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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.142

■私の好きな言葉■ 
思い通りにならないことを楽しめば,困ることはなくなる

こんにちは。

あなたが、何かのサービスや商品を
購入する時には、ほとんどの場合、
「比較」
をしますよね。

最もわかりやすいのは、「お試し」

自動車を買うなら、候補の車を試乗して
決めるでしょう?

あるいは、過去の購買経験を思い出して
新しいサービスや商品を選ぶのでは?

ところが、管理組合が、
大規模修繕工事コンサルタントを探す時
に困るのは、お試し比較ができないこと。

Aコンサルタントを試して、
次に、Bコンサルタントを試して、
それから、どちらにするか選ぶことは、
できません。

工事が終わってみて、
「Aコンサルタントで良かった」
と思ったとしても、もしかしたら、
Bコンサルタントを選んだ方が、
もっと良い工事なり、もっと安くできた
かもしれません。

多分、多くの人は、工事金額や工事の
出来は、工事会社によって大きく違う
けれど、コンサルタントの仕事は、
調査・設計・検査であって、モノを仕入
れたり、施工はしないので、それほど
大きく違わないだろうと思っているでしょう。

だって、目の前にある建物は一つですから、
「どこが劣化しているのか?」
「どこを直すべきか?」
は、専門家であれば、ほぼ同じ結論が
出るはずと思うわけです。

しかし、実際には、劣化を見つける能力
は、あまり変わらないでしょうが、修繕
設計においては、大きく異なる場合が
あります。

なぜ、そう断言できるかと言えば、
「他のコンサルタントとの契約を解除して、当社と契約したケース」
「他のコンサルタントが積み残した工事を引き受けたケース」
があり、設計思想の違いを強く感じた
経験があるからです。

ますは、前者のケース。

名古屋市内の80戸規模のマンションで
第1回目の大規模修繕工事。

大手の設計事務所。A社とします。

1、工事実施時期
A社:12年周期説で、「工事ありき」を前提。
当社:建物の劣化状況に応じ、どこまで延ばせるかを慎重に検討

2、調査方法
A社:「新築時に問題なし」を前提にマニュアル通りの調査
当社:新築時からの設計や施工の問題点から洗い出し

3、工期の分割
A社:1度に実施を前提
当社:劣化と経済性を考慮し、分割案も提示

4、改修設計の思想
A社:見た目重視
当社:中身を重視し、見た目もこだわる

この結果、A社の提案は、足場費用が
高いので、一度の工事で、何もかもやりましょう!

当社の提案は、3期に分けるもの。

第1期では、
急を要する個所の補修、
新築以来の不具合解消、
美観を大きく損ねている個所の美装。
足場は不要です。

第2期は、2~3年後。
足場を組んで、外壁補修が中心

第3期は、そこから2~3年後。
屋上防水工事。

屋上の防水についてのA社の説明は、
足場を組むのだから、状態がそれほど
悪くなくても、予防保全でやりましょ
う!という思想。

当社は、第2期工事で、足場が必要な
屋上端部の防水工事はやるけれど、
床面の補修工事は足場不要で、階数も
低く、工事も容易だから、できる限り
工事時期は後倒し、第3期工事対象に
しましょう!という思想。

ただし、第2期工事の際に、予想以上に
屋上床面の劣化が進んでいたら、第3期
を設定せずに、一緒にやります。

でも、
「全部一度でやれば、スケールメリット
で、総額が押えられますよ!」
とコンサルタントから言われたら、
多くの人は、なるほどと思うのではない
でしょうか?

しかし、その時の工事費の総額が抑え
られても、A社のプランでは、
「12年に一度、足場を組んでできる工事は全部やる」
実績ができるので、同社が作成した長期
修繕計画でも、それが反映されます。

結果、従来の修繕積立金は、将来、4倍
以上の値上げが予定されます。

それに対して、当社のプランでは、
「15年に一度、足場を組まないとやれない工事はやる」
けれども
「足場の必要のない工事は、18年又は20年でやる」
長期修繕計画になります。

結果、同じマンションの長期修繕計画で
も、工事費の累計額は、2億円以上、
当社の方が少なくなります。

もちろん、修繕積立金も、
それに見合った値上げで良い。

しかも、当社の場合は、管理費会計の
コスト改善も図るので、管理費余剰金を
より多く修繕積立金にシフトすること
ができるため、修繕積立金の値上げは
A社に比べて、もっと低くなります。

工期を3期にわければ、コンサルタント
費用も増えますが、組合財政としては、
2億円の支出が減る訳です。

どちらが管理組合にとって、メリットが
あるのかは明確ですが、コンサルタント
選びの段階で、両者の違いを見抜くのは
難しいでしょうね。

というより、
多分、コンサルタン料が安いA社が
選ばれる可能性が高いと思います。

どんな考え方を持つコンサルタントを
選ぶのかで、組合の財政は大きく変わる
という実例です。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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それは、ダイエット(笑)
足場の昇り降りや、スイスイとベランダに降りて検査するためめ!

12月に人間ドッグもあるので、ダイエット→大規模修繕工事検査業務で筋トレ→人間ドッグで好成績!!(^^)!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログで、岐阜市内のマンションで大規模修繕工事が始まったことを書きました。

当社のコンサルティングでは、工事が始まる前に、施工者の各下請けの責任者を集めて「住民の幸せデザインキックオフミーティング」を開催します。

これは、私が講師となり、1時間半ほどかけ、仕事に取り組む姿勢、大規模修繕工事を成功させる秘訣、このマンションの特徴、当社の経営ポリシーと検査の厳しさなどを職人さんに伝えるミーティングで、いわば、「人材教育」です。

普段は、現場で働く職人さんですから、「コンサルタントが何を話す?」という感じで、アウエイ感たっぷりで始まりますが(笑)、最後は、イイ感じで終わるのが毎回(笑)

なぜこんなことを行うのか?

