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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

台風被害で、明らかに破損した!雨が漏れた!という場合は、わかりやすいですが、その事象が見えにくい場合もあります。

例えば、1階のフェンスやベランダの隔壁は、壊れていないけれど、傾いている、あるいは、ガタついているケースがあります。触って確認しましょう!

屋上の床面は、防水層のジョイント部分が、はがれている可能性があります。隈なく見て、怪しいところは、定規か何かで、隙間がないか、確認しましょう。

また、笠木のあるところは、立ち上がりの抑え金物も見ましょう。

ちなみに、雨漏れについては、台風の吹込みによる被害は補償されませんが、雨漏れ原因特定のための調査は、「漏水調査特約」がついていれば、費用が出ます。

調査のために、シールやボードや壁紙をめくったら、その復旧費用は、この特約でカバーできますから、上手に活用することで、保険金で、ある程度の被害をカバーすることができます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.146

■私の好きな言葉■ 
坂道を登り切った人には絶景が待っている
こんにちは。

顧問先マンションで、管理会社の業務に
関して、不満の声が上がっています。

当社の管理適正化コンサルではなく、
他のコンサル会社が管理会社のリプレー
スを行った後に、わけあって、当社に
顧問依頼が来たものです。

毎月1回の理事会が開催されていますが
毎回、管理会社への批判や不満が、かなり
出されており、それが、当方への顧問依頼
の主な理由の一つでした。

そして、理事会に出席すると、確かに、
管理会社が、前回の宿題をやっていない、
準備が足りない、
長期に渡って、懸案事項の積み残しがある
という状態。

新しい不出来と、過去からの懸案事項が
積み重なり、議案書がどんどん厚くなり
理事会の開催時間が、4時間近くになることも。

理事長を筆頭に熱心な役員がいますし、
理事でないけれども、お世話役もいて、
管理会社の工事提案に対し、自らが動いて
相見積りを取ることも多く、良い意味で
組合の自主性が強いマンションです。

その分、管理会社にモノ申す内容や、
要求水準も高いのですが、フロント担当者
がそれに対応できない状態なので、顧問
として、マンションを良くするための提案
を用意しても、時間切れになって、次回に
繰り延べることも、何度が生じていました。

この状態を解消するには、どうしたら良いか?

顧問業務は、管理組合に対して行うもので
すから、仮に、管理会社に対して、顧問が
直接働きかけるとしても、組合側として、
具体的な要求項目があり、その実現を監視
していくことが役目です。

従って、組合からの、
「管理会社を何とかしてよ!」
とのリクエストがあっても、
私が、管理会社に乗り込んで、指導する
ことは、権限の逸脱になるので、限界があります。

例えば、企業の顧問弁護士がいたとして
その弁護士が、直接、その企業の取引先に
法律上のアドバイスは、しないですよね。

それと同じです。

ただ、今回のような状況では、そこまで
しないとしても、一方踏み込んで、管理
会社に対し、その社内体制や手法について
指導することまで求められている状況です。

ただ、実は、そういった指導は、
「マンション管理士」の職能ではなく、
「経営コンサルタント」
「組織マネジメント」
のスキル範疇でしょう。

しかし、私自身は、過去に、多数の電力
会社や住宅会社、住宅設備メーカー等に
対し、新規事業の立ち上げや人材育成
マネジメントのコンサルタントとして、
全国を飛び回っていた専門家でしたから
そのスキルは持ち合わせています。

そこで、理事会の許可を得て毎月の理事会
前に、直接、管理会社を指導するための
ミーティングを実施することとしました。

ちなみに、顧問業務の一覧表には、
通常の顧問料の範囲で行う業務と、
オプション業務とを記載してありますが
どちらにも、載っていません。

だって、この仕事は、組合から報酬をもら
うべきものではなく、管理会社から報酬を
もらうべき性質のものですからね。(笑)

もちろん、管理会社から報酬をもらうと
利益相反になるので、請求はしませんが、
ここに踏み込んで、管理会社側の業務品質
を上げることが、解決への道だと判断したわけです。

その代わり、短期間で成果を出したいので
管理会社とのミーティングには、担当者
だけでなく、上席者と支店長の同席も求めました。

ミーティングの内容は、
●前回理事会で出た宿題の確認
●宿題の進捗状況の確認
●次回、理事会の議案と資料準備状況の確認
●前回理事会以降に新たに起きた問題の確認。
●管理会社社内のチェック状況の確認
●支店長→上席者→担当者への指導内容の確認
●私の経験や知見に基づいた好事例の紹介などのアドバイス

管理会社からの報告を聞いて、
「前回の理事からのリクエストへの
回答としては、ズレていないか?」
「もっと、こういうものも準備した方が良いよ!」
等の指導を一周間程度前に行うわけです。

フロント担当者は複数のマンションを
担当しており、相当に多忙なので、次回の
理事会の議案書は、前日ぎりぎりに送られ
ることがほとんど。

その時になって、アドバイスしても、改善
するのは難しいので、一週間前に準備状況
のクオリティをチェックすることにより
少しでも、理事会資料や進行の精度を上げ
てもらうのです。

ただし、
「理論的に正しいからやれ!」とか
「私に権限があるから従え!」
とは言えない…。

管理会社が、それを実際に
実行するかどうかは、管理会社の裁量の
範囲です。

従って、
やりたくなるようなモチベーションが大事です。

それは、実行したら、問題が解決しそうだ
というアイデアであったり、成果が出たら
理事会が喜ぶというイメージができる
内容であったり…。

目標は、
フロント担当者が、そのマンションに行く
ことが楽しいと思える気持ちになること。

減点を恐れて、ビクビクしながら仕事を
するより、住民の笑顔のために、ワクワク
しながら仕事をする方が、きっと良い!

