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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

これ、相当大きな勘違いじゃないかと思います。

最初の例。
理事会への出席理事の定足数が満たないのに、理事会成立として議事録を作成している。

しかも、定期総会議案審議の理事会が不成立なのに、総会が開催されている。

次の例。
総会議案審議の際に、議案反対者の挙手だけを求めて(賛成者の挙手を求めないで)、「あとは、賛成なので、賛成多数として承認」とやっている。

出席者の中には、賛成も反対もせずに、「棄権」があるかもしれません。

理事長が元々、議案に賛成なのでも、委任状も賛成だとみなし、「賛成多数」とみなしたのかもしれません。

しかし、理事長が、参加者の意見を聞いた結果、棄権又は反対になるかもしれません。

確かに、「議決権行使書だけで、賛成多数」の場合には、形式的には賛成者の挙手を求めなくても、採決は有効と言えますが、それにしても、かなり問題のある採決の仕方です。特に、管理会社への発注議案であれば、尚更、採決には気を遣うべきでしょう。

仮に、そんな運営で良しとするならば、そもそも、総会開催時点で、議決権行使書による賛成多数の議案が、ほとんどでしょうから、議案ごとに議論したり、採決を取る必要すらないと言っているようなものです。

これは、非常に基本的な管理組合運営上の問題なのに、こんなことが、有名ブランドマンションで行われているのを、実際に、見聞きしているので、「管理品質は、必ずしもブランド級じゃないよ」と思うわけです。

これ、住民側の無知や無関心にも、起因していますが、それ以上に、管理会社側の「おごり」があることから起こる問題ではないかと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日「外部プロ修繕委員はレアケースで、基本は大規模修繕コンサルティング契約です」と書いたら、「レアケースって、どんなケース?」と言う質問がありました。

昨日書いたケースは、
◎当社のことを知った時には、もう、管理会社(設計事務所)と設計監理契約を結んだ後だった。

◎入札が進んでいて、その過程で、どうも談合やリベートが有りそうだが、物的証拠がなく、今更、その会社と解約ができない。

◎当社のアドバイスで、工事費は下がったが、工事が始まってから、取り戻されるかも…と言う心配もあるし、工事の検査も甘くなる可能性がある。

◎新築時以来の建物の不具合問題もあり、販売会社や管理会社との交渉にも知恵を貸して欲しい。

と言う切迫した状態で、当社が力を貸すとしたら、「外部プロ修繕委員」と言う選択しかなかったものです。

まずもって、設計監理契約は、自分たちの代わりに、入札や工事検査をしてくれるプロ(設計監理者)を雇うわけで、さらに、そのコンサルタントを監視するプロを雇うと言うことは、通常、あり得ないですよね。

そいう意味では、今回のケースは、極めて異例ですが、この設計監理者が「管理会社」だったと言う点が、引き受けた要因でした。

管理会社以外の設計事務所であったら、その事務所との契約を解除して、当社に変更すると言う選択か、修繕委員ではなく、組合顧問として契約し、その業務上の立場から、アドバイスを行うことになると思います。

今回のケース以外では、恐らく、責任施工方式で管理組合が工事会社を決めたが、工事が始まってからの追加工事の提案対応や工事検査は自分たちではできないので、やって欲しいと言う依頼があれば、「外部プロ修繕委員」と言う選択があるかもしれません。

ただ、その場合でも、工事会社を自分たちで選んだ後から依頼されるより、工事会社を選ぶ段階から、「外部プロ修繕委員」として契約する方が良いと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.133

■私の好きな言葉■ 
最も難しいことが最も人を成長させる

こんにちは。

昨年10月のマンション管理学校に、
愛知県内100戸クラスのマンションの
理事長が参加され、私の講義を聞かれました。

そのタイトルは、
「大規模修繕工事の不適切ビジネスの
実態と騙されない対処法」

大規模修繕工事を巡る談合やリベートの
横行についての話しです。

前年までは、
「大規模修繕工事の成功」
と言うタイトルで、この問題に触れていた
のですが、初めて、真正面からこの問題を
タイトルにしたので、かなりのインパクト
があり、満席+立ち見状態。

ご自分のマンションで、大規模修繕工事の
ために、管理会社と設計監理契約を結ん
で入札を行ったが、工事会社の選定や
出てきた価格を見ると、いささか腑に落ちない。

役員や修繕委員が熱心に活動してきて、
かなりの勉強もし、知恵もつけ、業者
とも是々非々で接してきたが、いよいよ
工事会社の決定と工事費を決める段に
来て、素人の限界を感じておられたようです。

しかも、新築以来の建物の問題もあり、
大規模修繕工事の際に、その問題も決着を
付けたいと言う意向。

ただ、建築・管理業者とのしがらみがなく
100%住民側の味方になってくれる
専門家が見つからないと困られていたようです。

今は、ネットでその人物の過去のことも
簡単に調べられますから、いくらHPに
きれいなことを書いても、ホントのところ
はどうなのかは、わかりますからね。

で、私の話を聞かれて、
「この人は、ホントに既存業界とのしがらみのない人」
と感じていただけたようで、現状の大規模
修繕工事の資料を持参され、相談。

拝見すると、もう、工事会社を決定する
最終段階。しかも、工事費は、かなり割高。

いかに勉強した修繕委員と言えども、
工事内容と価格の妥当性とを検証する
のは無理でしょうし、工事が始まって
しまえば、
「足場のあるうちに工事した方が良いです…」
と言う業者側の「殺し文句」(苦笑)
に対抗するのも、相当難しいです。

しかし、住民主役の良い大規模修繕工事に
したい!と言う理事長の熱いリクエスト
に応えて、工事見積書を預かり、
「妥当な工事費の水準はいくらなのか」
を査定し、アドバイス。

ここからの話は、少し複雑で、ちょっと
書けないのですが、決着地点まで飛んで
工事費は、理事長始め皆さんの努力の甲斐
があり、何と、1千万円下がりました。

当社が最初からコンサルティングをして
いれば、恐らく、そこから、更に大きく
下がったと思いますが、とにかく良かった…。

実は、そこまでは、無料のアドバイス。
下がった金額から、成功報酬を頂いている
訳でもありません。

当社では、
組合からのSOS相談について、基本は、
「最初の1時間が無料」
と決めてあるのですが、正義感の強い
性格ゆえなのか、問題が難しいほど
「前のめり」になってしまい、本来なら
報酬を頂かないと提供できないコンサル
ティングをついついやってしまうと言う
ケースはかなり多いです。(笑)