それは、当社は、管理組合の幸せ実現のためのコンサルティング会社ですが、その幸せのためには、事業者側の姿勢を組合志向に変えていくことも大切ですし、どれだけ当社が頑張っても、最後は、「いい仕事は、職人の手元で生まれる」と考えているからです。

このミーティングを終えた後は、感想と住民向けの決意文を書いてもらいます。
それをまとめたものが、こちらです。

キックオフミーティングアンケート結果


「本当に住民の側に立った目線でコンサルティングをしているのだなと、強く感じた。自分のマンションなら、お願いしたくなる」は、最高の誉め言葉で、当社のポリシーが伝わって良かった!と思いますね。

私たちのコンサルティングで実施される大規模修繕工事では、住民の幸せはもちろんですが、関わった事業者の人達とも、「一期一会」を大切にし、幸せになってもらいたい…そう決めているので、こんなところまでやり切るのです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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岐阜市内の県庁近くにあるシャトレ愛松茜部(58戸)の第1回目の大規模修繕工事が始まり、本日は、棚橋コンサルタントと修繕委員長と一緒に定例会議。

今から約4カ月の工事。

このマンションとの出会いは、大垣で開催した大規模修繕工事見学会。

そんなご縁もあるので、このマンションでも、見学の開催を快諾いただきました。
予定は、11月初旬です。

多くのマンションの方に来ていただきたいです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.141

■私の好きな言葉■ 
やめない限り成長できる

こんにちは。

管理適正化コンサルティング導入の動き
があると、管理会社の態度は、大きく
二つに分かれます。

一つは、そのような事態になったのは、
自社の管理に至らない点があったと
考え、コンサルタントという第3者の
専門家によるモニタリングを受けて、
それを機に改善をはかろうとする会社。

コンサルタントが行う
「管理の見える化」にも、
積極的に協力し、理事会にも、
フロント担当者の上席者が一緒に来て、
今まで、問題を持ち帰ることが多かった
ものが、レスポンスが早くなるケースも
ありました。

点検報告書の提出も理事会議事録の提出
も早くなり、管理組合からの信頼も厚く
なります。

当社は、元々、管理会社を替えることを
目的としておらず、管理仕様を適正化
した後は、現行の管理会社とVE交渉
(価値を下げずに価格を下げる交渉)
を行うので、このような管理会社であれば、
「入札をしたら、ここまで下がるだろうな」
という限界価格でなくても、市場価格の
水準であれば、継続のゴーサインを出します。

つまり、入札は行いません。

その分、新管理会社との引継期間が
不要となり、
「より良い管理がより安くなる」
メリットを組合は早期に享受できます。

当社も引継がスムーズに行くための労力
をかけるより、新体制の定着のために、
早々に力を入れることができます。

組合にとっては、良いことだらけです。

もちろん、当社から出す継続OKは、
あくまで、サインであって、組合側が
他の管理会社も見てみたいという意向
ならば入札を行います。

ただ、その場合でも、
既に信頼を厚くしている現行会社は
かなり有利で、入札価格が最安値でなく
ても、選ばれますね。

過去、ずるいやり方で、管理組合から
不当な利益を得ていない管理会社なら
自信を持って、この道を選ぶべきでしょう。

一方、当社のコンサルティングが
入りそうだと分かったら、様々な手を
使って妨害する管理会社もあります。

その最たるものは、
「コンサルタントが入らなくても、
管理委託費を下げます。コンサルタント
に報酬を支払わなくても済むので、
組合にとって、メリットがあります」

「安くしても、管理は今までと変わりません」
が常とう句です。

(中略)
これ以降はいささか過激なので、メルマガを登録してくださいね!(笑)
(中略)

これが、
「コンサル導入妨害の管理会社の末路」

繰り返しになりますが、当社の目的は
管理会社を敵視して、やっつけて、値段
を下げさせた手柄で、組合から報酬を
得ることではありません。

管理組合のメリットの最大化と、そこに
暮らす人の幸せのために、最も好ましい
管理体制と適切なコスト体質を実現する
こと。

それに協力してくれる管理会社は、
ベリーウエルカムなのです。

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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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今度は、保険の話。
多くのマンションで、管理会社は保険代理店として、組合に保険加入を勧めます。

この内容は、必ずしも適切なものとは限りません。
その理由は、過去のブログでも何度も取り上げました。

で、結果、当社の保険選定コンサルティングで、管理会社以外の保険代理店で保険を掛けることも多くなります。

先日の臨時総会でも、そのパターンの保険更新議案。

すると、昨日の「議長に指名されていないのに勝手に話し出す社員」が、「保険代理店が変わると、管理会社は保険事故があっても、お世話できませんよ」という趣旨の発言。

しかし、保険代理店でなくても、管理会社は管理委託契約に基づき、管理会社が第3者とする契約に対して、代行や補助を行う義務があり、また、建物設備の保守を請け負っているのですから、保険事故に関しても、当然、管理組合の依頼を受けて、保険申請を行うのは、管理会社の本来業務です。

しかし、なぜ、こんな大きな間違いを平気で言うのか?
それは、管理組合から保険契約を取りたいから。

そんな卑怯な手口じゃなく、管理組合に最適な保険を提案して、選ばれるような、正々堂々とした仕事をして欲しいなぁ。

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管理組合の総会の進行の主役は、管理組合です。
議長は理事長で、総会での発言は、挙手をして議長が指名したら発言するのがルールです。

不慣れな議長の司会進行をサポートする役割は管理会社にあるので、司会シナリオ(セリフ)も用意するのが普通です。

そこに、各議案の審議に際しての注意事項として、「質問のある方は、挙手をして、議長が指名したら、部屋番号とお名前を名乗って発言してください」と書いてあるのが一般的です。

ところが、その進行ルールを指南した管理会社のの担当者が、議長から指名されていないのに、勝手にしゃべりだす場面をよく見ます。

昨日の臨時総会でも、当社とのコンサルティング議案の審議の途中で、自社にとって、「耳障りのよくない事実」の指摘に対して、議長から指名もされていないのに、「事務方から一言」と言って、勝手に弁明を始める。

議案の説明者として指名されていれば、いちいち、発言の許可を得なくても、自然な流れで、質疑応答すれば良いですが、その議案の説明者は、当方(コンサルタント)であって、管理会社ではない。

そもそも、そういう独善的な行動が、管理組合から「管理会社に都合よく組合が運営されている、組合のお金が使われている」という指摘の元凶になっていることに気づいていないですね!

