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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

■私の好きな言葉■ 
正解はない。できるところからやる!

こんにちは。

大規模修繕工事コンサルティング
を依頼する相手として、当社と他の
設計事務所を比較しているマンショ
ンから、次のように聞かれました。

「他の会社は、工事の保証をすると
言っていたが、貴社は、工事の保証を
すると言う説明がないが、保証はしないのか?」

私の答えは、
「工事の保証は、コンサルタント
ではなく、工事会社が行うものですよ。

保証は、工事の種類、使った材料、
工法により、保証年限が違いますが
材料メーカー・専門工事事業者、
元請工事会社3社連名で保証書を
出すのが一般的です。

これは、どんなコンサルタントでも
共通していると思いますよ。」

すると、
「いや、その設計事務所は、工事の
保証をすると言っていた。
しかも、その事務所に頼むと、普通は
5年間の保証の工事が7年になると言っていた。」

私、「当社でも、今までは5年保証
だったものを、材料が進化した点を
踏まえ、7年保証にしてもらった例は
あります。

ただ、それは、当社だけが特別なので
はなく、ちゃんと勉強しているコンサ
ルタント会社なら、どこでも同じですよ。」

住民さん「その事務所は、欠陥工事
の保険もついていると言っていた。」

私「それは、大規模修繕工事の瑕疵
保険のことです。コンサルタントが
入るわけではなく、コンサルタント
が誰であろうと、その工事に関する
瑕疵保険は、希望があれば入ること
ができるのです。」

住民さん「では、コンサタントは、
工事の何を保証するのか?」

私「当社は、組合側の代理人として
設計や検査を行うので、工事の保証
が出るような工事が行われているか
をチェックするのが、仕事です。

コンサルタントが工事保証をしたら
コンサルタントは、工事会社側に立つ
ことになるじゃないですか?」

別の住民さん「いや、私の知ってい
るコンサルタント会社は、工事会社
との分担で、保証すると言っていた。」

恐らく、この保証は、管理会社や
ゼネコンの設計部署が設計監理を
行い、引き続いて工事の元請会社にも
なるパターンだと思います。

確かに、表現としては、設計監理者と
工事会社が共同で責任を負いますが
それは、設計監理方式ではなく、責任
施工方式のことです。

その設計者による検査は、第3社検査
ではなく、自社の社内検査です。

このような住民の質問を聞くと、
それらの会社は、一般的に行われて
いることを、あたかも、
「自社だから行う」ように受け止め
られるような話しぶりをしているの
だろうか?と不思議に思います。

住民は素人だから、「素人受けする」
ネタを揃えてPRする!と言うのも、
作戦としては、十分あり得ますので、
だから悪いということはないのですが、
オーバートークは良くないし、いわんや
「責任施工方式」なのに、あたかも、
第3者が検査を行う「設計監理方式」
のように説明するのは、NGでしょう。

ただ、これは、組合側の知識不足、
準備不足にも問題があります。

マンションの大規模修繕工事について、
あるいは、建設工事そのものについて、
ある程度の基礎知識を持つのは、発注者
として必要なことだと思います。

そして、どんな基準でコンサルタントを
選ぶのか?を話し合うことが大切です。

これを申し上げたら、
「自分たちが素人だから、専門家
に依頼するのであって、私たちに、
勉強しろと言うのは間違いでしょっ」
と反論されました。

うーん。。。そう言う人につけこんで、
騙そうとするコンサルタントや業者が
後を絶たないのだけれど…(汗)。

今後も、粘り強く、住民を啓蒙する活動を
続けて行かねば!と気持ちを強くしました。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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