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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

ニムロッド

今年の芥川賞を受賞した上田岳弘氏
実は、私が早稲田大学時代に所属していた島田教授の「国際法」のゼミのOBであり、私の後輩です。

と言っても、年齢は私の19歳下なので、「同じ時期に机を並べた」訳ではなく、同じ教授のゼミを受けた」ので、今も、その教授の主催するOB・OG会のメンバーであり、つながりがある…と言う程度で、一度もお会いしたいことはないです(笑)

実際、それを知ったのも、昨日、島田教授から、OB・OG会の総会があり、今回は、上田岳弘氏の受賞をお祝いするよ!と言うメールが届いたからです。

驚きましたが、嬉しいことです。

芥川賞を受賞したのですから、当然、あちこちに呼ばれ、多忙でしょうが、大学時代のゼミの教授との関係では、まったくもって「頭が上がらない」ので、言われたら「はい」と言うしかない(私の感覚ですが(笑))ですから、予定を空けていただけたのでしょうね。

実は、私も、島田教授から、ご自身所有のマンションの管理組合運営の相談を受けており、何度もアドバイスしていますが、もちろん、無料(笑)

大学時代に苦労して書いた「ゼミ論文(卒論)」の時に、人生、初めての大作で、厳しくも暖かい指導を受けた恩が、ようやくお返しできるという感覚でしょうか。

もしかしたら、上田岳弘氏の文章力の基礎も、あのゼミにあったかもしれないと思うと、妙な親近感が湧きます(笑)

受賞作「ニムロッド」は、仮想通貨をモチーフにした話で、興味のある分野ではないのですが、買って読みますよ!


上田岳弘君、受賞おめでとう!(後輩だから、君付け(笑))

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昨日紹介した「ワイヤレスHDMI」

決ましたよ!

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ホテル宿泊時に欠かせないツール(2)
昨日紹介した「ワイヤレスHDMI」

決ましたよ!

ワイヤレスディスプレイアダプター Wireless Display Adapter V2 P3Q-00009
ワイヤレスHDMI


明日、接続してみます!

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それは、HDMIケーブル。

ホテルのテレビにパソコンをつないで、大画面にして仕事ができます。

出張での宿泊だけでなく、夜遅くまで会社で仕事をして、ホテルに行くときでも、お風呂に入れば、また、頭がすっきりして、新しいアイディアが浮かぶときもあるし、ホテルに入るのがかなり遅くても、パソコンを開かないということはないので、ホテルのテレビにパソコンをつなぎます。

古いホテルでも、20型以上の液晶画面テレビで、HDMIケーブル端子がついているのも普通になってきましたからね。

中には、テレビが壁付けだったり、動かないよう固定されていたりと使いにくいケースがありますが、椅子や体の向きを工夫して、何とかします。

文書を書くだけでなく、カラム数の多い表計算やパワーポイント等、複数のアプリを画面に表示させる資料作りも多いので、画面が大きいと作業性が高くなります。

従って、鞄には常時HDMIケーブルを入れてあります。

最近、このHDMIをWi-Fi(ワイヤレス)でつなげることができることを知りました。
ホテルへの無線LAN導入は進んでいるので、利用しやすい!
更に、ホテルにWi-Fi環境がなくても、HDMI用の無線規格でつなげることができることも知りました。

こうなると、大きな会場で、プロジェクタの位置とパソコンの位置が離れていても、問題ないですし、ケーブルが足もとを横断しないので、歩行に気を遣う必要もなくなります。

心配なのは、無線で飛ばすと重いファイルは圧縮され、鮮明さが失われるのは?と言うこと。

昨日、その製品を注文したので、トライします!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

300戸を超えるマンション。
大規模修繕工事を設計監理方式で進めることを決定。

修繕委員会で、5社程度から2社を選ぶために、半日の間に、各社が短時間で順番に登場し、簡易な自社紹介プレゼンを実施。

工事予算は3億円程度。
準備に1~2年、工事期間で8カ月程度はかかる業務でしょう。

常識的な設計監理業務であれば、担当者は2~3名程度。
きちんとした仕事をやるなら、報酬は1000万円を超えるのが当たり前で、実際に、最も高い報酬を示した設計事務所は、1300万円程度だそうです。

ところが、最安値は、その3分の1程度。
2番手も半値以下。

他社は、1000万円前後。

聞けば、そもそも、どんなコンサルタントを選ぶのか?と言う議論がないまま、まずは色々話を聞けば、何となくわかるので、2社を選び、その後詳しく話を聞いて、最終1社を選ぶというプロセス。