実際、昨日の総会のその場面で、管理会社の担当者からの「苦しい言い訳発言」に、逆に、組合員から、厳しい批判の発言が出されてしまいました。自ら、管理会社への信頼を失わせている様子を見て「地雷を踏んじゃったな…」という感じです。

「管理組合の活動をサポートする」と言う意味をはき違えて、自社に有利に組合の意思決定を誘導しようとするのは、NGだということに、気付いて欲しいなぁ・・・。

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先日、2つ続けてのコンサルティング契約が総会で承認され、過去累計の契約実績は、2500戸、60マンション、300案件に到達しました。

契約数の内訳は、建物調査41、大規模修繕32、長期修繕計画51、管理適正化50、保険47、省エネ48、顧問47で、一つのマンションから、いくつものコンサルティングを依頼されるのが当社の特徴であり、「これでもかっというくらい、そのマンションを幸せにする」を基本ポリシーに据えています。

今年は、この8月までで、既に昨年の契約数に達しており、これからも、いくつものマンションとの契約が予定されています。

当然、私一人ではできません。
この4年間で育ててきたマンション管理相談センター認定コンサルタントの活躍で、沢山のマンションの管理組合を幸せにして行きます!

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昨日のブログで、体のために、長野まで東京経由で新幹線を使って行く選択をしたと書きました。

で、実際に実行してみた。

確かに、パソコンで仕事をしても、酔いません!(^^)!
が、夕方に名古屋から長野に行き、翌朝、始発で名古屋まで帰る往復3時間は、1日経って、腰に来ます(苦笑)

「体に良いこと」に加えて、体を鍛えないと!と改めて、感じたのでした。

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長野市でのコンサルティングが増えてきましたが、名古屋から「しなの」で長野に向かうのが一般的な交通手段です

3年前から松本での組合顧問も、もちろん、「しなの」。
乗車時間は2時間でしたが、この電車は、昔から「振り子電車」と呼ばれ、その微妙な揺れのせいで、パソコンを開いての仕事は、結構きつい。
実は、これまで、頭の芯が揺れながらでも、笑顔での理事会・総会。建物調査をやってきたのでした。(笑)

それが、長野になると3時間。

しかし、この3時間を単なる移動時間にするのは、もったいないので、その後、船酔い状態になるのがわかっていてもパソコンを開いて仕事をしちゃうんですよね(笑)

ただ、それも、月に何度かあると、さすがに、いささか気が滅入る…。

で、時間は、3時間から3時間30分に増えますが、東京経由で新幹線を乗り継ぐことにしました。

実際、本日、初トライしてみると、快適に仕事ができるし、Wi-Fiの電波も切れにくい。

交通費と言う点では、2倍かかりますが、「投資」と言う点では、安い!
ということで、増える長野出張の体調対策は、ダブル新幹線!!(^^)!

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昨日は、沖縄から名古屋に戻り、そのまま知多郡武豊町にある30戸程のマンションの臨時総会に出席。

管理適正化コンサルティングの契約締結議案があり、議案審議に先立ち、30分の勉強会でした。

このマンションには、もう、7~8年前から、当社のセミナーや大規模修繕見学会に参加されている住民の方がいます。

ある時には、岐阜市の長良川北側のマンションで行った大規模修繕見学会に、2時間以上かけてお越しになられたほど、熱心に勉強される方です。

恐らく、参加数は、10回以上。
その際には、同じマンションで参加を募り、何度かは、複数での参加もいただいていました。

もちろん、当社だけでなく、他の設計事務所の主催する見学会等にも積極的に参加されておられます。

こうした経験を活かし、このマンションでは、ご自分が理事でないときも、理事会にオブザーバー参加されるなどして、コンサルタント顔負けの活躍!

で、総会での審議の際の質疑応答で出た参加者からの発言が、本日のタイトル「前から、Aさん頼りのところがあって、Aさんが死んじゃったら、このマンションはどうなるだろうって思っていました。」

Aさんは、まだ60台になられたばかりの方なので、まったくもって、そんな心配は遠い先の話でしょうが(笑)、そこまで言われるAさんの努力と貢献には、頭が下がります。

また、住民からそこまでの信頼感を得ているAさん推薦のコンサルタントとして、住民の期待を上回る成果を挙げたいと意気込んでおります。

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日曜は、午前中が、長野市の100戸クラスのマンションで当社との管理適正化コンサルティング(顧問契約含む)契約を審議する総会、夜は、沖縄の70戸クラスのマンションで、管理会社変更の審議を行う総会でした。

さすがに、長野から沖縄の移動は、間に合わないので、長野は、長野在住の長町コンサルタントに、総会での説明を任せました。

結果、全会一致で、コンサルティング契約が承認されたとの連絡が、入りました。

これで、長野県では3件目の契約です。

都会では、マンションの数が多く、規模も大きいから、マンション管理士の専業が成り立つが、地方都市では難しいというのが、業界の通説ですが、当社は逆。
地方都市だからこそ、無風状態で、管理会社主導のマンション管理にならないよう、マンション管理士のサポートが必要という考えの元、活動を行って来ましたが、長野でも、その宣言通りの展開になりつつあります。

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中央省庁が、40年もの間、身体障害者雇用数(雇用率)を水増し、法定雇用率をクリアしていたように見せかけていたとのニュース報道がありました。

身体障害者雇用率とは、一定の従業員数(現行は、45.5人)雇用の民間企業や国、地方公共団体等が雇用すべき身体障害者の雇用率のことで、平成30年4月からは、民間企業は、2.2%、公共団体は2.5%と定められています。

