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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「総会で、大規模修繕工事の方針が決まったが、コンサル(専門家)のチェックを受けていないので、心配する声がある。また、長期的な計画がなく、現在の積立金で良いのかも見て欲しい」と言う依頼。

急がれるとのことで、私のスケジュールがわずかに空いた土曜日の朝、8:30~9:10で相談にお越しいただきました。

そして、拝見した資料は、修繕委員の方々が熱心に議論され、責任施工方式を採用を採用し、かなり安い金額でにて工事発注先まで決められたもの。

ここに至るまでに、相当に努力した様子がうかがわれますし、建築のこともある程度の知識や経験があるように思えました。

しかしながら、いくつの懸念材料が…。
1、工事会社の比較
比較した3社は、管理会社・改修専門総合会社・タイル工事の専門会社。同じ改修工事を行う業者でも、工事管理体制が違いますし、それにより、組合側(修繕員会)に求められる役割も変わってきます。

2、工事チェック体制
改修専門総合会社や管理会社であれば、専門工事会社の仕事を元請け会社が検査をします。しかし、組合が選んだ会社は、価格が一番安い専門工事会社でした。この会社のHPが見つからないので、総合的な改修工事の経験があるのかどうかはわかりませんが、もし、その経験が乏しい場合は、工事の検査は、専門業者の自主検査しか行われないことになります。なお、専門工事会社の自主検査だけではダメだと言っているのではありません。手抜き・うっかりミスの防止と業者側の検査体制・施主(組合)の検査をどうするか?を確認する必要があると言うことです。

3、給水管リニューアル
給水管のリニューアルにおいては、ある延命工法が採用されています。しかし、比較対象は、配管交換工事のみ。延命工法にも数種類ありますが、その比較はしなくても良いでしょうか?

4、長期修繕計画の検証
総論としては、管理会社が過去に作成した長期修繕計画に基づき、将来の資金不足が懸念されることから、コストに敏感な議論となっています。それは大切なことですが、そもそも、今回の工事仕様によって、今後の修繕計画も変わります。また、昨今の急激な工事費の上昇もあります。それらを踏まえた長期修繕計画を立てた上で、コストや長寿命・資産価値の向上につながるグレードアップを考えると、違った結論になるかもしれません。また、それによって、修繕積立金の改定をどうするかの検討も必要でしょう。

以上、いくつかの懸念を書きましたが、実際の修繕委員会の中では、上記の議論や確認がなされているけれども、専門性が強すぎるので、住民に知らせるのは、結論を中心にしているのかもしれません。

あるいは、そもそも、外部専門家を入れずに住民だけで議論している以上、限界はあるので、全体として大きな問題がなければ良しとする前提があるのかもしれません。

いずれにしても、このマンションの修繕委員の皆さんの勉強ぶり・熱心さは、尊敬に値するもので、その結論がより安心できるものとなるようアドバイスしたいと思います。

【ブログ4012日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ連続更新)


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