです。

そもそも、中区は集合住宅率90%という地域で、「集合住宅」というカテゴリーであれば、親和性が高いですしね。

そこで選んだテーマは、管理組合の内部でも良く問題になる町内会と管理組合の組織の違い。

これは、マンション周囲の町内会から見ても、わかりにくいもので、それが、無用なトラブルを生む元になることもあるからです。

また、外部から見ると、管理員が大家さん直結に見える(大家さんはいないのだけれど(笑))らしく、管理員(清掃員)に伝えておいたから、ことが済んだとの勘違いもあります。

そんな風に、分譲マンション特有の意思決定の仕組みを知ってもらうことが、ひいては、地域との共生につながると考えて、講演して来ます。

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ブログ読者のIさんからの情報で、今朝の中日新聞に「セロエネルギーマンション」の記事があったとのこと。
情報提供、ありがとうございます!
ゼロエネマンション

このマンショでは、太陽光とエネファームの発電で、電気はすべて賄えるようで、年間の光熱費は、通常の3分の1で6万円程度。
つまり、年間12万円得するということです。

マンションだと、屋根の面積の太陽光発電では、全戸のエネルギーは賄えないのが普通ですが、12戸で低層階。戸当たりの屋根面積が相対的に広いと言えます。

販売書価格は、7千万円から1億8千万円。

こう言った設備がある分、建築費は膨らみますが、ここまでの価格だと、販売価格を大きく押し上げる要因にはならず、元々、覚王山駅から徒歩6分という好立地ゆえの高価格。

そこに、付加価値を付けたという販売戦略。

光熱費が無料になることで、住宅ローンの返済が楽になるのは、確かですが、管理費と修繕積立金は、かなり高いと思いますので、セロエネルギーのコスト削減効果は、それと相殺される…否、それ以上かも。

生活費全体で言えば、ゼロエネルギーのメリットは、享受できないのでは?と思いますが、そんなコスト意識を持つ人より、環境への貢献に敏感な富裕層のハートを掴んだのではないか?と思います。

でも、当社に相談してくれたら、マンション管理組合としての維持費を抑えて、生活の質を落とさず、より豊かなマンソションライフを過ごすことができるアドバイスができますけどね・・・(笑)

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各務原の大規模修繕工事見学会の案内をしていますが、いつもより、申し込みが少ないと思っていたら、グーグルの申し込みサイトに不具合があったようで、「申し込んだ」という方からの記録が残っていません。

申し込まれた方で、当社から、申し込み受付の返信メールが届いてない方、大変、申し訳ありませんが、当社まで、ご連絡ください。

(組合専用)フリーコール:0800-100-8388
あるいは、HPの問合せサイトから

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先週末に開催した沖縄でのセミナーの後、具体的に自分のマンションの問題点や改善したいとの問合せが、次々に入っています。

返信がすぐにできない状態で、申し訳ないですが、しばらく待ち下さい!

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3月11日は、東日本大震災が起きた日。

この地震で多くの方の身に起きた災難に対しては、ただただお悔やみ申し上げる気持ちで一杯ですが、電力会社にとっても、原発をどうするか?今後のエネルギーの電源構成をどうするか?を根本から考え直すことになった特別な日です。

私が、元電力マンだから私にとっても「特別な日」だということではありません。

私が、それまでの住宅コンサルタントのポジションから、マンション管理士として、管理組合に対するコンサルティングに特化するきっかけになったという意味で「特別な日」なのです。

当時、私は、中電の社内ベンチャーを卒業し、独立資本で起業。
関西電力を始め、全国の電力会社や住設メーカーに対して、「オール電化住宅を売るためのコンサルタント」として、恐らく、国内で1,2を争うほど、著名だったと思います。

ところが、東日本大震災で、全ての電力会社や設備メーカーの「オール電化」販売策が、急遽休止。
なんと、当社は1億円のコンサルティング売り上げが、一時凍結。

その後の震災の深刻さは、「計画停電」の実施にまで及び、ついに、「休止」は「無期延期=中止」となり、コンサルティング契約の復活までの辛抱と考え、2年間で、個人の蓄財を使い果たし、多額の借金をした挙句、社員の雇用を続けていた事業の継続を断念。

その時、自分のマンションでの成功をきかっけに、口コミで2、3件目くらいの業務を経験していたに過ぎなかったマンション管理組合向けコンサルティグの専業へと、大きな方向転換をしました。

廻りからは、「何の仕事?」という感じ(笑)
しかし。私自身は、成功するという自信はありました。

何故なら、潜在的なニーズが極めて大きいのに、それを掘り起こすことができないために、マンション管理士が「食えない資格」になっているだけで、私のそれまでの経験やノウハウなら、そのニーズを掘り起こせるだろうという可能性を感じたからです。