この雇用率が達成できない場合、一定規模の民間企業では、未達者分のペナルティ金を支払い、超過分は雇用者数分の雇用支援金を給付されることになっています。

実は、私、中部電力にいる時、人事部で新入社員の採用の仕事をするのと並行して、障害者の法定雇用率を達成するための担当もしていました。

当時は、確か、1.5%程度でしたが、2万人規模の会社ですから、必死に各部門を廻り、雇用できる仕事を抽出して…という業務でした。

例えば、社内郵便の配達者、社内印刷センターの印刷スタッフなど、職域を開発する。
そして、募集や面接をする。
社内のトイレの改善もする

私がその業務を離れた頃には、障害者雇用を中心とする特定子会社を作ったほど、力を入れていました。

本当に大変な業務でしたが、簡単な手話を覚えるなどして、採用した人が長く勤められるよう、コミュニケーションをはかったことも記憶にあります。

この苦労は、私だけではなく、私の先輩方も、すべて、自分の代に法定雇用率を下回らないぞ!という強い想いを持ち、それを引き継いできました。公益事業としての社会的責任を果たすため!という使命感があったのです。

そんな経験があるので、今回のニューを聞いて、「ふざけるな!!!」と言う怒りが、人一倍、湧くのです。

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正確に数えたことはないですが、年間での勉強会、セミナーの回数は、数十回から百回を超えると思います。

一般論から具体例を挙げるセミナーは、一定の「型」で行けますが、個別のマンションに対しての勉強会は、そのマンションの管理資料や長期修繕計画を拝見して、あるいは、建物を簡易目視調査して、そのマンション特有の問題を洗い出し、課題を提示するので、手作り要素が強くなります。

沢山のマンションの資料を見て、管理会社ごとの性格もわかっているので、一通り、それらの資料に目を通せば、概略はつかめるのですが、いざ、その内容をコンパクトに組合に伝える資料にまとめるのは、かなり頭を使う必要があります。

それは、聞く側のレベルがわからない、あるいは、そもそも、バラバラだからです。
従って、誰が聞いてもわかるような資料に作り込む作業が欠かせないのです。

勉強会に行くまでには、何度か、その勉強会開催をアレンジしていただいた方とのコンタクトもあるので、その時の様子も思い出しながら、パワーポイントのスライドに文字、図、写真をぎゅっと凝縮していくのですが、一度、作成しても、必ず、勉強会の直前に、再度練り直します。

従って、印刷指示待ちのスタッフは、毎回、間に合うのかどうか、ハラハラするようです。(笑)
でも、この直前の凝縮が、「そのマンションの住民の立場になりきるまで考え抜く」効果があり、「住民の目線、プロの視点」での勉強会につながるので、変えられないんですよね。

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大きな問題ほど大きな人間をつくる

こんにちは。

管理組合は、巨額のお金を長期間、
継続的に扱う企業並みの組織ですが、
その組織力は非常に弱い。

特に建築や設備的なことは、
専門家がいないので、仮に、新築以来の
不具合があるのでは?という事象があっ
ても、販売主や建築会社に対抗するのは
かなり難しいです。

もちろん、住民の中には、建築や設備の
プロがいることもありますが、自分の
会社で、報酬をもらって仕事をするので
あれば、経験・ノウハウ・時間を使って
対応するでしょうが、ボランティアで
マンションのために!とお願いしても
首を縦に振る人は、少ないでしょう。

そもそも、マンションの建設や管理に
関わる企業は、ビッグネームが多く、
現役のビジネスマンであれば、それら
の会社との取引関係があるケースや
今はなくても、それらの会社を敵に
回したくないと考えるのが自然です。

今まで、多くのマンションのコンサル
ティングをしてきた経験では、
その道の専門家で、マンションのために
闘う人は、退職して、企業間のしがらみ
のない人でした。

中には、いわゆる政治力のある現役の
ビジネスマンがいて、新築時の瑕疵問題
の解決をした方もいましたが、これは
相当なレアケースです。

これを企業側から見るとどうでしょうか?

仮に自社側に何らかの引け目がある場合
でも、金銭的な補償が絡む問題であれば
「マンションの住民が困っている」
と言う心情的な話を会社に持ち帰って、
「だから、助けてあげましょう!」は、
ビジネスマンとしては通じません。

いくら、フロント担当者が、
「良い人」
であっても、客観的な事実や証拠がない
限りは、彼らの優先すべきは、
「組合員の気持ち」ではなく、
「会社の利益」です。

一方、組合側の代表者たる理事会も、
組合員からの申し出に、どこまで
受け止めて、対外的な交渉を行うのか
は、デリケートな問題です。

同じ建物に住み、日常的に顔を
合わせる人ですから、証拠があるとか
ないとかではなく、気持ちを汲んで
あげたいと思いますよね。

つまり、マンション側は、
「生活者」
の感覚で対外的にものを言い、
企業側は、最後は、
「ビジネス」として、対処する。

このギャップは相当大きいのです。

当社の場合、既存の建築業界、管理業界
とのしがらみが100%ないという性格
があり、加えて、私を含め、大企業に
勤めていた経験のあるコンサルタントが
いるので、相手がどんなビッグネームで
も、ひるむことはありません。。

逆に、大企業の本社組織のコアな部署に
いた経験があるので、大企業の中で、
どんな意思決定プロセスがあるのか、
よく知っており、「闘い方」を知って
いるのが強みでしょう。

そもそも、私が、「正義感の塊り」
なので、MAKSに集まってくる
コンサルタントも、そんな人が多く、
自然、管理組合のために闘う場面が多くなります。

そういった時に心している基本方針が
あります。

まず、組合側への接し方ですが、
それは、
「管理組合は、独特な意思決定の
プロセスがあり、かつ組合員への
説明義務があるという性格を熟知
して進める。」
ことです。

そして、
ディベロッパー・管理会社とは、
裏取引せず、真正面から毅然として対峙
しますが、組合にとっては、今後も、
長い付き合いの続く相手ですから、
組合と根深い敵対関係にならないよう
配慮することも、大切です。

従って、組合側が困っている
「建築的な不良問題」があれば、
その本質が、
・ミスなのか、故意(手抜き)なのか?
・技術的な問題なのか、法定な問題なのか?
・個人レベルなのか、組織ぐるみなのか?
・組合に損失があるのか、心理的な不安感なのか?
を見極めたうえで、
・問題の解明に時間を費やすのか、
未来志向の解決に時間を費やすのか?
も、適切にアドバイスします。

また、
意思決定は、組合が行うものであり、
専門家は、その判断が、適切、かつ
賢いものとなるよう支援する役目だと
いうことを忘れてはいけません。

ただし、
悪質な手抜き・隠ぺいがあった場合には
その組合のためだけではなく、他のマン
ションでも、同様の被害がある可能性も
強いと考え、相手がどんなに大きくとも闘います。

こんな想いに共感してくれる人、
来年も、コンサルタント養成塾を開講
するので、来てくださいね!

