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―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の2年目アフター点検調査コンサルティングが、先日、販売主・建築主から住民への直接説明で、ようやく、決着の目途が立ちました。

補修箇所は100か所以上。

補修総額は、200万円程度。
もちろん、全額、事業者側の負担です。

最後は、足場を掛けての補修計画が示され、徹底的に初期不具合を直します。

これだけの補修金額が住民負担なく実施される金銭的なメリットは大きいですが、それ以上に、住民の「漠然とした不安・疑問」が、全て解消されることが大きいと思います。

http://kakaku.com/kaden/article/4k8k-broadcast/?lid=mail_181130_top01

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

とてもコンパクトで、図解入り。
わかりやすいサイトを見つけました。

それがこちら。
新4K8K衛星放送視聴に必要なもの

最低限の知識である
「4K対応テレビと4k対応アンテナを買えば、4Kで番組が見られるのではない!」
と言うことが良くわかります。

このあたりは、地デジ化の時とは大きく違います。

マンションの場合は、戸建て住宅に比べると、更に厄介です。
いつ、組合から聞かれても、解説できるように勉強に励みます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年の春から、中部エリアの80戸規模マンションで、10年瑕疵担保責任が切れる前の総合調査の依頼を受け、実施しました。

共用部が対象ですが、各戸ベランダや室内も調査しているので、専用使用範囲でも、共用部に係るものは、すべて調査の対象です。

結果、10以上の指摘箇所、確認箇所を発見。

何度も、販売会社(建設会社)との交渉を経て、無償での修復工事・補強工事は、100万円以上の工事規模です。

綿密な調査を行うので、大規模修繕工事を見据えた概算予算や長期修繕計画の見直しも同時に行うため、「建物の人間ドッグ」を行いったようなもので、「安心感」という無形のメリットもあります。

更には、管理適正化コンサルティング・顧問業務も同時に実施しているので、「体質改善」まで指南することになります。

ちなみに、このマンションの分譲(建設)会社は、上場一部の株式会社で、そのエリアで最大手であるばかりか、全国区で事業を行っている大きな建設会社で、その会社に遠慮せず、モノが言える専門家を探すのは、苦労されたそうで、既存業界とのしがらみなく、100%管理組合側に立つことのできる当社だから、依頼したとのこと。

言えることは、どんな大手のマンションでも、「欠陥」とまで言えなくても、新築時の施工不良は、かなりの確率で存在すると言うこと。

10年に瑕疵保証が切れる前の「建物の人間ドッグ」は、必要だと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年のマンション管理士試験が先日行われました。
合格発表は、来年1月ですが、大手専門学校からの解答速報によれば、合格ラインは37点前後と予想しているところが多いようです。

合格率は、過去実績では7%台ですが、今年も大きく変わらないでしょう。

このような難関資格ですが、資格を取ってから、実際に開業するには、かなりのハードルがあります。
なぜなら、マンション管理士にしかできない独占業務がないので、たとえ駅前の一等地に看板を掲げても、簡単には、オーダーが入らないからです。

そこで、当社は、4年前から「活躍できるマンション管理士になるための養成塾」を開講し、当社のツールを提供し、顧客獲得を支援し、成果を出すためのノウハウを教えてきました。

この講座は、座学+実務研修で1年間の塾なので、本気・覚悟を持った人が対象になります。

また、その説明会を兼ねたプレ講座として、
「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」(1回の単発講座)も開催してきました。

ただ、もっと多くの人に門を叩いて欲しいので、もっと、懇切丁寧にステップを踏む必要があると感じています。

そこで、「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」の入門編として、
マンション管理士独立開業を目指す人のための講座
「マンション管理士 はじめの一歩 講座」

を開催します。

ここでは、マンション管理士として仕事を始めるための心構えと起業に必要な基礎知識をお伝えします。

私自身が、中部電力と言う典型的な日本企業の社員から独立したときに、それまでの世界と大きく違い、マインドチェンジすることが大変だったことなどの経験や、マンション管理士専業に決めた頃のマーケティングの話などをします。

今、現役のサラリーマンで、いつかは独立開業と言う気持ちの人も、受講できますし、それを受けた結果で、その次の
「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」を受講するというのもOKです。
基礎講座では、マンション管理コンサルタントになるための具体的なステップ、ノウハウ、ツールを公開します。

開催日は2月2日(土)16時から
受講料は、
入門編 3000円
基礎講座 10,000円
入門編と基礎講座の両方受ける人は、合わせて10,000円です。
受講料の10倍以上の価値があることは、お約束します!

詳細、申し込みはこちらへ!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社に、大規模修繕工事コンサルティングを依頼するマンションは、増加の一途を辿っています。

恐らく、従来の談合・リベート・貸し借りの渦巻く管理会社や建築業界などの既存業界と、一切のしがらみがないコンサルタントを探すと、当社以外に見つけるのは、難しいからでしょう。

ただし、それは、管理会社や一級建築士事務所(グループ)が、全て不適切な行為を行っているからと言う意味ではなく、「しがらみがない」という1点をとらえると、私の場合は、電力会社にいたので、起業する前から「しがらみがない」ので、最近の業界裏事情の暴露を受けて、「私たちは、(これからは)やりません!」宣言した勢力とは、生い立ちが違います。

大規模修繕工事コンサルタントになるには、建築の知識や経験が必要ですが、当社の研修生になれば、年中、大規模修繕工事の現場があるので、間違いなく、この道のプロになれます。

