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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄セミナーの申し込みが止まりません。

先週、20名定員を30名に増やしたのですが、間もなく、30名に達する勢い。

会議室は40名席なので、まだ、定員は増やすことはできますが、当方のコンサルタント、特別ゲスト、司会者を入れると、この40席の残りも、あとわずかです。

沖縄のマンション住民の皆さんの期待感をひしひしと感じますね。

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昨日の話の続き。

顧問税理士にすべての決算書類を作成いただき、会社印を押すことができました。

売上は、昨年比14%増。

ただし、実際には、一般社団法人マンション管理相談センター扱いで、各コンサルタントに直接支払われる報酬もあるので、MAKS全体としては、昨年比は、20%増以上だと思います。

ちなみに、利益は横ばいです。
売り上げが増えても利益が増えない(増やさない)理由は、二つあります。

1、 コンサルタント育成のために、かなり多額の投資を行っています。
システムの開発もそうですし、本来なら私一人でできる仕事をコンサルタントのOJTに使い、報酬を支払うというカタチの投資もあります。

2、 3年先まで仕事の依頼が控えていますし、毎月の顧問契約先も増えていて、次年度以降の利益を気にする必要がないです。つまり、今年の利益もキャッシュも、来年以降のために、残す必要がない状態です。

実際には、ここ数年は、売上とか、利益とかを気にしたことは一度もなく、時々、大きな投資をするときに、銀行にキャッシュはちゃんとあるかな?を確認するくらいで(笑)、依頼される仕事に尽力し、コンサルタント養成のために考えつくことは何でもやり、年度末を迎えると、結果として、売り上げは増えているし、赤字にならない程度の投資だった…という幸せな状態です。

これは、沢山のお客様に支持いただけていることが大きく、結果、それが、より多くのマンションを救える体制につながっているのだと思います。

こうした決算を迎えることができたことを、お客さま、事業者、コンサルタント、会社スタッフ、家族に感謝申し上げます。

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当社の会計年度は毎年1月1日から12月31日。
従って、2月末日までに税務署に決算書を提出し、税金の申告をしなければなりません。

昔、まだ、一人でやっていた頃は、会社組織であっても、扱う金額も大きくなく、この決算の仕事も、それほど大きな負担はありませんした。

現在は、年間で依頼されるコンサルティング数は、毎年、前年比から大幅に増え、コンサルタントの数も増え、当社が契約当事者で、コンサルタントが補佐するケース、コンサルタントが契約当事者で、当社が支援するもの、コンサルタント同士で支援し合うもの等、色々なパターンが増えて、その整理も大変。

また、決算をする中で、色々な課題も見えてきて、業務の改善へのメモも、一気に増えます。

ところが、この時期に、決算用の空き時間を作ることが必要と思いつつ、自分の主担当の案件の調整ができても、他のコンサルタントへの指導、支援業務は、「待ったなし!」の状態になります。

理想は、MAKS認定コンサルタントが実働し、私が、MAKSコンサルタントのコンサルタントに専念できることですが、今は、その過渡期です。

コンサルタントの自立支援と新たなコンサルタントの養成、自分の担当マンションのコンサルティング、組合向けの啓蒙活動、毎日のブログに、週一目標のメルマガ、そして、会社経営業務…どれも、全力でやるので、家に帰らない日も多いですが、愛人宅に行っているわけではなく(笑)、会社の近くのホテルが、第2の我が家状態です。

ちなみに、お客様からの支持を頂き、当社はずっと黒字経営です。ありがとうございます。

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「建築士事務所の開設者が、その業務に関して請求することのできる報酬の基準」が10年ぶりに改正され、その説明会が開催されたので、受講してきました。
建築士報酬改定

当社は、マンションの大規模修繕工事に絞って、設計や工事検査を行っていますが、それ以外でも、マンションの設備や建築に関するコンサルティングを数多く手がけています。

一般住宅での外壁リフォームに一級建築士が登場しないのと同様、現にある建物や設備の劣化回復、機能回復のコンサルティング業務は、建築士の資格がなくても、可能ですが、増築工事が生じる場合は、当然、MAKSの一級建築士が、その業務を行います。そんな時に、組合にどのように報酬を示すのか?を学びに行ってきたという訳です。

ちなみに、一級建築士でなければできない建築確認申請が必要な仕事は、新築や増築工事(防火地域以外は10㎡以上)、主要構造物の1/2を超える変更工事の場合なので、マンションの大規模修繕工事は、基本的には、該当しません。

さて、今回の改正の主眼は、一級建築士の成果で、その職能を発揮する業務以外の業務が増えており、その対応をしても、料金の請求をしにくい現状を踏まえてのものです。

それを13項目列挙してありますが、それらを見ると、大規模修繕工事コンサルティングで生じる業務がいくつも挙げられています。

具体的には、以下の通り。
◎施工又は発注の支援に関する業務
◎建物の維持管理又は運営等に係る集計又は費用の算定等に関する業務
◎施工費用の検討及び算定等に関する業務

