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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.137

■私の好きな言葉■ 
ここまでやるの!?の一歩先を行く

こんにちは。

ネットや電話での飛び込みの相談は
よくあります。

共通しているのは、
「すぐに回答が欲しい」

ただ、こうしたネットや電話での無料
相談への回答は、実は、非常に難しく
相談者側が考える以上に、時間がかかり
ますし、気も遣います。

と言うのは、
実際は、様々な情報があるのに、
相談時の短い時間(文書)で
提供される情報はわずかで、
その間には、大きなギャップがあるからです。

従って、スパッと結論を出すのがスゴイ
わけではなく、逆に、安易な結論を提供
しないのがホントの専門家です。

特に、
「わからない」
「どちらが正しいのか、迷っている」
というより、自分なりの答えがあって、
それに対する「お墨付きが欲しい」
状態の人には、要注意です。

自然、こちらに提供される情報は、
自分の考える正解に誘導的な情報
だったり、
「だから、自分(相談者)はこう考えるが、それでよいか?」
と専門家でないのに(笑)、判断して
同意を求める傾向があります。

そんな時は、逆に、
一般論のみを回答することにしています。

ところが、回答が欲しい相談者は、
「その一般論に照らし合わせると、
私のケースではどうなりますか?」
となります。

「そのケースそのものの情報が
不確かなので、判断できないです。」
と言うと、

「だから、
仮に、私の言っていることが全部だ
としたら、どうですか?」
となります。

「全部かどうか、わからないので、
判断できないのですよ。」
と返すと、

「もう良い!(怒)ガチャン!」
ということもありました。(苦笑)

これ、
「管理会社が悪いことをしている」
と訴えてくる相談に多いパターン。

確かに、私は、数多くの管理会社の
ずるい手口を告発したり、正したり
していますが、それは、管理組合と
コンサルティング契約を結び、きちんと
事実を集めた上で行っています。

そこには、大きな責任が伴います。

自分が指摘したことが間違っていたら、
コンサルタントとしての能力が疑われます。

そもそも、濡れ衣を着せられた管理会社
から、今度は、損害賠償を請求されるかもしれません。

私は、管理会社が悪徳業者だと決めつけ
たことは一度もないのですが、
そんな相談が多いのは、
「闘っている」イメージが強いからでしょう。

もちろん、素人集団の知識のなさに
乗じて、不当な利益を得ているような
ケースでは、相当に燃えます!

以上をまとめると、
電話やメールでの相談では、
回答者が専門家であればあるほど、
また経験があればあるほど、
「一般論」になるのだと思います。

自分にとって、ホントに有益な話を
聞きたいのであれば、資料を携えて、
有料で話を聞きに行くのがお勧めです。

とは言っても、相談する先の専門家が
信頼できるかどうかわからない…
というのも事実です。

そこで、当社では、来社による
1時間の無料相談を受け付けています
ので、ご利用くださいね!

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、大規模修繕工事コンサルティングをしている名古屋郊外のマンションは、築13年目、34戸です。

管理会社の長期修繕計画では、第1回目の大規模修繕工事の予測は、築12年目で、戸数比例。

ところが、このマンションは、建物の下に通り抜けの車路があり、高層棟と低層棟に分かれ、広いルーフバルコニーが東西にあり、前面道路から玄関までと駐輪場を囲うと塗装壁が数十メートルあり、修繕工事での数量は、40戸規模になります。

従って、当社のコストダウン力を持ってしても、やはり、34戸のマンションより、2割増しとなります。
工時時期を築15年目以降にできないか?を模索しましたが、外壁タイルの剥離で気になる事象が見つかり、それはそれで、施工会社との交渉はしているのですが、足場を掛けて、外壁の補修を早めにしっかしやるべし!という判断。

このマンションは、機械式駐車場もあって、これから多額の補修費も出てきます。

うーん、困った…となるのが普通でしょうが、当社の大規模修繕コンサルでは、建物の劣化だけではなく、管理の劣化も診断し、適正化し、コストを下げる「管理適正化コンサルティング」がセットになっています。

このコスト削減に成功すると、管理費会計の毎年、余剰金が生み出されます。
加えて、共用部の電気料金も安くするので、更に、余剰金ができます。

今回のマンションが正に、その必要性が大きかったわけで、このコンサルティングを実施した結果、年間の総額で、約170万円のコストダウン。つまり、戸当り5万円/年の修繕積立金の値上げをしたことと同じ効果があります。

今回、大規模修繕工事の周期が14年になるので、同じ周期で次の工事も行うとしたら、170万円×14年=2380万円。
戸当りの工事費を高めに見積もり、150万円/戸だとしても、34戸→2割増し換算40戸=6戸分の増額は、150万円×6戸=900万円ですから、楽々吸収できます。

ここまでの見通しができると、今回の大規模修繕工事でも、資金不安がなくなり、「せちがないコストダウン」に走らなくて済むことも大きいです。

大規模修繕工事の際に、管理の見直しを行うことは、大規模修繕工事時そのものにも、大きな波及効果があるのです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、台風に翻弄された人が多いのではないでしょうか?
中部エリアでは、私の住む岐阜も、事務所のある名古屋も、特異な進路の大型台風で、花火を始め、各種のイベントが中止になりました。

私の場合、土日がコンサルティグ業務の中心で、ほとんどの週末で、午前・午後・夜の3部制で、6コマ全部の仕事が入ります。

しかし、この週末に限っては、花火大会が各所であり、移動時間が読めないのと、住民の皆さんの娯楽を優先して、土日の午前中のみ、予定を入れていました。

そしたら、今回の台風。

岐阜・名古屋に来るのが、土曜の夜から日曜の明け方。

一時は、日曜午前のコンサルの延期も考えたのですが、結果は、丁度、コンサル時間を避けて、台風が来ました。
日曜の午前は、まだ、台風の影響が残っているかな?と心配したのですが、結果は、今、8時現在で晴天!