顧問マンション管理士の仕事は、
管理会社の仕事に「ダメ出し」を突き付け
て、優位性を管理組合に示すことではありません。

管理組合の皆さんが、幸せになるために、
何がベストか?を考えることだと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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また、台風が近づいてきました。
前回の21号台風では、1階専用庭のフェンスやベランダの隔壁の被害が最も多かったです。

多くは、元々経年劣化が進んでおり、そこに、大型台風が来たことで、破損したもの。

中には、かなり劣化したり、傾いていて、大規模修繕工事で取り替える予定のものもありましたが、台風被害での保険申請を行っています。

では、相当に劣化が進んだ箇所で、大きな台風がないけれども、前回の点検では異常がなく、今回の点検で破損していたような場合はの保険申請は、どうなるか?

劣化が進み、朽ち果てた部品があるような場合は、経年劣化事故ですが、劣化している箇所が、風や何かが当たって、破損した場合は、火災保険の対象として、補修費が支払われる可能性は、十分にあります。普通なら、多少のことで壊れない箇所が、劣化が進んでいたことで、壊れやすくなっていた場合でも、直接的原因が、外的要因となるからです。

ポイントは、原因がはっきりしない場合に、「経年劣化による破損」と言わないこと。
見てもらった業者の報告書に、それが書いてあれば、保険会社は、保険の支払いは認めませんからね。

保険支払いを受けるための作り話は、御法度ですが、「もともと古くなって壊れるかもしれないと感じていた箇所が、突発的な外的要因で破損したら、保険を申請!」がお勧めです。

台風が過ぎた後、管理会社は大忙しです。
管理会社に頼るばかりでなく、自分たちでも、マンションの共用部を見たり、各戸がベランダを見て、台風前後で、変わったところがあれば、写真を撮り、管理会社に報告すると良いですよ。

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私の古巣、中部電力が電柱に防犯カメラを格安でつけて、「街角防犯サービス」と「敷地内監視サービス」というサービスが始まります。

それが、「Mimamori-pole

道路ではなく、顧客の敷地内を借りている電柱を利用するのが特徴。

道路ではなく、顧客敷地にある電柱は、電柱敷地料を支払います。
看板は付けられません。したがって、中電からすれば、お金を生まない(間接的には配電線網として、利益を生み出しますが)のですが、このサービスにより、収益源になります。

しかも、防犯カメラは、一度設置すれば、その後、止めるという可能性は、少ない。
ずっと立ち続ける電柱が、継続課金の源となるのですから、良いビジネスモデルです。

また、マンションにとってみると、敷地内の電柱は、かなりあり、位置も良い。

後は、マンション全体であちらこちらに設置する場合の全体価格と、電柱のみの防犯カメラの金額との比較。

これは、検証が必要ですが、ぜひ、チャレンジしてみたいです。

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「人材育成」は、組織論だけでなく、子育てにおいても、人間の永遠の課題です。

しかし、「人をどうやって育てたら良いのか?」の問いと「人は、どうしたら育つのか?」は、疑問を発する段階で、人間に対する理解が違います。

前者は、指導方法とか仕組みとか、「自分が教えて人を育てる」という立場にいます。
後者は、「人が人を育てることはできない。人は自分で育つのだ」と言う考えが基本にあります。

前者の人が、最も陥りがちなのは、「恐怖」で教えることです。
例えば、「勉強しないと、良い会社に入れないぞ」(笑)

逆に、「ほめて育てる」という方法もあります。
しかし、「自分が褒めることで育てる」と意図した瞬間に、「自分が人を育てる」思考に入ることになるので、どちらも、「手法」におぼれているとも言えます…。

では、「人は、どうしたら育つのか?」
そのキーワードは、「見本」「信頼」「支援」
また、その配分は、7:2:1.

圧倒的に「見本」が大きな影響を及ぼします。
つまり、「人は人を見て、なりたい人になろうと思うのだ」と言うことです。

この本質論を教えてくれるのが、私のメンターである福島正伸先生です。

これ、こうしてブログに書いても、なかなか伝わらないのですが、福島先生の事例豊富な話を聞くと、「ストン」と腑に落ちるから、不思議です。

だから、何度、先生の話を聞いても、飽きることがありません。
私、恐らく、数十回、もしかしたら、百回以上かもしれませんが、何度聞いても、そのたびに気づきがあり、「聞いて良かった」と思います。

そして、名古屋で唯一、福島先生に学ぶことができるオープン講座「究極のリーダーシップ養成講座」(全6回)の第4期がいよいよ始まりました。

昨夜は、その第1回目の講座でしたが、私以外にも、再受講、再々受講生が何名かいますから、「本質論を聞くことの大切さ」を同じように感じているのだと思います。

この講座を主催できるのは、本当に本当に、私の喜びです。

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今年に入ってから、私の顧問先の管理組合で、管理会社から、「管理委託費の値上げ」「管理委託契約の解除」の申し出が複数ありました。

また、新規に「管理委託契約の解除の申し出」があったので、新しい管理会社を探すためのコンサルティング依頼」もありました。

契約解除の申し出の理由は、「フロントマンの定年退職」「業務縮小」等。

しかし、そのマンションの住民が、近辺で、同じ管理会社のマンションに聞いたところ、「契約解除の申し入れ」は受けていない…。

新規の解約申し出のマンションには、「管理会社にモノ申す住民」がおられるようで、築10年を超えたところですが、管理会社に大規模修繕工事の依頼が行くことは、考えにくい状況。

本当に管理会社の言う通りの理由での契約解除であれば、近辺の管理マンションに、同様の申し入れが複数あっても、よさそうですが、それはない。

このような事象は、他のコンサルティグ会社からも情報発信がなされており、その背景の一つは「管理会社のイエスマンじゃない管理組合は、契約していても、うまみがないから」と解説されています。

この状況について、
「管理会社に見放されたら、大変」と思う人もいるかもしれませんが、その心配はないです。

当社が管理適正化コンサルを行い、入札に至ったマンションでは、当然ながら、プロの第3者である当社によって、管理会社は従来型の「おいしい思い」はできないですが、ちゃんと多くの管理会社が入札に応じています。

理由は、私どものコンサルティングが、安くすることだけを目的とせず、筋肉質な管理体制を作り、管理会社の提案は、是々非々で対応し、お互いにとって気持ちの良い管理が実現できるようにプログラムしているからです。

従って、今後は、「楽して、おいしい思いをして、時にはフロント担当者が後ろめたい気持ちになっても儲ける、従来型の管理会社」と、「健全で、適正な利益をベースに、管理組合から感謝される管理会社」との2極化が進むのだと思います。

さて、あなたのマンションは、どちらの管理会社を選びますか?