結果、コンサルタントを選ぶ基準がないままの多数決ですから、当然ですが、安い方から2社が選ばれた…。

修繕委員の中で、不適切コンサルティングの話を知っている人が、「安いのは危ない!」と意見を言っても、多勢に無勢だったそうです。

選ばれた2社の社名を聞けば、「なるほど」と言う名前です。

こうして素人集団の管理組合が騙される構図は、変わらず続いていくのでしょうか…(悲)。

※本話は、全体としては実際の話ですが、特定を避けるため、若干のアレンジをしております。

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先日、全国に出店を拡大し、今や200店舗を超える「串カツ田中」の決算発表がありました。

日経ビジネスオンラインが、それを次のように解説しています。

「全席禁煙後も業績は好調に推移している」。居酒屋大手の串カツ田中ホールディングスの貫啓二社長は、16日13時に始まった決算説明会で、満足げにそう語った。

 2018年11月期の連結決算は、16年に上場して以来、実質的な3期連続の増収増益(営業利益ベース)となった(17年11月期までは単独決算)。既存店売上高は前期比2.6%増だった。

 今回の串カツ田中の決算は、発表前から多くの居酒屋チェーンの注目の的だった。同社は18年6月、200ほどある店舗のほぼ全てで「全席禁煙」に踏み切ったからだ。

 20年4月に飲食店の店内での喫煙原則禁止を定めた改正健康増進法が施行されるが、串カツ田中の対応は法令で定めるより厳しい。「アイコス」など加熱式たばこも含めて全面的に喫煙を禁じ、喫煙ルームすら設けない徹底した対応をとった。



同社は、住宅街に出店の重点を置き、ファミリー層をターゲットにする戦略で成功していると言われていますが、私が、以前、実際に行ったのは、名古屋市の伏見のオフィス街。平日17時過ぎの開店間もない時間に行ったのですが、既に、満席に近い状態。

若いビジネスマン、女性が席を占めていました。

どんなにいいお店でも、喫煙が許されるお店は、せっかくの料理の味が台無しです。
そもそも、料理を作るプロなら、自分の出す料理の味が変わる喫煙を許していること自体、プロなのか?と疑いたくなります(言いたい放題モードですので、喫煙者の方は、気にしないでください(笑))

串カツ田中には、喫煙室すらないのですから、「禁煙にすると、来客が減る」と言う通説を見事に覆していることに拍手です。

これからも、こういうお店が流行って、「飲食店は禁煙」が当たり前の世の中になって欲しいなと願います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.161

■私の好きな言葉■ 
自分の道は,見つけるものではなく,決めるもの

こんにちは。

当社はマンション共用部の電気料金削減
コンサルティングを50件以上手掛けていますが、

平均削減率は40%
投資回収は6カ月~4年

1戸当たりに換算すると、年間で、
平均1万円程度の管理コスト削減を
実現しています。

つまり、50戸のマンションであれば50万円/年。

大規模修繕工事サイクルを15年で見て
組合財政上、750万円の貯蓄が増える
効果があります。

共用部の電力削減と聞くと、
「LED化のこと?」
と思う人が多いと思いますが、それ以外
で、エレベーターやポンプなどの動力と
言われる電力の電気代も削減します。

時々、管理会社が連れてくる節電専門業者
との競合になりますが、当社の提案が選ば
れる「勝率」は、これまで100%です。

何故、当社が選ばれるのか?

まず、価格面の比較。

あちらは、工事を行うこと、更には、
その後の保守を提案する業者ですから、
工事費・保守料は、自社商品の対価です。

後で、管理会社にバックマージンを支払う
のが業界の常識ですから、工事費のコスト
ダウンには限界があるとは言え、そこは
専門業者ですから、大量仕入れができ、
専業の強みがあり、そこそこの価格に収まります。

しかも、当社との競合になると、動力の
電気代削減のための設備の保守料を無料
にすることも、しばしば(笑)

だって、実は、元々、メンテナンスフリー
の設備で、点検に来るわけでもなく、
保守料と言いながら、何か起きた時の保険
のようなものですから、無料にしても、
影響が少ないですからね。

それに対して、
当社は、コンサルティング料が対価で、
工事業者は、紹介するだけですから、
組合側は、コンサル料と工事金額の
両方を払うことになります。

もちろん、当社は、その工事業者から、
一切のバックマージンをもらいませんし
工事手法の指導を行い、工事費も組合側に
立ち、厳しく査定を行うので、相当安い。

過去、何社もの電気工事会社との付き合い
の中で、仕入れ力や工事対応力に優れた
会社を選んで付き合っているので、自信を
もって紹介できます。

組合への提案も、管理会社紹介の場合、
節電業者が説明に来るので、その営業費も
織り込まないといけませんが、
当社の場合は、そもそも私がプロで、
特に、電気契約の話になれば、電気工事
会社はもちろん、節電専門業者でも知らな
い仕組みを知っています。