ついてますね!(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、名古屋市内の築12年目10戸台の小規模マンションの建物簡易調査に行きました。

このマンションは、1年3ヵ月前にも訪問しています。

その時は、管理会社から、
「大規模修繕工事の時期なので、我々に任せてください」
「設計監理方式か、責任施工方式かどちらになるのかは、これからの相談次第」
「いくらかかるのかは、方式に応じて、工事費の〇〇%・・・」
「どの方式で行くのかは、次期理事会に一任」
という、驚くべき白紙委任の総会議案が出されている中で、その総会の直前に、当方のセミナーを聞かれ、勉強会を実施。

大規模修繕工事を巡る利権の実態と、実際に、その議案が意味するところを教えた結果、当議案は否決され、修繕委員会が発足したそうです。

それから、住民自ら考える意識が高まり、1年ほどかけて検討され、「設計監理方式とし、専門家を選ぶ」という結論となり、当社にも声がかかりました。

その時は、まだ、コンサルタントの手も空いていて、すぐに仕事を引き受けられる状況でしたが、今は、10件以上の依頼が行列状態で、今回のエントリー依頼に対して、どうするのか迷いましたが、「小規模マンションほど、燃える!」という私の性格なので(笑)、何とか、コンサルタントへの仕事の割り振りを考え、エントリーすることにしました。

但し、30分程度のプレゼン時間を設計事務所やコンサルタントに順番に与えて、コンペ方式で選ぶというやり方の場合は、お断りすることとしています。

コンサルタントをどのように選ぶのか?については、手順が具体的に決まっているわけではなく、今後、話し合って決めるとのこと。

1年3月ぶりに、マンションを訪問すると、当時から、明らかに劣化が進んだところもあるし、まだまだ大丈夫というところもあります。

恐らく、コンサルタントによって、工事実施時期へのアドバイスの仕方も異なる、微妙な状態でしたね。
また、機械式駐車場があるので、将来の組合財政をどう考えるか?は、管理費会計まで踏み込んで考える必要のあるマンションです。

とにかく、住民主導での大規模修繕工事準備が始まっており、理事長は、ビッグプロジェクトのために、とりわけ意識の強い方が就任され、2年間の任期だそうです。

素晴らしい!

このマンションにとって、最も相性の良いコンサルタント選びができることを願います。

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名古屋市美術館の開館30周年記念として、至上の印象派展 ビュールレ・コレクションが来るそうです。
印象派展覧会

期間は、2018年7月28日(土)~9月24日(月・休)

以下、名古屋市美術館のHPから引用。

スイス、チューリヒのビュールレ・コレクションは世界でも有数のプライベート・コレクションとして知られています。特に印象派とポスト印象派の充実ぶりは素晴らしく、モネ、ルノワール、セザンヌ、ファン・ゴッホなど著名な作家の代表作がずらりと揃っています。画集などでかつて目にした、あの作品も、この作品も、ビュールレ・コレクションだったのか! と驚く方も少なくないはず。今回は印象派を中心、コレクションから精選された64点の傑作の数々をご覧いただきますが、約半数が日本初公開です。中でも4 メートルを超えるモネの《睡蓮》の大作は、今回初めてスイス以外で展示されます。この至上のコレクションは2020年にチューリヒ美術館の新館に移管されるため、日本でまとめてご覧いただけるのは今回が最後の機会になります。どうぞお見逃しなく。



あの「睡蓮」も来るのですから、見逃せません!

半端なく混雑するのは間違いないでしょうが、会社の近くですし、仕事がら、平日の昼間でも行けますから、すいていそうな火曜日の朝イチとかに、行きたいと思います。楽しみ!(*^^)v

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マンション大規模修繕工事では、発注者たる組合側は、知識も経験もほとんどないケースが大変ですから、工事の設計や仕様=入札のための共通見積書は、専門家に頼ることになります。

談合やリベートを仕掛ける管理会社や設計事務所等のコンサルタントが作成する共通見積書を見ると、「山分けの利益」が、どこかに盛り込んであります。

外部に相談には行かないだろうと、完全に組合をなめ切っているような場合は、仕様(グレード)がアバウトだったり、単価が割増ししてあったり・・・と、素人は気づかなくても、プロが見ればすぐにわかります。

最近は、一見してはわからないところに、巧妙に盛り込んであったり、工事が始まってから、「やむを得ず追加」が出るように仕組んであるケースが増えてきました。

具体的に、どんな事例があるのか?は、公開すると、更にその裏を行く手法を開発される可能性が高いので、書けませんが・・・(苦笑)

で、逆に、品質を保ちつつコストダウンをはかるには、共通見積書の作成の段階で、きめ細かく項目と作成する必要があります。そして、各社による現地調査をアレンジし、質疑応答を行い、見積書を作成する際の曖昧な点を解消します。

なぜなら、各社から見積もりが出てききた時に、価格査定を行うために、必要だからです。

また、当社の場合、すべの入札会社と面談を行い、初回見積もりの内容の確認し、精査し、コスト査定と交渉を行いますが、その過程で、会社によって取り違えがある項目が見つかれば、改めて仕様を見直し、見積書も「バージョン2」を発信します。

そして、VE(価値を下げずに価格を下げる)後の最終見積もりを数週間後に提出してもらい、ようやく「価格比較表」が出来上がります。

「大規模」修繕工事ですが、こうしたディテールへのこだわりが、「品質が良く、価格が安い」工事の実現をもたらします。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日、専門家として活動するに必要な「5年ごとの法定講習」を受け、今まで持っていた「宅地建物取引主任者証」を返納し、「宅地建物取引士証」を交付されました。
宅建講習

名称の変更は平成26年ですが、不動産取引が複雑・高度化し、他の士業と同じ位置づけに格上げされたんです。

この講習は、10時から17時20分まで。5科目。

第1講義は、宅地建物取引士の使命と役割
「インチキはするな!」
「不当要求には毅然と対処せよ」
「個人情報保護」等。

この中で強調されたのは、
「個人情報保護」の本旨は、自社が持っている個人情報は厳正に管理しなさい!と言うこと。
業務に必要な合理的な個人情報の第3者への提供は、個人の同意なくできる。
暴力団などのブラック情報は、本人の同意なく出来る。

これは、この資格だけではなく、マンション管理士の仕事にも共通です。

第2講義は、宅地建物取引業法に関する事項
この5年間の業法の改正の解説が主です。
最も強調されたのが、中古不動産売買における「インスペクションに関する説明」の義務。
これは、
「売主に、インスペクションと言うものがあることを説明する」
「利用するかしないかを決めてくださいと尋ねる」
「自分が、その業者を斡旋できますよ(できませんよ)と言う」
「インスペクションを行ったら、買主に開示する」

次は、取引報酬以外に「コンサル報酬」を取ることができるが、文書で契約書を交わしておくこと。「士業」に格上げされたのですから、能力のある人が、取引報酬以上、あるいはそれ以外の業務について、コンサルティング報酬を申し受けるのは当然でしょう。

次が紛争事例
最近多いのが、「土壌汚染」を巡る紛争。
ガソリンスタンドの廃業により、更地になった。
それを購入し、造成したら、油が漏れた。
媒介不動産業者が、それを十分な告知をしなかった・・・と言うようなケース。

第3講義は、宅地建物についての税に関する事項
税金は、不動産売買に関する減税措置で、時限立法もよくあります。私が住宅コンサルタントを主な業務としていたころは、住宅展示場でよく特例の話をしたので、ちょっと懐かしい(笑)

第4講義は、土地建物の法令上の制限に関する事項
都市計画法。建築基準法、水防法、省エネ法の改正など。
また、特定空き家対策制度も、最近の制度改正ですね。
例えば、賃貸借の土地の用途制限に関する調査が不十分で、トラブルになった事例などもいくつか紹介されました。

