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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

メルマガ「しあわせデザイン通信」をほぼ毎週1回のペースで発行して、160回。
3年以上継続していることになります。

ほぼ毎回、短いけれど、何らかの感想を頂く方がいて、それだけでもかなり嬉しいのですが、時には、かなりの長文を頂くこともあります。

今年、最も多くの感想をいただいたのは、
「市営住宅の長期修繕計画作成依頼を受けて気づいたこと」

その感想の中で、とても嬉しかったのは、次の感想でした。
ちなみに、この方の当方への評価は、最初は、イマイチだったそうですが、その部分も隠さず、紹介します。(笑)


馬渕 裕嘉志様

「しあわせデザイン通信vol.158」配信ありがとうございました。

12/6のセミナーに参加させていただきました
○○市の○○マンション(築〇〇年、〇〇〇戸)の
発足1年余りの修繕委員会の○○です。

セミナーで戴いた2冊の本も読ませていただきました。
セミナーと同様に深く感銘しました。
間違いなく何度も読み返すことになる本となりました。

また著書の中で紹介されていたリビタのリノベーションマンションでは
建築年1986年で80年間超長期修繕計画の作成をサポートされたそうで
大変驚きました。

そして今回は短期間で築46年の市営住宅50棟の長期修繕計画書を
作成されるそうですね。

人のためになる素晴らしいお仕事をされていると思います。

今年は私達のマンションでも長期修繕計画書の作成を検討しております。

それで、○○○○〇〇〇協議会のマンション管理士や管理会社の一級建築士の方に
「マンションがあと何年使用できるのか?
例えば築70年目で取り壊すとした長期修繕計画書を提示しないと、
区分所有者に70年持たせるのに必要な投資(修繕費用)をしてもらえない。
第3回の大規模修繕工事にグレードアップ工事ができないことになる。」

と、寿命を定めた長期修繕計画書の作成の必要性を訊ねたのですが、
「マンションを70年持たせるなんて、幻想だな」
「マンションが70年持つとは限らない」など
否定的な答えをもらいました。

方向性が定まらぬまま私達のマンションでは10月に管理会社に○○万円で
簡易建物劣化診断と長期修繕計画書作成を依頼しましたが、
引き渡しは来年の3月以降となるそうです。

まだ来年も長期修繕計画書の審議は継続しそうです。
今年7月の馬渕さんのセミナーに修繕委員6名で参加させていただいた時は
残念ながらMACM方式には全員が否定的な考えが主でしたが、

今回12月のセミナー後は管理会社ではなく馬渕さんに依頼すれば良かったと
後悔するぐらい参加した修繕委員4名の評価は激変しました。

その理由は馬渕さんがTVに出演していたからという委員もいましたが、
私は7月のセミナーではCM方式におけるコンサルタントが
リスクフリーであることを馬渕さんがあまり触れなかったことに
多少の不満があり、評価しなかったのかもしれません。

しかし、自分が評価を変えた理由は、まだうまく説明できないので、
委員には「馬渕さんに洗脳されたのかもしれない」と言いました。

ただ、キックオフミーティングで
工事価格以外の理由で選ばれた会社の職人さんに
一番安いから選ばれたわけではない
工事価格以外の価値が自分たちにはあることを知らせれば
職人さんのモチベーションを上げることができ、
工事の品質を良好にできるかもしれないと気が付き、
馬渕さんは人を使うのが上手なのだろうなと感心しました。

従って、馬渕さんの手掛けた大規模修繕の工事品質は
きっと良好であるのだろうなと思いました。

築46年の市営住宅は老朽化、高齢化マンションの未来です。
是非、現場で起こっていることを教えてほしいです。

これからも「しあわせデザイン通信」を楽しみにしています。
よろしくお願いします。

馬渕さん達は、今日はやはり合宿状態なのでしょうか。

お体に気をつけて
良いお年をお迎え下さい。

○○マンション 修繕委員 〇〇〇〇




これに対して、私は、次のような返信を差し上げました。


Aさん

セミナー、メルマガ、弊著の感想を頂き、ありがとうございます。

リビタのフルリノベーションマンションは、販売以来、ずっと顧問
で、5年を超えましたので、再度、超長期修繕計画を作り
直しているところです。

管理会社とは、机上の計画書更新は、
無償作成の管理委託契約があるので、素案作成を依頼したら、
リノベーション時の修繕思想を反映しない、普通の30年間の
長期修繕計画しか出てこない・・・(^_^;)

「これ、ダメでしょう!」と理事会で指摘しても、役員の中には、
「80年も先のことなんてわからないのに、何故、そこまで、
こだわるの?」と言う意見も・・・。

Aさんのマンションの修繕委員の皆さんの反応と逆ですね。

もちろん、そんな先のことまで試算しても、
「現実的な数字じゃないでしょ?」と言われますが、それを言えば、
同じく30年先でも「神のみぞ知る」世界ですから、そもそも、
長期修繕計画を作る意味がないことになります。

大切なのは、
〇脳に汗をかいて、未来をイメージする。
〇それを最低5年毎、更には、毎年の支出と計画とを
 すり合わせて、予測と大きく違ったら、都度、修正する。
〇「修繕積立金不足」も「過度な積立金水準」も、
 どちらも、子供たちや将来の社会への「負の遺産」だと考える。
と言うことです。

この思想をもって、いくつもの60年定期借地権マンションで、
「60年目建物解体プランと、60年目以降建物存続プラン
の二つの超長期修繕計画」
を作り、大規模修繕工事予算と修繕積立金改定案を作ったので、
安心して大規模修繕工事に取り組んでいただけました。

それにしても、
「マンションを70年持たせるなんて、幻想」
「マンションが70年持つとは限らない」
は、建物を「建築物」としか見ていない業界発想では?