しかし、管理組合と言う非常に難しい組織を相手、仕事をするのは、技術力の高さは、無関係で、対組合コンサルティング力が必要です。
また、従来の業界発想に引っ張られないために「しがらみのない」姿勢を確立してもらうことが必須です。

となれば、一級建築士として技術がある人なら、当社認定のセンターの先輩マンション管理士と組めば、最高のペアで、早期に大規模修繕工事を成功させる活躍ができると思います。

現在、当社には、認定マンション管理コンサルタントの一級建築士が一人。外部の協力一級建築士が一人。ホームインスペクターが一人。

マンション管理士も日々成長していますが、依頼数の増加が著しいので、一級建築士のチームメイトを求めています。

条件は、
・一級建築士
・「談合、リベート」と100%決別できる人
・顧客の喜びに自分の喜びが重なる人
・マンション管理相談センターの7つのポリシーに賛同する人
マンション設計やリノベーションの経験は、あった方が良いですが、なくても、構いません。

ぜひ、当社の門をたたいて下さい。
2月には、「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」も開催します。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.155

■私の好きな言葉■ 
終わったことにクヨクヨせず、
始めることにワクワクする

こんにちは。

恋の話ではありません。

顧問契約・コンサルティング契約の話です。

今年、当方から契約解除をお願いし、実施したマンションがありました。

もちろん、当方の不祥事を理由に自主解約した訳ではありません。

当方が、
「この管理組合とは、契約の継続ができない」
と判断し、お断りしたものです。

どんな仕事でも、一番難しいのは、
契約を取る=顧客を獲得することです。

沢山のライバルの中から、自社を選んで
もらうには、相当な労力がかかります。

せっかく、契約できたのに、それを自ら
断ることは、いわゆる
「顧客獲得コスト」
をすべて捨てることになります。

更に「仕事を途中で投げ出した」
という悪評が立つ可能性もあります。

しかし、
当社は、契約=お金と考えておらず、
自分が誇れる仕事、納得できる仕事を、
顧客のために、トコトンやり遂げ、
その結果が報酬として返ってくことに
すがすがしさを感じるので、そうしたいと
思える組合とだけ、お付き合いしたい…。

つまり、解約した理由は、
そのモチベーションを持ち続けることが
難しくなったと言うことです。

では、なぜ、そう思えなくなったのか?

具体的なことは書けませんが、
コンサルティング契約書には、
当社が契約解除できる条件として、
「本業務に対して、当社が組合に対して
行った注意・指示・協力依頼、または報告
のいずれかが無視され、もしくはこれに
類する事由により当社がその業務上の
責務を適正に果たすことができないと
判断されたとき。」
と書かれています。

契約では、組合が素人であることから、
契約解除条件について、組合側は、
「理由を示さなくても無条件解除可能」
であり、
コンサルタント側は、厳格な解除条件を
設定してある訳で、この条文に基いて、
解約を申し入れた訳です。

ただし、組合側にわかってもらえるよう
工夫を凝らすのも、プロの役目ですから、
上から目線で、「わからない方が悪い」
的な程度はNGです。

ただ、繰り返し、工夫を凝らし、わかって
もらうべく努力を重ねても、通じない時、
更に時間をかけることで、他のマンション
に注ぐべき時間を削ることになります。

であれば、それは、もう、
「当社のスタイルが、そのマンションに合わない」
と考えることも、一つの解決策です。

今回の解約に当たっては、
「組合側が分かってくれない」
と非難するのではなく、率直に、当社の
戸惑いを伝え、改善方法も提案しましたが
結果、お互いのズレが埋まらず、最終的に
は、双方が納得の上、解約となりました。

これにより、当社は、他のマンションの
ために、業務に取り組む時間が生まれます。

解約したマンションには、相性の良い
コンサルタントとの出会いを祈ります。

また、今回の出来事を、今後に活かす
ことが大切だと、心します。

(お知らせ)
2018年秋・冬の
「1日で分かるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」

下記の日時・エリアで開催です。
12月5日(土)14:00豊明
12月9日(日)13:30岐阜
12月15日(土)14:00吹上
12月16日(日)13:30名古屋

詳細な案内・申し込みは、こちら
https://goo.gl/At1HK2

1度参加された方も、新ネタがありますし
今度は、同じマンションの人を誘って、
ぜひ、お越しくださいね!

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

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Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

23日に長野・松本の2会場で行われたMAKSの管理組合向けセミナーの受講者アンケートの集計結果がまとまりました。

2会場合わせて、28名。

Q:役立ちましたか?
 「とても参考になった」長野60%、松本90%
 「参考になった」長野40%、松本10%
 「普通」「あまり参考にならなかった」「参考にならなかった」は0回答

 来てよかったと感じた方は100%ですから、満足度も100%か?と言えば、「面と向かって他人を批判しない」国民性がある日本人の傾向からすると、割り引いて考えるべきで、まだまだ、改善の余地があると思います。

ただ、自由感想欄に頂いた次のコメントを読むと、当方のメッセージが確かに届いている参加者もいることは、嬉しく思います。

「管理組合サイドに強力な味方を得た思いです」

「組合の実務的な内容をよく把握していなかっため、参加しました、とても分かり易い内容だったので、今後の組合活動に有用なセミナーだったと思います」

「最近気になり始めた”管理会社”について、期待以上の情報が得られたので良かった」

「多角的な考察が大変参考になりました。」

参加者からは、「管理費・長期修繕計画無料診断」を、いくつも申込みいただきました。

長野県専任の長町コンサルタントは、これから大忙しですし、私も、月に1度の長野デーを増やすことになりそうです。

毎回、セミナー終了後は、他のコンサルタントやスタッフに感想や改善点を聞いて、次に向けて、ブラッシュアップしていますが、目指すは、全ての参加者から「とても役立った」の評価とコメントを頂こと。

