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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

2年前に、築11年目のマンションで建物調査を行い、大規模修繕工事の実施時期を診断。
管理会社からは、お決まりのセリフで「築12年目だから、大規模修繕工事をやりましょう」と言われていました。

結果は、
タイルの浮きは、少ない。
しかし、塗装面には、クラックがやや目立ち、爆裂もいくつか散見。
上裏のエフロは、特定の系列部にある。

気になったのは、屋上の防水。
ゴムシートで、ジョイント部分にいくつかの剥がれがある。
ただ、雨水の浸入までは見られない。

塗装や防水メーカーからの意見は、「1~2年以内の大規模修繕工事を推奨」でしたが、屋上は、陸屋根だったので、シート防水の部分補修を行えば、3~4年程度は、延ばせると診断しました。

あれから2年。

その間に、管理適正化コンサルティングを実施し、組合財政を改善し、長期修繕計画を作成して、管理会社の計画していた修繕積立金値上げの幅を抑えつつ、財政的には余裕のあるマンションに変わりました。

今回の調査は、「前回、調査した箇所の劣化進行状況」(定点観察)と「新たな劣化がないか?」

結果は、クラックの進行は幅や長さが拡大しところが少しでしたが、前回はなかったタイルのまとまった浮きが数か所。

屋上は、新たなシートのめくれや穴が開いた箇所が見つかり、シートの下に雨水が浸入。

屋上の防水の部分補修では、未実施個所から順々に剥がれが生じ、いつ、階下に漏水が起きるとも限らない状況。もちろん、屋上のみ全面的に防水をやり替える手段もありますが、笠木のクラックも貫通したものが多くなっており、タイルの浮きも心配です。

屋上の床面のみ防水をやり替えることで、また3~4年、大規模修繕工事を延ばすことができるならば、その選択をしますが、この状況では、笠木の補修やタイルの補修も至近に迫っており、総合的に判断して、1年後を目途に、全体の補修工事を行った方が良いと考えます。

今夜、その話を組合に伝えに行きます。

2年前は、管理会社から、「来年が築12年目なので、大規模修繕工事をやりますよ」と言われていたことからすれば、管理適正化(管理費会計の改善)をした上で、14年目または15年目の実施となりますから、良い選択になると思います。

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(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


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