と悲しくなります。


マンションは「集まって住む暮らし」の難しさ、ユニークさに対して、
専門家として、どうアプローチするか?が大切だと思います。

大規模修繕工事の当社のMACM方式の深層には、
顧客側へも、工事側へも、「人」への視点があります。

「良い品質は、職人の手元で生まれる」ので、
コストを抑えながら、その実現につなげる方法を模索した
結果が、MACM方式なのですが、
「職人を集めてのキックオフミーティング」に隠れた本質がある
ので、そこをAさんに評価いただけたのは、私にとっては、
最高に嬉しいです。(*^^)v

さて、50棟の市営住宅の長期修繕計画作成のために、
29日の夜から泊まり(笑)で、過去10年間の市営住宅の
大規模改修資料を分析し、昨日は、「将来存続させる建物」、
「取り壊す建物」の仕分けと仕様策定の概要を作成。

このプロジェクトの2割くらいまで行ったかな?(笑)

私と辻一級建築士とで、正月期間中に各自で進めて、
進捗率5割までにして、8日に、再度ミーティングです。

とにかく、私と辻氏が話し出すと、依頼された作成業務を超えて、
「市営住宅の改修プランでも、こういう世界を作りたい!」
と言う話で盛り上がるので、とにかく時間がかかる。(笑)

で、昨夜は、合宿まではせず、自宅に戻り、今日は、自宅で、
仕事と書斎の片付けです。



メルマガへの感想は、とても励みになり、嬉しいので、必ず、返信をします。
来年も、毎週、メルマガを発行しますからね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

12月30日になりました。

昨年までも、もちろん、多忙でした。

年々、増える顧客。
同じく、コンサルタントも増える。
今年の契約数は80件以上で、過去最高に忙しい1年でした。

新人コンサルタントは、一人で組合に行けるようになるまで、支援する。
独り立ちしたコンサルタントでも、新たな課題にぶつかるときはアドバイスする。

MAKSとして組合に提示する文書は、原則として、全て確認し、修正する。

難しい案件は私が引き受ける。

電気料金の削減プランは、まだ、私のスキルがなくてはできないケースも多い。

毎年の公開セミナーや大規模修繕工事見学は20回以上。

顧問先マンションは、40を超えている。

活躍できるマンション管理士養成講座は4期目を数えました。

メルマガは、基本毎週1回書く。
ブログは毎日書く。

忙しいですが、チームを大きくして、より多くのマンションを救うための活動は、毎日が刺激的で、やりがいがあり、「疲れた」と感じることは、ありません。

もちろん、毎日眠りますが、何時間眠らなければならないという既成概念に縛られていないので、目が覚めると起きる(笑)。結果3~5時間程度眠っているのだと思いますが、「睡眠時間が短いから、眠い&キツイ」と言うのも既成概念に縛られている人の感覚ですからね。(笑)

ただ、時間が足りないことは、間違いなく、昨日は、事務所の大掃除に続き、会社に泊り。
本日も、朝から辻コンサルタントと某市の市営住宅50棟の長期修繕計画作り。

結局、年賀状の作成が間に合いませんでした。
さて、もう一泊、会社に泊まるか?とも考えましたが、この調子では、正月が来る(笑)

そして、決断したのは…、
今年は、年賀状を間に合わせない!
正月が過ぎたら、寒中見舞いと言う手段もある!(笑)

個人的な年賀状も同じです。

今年、残り25時間半!
まだまだ、返信したいメール、届けたいメールがあります!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.159

■私の好きな言葉■ 
大きな差のきっかけは、ほんのわずかな差

こんにちは。

12月6日に、
愛知学泉大学の現代マネジメント学部の
水野清准教授に依頼され、特別講義を行ってきました。

この学部では、マネジメント力を身につけ
地域のさまざまな間題を解決できる人材
育成のため、従米の基礎学力や専門知識に
加え、社会人基礎力も統合的に身につける
ためのカリキュラムを展開しています。

受講者は、3年生。

「大企業の社内ベンチャーに応募し
スピンアウトして活躍しているひと」
の話を聞く。

就活にむけて、キャリア形成について、
意識を高く持ってもらえるような内容で
お願いしたいとのリクエスト。

加えて、昼イチの授業なので
・笑いを取るような内容
・ビジネス現場の実態もの
をお願いしたいというもの(笑)

最近の学生は、授業中にスマホをずっと
触っていて、教授の話を聞いていないのが
普通で、変に、ウケ狙いの話をすると、
かえってシラけるそうです。

しかも、昼イチの授業。

いやー、ファイトが湧く!(笑)

毎年、
秋の「マンション管理学校」でも、
常に、最も来場が少ない時間帯を
割り当てられていて、それでも、
「満席+立ち見状態にできるか!?」
に挑戦することが楽しいので、
今回の依頼も喜んで引きうけましたよ。

依頼されたのは10月で、その後漠然と
コンテンツを考えてはいたものの、
どうしても、仕事が優先になり、
じっくりと考える時間を取れなくて、
本格的に、レジュメの作成を始めたのは
講義の8日前。

講義資料の送付は、1週間前の約束。

作り始めてみると、
「ウケ狙いはダメだが、
かといって、眠らせてはダメ」
の制約が重くのしかかります。(笑)

何度か講義構成を練り直し、ストーリーが
決まるのに、1日。

パワーポイントを作り始めたら、盛り込む
エピソードがあり過ぎ。

例えば、

電力会社の社内ベンチャー第1号として、多数のメディアに華々しく取り上げられたこと。

天狗になって、妬みを受けたこと。

「愛人が十人いるらしい」と非難されたこと。

初年度、5千万円の赤字を出して、社長から平取に降格されたこと。

一人で、1億円のコンサル売上を記録し、代表取締役に復帰したこと。

でも、社長が、電力会社から送り込まれてきたこと。

自分の人生は、自分で決める!と決意し、独立したこと。

東北大震災で、売り上げが激減し、社員給与支払いのために私財を使い果たしたこと。

多額の借金をして、夜中に、妻や子供と内職までしたこと。

自分のマンションの大規模修繕工事をきっかけに、社会性の高いビジネスとしてマンション管理士専業の道を選んだこと。

誰からも、マンション管理士専業では、食べていけないと言われたが、なぜ成功したのか?

等など。

とにかく、トピックスが多いので、
自分で振りかえっても、刺激的(笑)。

そして、たどり着いたのが、
「ウケるかどうか?」は考えない。
若い学生たちに、何を伝えたいかを軸に
構成を練り直す!ということ。

伝えたいことは、図や写真を多用し、
文書を少なくする。

テレビでよくやっている
「白熱教室」形式で行く!

こんな方針で、スライドを作り始めたら、
まったく終わる気配なし。

結局、二連続の半徹夜を含めて、
48時間かけて、完成。

ただ、これで終わらない(笑)

我が家で、学生に一番近い20代の長女
を相手にテレビにPC画面を映し出し、
リハーサル!