ただ、
「目に見えないコンサルティング」
と言う商品が垣間見えたと言う効果も
あり、結局、このマンションからは、
工事会社が決まった以降、工事終了時まで
と、1年点検の同行まで含めて、
「外部プロ修繕委員」
と言うコンサルティング契約を依頼され、

◎着工打合せ
◎毎週、現場で、監理者と施工者とで
行われる定例会議に、組合側代表として参加。
◎主要検査の立会。
◎月1回の修繕委員会への参加。
◎見積り時の工事数量が適切かどうかの再チェック。
◎実数清算工事や追加工事の妥当性のチェック。

を引き受けることになりました。

その話があったのは昨年末から今年にかけて。

工事が始まったのは3月で、終了は8月。

で、実際に、どんなことが起き、
「外部プロ修繕委員」
がどんな役割を果たしたか?は、現在進行
形なので、まだ、メルマガでは書けません
が、明日、明後日、そして7月14日の
MAKSセミナーにお越し頂いた方には
そっと、教えます。

ちなみに、
「外部プロ修繕委員」は、
レアケースで、基本は、大規模修繕工事
コンサルティングとして、建物調査、工事
仕様決定、入札、工事検査、竣工後のアフ
ター点検まで、一貫して引き受けておりま
すので、念のため。

【お知らせ】
2018年6~7月
愛知・岐阜・長野9会場で開催
1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
詳細は、こちら


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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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【 受講者の感想 】
〇 自分達が今抱えている問題そのもの解決策の話もあり、目からウロコでした。
大規模修繕の際には、管理費についても見直さないといけない事がわかりました。
〇 話が整理されて、非常に聞きやすかったです。
〇 マンションに住んで10年経つが、知らないことだらけという事が良く分かった。
コスト削減だけではなく、品質向上とを合わせて目指すところが良い。
〇 大規模修繕に向けたアプローチ方法について、大変参考になりました。
〇 マンション管理相談センターが作成する大規模修繕や管理改善の仕様の内容が細かい事に驚きました。
〇 馬渕先生が、自分がそのマンションに住む気持ちでコンサルされていることや
工事をする職人さんのやる気にも配慮されている事に感動しました。
〇 管理会社におんぶにだっこ状態ではダメだと良く理解できた。

講師 馬渕裕嘉志

(一社)マンション管理相談センター 代表理事
(一社)スマートマンション推進協議会 代表理事
マンション管理士・管理業務主任者・宅地建物取引士
福祉住環境コーディネーター
2級ファイナンシャルプランニング技能士
家庭の省エネアドバイザー

岐阜市生まれ。早稲田大学卒。中部電力在籍23年を経て独立。
自分の住むマンションで理事長・大規模修繕委員長を務めた経験を踏まえ、
マンション管理組合向けに管理見直し・大規模修繕工事・省エネの
各コンサルティングを延べ300件以上手掛ける。
現在、40以上の管理組合顧問を務める傍ら、
啓蒙活動のために年間50回以上の講演
多数の執筆、テレビ出演等の活動を行っている。


■■■■■ 稲沢会場 ■■■■■■■

日時 6月30日(土)14:00~16:00
会場 名古屋文理大学文化フォーラム(旧稲沢市民会館) 
中ホール棟3階研修室
〒492-8145 愛知県稲沢市正明寺3丁目114番地
担当コンサルタント 入山太郎

■■■■■■■■■■■■■■■■■■

■■■■■ 名古屋2会場 ■■■■■

日時 7月1日(日)10:00~12:00
会場 ウィンクあいち 905号室
担当コンサルタント 佐野実哉

■■■■■■■■■■■■■■■■■■

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宅地建物取引士(当時は、宅地建物取引主任者)の資格を取得したのは、今から25年前。
先日、5回目の法定更新講習の案内が来ました。この法定講習を受けないと、「宅地建物取引士」と名乗って仕事をすることはできません。
宅建講習

この資格は、中部電力で、送電線や変電所の用地取得を担当する部署に異動になった時に、自己啓発の一つとして挑戦し、取得したものです。

実際に、法務局に行き、登記簿を閲覧して、土地の所有者を調べたり、公図と登記簿を照合したり、土地の売買契約書や地役権設定契約書を作成したり、不動産鑑定士に土地の価格の鑑定依頼をしたり、測量にも立ち合いました。

住宅コンサルタントになってからは、消費者側が不利にならないように、不動産会社の仕事をチェックしたり、不動産売買契約の場に立ち合ったりもしています。

従って、資格だけ持っているペーパードライバーではありませんが、不動産会社でバリバリに仕事をしているわけではないため、法定講習で、基本に帰ること、最新情報を得ることは、貴重な時間です。

講習は、7月25日に、朝から夕方まで。
しっかり勉強してきます!

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昨夜は、昨日紹介したドリプラのプレゼンター二人の支援会。

当社が主催する「究極のリーダーシップ養成講座」の受講生二人が、世界ドリプラに出場します。

昨年に続いて、この養成講座の受講生が二人出場するのですが、ドリプラの出場は、かなり多くのエントリー者から審査を経て決まるため、とてもハードルが高いので、その意味では、「究極のリーダーシップ養成講座」そのものの質が高いと言えると思います。

とにかく、「人の夢を応援する!」と言う1点で、10名以上の全員がボランティアで集まるって、不思議でしょ?(笑)
ドリプラ支援会
中央の二人が、プレゼンターです!

なお、「究極のリーダーシップ養成講座」のプレ講座として、「人を動かすリーダーシップ論」講座が、7月4日に開講されます。是非、お越しください。

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私が、10年以上前から、応援しているイベント「ドリームプランプレゼンテーション世界大会」
が今週末に東京で開催されます。

以下、主催者からのメールを引用します。

その予選(6月29日)のプレゼン発表順が決まりました!

今年2月からの相互支援を経て、20名が感動のプレゼンを発表します。
それぞれの夢、熱い想い、人のため社会のために描く未来の姿を観に来てください。

絶対に感動します!

