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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.134

■私の好きな言葉■ 
覚悟ができると、すべてがチャンスに見える

こんにちは。

昨日から、長町コンサルタントと一緒に、
沖縄に来ています。

今日9時から、管理会社の入札プレゼン
審査があるため、前日入りですが、雨の
影響で出発が30分遅れ、那覇空港上空で
30分旋回しました。

空港でも、機内でもパソコンを開いて仕事
をしていたので、時間は有効に使っています(笑)

さて、本題。
」大規模修繕コンサルタントの適正報酬
水準は?」
と聞かれても、明確な回答はかなり難しいです。

しかし、
「〇〇戸のマンションなのですが、
大規模修繕工事コンサルティング費用は
いくらくらいですか?」
とよく聞かれます(笑)。

「一概には言えません」
と答えると、

「いや、一般的な金額で良いので、教えてください」
と聞き返されます。

これに答えないと、
何だか、定価の書いてない寿司屋で
「時価」の寿司を注文するような気に
なるのか、警戒するようです。(笑)

しかし、もし、逆に、
「あなたのマンションは、一般的なんですか?」
と聞いたら、恐らく、ほとんどの人が
「いや、他のマンションのことは
わからないし、うちにはうちの事情
があるから、一般的かどうかは、わからない」
と答えるのではないでしょうか?

コンサルティング業務は、
「労働集約型」で、
どれくらいのスキルや経験持った人が、
どの程度の時間やその水準の知的作業を
行うのかによって、大きく変わります。

顧客側の事情・特殊性・抱えている問題
あるいは、要求水準によって、発揮する
能力が変わるのは、当たり前です。

つまり、コンサルティングを頼むのならば
発注者が
「何をどこまで頼むのか」
「どんな成果を期待するのか?」
を把握していて初めて、
「どれくらいの報酬が生じる業務なのか」
を正確に算出できる(見積もりを出せる)
ことになります。

しかし、管理組合は、大規模修繕工事の
素人集団の色彩が強いですし、そもそも
「コンサルタント」と言う専門家とは、
どういう尺度で評価すべきなのかを
知らないので、コンサルタント報酬が
高いのか安いのかの判断も出来ない状態
で、コンサルティングの見積りを取ろうとします。

店頭に並べてある商品を手に取って、
見比べて買うこととは違いますし、
購買経験則もないので、インターネット
で調べても、断片的な知識にとどまります。

いくつかのホームページを見ると、
コンサルタント選びの手法として、
1、書類審査で数社選び、
2、プレゼン審査で各社30分のPRを
順番に聞き、1社に絞り込む
と書かれていることが多いですが、
その方法では、あなたのマンション
にとって望ましいコンサルタントを
選ぶことができる確率は、相当低い!と
私は断言します。

しかし、このステップを採用したくなるの
は、
「数社のコンサルタントの話を聞けば、違いが判るだろう」
と言う思い込みがあるからだろうと感じます。

実際には、明確にわかるのは、報酬の差だけです(笑)。

恐らく、どのコンサルタントも、それなり
にちゃんとやってくれそうに見えますの
で、結局、報酬の安い会社に落ち着く可能性が高いでしょうね。

だから、スマートなプレゼンを行い、
安い報酬水準で受注しておいて、後で、
リベートをもらう不適切なコンサルタントが生まれます。

しかし、考えてみてください。
(これ以降は、わかりやすくするために
話を単純にします)

仮に、30戸のマンションで、
長期修繕計画での工事予算が3300万円だとします。

この組合が、2社のコンサル会社に見積り
とプレゼンを依頼します。

組合の予算は、3300万円なので、
それ以下で収まることが目標です。

コンサルタント費用が
A社は、300万円
B社は、200万円を提示します。

A社は、100%業界とのしがらみ
がなく、徹底したコストダウン力もあり
その実績も多くある。

従って、その価値にふさわしい業務報酬を
示し、実績に従い、プラスして、コスト
ダウンに比例する成果報酬も設定されています。

結果、工事費は、そのコストダウン力で
2500万円で収まった。

コストダウンの成果報酬が50万円
だとすれば、工事費全額では、
1)コンサル報酬300万円
2)コストダウン成果報酬50万円
3)工事費2500万円
合計で2850万円

一方、後で、工事会社からリべートを
もらうB社は、コストダウンにも熱心ではない。

組合の元々の予算3300万円に
収まれば、文句は言われないので、
1)コンサル報酬200万円
2)工事費3050万円。
合計で3250万円

当初予算を50万円下回っているので
組合は良かった!と胸をなでおろします。

しかし、両者の差額は400万円。

A社のコンサルティングでは、
その400万円は組合が享受します。

B社のコンサルティングでは、
その400万円はコンサルタントと
工事会社が、それぞれ200万円ずつ
懐に入れます。

つまり、安いコンサルタントを雇ったこと
で、組合は400万円も損をするわけです。

しかも、
A社は、工事会社との癒着がないので、
工事の検査も厳しく、工事品質も向上します。

B社は、その逆ですから、工事品質もイマイチ。

しかし、コンサルタントを選ぶ時には、
そんなところまではわからないので、
最初の段階で、100万円安いコンサル
報酬に目が行くわけですね。

つまり、コンサルタントの適正な報酬水準
を考えるには、そのコンサルタントが、
どんな成果を上げることができるか?
に着目するのが、賢い評価の仕方だと言えるのですね。

と言っても、住民の皆さんの経験値では
「そう言う観点で評価するには、どうすれば良いのか?」
がわからない…。

そういう方には、
弊社のセミナーに参加いただくか、
マンションに出向く「出前講座」を
受けていただくのがお勧めですが、
次回のメルマガでは、
「大規模修繕コンサルティングの
適正報酬水準の見分け方」
につながる、いくつかの数値を紹介しましょう。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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