すると、
「そもそも、マンションの管理組合って何?
「マンション管理士って何?」
から始めないと、わからないよ
と鋭い指摘。

おおー、確かにそうだ。

そこで、住まいの基礎知識として、
戸建と賃貸マンションと分譲マンション
の違いを解説するスライドを追加。

その分、他のエピソードを削っても、
話が通じるように編集。

結局、印刷資料送付は、講義の4日前。

ただ、PCから映写するスライドは、
講義の1時間前まで、改良を加えました。

今回の講義で、最終的に伝えたいことは、
「人生を左右するのは、能力ではなく、考え方である!」
と言うこと。

そのために
「ピンチが来たら、チャンスと思え」
を習慣にすること。

今回の講義のタイトルは、

~大企業(凸凹)⇒社内ベンチャー起業⇒ドン底⇒独立起業⇒ドン底⇒日本一~

成功する人と成功しない人のたった一つの違いとは?

スライド枚数は79枚です。

そして、講義の結果は…。

授業直後の水野准教授の評価は、
「面白かった!学生は、予想よりも、ちゃんと聞いていた」

また、学生の授業評価アンケートを見たら
「学生の評判は上々で、このような
授業を毎回受けたいとの希望が多く
ありました。」
とのこと。

後日、実際のアンケートを送ってもらった
中から、いくつかピックすると…。

「とても面白い話で、ずっと聞き入って
しまいました。特に印象に残ったのは、
今までの自分は、できない理由を先に考え
てしまって、あきらめていたので、今後は
どうしたらできるかを意識して考えて行
けるといいと思いました。」

「消防士に向けて、勉強しているのです
が、苦手でできないことが多くありま
す。なので、できない過去を振り返り、
他のせいにするのではなく、できるために
どうしたら良いのかを考え、プラス思考で
取り組み、目標を達成したいと思います。」

「自分の進路に迷走中です。しかし、
今回の講義で色々と思うことがあり、
自分がマイナス思考にとらわれがちの
ところがあり、落ち込みやすい自分でした
が、考え方一つなんだなと思いました。
もし、悩むことが多くなったら、馬渕さん
のことを思い出します。」

「マンションのことについて、全く知識
がなかったし、簡単な専門用語ですら
知らなかったので、今回の講義で、知識を
深めることができて良かったです」

「ブルーオーシャンとレッドオーシャン
について、他の講義でも学んだけれど、
やはり実際に活用して、こういう使い方が
あるのだと納得が行きました。」

「今度、メシ連れて行ってください」

講義中の写真は、こんな感じでした。
愛知学泉大学講義

ちなみに、今回は、
学生の未来のためにメッセージを送る
社会活動なので、ボランティアですが
こうした学生からの感想が、何よりの
報酬で、やって良かった!と強く思い
ましたので、他の大学からも、お呼び
がかからないかなぁ(笑)

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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今朝の中日新聞に、「ライオンズマンション」ブランドの販売会社㈱大京の子会社で、マンション管理を手掛ける大京アステージ社員による管理組合資金の横領の記事が掲載されていました。
大京事件

私の顧問先にもライオンズマンションがあるので、事前に、この内容を聞いていましたが、かなり大きな記事になったなぁと思います。

こう言った金銭事件は、過去、何度も繰り返されてきて。管理会社の大小に関係なく、起こっています。

「会社として再発防止に努めます」と宣言しても、繰り返されます。

これは、一般的に、次の構造があるからです。
◎管理会社のフロント担当者が、一人で組合の支払い実務(銀行印の押印)を行うこと。
◎管理組合側の押印者である理事長は、素人の輪番制で、管理会社にお任せ状態であること。

時々、見かけるのが、
・銀行の支払伝票に理事長が押印しそこねて、銀行でNGとなった。
・今度は、ミスしないように、管理会社の担当者が、印鑑を借りて(理事長の目の前で)伝票に押印する。
なんてシーン。

これは、信頼の上に成り立つのですが、この時、フロント担当者が、うまく立ち回れば、白紙の伝票に押印することも可能です。
もちろん、当社のコンサルティング・顧問先マンションでは、当社が厳しくチェックするので、そういったことは起こりませんが。

とにかく、多くの中小の管理組合は、理事会は総会前に一度開催する程度ですから、チェック機能は低く、加えて、住民の総会への出席率も悪く「シャンシャン」で決算承認。

その年を越えたら、振り返ることは、まず、ありません。

今回の横領事件については、新聞には掲載されていませんが、かなり巧妙です。
恐らく、それを書いてしまうと、模倣犯が出る可能性もあるため、あえて、伏せてあるのだと思いますが、「この方法なら、会社にも知られず、99%の確率でやれちゃう!」と言う手法。

恐らく、調子に乗り過ぎて、繰り返しやって、辻褄が合わなくなったのか。
それまで「シャンシャン理事会・総会」だったのが、たまたま、嗅覚の鋭い住民が出席して、深堀りされてしまったのか。

いすれにしても、管理組合が、「管理会社へのお任せ体質」が変わらない限り、どんな大手ブランドの管理会社でも、今回のような事件は起こり得るのだということを示す事件ですね。

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自動車の話ではありません。
人事制度でFA(フリーエージェント)制度(=自分の行きたい部署に行く)を導入したというお話。

プロ野球でおなじみです。

プロ野球だと、実力があり、他球団からもオファーがあるだろうという自信のある選手が、手を挙げ、契約したいという球団と交渉し、年俸を提示します。その中から選手が球団を選ぶのがフリーエージェント。

お互い、対戦していますし、選手の成績は明白ですから、わかりやすい。
現在の年俸も概ねわかっています。

一方、企業内にあっては、部署同志の打ち合わせがあって、そこで、「できるやつ!」と言う評価は出るでしょうが、自分の部署にスカウトして、実際にどこまでできるのかは、なかなか予想できないでしょう。

今回の対象者は、幹部クラスなので、指導力とかコミュニケーション力も必要ですが、この能力を客観評価するのは、かなり難しい。

現在の給与も公開されていない。

若手社員なら、「ジョブリクエスト制度」とか「社内公募」と言うと分かり易く、そういうチャレンジ精神は評価されますが、大きな会社組織では、昇進するに従い、会社への忠誠度とかそのラインでの親分・子分関係(時に、派閥と言ったりする)の強さが更なる昇進への条件となり、「ここに異動したい」と言いずらくなります。

そもそも、年を取ると、「それまでの経験で通じるところが良い」と言う安定志向も強くなります。

そこを打破する意味で、分かり易いように「FA制度」と名付けたのかな?と思います。

今までの組織風土を変えるのは、大変だと思いますが、日本を代表するビッグカンパニーが、FA制度に取り組むのは、素晴らしいチャレンジだと思いますし、先駆的な成功例になるよう期待してます。