これって、大規模修繕工事コンサルティングの主要な業務ですし、長期修繕計画作成業務そのものです。

つまり、大規模修繕工事コンサルティングは、一級建築士の資格や経験では、カバーできない付加業務がある仕事だと、示されたと言えます。

ただ、示されたと言っても、前述の業務は、それ単体で業務がある訳ではなく、本来業務の上乗せというイメージです。従って、一級建築士がマンション大規模修繕工事の設計監理を行う場合の報酬が分かり易くなったというレベルまでは行かないかもしれません。

ともあれ、今回、建築士としての本来業務意外を行う場合の報酬基準が示されたことで、「安い報酬で大規模修繕工事の設計監理契約を行い、業者からのリベートで儲ける」建築事務所が減るといいなぁと思います。

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本日は、松本宿泊です。

22時近くまで、顧問先マンションの定期総会前理事会でした。

実は、今回は、ホテルの予約に相当苦労しました。

夏の登山シーズンなら、同じ現象がありましたが、今度は、スキー客?と思いましたが、ホテルに来てみてわかりました。

信州大学の試験だそうで、明日の朝食時間が30分早めて、6時30分開始だとフロントから言われました。

なるほど!

明日は、7時4分の松本発のしなのですが、おかげさまで、朝食をとる時間があります(笑)

頑張れ受験生!

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あるサイトで、「組合はマンション管理士を顧問を雇うべきか?」の質問に対して、同じ住民側、プロ側の多数が、雇うことのメリットを述べつつ、「小規模マンションは、顧問報酬負担が足かせで厳しい」という意見でした。

そうかなぁ?

当方の顧問先の最小は14戸。
他にも10戸台が4つ。

20戸台は、16あります。

決して、少数派じゃない(笑)

「マンション管理士を雇うのは、大型マンションでないと難しい」が業界の常識ですが、それは都会の話。

全国のマンションのほとんどが中小規模ですから、そこで、成果を出せてこそマンション管理士の存在意義があります。

マンション管理士の価値を下げているのは、住民側ではなく、「小規模マンションでは、顧問契約は厳しい」と決めてかかり、あきらめている(?)マンション管理士側ではないでしょうか?

当社は「中小規模マンションだからこそ、顧問が必要」と考えていますし、そこで成果が出せるスキルを養成しています。詳しく聞きたい人は、3月30日開催の
活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座
を聞きに来てくださいね。

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土曜日は、岐阜市(管理会社変更臨時総会)→各務原市(顧問先管理会社業務監査)→各務原市「大規模修繕工事コンサルティング」→岐阜市(顧問先通常理事会)で、「岐阜の日」

担当コンサルは、棚橋コンサルタント・黒野コンサルタント。

日曜日は、長野市(顧問先定期総会)→長野市(新規依頼の組合への顧問契約説明)→松本(顧問先総会前決算・予算理事会)で「長野の日」

担当コンサルタントは、長町コンサルタント。

皆、頑張ってくれていることに感謝です。

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3月9日に那覇市で開催する管理組合向けセミナーで、20名の定員を30名に増員しましたが、残席わずかです。

電話での申し込みの中には、まだ、定員に達していないことを確認し、知り合いにも、進めたいという話も、いくつかいただいていますし、メールで事前の相談を頂いている方もいます。

沖縄での1年間のコンサルティングで、沖縄のマンション管理組合をめぐる市場の閉鎖性や情報のなさを強く感じましたが、困っているマンションが多いということでしょう!

力が入ります!

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昨年11月に、愛知県某市の50棟の市営住宅の長期修繕計画作成を引きうけました。

2月末までの期限で、私と辻建築士とで取り組んでおり、終盤には、MAKSのITスペシャリストも加わり、何度も打ちあわせを重ね、当初想定の業務量をかなりオーバーしていますが、昨日、ほぼ完成形での納品。

単に、各棟の修繕計画を立てるのではなく、長寿命化させるもの、やがては撤去を見据えるものの仕分け等、「政策」的な要素を入れての作成で、そもそも、分譲マンションの長期修繕計画作成とは、異なる点が多くあり、非常にクリエイティブな仕事でした。

今回培ったノウハウは、日本中の地方自治体の公営住宅に適用できるのでは?と思っていたところ、愛知県内の別の市からも、依頼が入りました。

今年度予算での作成ですから、前回よりも期間はタイト。
こちらの市営住宅の棟数は少ないとは言え、現地を調査することから始めるプロセスは同じ。

ただ、前回作成したエクセル上のプログラムもあるので、1カ月半程度で、作成できるか?の問いに、「イエス!」

今日は、その現地調査でした。

で、わかったこと。

前回のプロジェクトで、「市営住宅って、こんな考えで長期修繕するんだ」というものが、「いやいや、市によって、取組み方が違うんだ!」という新しい発見。

ただ、前回と違って、長期修繕計画作成のプロセスは整備しましたから、この市の考え方を把握できれば、作成のスピードは上がると思います。

とは言っても、私と辻建築士の睡眠時間は、また、少なくなるかも(笑)

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第2回目の大規模修繕工事のコンサルティングでは、第1回目の大規模修繕工事の資料は、非常に役立ちます。

工事数量に関しては、改めて、確認する必要がありますが、特に、工事工程表や仮設計画、工事中の車両の移動記録などは、その時の工夫が参考になるので、非常に有益な情報です。

以前、周囲に全く月ぎめ駐車場がなく、敷地内の駐車場のレイアウト変更を行い、工事車両も、昼間空いている区画を借りることで、乗り切った40戸ほどのマンションがありますが、その竣工図書には、その記録を克明に残しました。

次回の大規模修繕工事が十数年後でも、近隣に月決め駐車場が存在している可能性は、極めて低いでしょうから、この記録は、非常に大切だと判断しましたね。

ところが、今回、別のコンサルタントが第1回目の大規模修繕工事の設計監理を行ったマンションの第2回目の大規模修繕工事コンサルティングを引き受け、第1回目の竣工図書を調査したところ、十センチ以上あり、かなりきちんとした竣工図書であるにも拘わらず、何故か、工事工程表がない!仮設工事図面がない!足場組立時と解体時の写真だけがない!