それができれば、満足度100%のセミナーだと言えると思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

午前が長野、午後が松本の連続講座を、先ほど終えたところです。

実は、昨日から、喉の痛みが…。
一昨日、大規模修繕工事のベランダ検査で、終日、外にいたからかもしれません。

ボイストレーナーの助言で、喉の温めることが大事と聞いて、会社にあるタオルを首に巻いて、マスクをして、「しなの」に揺られ、3時間。

前泊のホテルでも、加湿器を借りて、喉の保護に努めました。

また、できる限り喉を使わず、腹式呼吸を心がけて、講義を開始、
結果、午後の講義でも、喉を枯らすことなく、しゃべり切りました!

これ、やはり、ボイストレーニングの効果でしょう!

自己投資の甲斐がありましたね。

これで、今年の秋・冬セミナーの半分が終わりました。
今回は、新ネタを盛り込んでいるのですが、少しずつスライドも改良しています。

後半戦に向け、更に良い内容に進化させますからね!

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今夜は、長野の顧問先マンションの理事会に来て、明日は、午前が長野でセミナー、午後は松本に移動して、セミナーです。

すでに、長野県では、3管理組合、238戸の皆さんと契約しており、年内に松本市で1管理組合、年明け早々には、諏訪市で第1号の管理組合との契約が内定しています

長野在住の長町コンサルタントが、専業として活躍する素地ができているので、私も、安心して、啓発活動ができます。

今回のセミナーには、2会場合わせて、25名ほどの参加が予定されていますが、今朝、天気予報を見たら、長野の最低気温が0度でした。実際、来てみたら、それほど寒くなく、改めて、天気予報を見たら、最低気温は4度と上がりましたが、最高気温は、7度。
長野気温
寒いことに間違いはありませんが、熱く熱く語って、会場を温かくします!

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今日は、岐阜市の58戸のマンションの大規模修繕工事現場で、ベランダの塗装・防水・シーリング・仕上り検査。

両妻側や北側を合わせると、全部で約100か所のベランダがあります。

棚橋コンサルタントと二人で、朝9時半から開始。

検査品質が、ベランダによって変わらないよう、それぞれの見る箇所を決めます。
手直し箇所を見つけると、養生テープを目印で付けます。
工事会社の現場代理人が、図面を持ち、我々の指摘を図面に書き込みます。
ベランダ検査1 ベランダ検査2 ベランダ検査3

当社のベランダ検査は、サンプル検査ではなく、全数検査なので、100か所全部に入ります。

足場から降りるたびに、脚立を用いていると時間が掛かるので、「飛び降りる」→「検査する」→「グッと、登る」の繰り返しです。
これだけの数があると、ほぼ終日かかります。

肉体改造して、体が軽いし、仕事をしながら筋トレできるのですから、一石二鳥!(笑)

同じ作業の繰り返しに見えますが、自分のマンション、自分の住戸だと思えば、集中力は途切れないですし、見えない樋の裏側まで、鏡を使ってチェックします。

ここまで徹底するので、指摘箇所は、数百か所あるのですが、手抜きだとか、やり残しが多発というではありません。

わずかな「塗装の飛び」が、床のシートに付着していたとか、樋の裏側に、塗りの透けがあったことまで、見逃さない検査です。

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それは、インフルエンザの予防接種です。

日々が充実し、責任の重さを感じながらも、仕事が楽しくて仕方がないので、私は、風邪は引かないです。

正確に言えば、引いでも、「気のせい」で浮き飛ばします(笑)

しかし、インフルエンザは、ウイルスの悪さなので、体が高熱を発し、撃退するのですから、「気持ち」では克服できない…。

会合に出ることが多い仕事なので、仮に自分が頑張れても、迷惑を掛けます。
コンサルタントが多数育ったので、いざとなれば、交代をお願いできるのですが、それに安心してはダメ!

体調維持も、プロの責任ですから、今年もインフルエンザの予防接種に、昨日、行ってきました!(^^)v

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ある専門紙に乗った、中部エリアにある30戸未満のマンションの大規模修繕工事施工会社の入札公募条件。

設計事務所系の某団体がコンサルタント。

・資本金〇千万円以上(下記、概算工事金額より高い)
・過去3年で工事実績〇〇件以上(まあまあ多い)
・ISO取得(かなり高いハードル)
・建築士・施工管理技士〇〇名以上(かなり多い)
・設立から〇〇年以上(まあまあ多い)

このマンションの工期は約4カ月と記載してあるので、概算工事金額は、普通なら、3000万円~4000万円でしょう。その工事に対して、この条件とは…。

一定のハードルを設けることで、良い会社しか入札しないと謳い、住民の安心感を獲得したいのかもしれませんが、さすがに、こんな高すぎる条件は、いかがなものかと思います。

さすがに、悪名高き「経営事項審査」の評点は記載されていないものの、この条件だと、入札できる会社は、あらかじめ、どの会社なのか絞られることをこのマンションの人たちは知っているのかな???