結果として、今がある訳ですが、そのスタートは、「オール電化住宅の推進」が世の中から無くなるきっかけになった3月11日です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

那覇市でのセミナーを終え、家族と合流し、宮古島に来ています。
天候はあいにくの雨で、初日は星空を見ることができませんでした。

しかし、南国の離島の空気は違います。
レンタカーカーを借りて、島内めぐりをしていますが、景色も違います。

職業がら、どうしても目が行くのは、建物。
さすがに、宮古島には、分譲マンションはなさそうですが、数階建ての賃貸マンションはあります。
その仕様に目が行く(笑)

次は、電柱や送電線。これは電力時代の名残(笑)

驚いたのは、電柱の数本に一本は、支柱や支線があります。
特に新鮮だったのは、双子型の支柱。
宮古島 電柱.

台風対策でしょう。

宮古島に滞在は2泊ですが、夜、星が見えることを祈りつつ。

追伸
宮古島のイオンには、まだお菓子の「カール」が売ってました。

カール

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沖縄でのセミナーは、色々な面で、収穫が多い結果だったと思います。

今回、31名の申し込みをいただいていたのですが、当日の欠席もあり、逆に、飛び込みの参加もあり、最終的には、30名弱の参加となりました。

対応するコンサルタントは3名なので、個別相談は難しいと考え、グループコンサルティングに変更。

築年数の10年間のバンドで、3グループに分け、私、棚橋コンサルタント、辻コンサルタントが、ファシリテート。

この方式は、初めてでしたが、築年数が近いと、抱える問題も共通しているだろうという予測は、概ね当たり、また、他のマンション住民の生の声を聴くことで、学ぶこともあり、グループコンサルティングが終わっても、参加者同士の話は尽きず…。

お互いの連絡先を交換する姿もありました。

沖縄特有のフレンドリーさもあると思いますが、この方式を選択して、正解だったと思います。

グループコンサㇽ後には、個別コンサルの方もあり、組合向けの勉強会開催の依頼もいただきました。

今回の開催実現には、沖縄のコンサルティング先マンションの役員の方のサポートがあり、多忙な中、沖縄でのコンサル対応のために一緒に行ってくれた棚橋コンサルタント・辻コンサルタントの尽力があり、更には、名古屋でのマンション管理フェアに参加し、偶然、沖縄が故郷で、タイミングを合わせての帰省で、当日の運営を手伝っていただいた方もいて、本当に多くの方々の協力がありました。

改めて、感謝申し上げます。

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沖縄に来ています。
1年3カ月前から開始した管理適正化コンサルティングの結果、管理会社が変更。

年額で400万円以上のコスト削減ができました。
私の予測を大きく上回る成果です。

品質を下げないで、否、むしろ品質を上げてコストを下げるのですが、大切なのは、新管理体制になってから、ホントに、定めた通りのクオリティで仕事がなされているのかどうか?

今回は、それを確認するための3カ月点検会議です。

点検は各種報告書を一つ一つ当社が点検するのと同時に、住民側の評価を聞きます。
管理会社も同席。

聞くのは、良い評価、物足りない評価の両方。
大切なのは、「良い評価を拾い上げる事」

これを伝えることで、管理会社の担当者もモチベーションが上がるからです。

今回の管理会社の評価は、グッド!

良い管理が定着するよう、1年間、しっかりと見ますよ!

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昨年は、15マンション77件のコンサルティングの依頼を受け、今年は、4月までの各マンションでの総会で、11マンション45案件のコンサルティングが決まる予定です。

昨年の3倍のペース。

累計で、78マンション、410案件になるので、今年中に、一つの通過点として目標に掲げてきた100マンション、500案件に達するペースです。

少しでも多くのマンションを救うために、益々高品質なコンサルティグに磨きをかけて、精進します!

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9日の沖縄セミナーが近づいてきました。

定員20名を早々と超え、30名に増席。
それも、定員一杯となっています。

まだ、部屋自体は席があるため、増席は可能ですが、コンサルタントの相談体制がハードになるため、その対策も考えています。

今は、眠るときもマスクをし、まずは、体調の維持に努めていますが、レジュメ(PPスライド)の最終編集はこれからです。

事前に行った参加者アンケートを元に、参加者全員の満足感が上がるセミナー目指して、最後の詰めです!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

顧問先マンションは築20年。

3年前、修繕積立金が圧倒的に不足し、管理会社からは、大規模修繕工事に必要な借り入れすらできません!と言われ、いわば「途方に暮れた」状態でした。

当社のセミナーを受けて、その後、熱心な住民の方の活動のおかげで、当社のコンサルティングを開始。

管理適正化で管理コストの大幅な低減。
電気料金の大幅な削減。
住宅金融公庫からの借り入れを最小限に抑制。
大規模修繕工事のコストダウン。
長期修繕計画の作成。
日常の修繕費のコストダウン。
組合運営の支援。