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

数日前、ブログのタイトル「しあわせデザイン研究所」を
「~マンション管理組合のための~ しあわせデザイン研究所」に変更しました。

で、髪型も、刈り上げ、超短髪にし、染めるのもボリュームを付けるのも、やめました。
イメチェン

失恋したとか(笑)、特別に何かがあったわけではありません。

このお盆期間は、ここ数年では経験がないほど、時間が沢山あって、いつも、大量のコンサルティングを追いかけている状態から、一変して、自分のことを考えるゆとりがあり、久しぶりに、服もショップで買い、床屋もスピードコースではなく、ゆったりコースを選び…(笑)

で、気持ちも新たに、お盆明けもスロットル全開です!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、先の大戦で日本が降伏した日です。

「終戦記念日」と呼ばれますが、その言葉だと、何だか、他人事に思えます。
本来は、「敗戦記念日」であり、「敗戦から何かを学ぶ日」なのだろうと思います。

この時期、テレビでも新聞でも、戦争を風化させないようにと沢山の特集が組まれ、涙が出ます。

戦争が人の命の奪い合いである点について、どれほど悲惨なものであるかは、誰も異論のないところでしょう。

ただ、あの時代にはあの時代の価値観があり、未来は誰も見えない中で、決断が下され、それぞれ国や愛する人を守ろうと、命を懸けたと言う事実に対して、傍観者のように、今の価値観を持ち出して、良いとか悪いとか評価すべきではなく、それを重く受け止めることが大切だろうと思います。

命を懸けて、あるいは命を落として、戦ってくれた人がいたから、今の自分や家族や豊な社会があることに、深い感謝をささげます。

今の自分が、同じように国や社会の危機が起こった際に、命を懸けるほどの深刻な場面になった時、どんな選択ができるのかは、その時になってみなければ、わかりません。

ただ、「自分のためではなく、人や社会のために生きることが尊いのだ!」と言う価値観は、確かに自分の中にあります。

それを大切にして、これからも自分のフィールドで一生懸命に努力していくことを、改めて誓う日にしたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この時期、戦争に関する番組が多くなります。
昨夜は、NHKの「船乗りたちの戦争 ~海に消えた6万人の命~」を見て、涙が出ました。

NHKのHPからの引用

「我敵部隊見ユ」―広大な海域を舞台に行われた太平洋戦争。その最前線でアメリカ軍の襲来を見張る「哨戒」を担っていたのは、海軍に徴用された漁師たちであった。通称「黒潮部隊」。小さな漁船はアメリカ軍による凄まじい射撃に晒され、「敵ニ対シ突撃ヲ決行ス」と打電し消息を絶っていった。部隊の死者は2000人に及ぶとも言われるが、詳しいことは分かっていない。戦争遂行に不可欠な石油を運んでいたのも、民間の船員たちであった。戦局の悪化とともに、軍は「特攻精神」による輸送を決定。それは、船団のうち、何隻かが日本に戻れれば良いという、死を前提とした輸送作戦であった。武装の乏しい漁船や商船は、米潜水艦の格好の標的となり、およそ6万人が犠牲になったと言われている。今回、こうした船が、いつ、どこで沈められたのかを示すデータを入手し、被害の全体像を可視化することに成功した。先の戦争で海の男たちは、どのような現実に直面したのか、埋もれてきた事実を明らかにする。



この人たちは、軍人ではないけれど、事実上、軍事に従事して、命を落とした人たちです。

しかし、戦後、この人たちの家族には、何の補償もされなかったのだろうと思います。
それどころか、その存在すら、認知されていない。

戦後、70年以上経ち、このような番組ができた背景には、当時、生き残った漁師たちが、「仲間が死んで、自分が生き残ったこと」に引き目を感じ、過去のインタビュー音声の公開もはばかれていたのが、もう、ほとんどが亡くなって、公開に問題ないという時代になったからと言うのも、胸が痛みます。

毎年のお盆には、お墓参りを欠かしませんが、自分ご先祖様への感謝だけでなく、祖国や次世代の幸せを願って、命を捧げた先人すべてに感謝する日なのだろうと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年のお盆は、何もアポイントのない日が三日続いています。
これ、ここ数年では初めて。

と言っても、各所からのメールは入るし、準備すべき資料もありますが、時間があるので、音信不通になっても良い時間帯を確保できるので、修行に行きます。

髪も、思い切って、切ります。

以前から、髪を切りに行く暇もなく、我流で髪を染めたり、毛髪パウダーを掛けたりして、ボリュームを付けていましたが、そういう時間も勿体ない気持ちが急に強くなり、気分は「スキンヘッド」(笑)
スキンヘッド
写真は、もちろん、私ではありません(笑)。映画「ダイ・ハード」で有名な俳優のブルース・ウィリスさんです。

お盆明けは、イメチェンしてます。多分…。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理士資格試験は11月25日なので、あと100日程度です。

MAKSのコンサルタントは、マンション管理士が多く、次が管理業務主任者や宅地建物取引士の資格を持っています。

マンション管理士は、マンション管理組合向けの専門職として、最高峰の資格で、合格率は7~9%台。

相当に難関です。

しかし、マンション管理組合向けに、専門家としてコンサルティングができるかどうかという点では、資格だけでは、役に立たなくて、組合組織相手の経営コンサルティング的なスキルが必要です。

また、大規模修繕工事コンサルティングのためには、現場経験も必要です。

管理組合の財政改善、運営改善、省エネ、大規模修繕工事のコンサルティング場面を考えると、
「マンション管理士資格は持っているが、コンサルティングスキルがない人」と
「マンション管理士資格はないが、コンサルティングスキルが高い人」とを比べたら、実は、後者の方が、組合の問題解決力に優れています。