ここまで全力でやり抜いてきたプレゼンターの姿から、
必ず勇気と希望を与えてもらえること、間違いなしです!

毎年、ドリプラの終了後に聞く言葉があります。

「家族や知り合いを誘ってくればよかった…」
「もっとたくさんの人に、聴いてもらいたい」

申込はまだ間に合います。
来て良かった、と必ず思ってもらえます。
【申込】

最幸の世界観を是非、触れに来てください!

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■

 ◆ 6月29日(金)予選 発表順 ◆

1、清水 郁翔
「遊びと笑顔のあふれる世界
 ~大人だっておもちゃを当たり前に遊びまくれ!~」

2、高橋 恭子
「ガイア・ヴィレッジプロジェクト
 ~愛と個性が循環する地球村~」

3、伊藤慎吾
「保育園の枠を飛び出した、親子で来れる園
 ~『もりのくにHAPPY親子園』プロジェクト~」

4、土佐 文彦
「未来飛行図が見つかる街づくり
 ~チャレンジに満ちた街(C-630)テイクオフ!~」

5、小川 環
「誰もが主役!スパイラルアップ☆
 ~ゲームとしつもんで自ら考え行動する人財育成~」

6、篠崎 龍治
「笑顔な大人がビッグバン!
 ~個人の強みが活性し、笑顔な大人が無限に広がる~」

7、三原 勇気
「ぎゅぎゅっとダンス
 ~地球まるごと ハッピーで包み込む~」

8、嘉指 基博
「わくわくドリームネット
 ~人々を家族のような絆で結び平和な社会を創造する~」

9、森田 晃蔵
「ドリームトンネル
 ~人が輝く「ウフフ」の世界へ~」

10、高崎 和美
「メデュケーションプロジェクト
 ~すべての教育の中に予防医療教育を~」

11、鶴岡鉄也
「自助具で生きていく喜びを実感
 ~障がいも個性として尊重、人を繋ぐ温もりのある道具~」

12、岩 素子
「スマイルホームカンパニー
 ~全ての人が元気と笑顔で働ける環境づくり~」

13、竹原 義人
「感情のフィットネスクラブ!
 ~心の億万長者育成プラットフォーム~」

14、坂本 憲彦
「起業家教育で世界を変える!
 ~世界中の一人一人が志を実現できる社会を創る~」

15、吉田 美香
「トゥルシーと人が創り出す新たな革命
 ~人が人らしく豊かに生きれる社会をデザインする~」

16、大八木 潤
「サラリーマンよ。あきらめるな!
 ~自分で決めた生き方で命は輝く~」

17、川嶋朗
「ENDING VILLAGE
 ~人生に寄り添う≪生師(いし)≫を育てる~」

18、池田 真由美
「自分らしく、あなたらしく活きる未来へ
 ~日々感謝する人生をあなたに~」

19、倉持 昌弘
「COCOROを広げる
 ~心のバリアフリーが必要ない世界へ~」

20、小倉 健二
「小型登高器で世界中を笑顔にする。
 ~インフラ、人命、子供達の笑顔を守る~」


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━□■

 ◆開催場所・時間などは、こちらをご覧下さい◆

【詳細ページ】
【発表者20名】
【コメンテーター紹介】

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毎週、大規模修繕工事の定例会議がいくつかあり、加えて、大規模修繕工事コンサルティングの建物調査、更には、新規の依頼に応えるための簡易な建物調査があるので、ビジネス用シャツより、作業服を着ることの方が多い…。

元々は、大学は法学部。
つまり事務系。

しかし、中電ではエコキュートの開発に関わったり、社内ベンチャーでは、住宅コンサルティングで1000棟の住宅建築をサポートし、インテリアスクールを経営し、今は、漏水調査や大規模修繕コンサルティグのボリュームが増えているので、仕事の大半がエンジニア系になっています。(笑)

こうなると、「作業服」が大事になります。
で、今、はまっているのが、自重堂の作業服。
機能的で、スタイリッシュです。

冬の寒い時期の厚手の服。
春明の薄手の服。

で、次は、夏用の半袖の作業服。
それがこれに。
作業服

このシリーズ、気に入ってます!

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マンション管理組合向けのコンサルティングは、「営業したから」とか「営業力があるから」仕事が増えるものではありません。

「どの管理会社に問題点が多いか?」とか、
「管理会社別の管理上の問題点」
は知っていますが、特定の管理会社の管理先マンションだから、コンサルティング契約がしやすいと言う傾向はありません。

同じ管理会社でも、担当者によって、かなり評価が変わりますし、同じ担当者でも、Aマンションでは評判がよく、Bマンションでは、酷評されていると言うケースもあります。

前理事長からは評価が高かったけど、現理事長になったら評価が低くなると言うこともあります。

従って、今回のような「同じ管理会社の管理先マンション」からの依頼が続いたのは、特定の管理会社を狙ってチラシをまいたと言うような作為的なことではないです。

そういう意味では、偶然。

しかしながら、相談に至る理由や経緯を聞くと、管理会社の提案姿勢・手法にいささか強引、不明瞭な点が共通してみられるので、そういう意味では、必然。

共通した原因の目途がついているので、対策を立てるのも明確です。

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今週は、長野・松本・名古屋で、建物調査4連戦。
築4年目の若いマンションから、築39年目のマンションまで。

長野と名古屋では、気候の違いによる建物の違いもあるし、築年数の違いは、かなりの違いがある中、更に、前回の大規模修繕工事の時の仕様や仕上がりの善し悪しに大きく影響を受けています。

調査は、塗料や防水メーカーの技術者にも協力してもらい実施するのですが、調査終了後のミーティングで、各自の意見を聞いて、ディスカッションするのも、実に興味深く、建物調査を通じての学びも沢山あります。

今まで本格的な建物調査は40棟。
簡易な建物調査を含めると「建物調査」の棟数は、100棟に近いでしょうが、見れば見るほど奥が深い・・。

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今週は、月曜から長野・松本のマンションで、建物調査・理事会・個別相談の二泊三日出張でした。