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昨日の続きです。

40戸のマンションで、当方の説明を聞きにこられたのは12戸。

理事に加えて、管理検討委員会のメンバーも、1名欠席以外は参加でした。

2年前の調査時の写真と今回調査の写真を並べての比較で説明。
屋上床面で水がシートの下に浸水している状況は、実写動画で説明。

大規模修繕工事の時期が迫っていることは、よく理解いただけ、当社の「大規模修繕工事準備コンサルティング」から「大規模修繕工事コンサルティグ」への移行が承認されました。

また、今回の会合は、管理会社が変更してから、1年を迎え、その業務品質点検もテーマです。

当社が作成した評価シートを使って、項目別に点検。

結果、住民からの評価は、
・各種点検の予告や業者の対応は適切。
日常清掃は、まじめだけれど、状況に応じて重点的に実施することができてない様子。
植栽の仕上がりがイマイチ。
管理費滞納督促が、自動的に強くなるようプログラムにしてあるのですが、それを行わず、従前の一般的な「緩い督促」になっており、4カ月の滞納が生じている。

いずれも、管理会社に改善指導を行い、その結果を顧問がチェックします。

「管理適正化」は、こうした定期的なチェックによる定着ができて、初めて完成しますし、その後も継続的なチェックによる品質維持が大切です。

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2年前に、築11年目のマンションで建物調査を行い、大規模修繕工事の実施時期を診断。
管理会社からは、お決まりのセリフで「築12年目だから、大規模修繕工事をやりましょう」と言われていました。

結果は、
タイルの浮きは、少ない。
しかし、塗装面には、クラックがやや目立ち、爆裂もいくつか散見。
上裏のエフロは、特定の系列部にある。

気になったのは、屋上の防水。
ゴムシートで、ジョイント部分にいくつかの剥がれがある。
ただ、雨水の浸入までは見られない。

塗装や防水メーカーからの意見は、「1~2年以内の大規模修繕工事を推奨」でしたが、屋上は、陸屋根だったので、シート防水の部分補修を行えば、3~4年程度は、延ばせると診断しました。

あれから2年。

その間に、管理適正化コンサルティングを実施し、組合財政を改善し、長期修繕計画を作成して、管理会社の計画していた修繕積立金値上げの幅を抑えつつ、財政的には余裕のあるマンションに変わりました。

今回の調査は、「前回、調査した箇所の劣化進行状況」(定点観察)と「新たな劣化がないか?」

結果は、クラックの進行は幅や長さが拡大しところが少しでしたが、前回はなかったタイルのまとまった浮きが数か所。

屋上は、新たなシートのめくれや穴が開いた箇所が見つかり、シートの下に雨水が浸入。

屋上の防水の部分補修では、未実施個所から順々に剥がれが生じ、いつ、階下に漏水が起きるとも限らない状況。もちろん、屋上のみ全面的に防水をやり替える手段もありますが、笠木のクラックも貫通したものが多くなっており、タイルの浮きも心配です。

屋上の床面のみ防水をやり替えることで、また3~4年、大規模修繕工事を延ばすことができるならば、その選択をしますが、この状況では、笠木の補修やタイルの補修も至近に迫っており、総合的に判断して、1年後を目途に、全体の補修工事を行った方が良いと考えます。

今夜、その話を組合に伝えに行きます。

2年前は、管理会社から、「来年が築12年目なので、大規模修繕工事をやりますよ」と言われていたことからすれば、管理適正化(管理費会計の改善)をした上で、14年目または15年目の実施となりますから、良い選択になると思います。

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■私の好きな言葉■ 
正解はない。できるところからやる!

こんにちは。

大規模修繕工事コンサルティング
を依頼する相手として、当社と他の
設計事務所を比較しているマンショ
ンから、次のように聞かれました。

「他の会社は、工事の保証をすると
言っていたが、貴社は、工事の保証を
すると言う説明がないが、保証はしないのか?」

私の答えは、
「工事の保証は、コンサルタント
ではなく、工事会社が行うものですよ。

保証は、工事の種類、使った材料、
工法により、保証年限が違いますが
材料メーカー・専門工事事業者、
元請工事会社3社連名で保証書を
出すのが一般的です。

これは、どんなコンサルタントでも
共通していると思いますよ。」

すると、
「いや、その設計事務所は、工事の
保証をすると言っていた。
しかも、その事務所に頼むと、普通は
5年間の保証の工事が7年になると言っていた。」

私、「当社でも、今までは5年保証
だったものを、材料が進化した点を
踏まえ、7年保証にしてもらった例は
あります。

ただ、それは、当社だけが特別なので
はなく、ちゃんと勉強しているコンサ
ルタント会社なら、どこでも同じですよ。」

住民さん「その事務所は、欠陥工事
の保険もついていると言っていた。」

私「それは、大規模修繕工事の瑕疵
保険のことです。コンサルタントが
入るわけではなく、コンサルタント
が誰であろうと、その工事に関する
瑕疵保険は、希望があれば入ること
ができるのです。」

住民さん「では、コンサタントは、
工事の何を保証するのか?」

私「当社は、組合側の代理人として
設計や検査を行うので、工事の保証
が出るような工事が行われているか
をチェックするのが、仕事です。

コンサルタントが工事保証をしたら
コンサルタントは、工事会社側に立つ
ことになるじゃないですか?」

別の住民さん「いや、私の知ってい
るコンサルタント会社は、工事会社
との分担で、保証すると言っていた。」

恐らく、この保証は、管理会社や
ゼネコンの設計部署が設計監理を
行い、引き続いて工事の元請会社にも
なるパターンだと思います。

確かに、表現としては、設計監理者と
工事会社が共同で責任を負いますが
それは、設計監理方式ではなく、責任
施工方式のことです。

その設計者による検査は、第3社検査
ではなく、自社の社内検査です。

このような住民の質問を聞くと、
それらの会社は、一般的に行われて
いることを、あたかも、
「自社だから行う」ように受け止め
られるような話しぶりをしているの
だろうか?と不思議に思います。

