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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内36戸、築38年目のマンションの大規模修繕工事に向けて、建物調査の準備中です。

まずは、住民アンケートで、ベランダや室内の不具合、共用部で気になるところ、グレードアップの要望を聞きます。

また、ベランダ調査の協力をお願いし、在宅いただける方をピックアップ。
あらかじめ、建物の形状から、「この住戸は是非調査したい」と言うお願いもしてあります。

そして、アンケート集計と分析、調査対象住戸が決まったところで、修繕委員会を開催し、調査に向けての情報収集をはかります。

初めて、築年数の古いマンションの大規模修繕工事を手掛けたときは、第1回目の大規模修繕工事との違いに戸惑うことも多く、それも一つの学びとして、経験を積み重ねて決ました。

結果、押さえるべきポイントはわかっているのですが、とにかく、歴史がある分、建物にも住民感情にも潜在的な問題が多く隠れいている!と言うのが、一番。

今回も、修繕委員会で、出るわ出るわ…(笑)

多分、調査のために各住戸を訪問した時にも、色々なことが見えてくるでしょう。
難しい問題があるほど燃えるのですが、その解決に費やす時間は、新築に比べると、数倍にもなります。その分、他の業務との兼ね合いをどう解決するか?も試されますね。

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1日で分かるマンション管理改善・大規模修繕・省エネ成功セミナーが2会場で開催されます。

■■■■■ 一宮会場 ■■■■■■
日時 6月2日(土)9:30~11:30
会場 一宮スポーツ文化センター 3階 第4会議室
〒491-0043 愛知県一宮市真清田1丁目2番30号
https://goo.gl/maps/yzE52epUuG22
担当コンサルタント 八巻幸弘
■■■■■■■■■■■■■■■■■■

■■■■■ 金山会場 ■■■■■■■
日時 6月3日(日)9:30~11:30
会場 名古屋都市センター 第3会議室
〒460-0023 愛知県名古屋市中区金山町1丁目1番1号
https://goo.gl/maps/q9fmMyzXzsr
担当コンサルタント 佐藤

どちらも、まだ残席があります。
毎年、2シーズンに分けて開催していて、タイトルは同じですが、内容は、毎回、最新の情報を盛り込んでいます。

是非、お越しくださいね!

申込は、こちら

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今回のブログで、連続更新が4000日を数えました。
その日に書けなくて、翌日に書き、ブログの記録日付をさかのぼって表記したケースもありますが、日付としては、毎日連続。

過去、何度か間違えて、正確じゃない更新日数を書いたこともあるのですが、今は、読者のDさんから無償提供いただいただいたエクセルの計算シートがあるので、時折チェックして、正確な連続日数に戻しています。

気持ちは、イチロー選手の安打数と競合(笑)

でも、とにかく毎日、書いてアップすれば、更新できる記録と、プロの投手相手にヒット打つ記録とを比べることそのものが不遜なので、「気持ち」と言うことで許してくださいね。

まあ、「今日のランチ・ディナーの写真」的な単純ネタは使わずに連続更新してきたと言う点は、褒めてもらっても良いかもしれないです(笑)。

毎日の出来事には、何かしらの意味があり、人間は、成長して、他者の幸せや社会の発展のために生きているのだと信じています。それが実感できるときが、一番の幸せですから、結局、自分以外の人たちによって、生かされているのだと言えます。

ブログは、毎日、それを忘れないための大切なルーティーンとして、これからも続けていきます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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昨夜は、自宅マンションの定期総会でした。

32戸、築25年目のマンションです。

管理の適正化は築4年目くらいに実行。

第1回目の大規模修繕工事は、2400万円で実施。
急だったスロープを緩やかにしたり、指紋認証オートロックを導入したりと、いくつものグレードアップ工事も、この予算で実施しています。

また、以前は、100万円をこえる携帯基地局収入もあったので、管理費・修繕積立金は他の同規模マンションより、かなり低いのに、組合財政は超リッチな超優良マンションでした。

ただ、携帯基地局は、出力の改善等の技術革新があれば、撤去されるかも…と言う可能性もあったので、10年間の契約期間終了時には、更新されないと言う前提で、長期修繕計画を作成しました。

ところが、10年経たないで、一部撤去の連絡。
結果、30万円程度の収入に下がってしまいました。

そこで、4年前、再度、管理適正化を実行。
1回目の手探りの適正化時代は、マンション管理士の資格取得前で、普通の役員が素人同然での交渉をした訳でしたが(笑)、経験を重ねた分、プロの仕事になりますから、「品質が上がり、コストは年間で40万円低減」の実力発揮(笑)。

修繕積立金は微増でOKとなりました。

ところが、更に、携帯基地局は、税金がかかるようにもなり、過去の未納分が、収入100万円時代の期間にかかっていたため、遅延金も含めて、200万円以上の臨時支出(税負担)となり、毎年の収入も、税金分だけ減りました

ただ、税金申告は税務署に掛け合い、経費をしっかり計上し、申告も税理士を頼らず、毎年、理事長が申告できる仕組みを作りました。自分のマンションなので、当時、私がいわゆる「税理士の仕事」をやっても、違反にならないことを確認してありますからね(笑)