毎日、信州そばを美味しくいただきました(笑)。

その中で、個別相談のマンションは、まだ築4年目ですが、管理会社から、来年、修繕積立金を2倍値上げ時期との提示がなされ、議論が沸き起こりつつある状況。

管理に関する資料を預かり、分析したところ、管理費会計の改善の余地も長期修繕計画の見直しの必要性も大きい。

マンションのロビーラウンジで、「管理・長期修繕計画 適正化無料診断」の分析結果を解説したのですが、その後、マンション内の簡易目視調査を実施しました。

築4年目なので。最近のマンションの建築仕様はどうなっているのかな?と言う視点で見るつもりが、最上階の廊下に入った瞬間、「なに!?」

廊下の上裏に、いくつもの塗装の部分補修が…。
恐らく、クラックが起き、塗装がめくれたのでしょう。

これ、屋上防水かタイル壁からの漏水の可能性があります。
更に、下の階でも、ドレン廻りから漏水した跡がいくつもあります。
大きなエフロも、いくつかありました。

うーん、修繕積立金の値上げの話も大事だけど、そもそも、こんな風に「初期施工の不具合」に起因かもと思われるような症状は、どうするの?と言う懸念があります。

管理会社は、販売会社の子会社ですから、その点については、組合から強く言われない限りは、「アフター期間は過ぎました」で逃れるでしょうね。

でもね、「劣化」と「初期施工不良」とは、違いますから、セカンドオピニオンを活用するなどして、建物の資産価値を維持してくださいね!

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こんにちは。

先日、飛び込みで相談があり、
「間もなく、
大規模修繕工事の発注先と予算を総会で
決定する」と言うマンションの理事さん。

お持ちいただいた議案書を拝見すると、
責任施工方式で、下記の見積もりを取得したとのこと。

・管理会社
・A社=改修専門業者
・B社=改修専門業者
・C社=公共工事等中心の総合建設業者
・D社=新築中心の総合建設業者

見積金額を見ると、
C社やD社が高いのは自然なことですが
残り3社では、管理会社が一番安いので、
管理会社に発注します!と言う議案。

管理会社は、全国レベルの、いわゆる
「有名ブランド」です。

この会社が工事を請ける場合は、恐らく、
「改修専門会社」が下に入るだろう
と思ったら、案の定、地元でもよく聞く
E社です。(何度、当社コンサル案件
への入札の案内を出しても、一度も応じた
ことがない会社です(笑))

従って、
もし、何の仕掛けもなく入札したら、
改修専門会社のA社・B社・E社が、
上位で競合することになるでしょう。

仮に、E社を総合下請けとする会社が
いたら、その会社の管理費や利益が載り
ますから、他社よりは、10%以上高く
なるのが普通だと思います。

しかし、このマンションの場合は、
E社を下請けにする管理会社が一番安いのです。

そもそも、A社、B社は、管理会社が
紹介した会社です。

知識や関心が薄い管理組合だと、
このように、応札会社の一つである
管理会社に、他社の見積もり取得を頼む
ことが良くありますが、これ、ビジネスと
してはあり得ない状況ですよね?

例えれば、
注文住宅の見積もりを取る時に、
積水ハウスの住宅営業マンに頼んで、
大和ハウスやトヨタホームの見積もりを
取ってもらうようなものです。

でも、管理組合は、普段から管理会社を
自分たちの事務局だと思って、色々なこと
を頼んでいるので、その延長線で、このよ
うな珍事が普通に起きてしまいます。

実際には、この場面では、
管理会社のフロント担当者は、管理会社と
して臨んでいるのではなく、
「建設会社の営業マン」なのです。

当然、大規模修繕工事の受注ができれば
会社での人事評価も上がりますし、実際に
報酬に反映される管理会社もありますよ。

従って、どう転んでも管理会社が受注する
仕組みとなっているので、仮に、管理会社
の下請け会社が、E社でなくA社であって
も、やっぱり管理会社が一番安くなるでしょうね。

ただ、繰り返しますが、
相対的に安いけれど、金額は高い(苦笑)

しかも、この議案を見ると、予備費が
10%計上してあるのですが、その使途
についても、管理会社任せになりますし
工事の検査も管理会社の自主検査のみです。

ちなみに、この類の話を書く時にいつも
同じ「お断り」を入れていますが、
管理会社が「悪徳」だと言いたいのでは
ありません。

管理組合が管理会社を信頼しきって、
市場価格より、かなり高くても良いと
思うならば、それも、管理組合の選択でしょう。

また、管理会社も、こんな風に儲けること
が、建設工事の習慣だと考えるなら、それ
が会社の方針なのでしょう。

ただ、今回のような総会議案を見ると、
もっと、啓蒙活動を行わなければ!と
強く思う次第です。

管理会社のフロント担当者は
「ある時は管理組合の頼りになる事務局」
「ある時は、会社の営業マン」
をお忘れなく!

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(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


マンションに限らす、住宅は、1年間の瑕疵保証がついており、新築時の建物の不具合の内、主要構造物の瑕疵や屋根・開口部からの雨漏れがあれば、建築・販売業者に補修を請求できます。

しかし、この10年に至る前に、検査を申し出る業者も管理会社もありません。
親会社の販売したマンションの管理会社だと、「10年間大丈夫だったから、調査する必要はないですよ」と実際に住民に言ったケースも知っています。

しかし、重要な瑕疵がなくても、新築時の設計ミスや施工不良のあるマンションは、少なくなく、その補修については、アフターサービス基準の年限があるものの、その期限を超えても、10年に至る前なら交渉の余地は大いにあります。

法律論や経験則を話をするのは、相当なボリュームなので、このブログでは書きませんが、今回、長野のマンションから依頼を受けて、この10年瑕疵保証期限切れ前の調査に、今日、明日と行ってきます。

それ以外も、松本市で2棟のマンションのコンサルティングで、計二泊三日の長野シリーズです。

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娘たちからのプレゼント(^-^)

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名古屋市千種区には、組合設立と同時にマンション管理士の顧問が付いている6期目26戸のマンションがあります。

自主管理のマンションではなく、大手管理会社が管理を受託しています。
高圧一括受電で太陽光発電もついており、収入は潤沢。日常の修繕工事は、顧問が厳しい査定や相見積会社を紹介するので、支出もシビアですから、財政リッチなマンションです。