住民は素人だから、「素人受けする」
ネタを揃えてPRする!と言うのも、
作戦としては、十分あり得ますので、
だから悪いということはないのですが、
オーバートークは良くないし、いわんや
「責任施工方式」なのに、あたかも、
第3者が検査を行う「設計監理方式」
のように説明するのは、NGでしょう。

ただ、これは、組合側の知識不足、
準備不足にも問題があります。

マンションの大規模修繕工事について、
あるいは、建設工事そのものについて、
ある程度の基礎知識を持つのは、発注者
として必要なことだと思います。

そして、どんな基準でコンサルタントを
選ぶのか?を話し合うことが大切です。

これを申し上げたら、
「自分たちが素人だから、専門家
に依頼するのであって、私たちに、
勉強しろと言うのは間違いでしょっ」
と反論されました。

うーん。。。そう言う人につけこんで、
騙そうとするコンサルタントや業者が
後を絶たないのだけれど…(汗)。

今後も、粘り強く、住民を啓蒙する活動を
続けて行かねば!と気持ちを強くしました。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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これ、滅多にないですが、先日、実際にありました。

もちろん、私的なことではなく、大規模修繕工事に関する議論が高じて…です。

築年数の古いマンションで、サッシの断熱化を修繕積立金で賄うか、個人負担でOKとするか?に関する議論の中で起きたのですが、両派の対立があったというより、「モノの言い方」による行き違い…。

二人の言い争いが起きて、さらに、その喧嘩を止めようとした別の委員も、怒りだし、怒号が飛び交いました…。

さて、この時、コンサルタントはどうしたら良いか?

「鉄板の法則」はありません。

「じっと、当事者の話を聞くか?」
「間に入って、止めるか?」

私の場合、そのどちらでもなく、
「この議論は、〇〇ということなので、二人とも外れです」と言ってニコッと笑う。

つまり、当事者のはしごを同時に外す。
加えて、「ニコッ」と笑うことが大切。

住民同士は、組織の上下関係がないので、言いっぱなしでも、責任が生じませんから、振り上げたこぶしが降ろせるようにすることを考えます。

この時、NGなのは、折衷案を出すことです。
それをやると、どちらにも不満が残ります。

また、折衷案には、独自性がないので、コンサルタントの能力も疑われます。

なるほど…と思っても、そんな事態が起きた時に、慌てないでいられるか?ですよね(笑)

これは、修羅場の経験がものを言いますが(笑)、常に「コンサルタントとして、どうあるべきか?」を考えながら行動することでも、対応力は上がると思います。

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間もなく、岐阜市内の16戸のマンションで、大規模修繕工事が始まります。
その工事業者と下請け会社を集めて「住民のしあわせデザインプロジェクト キックオフミーティング」を開催しました。

このミーティングは、工事会社が工事開始前に行う実務上のミーティングに加えて、当社が、仕事に取り組む姿勢をレクチャーするものです。

・マンション住民が、どんな思いで大規模修繕工事を迎えるのか?
・工事会社を選んだ理由。
・どんな住民が住んでいるのか?
・工事検査の厳しさ。
・良いチーム作りの秘訣。
・仕事に取り組む姿勢。
・一期一会の大切さ。
等など。

工事に携わる下請け会社向けの人材研修であり、モチベーションアップ教育です。

今回の会社は、過去にも、当社のコンサルティングによる工事を受注したことがあり、現場代理人も、下請け工事会社も、ほとんどが、このミーティングの経験者です。

しかし、「本質論」は、何度聞いても、その時々の自分が置かれて状況で受け止め方が異なりますし、「原点に帰る」ことも大切なので、ミーティングは、しっかり行います。

ただ、「前に聞いたことがある」では気持ちが入らない可能性もあるので、今回は、受講者との会話のキャッチボールをしながら、進めました。職人さんなので、気さくでノリが良い(笑)

「ほんとによい仕事は、職人の手元で生まれる」
「だから、職人さんの気持ちを高める」
が私の信念です。

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火災保険が適用されて、管理組合の掛けている保険から保険金が支払われるとき、組合がOKと言えば、補修工事を行った会社に直接保険金を支払うことができます。

もし、管理会社が元請け工事とか、漏水調査を請け負えば、保険会社から、管理会社に直接支払うことができます。

これ、一見、組合側の手間がなくなるので、良い方法だと思えるのですが、その反面、管理会社が何から何までやり、ほんとのところ、いくらかかって、いくら管理会社に支払われたのか、組合が知らないまま処理がなされることもあります。

管理組合会計の収入にも支出にも計上されませんからね。

保険事故には、実際にかかった費用以外に、付帯金的なものが支払われることもありますし、見積り書を元に保険金が出た後に、漏水調査内容や工事内容が変わり、保険金の残額が手元に残ることもあります。

それは、本来、管理組合に残るべきお金です。

従って、私が顧問を務める管理組合では、保険金を管理会社に直接支払うことは、NGとしています。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


今回で4回目となる改訂版がようやく完成しました。
前回は2年前の改定で、大幅な改訂ではなく、実績の更新が中心でしたが、今回は、3割くらいの内容が改訂されています。

しかも、事例を新ネタに替えたとか、実績を最新版に更新しただけではなく、内容も変えています。

改訂版にするより、「新 大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」と命名しても良いくらいです。

以前は、業界にはびこる談合やリベート問題を書いても、「それは、あなたの知っている狭い世界でしょ!」と言われて、「そうだけど、沢山知っている」とまでしか、反証できない状態でした。