MAKS認定コンサルタントになるには、コンサルティング力を重視するので、マンション管理士資格は必須ではありませんが、専門能力保持のわかりやすいラベルとしては、資格はあった方が良いので、マンション管理士資格の取得を推奨しています。

昨年までは、資格取得は、「がんばれよ!」と言う精神論でしたが、今年は、
「マンション管理士資格取得のための100日プログラム」を実施することにしました。

理由は、MAKSへのコンサルティング依頼が増え続けているので、実力のあるコンサルタントが、名実ともに活躍できる体制にして、その要請に応えたいからです。

お盆に入り、時間ができたので、前から考えていたアイディアを、今日、グッと熟考して、お昼ごろに具現化したものですが、「傾向と対策」的な知識力向上コンテンツに仕上げたものではなく、継続と積み上げを後押しするモチベーションプログラムです。

コーディネーターは、昨年のマンション管理士資格試験だけでなく、管理業務主任者、宅地建物取引士も併せて、初挑戦で三つの資格を同時取得し、現在、私の秘書的な仕事やコンサルティング事務局の仕事を担当している私の長女(24歳)ですから、私がやるよりも、刺激になると思います。

「マンション管理士(あるいは目指している人)の中からマンション管理コンサルタントを育てる」だけではなく、「コンサルタントスキルの高い人にマンション管理士資格を取らせる」と言う活動も力を入れて行きたいと思います。

もちろん、「マンションのことが好き」「人の役に立つことに喜びを感じる」という共通項は必須です。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


お盆期間中は、管理組合の会合も開催されることは少ないのですが、自宅におられることから、建物調査は都合が良いです。

で、今日は、岐阜市内の築12年目の約30戸のマンションの建物調査に、棚橋コンサルタント、佐藤コンサルタントと3名で、伺いました。
夏の調査

暑いので、朝9時から開始ですが、恐らく、もう、気温は30度近く。

最初は、屋上から。
勉強会前の簡易目視調査なので、上層階、中層階、下層階と数フロアを拝見。
タイルも打診。
建物廻りをぐるっと見て、足場のイメージを浮かべながら、駐車車両の移動の多寡も想定。

その後、勉強会に向けて、いくつかのインタビュー。

これで、2時間。

相当な量の汗をかいたのですが、それを想定してタオルは持参。
終了後、自宅に戻って、シャワーを浴びようと思ったら、顔や首がヒリヒリ。
しまった!日焼け対策はしていなかった(笑)

本日の教訓。
夏の現地調査には、日焼け止めを!(笑)

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.139

■私の好きな言葉■ 
やめれば失敗,続ければ成長

こんにちは。

お盆に入り、読者の皆さんの多くは、
夏休みでしょうね。

日頃の仕事の疲れを長期間の休みで
癒すという方も、多いと思います。

私の場合は、「仕事で疲れる」
という感覚がないので、
「休みが欲しい」という感覚がありません。

それどころか、
「仕事で疲れる」と聞くと、思わず、
「どうして、仕事すると疲れるの?」
と聞き返してしまいます。(笑)

「いや、それが普通でしょ!?」
と、不思議そうに聞き返されます。

でも、本当でしょうか?
「仕事をしたら、疲れる」
「だから、週休二日が必要だ」
「毎日、お昼休みもある」
「残業が多すぎると倒れる」
のは、
「そう思っているから」では?

人間は、自分で思う通りの人間に
なります。

「辛いと思って仕事をする人」は、
仕事が辛くなり、
「楽しんで仕事をする人」は、
仕事が楽しくなります。

「仕事が立て込んだり、残業したら
疲れる」
と思う人は、「疲れた」と口にします。
私の場合、仕事で徹夜しても、
「これで、また、お客様の喜ぶ顔が見られる」
「自分が成長した」
と思うので、「疲れた」という単語が
浮かんでこないんです。

従って、ここ数年
「疲れた」と口にした記憶もないですね。

大規模修繕工事コンサルでは、
1日中、足場を昇り降りして検査をする
ので、よく「大変ですよね」と言われるのですが、
「品質が良くなり、お客様に喜ばれる
仕事で、報酬がもらえて、筋トレまでも
できるなんて、一石四鳥で最高!!」
としか思えないんですよね。

同じ仕事をしても、
「お金のために、辛いけれど仕事をする」
気持ちでは、恐らく、仕事の出来も良く
ないと思います。

全く同じ仕事をしても、かたや
「疲れる」
かたや
「楽しい」

つまり、考え方次第で、人は、仕事を
辛くもできれば、楽しくも出来る訳です。

では、仕事が楽しい人にとっての夏休みとは?

楽しく仕事をすることです(笑)

従って、このお盆期間も、楽しく仕事を
します。

ただ、組合の会合がないからこそできる
執筆とか、
HPの見直しとか、
コンサルタント教育のブラッシュアップとか、
を中心に、お盆明けすぐに予定されて
いるコンサルティングの準備。

その合間に、お墓参りに行ったり、
買い物をしたり、といった家族との時間
も、あります。

ただ、自動車は妻や娘に運転してもらい
私は、パソコンを開いて仕事をします。

私には、仕事とプライベートとを
「オン」「オフ」
で、区別する意識がないので、
仕事でも家族といても、単に
「楽しいことが続いている」状態。

なので、休まなくて大丈夫ですか?
と聞かないでくださいね。(笑)

このお盆期間中も、遠慮なく、電話も
メールも下さいね。

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◆発行人
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

お盆休みになるので、問い合わせも少なくなり、ゆっくり、休み明け以降の仕事のプランを練るために、ここ1年で急増している大規模修繕工事の入札やコンサルティングの予定をリストアップ。

かなり多くのコンサルティング契約を結んでいるとは思っていましたが、次の通り。

■平成30年秋工事(着工準備中)
岐阜市内  17戸
岐阜市内  58戸
名古屋市内 83戸

■入札募集中又は間もなく募集予定案件
平成31年春工事
 各務原市  築15年 20戸
 岐阜市内  築15年 50戸
 岐阜市内  築15年 45戸
 大府市内  築15年 34戸
平成31年秋工事
 名古屋市内 築16年 41戸