6期目の決算で、既に、戸当り100万円以上の修繕積立金水準。
しかし、各戸の管理費と修繕積立金は、他のマンションによりも低負担。


新築マンションのディベロッパーは、子会社又は協力関係にある管理会社に管理を依頼し、「管理会社が決まっていますよ」と言う前提で、マンションを販売します。仕事柄、週末に新聞に入るマンション販売チラシは、全て見ていますが、この10年で見たチラシは、全て同じです。

従って、恐らく、「販売時から管理会社とマンション管理士の両方が付いている」この形態のマンションは、日本で唯一だろうと思います。

なぜ、それが実現したか?
それは、このマンションが一棟丸ごとリノベーションで全戸を販売した際に、事業主に依頼され、マンション管理士がその販売コンセプト作りに参加し、管理会社選びを支援し、高圧一括受電導入をコーディネートしたからです。

念のため言いますが、販売後に「マンション管理士顧問契約がもらえる」と言うメリットがあるから、無償で協力した訳ではありません。コンサルティング契約を結び、「教える立場」で関わったものです。

結果、事業主が「マンション管理士が付いているマンション」を付加価値として、売り出したいと判断したからです。

実際に、このセールスポイントがセールスマンの「一押し!」だったそうで、完売。

このような経緯なので、このマンションへの思い入れは人一倍強いです。
本日の総会前理事会では、7期目の顧問契約も異議なく承認。

毎年、総会議案として更新を審議いただくのですが、普段から「管理会社の継続ありきと言う任せきり意識ではだめですよ!」と言っている私ですから、「顧問契約の更新は当り前」とは決して思いません。

顧問業務の報告はもちろん、来期の提案が最も大事!
毎年、何かしらの課題を見つけ、改善していく…。

目標は、日本一サスティナブルなマンションです!

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当社の顧問契約では共用部の電気料金の削減アドバイスが標準で含まれています。

今年も決算期になり、改めて、分析結果をまとめていると、ほとんどのマンションで、昨年に比べて、コストアップ状態。

これは、昨年度に比べると、燃料調整費が、上がっていることと、再生可能エネルギー促進賦課金が上がっているからです。

単価そのものが上がっているわけではないし、使用量が上がっている訳でもないのに、どうして?と不思議に思う方、どう説明したら良いのだろうか?と感じた方は、電気料金の仕組みのところから、レクチャーしますよ。

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今週の水曜日は、沖縄のマンションで管理会社入札の1次(書類)審査。
入札した会社の中から、プレゼン審査に来ていただく3社を選びました。

当初は、私は名古屋にいて、Web会議を考えていたのですが、管理会社との契約だけでなく、組合が直接契約している業務や生活系のサービスの見直しもあり、全部で8テーマを議論することになったことから、直接、マンションに訪問して、ディスカッションすることにしました。

この中身は、かなり濃いのですが、現在、入札途上にて、ブログでは書けません(笑)

が、大いに盛り上がったので、理事長の発案で、皆で、近くの居酒屋に行こう!ととなり、21時過ぎから23時過ぎまで、こちらでも大いに盛り上がりました。
懇親会2 懇親会1

ちなみに、このお店、ゴーヤチャンプルが旨い!

同じマンションにいて、何度も委員会も開催しているのですが、お互いの仕事やプライベートは、あまり深くは知らないもので、次から次に、面白い話が出ます(笑)

もちろん、マンション管理コンサルタントの仕事についても、「これ、絶対、沖縄でも、広まるはず!私もやりたくなってきた!」と盛り上がりました。



「人生は誰と出会うかで決まる」は私の好きな言葉ですが、今回、このプロジェクトにかかわる皆さんにとって、そんな機会ができたことが嬉しいですね!

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先日、港区40戸のマンションで大規模修繕工事の足場解体前の施主検査でした。
このマンションの担当は、私と八巻コンサルタントと黒野コンサルタントです。

天気も良く、風も爽やかに、理事長や修繕委員長など6名の住民の皆さんに参加いただきました。

この検査の前には、工事会社の自主検査があり、コンサルタントの検査があります。
当社は、全てのベランダに入り、品質のチェックを行います。

各戸の住民さんからも、自分の目で見て、OKの署名を頂いています。

その上で、最終の組合の確認となるので、技術的に何かをチェックしていただくものではありませんが、工事前の写真も見せながら、どこを補修したのか、コンサルタントはどこを検査したのか、保証はどうか。今後のアフター検査はどうするのかなどを実物を前にして、お伝えします。

ほとんどの住民さんは、足場に登るのは初めてなので、コンサルタントが、住民の間に入り、安全にも十分配慮します。

足場を解体すると、外壁・ベランダは、もう、やり直すことができませんから、この検査は、非常に重要です。ところが、私が駆け出しのころ、工事会社が、各戸の住民から住民検査OKの署名をもらわずに解体してしまったことがあり、結局、住民からのベランダ工事不良の申し入れに対応するために、部屋の中を通って検査し、手直し工事を行うことになった経験があります。

そうなると、「そもそも、一事が万事。他のベランダも、施工は十分か?」と言う話になります。この「一事が万事」と言う論は、非常に強力で、「他は全部大丈夫」と言う証拠を出さない限りは、反論できません。

それを相当にきつく言われたことから、私の判断で、工事会社と共に、全戸のベランダを部屋の中を通って検査し直すことにしました。

ところが、在宅調整しようとすると、住民の休みはバラバラですし、「私のベランダは、十分きれいなので、見てもらわなくて良い」と言う回答が出てきます。

しかし、各戸の住民とではなく、管理組合との約束で、「何が何でも、全戸点検する!」と宣言したので、数カ月かけて実行したんですね。しかし、何度お願いしても、返事が「ノー」の人がいます。忙しいと言う理由もありますが、忙しくて、部屋の中が片付いていないことを見られたくない!と言う理由もある。

結局、検査が不要との回答が変わらないので、組合にそれを報告し、その家は検査しなくて良いとの回答をいただいて、最終決着としました。

この時の苦い経験があるので、たとえ「信頼しているので、コンサルタントがOKを出せば、足場を解体してください」と言われても、慎重に慎重に工程を進めることにしているのです。

依頼主は、管理組合ですが、その向こう側には、一戸一戸の住民が等しく建物に権利を持つのが分譲マンションの特徴です。
だから、足場解体前検査は、とても重要なのです。

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昨日の相談者は、間もなく、大規模修繕工事の発注先と予算を総会で決定すると言うマンションの理事さん。