しかし、この2年間は、不適切コンサルタント問題が公となり、この問題を正面切って取り上げる材料が沢山出てきました。

実際に、そのSOSも増え、助けた事例のバリエーションも増えました。

当社へのコンサルティング依頼が加速度的に増え、経験値が大きく上がったことも、コンテンツに影響しています。

ただ、執筆は大変でした(笑)

ここ3日間は、23時に寝て、2時に起きるという感じ(笑)

自分が主に取り組む案件、MAKSの他の認定コンサルタントが取り組む案件、新規に依頼がある案件が、常時、20件程度動いています。

2ヵ月前から、毎日のTODOリストに、執筆業務を入れてあるのですが、毎日、最も後順位になり、翌日に繰り越しが続きました。

しかし、10月11日から始まるマンション管理フェアには、絶対に間に合わせると決めていたので、数日前に、印刷会社に、「いつまでに完成すれば、間に合う?」と聞いたところ、昨日まで。(;^_^A

昨日ならば、昨日の23時59分までだから、今日の朝イチでも、一緒だよね!と解釈し、締め切りぎりぎりでの納稿となった次第です。(笑)

ただ、仕上げたからと言って、ホッと落ち着く時間はないです。今夜も、これから管理適正化コンサルティングがあり、明日から週末にかけては、全部で4件の新規の大規模修繕工事コンサルティグ案件のミーティング、勉強会などが待っています。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年も、愛知県、名古屋市、中日新聞などが企画・主催する「マンション管理フェアが10月11日(木)~13日(土)まで開催されます。

当社および一般社団法人スマートマンション推進協議会として、ブース出展を行いますが、毎回の目玉企画「マンション管理学校」で、今年も4講座を担当します。

それがこちら。

10/11(木)15:30~16:00
成功事例から学ぶ「マンションの省エネ」
~電力自由化時代の賢い電気代削減手法~

10/12(金)15:30~~16:00
成功事例から学ぶ「マンション管理の改善」
~管理品質をアップしてコストダウンを実現する5つのステップ~

10/13(土)15:15~15:45
~国交省の注意喚起から1年半、実態は変わったのか?~
「大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法」

同日16:00~16:45
~300件のコンサルティング経験から教える~
「マンション管理士の仕事術」

名年、テーマが共通しているので、ベースとなる話は、似ていますが、内容は、新ネタを盛り込む予定です。
チラシは、こちらです。

マンション管理フェア
マンション管理学校


ぜひ、お越しください。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、建材の値上げりが大規模修繕工事に与える影響について書いたところ、「人件費の値上がりは?」と言う質問をいただきました。

大規模修繕工事では、人件費の占める割合が多いので、確かに、人件費の値上げの方が、影響が大きいと思います。

建設業界に限らず、人件費が上がりつつあるという話は聞いていますが、建材のようにメーカーが値上げをしたという公式発表がでるものではなく、統計的な分析は難しいです。

下請け職人についても、社会保険をしっかり支払うようにと言う通達は、数年前に出ましたので、当社の作成する大規模修繕工事の共通見積書では、「管理費」に「法定福利費」を計上する欄を設けています。

ただ、人件費の値上げが、入札額の値上がりに影響していると話している工事会社は、少ないようです。建材と違って、業務の効率化や工夫で、多少の値上げは、「生産性を上げる」ことで対処できるところもありますし、発注元が価格査定力があるかどうかで、利益率が違うので、ある工事では、薄利で、ある工事では、かなり儲かるということもあります。

結局、昨日と同じ結論で、人件費の値上げを気にするより、いかに優れたコストダウン力を持つコンサルタントを選ぶのか?の方が、大切だということですね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

原材料や運送費の値上げを理由に、建材の値上げが始まっています。

●コニシ…接着剤やシーリング材→10%以上 2018年4月出荷以降

●田島ルーフィング…アスファルト系防水材、ウレタン系防水材、塩ビシート系防水材→10~20%程度 2018年6月21日出荷以降

●サンゲツ…床材→15~20% 2018年10月1日受注以降

●関西ペイント…塗料全般→8~10% 2018年4月1日納入分以降

●日本ペイント…塗料→5~8% 2018年4月1日納入分以降

現在実施中の秋工事や来春の春工事の入札においては、この要因があるから、以前より、高いという声は聞かれません。

恐らく、この値上げの実施前に、ある程度の見込み発注を行い、従前の価格で仕入れているのだろうと思います。

また、上記の建材は、大規模修繕工事で使う建材の大半を占めますが、大規模修繕工事においては、塗装を塗る前の下地補修費用とか、シーリングを打設するために、古いシーリングを剥がす作業費とか、床の長尺シートを剥がす作業費など、人件費の割合が相対的に高いので、全体の金額に与える影響が少ないのでしょう。

もちろん、これからじわじわと上がる傾向ですから、大規模修繕工事の金額に全く響かないわけではないでしょうが、それをもって、工事を早めようというのは早計。

それよりも、優れたコストダウン手法・能力・実績を持つコンサルタントを見つける方が、その何倍もの工事費コストダウンにつながると思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、妻と二人で、名古屋市美術館の「至上の印象派展」を見に行きました。
15時半に待ち合わせ、17時の閉館まで、1時間半。
至上の印象派

ルノワールの「可愛いイレーヌ」とか、
日本初公開のクロード・モネの「睡蓮の池、緑の反映」とか、見るべき作品がたくさん。

絵も良いですが、その解説も、丁寧で、楽しめます。

例えば、「睡蓮の池、緑の反映」は、制作当初は、評価されなかったが、美術収集家のビュールレが高い審美眼で購入し、その数年後に、高く評価されるようになったとか…。

9月24日までなので、この時期の平日のこの時間なら空いているかと思いましたが、外までの行列ができていないものの、たくさんの人が鑑賞に来ていましたね。

鑑賞後は、お土産ショップで、いくつかのグッズを買いましたが、その一つがこれ。
机の上の「可愛いイレーヌのメモ付箋」
至上の印象派2
良いでしょっ!(^^)!