危ない入札条件です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.154

■私の好きな言葉■ 
どんな短所も見方を変えれば長所になる

こんにちは。

岐阜の顧問先マンション(45戸)は、
3年前に大規模修繕工事を終えています。

その時は、まだ、私は顧問ではなく、別の
コンサルタントの下で、大規模修繕工事を
実施しており、当時、予算の都合から、
「屋上防水工事を実施しないが、
 3年程度以内の実施が望ましい」
とのアドバイスでした。

そこから3年。

管理会社の年次建物点検で、劣化進行の
ため、屋上防水工事をしましょう!との
レポートが出されました。

組合は、セカンドオピニオンを求め、
顧問である私に現地調査の依頼。

私が見たところ、防水層の破断などは
起きておらず、緊急性はないですよ、と
回答。

一方、
3年前の大規模修繕工事コンサルタント
(設計事務所)にも聞きましょうとの
提案があり、理事会に来てもらい、意見聴取。

彼らの意見は、
「3年前は、やるべきところを予算の
都合でやらなかったのだから、やった方
が良いです。」

私とは意見が違ったのすが、管理会社も
工事推進派でしたし、長期修繕計画上も
やる年になっていたので、工事を行うこと
に決定しました。

そこで、次は、
工事を設計監理で進めるか?
管理会社グループの建設会社に匿名発注
するか?
を検討。

管理会社は、
「屋上防水の単独工事なので、
入札しても、それほど差がつかないし、
安くやりますので、自社に発注を!」
とPR。

当時のコンサルタントは、
「私たちの設計監理が良いですよ!」
と、もちろん言いますが、加えて、
「管理会社グループの建設会社は、
前回の大規模修繕工事の際には、
落選したけれど、防水工事だけを取れば、
一番安かったから、自社の設計監理で、
その会社にやってもらうのもありです。」

3年前の入札時の見積りで、屋上防水工事
だけを抜き出すと、約720万円となって
いますが、今回は、それに仮設費や管理費
等が単独で乗るので、恐らく800万円
程度になるとの見通しです。

私自身は、この工事のコンサルティングを
引き受けられますが、顧問の立場として、
「3年前に依頼したコンサルタンが、
その時の積み残し工事をやるのは、今後の
アフター点検の観点から、良いのでは?」
とアドバイスしました。

その後、組合側で検討した結果、
顧問業務における、管理会社提案工事への
査定力等が評価され、品質を保った上で、
コストダウンへの期待ができるとして、
前回の大規模修繕工事コンサルタントで
はなく、当社にコンサルティングが依頼
されることになりました。

そして、今年の夏から、業務に着手。

以前の設計事務所や管理会社の推奨工法
に囚われず、また、安全管理も、形式より
実質重視で、コストダウンを目指す方針で
VE(価値を下げずにコストを下げる)
を実施しました。

結果、工事発注額は、約620万円。

工法の工夫の過程で、コンサルタントの
業務を増やしたので、コンサルタント料
が16万円の増加。

つまり、
「800万円程度が妥当」
とされていた工事が、その価格より
2割以上も安くなりました。

品質を保った上でのコストダウンには、
自信があるのですが、屋上防水工事単独で
ここまで成果が出せるとは…。

普通なら、同じ工事を、異なる二人の
コンサルタントが同時に入札をコーディ
ネートすることはあり得ませんがら、
結果=工事費を比較することができません
が、今回は、疑似的に、それができたよう
なものですから、
「コンサルタントが違えば、工事価格も
大きく異なことがあり得る」
と、言えるのはないでしょうか。

(お知らせ)
2018年秋・冬の
「1日で分かるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」

下記の日時・エリアで開催です。
11月23日(金・祝)9:30長野
同上 14:00松本
12月5日(土)14:00豊明
12月9日(日)13:30岐阜
12月15日(土)14:00吹上
12月16日(日)13:30名古屋

詳細な案内・申し込みは、こちら

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今度は、同じマンションの人を誘って、
ぜひ、お越しくださいね!

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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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いつの時代でも仕事にも人生にも真剣に取り組んでいる人はいる。
そういう人たちの心の糧になる雑誌「致知」に掲載された記事です。

大谷翔平、菊池雄星を育てた花巻東高校・佐々木監督が語る「本当の人生の勝利者」

「この負けは神様が自分に何かを教えている」
「野球選手を育てるのではなく、野球ができる立派な人間を育てる」
「スポーツの力量と生き方、要するに社会的成功と人間的な完成を両方成し遂げられる人が、本当の意味での人生の勝利者であり、そういう人間を数多く育てていきたいというのが私の願いです。」

素晴らしいですね!
活躍できるマンション管理士養成塾も、「スキル」より「姿勢」を重視していますが、
「コンサルタントを育てるのではなく、コンサルティングができる立派な人物を育てる」と言い替えることができるかもしれません。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岐阜県羽島市で、第1号のコンサルティング契約を承認頂きました。

築11年目、29戸のマンションです。

最初は、管理会社からの提案で2社の大規模修繕工事コンサルタントの紹介があったのですが、修繕委員のお一人が、「販売・管理した会社の紹介のコンサルタントと契約するのは、建物の隠れた不具合があっても、隠されてしまったり、不明朗なリベートが行きかったりするのでは?」との懸念から、ネット検索で当社に出会ったのがきっかけです。