第5講義は、土地建物の権利に関する事項
この講師は、岐阜で有名な弁護士で、味があります。
冒頭は、「危機管理」の話で、日大アメフト部の悪質タックルの問題の話。
「弁護士は、顧問先に不利益であっても、事実をねじ曲げてはいけない!」

次の話題が「成年後見」
従来の「禁治産者・準禁治産者」の制度を廃止し、「新成年後見制度」ができたのですが、不動産と言う大きな財産の処分を巡っては、この制度の理解が大切です。
何と、昨年1年間で、後見人による横領は、約58億円もあったそうです。

三つ目の話題が「裁判員制度」
現在、一つの審議にかかる日数は、当初予想の3日間から、現在は10日間。
岐阜であれば、裁判員裁判が年間40件程あり、裁判員は240名必要。ところが、その7割が任命を拒否するそうで、裁判所が困っているとのこと。

ここまで、宅建の話は、なし。でも面白い・・・(笑)

ようやくここから、不動産の話。
民法の大改正に伴い、多くの条文が変わっていますので、ここは重要です。

抵当権優位の思想から、抵当物件に住んでいる賃借人は、抵当権者から申し入れられると、6カ月以内(以前は所有権者からの申し出があると、3または5年以内に退去)に退去しなければならないと変わった。

権利行使の時効は、「権利行使できる時から10年」→「権利行使できる時から10年」又は「権利行使できると知った時から5年」のどちらか早い方に変わった。

他にも色々な条文の解説がありましたが、マンション管理士としても、この民法は、しっかり知識として身に着ける必要がありますね。2年後に施行予定ですから、今から準備します。

1日受けてみて思うのは、勉強って素晴らしい。新しい知識を身に着けることは、人生の喜びですね。

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一昨日、昨日と続けて、実際に寄せられた相談への回答を掲載しました。

ただ、こうしたネットや電話での無料相談への回答は、実は、非常に難しく、相談者側が考える以上に、時間がかかりますし、気も遣います。

と言うのは、
聞きたい側が持っている情報とその短い時間(文書)で提供される情報との間には、大きなギャップがあり、また、質問側は、結論を求めているのに対して、安易な結論を提供しないのがホントの専門家だからです。

そのあたりのギャップと質問者側に知っておいて欲しいことを、近々にまとめて、メルマガに書きたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日の質問の続きです。

Q:専用庭の中(←共用部ではあっても専用使用権のみとめられた部分)の事なので、修理費用は個人負担で全額出すべきではないか?

A:当該箇所が、
「共用部の専用使用」に当たれば、管理組合の負担ですし、
「区分所有者の財産」に当たれば、ご本人の負担ですね。

どちらに当たるのかは、管理規約・不動産購入時の重要事項説明書
等に記載されているのが一般的です。

古いマンションですと、そのあたりの記載が不明瞭な場合や、
また、書いてあっても、そこまでのチェックが必要と考えず、
素人発想で、「何となく」の感覚で、対処している例も散見されます。

その場合は、専門家に図面、関係書類、現地を見てもらう等して、
助言を受けて(一般的には有償業務)、組合の総会で決議されると
良いと思います。

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築30年程度、200戸超のマンションの役員さんからの問い合わせです。

「専用庭設置の階段(コンクリート製)が、経年変化(地盤沈下)により傾いてきた。
その補修に、使用料として積み立てたお金を使う事は、妥当か。
尚、階段の構造は、建物である躯体とは、離れて(分離)しております。

一般的には、『専用庭使用料』として徴収したものは、管理費となるため、そこからの階段補修費用を全額出す事は、妥当では無いと判断するが、いかがか?」

【私の回答】

マンション管理相談センターの馬渕裕嘉志です。

修繕の支出においては、以下が一般的です。

◎専用使用料は、単独の会計とならず、管理費会計
 の収入となるケースが多いです。

◎共用部の劣化・故障の修繕は、
 マンションの管理費会計もしくは修繕積立金会計
 から支出します。

◎日常的、突発的な修繕は、管理費会計の「日常修繕工事」
 や「予備費」からの支出です。(組合の勘定科目名称により異なる)
 →年初に一定額を予算化し、理事会の判断で支出します。

◎計画的、多額の支出は、修繕積立金会計からの支出です。
 →修繕積立金の取り崩しは、総会決議が必要です。

大型で築年数の古いマンションの場合は、恐らく、管理費会計
の「日常修繕」の金額も数百万円計上してあるケースが多く、
本来なら、修繕積立金会計で処理すべきところを理事会の
判断で、管理費会計で処理するケースも見られますが、
計画修繕は、修繕サイクルと修繕積立金の水準とに
関連するので、注意が必要です。

以上から、今回の例を照らし合わせて、各マンションで
判断いただけばよろしいです。

なお、個々に特殊な会計科目や過去からの事例がある場合
には、上記の原則があっても、各マンションで異なる運用も
あると思われます。

以上

なお、前提は、この階段が「共用部の専用使用」となっている場合を想定しています。

今回は、HPからの飛び込みの質問でしたが、顧問先が40近くあると、こういった類の質問は、頻繁に来ますね。

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■私の好きな言葉■ 
覚悟ができると、すべてがチャンスに見える

、こんにちは。

ここ数件、住民の中にいる建築や設備の
プロから大規模修繕工事や管理適正化の
コンサルティング依頼が続いています。

例えば…
元大手ゼネコンの一級建築士。

工務店の社長。

住宅設備会社の社長。

電気工事会社の社長。

電力会社の技術系部署の課長。

もう一つの共通点が、いずれも
ブランド力のあるマンションからの依頼だと言うこと。

地元の電鉄・不動産系の分譲マンション
や全国区の著名ディベロッパーの分譲マンションからです。

そして、皆さん、よく勉強されていること
も共通点です。

大規模修繕工事の推進方式として、
管理会社に依頼する方式
責任施工で建設会社に依頼する方式
コンサルタントに設計監理を依頼する方式
のメリット・デメリットも、プロだからわかっています。

この中で、
元大手ゼネコンの一級建築士さんは、
定年退職後は、個人事務所として、
長年、新築設計の仕事してる方。

私のセミナーを聞かれたときは
「大規模修繕工事は、信頼できる建設会社による責任施工が一番良い!」
「今の管理会社は、普段の工事提案が
割高なので、違う管理会社を探して、
工事のコーディネートを頼む」
が自論。

すでに、複数の管理会社と接触し、
目ぼしい会社の名前も挙げておられました。

しかし、その後、
調べるに連れて、良いと思った管理会社
も、実際は自社利益優先で、管理組合の
100%味方ではないことが分かった。

ホントに住民のことを考えるならば、
設計監理コンサルティング方式の
方が良いと言う考えに変わった。

で、頼むなら、マンション管理相談センターが良いと思ったそうです。

組合内部では、この方が建築業界出身の
プロで、いつも組合のことを考えて発言
され、管理会社も頭が上がらない人が言
うことだから、間違いないだろうとのこと
で、当社の知らない間に、契約の話が進んでいる(笑)