この展覧会「おススメですよ!」

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理相談センターの月例実践勉強会の第18回は、私が講師を務め、「管理適正化コンサルの最新事例&コンサルタント成功のための5つの実践ポイント」を講義しました。

前半は、マーケッティングの話。
最近2年間のコンサル契約のきっかけから、実際に契約になるまでのストーリーを分析。
端的に言えば、組合向けの勉強会を開催すると、90%以上の確率で、契約に至っています。
その数は、約30組合で150案件以上(契約予定含む)。

組合向け勉強会は、あくまで「勉強会」ですから、セールスではありません。

この勉強会で、「目からうろこ」の「業界と管理組合の置かれている真実」を話し、その解決のための手法を紹介し、実際に成功したマンションの実例をお話しします。

その結果、それを自分たちのマンションでも実現したい…となります。

ただし、その指南役は、当社でなくても他のコンサルタントに依頼することもできますから、各組合は、コンサルタントを比べるアクションに移ります。

その結果、90%以上組合が、当社と契約したいと言われたのが実績です。

では、何が他社と違うのか?

知りません(笑)
だって、私自身、他社と比べたことがない(笑)

とにかく、日本一を目指して、あらゆる機会を通じ、顧客の声を聴き、高品質なコンサルティングを提供することを目指して、改良を重ね、仲間を増やし、チーム力を高めてきた結果としか言えないですね。

ただし、マーケティングの観点からは、契約に至らなかったケースの分析も大切。
その理由の主なものは、
 ・悪質な管理会社の妨害
 ・組合の「決められない症候群」の発生
 ・大規模修繕工事コンサルとは?に関する勘違いを払しょくできなかったこと
いくつかの共通するケースがありますが、最終的には、その組合が賢明な結論を出すことができるよう慎重にサポートしていくことが大切!と言う結論。

次が、奇跡の契約物語(笑)
沖縄のマンションとの契約事例と予想を超える成果が実現した理由。

競争環境の起きにくい沖縄で、過去の3倍程度の労力をかけて、VEを行い、年間で300万円のコストダウンを実現したのですが、そこで分かった各委託業務の裏側の仕組みを披露。

新しいマンションは、販売時の魅力を増すために、セキュリティ機能の強化や、様々な付加サービスが用意されています。ITを多用しているゆえに、中身がブラックボックスで、管理会社に聞いても、わからないとか間違っている回答が出てくる状況でした。

また、付加サービスは、販売パンフレットには、魅力ありげに掲載されていても、実際は、住民の10%程度しか利用せず、その利用料を住民全体で負担しているケースもありました。

ただし、「だから、コスト削減のために止めても良い」とはなりません。
アンケートを実施したり、利用者のための代替手段を探したりと、住民の生活の利便性を最大にする施策も考えました。

これらの一連の業務は、「マンション管理士」の職能とは全く別の領域です。
ですから、こうして、とにかく、このノウハウを共有して、誰もついてこられない高品質なコンサルティグを提供するコンサルタント集団になることを目指しています。

後半は、
最近、認定コンサルタントが徐々に独り立ちしていく姿を見ていて、今後、コンサルタント一人一人がブレークするために、是非とも、これを心掛けて欲しい!5つの実践ポイントを話しました。

それは、
 1、〇〇〇〇〇〇〇を高く持つこと
 2、〇〇から逆算すること
 3、自己〇〇を最大化すること
 4、〇〇〇〇〇〇を毎日行うこと
 5、〇〇支援を最大化すること

この5点は、MAKSの「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」に参加していただくと学べますので、ブログでは非公開(笑)。

興味のある方は、マンション管理士の資格の有無を問わず、ご連絡ください。
講座の説明会(プレ講座)をご案内します。

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顧問先マンションの管理会社から、刻々と台風災害の連絡が入ってきています。

ベランダの隔壁が破れたような明らかなものは、保険の対象となるのですが、雨漏りについては、なかなか厄介です。

例えば、エアコンのスリーブ穴から雨が吹きこんで、室内が水浸しになり、被害が生じた場合は、確かに台風の被害ですが、火災保険では、「雨の吹込みによる被害」は対象となりません。

しかし、サッシの水切りの下のシーリングが劣化していることを知っていて、早く打ち換えないと、漏水しますよ!と言われていたのに、管理組合の対応が遅く、直す前に台風が来て、室内に漏水が生じると、これは、管理組合の施設管理の不行き届きが原因ですから、「施設賠償」が使える可能性もあります。

あるいは、漏水箇所がわからないという理由で、いわゆる保険の漏水調査費用の適用がなされれば、「調査→復旧」の一環として、事実上、被害箇所を元に戻せるケースもあるでしょう。

これ、保険会社がどのような査定を行うのかわかりませんが、申請の段階で、「劣化による」というフレーズを使うと保険の適用がなされません。確かに、間接的あるいは、「元はと言えば…」的な感覚で、劣化の進行が要因の一つであったにせよ、引き金を引いたのが、台風であれば、それは「風水害事故」。

保険は、申請の経験やテクニックがあるかないかで、同じ事故でも、適用されるケースとされないケースがありますから、慎重に!

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当社の経験でいえば、新築時の設計や施工に100%問題のないマションは、稀です。
工場生産品ではないので、ある意味、それを避けるのは、難しいという「宿命」なのだろうと思います。

ただ、その程度は大きく違い、「弱い部分がある」レベルで、そこを注視しながら付き合っていくことにより、対処すれば良いケースもあれば、タイル施工精度が低く、10年程度で、10%を超える浮きが生じているなど、販売主・施工主に、補償を求めるべきではないか?と思われる深刻なケースもあります。

今回、依頼があったのは、新築時以来、何かおかしいぞ?という予兆があり、建築会社経験のある住民の方が、「10年の瑕疵保証が切れる前に、一度、第3者による専門的な調査を行った方が良い」との提案があって、実現したもので、目視や打診、一部物性調査を実施。

事前の図面調査や聞き取り調査、簡易目視調査で、ある程度の「あたり」はつけてありましたが、予想通り、いくつもの問題個所が見えてきました。

現に、住民側に不利益が生じているものもありますし、大規模修繕工事を見据えると、費用が増加すると思われる個所もあります。

単なる劣化なのか、新築時の施工不良に起因する「通常より早い劣化なのか」を見抜くことは、簡単ではありませんが、そこをつまびらかにするのがプロの役目であり、「管理組合の味方」の出番です。

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怪しいタイトルで、すいません!(笑)
福島先生CD


水晶球を売りつけるつもりはないです。CDを買いましょう!というお勧めです。
私のメンターで、今の私が、「行列のできるマンション管理士」になっている「学び」がすべてここにあります。

しかも、特典付き!
私がブログであれこれ買うより、HPを読んでください。
■詳細はコチラ

これが売れたからと言って、私にアフェリエイト収入が入ることはないです。(笑)

願いは、これが売れて、ますます福島先生の活躍を後押しできる環境が整い、多くの人が人生を変え、「自立型人材」が増え、社会が良くなること!