最終的には、当社が提唱するトータルパッケージで、大規模修繕工事、管理適正化、省エネ、保険適正化、長期修繕計画の作成のすべての契約となりました。

管理組合が、初めての大規模修繕工事でコンサルタントを探すのは、経験がなく、大変なことですが、このマンションでは、修繕委員長始め熱心な修繕委員が5名以上おり、当社の大規模修繕工事見学会にも来られ、自信をもって総会に議案上程いただいたので、他の住民さんも、安心して、当社の議案説明を聞かれていたようです。

そういう委員や理事の皆さんの努力の上に、新たな契約があり、感謝とともに、身が引き締まる思いです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週開催した、大府市のマンションにおける新管理会社の業務開始キックオフミーティングの参加者の感想をまとめましたので、紹介します。
参加者アンケート集計


参加者は、元請けの管理会社に加えて、その下で実業務に当たる各専門事業者で、全8名。

第1部は、「自立型になると仕事が楽しくなる」

「いかなる環境・条件の中においても
自らの能力と可能性を最大限に発揮して
道を切り開いていこうとする姿勢」


になると、クレームへの対処が劇的に改善されます。
なせ、改善されるのか?どうすれば、この姿勢になれるのか?
をワークしながら学んでいただきます。

次が、マンション管理に直接かかわる「幸せデザインプロジェクト」の話です。
 
 どんなマンションなのか?
 なぜ、管理適正化プロジェクトが始まったか?
 なぜ、管理会社を変えることになったのか?
 住民が望むのはどんなことなのか?
 管理業務は「チーム〇〇〇(管理会社名)で臨む」

 「恋人に会いに来た」という気持ちで、マンションに来る!

良い管理になるのは、コンサルタントが頑張ることも、管理会社が頑張ることも大切ですが、最後は、個々の業務の管理に当たる専門業者スタッフの業務品質が重要です。

なぜなら、専門業者の現場業務は、管理会社が目の前で監督している訳ではなく、責任実施だからです。

このミーティングに参加された人が、帰り際に、
「気合が入りましたぁ!」と直接、私に伝えにきてくれました。

まさに、こういう姿勢を作りたいがためにやっているので、非常に嬉しく思いました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄で初めての管理適正化(管理会社の変更)のビッグプロジェクトが、いよいよ、新管理会社への切り替え!というところまできました。

管理会社変更のための組合総意の醸成には時間を掛けましたし、3カ月の引継期間では、対応の遅い管理会社に何度も申し入れ、組合が安心して新管理体制に移ることができるよう、従来になく慎重に時間も手間もかけて進めてきたので、電気料金削減策が後回しになっていました。

「恐らく、これで削減できるだろう!」という予測はしていましたが、その試算を行うには、相当きめ細かく調査をし、複雑な計算シートを作る必要があります。

で、ようやく、プロジェクト全体が落ち着いてきたので、計算シートを作成し、シミュレーションを行ったところ、契約変更で最低、17万円ほど電気料金が下がるという結果に!

そのための投資は、37万円。

ほぼ2年で元が取れ、それ以降は、組合の純収入が増えます。

全国、どの電力会社でも、当社の手法を使えば、電力削減ができるという予感はありますが、沖縄でもできる!ということは、強い自信になります。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年12月から開始した沖縄での管理適正化コンサルティングの結果、管理会社を変更することになったマンションで、新旧管理会社の引継点検会議と新管理会社向けのキックオフミーディングに行ってきます。

沖縄の管理関連業者の皆さん、そもそも、コンサルタントが入って管理会社の変更になったと言うケースは、初めてだろうし、それに加えて私の講義を受けるのですから、きっと驚くだろうなぁ(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社の管理適正化コンサルティングの特徴の一つは、新管理開始前に、各専門業者を全部集めて、「住民の幸せデザインプロジェクトキックオフミーティング」を開催することです。

昨日は、大府市内のマンションの新管理会社向けの開催でした。

ここでは、マンション管理士の職能は使いません。

「福島正伸直伝自立型人材インストラクター」のスキルを使います。
だから、同じコンサルティングを提供できるマンション管理士は、日本には他にいないはず(笑)

目的は、管理会社の下で、バラバラに動いている各協力業者に「このマンションは、他とは違うのだ!」という特別な意識を持ってもらうこと。協力業者の会社・人・仕事も、顧問は見ていますよ!というメッセージでもあります。

管理組合を幸せにするためのチームビルディングであり、顧客への親近感の醸成であり、一人一人のモチベーションアップが目標です。

福島先生の唱える「自立型人材」が増えれば、社会が良くなると、私は心から思っていますので、自分の仕事を通じて、「自立型人材」を育てたいという目的=強い願いがあります。

昨日の参加者のうち、経営者の方は、「非常に良い研修なので、次回は、会社の社員を連れてきたい!」との感想を頂きました。

このミーティング費用は、管理組合からは頂いていませんが、必ず、管理組合にとって、良い影響をもたらすと信じて、注力しています。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.153