だって、電力会社では、本社で、電気料金
制度(メニュー)作りも、営業所窓口で
受付や契約実務もやっていたのですから
裏技や電力会社の運用範囲まで知っていますからね(笑)

だから、私が提案書を作成し、組合に説明します。

コンサルタントですから、当たり前ですが…(笑)

提案するためには、事前の現地調査が必要
ですが、それは、節電専門業者も、当社
も同じ。

ただし、管理会社は、節電専門業者の
マンションへの立入の便宜を図る程度
ですが、当社は、調査や計測そのものを行います。

その際、工事業者も一緒ですが、これは、
工事見積書を作成するために必要なので
その点では、管理会社側の業者と同じ負
担はあります。

ただし、当社の紹介する工事業者は、
特段の営業行為が不要で、しかも、見積書
の作成や提案書のサポートをしたら、
100%仕事が来る実績があるので、
相当に安い価格を提示しても、利益は
しっかり確保できます。


こうして、節電専門業者と当社の提案が
出そろうと、
「節電専門事業者の見積額」と、
「当社コンサルティング報酬+工事会社の見積額」
とでは、当社の方が高いことも、しばしば起きます。

そもそも、同じ電気代削減提案でも、
中身が違うので、工事金額だけの比較は
難しいのですが、それ以上に、削減効果と
提案力が大きく違うので、当社が選ばれる
結果が生まれます。

今回のメルマガのタイトル
「341円の誤差(2.2%)」
も提案力の違いを示す実例の一つ。

昨年、この電力削減提案をしたマンション
で、当社の予測削減額と実際の削減額の
誤差がわずか341円だったという話。

ここからは、提案力の比較の話。

このマンションでは、
1、照明のLED化
2、明暗センサーの2回路化
3、照明の点灯タイマー設定の変更
4、電灯契約の変更
5、電灯契約基本容量の減少
6、動力契約方法の変更
7、動力契約基本容量の減少
8、動力契約のオプション選択
の8つの手法を駆使しました。

対して、管理会社側の提案は、上記のうち
1、4、6、7の4つで、当社の半分。

内容も異なります。

工事投資額全体では、
当社の方が数十万円高いのですが、
削減予測額では、当社の方が、
1年で約10万円大きい。

ただし、削減予測試算の精密さは、
パソコンと小学生の筆算くらい違います。

照明の点灯時間などは、気象庁データから
月ごとの日の入・日の出時刻を抽出して
シミュレーションしますからね。

つまり、当社の提案については、
安心して、投資ができる訳です。

また、他にも、手法の点では、
前記3「照明の点灯タイマー設定の変更」
は、元々のアイディアは、理事長で、その
検証をしたのは、当社の平山コンサルタント。

共用部の照明は、夜半に半分ほど消えます
が、このマンションでは、その時刻が午前1時。

しかし、半分が消えたからと言って、
真っ暗になるわけではなく、駅からの
帰路も、十分に明るく、心細い感じもない。

ただ、夜中の12時過ぎに、実際に帰宅
する人が多いのであれば、今のままとし、
そうでなければ、消灯時刻を午前零時に
変更しても良いのでは?との方向性を確認。

これは、ある記録機器を使い、
プライバシーを損ねることなく、計測。

曜日を変えて、4日間計測した結果は、
午前零時以降の帰宅者は、平均で2人
程度。

更には、近隣のマンションでは、何時に
照明が半分程度になるかも、エリアの夜間
の危険度の参考になります。

そこで、平山コンサルタントが、
夜中の零時から1時にかけて、
近隣の分譲マンション12棟の調査を実施。

結果、ほとんどのマンションで、午前零時
前に消灯していることが判明。

以上から、自信を持って、夜間照明の半減
を1時間前倒しにする提案を行うことにしました。

わずか1時間でも、年間では365時間分
の節電になりますからね。

これ、調査も相当マニアックですが、
削減試算も相当マニアック(笑)

何故なら、現行の蛍光灯の中で、夜間に
消える器具だけをピックアップし、LED
に代わることでの消費電力の変化を計算
するだけでなく、契約メニューも変更する
ので、料金単価も変わります。

他にも、色々な手法を織り交ぜているので
エクセル計算式は、膨大になります。

一方、手の込んだ手法を用いても、
工事費は大きく変わりません。

ですから、費用対効果を極限まで追求する訳です。

組合の最大メリットのために、
「そこまでやるの!?」
と言われるのが、嬉しい体質の会社です(笑)

この努力の結果、当社案が採用され、
工事を実施してから、約3ヵ月。

中部電力のカテエネサイトから、データを
取得したところ、削減予測との差額は、
わずか、341円(2.2%)/月!