追伸
 土曜日に長野日帰り出張。昨日は、岡崎出張。
 長時間の電車異動で、腰に痛みがあり、本日は、急きょ、会社に行くのをやめ、自宅で仕事中です。
 体を鍛えて、強い腰を作らねば!と思っています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.143

■私の好きな言葉■ 
寄らば大志
こんにちは。

某大学アメフト部の顧問のパワハラ。
アマチュアボクシング協会の会長のパワハラ。
日本体操協会副会長のパワハラ。

最近続いているスポーツ界のパワハラは
テレビで見ていても、当該人物の
「尊大な態度」に不快な気持ちになって
いる人が多いのではないでしょうか?

彼らの共通点は、
「長い間、トップに君臨していること」
「自分の言う通りにやらないと、干す」
「自分の言う通りにやるのが、正しいこと」

ただ、マスコミは、視聴率を稼ぐため、
「尊大な態度」が見えるインタビューの
受け答えを抜き出すので、いささか誇張
されていることは間違いなく、人間的に
は、きっと優しい面もあり、慕っている
人も周囲にはいるだろうと思います。

ですから、彼らの人間性が悪いのだ!
とは、私は決めつけません。

しかし、自分も同じ「組織のトップ」として見ると、
「正しさの確からしさ」
が間違っていることが、問題なのだと思います。

それは、「正しいかどうかの根拠」が
「トップの考え」に基づいていること。

どれほど、ピシッと軸・筋が通っている
人でも、いつも完璧とは限りません。


逆に、本物のプロは、常に向上を目指しています。

あの大リーグで活躍したイチロー選手
は、次の言葉を残しています。

「毎打席何かしら学ぶべきこと、
改良すべきことがあります。
満足は求めることの中にあるんです。」

「自分の限界を見てから、バットを置きたい。」

「自分がわからないことに遭遇するとき
や、知らないことに出会ったときに、
『お、自分はまだまだいける』と思います。」

誰も真似できない領域に達していると、
誰もが思うイチロー選手が、この言葉です。

イチロー選手の中の「正しさ」は、
自分の中にある「理想のプレイヤー」
なのでしょう。

これを企業や団体のトップに置き換える
と、理想の状態=「企業理念の実現」
だと思います。

つまり、トップが正しいと思うことに
沿うのではなく、
「会社の理念」
に照らし合わせて、正しいかどうかを
考える。

当社も、ここ数年で、コンサルタントが
15名にまで増えました。

コンサルティング業務は、答えのない
問題に直面することも多く、新人の
コンサルタントは、
「馬渕さんなら、どうしますか?」
と聞いてくることもあります。

しかし、私の回答は、
「日本一のマンション管理士なら、
どう考えるか?で、判断しなさい」

その結果、コンサルタントの答えと、
私の答えが違うこともあります。

その時は、
「どっちの答えが、日本一らしいか?」
が勝負です!(笑)

この勝負を左右するのは、普段から
「すべてのコンサルティングにおいて
自分が住むマンションだと考えて仕事を
してるかどうか?」
「日本一のマンション管理士なら、
どうするか?を行動基準にしてるか?」
の徹底度の差だと、私は思います。

従って、当社における最高の意思決定者
は、トップの私ではなく、マンション
管理相談センターの「理念」です。

また、顧客の耳に痛いことを言わねば
ならない時も、
「自分が正しい」
に固執すると、感情的になりがちですが
「当社の理念上、正しい」
であれば、堂々と言えます。

顧客のためである!という信念のもと、
自信を持ってコンサルティングに臨む
姿勢であれば、傲慢には映らないだろう
と思います。

つまり、
偉くなるほど傲慢になるのは、
「偉くなる自分が正しい」と思う人。

偉くなるほど謙虚になるのは、
「自分も組織の理念に沿うよう努力を惜しまない人」
だろうと思います。

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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今朝は、4時半に栄のホテルで目覚め。
昨夜は、今日の準備のために、3時就寝。

名古屋から最も早く東京経由での長野入りにより、9時59分着。

80戸の顧問先マンションで、理事会出席。
10年瑕疵保証調査と管理適正化コンサルティグ。

午後は、先日、管理適正化コンサルティグの契約が総会で承認されたばかりの100戸のマンションで、管理改善視点からの建物調査。

そこから、松本に移動して、27戸のマンションで大規模修繕工事勉強会。
27戸中10名の参加で、熱心な質疑応答。

そして、松本初の名古屋行き最終8:31分の直前まで、打ち合わせ。
終日、長野在住の認定コンサルタントの長町さんと一緒でした。

自宅に戻ったのが、23時10分。

長野三昧の日(笑)

地方でも、問題解決力・課題設定力があれば、マンション管理士は活躍できるのだ!を実践してくれている長町さんに感謝です。

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顧問先マンションから、台風被害の連絡が相次いでいます。

「壊れた」という話と「どうしたら良いか?」

まずは、写真。
次が、保険会社への申請。
修理の見積依頼。
応急措置の必要があれば、工事依頼。

基本、管理会社に依頼するのですが、これだけの被害だと、あちこちのマンションから、管理会社に依頼が来るので、担当者もお大忙しです。

保険会社に電話がつながらない状態ですから、管理会社も、大変でしょう。

保険の適用は、3年間の時効がありますから、多少、申告が遅れても大丈夫です。
マンション側の自衛としては、とにかく、写真を撮り、その日付を記録しておくこと。
それから、管理会社に連絡したから大丈夫!ではなく、しばらくしたら、「ちゃんと手続きは進んでるか?」を確認しましょう。
これだけの処理数の多さだと、管理会社のフロントが忘れるということもありますからね。

