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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

メルマガ「しあわせデザイン通信」をほぼ毎週1回のペースで発行して、160回。
3年以上継続していることになります。

ほぼ毎回、短いけれど、何らかの感想を頂く方がいて、それだけでもかなり嬉しいのですが、時には、かなりの長文を頂くこともあります。

今年、最も多くの感想をいただいたのは、
「市営住宅の長期修繕計画作成依頼を受けて気づいたこと」

その感想の中で、とても嬉しかったのは、次の感想でした。
ちなみに、この方の当方への評価は、最初は、イマイチだったそうですが、その部分も隠さず、紹介します。(笑)


馬渕 裕嘉志様

「しあわせデザイン通信vol.158」配信ありがとうございました。

12/6のセミナーに参加させていただきました
○○市の○○マンション(築〇〇年、〇〇〇戸)の
発足1年余りの修繕委員会の○○です。

セミナーで戴いた2冊の本も読ませていただきました。
セミナーと同様に深く感銘しました。
間違いなく何度も読み返すことになる本となりました。

また著書の中で紹介されていたリビタのリノベーションマンションでは
建築年1986年で80年間超長期修繕計画の作成をサポートされたそうで
大変驚きました。

そして今回は短期間で築46年の市営住宅50棟の長期修繕計画書を
作成されるそうですね。

人のためになる素晴らしいお仕事をされていると思います。

今年は私達のマンションでも長期修繕計画書の作成を検討しております。

それで、○○○○〇〇〇協議会のマンション管理士や管理会社の一級建築士の方に
「マンションがあと何年使用できるのか?
例えば築70年目で取り壊すとした長期修繕計画書を提示しないと、
区分所有者に70年持たせるのに必要な投資(修繕費用)をしてもらえない。
第3回の大規模修繕工事にグレードアップ工事ができないことになる。」

と、寿命を定めた長期修繕計画書の作成の必要性を訊ねたのですが、
「マンションを70年持たせるなんて、幻想だな」
「マンションが70年持つとは限らない」など
否定的な答えをもらいました。

方向性が定まらぬまま私達のマンションでは10月に管理会社に○○万円で
簡易建物劣化診断と長期修繕計画書作成を依頼しましたが、
引き渡しは来年の3月以降となるそうです。

まだ来年も長期修繕計画書の審議は継続しそうです。
今年7月の馬渕さんのセミナーに修繕委員6名で参加させていただいた時は
残念ながらMACM方式には全員が否定的な考えが主でしたが、

今回12月のセミナー後は管理会社ではなく馬渕さんに依頼すれば良かったと
後悔するぐらい参加した修繕委員4名の評価は激変しました。

その理由は馬渕さんがTVに出演していたからという委員もいましたが、
私は7月のセミナーではCM方式におけるコンサルタントが
リスクフリーであることを馬渕さんがあまり触れなかったことに
多少の不満があり、評価しなかったのかもしれません。

しかし、自分が評価を変えた理由は、まだうまく説明できないので、
委員には「馬渕さんに洗脳されたのかもしれない」と言いました。

ただ、キックオフミーティングで
工事価格以外の理由で選ばれた会社の職人さんに
一番安いから選ばれたわけではない
工事価格以外の価値が自分たちにはあることを知らせれば
職人さんのモチベーションを上げることができ、
工事の品質を良好にできるかもしれないと気が付き、
馬渕さんは人を使うのが上手なのだろうなと感心しました。

従って、馬渕さんの手掛けた大規模修繕の工事品質は
きっと良好であるのだろうなと思いました。

築46年の市営住宅は老朽化、高齢化マンションの未来です。
是非、現場で起こっていることを教えてほしいです。

これからも「しあわせデザイン通信」を楽しみにしています。
よろしくお願いします。

馬渕さん達は、今日はやはり合宿状態なのでしょうか。

お体に気をつけて
良いお年をお迎え下さい。

○○マンション 修繕委員 〇〇〇〇




これに対して、私は、次のような返信を差し上げました。


Aさん

セミナー、メルマガ、弊著の感想を頂き、ありがとうございます。

リビタのフルリノベーションマンションは、販売以来、ずっと顧問
で、5年を超えましたので、再度、超長期修繕計画を作り
直しているところです。

管理会社とは、机上の計画書更新は、
無償作成の管理委託契約があるので、素案作成を依頼したら、
リノベーション時の修繕思想を反映しない、普通の30年間の
長期修繕計画しか出てこない・・・(^_^;)

「これ、ダメでしょう!」と理事会で指摘しても、役員の中には、
「80年も先のことなんてわからないのに、何故、そこまで、
こだわるの?」と言う意見も・・・。

Aさんのマンションの修繕委員の皆さんの反応と逆ですね。

もちろん、そんな先のことまで試算しても、
「現実的な数字じゃないでしょ?」と言われますが、それを言えば、
同じく30年先でも「神のみぞ知る」世界ですから、そもそも、
長期修繕計画を作る意味がないことになります。

大切なのは、
〇脳に汗をかいて、未来をイメージする。
〇それを最低5年毎、更には、毎年の支出と計画とを
 すり合わせて、予測と大きく違ったら、都度、修正する。
〇「修繕積立金不足」も「過度な積立金水準」も、
 どちらも、子供たちや将来の社会への「負の遺産」だと考える。
と言うことです。

この思想をもって、いくつもの60年定期借地権マンションで、
「60年目建物解体プランと、60年目以降建物存続プラン
の二つの超長期修繕計画」
を作り、大規模修繕工事予算と修繕積立金改定案を作ったので、
安心して大規模修繕工事に取り組んでいただけました。

それにしても、
「マンションを70年持たせるなんて、幻想」
「マンションが70年持つとは限らない」
は、建物を「建築物」としか見ていない業界発想では?

と悲しくなります。


マンションは「集まって住む暮らし」の難しさ、ユニークさに対して、
専門家として、どうアプローチするか?が大切だと思います。

大規模修繕工事の当社のMACM方式の深層には、
顧客側へも、工事側へも、「人」への視点があります。

「良い品質は、職人の手元で生まれる」ので、
コストを抑えながら、その実現につなげる方法を模索した
結果が、MACM方式なのですが、
「職人を集めてのキックオフミーティング」に隠れた本質がある
ので、そこをAさんに評価いただけたのは、私にとっては、
最高に嬉しいです。(*^^)v

さて、50棟の市営住宅の長期修繕計画作成のために、
29日の夜から泊まり(笑)で、過去10年間の市営住宅の
大規模改修資料を分析し、昨日は、「将来存続させる建物」、
「取り壊す建物」の仕分けと仕様策定の概要を作成。

このプロジェクトの2割くらいまで行ったかな?(笑)

私と辻一級建築士とで、正月期間中に各自で進めて、
進捗率5割までにして、8日に、再度ミーティングです。

とにかく、私と辻氏が話し出すと、依頼された作成業務を超えて、
「市営住宅の改修プランでも、こういう世界を作りたい!」
と言う話で盛り上がるので、とにかく時間がかかる。(笑)

で、昨夜は、合宿まではせず、自宅に戻り、今日は、自宅で、
仕事と書斎の片付けです。



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