加えて、当社ならば、今の管理に代わる
良い管理会社を紹介してくれるよね?
と言う期待も。

もう、すっかりその気で、新しい管理会社
選びの話を熱心にされるので、
「当社の管理適正化コンサルティング
は管理会社を変えることを目的にしていませんよ!」
とブレーキをかけることに苦労する程(笑)

次が、工務店の社長さんの例。

「自分は、業界にいるから、素人顧客の
知らないところで、お金が動いている業界
の実態を知っている」

「大規模修繕工事の設計監理を手がけ
る設計者も実際に知っているが、談合や
リベートが全くないと言い切れるとは
思えない。」

「自分が、100%シロの人だと自信を
もって住民に進められる専門家を探すのは苦労した。」

技術面も大事だが、それ以上に、
会社のポリシーや
コンサルタントの姿勢が大切!
と言う観点から、コンサルタントを選んだそうです。

まとめです。

今回のメルマガで、一番言いたいのは、
プロがプロを選ぶ時には、
「書類審査と1社30分程度のプレゼン審査でコンサルタントを選ぶ」
というような、ネットで大量に流されて
いる手法を使わない点。

また、管理会社のアドバイスを受けていない点。

建築や設備のプロが、どんな観点で、同業
のプロを選ぶのか、参考になると思います。

■バックナンバーは、こちらからどうぞ
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大規模修繕工事は、季節・気温等を考慮し、春か秋に行うのが通例で、50戸程度であれば、4カ月で、そのシーズンに収まりますが、大規模マンションになると、その季節で収まらず、真夏にかかる、あるいはまたぐ場合があります。

あるいは、工事が延びて、その季節にかかる時も。

現在、抱えているコンサル案件も、この猛暑の中、工事が進んでおり、足場を登っての検査があります。

それを心配した妻が、熱中症対策グッズを購入してくれました。

その一つが、胸元に送風機を留めて、首から上に風を送る「マイファン モバイル」
マジクール


服の上から使える「瞬間冷却スプレー」
冷却スプレー


妻の愛を感じます(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

 TOTOが断水後にはじめて水を流す際の注意点を同社のHP上に掲載しました。

「平成30年7月豪雨」により多くの家庭で断水被害が出ていますが、復旧の際に油断していきなりトイレを使うと、異物の入った水により故障の原因になります。

掲載された注意チラシがこちら。
totoマニュアル

概要は、
1、水を流す前に、まずは台所や浴室など全ての水栓(蛇口)が閉まっていることを確認します。
2、次に元栓が閉まっている場合は、元栓をゆっくりと開けます。この際、水道メータが動かないことを確認します。もし動いてしまう場合は水栓か配管に故障の可能性も。(どうしても解決しない場合は水道工事店に連絡しましょう。)
4、準備が整ったところで水道管に入り込んだ「空気と異物の除去」を行います。断水から復旧した直後は、空気や異物が混じった濁った水が出てくることがあります。これをそのままトイレや洗濯機などで使うと故障の原因になるため、まずは屋外の単水栓(屋外に無い場合は室内でも可)から、水が透明になるまで流し続けましょう。
5、上記の対応をとっても水の流れが弱い、水が止まらないといった状態が続く場合は、各製品のフィルターを手入れする必要性が考えられます。

フィルターの手入れ方法は、各メーカーのHPを見れば、掲載してあると思いますから、そちらも参考にすると良いですね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私が、管理組合向けのコンサルティング専業を決意した時に購入したのは、

◎ポータブルタイプのプロジェクタ
◎持ち運びのできるモバイルスクリーン
◎リモコンでパワーポイント等のスライドのページ送り機能の付いたレーザーポインタ

今から10年ほど前ですから、どれも、今よりもかなり高い値段で、上から、10万円、3万円、1万円程度だったと思います。
当時の感覚では、
「この投資は、自分の仕事において、見合うのか?」の不安がありながら、
「いや、この道のプロとして生きるんだ!」と決意したことを記憶しています。

プロジェクトは、狭い部屋でのプレゼンも想定して、当時としては画期的な、斜めからも投射できる高機能型を選びました。

現在、プロジェクタは、2代目が活躍中で、初代は沖縄のコンサルタント先マンションに置いてあります。
この2代目は、スクリーンの大きさを認識したり自動ピント合わせ機能などが付いているもので、初代よりも軽く・薄く、3年前の購入時では。モバイル型の最高機能!
初代の2倍以上の価格でしたが、プレゼン会場に着いてからの準備が一気に早くなり、非常に有益な買い物をしたと満足しています。

スクリーンは、毎回、組み立てる分、劣化が早く、既に3代目ですが、この商品の廃番に伴い、3セットの在庫があります。

画面操作リモコン付きレーザーポインタは、一度、スクリーンにポインタを当てず、画面の中にポインタを表示させる「空中ポインタ」も購入したのですが、精度がイマイチで、お蔵入り。
結果、初代を長年使ってきましたが、このところ、電池を入れ替えても、レーザーが途中で薄くなったり、消えたりするようになったことから、買い換えることにしました。

新品の値段は、5000円程度ですから、当時の半分で、機能はアップ。

振り返れば、パソコンのキーボードを使わず、プレゼン者が歩き回りながら画面をめくっていく姿を見た時、「イケる!」と思って、購入してから10年。
私にとっては、「親友」みたいなものですが、それがこちら。
ポインタ

もう、同じ型のものはないようです。

10年間、ありがとう!

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昨年、長野エリアにMAKS認定コンサルタント(長町コンサルタント)が誕生してから、長野市と松本市とで、1回ずつセミナーを開催しました。

現在、コンサルティング・顧問契約が2件。契約内定が1件、契約に向けての勉強会開催が2件と続いています。

「大型マンションがひしめく都市エリアでないと、マンション管理士の専業は難しい」と言われてきた業界(と言うほどのボリュームはありませんが)の常識に対して、「地方でかつ中小規模マンションほど、マンション管理士のサポートが必要!」と唱えてきた私にとって、既に、岐阜では、マンション全体の10%程度の顧客があり、実践してきたのですが、それは、長野でも同じ!と言う状況になれば、全国の地方都市にいるマンション管理士にも、励みになると思います。

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ブログ読者の「デュピュイ取る」さんから、次の感想コメントをいただきました。

◎心配性
「先生のブログは、同業者や管理会社、工事関係者などのみなさんも注目しているんでしょうね。今回はコンサルタント報酬のお話で、あまり安いところはダメ!(それ以外にもチェックする点あり)なのはわかりました。ただ、逆に「少し高めに設定したほうがいいかな?」と考えて、表裏両方いただく作戦もあるかもしれませんねぇ。報酬の高い~中間~安いではなく、内容の吟味が重要になってくると、ますますどちらにお願いしたらよいか、困りますねぇ。ブログで詳細に書けませんしね(笑)。」

これ、同じような「心配」と言うか、「うがった見方」をされた読者さんがおられたのではないでしょうか?