■私の好きな言葉■ 
結果を信じる者が結果を出す

こんにちは。

この週末は、
「コンサルティング依頼」
の3つのステージのマンションの方と
話をする機会がありました。

一人目は、
当社のセミナーに参加され、
管理・長期修繕計画無料診断と、
そのマンション向けの勉強会を依頼する
ために来社された方。

つまり、
「コンサルティング依頼」検討中の理事長さん。

お仕事は、大手素材メーカーの現役エンジニアの方。

二人目は、
管理・長期修繕計画無料診断を受けて、
理事会向け勉強会を開催し、当社への
「コンサルティング依頼」に全員賛成。

昨日の住民向け勉強会でも、参加者全員
が賛成で、年明けの定期総会に、コンサル
ティング契約締結の議案を上程すること
を内定した組合の理事長さん。

お仕事は、大手機器メーカーを定年退職後
その経験を活かして、人材派遣や人事コン
サルティング事業をされている経営者。

三人目は、
昨日の総会で、当社とのコンサルティング
契約の締結が承認された修繕委員長さん。

実は、当社はその総会に参加せず、修繕
委員長さんからの議案説明で、全会一致で
承認されたとの連絡を頂きました。

この方は、土木建設系の検査技術で有名な
会社の中部エリア事業所勤務のエンジニアの方です。

3人に共通するのは、
「その道の専門性の高い方」だと言うことです。

こういう方が、
管理組合という存在や管理組合活動を
ご自身のビジネス視点で見ると、
「あれ?ちょっとおかしいぞ?」
と感じ、問題意識が芽生えます。

その問題を追求すると、
「組合と事業者側との力関係がアンバランスであること」
「組合員の関心の低さや組織力が弱いこと」
「業界側にブラックボックスや不当な利益を得ている勢力があること」
等の構造的な問題に起因する
「おかしさ」
は、わかるのですが、その解決方法と
なると、よくわからない・・・

正確に言うと、企業と言う組織における
「問題解決の方法論」はわかっておられる
のですが、管理理組合は、勝手が違うのですね。

なぜなら「管理組合」という組織は、
「長」と名のついた理事長や修繕委員長
がいても、その指示・命令に従う規律は
ありませんので、企業内で、用いられてい
る手法や感覚を適用するのが難しいからです。

ただ、この3人の方のような、その道の
プロの方だと、たとえボラインティアで
あっても、当方と出会うまでに、ご自身で
かなりの勉強や資料作成等をされている
のも共通です。

そして、一定の深堀りをされると、
「これは、専門家に聞かないと…」
となるのでしょうね。

そして、そういう方が、当社のセミナーを
聞かれると、共感されるようです…(笑)

もちろん、当社のセミナーは、
理論を学ぶではなく、実例を交えて、
普段は見えないマンション組合運営の
仕組みや、マンションを取り巻く業界の
裏側の事情もお伝えしますので、
分譲マンションに住まれていてる方で、
大規模修繕工事や管理の問題に関心を
お持ちの方なら、どなたでも、気づきの
多い内容です。

これまでの受講者は、
1000人を超えますが、最も多い感想は
「目からウロコ」
ですから(笑)

そこで、2018年秋・冬の
「1日で分かるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」
のお知らせです(笑)

下記の日時・エリアで開催です。
11月18日(日)13:30千種
11月23日(金・祝)9:30長野
同上 14:00松本
12月5日(土)14:00豊明
12月9日(日)13:30岐阜
12月15日(土)14:00吹上
12月16日(日)13:30名古屋

詳細な案内・申し込みは、こちら

1度参加された方も、新ネタがありますし
今度は、同じマンションの人を誘って、
ぜひ、お越しくださいね!

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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この週末は、岐阜市の約60戸のマンションの大規模修繕工事の現場で、見学会でした。

午前、午後で15名ほどの参加者があり、熱心に見学いただき、勉強会も受けていただきました。

ちょうど、すぐ隣にも最近、大規模修繕工事を行ったマンションがあり、そこは、当社のコンサルティングを受けていません。

で、タイルの補修が相当「残念」な状態。

色も違うし、表面の模様も違うので、恐らく、類似の既製品タイルを使ったのでしょうが、いわゆる「パッチワーク」状態です。

それに対して、こちらのマンションは、そうならないように慎重にタイルを焼いています。
MAKSの研修では、多治見の窯元(タイル製造メーカー)にまで足を運び、学んでいますからね。

また、今回の見学会では、新兵器が登場しています。
それは、「ハンズフリー拡声器」
ハンズフリー拡声器


屋外での説明となると、どうしても、喉に負担のかかる話し方になるので、こういうものが欲しいとリクエスト!
前日に家電量販店を数件回って、スタッフが見つけてきてくれました。

勉強会でも、これを使ったので、地声より、よく届いたと思います。

今後、組合向けの勉強会で重宝しそうです!

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2カ月に渡り、肉体改造してきた結果を「肉体改造プログラム講座専用サイト」にアップしたところ、モニターとして登録をしていないのに、今後の新規生徒募集のための写真に使いたいとの依頼が来ました。

それほど、劇的な成果があったということです。(どや顔状態(笑))

今日も、体が軽い!(笑)

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今週末11月10日(土)は、岐阜市茜部の50戸のマンションの第1回目の大規模修繕工事見学会&見学会です。
S愛松茜部修繕見学会

午前、午後の2回。

午前は私が担当し、午後は棚橋コンサルタントが担当します。

詳細な案内・申し込みは、こちら

また、2018年秋・冬の
「1日で分かるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」全8会場は、
先日、初回を終え、以降は、下記の日時・エリアで開催です。

11月18日(日)13:30千種
11月23日(金・祝)9:30長野
同上 14:00松本
12月5日(土)14:00豊明
12月9日(日)13:30岐阜
12月15日(土)14:00吹上
12月16日(日)13:30名古屋

詳細な案内・申し込みは、こちら

1度参加された方も、新ネタがありますので、
今度は、同じマンションの人を誘って、
ぜひ、お越しくださいね!