修繕委員に聞くと、「これがすべてのはず」

意図して、抜いた???

あるいは、仮設工事に難ありのマンションで、それだけ別冊で、どこかに置いてある?

いやいや、もしそうだとしたら、竣工図書に、その旨を書いた差し込みページがあるのが普通でしょう。

当時の様子を聞くと、管理会社が設計監理者で、その設計監理者や工事会社と、色々と「もつれ」があったとも聞きました。

もしかして、違法な足場工事を行っていたので、記録として残せなかったかのか???

前回工事から10年以上過ぎていますので、もう、記録を探せないかもしれませんが、まずは、当時の関係者に聞いてみましょう。

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保険の満期で、他の保険会社に切りかえる前後で漏水事故が起きました。
給排水管ではなく、雨漏りの類です。

住民が発見したのは、新保険開始日後間もなく。

ただし、正確な日付は記憶が定かではありません。
その報告を受けて、管理会社が現地確認したのは、新保険期間開始後なので、新保険会社に、保険の申請をしました。

申請項目は「漏水原因調査」

新保険会社は、今回の事故について保険適用は可能とのことで、当社が出した調査費用の見積もりも、妥当性があるとの回答でした。

ところが、ここで、問題が発生。

「保険の認定上、漏水が起きたのは、いつか?」

漏水原因が生じた日?
住民が見つけた日?
保険会社に漏水を報告した日?

これが、交通事故なら、発生日時は明らかで、警察を呼べば、公的な証拠としての事故証明も出ます。

ところが雨漏りは、住民が気付いた「水滴がポタポタ」と落ちた時期より前に、ジワーと天井にシミが出ていた可能性もあり、住民が気付いていなかっただけのケースも。

更に、漏水の原因は、シミが出た日よりも前に生じているかも。

漏水が顕在化するまでで、「いつ漏水が起きたのか?」の確定は、簡単に行かないケースもある訳です。

マンション側としては、新保険会社から、「当社の保険開始前の漏水でしょ!」と言われて、申請を取り下げたら、今度は、旧保険会社から「新保険会社の保険開始日より後でしょ!」と言われかねない。

もちろん、漏水が起きた事には間違いないので、最終的には、どちらかから保険金が出るのでしょうが、この議論に巻き込まれるのは厄介。

保険会社同士で話し合ってよ!と言いたいのですが、これは無理だそうです。

結論が出たら、また、ブログで報告します。

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私の古巣である中部電力の女子チームが、見事に、日本選手権で優勝しました。

それも、オリンピックメダリストのロコ・ソラーレを破っての優勝ですから、すごい!

中部電力は、企業スポーツとしては、従来、ボートに有力選手を雇用して来たのですが、今は、カーリング女子が最も注目を浴びています。

私が新入社員時代を過ごしたのは長野支店長野営業所ですが、カーリング選手は同支店の軽井沢営業所属なので、なおさら親近感が湧きます。

優勝おめでとう!

今までは、ロコ・ソラーレのファンでしたが、今日から中部電力も同じくらい応援することに変更!(笑)
是非、「そだねー」に代わる流行語を生みだしてもらいたいです!

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最初は各務原にあるビューパレス新那加駅前Ⅱ。
第1回目の大規模修繕工事で、20戸のマンションです。

このマンションには、勉強熱心な常設「保守修繕委員」がおられ、コンサルタントと一緒に修繕工事の進め方を、正に「研究」してきました。

担当の黒野コンサルタントも、何度も現地に足を運びました。

その過程を経て、小規模マンションならではのコストダウンの工夫があり、新築以来の不具合の解消があり、住み心地の改善があります。

恐らく、他の小規模マンションであれば、本工事の資金もギリギリというケースが多いでしょうが、このマンションは、数年前に、管理適正化コンサルティングと機械式駐車場撤去コンサルティグを行い、財政が劇的に改善していますし、大規模修繕工事入札でも、MACM方式でコストダウンできたことから、色々と考えることができる状態になっています。

小規模マンションに住まいの方にとって、参考になる情報が一杯です。

開催日は3月21日。その案内がこちら。
BP見学会チラシ

5月には、岐阜市と大府市で開催予定です。(日程は決定次第、お知らせします)

春は、MAKSのセミナーを各地で行う時期でもあり、スケジュールはかなりタイトですが、未だ大規模修繕工事の不適切コンサルが後を絶たない中、マンション住民への啓発活動は、当社の使命だから、3回やることを決めました。