実は、私も、この記事を書くと、不適切コンサルタントの中には、「潮目が変わった」と勘違いして、高い(妥当な)コンサルティング料を提示した上で、更にリベートをもらうと言う「表裏両方いただく作戦」に走る輩(やから)もいるのではないかとの懸念がありました。

中部エリアでマンション大規模修繕工事を専門に手掛ける改修工事業者4社に取材をして、「今後、リベートを要求するコンサルタントは減ると思うか?」の質問に対しては、全員が「NO!」
「一度うまみを知った人は、手を変え品を変えやる」の回答。

実際に、私が最近、新しい手法として、見つけたのが、談合・リベートで儲けている設計事務所同士が、管理会社と組んで、「公正なコンサルタント選び」を演出していると言う「コンサルタント同士の談合」。

これは、管理会社が仕組んだのか、設計事務所側が考えたのか、どちらなのかはわかりません。

しかし、組合が、管理会社を事務局に指名して「設計事務所やマンション管理士事務所」をコンサルタントとして募集するなどと言う手段を使えば、正に、この構図が当てはまります。

だから、当社は、管理会社からの「大規模修繕工事コンサルタントにエントリーしませんか?」は断っています。

今回、あえて、ここまでコンサルタント選びの裏側の事情まで話したのは、とにかく、騙されない管理組合になって欲しい!と言う願いからです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.135

■私の好きな言葉■ 
あきらめた先に後悔が待っている,あきらめない先に感動が待っている

こんにちは。

前回は、安いコンサルタントを雇ったこと
で、組合が400万円も損をした上に、
工事品質も下がる事例を挙げて、
コンサルタントを選ぶ時には、
金額の安さで選んではいけませんよ!
とお伝えしました。

当社には、全国から、コンサルティング
の依頼が来るのですが、その中には、
「コンサルタント選びのアドバイス」
のリクエストもあります。

遠方なので、コンサルタント選定会議に
出たり、実際の審査に立ち会うところ
まではできないため、一般論として回答
する場合は、
「最も料金の高いコンサルタントを選びなさい」
とお伝えしています。
(他の要素に関するアドバイスも、もちろん、しますけどね)

だって、コンサルタントは、
「本来、施主である組合がやるべき発注業務や工事の検査」
を外部のプロに委託する訳ですよね?

それを「料金の安さ」で選ぶのであれば、
組合側が自分たちを「安っぽく」考えて
いることになります。

結局、コンサルタント選びは、結婚相手を
選ぶのと同じで、
「自分のレベルにあった相手しか選べない」
のだと思います。


ただ、この趣旨は、
「料金の安さだけで選ばない」
「料金の安さに目を奪われない」
と言うことであって、そもそも、
コンサルタント料にも、一定の目安の
ようなものはあります。

その例をいくつか紹介しましょう。

まずは、国土交通省が出している
建築設計・工事監理業務の標準報酬

○業務報酬=直接人件費+経費+技術料+特別経費+消費税に相当する額

「直接人件費」とは、給与・賞与・諸手当
退職金等です。

「経費」は、その仕事に関する印刷代や
交通費などの直接経費もあれば、事務所
代やスタッフの人件費。

これをあらかじめ計算することは難しい
ので、直接人件費と同額とみなします。

「技術料」は、その業務に係る技術力や
創造力などで、直接人件費×(0~50%)。

「特別経費」は、特許使用料や遠方の
場合の出張費等。

つまり
○業務報酬=直接人件費×2+技術料+特別経費+消費税に相当する額
となり、直接人件費がいくらなのか?
が基礎となりますね。

この「直接人件費」は、その仕事に必要な
技術者の人件費×業務日数で算出できます。

ただ、人件費は、新人からベテランまで
異なりますから、モデルとして、Aから
Fランクまでの区分があり、最高位の
Aランクは、1級建築士18年以上、
2級建築士23年以上の経験及び大学
卒業後23年相当の能力がある者。

Eランクが、1級建築士3年以上、2級
建築士8年以上の経験及び大学卒業後
8年相当の能力がある者。

Fランクは、Eランクに満たない新人。

そして、直接人件費を計算する場合は、
Eランクを基準とすることになっており、
その単価は31,600円/日。

ちなみにAランクは、
その1.83倍の57,828円/日。
Fランクは、
その0.69倍の21,804円/日。

50戸程度までのマンションで、
第1回目の標準的な大規模修繕工事
コンサルタント業務は、延べで、
30~40日(240~320時間)
程度だと思います。

直接人件費が31,600円、
従事する日数が40日とすると、
合計で253万円(税別)。

技術料に関しては、新築に比べると
難易度は下がるため、仮に、10%
とすれば、税込みで約300万円。

建物規模が200戸ならば、
300万円×4~5=1200~1500万円。

ただ、実際は、単純増にはならないので、
1000万円前後でしょうか。

しかし、管理組合が相手だと、
夜や土日の会合や立会もあるので、
ここから割増しになるでしょう。

次に、工事費総額の%で見る方式。

40戸のマンションで、工事費が
4000~5000万円で、コンサル料が
300万円とすれば、工事費の7%前後。

200戸のマンションで工事費が2億円
だとすれば、5%前後。

戸建て住宅の建築家の報酬は、10%前後
だと言われますが、施主のきめ細かなリク
エストに答える負荷がかなり大きいこと
と比べると、前述の大規模修繕コンサル料
の対工事費比率は、それよりも低く、妥当
だと言えそうです。

人件費と言う面では、建築士一人当たりの
平均報酬は、46.9歳で、644万円
(平成28年度賃金構造基本統計調査)です。

この金額に対して、設計事務所の労働
分配率(簡単に言うと、自分の給与÷
粗利)を60%と仮定すると、一人当たり
1043万円/年の売上が必要です。

労働分配率の方程式はありませんが、
全業種で40%が適正水準と言われ、
労働集約型の設計事務所ならば、
60%は必要かと思います。

先ほどの、コンサルティング契約1件
当りの売り上げ300万円は、2年間
のプロジェクトになるため、年間で、
1043万円を売り上げるには、7件の
コンサルティングが必要です。

私の経験則では、コンサルタント一人
当りで、受け持てる件数は、大規模修繕
工事の適正な実施季節である春と秋とで
各3件程度。

従って、年間を通して、
7件程度のプロジェクトを担当すれば、
この水準となるので、やはり、1件当たり
のコンサルティング料が300万円は、
妥当な水準と言えます。

逆に言えば、この水準を大きく下回る
コンサルティング料金を提示する会社は
工事会社からバックマージンをもらうか、
楽な(手抜き)仕事で、コンサル件数を
増やすことで、収支を保っていると言えそうです。

また、
管理会社やマンション管理士事務所が
大規模修繕コンサルティングを手掛ける
場合であっても、業務項目が同じであれ
ば、この水準と同じだと考えて良いでしょう。

もちろん、
どの業界にも、競争がありますから、
料金を下げて受注し、生産性を上げて
収支のバランスを取ると言う手法もあります。

ただ、対企業のコンサルと異なり、
「価値観の異なる生活者の集団=管理組合」
相手に行うコンサルは、元々、
手離れの悪い、面倒が多い仕事(笑)

そういう仕事が好きで、熱意を持った
専門家が望ましいと言えます。

だからこそ、「コンサル料金」以外の価値
を見極めることが必要だと思う次第です。

最後に、コンサルタント料金を、1戸当り
の負担額で見たらどうなるでしょうか?