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食事と運動習慣を変え、2ヵ月で筋肉が復活、体重が落ち、体が軽くなり、肉体改造して、今は、足場もスイスイ昇り下りができる感じ。

今日も、10階の足場から、廊下に降りてエレベーターを使わないで、思わず、足場を降りてきました(笑)

で、夜の料理が餃子だったので、思わず、2ヵ月口にしてなかったビールを飲んだところ、気分が低下(汗)

先日は懇親会で、蒸留酒を飲んだのですが、その時は、平気で、酔いもほとんどない状態でしたから、同じアルコールでも、大きな違いです。

ビールが悪いお酒と言う意味ではなく、体に良いものだけを取り入れるようになると、食べ物の嗜好も変わるのだなと実感した次第です。

つまり、単なるダイエットではなく、体質そのものが変われば、食事も自然に変わるので、リバウンドしにくいと思います。なんだか、妙に嬉しい(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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神戸新聞の調査により、旧耐震基準で建てられ、震度6弱で倒壊の恐れがある分譲マンションが兵庫県内に1440棟(約7万1千戸、2016年末時点)あり、大半が耐震改修工事を実施していないとみられることが分かったそうです。

そもそも、国土交通省によると、1980年以前に建てられた旧耐震基準の分譲マンションは2016年末時点で全国に約104万戸あるそうですから、マンションが多くある県は、当然、その数も多い。

国が5年ごとにまとめる住宅土地統計調査(2013年)によれば、同県内にある旧耐震基準の非木造共同住宅のうち、耐震改修工事を済ませたのは戸数ベースで1%程度。

また、分譲マンションとみられる物件のうち、県の補助金を活用して耐震改修工事をしたのは03~17年度の15年間で計15棟783戸にとどまるとのこと。

法律では、所有者の5分の4の合意で建て替え決議ができますが、実際には、住民の費用負担や合意形成で依然として高いハードルがあります。

名古屋で大規模修繕工事コンサルティグを依頼されているマンションでも、耐震改修を行うには莫大な費用が掛かるので、修繕を選択せざるを得ないという状況を目の当たりにしています。

悩ましい問題ですが、しっかりと啓蒙していくのは、MAKSの使命だと思います、

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.152

■私の好きな言葉■ 
何を得たかより、どんな生き方をしたか?にこだわる

こんにちは。

メルマガ124号で紹介した
新築2年目アフター点検・保証のその後の話です。
(そのメルマガは→こちら


当時、2年目点検は、分譲会社と管理会社
のみで点検し、補修したとのことでしたが
組合側には、報告は、なし。

当社がアドバイスして初めて、組合役員
も、2年目点検の重要性を認識し、当社に
コンサルティングの依頼があり、

分譲会社・管理会社と当社とで、改めて、
2年目点検を実施しました。

各戸内の2年目点検は、終わっているとの
ことでしたが、ベランダは、一般の人には
不具合がわからないと考え、
「よくわからない人は、申し出てくださいね」
と各戸にアンケートも実施しました。

結果、
全戸のパイプスペースの中のチェックで
保温材の巻き忘れの給水管を発見。

樋の支持金物の根本の防水処理忘れを多数発見。

外壁の塗膜の膨れも発見。

1階駐輪場室出入り口の庇上部のドレン
で、防水の切れも発見。

などなど、指摘事項は、50項目以上。

この中には、
1年保証の項目もありましたが、
それも対象に含め、すべて補修して
もらえることになりました。

それを、もし、
有償で施工してもらうとしたら
いくらかかるのか?を工事会社に聞いた
ところ、100万円以上はかかるとのこと。

この話は、今年の3月のことであり、
補修工事完了は5月の予定でした。

しかし、6月になっても、完了の報告がない。

時間がかかる理由は、
当社が見つけた不具合が、全戸のベランダ
に共通する事象であったため、分譲会社が
改めて、各戸アンケートを取ったり、
「共用部で、こんなに指摘があった!」
と言うことを聞いて、部屋の中の新たな
不具合を見つける住民が出たりと、
対応すべき項目が多くなったからです。

また、分譲会社から、駐車場の補修計画が
出されたところ、その範囲や工法に疑問
があり、当社が何度も交渉したという経緯
もあります。

この問題について、
最初は、管理会社の担当者が窓口でしたが
それだと話が伝わらないことも多く、
分譲会社の技術部門トップの役員との
直接交渉に切り替え、最終的には、
今後、不具合が再発しないよう
「根本的な解決を図りましょう」
という方針で合意し、結局、11月の現在
でも、まだ工事は、終わっていません。

なぜなら、ついには、
「ゴンドラを設置して、補修します!」
という話にまでなっているからです。

前回のメルマガでは、
「無償補修費用は、100万円相当」
と書きましたが、今は、200万円超!