今までは、私が見学会ガイドでかつ勉強会講師でしたが、昨年からは、棚橋コンサルタントがそれをできるようになり、今回からは黒野コンサルタントも担当しますので、私の負担軽減ができることも、3会場で行える要因です。

もちろん、何より、各マンションの組合の協力があって初めてできることですから、感謝です。

この活動で、少しでも適切な大規模修繕工事ができるマンションが増えることがMAKSの願いです。

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昨日のメルマガで、リリースした「沖縄セミナー」は、定員20名に達する勢いのため、30名まで増席しました。

また、個別相談を受けるため、私とMAKSの理事でもある棚橋コンサルタントの二人で行く予定でしたが、それに加えて、一級建築士の辻コンサルタントも、行くことにしました。

沖縄の建物の事情、大規模修繕工事の事情は、特殊で、私のリサーチによれば、組合側にも、その知識が乏しいようです。恐らく、大規模修繕工事や長期修繕計画に関する相談も多くあるでしょう。

結果、MAKSのコンサルタントの中では、最も多忙で経験が豊富なトップ3名が沖縄に行くことになりましたから、どんな個別相談にも応じることができると思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.164

■私の好きな言葉■ 
失敗するほど増えるのは成功のノウハウ

こんにちは。

一昨年12月から、
沖縄県豊見城市(とみぐすくし)の
70戸規模のマンションで、管理適正化
コンサルティングを開始。

そこには、熱心な組合メンバーがいて、
プロジェクトチームを作り、私がコンサル
ティングに入る前に、既に、一定の成果を
挙げていました。

しかし、素人の限界を感じ、
プロに頼もうと考え、ネットで全国から
探し、実績のあるコンサルタントの中から
当社を選択。

その後1年間で、
管理委託業務の適正化、
管理経費のコストダウン等を行い、
最終的には、管理会社や専門事業者の入札
を行い、先行して組合自ら行ったコスト
削減を大きく上回る成果が上がりました。

その時のメルマガは、こちら。

名古屋のマンション管理士が沖縄のマンションでコンサル?

名古屋のマンション管理士が沖縄のマンションでコンサル?2

沖縄に行った時には、
このプロジェクトの推進メンバーとは、
何度か飲みに行ったのですが、そのたびに
「こんなイイことは、他のマンションにも、知らせたい」
と声が上がっていました。
(毎回、ごちそうになり、ありがとうございました(笑))

そして、メンバーの知り合いでマンション
に住む人に、当社の紹介をしましょう!
という話も頂きましたが、私の繁忙状況
から見て、難しい。。。

盛り上がるけれど、積極的に沖縄での
コンサルティングを増やす具体的な
行動は起こしていませんでした。

ところが、
このメンバーのうちのAさんが、当社の
コンサルティングが、多くのマンションを
救う社会性の高いビジネスだと共感。

なんと、遠路はるばる、名古屋で開催した
プロ向けのセミナー
「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」
に参加され、
「マンション管理コンサルタントを目指す」と宣言。

現在の仕事を辞めて、
専業で取り組みたいという強い決意で、
春から始まる、
「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」
への入塾を決めらました。

それならば、沖縄で、コンサルティングを
増やすことができます。

もちろん、Aさんが一人でコンサルティ
ングをできるようになるには、時間が
かかりますが、私が遠隔地にいても、
効果的なコンサルティングを行ってきた
ノウハウを間近で見ているので、その
サポートをしながら、更にパワーのある
コンサルティングを提供できるはず。

実際、名古屋から沖縄に行くより時間が
かかる(3時間!)長野でも、長野在住
の長町コンサルタントが、3件のコンサ
ルティング中で、間もなくコンサルティ
ング開始予定のマンションも、3件控え
ています。

その地域にMAKS認定コンサルタント
がいれば、その地域で本格的にマンショ
ンを支援できることは、実証済です。

そこで、3月9日(土)に、沖縄で、
管理組合向けセミナーを開催することと
しました!

2月に入ってから、マンションにチラシ
を配布し始めたところ、連日の問合せや
申し込み。

既に、定員の20名近くの申し込みを
頂いているので、増員します。

名古屋から、複数のコンサルタントが
帯同し、個別相談も受けます。

この1年間で、多くの関係者と会い、
沖縄におけるマンションの特徴、
市場の特殊性も掴みましたが、居住者
の生の声を聴けることも、非常に楽しみです。

さて、ここで、お知らせ。

先ほど、沖縄のAさんが、プロとして
活動すると決意するきっかけになった
活躍できるマンション管理士になるための基礎講座
を3月30日に、名古屋で開催します。

マンション管理士の資格を持っている方
以外でも、今から資格取得を目指す方、
一級建築士など、他の専門資格を持って
いる方も、歓迎します!

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

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Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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水泳の池江璃花子選手が、自身の白血病の発表から一夜明け、「自分には乗り越えられない壁はないと信じる」と発言しました。

池江選手は、オリンピックのために、高い目標を掲げ、血の滲むような努力を行ってきたのですから、単に「治る病だから安心」という話ではなく、その落胆度は、計り知れないでしょう。

その精神状態の中で、自分の不幸を嘆くのではなく、「乗り越えられない壁はない」と前向きな発言をしたことに、感動します。

超一流のアスリートならではのたくましい「想い」の発露なのでしょう。

私も「どんなに難しい問題も、それを乗り越えて、物語を作るために、神様が与えてくれたもの」という想いで仕事をやっているので、共感します。

頑張れ池江璃花子選手!