理事長のアイディアとご協力、そして、
平山コンサルタントの努力により、
今後も誇ることのできる電気料金削減
プランと実績が生まれたことに感謝です!

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「家売るオンナ」の続編「家売るオンナの逆襲」が始まりましたね。
家売るオンナ

前作は、よく見ていましたが、今回は、ようやく1本、見ました。

相変わらず「私に売れない家はない!」が決めセリフとして有名ですが、これは、強引なセールス手法を言うのではなく、顧客が心の底で求めている「価値」に見合う家を探して、「買いたくなる」状態を作ることに絶対的な自信を持っているという意味ですね。

この自信が素晴らしいのですが、実は、もう一つの「決めセリフ」があって、初めて売れます。

それは、「〇〇様、買っていただけますか?」
多くのセールスマンは、断られるのが怖くて、結論を聞くためのこのセリフがなかなか言えません。

優秀なセールスマンは、これが言えます。
なぜなら、それを言えるところまでの努力があり、自信があるからですね。

もちろん、相手の心は、本当のところはわかりません。

しかし、調査をやり尽くし、情報を集め、「これだ」と言うゴールにたどり着く。
だから、躊躇なく「買っていただけますか?」と言えます。

これ、マンション管理コンサルタントして、様々な価値観の集合である管理組合の役員や住民を相手にプレゼンをするときも同じで、最後は「当社と契約しますか?」を堂々と言えなくてはいけない。

コンサルティングは言葉巧みに売りつけて、買ってもらえる商品ではありません。
顧客側が「買いたい」と思えるような価値を提示できて初めて契約が成立するのだと思っています。

ちなみに、私が好きな決めセリフは「当社と契約したいですか?」

それが言えるまでの事前の努力、その場での情熱の発露ができたかどうかが、私にとって、一番大切なことで、実際に契約できるかどうかには、こだわらない!というのが、信念です。

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NHKの番組で、「Aqours」という9名のアイドルグループの特集を見ました。
アクアーズ

結成からわずか3年でNHK紅白歌合戦に出場。
漫画の登場キャラクターの声優が、漫画のストーリーそのままにアイドルグループを結成。

よくわからない設定だったのですが、娘に聞いたら、相当に有名なアイドルらしい。

番組の冒頭に、「漫画の再現性に特徴がある」との解説だったので、興味を持って視聴。

「オタク」の話かと思っていたら、若い女性たちが、半端ない努力をして、漫画のキャラクタ―の動きを再現し、ファンに大きな感動を与えている様子がよくわかりました。

そこまで徹底すると、世界への発信力も大きくなる。
彼女たちのプロ魂に、感動しました。

「強い想いと努力」は、芸能界でもビジネスの世界でも、成功への秘訣ですね。

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私のセミナーを何度も聞いていただいている方からのメールで、女優の市原悦子さんが、亡くなった事を知りました。
市原悦子
私にとっての市原悦子さんは「家政婦は見た」の主演女優。

この番組は、相当に長い間、何度も放映されていますが、この特徴的なシーンは、家政婦が、その家の秘密を覗き見る様子。

若い世代だと「家政婦のミタ」の松嶋菜々子を思い出すかもしれません。
あるいは、「家政婦のミタゾノ」の松岡昌宏を思い浮かべるかも。

しかし、私のセミナーでは、管理適正化コンサルティングにおける清掃業務の監査において、毎回、「“家政婦は見た”の市原悦子のように、柱の陰から清掃を監査している」と表現し、笑いを取っていますので、市原悦子さん「さまさま」です。
それを何度も受講している方なので、私に知らせてくれた訳です。
ありがとうございます!

こんな風に覚えていただいている方がいるのですから、その意味で、市原悦子さんには、「お世話になりました」と、心からの感謝をしつつ、ご冥福を祈ります。

最近では、セミナーでも、市原悦子って誰?みたない反応も出てきますから、このネタも納め時かもしれませんが、この比喩以上のものは、簡単には、見つからないなぁ…。

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あるマンションで、大規模修繕工事コンサルタントを選定するために、数社を呼び、まずは、概算予算とざっくりした会社の特徴を聞きたいとのリクエストがありました。

当社は、基本的に、「順番で短時間のプレゼンコンペで決める方式」の依頼は、お断りしますが、今回は、ある人の紹介であったこと、初回のプレゼンは30分だけれども、本格的なプレゼンは、後日、じっくり聞くとのことだったので、マンションに伺うことにしました。

プレゼンのタイトルは、
「良質な大規模修繕工事を安価に行い、長期間安心して、快適で豊かなマンションライフを実現するためのご提案」

大きなマンションなので、20名近くの修繕委員がいて、いざ、話し出すとなったときに、「今日は、20分の説明と10分の質疑応答で」

「えっ!?30分のプレゼンじゃないの???」

スライドは、27分間で収まるように作成してあり、数回、頭の中でリハーサルを行い、話す内容も決めてありましたが、寸前で7分の短縮(~_~;

こういう時は、スライドそのものをスキップするか、説明内容をスキップするかの選択になります。
今回は、初めてのスライドも3分の1くらいあり、ストーリーを組み立ててあったので、リハーサルの時の記憶を頼りに、内容をスキップすると決めて、開始。

スライドの進み具合と時計を見ながら、終えてみれば、19分と45秒!