本来なら、
発注者である住民一人一人が、
建物状況確認、設計仕様書作成、
業者募集、入札、工事金額の比較や評価、
工事のチェック、保証の確認等
を行い、2年間のプロジェクトを実行すべきところを

今まで積み立ててきた修繕積立金を
使って、専門家に委託する…その金額が
40戸で300万円ならば、
=3.75万円/年×40戸×2年間

コンサルタント料金が、これより100万
円安く、200万円だとしたら、戸当りの
負担額は、2.5万円/年。

その差は1.25万円/年。
この差は、大きいでしょうか?小さいでしょうか?

何を重視して、コンサルタントを選ぶのか
そこを間違えないことが、大規模修繕工事
の成功の鍵だと思いますよ。

※お断り
上記の各試算は、わかりやすくするために
コンサルタント会社規模の大小、スタッフ
人数やその構成、営業経費、コンサル契約
の大小、他事業の売上規模等の違いは、
考慮に入れておりませんので、数値の検証
については、ご容赦願います。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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顧問先のマンションの役員さんから、大規模修繕工事の資料や管理適正化の資料等について、役員に配布するために、自宅の印刷機で、かなり大量の印刷をしたが、この費用の清算はどうすれば良いのか?また、その時の勘定は、用途に応じて、管理費会計又は修繕積立金会計にすれば良いのか?と言う質問をいただきました。

まず、後者の管理費会計か修繕積立金会計か?ですが、修繕積立金会計で、大規模修繕工事のための活動について、会合費や消耗品などの予算計上がしてあるケースを除き、理事会活動費として、管理費会計の支出で良いでしょう。

また、領収書のない出費に関する清算は、組合側の会計処理要領は定めておらず、会計業務を委託している管理会社側の事務取扱に任せているのがほとんどだろうと思います。

管理会社側は、「使い込み」を防ぐとか、決算処理のために、振込でない支出は、相当に神経をとがらせているので、役員の立て替えへの支払であっても、領収書のない場合の扱いは、一定の手続きを定め、「明朗会計」にしているケースが多いと思います。

今回のケースのように、金額算定の不確かな支出をどうするか?については、例えば、印刷費であれば、インクジェット印刷機のマニュアルに、1枚当たりの印刷コストが書いてあれば、それを根拠にしても良いですし、コンビニでのコピー代が世間水準だとみなして、1枚当たりのコピー代×枚数とすれば良いと思います。

また、組合の用事で、車で出かけた場合は、公共交通機関の料金を請求すればよいでしょう。

これらの料金を計算し、理事会の承認を得て、管理会社に支払いを依頼すると言う手続きが、適切だと考えます。

あるいは、そういう理事会や修繕委員会の活動経費を含めて、一定額の手当を支給しているケースもありますね。

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この週末で、2018春・夏マンション管理組合向けセミナー全9回の最終回です。

総参加者は約100名。
受講アンケートでは、このセミナーに対して、99%の方が、「大変参考になった」or「参考になった」と評価をいただいています。で、お一人のみ「普通」と言う感想。

「参考にならなかった」と言う回答の方はいませんでした。

基本的な内容は、前回、前々回と大きく変わらないのですが、毎期、最新の事例を盛り込み、そこから導き出した新しい「業界のマル秘情報」もお伝えするので、進化しています。

それをご存知の方もおられ、リピート受講者もいます。

目指すは、受講者全員「大変参考になった」です。

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毎月開催し、16回を数えるMAKSの定例勉強会は、「ドローンの赤外線調査の現在と未来について」

講師は:中日本赤外線空撮株式会社  代表 小林浩 様(予定)
これが実際に、お持ちいただいた実機です。
ドローン2 ドローン1

ドローン本体で、〇〇〇万円。カメラだけで、〇〇〇万円。
「どれくらい重いか、試しに持っても良いよ!」と言われても、高級車1台分の値段ですから、慎重になります(笑)

【内容】
ここ数年でドローンを使った活用が注目されてきました。
しかし現実的には飛ばすことで満足していたり、安全性の問題等
実用性、実用化にむけた活用は限られています。

今回の講師の小林さんはドローンが世に出始めたころ
5年以上前からドローンが進化する過程で
次々とバージョンアップや買い替えを繰り返し
現在、高性能ドローンを飛ばし効果的な調査診断ができる
東海エリアの第1人者であります。

もともと映像や撮影分野が専門で
CMから映画撮影まで様々な経験のある映像プロが
数年前から本格的に手掛けておられます。

実際に講義を受けると、知っているようで知らないドローンことがわかってきます。

語りは、CMを手がけているだけあって、軽妙。

かなり笑いました。

今回のテーマで、私が一番感じたことは、「ドローンでの撮影」と言う側面と「赤外線による調査」と言う2面の要素で考えることが必要だと言うこと。

例えば、「ドローンは風に弱い」ので、調査には風が大敵だと思いがちですが、実は、「風が吹くとタイルが冷やされてしまい、赤外線センサの反応が変わる」と言う理由で、風が大敵なんですね。

つまり、まずは、「赤外線調査」なるものの理解があって、ドローン空撮の手法にも強くなることが必要だと感じました。

建物調査は、人の経験と勘に頼っているのが実情ですが、こういった手段の進化とAI化によって、進歩していくのだろうと思います。

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管理費滞納問題が深刻なマンションがあります。

その要因の一つは、フロント担当者が督促はしているのだけれど、その深刻さを理事会に訴えておらず、対策のための理事会を開いていなかったこと。その間に、数十万円~百万円に及ぶ高額滞納が3件発生しています。