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レオパレスの建てた集合住宅で、断熱材・防音材・防火材等、壁の中や天井裏の見えない箇所の施工において、設計図と異なり、建築基準法違反のものが使われたとの報道がなされています。

マンションを巡るこのような事件は、今までも、構造計算偽装、杭偽装、耐震ゴム性能偽装、耐震ダンパー偽装等、何度も起きてきましたが、いずれも、「見えない場所」であることが特徴。

また、そのほとんどが、「生命の危険につながりかねない偽装」であることも特徴です。

今回の偽装は、約2500棟中1300棟に見つかり、その比率は50%超。

今のところ、この原因は、「発注時の勘違い」「施工を簡易にするための判断」で、施工上のミスだと説明されています。

しかし、「建築後は、見えなくなる箇所で手を抜く」行為で、組織ぐるみの意図的な「偽装」ではないのか?との疑いも持たれています。

真実は、やがて解明されるのでしょうが、意図的であろうとミスであろうと、建物の見えないところの施工不良があるのは、集合住宅では珍しくないことをまずは知るべきでしょうね。

現在、大規模修繕工事コンサルティングだけではなく、築2年目のアフター点検のインスペクションもいくつか引き受けていますが、住民の方が驚くほど、多くの指摘が出ます。

とにかく、売り手側にモノ申すことができる専門家に見てもらうことが大切ですからね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSコンサルタントが各地で活躍するようになり、同時並行で、管理委託契約入札や大規模修繕工事入札と工事が実施されています。

間もなく入札開始の案件も含めて数えてみたら、
管理委託契約入札が、愛知1、岐阜4、長野3、計8
大規模修繕工事入札と工事が、愛知5、岐阜5、計10

合計で18件が動いています。

これは、いわば、コンサルティングの第4コーナーで、仕上げの段階です。

これ以外に、コンサルティング中のマンションは、
管理適正化が、愛知3、岐阜3、長野2、計8
大規模修繕工事が、愛知4、岐阜4、計8

他に、コンサルティング契約に向けて総会開催が予定されているのが、約10案件あります。

数年前、自分一人でコンサルティングしていた時代には、考えられないです。

MAKS認定コンサルタントの活躍で、支援できるマンション数を飛躍的に増加させることができて、嬉しい限りですが、それでも、大型案件、難しい案件の中には、私が直接担当することが必要な案件もあり、また、昔から私が担当しているマンションは、「馬渕さんじゃなきゃイヤ!」と言っていただける有難い指名もあり(笑)、キャパオーバーが目前なのが、悩みです。

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長野市で、コンサル・顧問が始まったのは、昨年の春からで、基本、長町コンサルタントが担当し、私が総括の立場で、遠隔からのアドバイスを送ったり、長町氏が名古屋に来て打ち合わせしながら、管理の改善を進めていますが、できる限り、毎月「長野の日」を決めて、それに会合を合わせてもらえれば、マンションの会合に出席する体制にしています。

今回、理事会に出席したマンションは、築20年。
水道の集中検針メーターが故障し、今後、市の水道局による各戸の直接検針に切り替わる議案が上程されていました。

聞けば、市の水道局が調査したところ、100世帯中13世帯のPS(パイプシャフト)の扉が、わずかしか開かず、メーターの検針ができないとのこと。

これは、明らかに新築時の設計又は施工のミス。

現在の丁番を逆側につけ直す必要があり、その費用に40万円ほどかかるが、それをしないと、水道局の検針に切りかえることができず、100万円以上する集中検針盤の取替になるとのこと。

新築時の建設会社は、今はなく、ミスを追求することができないので、組合負担ですよ、というのが、管理会社の説明。

参加していた役員さんたちも、「そちらの方が安く済むなら、仕方ないですね」というリアクション。

おいおい、ちょっと待て!

築20年目で、初めて、「PS扉が十分に空きませんよ!」はないでしょ?

私「今まで、扉を開けて、点検をしたことはないのか?」
管理会社(ムッとして)「ないですよ。どうして、点検する必要があるのですか?」

そこで、管理委託契約書を出して、
給水設備点検業務の欄に、毎年1回「量水器の目視点検」と記載されていることを示し、
私「先ほどの管理会社の回答だと、新築以来、この業務をしてこなかったということになる」

この管理会社は新築時の建築・販売会社の子会社です。

築後、間もなく、扉が開かないことは分かったが、親会社と相談して、黙っていた?
これまで、水道メーターの交換は行ったはずで、その際は、組合には内緒で、扉を外して、工事をしてきた?
まさか、ほんとに、点検をさぼっていた?

どちらにしても、管理会社として、責任がないとは言えません。

管理会社に対して、「本社に戻り、管理会社の責任について、見解を出すべし!」と厳しく申し上げました。

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この連休は、名古屋始発で長野に向かうのですが、他の仕事の準備もあり、急遽、名古屋に泊まろうと決め、ホテル検索。

ところが、検索条件を入れても、ホテルがない!