以上、27年前に電力会社の人事部門にいて、「若手のジョブリクエスト制度や社員公募制度提案したが、採用されず、悔しい思いをした人間」(笑)の感想でした。

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今日の人間ドッグで、この飽食の時代に「栄養不足」と言われました。

血液検査と食生活アンケートを見ての診断ですが、昨年の人間ドッグより、ほとんどの数値が良くなっているのに、「〇〇〇値」(よくわからない(笑))が、2つほど落ちていて、それが落ちるのは、栄養が足りないからだそうです。

現状の体調は、すこぶる良く、肉体改造プログラムを受けた9~10月の2ヵ月以降、リバウンドはなく、お腹周りは、メタボ時代より10センチ近く絞られ、体重も、7キロ落ちたままで、体が軽く、筋肉増量も感じています。

ただ、ほとんど炭水化物を食べない状態が3カ月続いている一方、筋トレの回数が減っており、バランスが悪いかな?と思い始めていたところだったので、診断・指導には、思い当たる節もあります。

人間ドッグが終わったら、肉体改造に取り組み始めた頃に実施していた、玄米ご飯とかヨーグルトを復活させ、その分、筋トレを増やす!にチャレンジしようと決意しました。

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「建物の劣化診断は、人間で言えば、人間ドッグで、健康維持のためには大切ですよ!」と比喩を用いる場合もありますが、実際、私は、30歳で結婚してから、毎年、必ず人間ドッグを受診しています。

当初は、家族への責任&仕事の責任からでした。
ただ、電力会社にいるときは、自分の調子が悪くても、大きな組織でカバーできました。

今は、「家族への責任&仕事の責任」よりも、「顧客への責任」の方が、大きな比重を占めています。

それは、コンサルティング件数が増え、養成したコンサルタントも順次顧客が増え、多忙さが増す中で、私が体調不良になるのは、一気に、顧客への迷惑度が増すからです。

自分自身では、仕事は楽しくて仕方ないので、疲れを感じることはないのですが、あまりの多忙さに、周りが心配するので、その「心配の念」が私の体に悪影響を及ぼす可能性がある!(笑)

そこで、昨年からは、半日コース→一泊二日コースに変更し、
・バリウム胃検査→胃カメラ検査へ
・直腸検査の追加
・CT検査の追加
・MRI検査の追加
のように、検査強化も図りました。

ただし、検査そのものは、午後の早い時間に終わり、個室の宿泊ルームがあり、無料Wi-Fiはあるし、大画面のテレビもあるので、いつも鞄に入れているHDMIケーブルをつなぎ、快適な仕事ルームに変身しています。(笑)
宿泊人間ドッグ

休憩ロビーは、コーヒーも飲み放題ですし、きれいな看護師さんもいるし、快適です…(笑)。

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最近、自主管理マンションからの相談が増えています。
「住民の高齢化で理事会のなり手がいなくなった」
「顧問を依頼したい」
「会計の仕事を依頼したい」
等など。

その相談の最中に、「自主管理なんですね」と聞き返したら、「違いますよ、○○会社に委託してます」と言う答え。

あれ?と思って、話を続けたら、そもそも「自主管理」と言う単語を知らなかった…。

何せ、40年以上、自分たちの管理スタイルが当たり前だと思っていたので、「自主管理」「総合管理」と言う単語を知らず、設備管理を設備管理会社に委託しているので、「自主管理」と言う言葉を聞いて、「違う」と答えた訳です。

これ、大いに反省!
専門家として、先入観(専門用語)で話をしてはいけないですね!

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この週末は、松本市の顧問先マンションで、理事会。
通常の理事会運営テーマと現管理会社の業務撤退に伴う新管理会社選定のための議題でした。

毎月ある理事会は、19時から開始で、16時の「しなの」に乗り、翌朝始発で帰るパターンが多い。
松本2 松本1

今回は、車窓から積雪の様子は見えたものの、予想より、寒くない(笑)

今年は、長野市で二つのマンションのコンサルティングが始まり、来年は、松本市と諏訪市で、それぞれ新たなマンションとの契約が予定されていますし、契約に向けた相談や勉強会の申し込みも、いくつかあります。

長野エリアでの活動の拡大は、長野市在住の長町コンサルタントの活躍が大きな原動力。

私は、来年は、毎月、一泊二日を「長野の日」と決めて、長野県に入り、長町コンサルタントの活動を支援する計画です。

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当社が提供する「管理委託費・長期修繕計画無料診断」に必要なのは、次の三つです。
1、 至近の総会議案書・議事録
2、 重要事項説明書(管理委託契約書)
3、 長期修繕計画書
上記以外で、管理に関する資料は、多ければ多いほど、診断の厚みが増します。

先日、診断を申し込まれた名古屋市内の約60戸、築11年目のマンションは、熱心な理事長さんで、過去の多くの総会資料や理事会の議案書・議事録などもお持ちいただけました。

それらを読むと、新築時の設計・施工の不具合に起因するのではないか?と思われる改修工事を当たり前のように組合負担で支出する議案が提示され、実施されていました。

確かに、アフター基準では、ほとんどの不具合が2年以内で終了しますし、瑕疵保証は10年ですが、設計ミスや施工ミスによる不具合に起因するのであれば、民法上の不法行為による損害賠償の請求は、20年間で、その不法行為発見から3年が時効です。

従って、管理会社は、その可能性や検討の必要性について、組合に説明すべきでしょう。
しかし、販売会社の子会社や取引関係の強い会社だと、分譲会社に気を遣うので、あえて、騒ぎを大きくしたくないという心理が働いて、「黙っている」のだと思います。

でもね。
管理組合に知識がないことに乗じた業務のやり方をしていると、いつか、しっぺ返しにあいますよ!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

多くの会社の仕事納めは28日ですが、当社は、コンサルタント集団なので、年中無休で、常に顧客のことを考えていますから、31日まで、オンの状態です。

事務所への出勤は、そもそも、自由なので、なんとなく世間に合わせて、29日あたりから、ユルユルとなりますが(笑)、今年は、29日に大規模修繕工事の竣工検査があり、その後、事務所の大掃除の予定。

30日は、市営住宅50棟の長期修繕計画作成日で、終日詰めます。

この秋冬のセミナーで依頼された多くの「管理・長期修繕無料診断」も行列ができています。

年末まで、突っ走ります!

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先日、キュリオス名古屋公演を見てきました。

キュリオス2

そんなに柔らかい体ってあるの?
どうして、そんな高いところで、バランスが保てるの?
空中に飛んで、毎回、ピタッと同じところに行けるのは何故?

いやいや、命綱がなくて、それをやってはだめでしょ!!!

