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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.161

■私の好きな言葉■ 
自分の道は,見つけるものではなく,決めるもの

こんにちは。

当社はマンション共用部の電気料金削減
コンサルティングを50件以上手掛けていますが、

平均削減率は40%
投資回収は6カ月~4年

1戸当たりに換算すると、年間で、
平均1万円程度の管理コスト削減を
実現しています。

つまり、50戸のマンションであれば50万円/年。

大規模修繕工事サイクルを15年で見て
組合財政上、750万円の貯蓄が増える
効果があります。

共用部の電力削減と聞くと、
「LED化のこと?」
と思う人が多いと思いますが、それ以外
で、エレベーターやポンプなどの動力と
言われる電力の電気代も削減します。

時々、管理会社が連れてくる節電専門業者
との競合になりますが、当社の提案が選ば
れる「勝率」は、これまで100%です。

何故、当社が選ばれるのか?

まず、価格面の比較。

あちらは、工事を行うこと、更には、
その後の保守を提案する業者ですから、
工事費・保守料は、自社商品の対価です。

後で、管理会社にバックマージンを支払う
のが業界の常識ですから、工事費のコスト
ダウンには限界があるとは言え、そこは
専門業者ですから、大量仕入れができ、
専業の強みがあり、そこそこの価格に収まります。

しかも、当社との競合になると、動力の
電気代削減のための設備の保守料を無料
にすることも、しばしば(笑)

だって、実は、元々、メンテナンスフリー
の設備で、点検に来るわけでもなく、
保守料と言いながら、何か起きた時の保険
のようなものですから、無料にしても、
影響が少ないですからね。

それに対して、
当社は、コンサルティング料が対価で、
工事業者は、紹介するだけですから、
組合側は、コンサル料と工事金額の
両方を払うことになります。

もちろん、当社は、その工事業者から、
一切のバックマージンをもらいませんし
工事手法の指導を行い、工事費も組合側に
立ち、厳しく査定を行うので、相当安い。

過去、何社もの電気工事会社との付き合い
の中で、仕入れ力や工事対応力に優れた
会社を選んで付き合っているので、自信を
もって紹介できます。

組合への提案も、管理会社紹介の場合、
節電業者が説明に来るので、その営業費も
織り込まないといけませんが、
当社の場合は、そもそも私がプロで、
特に、電気契約の話になれば、電気工事
会社はもちろん、節電専門業者でも知らな
い仕組みを知っています。

だって、電力会社では、本社で、電気料金
制度(メニュー)作りも、営業所窓口で
受付や契約実務もやっていたのですから
裏技や電力会社の運用範囲まで知っていますからね(笑)

だから、私が提案書を作成し、組合に説明します。

コンサルタントですから、当たり前ですが…(笑)

提案するためには、事前の現地調査が必要
ですが、それは、節電専門業者も、当社
も同じ。

ただし、管理会社は、節電専門業者の
マンションへの立入の便宜を図る程度
ですが、当社は、調査や計測そのものを行います。

その際、工事業者も一緒ですが、これは、
工事見積書を作成するために必要なので
その点では、管理会社側の業者と同じ負
担はあります。

ただし、当社の紹介する工事業者は、
特段の営業行為が不要で、しかも、見積書
の作成や提案書のサポートをしたら、
100%仕事が来る実績があるので、
相当に安い価格を提示しても、利益は
しっかり確保できます。


こうして、節電専門業者と当社の提案が
出そろうと、
「節電専門事業者の見積額」と、
「当社コンサルティング報酬+工事会社の見積額」
とでは、当社の方が高いことも、しばしば起きます。

そもそも、同じ電気代削減提案でも、
中身が違うので、工事金額だけの比較は
難しいのですが、それ以上に、削減効果と
提案力が大きく違うので、当社が選ばれる
結果が生まれます。

今回のメルマガのタイトル
「341円の誤差(2.2%)」
も提案力の違いを示す実例の一つ。

昨年、この電力削減提案をしたマンション
で、当社の予測削減額と実際の削減額の
誤差がわずか341円だったという話。

ここからは、提案力の比較の話。

このマンションでは、
1、照明のLED化
2、明暗センサーの2回路化
3、照明の点灯タイマー設定の変更
4、電灯契約の変更
5、電灯契約基本容量の減少
6、動力契約方法の変更
7、動力契約基本容量の減少
8、動力契約のオプション選択
の8つの手法を駆使しました。

対して、管理会社側の提案は、上記のうち
1、4、6、7の4つで、当社の半分。

内容も異なります。

工事投資額全体では、
当社の方が数十万円高いのですが、
削減予測額では、当社の方が、
1年で約10万円大きい。

ただし、削減予測試算の精密さは、
パソコンと小学生の筆算くらい違います。

照明の点灯時間などは、気象庁データから
月ごとの日の入・日の出時刻を抽出して
シミュレーションしますからね。

つまり、当社の提案については、
安心して、投資ができる訳です。

また、他にも、手法の点では、
前記3「照明の点灯タイマー設定の変更」
は、元々のアイディアは、理事長で、その
検証をしたのは、当社の平山コンサルタント。

共用部の照明は、夜半に半分ほど消えます
が、このマンションでは、その時刻が午前1時。

しかし、半分が消えたからと言って、
真っ暗になるわけではなく、駅からの
帰路も、十分に明るく、心細い感じもない。

ただ、夜中の12時過ぎに、実際に帰宅
する人が多いのであれば、今のままとし、
そうでなければ、消灯時刻を午前零時に
変更しても良いのでは?との方向性を確認。

これは、ある記録機器を使い、
プライバシーを損ねることなく、計測。

曜日を変えて、4日間計測した結果は、
午前零時以降の帰宅者は、平均で2人
程度。

更には、近隣のマンションでは、何時に
照明が半分程度になるかも、エリアの夜間
の危険度の参考になります。

そこで、平山コンサルタントが、
夜中の零時から1時にかけて、
近隣の分譲マンション12棟の調査を実施。

結果、ほとんどのマンションで、午前零時
前に消灯していることが判明。

以上から、自信を持って、夜間照明の半減
を1時間前倒しにする提案を行うことにしました。

わずか1時間でも、年間では365時間分
の節電になりますからね。

これ、調査も相当マニアックですが、
削減試算も相当マニアック(笑)

何故なら、現行の蛍光灯の中で、夜間に
消える器具だけをピックアップし、LED
に代わることでの消費電力の変化を計算
するだけでなく、契約メニューも変更する
ので、料金単価も変わります。

他にも、色々な手法を織り交ぜているので
エクセル計算式は、膨大になります。

一方、手の込んだ手法を用いても、
工事費は大きく変わりません。

ですから、費用対効果を極限まで追求する訳です。

組合の最大メリットのために、
「そこまでやるの!?」
と言われるのが、嬉しい体質の会社です(笑)

この努力の結果、当社案が採用され、
工事を実施してから、約3ヵ月。

中部電力のカテエネサイトから、データを
取得したところ、削減予測との差額は、
わずか、341円(2.2%)/月!

理事長のアイディアとご協力、そして、
平山コンサルタントの努力により、
今後も誇ることのできる電気料金削減
プランと実績が生まれたことに感謝です!

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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