以前、安室奈美恵のラストコンサートがあったときは、名古屋のホテルが取れなかった記憶がありますが、このシーズンはなぜ?

中国の旧正月で、観光客が多いから?

こういう時は、ネットは便利で、各ホテルがキャンセルの部屋があると、すぐに更新する時代なので、数分置きに検索すると、リアルタイムで空き部屋が出てきます。

が、昨夜は、空いているのは、名古屋市内の高級ホテルで6万円の部屋とか(笑)
出張のための前泊で、そんなところに泊まるのはないでしょー。

で、22時くらいまで検索してみて、ダメなら、自宅に帰る作戦。
そしたら21時を過ぎたあたりで、キャンセル部屋が出てきたのですが、通常なら5000円程度の10㎡以下の狭い部屋が何と2万円!

逆に、平日の閑散期は、このレベルの部屋が4000円以下になるときもあるので、「需要と供給」の勝負ですから、経済的には正解です。

これも、面白いもので、その15分後に検索すると、1万8千円。
スーパーの売れ残りのお弁当のように、値が下がります。(笑)

以前、ホテル業界の顧客獲得競争が激しくなり、「何時までに予約がなければ、サイトで他のホテルの値を検索して、自動的に値決めをするAIシステム」があるような記事を見たことがあります。

宿泊予約のキャンセルを当日しても、キャンセル料がかからないホテルもあり、これは、ネットで瞬時に新たな顧客を見つけることもできるので、キャンセル料を取るために、顧客との面倒なやり取りをする手間をかけなくても…ということかもしれず、利用のしやすさから言えば、功罪両方。

ちなみに、こうした繁忙期の値上げ率を見ると、全国チェーンのホテルにより、相当な違いがあることもわかり、「えげつなく儲ける」ホテルは、なるほど!と思う経営者です(笑)

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この3連休は、長野で管理会社の入札のプレゼン審査等があり、長野、松本へ。
名古屋でも、その前後に、1日数コマずつの予約があります。

いずれも、交通マヒがないことが前提で、各時間のインターバルは、移動時間+アルファ程度。

移動障害のないことを祈りながらの3日間とななります。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.163

■私の好きな言葉■ 
ありがとうを伝えるほど,ありがたいことが増える

こんにちは。

前回のメルマガを読むと、
「マンションにとって10年が大切なことはわかった」

「逆に、10年過ぎてからの調査で、
新築時の設計・施工ミスによる不具合が
見つかっても、それは、全部劣化で片づけ
られてしまうのか?」

「築十数年目の大規模修繕工事のため
の建物調査では、新築時の設計・施工
ミスに起因するかも?と言う視点では
見てくれないのか?」

と言う感想が出ると思います。

現状では、ほとんどのマンションで、
「10年目」
が話題に登らないのですが、第1回目の
大規模修繕工事の時期には、それなりに
住民の関心が高まるので、
「10年が過ぎてしまったら…」
の方が、現実的には、救済策情報としての重要性が高いかもしれません。

では、具体的に、どんなケースが考えられるでしょうか?

(ケース1)
「構造スリットが設計図通りに施工されていなかった」

構造スリットは、そのマンションの耐震性
を確保するうえで、非常に重要な要素です。

垂直スリット、水平スリットは、50戸
程度のマンションであれば、数百~千を
超えます。

築14年程度のマンションの大規模修繕
工事の調査で、構造スリットが入っている
はずの箇所のスリットの幅が狭すぎる…

あるいは、見当たらない…。

実は、構造スリットは、表面に見えない
ケースもあるので、目視と触診だけでは
確かなことはわかりません。

そこで、千枚通しを使い、シールに突き
刺し、その深さや先が当たった時の感触を
確かめます。

図面については、設計図段階と竣工図での
違いもあるので、両方を確かめます。

結果、本来あるべきスリットの半分以上
が未施工の疑いがあるとの結論になりました。

これ、大変なことです。

新築時に説明している耐震性が確保され
ていない可能性があるからです。

しかし、何年経っても、実際に大地震が
起きければ、体感することは不可能です。

前回のメルマガで、あるマンションで、
住民が
「10年瑕疵保証期間が過ぎる前に、
専門家に一度、見てもらった方が良いのでは?」
と提案したところ、管理会社から、
「10年間、何もなかった」
「同じ建設会社が建てたマンションで、
瑕疵があったと聞いていない」
を理由に、やらなくて良いですよ!と
アドバイスした話をしましたが、
このアドバイスが、いかに無責任であるか
分かると思います。

さて、話を戻して、構造スリットの未施工
の可能性があるとの調査結果をすぐに、
このマンションの販売会社と建築会社に連絡。

図面や調査表を揃えて提示したので、
その2社も本格的に動かざるを得ません。

この2社の調査の結果も、やはり未施工が
ある可能性は高いとの結論。

その後、機材を持ち込んでの本格的な調査
となり、表面に見えない箇所も、サンプル
調査を行った結果、未施工箇所が増加。

恐らく、400か所近い未施工があるだ
ろうという結論に達しました。

この後、8カ月に及ぶ交渉・施工へと
続き、最終的には、新たに構造スリットを
敷設し、住民の不安が解消される結果と
なりますが、その話を書くと、それだけで
メルマガ2,3話のボリュームなので、
今回は触れません。