時間は見事に収めましたが、聞いていたスタッフからは、私の話が住民に十分伝わったかどうかは、「微妙」との評価。

いささか、焦ったのかも。
まだまだ、修行が足りないなぁと反省しました。

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今年は、例年になく多くの年賀状を頂きましたが、昨年末の多忙さで、年賀状が出せていません。

申し訳ないです!

年明けは、突発的な依頼がいくつもあり、この3連休にも8つの案件があり、その準備があり、この時期なら余裕があるかな?と考え、入れていた家族旅行は、やっぱり、仕事をしながらでした。(笑)

先ほど、自宅に戻りましたが、今から、恐らく徹夜でしょう。(笑)

返礼も含めて、寒中見舞いを送ります!

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家族で浜名湖の「星野リゾート 界 遠州」に来ています。

途中、浜松城に寄り、いつものごとく、記念写真(笑)
浜松1.
ここにあるスターバックスは、風景に溶け込む作りで、ドアの引手も、天然の木。
浜松2 浜松3
リスがショップの廻りを駆け回るのどかな空間でした。
浜松4
次女が初めて、父のために、スタバのドリンクのオリジナル注文。
何を言っているのか、正確に理解していませんが、最後に「ホワイトモカのナントカ、ナントカで、ファットクリーム抜き」と言っていたような…。
再び、記念写真(笑)
浜松6

そこでまったりした後に、ホテルにチェックイン。
いつものことながら星野リゾートのホテルコンセプトは、イケてます。
20190110_170553504.jpg

ここ遠州では、静岡の名産の「お茶」。

さっそく、お茶のブレンドを当てる「闘茶」イベントに参加。
お茶の美味しい入れ方や、同じお茶畑でも、茶摘み時期で異なる味の話など、思わず「へぇ~」とうなずくこと、数十回!
浜松7
その後、お茶で幸運を占うイベント。

ワタシ、見事に茶柱が立つお茶を引き当てました!

いい年になること間違いなし!

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名古屋市の中心部にある築30年超マンションの大規模修繕工事のコンサルティング中です。

ここは、店舗や商業ビルのエリアで、マンションの駐車場は、ピロティ内にしかなく、東西には、ビルが30センチ程度の隙間で隣接しています。

このマンションから大規模修繕工事コンサルティングを依頼され、建物を初めて見に行った時、と言いますか、グーグルアースでパソコンにて見た時から心配していたのは、「足場を立てられるか?」

足場を隣接ビルの屋上から設置すれば、できそうですが、借りることができるだろうか?

設置は無理で、ケミカルアンカーを打設して、空中足場にする方法もありますが、それでも、設置工事にはビルの屋上を借りる必要があります。

足場がなくてもできるゴンドラ工法もありますが、建物形状は、6階から上層階に向かって、段々となっており、ゴンドラは使いにくい。

設計をする際には、最新の工法も開拓し、入札の過程で工事業者の経験も踏まえて、できる方法を考えるのですが、結局、隣のビルを借りる以外、適切な方法は見つかりませんでした。

問題は、工事業者が決まって、いざ、隣のビルオーナーに屋上を貸してとお願いしたら、ダメ!と言われた時。工事ができなければ、工事業者の営業努力は水の泡です。

貸して良いよと言われても、法外な貸し出し料金を要求されたら、予算オーバーで、頓挫するかもしれません。

そんなリスクもあるので、「隣のビルの屋上を貸してくれると決まってからの入札なら応じる」と言う業者もありました。

実は、私は、電力会社時代は、鉄塔・送電線や変電所の用地買収業務に就いたことがあるので、このような話は、よく分かります。

設計者は、まずは、最も経済的なルートを考えます。つまり、まっすぐな送電線がベスト!