ないのに、その仕草だと、あるように見えちゃう!!

パフォーマンスの一つひとつの完成度は、半端ないんです。
「人って、練習すれば、ここまでできるものなんだ!」と勇気を与えてくれます。

キュリオスは、絶対に見るべき!と強くお勧めします。

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私が中部電力の社内ベンチャー第1号の起業家として、世間の注目を浴びた時期は、「ベンチャー企業」と言う言葉が社会的な認知が始まった頃だと思います。

中部エリアでも、ベンチャー企業が数多く生まれましたが、その中でも、注目され、親交のあった起業家が二人いました。

それが、JBRの榊原社長とリネットジャパングループ(当時は、イーブックオフ)の黒田社長。

JBRは、バイクのJAF版が起源。
イーブックオフは、古本ビジネスのブックオフ社の独立支援制度で生まれた第1号。

3人とも、社会性の高いビジネスとして注目され、「これからベンチャーを目指す人向けのパネルディスカッション」に呼ばれたこともあり、「錦」に飲みに行ったこともありました。

その後、二人は、全国展開し、今や数百名の社員を抱える企業に成長。

JBR社は、株式上場も果たしており、株式公開の際には、私は応援購入。
そのおかげで、同社の株主総会に出席することができ、その活躍ぶりを直接、聞くことができます。

ここ数年、仕事と重なり、参加できなかったのですが、今年は、予定が入らず、出席。
「困った人を助ける!」と言う榊原社長のビジョンが多方面で広がっているのを実感しました。

今や、私のはるかに先を行く経営者ですが、株主総会の後は、直接、言葉を交わし、握手をして別れました。

ある意味「同期」感覚があるので、二人の活躍には、とても刺激を受けます。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.158

■私の好きな言葉■ 
大逆転のドラマは決意から始まる

こんにちは。

11月に、
愛知県某市の市営住宅の長期修繕計画
作成の依頼を受け、私と辻コンサルタント
(一級建築士)の二人で、取り組んでいます。

市営住宅の総数、約50棟!

その長期修繕計画を来年の2月頃までに
作成する仕事です。

長期修繕計画作成には、通常、
・建物調査
・設備調査
・劣化の判定と工事仕様の作成
・工事項目と工事数量拾い
・工事単価の設定
・30年間の長期修繕計画の作成
・修繕積立金の改定案の作成
のステップがあり、
1棟のマンションの長期修繕計画作成
には、数カ月かかります。

特に、古いマンションだと、塗装や防水
をやり替えるだけでは足りず、下地の補修
も増えますし、設備の取替も考える必要があります。

計画作成には、頭をフル回転させ、
集中する時間が必要となるのですが、
他の業務もあるので、この仕事だけに、
何日も専念することはできないため、
何か月もかかるわけです。

今回、古い建物は、築46年。

市営住宅ですから、1棟当たりの戸数は
少ないものが多く、50棟のうち半数は
20戸未満ですが、40戸を超えるものも6棟。

こんな建物を相手にするのですから、
いったいどれ位の業務量になるのか、
プロでも、見通すのは相当難しいでしょう。

今回、依頼から完成期限までは、
わずか4カ月ですから、この話を聞いた
瞬間に、建築のプロは、「無理!」と
答えるのが普通だと思います。

実際、この話が当社に持ち込まれた時も、
既に、分譲マンションの大規模修繕工事や
長期修繕計画作成の実績豊富な設計事務
所を何社か当たったが、全部断われたと聞きました。

実は、この相談があったのは、10月の
マンション管理フェアの会場で、
その時に対応した当社のコンサルタント
の回答も、「無理!」

今の当社の多忙さから言っても、
私に相談するまでもなく、「無理」
と回答したのは、正常な感覚(笑)

しかし、この話を後で聞いた私は、
「確かに、従来の分譲マンションの長期
修繕計画の発想では無理かもしれないが
市営住宅の場合は、計画を作成する目的は
違うだろうし、期間的に間に合わないと
考えるのではなく、期限に間に合わせるた
めの条件設定を考えて、作成すれば、
できる方法もあるだろう」と判断。

後日、改めて、話を聞くことにしました。

結果、
「当社ならできる」
「多分、当社しかできない」(笑)

理由は、
辻コンサルタントがいるから。

彼は、30年間のマンションの新築設計
経験があり、古いマンションから新しい
マンションまで、また、高級マンション
からエコノミーマンションまで、特性を
知っています。

また、私は、
細かく積算して、工事費を算出しないと
許せない建築士のキャラクターと異なり
全部の建物を調査しなくても、モデリング
して、一定のルールや係数を基準に、全部
の建物の修繕計画を立てるアイデアが、
スーッと出てきました。

また、分譲マンションと異なり、市営住宅
の場合は、室内の設備関係もオーナー=
市が計画的に修繕することになりますが、
これは、私が相当に強い。

とは言っても、二人とも、類似の仕事を
手掛けたことはないわけで、
「他のところでは、皆、断られた」
という話に、逆に、ファイトが湧いて
しまった…(笑)。

さらに言えば、人口減少社会ですから、
建物をずっと維持すべきか、
取り壊して、どこかに集中すべきか、
という課題をこの市は持っており、
この計画作成に関わるのは、専門家として
の社会的責任だろうという使命感もあり
「年末年始に、合宿してでも時間を作れば、何とかなる」
と二人で盛り上がった次第です。

そして、12月12日に、いよいよ、建物調査。

あらかじめ、建物の築年数や規模など、
いくつかの基礎情報や図面などから、
モデリングする建物を選定し、回る順番も
考え、1日で8棟の市営住宅を調査しました。

そこでわかったことは…

分譲マンションの設計・施工仕様や、
修繕思想とは、大きく異なるということ。

分譲マンションは、総論的には、
「予防保全(予防修繕)」
で、特に防水面を重視します。

例えば、新築時に、塗装仕様の庇は、
修繕時には防水材の塗布に変えることが
一般的です。

また、ベランダや廊下なども、
モルタル仕上の側溝は、防水仕様にするの
が、半ば常識です。

しかし、市営住宅では、モルタル仕上の
廊下・階段の側溝は、築30年もので
あっても手を付けてない建物もあります。

また、そこから水が回って、爆裂で、
壁が落ちてしまった箇所もあり、
そこは、手摺を総取替してある。

つまり、「壊れたら、取り換える」
思想が中心と言えます。

分譲マンションでも、住民から、
「今回の修繕をやらない場合は、どうなる?」
「いつまで、建物は持つのか?」
「うちのマンションは、お金がないので
できる限り、ギリギリまで修繕を延ばしたい」
等の質問や要望が出る時もあるのですが、
「最上階に漏水が起きたら、屋上防水をしましょう」
と言う結論には、ならない。

よって、
分譲マンションの大規模修繕工事しか
コンサルティングしない人は、
「建物の経年と劣化の相関性」
について、その限界値を目の当たりに
するのは、ほぼないと言えるでしょう。

それが、今回、詳細な建物情報を知った
上で、劣化状況を調査できたことにより、
「何もしないで、ここまで放っておくと、こうなる」
を目の当たりにすることができました。

これは、大きな収穫!