議案を拝見すると、責任施工方式で、下記の見積もりを取得。
・管理会社
・A社=改修専門業者
・B社=改修専門業者
・C社=公共工事等中心の総合建設業者
・D社=新築中心の総合建設業者

こういうパターンでの見積もり取得は少なくないケースですが、結果、管理会社が一番安い。

実際は、管理会社は、A社やB社と同じような改修専門会社E社に、ほぼ丸投げとのこと。

そうであれば、管理会社の価格は、A社やB社よりも高くなるのが自然です。
ところが、管理会社が一番安い。

そりゃ、そうです。
だって、A社からC社までは、管理会社が取得した見積もりです。

組合側は、「管理会社」に他社の見積もり取得を依頼したつもりですが、実際は、「入札の当事者の建設会社」に、ライバルとなる他の建設会社の見積もり取得を依頼したことになります。

もし、見積の取得が、下記となっても、やっぱり管理会社が一番安くなるでしょうね。
・管理会社(総合下請けA社=元々、管理会社よりも高い見積もりを出した改修専門業者)
・E社=改修専門業者(元々、管理会社の下請け予定)
・B社=改修専門業者
・C社=公共工事等中心の総合建設業者
・D社=新築中心の総合建設業者

普通のビジネスで、こんな見積もりの取得のやり方は、あり得ないですよね。
しかも、工事の検査も自主検査のみです。

総会開催まで,間がありません。
高い授業料を払ったと考え、このまま進めるか、
足場を掛けてから使途が提案される「10%の予備費」には、専門家を入れて目を光らせるか、
頑張って工事そのものを立ち止まって、検討し直すか、
三つ一つでしょう。

まずは、今週末の当社のセミナーに参加されて、知恵を付けては?とお勧めしました。

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楽天から、「注文」メールが来ました。

購入した覚えはないのですが、クレジットカードで、4万円近い買い物をし、その商品は、まったく知らない人に送られることに。

メールの差出アドレスは。楽天の公式メールだし、メール文の体裁も、まったく同じ。
楽天詐欺サイト

まず思ったのは、私のアドレスやパスワードが盗まれたかも?と言う心配。
次に思ったのは、家族の誰かが使った???

で、そのメールをクリックして確かめようと思ったのですが、「これ、新手の詐欺かも」

そして、改めて、HPのサイトを直接開き、自分の「購入履歴」をチェックしたところ、該当の購入履歴がない。つまり、詐欺メール。

実際に、存在するショップでしたが、検索で探すと本物に激似の詐欺メールが横行しているようです。

皆さんも気を付けて下さいね。

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「総会で、大規模修繕工事の方針が決まったが、コンサル(専門家)のチェックを受けていないので、心配する声がある。また、長期的な計画がなく、現在の積立金で良いのかも見て欲しい」と言う依頼。

急がれるとのことで、私のスケジュールがわずかに空いた土曜日の朝、8:30~9:10で相談にお越しいただきました。

そして、拝見した資料は、修繕委員の方々が熱心に議論され、責任施工方式を採用を採用し、かなり安い金額でにて工事発注先まで決められたもの。

ここに至るまでに、相当に努力した様子がうかがわれますし、建築のこともある程度の知識や経験があるように思えました。

しかしながら、いくつの懸念材料が…。
1、工事会社の比較
比較した3社は、管理会社・改修専門総合会社・タイル工事の専門会社。同じ改修工事を行う業者でも、工事管理体制が違いますし、それにより、組合側(修繕員会)に求められる役割も変わってきます。

2、工事チェック体制
改修専門総合会社や管理会社であれば、専門工事会社の仕事を元請け会社が検査をします。しかし、組合が選んだ会社は、価格が一番安い専門工事会社でした。この会社のHPが見つからないので、総合的な改修工事の経験があるのかどうかはわかりませんが、もし、その経験が乏しい場合は、工事の検査は、専門業者の自主検査しか行われないことになります。なお、専門工事会社の自主検査だけではダメだと言っているのではありません。手抜き・うっかりミスの防止と業者側の検査体制・施主(組合)の検査をどうするか?を確認する必要があると言うことです。

3、給水管リニューアル
給水管のリニューアルにおいては、ある延命工法が採用されています。しかし、比較対象は、配管交換工事のみ。延命工法にも数種類ありますが、その比較はしなくても良いでしょうか?

4、長期修繕計画の検証
総論としては、管理会社が過去に作成した長期修繕計画に基づき、将来の資金不足が懸念されることから、コストに敏感な議論となっています。それは大切なことですが、そもそも、今回の工事仕様によって、今後の修繕計画も変わります。また、昨今の急激な工事費の上昇もあります。それらを踏まえた長期修繕計画を立てた上で、コストや長寿命・資産価値の向上につながるグレードアップを考えると、違った結論になるかもしれません。また、それによって、修繕積立金の改定をどうするかの検討も必要でしょう。

以上、いくつかの懸念を書きましたが、実際の修繕委員会の中では、上記の議論や確認がなされているけれども、専門性が強すぎるので、住民に知らせるのは、結論を中心にしているのかもしれません。

あるいは、そもそも、外部専門家を入れずに住民だけで議論している以上、限界はあるので、全体として大きな問題がなければ良しとする前提があるのかもしれません。

いずれにしても、このマンションの修繕委員の皆さんの勉強ぶり・熱心さは、尊敬に値するもので、その結論がより安心できるものとなるようアドバイスしたいと思います。

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昨日東海トラフ地震の話を書いたら、読者のIさんから、「こんなのがありますよ」との紹介。

一つ目が、熊本大地震の教訓から、マンションにおいて、大地震後にとるべき行動をまとめた「地震対応箱」。

地震が起きたら、管理組合は、この地震対応箱を開けて、その行動指針通りに行動していけばよい、と言うもの。地震で混乱して、誰のどんな判断で、対応して行けばよいのか、わからないでしょうから。この地震対応箱を備え、あらかじめ、総会で、この箱内のガイダンスにそって行動すると定めておけば、迷いなく、素早い対応が取れるでしょう。

6月下旬に、一般販売するそうです。

次が、日本建築設備診断機構の
在宅避難3日間運用ノート

前者が組合全体の話であるのに対し、後者は、個人宅の話です。
目次を読むと、東日本大震災の後に、我が家でも備えた非常防災グッズも、ちゃんと更新していないなと改めて、反省。