大規模修繕工事コンサルタント選びで
あっても、こうした新築1年目、2年目
点検であっても、分譲会社や管理会社とは
資本上も取引上も、完全に独立した専門家
に依頼すること。

かつ、その専門家は、100%組合の味方
で、情熱を持って、対応に当たってくれる
会社・人を選ぶこと。

コンサルティング費用がかかっても、
そちらの方が、組合にとって、有益だ
という実例です。

(おしらせ)
1、大規模修繕工事見学会
11月10日(土)
岐阜市茜部50戸のマンション

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2、2018年秋・冬の
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下記の日時・エリアで開催です。
11月18日(日)13:30千種
11月23日(金・祝)9:30長野
同上 14:00松本
12月5日(土)14:00豊明
12月9日(日)13:30岐阜
12月15日(土)14:00吹上
12月16日(日)13:30名古屋

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
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昨日の金山での管理組合向けセミナーは、12名の参加でした。

事前に、個別相談したいという申し込みは、2名。
第1部の大規模修繕工事編が終了した段階で、個別相談希望者は7名。
終了時には、9名

コンサルタントは、棚橋コンサルタント、佐藤コンサルタント、黒野コンサルタント、佐藤コンサルタント、私の5名いたのですが、当然、足りず、急きょ、私のところをグループコンサルに切り替えての対応とし、後日、来社頂き、個別相談を行うこととしました。
金山個別相談3 金山個別相談2 金山個別相談1



相変わらず多い相談は、大規模修繕工事に関するもの。
まさに、「行列のできるマンション大規模修繕工事相談所」状態でしたね。

受講者アンケートでは、

とても参考になった…11名/12名
参考になった…1名/1名
普通…0名
あまり参考にならなかった…0名
参考にならなかった…0名

内容をプチリニューアルして臨んだセミナーでしたが、受講者に満足いただけて、良かったです。

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今日から、人気講座「1日で学べる、マンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー」(全8回)が始まりました。

皮切りは金山会場。
佐藤コンサルタントが担当です。

今回は、前回とは少し内容を変えるべく、スライドの見直しをしていますが、それをやり出すと、伝えたいことがドンドン出てきます。

今のままでも、時間を目いっぱい使っていますから、増えるのはNG。逆に、質問時間をもっと取って欲しいというリクエストも受けていますので、できれば、短くしたいくらいです。

そんなことを考えながら、パワーポイントを作りこんでいくと、いつの間にか、朝3時(笑)

少し眠って、5時に起きて、再び、作業開始。
会場に向かう自動車の中でも、仕上げを行います。

受講者によって、ニーズは異なっても、「良いことを聞いた」ではなく「マンションにとって、具体的な改善につながる次の一歩」となるよう全力で講演します!

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MAKS認定コンサルタントが増え、私がすべてをチェックしなくても、自立して、コンサルティングができる体制になってきました。

それに伴い、一時期に実施される入札の件数も増えてきて、現在、大規模修繕や管理会社の入札は、5件が同時並行しています。

以前までは、入札専用アドレスは一つで、私が全部チェックし、件名ごとに各担当コンサルタントに振り分けていましたが、それだと、振り分け労力がかかり過ぎ、かつミスも怖い状態でした…。

そこで、各コンサルタント別に入札専用アドレスを作ることに変更。

既に、一人で複数の入札札を同時進行しているコンサルタントもいますが、自分の担当案件なので、自分で案件ごとに振り分けるのは容易です。

最初に、各自のパソコンに一斉メール配信ソフトをインスト―ルし、そこにアドレスを登録して、使用方法から教えるという大変さや、その後のヘルプデスク対応は必要ですが、各コンサルタントの対応速度は、格段に上がります。

マンション管理士として、いい仕事、生産性の高い仕事を行うには、パソコンやITスキルの向上は必須だとつくづく思います。

MAKSでは、毎月の定例勉強会で、このパソコン/ITスキルも学ぶ講座を開催しましたが、実は、MAKSのコンサルタントの中に、ソフト開発会社のSE出身者がいるので、使うツールそのものも進化させています。

たとえば、入札結果の表示、各社の比較などは、以前のペーパーを使った、アナログ方式に比べると、瞬時に、パソコン上で出るので、VEの精度が上がりました。

コンサルティグの品質も日本1、ITで業務生産性も日本1を目指します!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、顧問先マンションの定期総会前理事会でした。

5年前に管理適正化・保険見直し・省エネコンサルティング、3年前に大規模修繕工事コンサルティグを実施し、修繕積立金の大幅値上げをすることなく、財政リッチなマンションになっています。

しかし、このマンションで、今年になって、繰り返し、管理費の滞納が発生。

管理費納入の督促業務は、管理会社の仕事ですが、理事会からの要請がなくても、順次、督促を強める業務仕様書を作成してあるので、滞納を早期に解消できるようになっています。

春に、一度、まとまった金額の支払いを受け、問題が収束に向かったかと思われたのですが、再発。

「決算期までに支払いがないと、総会で、滞納が他の住民に知られてしまいますよ」と警告。しかし、音信不通のため、駐車場の解約を実施。それでも、連絡がない…。

理事の方から、直接、声掛けをしてもらったのですが、どうやら、管理費は管理組合に支払っているのではなく、管理会社に支払っているのだと思い込んでいる節があります。

管理会社への支払い義務者は個々の組合員ではなく、管理組合なので、管理費の滞納があっても、共用部の管理業務費用を全額、管理会社に支払わなければなりません。つまり、滞納者は他の組合員に自分の負担分=管理費を肩代わり=借金していることになります。

管理会社自身は、「督促」は仕事であっても、「取り立て」は仕事ではありません。

このあたりの認識と感情のねじれがあると、問題が長引くケースが多いですね。

今回、理事会で管理会社から、総会でどのように公表するか?今後、解約した駐車場をどうするか?督促をどのように行うか?の相談がありましたが、決定する理事会メンバーも、同じ住民なので苦慮します。

顧問として、最善と思われる案を出し、理事会の背中を後押しし、管理会社には頑張ってもらう…総会までに、解決したいと思います。

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