当時の理事長が、忙しい人だったということ事情もあります。

で、理事の交代があり、この理事長は女性なのですが、「スパッ」と物事を判断する性格の人。「滞納なんて、許しちゃだめでしょ!」と言う単純明快な考え。

で、伝家の宝刀である「水道の休止と利用制限」を発動すべく、まずは予告。
私も重要プロジェクトとして、取り組みます。

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今年の養成塾は、毎週土曜ではなく、平日中心の一泊二日、二泊三日の集中講義形式で、1コマ、3~4時間×14講座を開催し、50時間以上の座学を行います。

座学終了後の夜7時から9時とか、週末の同行研修もセットにしているので、受講生にとって、勉強漬けです。

講師側の私も、今回で4回目とはいえ、昨年までのスタイルと異なるので、時間配分も変わりますし、この1年間でブラッシュアップしてきたコンサルツールや事例を最新にするなどの、講座作り込みの業務もあるので、準備には相当な時間が必要です。

が、普段のコンサル業務が、元々、2カ月先まで予約が入っているで、その合間に、ある程度の下ごしらえをしておいて、講義前日を迎え、最後の仕上げに入るのですが、改めて教材に目を通してみると、「ここも直したい、あそこも直したい」が出できます。

何しろ、日本一のマンション管理士集団を目指すのですから、教材も日本一じゃないと!(笑)

で、結局、この三日間は、会社に泊まり込み(ホテルにシャワーは浴びに行きますが)で、ほぼ徹夜で仕上げを行いました。

楽しくて仕方ない仕事なので、眠いとか疲れると言う感覚はないのですが、徹夜した翌日、講義を6時間話すと、喉に来る(笑)

沢山の「のど飴」にお世話になりました。(笑)

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ここ数週間で、勉強会の依頼が5件、コンサル提案依頼が3件、契約締結のための総会開催決定が3件。

これ以外でも、管理や長期修繕計画の無料診断の申し込みのための資料待ちが数件。

4月から9回の春・夏セミナーが残り1回と言う状態で、多くの参加者があったと言うことは間違いないのですが、前記のボリュームは、同じ9回開催の昨年の秋・冬セミナー時のペースを上回ります。

と言うのは、この申し込みの中には、昨年のセミナー参加者も含まれており、ダムに溜まった水が流れ出すように、依頼が来ており、それに加えて、どのセミナーにも参加してない方からのWeb経由の依頼も増えているからです。

MAKS認定コンサルタントの活躍の場が増々広がるのも嬉しいですが、更には、私の理想とする「すべてのマンションにマンション管理士の顧問設置」に向けた時代に、一歩ずつ歩みを進めます!

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名神高速一宮・羽島間を走っている時に、多数の消防車が列をなして走る場面に遭遇しました。

その数、数十台。

見ると、豊橋市だったり、西尾市だったり、半田市だったり。

多分、西日本の災害対応の応援のために、愛知県内の各所から向かう消防車なんだろうと思っていたら、夜のニュースで、正に、その通り。

既に、現地入りしている応援隊との交代のために向かっていたようです。

お疲れ様です。頑張ってください!

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この週末は、沖縄のマンションで、管理会社の入札プレゼン審査。
その間に、わがふるさと岐阜が大変な状態になっていました。

耳慣れない「大雨特別警報」

ネットで調べてみると、
「大雨特別警報は、台風や集中豪雨により数十年に一度の降雨量となる大雨が予想される場合、若しくは、数十年に一度の強度の台風や同程度の温帯低気圧により大雨になると予想される場合に発表します。大雨特別警報が発表された場合、重大な土砂災害や浸水害が発生するおそれが著しく大きい状況が予想されます。特に警戒すべき事項を標題に明示して「大雨特別警報(土砂災害)」、「大雨特別警報(浸水害)」又は「大雨特別警報(土砂災害、浸水害)」のように発表します。雨が止んでも重大な土砂災害等のおそれが著しく大きい場合には発表を継続します。」(気象庁のHPより引用)

私は、平地のマンションに住んでいるので、浸水の心配はないのですが、ネットのライブ中継を見ると、長良川・木曽川・揖斐川のいずれも、堤防に迫るほどの増水。

ただ、過去に何度も想定外の豪雨があり、そのたびに堤防や堤防の外側の二重フェンスなども整備されているので、昔のようにエリア一帯が浸水し、何日間も床上浸水が続くようなことはないと思いますが、それでも、長良川付近には避難勧告が出ました。

下呂あたりでは、被害が出てるそうで、大変、お気の毒ですが、これ以上、被害が広がらないことを祈ります。

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■私の好きな言葉■ 
覚悟ができると、すべてがチャンスに見える

こんにちは。

昨日から、長町コンサルタントと一緒に、
沖縄に来ています。

今日9時から、管理会社の入札プレゼン
審査があるため、前日入りですが、雨の
影響で出発が30分遅れ、那覇空港上空で
30分旋回しました。

空港でも、機内でもパソコンを開いて仕事
をしていたので、時間は有効に使っています(笑)

さて、本題。
」大規模修繕コンサルタントの適正報酬
水準は?」
と聞かれても、明確な回答はかなり難しいです。

しかし、
「〇〇戸のマンションなのですが、
大規模修繕工事コンサルティング費用は
いくらくらいですか?」
とよく聞かれます(笑)。

「一概には言えません」
と答えると、

「いや、一般的な金額で良いので、教えてください」
と聞き返されます。

これに答えないと、
何だか、定価の書いてない寿司屋で
「時価」の寿司を注文するような気に
なるのか、警戒するようです。(笑)

しかし、もし、逆に、
「あなたのマンションは、一般的なんですか?」
と聞いたら、恐らく、ほとんどの人が
「いや、他のマンションのことは
わからないし、うちにはうちの事情
があるから、一般的かどうかは、わからない」
と答えるのではないでしょうか?

コンサルティング業務は、
「労働集約型」で、
どれくらいのスキルや経験持った人が、
どの程度の時間やその水準の知的作業を
行うのかによって、大きく変わります。

顧客側の事情・特殊性・抱えている問題
あるいは、要求水準によって、発揮する
能力が変わるのは、当たり前です。

つまり、コンサルティングを頼むのならば
発注者が
「何をどこまで頼むのか」
「どんな成果を期待するのか?」
を把握していて初めて、
「どれくらいの報酬が生じる業務なのか」
を正確に算出できる(見積もりを出せる)
ことになります。

しかし、管理組合は、大規模修繕工事の
素人集団の色彩が強いですし、そもそも
「コンサルタント」と言う専門家とは、
どういう尺度で評価すべきなのかを
知らないので、コンサルタント報酬が
高いのか安いのかの判断も出来ない状態
で、コンサルティングの見積りを取ろうとします。

店頭に並べてある商品を手に取って、
見比べて買うこととは違いますし、
購買経験則もないので、インターネット
で調べても、断片的な知識にとどまります。

いくつかのホームページを見ると、
コンサルタント選びの手法として、
1、書類審査で数社選び、
2、プレゼン審査で各社30分のPRを
順番に聞き、1社に絞り込む
と書かれていることが多いですが、
その方法では、あなたのマンション
にとって望ましいコンサルタントを
選ぶことができる確率は、相当低い!と
私は断言します。