なお、住宅内の話と言えども、生活インフラ部分は、共用部との連携もあるので、「災害に強いマンション」になるためには、これらの両方で学び、住民の意識を高めると良いでしょうね。

と言うことで、今後の、組合アドバイスのために、早速、後者は購入を申し込み、前者は、発売を待って購入することとしました。
Iさん、情報提供、ありがとうございました!
i

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8日の中日新聞の1面の記事が南海トラフ地震の影響。
南海トラフ地震記事


巨大地震の影響は20年間続き、その被害額が1410兆円。
そのうち建物被害は、170兆円、インフラ被害による経済活動への被害が1270兆円。

特に、古い木造家屋は倒壊の恐れを心配する必要があるでしょうし、古いマンションも大きなダメージを受ける可能性があります。

熊本地震では、構造スリットが不十分なマンションで、壁にX形状の断裂が起き、外形上はもちろん、生活上の支障も大きく、復興に相当な時間がかかっています。

もし、東海エリアにも巨大地震が来たらどうするか?の備えは、我が家でもそうですが、顧客であるマンション管理組合をどのように支援するのか?も、考える必要があります。

まずは、地震保険。
財政難のため、あるいは、被害の程度が相当大きくなければ、保険金の支払いもわずかのため、掛ける保険料との費用対効果が低くて、地震保険は付けていないと言うマンションもあります。

他の支出を抑える工夫や、できる限り安価な火災保険を選定し、そのセットで負担かを少なくして、地震保険を付けるというところから、アドバイスを始めて行きたいと思います。

次は、災害時の体制の整備、防災グッズの備えの確認、地域自衛組織との連携確認、組合運営の整備、地震保険適用交渉、建物の復旧計画・・・やることは相当ありますね。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.131

■私の好きな言葉■ 
困難は信念を試す

こんにちは。

あるメルマガで読んだ詩に共感しました。

そのメルマガでの紹介時点で、
翻訳らしく、作者不詳。

ネット検索をしても、出典が
見つからなかったので、
著作権云々は、ご容赦くださいね。

**************
人生で一番不幸なことは
自分を幸せだと知らないこと

人生で一番楽しいのは
たくさん失敗してたくさん学ぶこと

人生で一番さびしいのは
自分に嘘をつくこと

人生で一番美しいのは
互いの弱さを支え合うこと

人生で一番悲しいのは
自分のことばかり考えて傷つけること

人生で一番うれしいのは
自分より大切な人がそばにいること

人生で一番大切なのは
自分を信じ続けること
**************

相変わらず、
管理組合の知識不足や無関心に付け込む
不適切コンサルや管理会社がいます。

談合やリベートが疑われる大規模修繕工事…
管理会社側にのみ都合の良い管理…

ビジネスとして「利益を追求すること」
は、当然の企業活動でしょうが、
「それってミスリードじゃないの?」
と言うレベルのものから
「そんな手段を使ってまで儲けて、幸せなのかな?」
と悲しくなるような場面まで、
枚挙にいとまがありません。

恐らく、個人としては善良でも、
組織になると、違う論理が働くのでしょう。

そんな人たちには、
冒頭の詩を読んで欲しいです。

少しでも多くのマンション管理組合と
そこに暮らす人が幸せになるよう、
これからも、メルマガやブログで啓発して行きます。

今、
「マンション管理改善5つの法則」
「大規模修繕工事成功7つの法則」
の改訂版を執筆中ですが、ここにも、
最新の「不適切事例」と「成功事例」
とを追加しているところです。

間もなく、完成しますので、お待ちくださいね!

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会社から徒歩10分ほどの築40年目30戸のマンションから、大規模修繕工事コンサル業務の依頼を受け、実施中です。

別の設計事務所グループにより、建物調査が行われたのですが、その事務所への依頼が、総会承認を得ておらず、また報告も「イマイチ」だったので、そのまま大規模修繕工事コンサルティグを依頼するのは、いかがなものか?と異議が出て、あらためて、コンサル選びを行った結果、当社に依頼があったものです。

これ、管理会社が付いていれば、どんな新人フロントマンでも、総会の承認を得ず、多額の調査業務が発注されることを見過ごすことはないのですが、この組合が自主管理だったゆえ、理事長の単独判断による発注が行われてしまったのです。

ただ、その設計事務所グループは、東海エリアでも多数の大規模修繕工事コンサルを行っているので、そもそも、自社へのコンサル依頼が、組合の適法な手続きに則って行われているのか程度のことは、わかりそうなものです。

考えられるのは、
●建築のことは分かっても、組合運営のことは詳しくない。
●建築のプロとして仕事を引き受けたのであって、組合側の手続きを確認する義務はない。
●薄々は、不適切な手続きだと感じていたが、それは組合側の話であって、受注して、仕事をしてしまえば、報酬は請求できるから、構わない。

いくら「建築のプロで、組合運営のことは専門外」と言っても、素人集団の管理組合相手のコンサルタント的立場なのですから、上記のどれであってNGでしょうね。

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2018年春夏講座は、長野をスタートに、4回を終えました。
全9回なので、折り返し地点にかかるところです。

毎回、アンケートを頂いており、それを元に、ブラッシュアップしています。
そのアンケート結果と、個別の感想は、次の通り。
受講者のアンケート結果(感想)

(感想)
●管理組合は建物劣化、修繕工事により品質の向上、修繕工事経費の軽減、施工会社の選定、工事の管理等に無関心。居住者の中にオーナー的考えを持つ人が現れないと…。大変参考になりました。頑張ります。

●頭の中が整理できて良かったです。

●大規模修繕工事の進め方が良く分かった

●時間が不足。午後からの座学も設けて欲しい

●知識が全くなかったのが、骨格が見えるような気がしました。色々住民も学ばないといけないと感じています。

●日頃の疑問が解決しました。

今週末は、岐阜でセミナーです。
まだ席はありますから、是非、お越しくださいね。
2018春夏セミナ-1 2018春夏セミナ2


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.130

■私の好きな言葉■ 
やめない人が最も強い

こんにちは。

管理組合の総会シーズンです。

沢山の、しかも、複数の管理会社が管理
するマンションの顧問を勤めていると、
総会運営にこんなに違いがあるのか!
と驚きます。

ほとんどのマンションで、管理会社が議長
のシナリオ(セリフ)を用意します。

その中で、議案説明後の質疑応答への
切り出し方に違いがあります。

単に、「質問のある方はお願いします」
と言うセリフもあれば、
「質問のある方は、挙手の上、議長に
指名されたら、部屋番号とお名前を名乗
った上で発言してください」
と言うセリフもあります。