今後のコンサルティング、特に、
2回目、3回目の大規模修繕工事
には、かなり役立つと思います。

一方、市営住宅の改修工事も、近年、
予防保全的な工事仕様が採用されている
こともわかりました。

そして、今回の調査を終えてみて、
50棟の長期修繕計画を作成することは
当初予想より、相当難しいことも、わかりました。

恐らく、誰もやったことがない仕事に、
チャレンジすることは、大きな成長に
なるので、ワクワクしています。

現在は、
辻コンサルタントが、工事数量拾い、
私が工事仕様のモデリング、
と、お互いの分担を決め、それぞれ、
取組中ですが、今後の打ち合わせは、
12月24日と30日。

30日は合宿状態になるのかなぁ?(笑)

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

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コンサルティング先マンションでは、未だベランダの隔壁が壊れたまま、瓦屋根の瓦が飛んだまま、室内浸水後の補修ができていない等の状態が残っています。

何とか、年を越さないよう、保険会社の保険金認定を急いでもらい、工事業者の手配をうながしているのですが、未だ、工事日が決まらないマンションもあります。

今年も、実質的に残り一週間程度。

何とか、年内に目途がつくようはっぱをかけているのですが、越年するマンションも、出そうです。。。

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東京の南青山で、児童相談所の建設を巡って、賛否の声湧き上がっていて、ニュースに取り上げられていました。

児童相談所は、主に児童虐待の相談を受ける施設で、最近相談が増加しているため、建設するわけです。

これに対して、そんな施設ができると、南青山のブランドイメージが下がり、不動産の価値(価格)が下がると反対する人がいるそうです。

かたや、賛成派は、「自分の子供に、ブランドイメージが下がるという理由で、建設反対したとは、言えない」

どちらの主張が正しいのか?と私がコメントするものではありません。

言えるのは、「不動産価値が下がるのは、嫌悪施設がある場合ですよ」

この嫌悪施設は、ラブホテルとか、ごみ処理施設とか、火葬場とか、お墓とかがよく挙げられますしかし、「児童相談所」が嫌悪施設だとは聞いたことはないです。

まあ、この発言をした人は、不動産知識があって、「価値が下がる」と言ったのではなく、「ブランドイメージが下がる」と言う主張なのかも…。
つまり、「児童を虐待する人=貧困家庭→お金持ちが住む街ではない」と言うことでしょうか。

そうなれば、今度は、「児童虐待は、貧困家庭に多い」が確かかどうか?が問題になります。

これは、私は、専門外なので、コメントできません。

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この週末で、愛知・岐阜・長野の3県8会場でのMAKSセミナーが終了。

これが、8会場のまとめ写真。
30年秋冬コラージュ写真

特徴は、セミナー終了後に、参加者の8割から10割の人が、個別相談のために残ること。

実は、最初から「個別相談をしたい」と申し出のある人は、ごくわずかです。

7割くらいの参加者は、セミナーの第1部と第2部の間に、申し込み。
残りの3割が、セミナー終了後の申し込み。

で、相談が終わると、管理・長期修繕計画無料診断を申し込まれ、近日中に資料を預かり、おおよそ2か月後くらいには、建物簡易診断を終え、そのマンション向けの勉強会開催となります。

で、今、どうなっているのかと言えば、12月~来年2月の間に、各マンション向けの勉強会の予定がぎっしりと入っています。MAKSのセミナーを「自分のマンションの人にも聞かせたい」と言っていただけることは、嬉しいですねぇ。

元々、ベースに顧問先の理事会や総会、大規模修繕工事の施主立会検査等があるので、平日夜、土日の午前・午後・夜の会合などの予定は、勉強会と合わせ、2月末まで9割以上埋まっています。

この秋冬開催セミナーでは、10回のパーソナルボイストレーニングのおかげで、ノドの調子も良好でしたから、各マンションへの訪問勉強会も「喉に自信あり!」です!(笑)


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この週末の吹上ホール、ウインク愛知でのセミナーで、2019年秋のMAKSセミナーの終了です。

8会場。

参加者は200名程度。
参加者の99%が「役立った」の感想をいただいています・

沢山の出会いに感謝です。

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昨日、半田市営住宅の長期修繕計画を依頼された話を書きました。
それで、今日、その経緯を書くと予告したのですが、明日以降に振替ます。

今日のテーマは、マンション管理士の守秘義務と職業倫理。

当社が管理委託費や長期修繕計画を診断する際には、組合の総会議案書などを見せていただく必要があります。

昨日、来社相談されたお客様から「自分が勝手に(組合で承認を取らないで)、このデータを見せても良いのでしょうか?」との質問がありました。

実は、この質問は、時々あります。
で、回答は、「全く問題はありません!」


理由は、「マンション管理適正化法」の第42条。
(秘密保持義務)
第四十二条 マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理士でなくなった後においても、同様とする。

つまり、どのようなご相談であれ、提示いただく資料について、秘密を洩らさないという法的義務を負っているわけです。

分かり易く言えば、弁護士に法律相談する際に持っていく資料を、まさか弁護士が他には漏らさないと多くの人が思っているのと同様に、マンション管理士にも、法律上、守秘義務があるのです。

だから、診断に使う総会資料などは、管理組合に聞かなくても、当方に提出いただいた後に、他に漏らすことはないのです。

ただ、こういう質問を受けると、マンション管理士が高い職業倫理感のある国家資格であることが、浸透してないのは、悲しく、残念!!と思います。

このような問題が出ず、マンション管理士の社会的地位が確立されるよう、一層、精進します。

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辻コンサルタント(一級建築士)と一緒に、1日で8棟の建物調査を実施しました。

調査対象はRC造の愛知県某市営住宅です。
その某市からの発注業務で、ある調査会社がそれを受け、多くの一級建築事務所に打診したそうで、当社にも相談があり、最終的に当社に指名が来たものです。

では、一級建築士事務所ではない当社に、何故、その依頼が来たか?