この話のポイントは、10年の瑕疵保証
期間を過ぎても、新築時の設計又は施工に
不具合があり、それが、マンションの
居住者の身体や生命にかかわる安全上の
問題であれば、
「不法行為に基づく損害賠償」
として、20年の時効が適用され、
交渉の余地がありますよ!ということです。

(ケース2)
「タイルの浮きが、非常に多かった」

タイルは、建築基準法上、
「何年間は落ちてはいけない」
「築年数に対して、浮きは何%以下でなければならない」
という規定はありません。

JIS規格にもないし、メーカーが、保証
もしません。

ただ、タイル浮きの限度の判断で、よく
使われるのは、1年×0.5%という数値。

これを超えると異常。

私の経験でも、第1回目の大規模修繕工事
では、3%程度以下で収まるケースが殆どです。

従って、タイルの浮きが、これを大きく
上回ったり、特定の面のみ、大きな浮きが
あり、広範囲に剥落しかねない症状があれ
ば、新築時の施工に問題があったのでは?と疑います。

あるマンションで、実際に、築13年目で
全体的な浮きも多いことに加え、東面のみ
約18%もの浮きが見つかりました。

また、浮いている箇所のタイルをめくると
新築時の施工時に、問題があったと考えら
れるような不始末の形跡。

こちらのマンションでは、施工の元請会社
とタイル施工専門会社との立会を行い、
最終的には、大規模修繕工事前に予測して
いた最大値を超えるタイルの補修工事に
ついて、工期延長費用・追加タイル費用・
施工費用を建築会社に負担してもらいました。

このように、大規模修繕工事の際の調査で
も、「新築時の不具合があるかも!」
という視点で臨むと、「瑕疵」(欠陥)
とまでは行かなくても、設計の配慮不足や
施工不具合が見つかることは、少なくありません。

当社は、マンションの販売側である、
ディベロッパー、建築会社、管理会社とは
明確に一線を画し、組合のために、過去に
数多くの戦いをしてきました。

できれば、事あるごとに、最新情報を発信
して、啓蒙活動をしたいのですが、
「問題のあるマンション」
の風評が立たないよう、問題が発覚しても
その解決後、相当に長い期間が立ってから
初めてこうして、メルマガに書く次第です。

本日の結論は、
10年の瑕疵保証期間を過ぎても、
不法行為に基づく損害賠償の20年の時効
もあるので、第1回目の大規模修繕工事で
新築時の設計・施工の不具合をしっかり
見ることが大事!

また、それを強く支援してくれる専門家を
コンサルタントとして選ぶのが重要!

というお話でした。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
   
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このお店、有名なのかどうかは知りませんが、各務原のイオンにあるケーキ店です。

平日の夜は、ほとんどコンサルティングが入っているのですが、たまたま、自動車での移動の関係上、本日は、19時前に帰宅。

妻と長女と三人で、各務原イオンへ。
どんな時でも、パソコン持参は変わりませんが・・・(笑)

マッサージを終え、スタバでかなりゆったりした後、21時少し前の帰り際に、行列を発見。
それがプティ シェリースーリールで、21時からの半額セール。
何となく、行列に並び、ショーケースを見ると、1pで980円のケーキまであってびっくり!

こりゃ、きっとおいしいのだろうと思い、そのまま並び、見た目きれいなケーキを6pも買ってしまいました(笑)

それがこちら。
ケーキ
帰宅後、ブルーベリーのホワイトクリームチーズケーキタルトを試食。
うん、美味しい!

こんな風にケーキを買ったのは、生まれて初めてですが、悪くない(笑)

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今朝は、3月から始まる屋上防水工事の現地確認。

このマンションは、当社との顧問契約締結の1年前に大規模修繕工事を行っており、その時の意思決定には関わっていませんが、話を聞くと、工事の際の資金不足から、屋上は手付かず。

3年後には屋上防水工事を総額800万円~900万円でやる計画になっていましたが、全体計画が「メタボ」。
工事も、管理会社のグループ会社に発注するような流れに見えました。

大規模修繕工事の残工事のような扱いなので、当方は、顧問として、この工事へのけん制を行うつもりでしたが、最終的には、当方に「品質よく、コストを安く実現すること」のコンサルティング依頼を頂きました。

そこで、当社の思想で再設計し、当時の設計監理者(設計事務所)の工事仕様ではなく、当社のVE案で競争見積もりを実施、結果、当初予算よりも200万円も安くできることになりました。

当初は、笠木を含めた防水工事なので、スタンション足場がいる前提の施工計画。
しかし、肝心の笠木を施工する際には、そのスタンションを取ることになるのだから、「形だけの安全対策」でしょ!と指摘。親綱をきちんと配置して、安全帯を付けての施工に切り替えました。

これもVE案の一つ。

ただ、現場の職人にとっては、面倒なことは間違いなく、安全が二の次になる可能性もあります。

そこで、事前に工事業者と現地で、親綱をどのように配置するのか、しっかりと打ち合わせを行い、工事初日には、親綱敷設後の確認検査も行います。

事故が起きたら、住民も嫌な気持ちになりますから、そうならないように注意を払うのも、顧問の役目です。

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以前、ブログで書いた愛知県内某市の市営住宅50棟の長期修繕計画作成があと少しのところまで来ました。

