FC2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.150

■私の好きな言葉■ 
笑顔も感謝も努力も無限にできる

、こんにちは。

顧問先の築7年目のマンションで、
上階から水漏れの報告がありました。

水廻りの配管からの漏れですが、
台所や洗面台の下の扉を開けても、
漏れを見つけることができず、

床をめくって床下を見たところ、
スラブが全体的に濡れている状態でした。

と言っても、給水管から、ポタポタと
漏水している状態ではなく、いつからか
わかりませんが、給水管のどこかから水が
漏れ、床下に溜まり、それがコンクリート
の中に染みて、ついに下階の天井から漏水
した模様。

配管に穴が開いているわけではないので
接手からの漏水であろうと当たりをつけ、
まずは接手を交換した上で、マンション
販売会社に連絡し、現行品はメーカーで、
検査をしてもらうこととしました。

その結果は、接手の内径の樹脂キャップに
ミリ以下の亀裂が入っており、そこから、
じわっと水が染み出していたと推定。

では、なぜ、その様な亀裂ができたのか?

マンション販売会社とメーカーの見解は
「施工時に傷を付けたのではないか?」
というもの。

ただ、当時の施工=下請け会社を調べたが
既に廃業しており、当時の施工内容を確認
することはできないとのこと。

他の部屋では、同じような漏水が起きて
いないので、今回の接手の交換で大丈夫
だろうという報告でした。

しかし、傷発生の原因を考えると、
「取付け時に傷がついた」以外に、
1、 製造時に傷を付けた
2、 出荷時に傷をつけた
3、 配送時に傷を付けた
4、 取付け時の水圧検査が不十分だった
も考えられます。

そこで、次のように組合にアドバイスしました。

・他の部屋に漏水被害はないが、実際は
床下は漏れていて、単に、下の階に達して
いない可能性はある。

・施工時のミスと推定しているが、
メーカーに、当時、リコール的なものは
なかったのか、確認すべき。

・この製品が取付けられた他のマンション
で漏水がないか確認すべき。

・梱包のサンプルがあれば、取り寄せるべき。

・水圧検査の記録を確認すべき。

それから、約1か月。
これらに対する回答は、いずれも、
いわゆる「シロ」

その結果、消去法で、
「原因は、施工時のミス」の可能性が
高いということは納得。

また、劣化が原因ではないことだけは明白
なので、漏水した住居の補修は、マンショ
ン販売会社の負担と決まりました。

ただし、販売会社は、その様な施工ミス
は、レアケース中のレアケースで、他には
考えられないという主張。

しかし、私の見解は、
工事側が、技術的・経験則的にそうだと
言っても、あくまで推定の世界。

実際に、被害にあった組合側の不安は、
その回答では、解消できないですよ!と
押し返す…。

住民の心配を100%取り除くには、
全戸調査が必要だと、申し入れました。

これに対して、販売会社は、
原因の推定は、かなり精度の高いものだし
同じ職人が施工した他のマンションで、
同じことが起きていないのだから、全数の
調査は、過大だという見解でした。

確かに、「レアケース」という事実又は
評価は、間違っていないと思います。

しかし、
それを「起こした側」と
「起こされた側」とでは、
受け止め方が違います。

起こした側は、
「レアケースだから、他にはない」

起こされた側は、
「でも、それが起きた以上、他に起こるかも!と心配」

そこで、最終的にアドバイスしたのは、
全体の2割程度のサンプル調査を行い、
その結果、怪しい事象が見つかったら、
全数調査を行うというアイディア。

調査費は、販売会社側の負担が条件です。

また、販売会社側に調査を任せ、その報告
を受けるだけでは、客観性に欠ける、
あるいは「怪しい事象」が見逃される
可能性もあるため、当社が調査に立ち会う
ことも条件。

今回の事象は、
いつから漏水が起きていたかは、不明で、
不具合発見時点では、アフター保証期限を
過ぎています。

となれば、組側が主張できるのは、
「新築時の施工不良=不法行為に基づく損害賠償」
となり、法的に言えば、その証明は、
組合側に負わされます。

従って、組合の負担を最小限にして、
組合の利益を守るには、
「真っ当な主張」
「事業者側主張への理解」
「徹底的に追及する強い姿勢」
が必要となります。

非常に難しいのは承知ですが、
今回のケースでも、問題解決まで、
しっかりと組合を支えて行こうと
思います。

(おしらせ)
1、大規模修繕工事見学会
11月10日(土)
岐阜市茜部50戸のマンション

詳細な案内・申し込みは、こちら

2、2018年秋・冬の
「1日で分かるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」

下記8会場で開催です。
11月3日(土)9:30金山
11月18日(日)13:30千種
11月23日(金・祝)9:30長野
同上 14:00松本
12月5日(土)14:00豊明
12月9日(日)13:30岐阜
12月15日(土)14:00吹上
12月16日(日)13:30名古屋

詳細な案内・申し込みは、こちら

1度参加された方も、新ネタがありますし
今度は、同じマンションの人を誘って、
ぜひ、お越しくださいね!

■バックナンバーは、こちらからどうぞ


□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ4152日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【人気ブログランキングに登録しています】

←【人気ブログランキングに登録しています