その経緯は後日書きますが、まずもって、天気が良く、風も強くなく、絶好の調査日和だったのは、非常にありがたかったです。

そして、「疲れましたよね?」と言われて、いつも思うのですが、お金を頂いて、体を鍛えて、知見も増えるのですから、最高の仕事なのですから、「全然、疲れません(笑)」

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鳴り物入れで創設された官民ファンド「産業革新投資機構」の民間出身の役員9人全員が辞表を出しました。

年収が1億円を超えることに、首相官邸から高すぎるという批判が出て、引き下げられたり、ファンドの運用について、国からの管理を強められたのが原因だと報道されています。

日本の起業力・国際競争力をためるために、国内の一流の経営者が集められているのですが、もし、彼らが、純粋な民間の企業に入れば、この何倍もの報酬が出る人たちです。

報酬を目当てに、この大役に就いたわけではないのに、否、安すぎるのに「高すぎる」と批判された訳ですね。
しかも、彼らから見れば、投資センスの乏しい役人の管理が強まるとなれば、仕事に取り組むモチベーションが維持できないのでしょう。

使命感と高いモチベーションは、一気に、冷めたということ…。

そういう気持ちって、よくわかります。

「侍(サムライ)はお金で動かず、志で動くのだ!」と思う次第です。。

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昨日の東京での学びの続き。
「人を育てる」「ビジョンを実現する」「同志を集める」「世界を変える」ために、どう生きるか?

野球監督の野村克也氏著「野村ノート」から、「リーダーの在り方」に関する名言。


おかげさまで

夏がくると冬がいいという、冬になると夏がいいという

太ると痩せたいという、痩せると太りたいという

忙しいと閑になりたいという、閑になると忙しいほうがいいという

自分に都合のいい人は善い人だと誉め、自分に都合が悪くなると悪い人だと貶す

借りた傘も雨があがれば邪魔になる

金をもてば古びた女房が邪魔になる、世帯をもてば親さえも邪魔になる

衣食住は昔に比べりゃ天国だが、

上を見て不平不満に明け暮れ、隣を見ては愚痴ばかり

どうして自分を見つめないか、静かに考えてみるがいい

いったい自分とは何なのか

親のおかげ、先生のおかげ、世間様のおかげの塊が自分ではないのか

つまらぬ自我妄執を捨てて、得手勝手を慎んだら世の中はきっと明るくなるだろう

おれがおれがを捨てて、おかげさまでおかげさまでと暮らしたい



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今日は、東京に行き、「人を育てる」「ビジョンを実現する」「同志を集める」「世界を変える」を学びました。

わずか2年3カ月で、売上ゼロから1億円超え。
ある養成塾を67期開催している講師の話でした。

そこで、改めて、山本五十六の名言が取り上げられていたのですが、今まで、私が知っていたのは、次のフレーズ。

「やってみせ、言って聞かせて、
させてみせ、ほめてやらねば、人は動かじ。」


しかし、これには続きがあります。

「話し合い、耳を傾け、承認し、
任せてやらねば、人は育たず。

やっている、姿を感謝で見守って、
信頼せねば、人は実らず。」


人を動かすことも大変です。
正確に言えば、動かすことは無理で、本人が「動きたい」と思ってもらえる状態にいかに持っていくか!が大切。

しかし、動いただけでは、あくまでスタートしただけ。

成長しなければ、同志にはなりません。

そして、同志になっただけでは、世界を変えるには力不足。
その人が「実る」状態になって、初めて、大きな力になります。

人を育てるのは、簡単ではないのです。
でも、あきらめず、育てるというのは、「自分の人間を磨くことだ」と心すること。

「5年で100人の活躍するマンション管理コンサルタントを育て、
2000管理組合、1万世帯の人々の幸せに貢献する集団を作る。」

これをどう実現するか?

を改めて深く考えさせられる刺激的な1日になりました。

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豊明に続いて、岐阜でのMAKSセミナーを開催し、15名程の参加を頂きました。
棚橋コンサルタントが冒頭の挨拶。
岐阜会場1
続いて、私の講義。
 岐阜会場2

今回の2会場の参加者には、自主管理マンションが多かったのが特徴。

更に、築30年を超える高経年のマンションであることも共通。

そして、更に、共通していたのは、「長期修繕計画」がないこと。

「ある方が良いのはわかっているけれど、なくても、やってこれた…」も共通。

うーん、でもね、これから、エレベーター、給水管、排水管など、今までの建物の修繕とは違う「大物」の修繕が待っているんです。

もしかしたら、「各戸数十万円の一時負担金」が生じるかもしれません。
今までも、自主管理マンションのコンサルティングをいくつも行ってきましたが、やはり、この長期修繕計画がないマンションがほとんど。

「何よりもまず、長期修繕計画を作ってくださいね!」が私のアドバイスだったのは、言うまでもありません。

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豊明市で、初めてのセミナーでしたが、今回の会場は、イスと机のある部屋が空いていなかったため、和室。

過去のMAKSの1日で学べる…セミナーでは、初めてです。

会場担当の平山コンサルタントが、見事なレイアウトを考えてくれました。
東海市2 東海市1

講演が1時間40分で、更に、質疑応答や個別相談があり、座って聞く方は、大変かな?と心配したのですが、逆!

参加者が6名とこじんまりとした人数であったこと。
参加者が、フレンドリーであったこと。
どいう幸運も重なり、非常にアットホームな雰囲気。

講演が始まる前から、参加者同士でも会話があり、質疑応答タイムも、個別相談を周りの参加者が聞くような感じになり、他のマンションでの成功事例・失敗事例発言もあり、盛り上がりましたね

だから、「今後は和室でやります!」と言うことはありません。
どんな会場であっても、会場に合わせた雰囲気作りを考えれば良い!と言う教訓だなぁと感じた次第です。

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築17年目のマンションでホントにあった話。

2年程前に、「特殊なソケットを付けたり、工事不要でLED化できますよ!」と管理会社から言われ、かなり安いLED化の提案を受けたマンション。

節約志向の強いマンションだったので、製品のブランドは気にせず、その提案に乗り、LED球を大量購入しました。

現在の蛍光灯が切れるたびに、そのLEDに替えましょう!と言う計画です。

ところが、当社の管理適正化コンサルティングが始まり、改めて、電流の計測や器具の調査を行ったところ、熱劣化で、現行の器具が壊れかけ寸前です。

つまり、LEDに替える前に、器具が壊れてしまう可能性が大。
しかも、以前、大量に買ったLED球に適合する器具がありませんので、器具が壊れたら、在庫のLDE球は、廃棄するしかありません。

当時、その選択をしたときは、多分、その兆候はあったはずですが、業者側は何も言わず、住民側も将来のリスクに気付かず、目の前の安さを優先したんでしょうね。

うーん、残念!
しかし、MAKSのノウハウで、費用対効果の高い省エネ案を考えますからね!