ありとあらゆる手法を使い、マンションの再生を支援し、財政が健全化。
これだけのことをやり遂げたコンサルティングなので、コンサルティング報酬も、小さくありません。

しかし、その報酬も組合資金に余裕が生じるよう、4年分割で受け取り。

そんな折り、インターホンの不具合が見つかり、調べたところ、部品在庫も少なく、しかも、自火報と一体型なので、かなりの高額。

しかも、この商品は、管理会社が商流を押さえており、非常に大きな収益源となっているので、住民がどれほど頑張っても、組合が安く手に入れることは、かなり難しいのが実情です。

ここまで来て、組合財政の改善に待ったがかかるのか?

この危機に、当方が持つ裏ルート的な商流で、工事を手配し、管理会社の見積りを大きく下回る工事費を実現し、工事実施にこぎつけました。

その承認のための臨時総会におけるデモンストレーションがこちら。
総会での説明写真
恐らく、住民の人たちは、「顧問に頼むと、やっぱり、工事は安くなるんだ」というくらいの感覚でしょうが、実は、管理業界の冷徹なビジネスに挑む当社の過去の努力があります。

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本日は、武豊町と岐阜市のどちらも30戸程度のマンションの管理会社入札のVE面談です。
ve面談

朝9時から夕方近くまで、入札した会社と順次面談して行きます。

VE面談とは、初回の見積りに対して、「価値(品質)を下げずに、価格を下げる交渉面談」のことで、当社のノウハウが満載の業務です。

主に名古屋の拠点のある管理会社、専門会社40社以上に入札を呼びかけるのですが、今回、ほぼ同時期に入札が始まったので、一つの会社に対して、2案件ずつの面談となりました。

最近は、認定コンサルタントに任せるようになって、この面談に出ることがなくなっていたのですが、武豊町のマンションについては、かなり前から当社のセミナー等に参加いただいていた住民の方からの依頼で「管理適正化コンサルティング」を引き受けたため、私が専属での対応となり、久しぶりにこの面談に臨みました。

腕は鈍ってないか?(笑)

実は、交渉ツールは、以前のシステムよりが進化しており、入札資料が届いてから、比較表等を作成する時間がかなり短縮されています。

結果、交渉の戦略を練る時間が多くなり、面談した全ての会社に対して、「シナリオ通り」(笑)
小規模のマンションでも、成果を出すことができるのが当社の管理適正化コンサルティグの強みなので、こだわりがあります。

念のため、書きますが、当社のコストタダウン交渉は、「業者を泣かせる」やり方ではないです。
各社の下請けの専門会社からの入札も並行して行い、査定や入替を通じて、各社のコストダウンを誘導するものです。

また、それを実現するために、きめ細かな業務仕様書を作成し、遊びの少ない業務想定ができる状態にしています。

住民の皆さんが、「管理品質のダウンがないのに、コストがそんなに下がるの!?」と驚き、喜んでいる顔を見るのが楽しみです。

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火災保険を使うのは、火災のケースはほとんどなく、多くが損害保険として、風水害や外来からの破損事故で使います。

ただし、それに対して、どの程度の保険金が出るかは、実は、申請の仕方、見積書の書き方で、かなり変わります。

保険会社には「鑑定人」がいて、査定するのです。

最近、いくつかの顧問先マンションで、管理会社が作成した見積で認定されなかったケース、減額されたケース、保険金はおりたが当方から見ると誤申請だと思われるケースなどがありました。

そのいずれも、当社が申請し直して、満額又は満額に近い保険金を獲得できました。

保険代理店も指導して、申請シナリオを作りますから、当社だけの力ではありませんが。

これ、ブログやメルマガで書きたいのですが、万が一、保険会社の鑑定人が読んでいると、裏を読まれるので、書けない…(苦笑)

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顧問先マンションで、当社のコンサルティングの元、屋上防水工事が始まりました。

単体工事なので、いつもの大規模修繕工事のようなタフなコンサルティングではないですが、発注条件を揃えるための共通仕様書と共通見積書の作成、入札、工事会社選定をサポート。

1カ月程度の工期で、住民側との調整もないので、工事期間中の定例会議はありませんが、最も気を遣うのは、安全管理。

15階建てマンションの屋上で、陸屋根のため、足場はなく、親綱を張り巡らせて、職人は、そこに安全帯をつなげて、作業をします。

当社は、工事品質の管理は行うのですが、それ以上に大切なのは、安全管理。

工事会社の現場代理人も、もちろん、その点に気を付けていただくのですが、当社としても、毎日、親綱の固定強度のチェックを義務付け、その報告をさせ、週一度は、現場チェックに行きます。
親綱チェック1 親綱チェック2