辻建築士と私とで、この3カ月、お互い激務の中を縫って作成。
2月が納品なのですが、やればやるほど、分譲マンションとの違いに戸惑い、机上と実際との乖離が大きくなる中での作業で、かなり大変でした。

二人とも、0時に寝て、3時に起きて仕事…の連続です(笑)

方針がまとまり、概ねの基礎数値が見えてきた段階で、今度は、そのまとめ作成については、IT化に取り組んでいます。
1回限りではなく、同様の依頼が来た時に、応用が利くようにするためです。

当社には、システムエンジニア出身のコンサルタントがいますから、すごいのができそうです(笑)

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年明けから、何件もの建物調査を実施していますが、かなり寒い!
特に屋上の調査は、場所によっては、かなりの風が吹きます。

1年前は、そんな感じはしなかったのですが、大規模修繕工事コンサルティングがかなり増えているため、「少し暖かくなってから…」なんて時期調整をすると、どんどん行列が長くなってしまうので、順次、調査を入れているからです。

でも、寒い中の調査は体力を奪いますし、喉を傷めたり、風邪もひきやすい。

とにかく、防寒をしっかりすること、私がいなくても調査できるコンサルタントを一人でも増やすこと!

現在、2か月待ちのマンションもあり、お待たせしている状態なので、少しでも、多くのマンションを救えるよう、頑張ります。

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昨年秋のMAKSセミナー以降、管理・長期修繕計画無料診断→管理組合向けの勉強会は、もう10回を超え、ほぼ、毎週。

1日で2本の時もあり、ボイストレーニングを積んで良かったなと思いますが、毎回、そのマンション向けの組み立てを行いますし、役員向け勉強会→住民向け勉強会とステップを進める場合は、最初の役員向け勉強会時の意見や感触を元に、アレンジするので、勉強会準備には、かなりの時間がかかります。

恐らく、4,5時間~丸1日は掛けているでしょう。

つまり、その時間は、そのマンションのことだけを考え、資料を読み込み、自分が、そのマンションに住むイメージを持ち、最も共感できるシナリオ作りを行う訳です。

昔、企業向けの講演会を精力的にやっていた頃は、1回あたり、20~30万円の講演料を頂いていましたが、そうなると、講演の価値を相当に上げないと、リピートがかかりませんから、スライドや資料の作りこみ、ストーリーには、力が入ります。

その時の経験が今に生きていて、意識としては、「20万円の値が付くほどの価値のある講演を提供する」

ただし、企業向け講演会は、受講者は、全てのベクトルが講師に向いているのに対して、マンション管理組合の場合は、「うさんくさい」的な目線が少なくない。(笑)

相当なアウエイ感が漂うときもあります。

そして、このアウエイ感は、勉強会を段取りしていただいた組合の役員さんたちの熱意に相当左右されます。

勉強会の案内の配布、勉強会開催までの声掛け、当日の準備、開会の挨拶~の流れの中で、「同じ住民が、マンション全体のために、行動を起こしている」と言う雰囲気は、自然と伝わります。

この週末に開催いただいた守山区のマンションでは、それが顕著でした。
準備のため、開始30分前にマンションについたら、既に、席がきれいに並び、講師用机も用意。
講師用には、お茶とコップまで準備!

その準備は、理事長ご夫妻はじめ役員さんたちのチームで!
参加者数は、直近の総会よりも多いとのこと!

コンサルタントが営業のためのプレゼンに来ているのではなく、住民側の自発でマンション管理や大規模修繕工事の勉強会を開催している!と言う雰囲気がひしひしと伝わりました。

もちろん、そう言うときは、講演のノリも良くなります(笑)

気持ちよく話をさせていただき、感謝です!

結局、
「そのマンションの誰が熱心に進めているか?」
「その人がどれだけ多くの人を巻き込んでいるか?」
が、マンションを良くしていくのだと改めて感じました。

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コンサルティング依頼が半端なく増え、昨年は、一昨年の5割増。

今年も、まだ1月が終わったばかりで、既に、コンサルティング契約締結に向けて、総会までのロードマップが敷かれているマンションが5以上あります。

コンサルティングは、労働集約型なので、コンサルタントの生産性を上げるかコンサルタントそのものを増やすことで対応することになります。

コンサルタントのスキルアップによる生産性向上は、経験値に比例するので、時間がかかります。
コンサルタントを増やすのは、頭数を増やすだけでは意味がなく、実践力のあるコンサルタントを育てるのは、やはり、時間がかかります。

即効性があるのは、使うツールをどんどん進化させて、「作業系」の業務を省力化すること。
MAKSには、ITエンジニア出身のコンサルタントもいるので、順次、IT化を進めています。

私も、そもそも、自分一人の時に生産性を高めるために、ワードのテンプレートやエクセルの計算シートを作っては改良してきたので、システムエンジニアではないけれど、かなりイケます。

実際のコンサルティング案件を進めつつ、ツールやシステムの分野でも、日本1のマンション管理士集団を目指します。

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