■現在、大規模修繕工事コンサルティング中案件
(平成31年秋以降の工事)
岐阜市内  32戸
岐阜市内  33戸
岐阜市内  40戸
岐阜市内  42戸
名古屋市内 30戸
名古屋市内 83戸
春日井市内 24戸

更に、これ以外でも、契約締結の総会開催が決まっているマンションが2棟。
大規模修繕工事コンサル締結が前提になっている顧問契約締結マンション(築10年超)が2棟。
大規模修繕工事の勉強会を依頼されているマンションが4棟。

合計19プロジェクト+プロジェクトになる可能性マンションが4件。

管理適正化コンサルティングでは、コンサルタントのスケジュールは、フレキシブルなのですが、大規模修繕工事は、工事が始まると、定例会議や検査が一定間隔で行われるため、一度に手掛ける件数には、限界があります。

この増加状況でも対応できるのは、一つは、この4年間、マンション管理コンサルタントを養成してきたので、徐々に、一人立ちできるコンサルタントが増えていること、辻一級建築士辻がMAKS認定コンサルタントになり、私と一緒に、全体を統括していると言う二つの理由があるからですが、さすがに、これ以上新しい依頼を受けることができるのは、あと僅かです。

元々、当社は、「見積を出して、書類を出して、30分程度のプレゼンコンペで決める」と言うスタイルのコンサル選びには、エントリーしません。

管理会社からの引き合い(紹介)も、応募しません。

ますは、勉強会の開催で、2時間程度、じっくり組合の啓蒙をはかります。

結果、他のコンサルタント(設計事務所)と競合になるケースはほとんどなく、指名。
中には、当社との直接の接触がないまま、知らぬ間に、「総会で貴社に決めたので、契約をしたい」と言うマンションも、過去には数件ありました。

決めた理由を聞くと、
◎「談合が100%ない」と信じられる。
◎情報発信がしっかりしており、顔が見える。
◎大規模修繕工事だけではなく、管理や省エネの問題も解決してくれる。
◎コストダウン力が強いと公言している。
◎馬渕の講演を聞いた。ブログを読んだ。
◎弊社の大規模修繕工事の見学会に参加した。


実は、最近も、「コンサルタント選びをしているので、見積を出して欲しい」と言うリクエストがあり、断るかどうか、期限ギリギリまで悩んだマンションが三つあり、一つはお断りしました。

各コンサルタントの実力をアップさせて、引き受けられるキャパシティを上げるのが急務です。

ブログの読者の方で、もし、当社への依頼を考えている方がおられたら、数年先の大規模修繕工事でも、今から、ご連絡いただくようお願いしますね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先々週から始めたボイストレーニングの2回目。

とにかく、腹式呼吸で声を出すこと!
声の大きさには自信があったが、それは、喉を使っており、痛めやすい。

声帯を使って「音」を出す。

大きな声ではなく、通る声を出す。

普段からの意識付けで、習慣化すること。
難しいけれど、「トレーニング」をして、何かが向上していくのは、楽しいですね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年春に開講した「活躍できるマンション管理士養成塾」第3期が修了しました。

今年は、初めて1回あたり2~3日の集中講座で、1コマ当り3時間の講座を3~4コマ行い、講義終了後に、同行研修を実施する方式に変更。

毎年、同じカリキュラムですが、必ず、前年の講義動画を見て、伝え方や時間配分などを振り返り、改善。

また。使うテキストは、新たなノウハウや改良したツール、最新事例を織り込みます。

これを1講座分ではなく、数講座分を用意するのですから、準備には、数十時間必要です。片や、進行中のコンサルティング・顧問案件は、数十ありますから、講座開催日と開催日との間も、相変わらず、多忙。

結局、講座開催の直前に、テキストを仕上げるので、毎回、二日ぐらい徹夜状態(笑)。
渾身の「継承プログラム」なので、「これでいいや」では終われません。

そうして、怒涛の13回の講義を終え、卒業検定である「プレゼンコンテスト」を実施。
ベストプレゼンテーション賞は、3名の受講者のうち、茨城から通うKさんに決定しました。
プレゼンコンテスト


おめでとうございます!

Kさんは、現在、マンション管理会社に勤務する現役。
今後、退職し、コンサルタントとして活躍する予定です。

全講座を終えた後は、修了パーティですが、今年は、過去の卒業生を含めた同窓会を同時開催。卒業生のそれぞれの活躍や今後の活動計画を聞きながら、仲間が増えていく喜びに浸りました。
修了式

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.138

■私の好きな言葉■ 
努力すれば,必ず結果が出る,
出ない時は,まだ努力が足りない

こんにちは。

大規模修繕工事において、
品質を下げずに、コストを下げる手法
については、コンサル選びの段階から
入札を経て、1社に決定するプロセス
について、何度もお伝えしてきました。

また、
「どうしたら良い工事になるか?」は、
設計事務所系コンサルタントだと、
「コンサルタントの工事監理」を
を強調することも多いと思います。

当社にあっても、もちろん、
施工会社から、
「過去、体験したどの設計事務所より
厳しい検査」と何度も言われたことが
あるほど、しっかり検査を行うことで
品質を高めます。

しかし、いくらコンサルタントが厳しくとも
現場に行くのは、週1回程度。

じっと、職人の手元を監視することは
出来ません。

しかし、ホントに良い仕事は、
職人の手元で生まれるものですから、
「誰かに見られているから、良い仕事をする」
のではなく、職人のモチベーションが、
実は良い仕事を生むのだと思います。

では、どうしたら、そのモチベーションが
上がるのでしょうか?