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昨夜は、福島正伸先生の「人を動かすリーダーシップ論」でした。
当社の長尾取締役が事務局となり、開催している講座で、毎回、100~250名が受講いただいています。
福島先生講座2 福島先生講座1

また、その運営は、彼以外は、すべて過去の受講生。
自分たちが受けた感動、学びの素晴らしさを人にも伝えたい!という共通の想いがあります。

私は、福島先生の講演は、100回以上は受けています。
話の内容は、重複することも多いのですが、同じ話でも、毎回、自分の置かれている状況や取り組んでいるテーマによって、新たな学びがあります。

それは、福島先生の話が、テクニックやノウハウではなく、コンサルタントとしての「あり方」、人間としての「生き方」に関するものだからです。
従って、経営者であっても、社員であっても、独立した士業であっても、あるいは、父親・、母親としても、どんな立場でも、学びことで、人生が大きく変わります。

例えば、スピリチュアルな先生が、「相手を信じなさい」と言います。
福島先生は、「相手を信じなさい。でも信じるのは、相手の可能性」と言います。

前者だと、相手が何度も期待を下回ると、「さすがに、もう、信じられないだろう」という気持ちになります。

後者だと、「どうしたら、可能性を現実に引きあげることができるだろう」となります。

前者は、「相手が悪い」となり「不満」になります。
後者は「自分が至らない」となり、「自分の出番」となります。

私が今、多くの仲間に支えられ、次から次に仕事の依頼が来るのは、私自身が福島先生の学びに沿った考え方で行動できるようになった成長に比例しています。

そして、学べば学ぶほど、「自分はまだまだ出来てない」と思い、また福島先生に学ぶ。
最後の最後まで「忘れない努力を忘れない」

この講座の受講生には、「究極のリーダーシップ養成講座」で、福島先生から3カ月にわたって学ぶアドバーンス講座が用意されています。(「人を動かすリーダーシップ論」を受講しなくても、受けられます)

開校は9月26日19時。
まだ、残席があります。
私ももちろん受講します!

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COOL CHOICE」とは、2030年度に温室効果ガスの排出量を2013年度比で26%削減するという目標達成のため、低炭素型の製品への買換・サービスの利用・ライフスタイルの選択など、地球温暖化対策に資する「賢い選択」をして脱炭素社会を目指していこうという取組のことです。
環境省がバックアップして、国民の啓発をはかっている活動です。

事業者の大掛かりなテーマだけではなく、各家庭で出来る身近なエコ活動にも役立つコンテンツが一杯です。

最新のトピックスでは、「LED電球の取替えの記事」などは、コンパクトで非常にわかりやすいです。

「COOL CHOICE(=賢い選択)」に関心のある方は、是非、メルマガを登録されると良いですよ!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

四半世紀ぶりの大型規模と言われる台風21号が愛知・岐阜を襲いました。

屋根瓦が飛んだ。(顧問先に、瓦屋根のマンションがあるんです)
専用庭のフェンスが飛んだ。
防犯カメラのポールが倒れた。
他にも色々。

恐らく、全て火災保険で直せるでしょうが、明日から、調査、工事手配が大変!

明日以降、増えるでしょうし、「雨漏りがした」という報告があれば、今度は漏水調査も。

待ったなしのタフな対応が始まりますが、管理会社もうまく活用して、顧問先マンションを支援して行きますよ!

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大型台風!大規模修繕工事の影響は?
四半世紀ぶりの大型規模と言われる台風21号が東海エリアに近づいています。

この時、大規模修繕工事の現場は、足場があれば、養生シートを畳み、しっかり固定します。

当社のコンサルティング先マンションは、幸い、春からの工事は、大型マンションでも、足場を取り外したところですし、秋工事の現場は、足場組みの途中で、まだ養生シートを張っていないので、作業がストップすることの損失はありますが、対処しやすい状態です。

一方、小規模マンションで、9月下旬から工事が始まる岐阜市内マンションは、工事説明会の実施時期。

これが、中止になったと連絡がありました。

聞けば、開催場所の公民館が、避難場所になるので、使用できなくなったとのこと。

そうかぁ、そういうことも「大規模修繕工事への影響」だなぁと納得。
我が家の自衛は、ベランダの置物を室内に入れること。
また、岐阜市内に住む妻の母も、不安があるので、我が家に避難してきます。

皆さんも、台風対策をしっかりと!

台風が過ぎた後は、自主管理マンションの様子も聞かねば!

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開館時から、何十回と観覧した名古屋ボストン美術館が、この秋、閉館します。

非常に残念。

過去、金山駅近くに事務所があった1年間は、ランチに出かける時に、少し時間を延ばして、展示替えに合わせて、通った贅沢な記憶があります。

でも、ここ2~3年は、多忙で行けていないです。
閉館の前に、行きたい!と強く思う次第です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

外部修繕員委員として参加している80戸規模マンションの話です。

管理会社が設計監理で、その仕事の適否を見て、工事がより良くなるための進言を行う役割があります。
主要工程検査にも、ずべて立ち会います。

いよいよ、竣工検査が近づいています。

しかし、全体の仕上がりがイマイチ。

工事会社の自主検査も監理者検査も終わったので、組合員さんの竣工確認前検査の前に、私がチェックをしたのですが、「これって、検査をやったの?」という手直し箇所が少なくない…。

特に、仕上げのラインとか、塗装・防水の跳ね等の除去漏れがかなり出てくる。

こう言ったことは、事業者の感覚からは許せても、組合の素人側では、許せないのです。
仕上げの奇麗さは、「神は細部に宿る」を胸に刻んで、チャレンジしてもらいたいと思います。

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