自分のマンションで墜落事故が起きたなんてことになれば、非常に嫌な気持になりますから、現場で緊張感が続くよう、しっかりと指導します。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.165

■私の好きな言葉■ 
人間関係は感謝で変わる

こんにちは。

当社の大規模修繕工事コンサルティング
先マンションでは、工事見学会&勉強会を
開催することにしています。

もちろん、当社が「やりたい」と言えば、
どんな現場でもできるものではなく、
大規模修繕工事発注者である組合の許可
が必要なので、
「見学会の開催を許可いただけている」
が正しい言い方です。

その意味では、大規模修繕工事が始まる
までの当社の仕事ぶりが評価され、初めて
見学会が開催できるので、見学会開催の
可否は、当社の「通信簿」だとも言えます。

あるいは、そのマンションの組合員との
出会いが、そもそも、他のマンションの
大規模修繕工事見学会だった、という
ケースが見学会を重ねるに従い増えて、
その恩返し的な感覚で、
「他のマンションの人にも、勉強する
機会を提供するために、自分のマンション
で見学会を開催するのは、当然!」
と、最初から言っていただけることもあり
非常にありがたいと感じます。

見学会のお知らせは、開催するマンション
から一定の距離にあるマンションへの
チラシ配布が効果的ですが、この配布は
実は、大規模修繕工事を受注した工事会社
に依頼しています。

当社は、工事会社選定において、リベート
は一切要求しませんし、毎週の定例打合せ
でも、缶コーヒー1本もおごってもらわな
いことまで徹底していますが、このチラシ
配布だけは、どの工事会社であっても、
配布の協力を依頼します。

チラシの印刷は、全て、当社が行い、配布
だけを現場代理人の出退勤途上で、近くの
マンションに配布を依頼するのです。

これは、当社が組合に誓っている、
「工事会社から、一切の便宜供与を受けない」
に反しているのでは?と思う人がいるか
もしれませんが、明らかに違います。

なぜなら、その工事会社にとってみれば
見学者は、自社の工事の見学者であり、
格好のPRの場になるからです。

つまり、当社と工事会社とで、
「工事見学会」という共通のPR
活動を行うため、当社はチラシ作成費
や印刷代を負担し、工事会社は、その
配布手間を負担する訳です。


工事会社は、効果的なチラシを作るという
ようなことは、苦手分野ですから、むしろ
当社のノウハウに便乗して、得をしている
と言っても良いかもしれません。

また、チラシには、見学会協力者として、
その工事会社の名前を入れますので、
自社の宣伝チラシとして配布する
モチベーションにもなります。

ただ、この
「工事会社の社名を入れること」
は、ひと悶着あったことがあります。

それは、この工事会社が、ある管理会社
から、多くの工事を受けていたケース。

その工事会社の社名が入ったチラシが、
その管理会社の管理するマンションに、
投函された…。

それを知った管理会社のフロント担当者から、
「自分が担当するマンションは、
管理会社が大規模修繕工事を受注する
よう提案する予定なのに、こんな情報
を入れるな!」
という苦情電話が入ったそうです。

これ、マンション業界では、有名な
ブランドマンションの管理会社です。

つまり、
自社が大規模修繕工事を受注するために
組合には、いらぬ知恵を受けさせるな!
というお叱り?の電話です。(苦笑)

この電話を受けた工事会社の社員は、
管理会社の「上から目線」の非常識な
苦情には、かなり驚き。

それならばと、
「チラシには社名を載せなくても、
配布はしっかりやりますよ!」と、
逆にチラシ配布魂(?)に火をつけた
結果となりました。(笑)

こんなエピソードがある告知活動ですが
チラシ配布以外での告知は、当社のHP
や私のメルマガ・ブログだけなので、
広告の量としては、かなり少ないのです
が、毎回数名から10名以上の参加があります。

この反応の良さは、他のマンションの
大規模修繕工事を見ることができる
という希少性ゆえでしょう。

今春の開催は、3回。

最初は、3月21日(木・祝)に、
岐阜県各務原市。

名鉄新那加駅前・JR那加駅から、
徒歩数分。

20戸の小規模マンションですが、
コストダウンの面でも、
グレードアップ工事の面でも、
アイディアが一杯で成功した例です!

見学会案内と申し込みサイト

これ以外に、
岐阜市では、50戸のマンション、
大府市では、35戸のマンションで、
間もなく、日程が決まります。

是非、お越しくださいね!

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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