もちろん、家屋や道路は壊しませんから、田畑・森林に鉄塔を建て、現地状況に合わせて、経済性と実現可能性の両方から送電線ルートを設計しますが、その時点では、土地所有者の意向は不明。
鉄塔

土地評価上は、農地・山林と住宅地は、大きく価格が違いますが、まさか、ここには将来、家は建てないだろうと思うのは、事業者側の立場で、地主からすれば、子供たちに負の遺産を残したくないので、あらゆる可能性を考えます。

中には、田の端の上空を送電線がわずかに横切るだけでも、土地全体の価値が落ちる!と頑なにNOの人もいます。

そんな時は、何度も何度も足を運び、地主の気持ちに寄り添い、承諾を得るのですが、場合によっては、ルートを変えざるを得ないケースもあります。

そうなると、それまで、OKをもらった地主との交渉はゼロから。

今度は、土地買収や空中権(地役権)売却による収入を期待していた人の感情を逆なですることもあり、地域全体での合意形成に反対されることもあります。

とにかく、この「用地業務」は、非常に難しく、電力会社の中でも、人事異動で「行きたくない部署」のトップ3に入っていただろうと思います。

振り返れば、この経験で、仕事人として、非常に鍛えられましたし、今になって、この経験が生きる場面に遭遇するのは、やっぱり、私は、マンション管理組合向けコンサルタント業が天職なのでしょう(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

コンサルティング・顧問先マンションで、最近、3件連続して、地盤沈下の問題が起きています。

専用庭のフェンスが傾いたのが1件、排水管がずれて、漏水し、土が流れて地盤が沈下したのが2件。

建物の漏水は、何回も経験し、すべて原因を突き止め、修復に成功していますが、地中のことは、イメージしにくい…。

土木工事会社の担当者に聞くと、経験則的にいくつかのケース想定はできても、結局最後は「実際に、掘ってみないとわからない」が答えです。

従って、その見積りを査定するのも、大変、難しい。
工事のチェックも、建物の防水検査のような定石がなく、一筋縄ではいかない。

コンサルティング業務の負荷がどの程度になるのかは見えづらい状態ですが、管理組合の代行者との自覚を持ち、地面を掘削した時点で、しっかり見て、土木事業者と議論&検討し、最善の復旧方法を考えるのが務めだと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.160

■私の好きな言葉■ 
迷った時は,理屈よりも理想で選ぶ

こんにちは。

新年、あけましておめでとうございます!

今年がメルマガ読者の皆さんにとって、
過去最高の1年になりますように!

さて、昨年は、過去最高に忙しい1年でした。

その理由は、
当社へのコンサルティング依頼が、
前年比150%だったという、
要素はもちろんありますが、
「数」だけを見れば、ここ何年も
前年比120~150%増という
点では、同じ。

確かに、大規模修繕工事において、
不適切コンサルタントの問題が大きく
取り上げられ、それに対して、
10年も前から、この問題を指摘し、
不正と戦ってきた当社への依頼が
グッと増えた傾向はありますが、
大きく違うのは、「質」。

◎遠方からの依頼が増えました。

長野県からの依頼は、かなり増え、
更に、一昨年12月からは、沖縄の
マンションとも契約しています。

◎経年マンションからの大規模修繕工事
コンサルティング依頼が増えました。

大規模修繕工事が2回目、3回目の
マンションからの依頼増。

1回目の大規模修繕工事で依頼した
コンサルタントに満足しておらず、
別のコンサルタントを探そう!という、
いわば「目が肥えた」マンションからの
依頼が増えた…。

第1回目と異なり、劣化回復要素以外に
改良工事が生じることも多く、それだけ、
業務の負荷も大きくなります。

◎新築時建物不具合問題への対応が増えました。

大規模修繕工事のための調査で見つけた
ケースもあれば、10年目瑕疵保証期限
前調査や新築2年目点検のインスペクシ
ョンで見つけたケースもあります。

販売会社や管理会社とは、一線を画し、
100%組合の立場で行動するので、
「怪しい」と感じたところは、容赦なく
指摘します。

そして、
実際に瑕疵や初期不具合を事業者側
に認めさせ、最終的に無償補修を勝ち取る
のは、相当な労力がかかります。

◎新築間もないマンションからの
管理適正化コンサルティング依頼が増えました。

近年のマンションでは、販売促進のために
様々なサービスを付加したり、保守契約
も解約されにくいよう複雑化しています。

そして、それを住民も管理会社も正確に把握してない(苦笑)

それを一つ一つ解き明かす業務が大変!

