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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.148

■私の好きな言葉■ 
道は無数にある。自分の道を行く

こんにちは。

今年のマンション管理フェアinあいち
が終わりました。

昨年に比べると、来場者が少なかったようです。

毎年、平日であっても、私が登壇する講座
は、ほぼ満席状態でしたが、今年は、初日、2日目ともに、6~7割。

どうなるのかな?
と心配していたのですが、最終日は、
満席+立ち見状態となりました。

そのタイトルは、
~国交省の注意喚起から1年半、実態は変わったのか?~
「大規模修繕工事の不適切ビジネス
の実態と騙されない対処法」

昨年、この問題を提起し、それから1年半
で、業界は、変わったのか?をテーマに、
話をしました。

この講義に当たっては、
「身内の告発」として、話題になった
建築士の団体で、東京に本部のある
「一般社団法人マンションリフォーム技術協会」
にまで、取材に行ってきました。

1年半前、この団体が指摘したのは、
最初から、工事会社からのリベートを
前提に、大規模修繕コンサルティング料金
を通常の2/3~半額近くの水準で提示
し、コンサルティング契約を取る設計事務
所がかなりいるという実態。

その結果、下記の7つの弊害が生まれると
指摘しています。

弊害1.割高な工事費
弊害2.過剰な工事内容
弊害3.不明朗な工事発注
弊害4.甘い工事監理
弊害5.不適切コンサルタント
     の拡大再生産
弊害6.真面目なコンサル
     タントの減少
弊害7.業界全体の信用が
     失われる

今回、話を聞いたのは、元会長と現会長。

この団体の告発以降、1年半で、新聞や
雑誌などにこの問題が取り上げられたの
は20回以上です。

しかし、マンション住民には、ほとんど届いていない…。

「不適切なコンサルタントは、減ったのか?」
という質問に対しては、

「減っていない。工事会社側は、
『不適切コンサルとは付き合わない宣言』
をしたところもある。

ここ1年で、不適切コンサルと契約したが
発覚して、当方(会長の設計事務所)
と契約し直した組合も4例ある。」

「手口は変わったか?」
の質問に対しては、
「新手法が登場。例えば、コンサル会社
選びのコンサルタントが登場。
会社規模・実績数・建築士の在籍数などの
条件を提示し、不適切コンサルを選ばせる。

選んでしまったら、談合を見抜くのは、
かなり難しい。」

では、どれくらい不適切なコンサル
タントが存在しているのでしょうか?

それに対する回答は、
「首都圏のコンサルは、120社前後あり
その半数以上が不適切な行為を行っていると言われている。

不適切コンサルに仕事をとられてしまい
仕方なく不適切な行為に走っている会社
が増えているので、人によっては7割近く
不適切なコンサルがいるのではないかと
も言われている。」

では、ここ中部エリアではどうでしょうか?

大規模修繕工事を手掛ける建設会社6社に、聞いた結果は…

Qリベート・談合はなくなったか?
なくなった…0社/6社
ある…6社/6社

Qリベート・談合は、減ったか?
減らない…5社/6社
減った…1社/6社(▲10%)

Q手口は変わったか?
変わらない…2社/6社
変わった…4社/6社(より闇に潜った)

中部エリアでも、設計事務所・管理会社に
よる「大規模修繕の闇ビジネス」は、大き
くは変わってないようです。

もちろん、まじめなコンサルタントも、
ちゃんといます。

では、どうしたら、
「不適切なコンサルタント」
を選ばなくて済むのか?

私自身は、その社名も、闇に潜った手法も
知っていますが、それを公開すると、更に
闇に潜った手法が出てきますので、ブログ
やメルマガでは書けません。

まずは、マンション管理組合の啓蒙が大切
と考え、セミナーや勉強会を引き続き開催
して行きます。

今年の秋・冬の
「1日で分かるマンション管理・大規模修繕・省エネ成功セミナー」
の日程も決まりました

11月3日~12月16日
愛知・岐阜・長野の全8会場で開催です。

案内・申し込みは、こちらです。

1度参加された方も、新ネタがありますし
今度は、同じマンションの人を誘って、
ぜひ、お越しくださいね!

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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