しかし、このステップを採用したくなるの
は、
「数社のコンサルタントの話を聞けば、違いが判るだろう」
と言う思い込みがあるからだろうと感じます。

実際には、明確にわかるのは、報酬の差だけです(笑)。

恐らく、どのコンサルタントも、それなり
にちゃんとやってくれそうに見えますの
で、結局、報酬の安い会社に落ち着く可能性が高いでしょうね。

だから、スマートなプレゼンを行い、
安い報酬水準で受注しておいて、後で、
リベートをもらう不適切なコンサルタントが生まれます。

しかし、考えてみてください。
(これ以降は、わかりやすくするために
話を単純にします)

仮に、30戸のマンションで、
長期修繕計画での工事予算が3300万円だとします。

この組合が、2社のコンサル会社に見積り
とプレゼンを依頼します。

組合の予算は、3300万円なので、
それ以下で収まることが目標です。

コンサルタント費用が
A社は、300万円
B社は、200万円を提示します。

A社は、100%業界とのしがらみ
がなく、徹底したコストダウン力もあり
その実績も多くある。

従って、その価値にふさわしい業務報酬を
示し、実績に従い、プラスして、コスト
ダウンに比例する成果報酬も設定されています。

結果、工事費は、そのコストダウン力で
2500万円で収まった。

コストダウンの成果報酬が50万円
だとすれば、工事費全額では、
1)コンサル報酬300万円
2)コストダウン成果報酬50万円
3)工事費2500万円
合計で2850万円

一方、後で、工事会社からリべートを
もらうB社は、コストダウンにも熱心ではない。

組合の元々の予算3300万円に
収まれば、文句は言われないので、
1)コンサル報酬200万円
2)工事費3050万円。
合計で3250万円

当初予算を50万円下回っているので
組合は良かった!と胸をなでおろします。

しかし、両者の差額は400万円。

A社のコンサルティングでは、
その400万円は組合が享受します。

B社のコンサルティングでは、
その400万円はコンサルタントと
工事会社が、それぞれ200万円ずつ
懐に入れます。

つまり、安いコンサルタントを雇ったこと
で、組合は400万円も損をするわけです。

しかも、
A社は、工事会社との癒着がないので、
工事の検査も厳しく、工事品質も向上します。

B社は、その逆ですから、工事品質もイマイチ。

しかし、コンサルタントを選ぶ時には、
そんなところまではわからないので、
最初の段階で、100万円安いコンサル
報酬に目が行くわけですね。

つまり、コンサルタントの適正な報酬水準
を考えるには、そのコンサルタントが、
どんな成果を上げることができるか?
に着目するのが、賢い評価の仕方だと言えるのですね。

と言っても、住民の皆さんの経験値では
「そう言う観点で評価するには、どうすれば良いのか?」
がわからない…。

そういう方には、
弊社のセミナーに参加いただくか、
マンションに出向く「出前講座」を
受けていただくのがお勧めですが、
次回のメルマガでは、
「大規模修繕コンサルティングの
適正報酬水準の見分け方」
につながる、いくつかの数値を紹介しましょう。

【お知らせ】
2018年春・夏
愛知・岐阜・長野9会場で開催
1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
いよいよ7月14日(土)最終回

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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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豪雨のニュース・被害が相次いでいます。
漏水が生じてるマンションもあるのではないでしょうか?

管理会社が何度対策を講じても直らなない原因不明の漏水を、大規模修繕工事時に、足場を使って、念入りに調査し、解消したことがあります。
管理会社が散水試験をしたところとは、まったく異なる箇所の壁からの漏水で、室内への水道(みずみち)ができていました。

この水道は厄介で、とにかく、漏水を再現しないことには、どこから入っているかわかりません。

仮に再現できても、そこだけとは限りません。
従って、原因の特定(推定)→対策→別の箇所からの漏水→原因の特定(推定)→対策と続きます。
複数個所の漏水が推定される場合は、着色した液体を使って、漏水箇所を一度に調べる手法もあります。

古いマンションでは、構造上のウイークポイントがあるケースが多く、漏水原因のピンポイントを探しきれなくても、そのエリア単位で、足場を活用して、防水性能のアップを考えた大規模修繕工事を実施することが対策になります。

また、火災保険の漏水調査費用は、1年で100万円等の限度がありますが、毎年、その枠が使えますので、保険申請を行い、その資金も活用し、大規模修繕工事の間に足場を使って、漏水調査を行えば、それだけ、組合資金は裕度が出ます。その場合は、大規模修繕工事の見積もりと漏水調査の見積もりをきちんと区分けできるように表記することが必要ですから、技術だけでなく、保険のことも詳しいコンサルタントに相談されると良いと思います。

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私の起業家精神やコンサルタントとしての「在り方」の原点となっている、福島正伸先生の講座「人を動かすリーダーシップ論」講座は、今年で4年連続、180名の満席にて開催することができました。

弊社の取締役で、事務局の長尾君の毎回の頑張りには脱帽です!
また、参加いただいた皆さん、ありがとうございました。
人を動かす1 人を動かす2 人を動かす3


9月から、福島先生による連続講座「究極のリーダーシップ養成講座 第4期」が始まります。

この講座を受けると、仕事人として、家庭人として、人としての「在り方」が変わり、成功と幸せが待っています。

その内容の素晴らしさに感動し、リピーター受講者も沢山います。
ですから、初めての参加者も、そんな中にいるだけで、更に、刺激になります。

もちろん、私は今年も参加します!

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私のメンターである福島正伸先生の「人を動かすリーダシップ論」が名古屋で開催されます。

通算4回目。

全部聞いています。

今回も素晴らしい講演です。
冒頭は、「経営は人間学」

そのビジネスが上手くいくかどうかは手法ではなく、人間そのものの問題。
「やる気のある人間が集まれば、どんなビジネスも成功する」
「うまくいくかどうかは、人間として魅力あるかどうか」

先生の話は、毎回、聞くたびに、新しい発見があり、自分の原点を振り返ることができます。

他人をあてにしない。
環境のせいにしない。

勇気百倍です!

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1年かけて、座学と同行研修で、活躍できるマンション管理コンサルタントを養成する塾が始まります。

今年で4回目。

最初の塾生を0期生と呼んだので、今年は第3期です。

塾生は3名。
遠くは水戸から。

教えると言うことは、自分の志の原点を確認する作業でもあります。

昨年までは、毎週土曜の夜の開講でしたが、今年は平日の集中講座スタイルで、1日数講座を行い、夜は同行研修と言う濃密なスケジュールです。

自分の喉が持つか?へのチャレンジでもあります(笑)

志の高いコンサルタントを養成するために、今期も尽力します。

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