また、中には、住民の中の10%程度しか
利用していないサービスに、固定利用費を
支払っているケースでは、検討の結果
解約となることもありますが、今度は、
従来の利用者に対して、継続利用のための
代替手段を斡旋する業務が出てきます。

◎認定コンサルタントが増えました。

コンサルタントが増えたら、仕事は楽に
なるはずですが(笑)、一人でマルチに
対応できるレベルになるには、時間がかかります。

それまでは、同行研修→アシスタント→
担当(同席)→担当(単独)のステップ
が必要です。

「忙しい」のは、有難いことですが、
「日本ナンバー1のコンサルティングを提供する」
のが、当社のポリシーなので、数が増えた
ら「手離れ良く仕事をする」のではなく
逆に、毎回、「ここまでやるかっ!」
という深堀りを重ねて、経験値を増やし、
ノウハウを積み上げることにチャレンジ
しています。

だから、益々忙しくなる…(笑)

ただ、業務効率を上げるために、例えば
入札業務におけるIT化を進めるなどの
投資を積極的に行うことで、知的労働の量
を増やしています。

今年の大きな目標は、各コンサルタント
がその能力を最大限発揮し、より多くの
マンションを幸せにできる体制を強化すること。

そのために、システムインフラの整備と
実践研修の強化。

このチャレンジで、今年は、益々忙しくて、有難い!(笑)

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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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昨年、起業家のための肉体改造プログラムを受講して、体重が10%程度減り、腹筋が割れ、身体が軽くなったワタシ(笑)

難敵の年末年始。

それまでの「炭水化物を抑えタンパク質を重視した食事」から、遠く離れた食事になります。

だって、お雑煮は食べなきゃね!

で、その分、運動も多少増やし、体感的には体は重くなっていませんが、体重は、2キロ増えました。

油断大敵!

でも、昨日だけで、建物調査を2件こなし、相当に階段の昇り降りもしました。
今年は、更なる肉体改造&強化します!

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コンサルティングを始めたばかりのマンションで、ちょうど、管理会社から水道の集中検針盤取替の提案がなされていました。

このマンションは、大規模修繕工事を間近に控えているのに、修繕積立金が少ないというジレンマを抱えている最中に、150万円以上する工事の提案です。

当社のコンサルティングには、顧問業務も含まれており、コンサルティング開始の瞬間から、顧問として、管理会社提案工事へのセカンドオピニオンが始まります。

そこで、この工事費が高すぎる!と査定したところ、管理会社から「他社メーカーと競合させましょう!」と言う提案があり、結果、120万円程度に下がりました。

しかし、まだ高い。
修繕積立金はできる限り使いたくない。

そこで、三つ目の案として、集中検針盤には、計量法の規定が適用されないため、各戸の量水器のみを取り替えた場合は?と投げ、見積りが出され、安くなりましたが、それでも約80万円。

しかも、集中検針盤の方が、既に、耐用年数を過ぎているので、いつ壊れるかもしれず、その時は、取り換えた各戸メーターと同一メーカーしかダメなので、他社メーカーと競合できないし、セット割引も通じなくて、高くなるとのコメント付き。

で、最後は、当方から次の提案。

そのエリアは、親メーターたけを水道局検針にして、子メーターを管理会社検針で運用することができるはず。水道局がOKならば、各戸メーター取替も、アナログメーターでOKなので、一気に工事価格が下がる。

水道検針業務は、管理会社の通常業務に組み込んでもらって、費用増加はわずか。

結果、どちらもOK!

工事費は、30万円程度になり、管理会社は、業務増加を現行の管理委託費で吸収するため、増額無し。

ただし、水道料金滞納対策として、規約変更で、区分所有者の承継人も未払いの水道料金支払い義務があると定めるべしとのアドバイスを行い、ばっちり環境整備を行い、総会議案に上程し、承認されました。

以上の結果、150万円の支出予定が、5分の1の30万円になり、管理組合が120万円も得をしたというお話でした。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この正月は、5冊の本を、マーカーと付箋とパソコンで読み込みました。

1冊目は、「積算資料マンション修繕編」
これは、マンション大規模修繕工事や設備の更新・交換工事などの積算統計資料で、350ページあります。

2冊目は、マンションにおける「共同利益は違反行為への対応」
区分所有法57条から60条の実務や裁判例を徹底的に解説しもの。

前者は、マンション大規模修繕工事コンサルタントとして、最近の価格の上昇傾向と比較し、改めて、表に出る価格と実勢価格の差を肌感覚で掴み、今後の、価格交渉のスキルを上げるため。

後者、マンション管理士として、学術的な法解釈を抑えつつ、実務的なアドバイスレベルに落とし込むセンスを磨くため。

数字の羅列と法律条文の羅列ですから、どちらの本も、アンテナを相当高くピンと立てて読み込まないと、意味がない。

他にも、3冊、読み込みましたが、それは非公開。

すでに、MAKSの各コンサルタントより、明日以降の理事会や修繕委員会の資料チェックが大量にリクエストされているので、アウトプット満載の状態ではありますが、高品質のコンサルティングを提供できるよう、今年も、常に、インプット=勉強に励みたいと思います。

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昨日に続いて、今日も、箱根駅伝を見てしまいました。
東海大の初優勝、おめでとうございます!
箱根駅伝