後者は、株式会社の株主総会のスタイル
で、整然とした総会運営のためには、
極めて合理的です。

実際、大規模なマンションで、総会参加者
も多い場合は、このスタイルにしなければ
運営できないでしょう。

しかし、中小規模マンションだと、
参加者の数も少なく、参加者も毎年、同じ
顔ぶれだと、知り合い同士なので、公的な
会合の感じがしなくて、井戸端会議の延長
感覚で、勝手にしゃべりだす人がいても
誰も止めないですね。

しかも、「反対することが好きな人」が
いると、その人だけの発言で、どんどん
時間が過ぎていく…。

他の参加者は、
「また始まった…」
と言う表情をしているのですが、そういう
人に限って、無頓着です(笑)

そもそも、「そういう人」は、多くの場合
正義感が強いですし、同じマンションの
住民同士なので、発言が延びても、遮るに
は、勇気がいります。

株主総会ならば、議長は、
「時間が来ましたので、おやめください」
とか、
「指名されていない人は発言しないでください」
とか、最終的には、退場を命じることも
ありえますが、マンション管理組合の場合
は、それを言い出すのは、かなり難しいでしょう。

しかし、組合にとって好ましい総会にする
には、「不規則発言」を抑えることは、
とても大切です。

ではどうするか?

まずもって、前述した発言のルールの徹底でしょう。

すなわち、
「質問のある方は、挙手の上、議長に
指名されたら、部屋番号とお名前を名乗
った上で発言してください」

指名されない人が発言しだしたら、すかさず、
「すいません!指名されてから発言をお願いします!」

部屋番号や名前を名乗らなかったら、すかさず、
「すいません!部屋番号と名前を名乗ってから発言をお願いします!」

これを行えば、その後の発言者にも、
ルールを守る意識が生まれます。

では、長々と話す人に対しては?
「すいません!他の方の意見も聞きた
いので、質問内容をあと一言でお願いします」

議案を通過させないよう、反対意見を繰り
返して、採決を阻もうとする人には、
「〇〇さん!〇〇さんが、反対の意見を
お持ちなのはわかりました。もし、議案が
通っても、貴重なご意見として、今後の
参考にしますので、採決しますね!」

このように、総会をスムーズに運営する
ための議長のセリフは、いくつも用意して
あるのですが、実際には株主総会のように
リハーサルをやるものではないので、議長
に臨機応変な対処を求めるのも限界がありますね。

ただ、
毎年、不規則発言者に苦労をしている
と言うマンションがあれば、このように
「応答話法」を準備しておくことをお勧めします。

ちなみに、当社の顧問先の困った時の切り札は、
「顧問はどう思われますか?」
と振ってもらうことです(笑)

【お知らせ】
2018年6~7月
愛知・岐阜・長野9会場で開催
1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
詳細は、こちら

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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この週末に開始したセミナーでの質問です。
「マンションを販売した有名ブランドの会社の子会社が管理会社だが、この管理会社を変えるとマンションの価値は下がらないのか?」

価値と言う言葉の定義が曖昧だと、答えが異なります。
「有名ブランド」=価値だと考えている人は、管理会社もブランドの一つと言えます。

ただ、中古マンションを買う人が、立地・価格・設備等を見て、良いなと思った後に、管理会社を見て、やっぱりやめようとか、逆に、それらはイマイチだけど管理会社が有名ブランドだから買おうと思う人は、なかなかいないでしょう。

また、管理費と修繕積立金を合わせて、月間3万円を超えるようなマンションだと、他の条件が良くても、人気が落ちると言われています。これは、実際に、中古マンションを知れて、リノベ―ションして販売している会社のセールスマンから聞いた話です。

有名ブランドのマンションだと、総じて管理費も修繕積立金も高いので、中古マンションの人気=価値と考えれば、下がる要因になります。

当社との管理適正化コンサルティングを締結寸前まで行った超有名ブランドマンション管理会社の支店長が、理事長を個別別訪問し、「管理会社を変えたら、価値が下がりますよ。良いんですか!?」と迫り、そのコンサルティング契約が流れたケースもあります。

その支店長が、有名ブランドのプライドを元に仕事をしているのは、素晴らしいことですが、確たる根拠もなく「管理会社がどこであるかがマンションの価値を左右する」と言うのは、いかがなものかと思いますね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日ブログは、「二日連続の大規模修繕工事プレゼン審査会」(笑)

つまり、この土日は、
土曜日:午前中はMAKSセミナー、午後はプレゼン審査課、夜は顧問先の定期総会
日曜日:午前中はMAKSセミナー、午後はプレゼン審査課、夜はコンサル先の管理&修繕検討委員会

6コマが全部埋まっている状態。

「疲れ?」
ありません。だって、心躍る仕事をこんなに沢山できるのですから!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、土日連続して、大規模修繕工事のプレゼン審査です。

土曜は、岐阜市の20戸程度のマンション。
日曜は、名古屋市の80戸程度のマンション。

どちらもこの秋工事です。

当社のコンサルティングのポリシーは、
大前提は「談合を許さない、受注調整を行わない、リベートは受け取らない」
こんなことを最初に言わなければならない業界の実情が悔しいのですが、それを当たり前として、「品質を重視した上で、適切な競争プロセスで、コストダウンを図る」こと。

書類審査を経て選ばれた3社のプレゼンを聞いて、最終1社を内定するのに際して、「価格だけで選ばない」「プレゼンの印象だけで選ばない」独自の採点方法を開発しており、その採点方法を組合側にレクチャーします。

実は、両日とも、午前中は、MAKSセミナー、午後にこのプレゼン、夜は、個別の管理組合の総会や修繕委員会。

トリプルヘッダーの二日間ですが、ここまでの対応が可能になったのは、他のコンサルタントと一緒に、チームで取り組んでいるからだと、改めて仲間に感謝です。

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