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ダイレクトメールで、「社名入りのペンを作りませんか」と案内が来ました、
サンプルも入っている。

なかなかスタイリッシュで、書き心地も良い。

気に入った!と大量発注!(笑)

ホントは、10月のマンション管理フェアに間に合う予定が、届かず。。。

おかしいなぁと思い、確認したら、なんど、注文ファックスが届いていなとのこと。

改めて、注文して、届きました!

それが、これ。
MAKSペン

「欲しい人には、プレゼントします!」というキャンペーンは計画しませんが(笑)、順次、手にするお客様が増えると思います、こうご期待!(*^^)v

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.157

■私の好きな言葉■ 
今日やったことが未来になる

こんにちは。

このメルマガは。週1回の発刊で、
通常なら、次は来週なのですが、
緊急の発刊です!

それは、
週刊東洋経済2018年12/8号を
是非、買って読んで欲しいから。

今回のテーマは、「マンション絶望未来」

全体では
「タワーマンション」の抱える絶望的な
問題がテーマですが、大規模修繕工事を
巡る業界のあくどい実態が、かなり生々しく書かれています。

また、それ以外にも、タワーマンション
に限らない有益な記事があります。

記事タイトルは、次の通りです。

■~悪質コンサルの厚顔無恥~
相場の2倍も当たり前、工事費「水増し」の手口

■業者にカモられないための自力で進める大規模修繕

■当事者たちが語る大規模修繕“談合”の舞台裏

■BIMは不適切コンサル問題の救世主か

■国交省のマンション政策~現場が見えていない!?

■高経年化=老朽化とは限らない
長持ちマンションを作る管理組合運営のツボ

特に、実際に談合をしてきた建設会社側の
人間を引っ張り出し、当事者に告発させる記事は、
「よくぞ、ここまで暴露した!」
と驚くべき内容。

その終わりには、恐ろしい発言が…
「工事会社の多くはマンション修繕専業だ。
下手にコンサルの不興を買えば、
つまはじきにされて、たちまち会祉か傾く。
だから訣合をやめて首をくくるか、
バレるまで続けるかの2択なら、
みな後者を選ぶはず。
これからも談合は無くならないだろう。」

東洋経済誌は、店頭に行かなくても、
アマゾンで購入出来ますよ。↓


実は、談合の手口は、様々にあり、
この秋の秋の管理組合向けセミナーでも、
私が掴んだ業界の実情について、お伝え
していますので、ぜひ、聞きに来て下さいね。

(お知らせ)
2018年秋・冬の
「1日で分かるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」

下記の日時・エリアで開催です。
12月8日(土)14:00豊明
12月9日(日)13:30岐阜
12月15日(土)14:00吹上
12月16日(日)13:30名古屋

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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週刊東洋経済 2018年12/8号のテーマは、「マンション絶望未来」

先日の日経新聞記事に続き、今度は、東洋経済で、大規模修繕工事の談合問題が大きく取り上げられました。

全体では「タワーマンションの未来絶望」がテーマですが、こちらの問題も、かなりのページが割かれてます。

今回は、談合の生々しい実態が描かれており、「よくぞ、ここまで書いてくれた!」と拍手を送りたいですが、実は、もっと巧妙な手口もあり、それは、当社のセミナーで、お話ししています。



分譲マンションに住む人は、必見です!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.156

■私の好きな言葉■ 
今までの自分を超えるために困難がやってくる

こんにちは。

12月1日(土)の日経新聞に、
「マンション積立金食い物、悪質コンサル横行」
の記事が掲載されました。

実は、今回の記事には、
従来と大きく違う点が書かれており、
是非とも多くの人に読んで欲しい内容です。

設計事務所が、
大規模修繕工事の談合・バックマージン
を仕掛ける構図は、従来と同じです。

その実例として、施工業者の告発。

ある大手設計事務所から、電話があり
金額を指定しての見積、応札依頼があった。

その指定された金額は、なんと自社の見積金額の1.5倍!

これは、業界で言うところの、
「ダミー見積り」

「ダミー」とは英語で「人形」。
つまり、本物のように見せる偽物と言う意味です。

これは、すでに、発注する工事会社が
決まっていて、その業者の見積金額が
一番安いように見せるために、他社の
見積りをあえて高く出させるもの。

設計会社が、これを行う時は、受注予定
の建設会社から、バックマージンが支払
われます。

当然ですが、そのお金は、管理組合が
支払うことになります。

管理組合の味方として、
管理組合の利益のために雇われた
設計事務所コンサルタントが、裏では、
管理組合を裏切っているわけです。

ここで、注目すべきは、
この不適切コンサルタント問題が、
国土交通省から通達文でも、指摘された
ことを受け、設計事務所業界では、
昨年11月に、設計コンサルタント大手を
中心に。クリーンな倫理規定を掲げて、
「一般社団法人マンション改修設計コンサルタント協会(MCA)」
を発足させたのですが、
冒頭の「ダミー見積り」依頼をしたのが、
なんと、そのMCAの中心的な設計事務
所だったと言うことです。

つまり、業界の実態は、何も変わって
おらず、やり方が巧妙になっただけ…。

当社も、この10月に、
中部エリアで、大規模修繕工事を行う
建設会社6社に、匿名を条件で、ヒアリン
グしたところ、全ての会社が、
「談合・リベートは、なくなっていない」
の回答。

では、マンション住民は、どうしたら、
この不正を見抜くことができるのか?

これは相当難しい・・・。

とにかく、まずは、この実態をよく知ること。

そして、「管理組合」が、
専門家の良し悪しを見抜く力を鍛えること。

この秋の管理組合向けセミナーでも、
私が掴んだ業界の実情について、お伝え
しますので、ぜひ、聞きに来て下さいね。

(お知らせ)
2018年秋・冬の
「1日で分かるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」

下記の日時・エリアで開催です。
12月8日(土)14:00豊明
12月9日(日)13:30岐阜
12月15日(土)14:00吹上
12月16日(日)13:30名古屋

詳細な案内・申し込みは、こちら

1度参加された方も、新ネタがありますし
今度は、同じマンションの人を誘って、
ぜひ、お越しくださいね!

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