それにしても、2日続けて、5時間もテレビを見たのは、ここ10年で初めてじゃないかな?(笑)

毎区間ごとに、過去の区間記録と今回の記録とが比較されますが、長い歴史の中で、何十年振りと言う区間新記録が出るのは、不思議です。

トラック競技のように、グランドの床材が進化したり、道具が進化したり、人間工学的な訓練で無駄のない動きになったり、と言う要素は、かなり小さいと思います。

記録を伸ばす要素としては、シューズの進化はあるでしょうが、圧倒的に気候条件の方が影響がありそうで、過去と比較し、今年が最良の条件だったということもないでしょう。

でも、新記録が出る…。

これは、
・監督を乗せた伴走車から、リアルタイムで「区間記録が出そうだ」とか「他のランナーとの距離が縮まったぞ」とかスピーカーで情報が届き、気持ちが入る。
・他のランナーと競ることで、いつもより力が出る。
・自分のためではなく、チームのため!という力が出る。
と言うような、主に「気持ち」に影響する要因が、毎回、毎区間異なるので、本人が持つ走力とは異なる力が働くのだろうと思います。

人間は、気持ち次第でそれまでの限界を超えることができるのだなぁと、良い刺激をもらいました。

ただ、残念なのは、母校の早稲田大学が、十数年ぶりに来年のシード校枠10位に入れなかったこと。

来年は予選会からの出場になりますが、是非、突破して、本選に出場して欲しいと願います。

ちなみ、ライバル校の慶應義塾大学は、そもそも駅伝に出ません。
その理由は、「慶応ボーイには、ああいった苦しい競技は似合わない。箱根に行くなら、小田急ロマンスカーに乗って行くからね」と、昔から言われているようです。(笑)

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今年は、2日に恒例のゴルフがないので、箱根駅伝をずっとテレビで見ていました。

5連覇を狙う青学。
昨年の往路優勝から逆転されて、今年こそは総合優勝を狙う東洋大。
私の母校の早稲田。
等に注目していましたが、毎区間ごとに、順位が入れ替わる面白さは、見ていて飽きさせませんね。

ダントツの走りで、7人抜きなんてのもありますが、総合的な実力のあるチームは、全員が強く、かつ、区間ごとの相性があって、その強さの発揮度も違うので、個人の走りとチームとしての成績のリンクに目が離せない。

「タスキをつなぐ」ことの物語は、制限時間内にギリギリ渡せたチームと、逆にギリギリ間に合わなかったチームとで、悲喜こもごもな物語が起こるので、この点での感動も箱根駅伝の大きな魅力ですが、私が一番感じたのは、「チーム力は何か?」と言うことです。

いかに、実力者を揃えても、全員が区間1位を取ることは無理です。
区間ごとの距離も違うし、アップダウンも違うので、前走者までの貯金がものをいうケースや言わないケース、遅れの取り戻しができるケース、できないケースがある。
下馬評が高いランナーが、その通りの走りができるときもあれば、無名のランナーがとんでもない記録を出すこともある。

各自の強みができる限り発揮され、総合的な力が最も優れていたチームが優勝できるのだろうと思います。

これは、ビジネスでも共通していますし、MAKSのコンサルティングでも、同じです。

MAKSは、法律、ファイナンス、不動産、建築、実務などの専門家が揃っていますが、その総合力を如何にうまく発揮できるかで、日本№1クオリティのコンサルティングが提供できるかどうかが決まる…改めて、チーム力を高めることの重要性に気づかされましたね。

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今年の年賀状は、こちら。
H31年賀状

昨年の振り返りと感謝が中心。

近々に、しっかりと総括し、今年の目標を決めます。

この年末年始は、例年と大きく違うことが二つ。

一つ目は、ワイフと二人で過ごしたこと。
娘二人は、祖母(私の義理の母)と一緒に、ホテルの年末年始宿泊コース。

妻と二人ですし、私は、ギリギリまで仕事なので、「夕食はどうする?」
1年の労を労うべく、予約できるお店を探し、二人で、岐阜市内の馬肉専門店「おうまや」に行きました。このお店、相当、美味しかったので、大正解!
大晦日2 
大晦日1

年始も、二人なので、おせちは二人の皿に、それぞれ盛りつけ。
おせち

夜は、ワイフの実家に、皆が集まります。

二つ目は、1月2日の過ごし方。
いつもなら、中電時代のいつものメンバーとゴルフですが、今年は、メンバーの体調等、不確定要素があり、当日間際での開催中止も危ぶまれたので、何十年かぶりで、実施しないことに。

今年は、年号も変わる「変化の年」なので、その潮流に乗ってますね。(笑)

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