それでは、施主である住民の態度が
とても大きいと思います。

そこで、工事説明会では、
コンサルタントからの締めの挨拶で、次の
ような話をします。


皆さんが長年に渡り積立てきた
〇〇〇千万円のお金を使って、
いよいよ大規模修繕工事が始まります。

良い大規模修繕工事を実現するのは、
施工会社とコンサルタントだけではできません。

我々コンサルタントは、職人さんが震え
上がるほど(笑)の厳しい検査をします
が、実は、それよりも、もっと効果的に
工事の品質を上げる方法があります。

それは、住民の皆さんの協力です。

そこで、次の5つをお願いします。

1、 職人さんへの挨拶をお願いしたい。

住人さんの方から、職人さんに明るく元気
な挨拶は、職人さんのモチベーションが
上がります。男性の職人さんへは、特に
女性からの挨拶が効果があります。(笑)


2、荷物の移動、アンケートへの協力を。

特に足場解体前には、
「各住戸でベランダを見てください」
というアンケートをお願いしますが、
この回答がないと、原則として、コンサル
タントは足場解体許可をしません。

「問題がないから、アンケートを出さない」
では、工事会社側は判断ができないので
是非、アンケートは期限までに提出して下さい。


3、「クレーム」より「改善要望」調で!

施主として品質への関心を持ち、気づいた
点は、どしどし、申し入れて下さい。

但し、「厳しくクレームを言う」より、
「こうして欲しい」調の申し入れの方が、
人は、自主的に動きます。

何故なら、それに応えれば、感謝という
「精神的なご褒美」が期待できるからです。


4、感心したこと、「イイね」も是非、投書を!

投書は、改善要望だけではなく、良いと
感じたことも是非書いて下さい。

子供も大人も、「褒めて育てる」は、効果的です。


5、見学会のご協力を!
大規模工事期間中に、他のマンションの方
向けに見学会を開催します。

是非、お知り合いに声を掛けてください。

マンション住まいの知人にも、是非見て
もらいたい工事であると紹介いただける
ことは職人にとっても、自慢となります。

以上については、全住民に文書を配布
するより、工事説明会に来た人=関心
がある人に向けて、情熱を込めて伝える
ことで、一人でも共感を得て、実践して
頂けると良いなぁと思っています。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年も、「あいち住まいるフェア」の特別展として、「マンション管理フェア」が開催され、「マンション管理学校」が開校されます。
あいち住まいるフェア

今回も、ブースを出展し、4コマの講義をを担当します。
今、講座内容を熟考中です!

期間は、10月11日(木)~13日(水)です。
是非、お越しくださいね!

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マンションを購入する時には、自分の住戸の建築的な書類や登記簿などは、必ずチェックしますよね?

何故なら、欠陥住宅だったら困るし、未登記だったら困りますからね。

ところが、マンション共用部の書類となると、ほぼ無関心。
今までのコンサルティング先マンションでは、構造計算書も竣工図書もなく、施工前の「設計図」しかないケースもありました。

その設計図の表紙は、○○○○マンション設計図(仮)と大きく書いてあり、1ページ目のマンション基本情報では、戸数も間違っている…。

管理会社は、何度もその図面を見ているにも拘らず、組合に何も告げていないという有様でした。

しかも、そのマンションは、販売会社が事実上の倒産状態で、設計事務所も所長が亡くなって、閉鎖。

新築時には、販売会社から、一旦、管理会社が預かり、それを組合に渡し、保管場所に格納するのが通例ですが、管理会社に聞いても、当時のことは記憶にない!の1点張り。

結局、設計図を元に現況調査尾を行い、「竣工図らしきもの」を作成しました。

今、第1回目の大規模コンサルティングを行っている100戸クラスのマンションでは、新築時の施工不良問題が起きており、それを確認するために、建築時の情報に遡って調査したところ、建築確認申請書類は、原本があるものの、それ以外の変更確認申請書類や検査済証等が、ない又はコピーしかない状態。

設計者や建設会社に聞いても、十年以上前のことなので、担当者もいないし、記憶もない…。

つまり、現地が設計図通りに施工されているかどうか、わからないという状態です。
組合の役員や修繕委員の皆さんからは、「ないと困るのでしょうか?」と質問。

現在、実害が生じている訳ではありませんが、「何かあった時に、困る」ものです。
また、売却する場合にも、相手が詳しい人なら、「きちんとした書類がないのであれば、価格をまけて下さい!」と言われるかもしれません。

つまり、見えないところで、毀損が生じている状態だと言えます。

ちなみに、このマンションは、地元では有名なブランドで、管理会社は販売会社の子会社で、新築以来、変更はなし。「紛失」の言い訳ができないので、何としても探してください!と念押しました。

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私のメンターである福島正伸からのメッセージをお聞きください

この度、7月28日より「福島正伸の音声CD」の予約受付が始まりました。

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 福島正伸の「お答えします!」-限定予約生産・CD全8枚組(412分収録)-
 7月28日(土)~9月30日(日)まで受付中
 -こう考えれば、すべてうまくいく-(35テーマ)

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【 こんな方におススメです! 】

・仕事をもっと楽しみたい

・部下、社員をもっと幸せにしたい

・人間関係をより良くしたい

・やる気に溢れた職場を創りたい

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・福島正伸の考え方、意外な解答を知りたい



【 購入方法 】

「福島正伸のお答えします! 特設サイト」

■販売規定
・販売は、2018年 7月28日(土)~9月30日(日) のみ、
WEBサイトからの限定受注・予約生産販売のみ、となっております。
・予約商品の発送、到着は【12月上旬を、予定しています】

■販売期間(予約受付)
・7月28日(土)12:00より、9月30日(日)24:00まで、予約受付

■販売金額
・54,000円(消費税・送料込)

念のため、申し上げておきますが、私に販売手数料が入る訳ではありません。
少しでも多くの人に聞いて欲しくて、勝手に宣伝しています。(笑)

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これ、管理組合からではなく、管理会社からの申し入れによる解約の話です。

フロント担当者が定年延長で担当してきたが、いよいよ来年で退職。

普通なら、フロントを新規採用するのでしょうが、この管理会社は地元で小規模なため、事業全体の最適化と新規採用コストを考えた結果、他のフロントに引き継ぐマンションと、管理委託契約を解約するマンションを選択することにしたようです。

結果、このマンションとの解約を決定したというもの。
解約希望日は、11月。

新しい管理会社を選ぶコンサルティングを引き受けることになりました。

仕様を整えて、入札を行い、引継3ヵ月となると、11月には間に合わないため、暫定契約での期間延長をお願いしました。

フロント担当者への評価は高いマンションなので、いつもにも増して、品質重視の管理会社選びになると思います。

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