もちろん、収入が減ったのは間違いなく、工事費の値上がりも予測されたので、再度、長期修繕計画を修正し、再び、修繕積立金の微増。

ただ、名鉄の駅から徒歩5分で、管理費と修繕積立金とを足しても、2万円以下ですから、中古マンショとして売り出されても、すぐに買い手がつく、人気のマンション(笑)。

また、管理会社から提案される修繕工事は、私が査定するか、もっと安くできる工事会社を紹介して、初めて承認されますので、支出も筋肉質です。

これら一連の仕事は「組合顧問」として引き受けており、理事会にも参加していますが、自分のマンションなので、無償奉仕です。

総会で、事業報告が行われると、私のやった仕事も紹介されるのですが、その内容が専門性が高く、組合メリットが大きいので、何度も、「私に報酬を支払うべき」との意見が出されているのですが、毎回、固辞しています。

理由は、コンサルティングを提供する都度、「自己のための取引」じゃないと言う手続きを踏まねばならないので、面倒だから。(笑)

恐らく、今後、報酬を設定するのは、大規模修繕工事コンサルティングくらいだと思います。

で、話は戻って、昨夜の定期総会。

参加者は、役員4名+組合員3名+私1人。
7/32で、わずか22%。年々減少しています。

普段から「組合活動に関心を持たないと、ダメですよ!」と言っている私が住むマンションなのに…(苦笑)

もう、何年も、理事会に参加しているので、各期の理事会で、私の仕事を目の前で見ている人が増えると、総会の議案も決算も予算も、管理会社任じゃないし、100%住民側の立場で作成されているから安心だと思う人も増えていることが要因のようです。

うーん、信頼してもらい、嬉しいのですが、年一度は、総会で住民同士のコミュニケーションをはかることも大切ですから、来年は、参加率を上げる工夫をしたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.129

■私の好きな言葉■ 
「何をするか」より、「何のためにするか」にこだわる

こんにちは。

愛知県内、築13年目、
34戸のマンションの話です。

2012年に、住民から催促され、
管理会社が作成した長期修繕計画。

これによると、
第1回目の大規模修繕工事を
2017年に実施し、2885万円と想定。
 
当時の想定で、戸当り85万円は、
一般的な金額でしょうが、修繕積立金
が足りないと言う予測。

従って、資金が足りるように、
修繕積立金を値上げすることが提案
される訳ですが、多くのマンションは
段階的な値上げ案を採用します。

しかし、このマンションは、
一気に2倍の値上げを選択しました。

その理由は、第2回目の大規模修繕
工事も12年周期で、設備の修繕も
増えるので、それに備え、十分余裕
を持った資金となるよう、住民側の
判断で選択したものでした。

そして今回、当社に、
大規模修繕工事コンサルティングの
依頼があり、初めて建物を見た時には
「このマンションは、
大規模修繕工事費がかかりそうだ」
と言うのが最初の印象。

一方、管理会社が提示した
2885万円と言う金額は、
恐らく、ベランダや廊下階段などは、
部分補修しかやらない等の最低限の
修繕工事の場合なのかな?と思っていました。

しかし実際に建物調査を行い、
防水工事の仕様を決めたり、
シーリングの打ち替え箇所の数量を
拾い出して、概算予算を立てたところ、
「最低限の工事(当社では、エコノミー案と呼びます)」
にとどめても、3850万円程度=
113万円/戸はかかりそうとの
試算が出ました。

当社が、これまで行ってきた
大規模修繕工事コンサルティングで
この規模のマンションであれば、
エコノミー案なら、概算予算の段階で
100万円/戸は楽々下回ります。

しかし、それが通じない。

理由は、いくつもありました。

まず、34戸の規模でも、二棟に
分かれ、足場も外壁補修も割高になります。

縦長ではなく、横長の作りで、
しかも、ルーフバルコニーが
多用してあり、防水工事が歩行用仕様
となる屋上面積が広い。

建物の下をくぐるピロティタイプの
車路があり、建物の規模としては、
34戸ではなく、38戸分とみるべき。

共用廊下の手すり壁も横長ですし
階段も2カ所あります。

前面道路から、玄関までの通路脇や、
駐輪場を隠すコンクリート壁、中庭の
壁など、吹き付け塗装の壁が、建物
以外でも、相当あります。

これ、居住者にとっては、
「ゆとりのあるマンション」
と言えるので、そもそも、
このマンションの「価値」です。

立地も駅から徒歩数分なので、
魅力あるマンションです。

ところが、大規模修繕工事では
お金がかかるマンションになる訳です。

では、管理会社は、何を根拠に、
2885万円と算出したのか?

これ、資料を探したら、
その根拠となる明細表がありました。

ただ、各工事の数量まではない。

例えば、仮設足場工事費は、当社算定
の半額以下。塗装工事も、相当低い。

恐らく、現地を全く見ないで、単に、
戸数×85万円ありきで総額を決め、
それに合うように、仮設足場、塗装、
防水工事等を割り振ったのでしょう。

そもそも。今後30年間の工事費を
想定するのだから、図面を見て、概算
で工事金額を出せと言われれば、
できないことはありません。

ただし、現地を見ないとわからない
ことも沢山あります。

例えば、打継や誘発目地。
ここに敷設してあるシーリングの
打ち替え数量は、図面には。まず記載
されていません。

ベランダのサッシ廻りのシーリンも
どのような納まりなのか、記載はないですね。

中には、竣工図と現地が異なるなんて
言うケースもあります。

新築時の長期修繕計画は、
「将来は、修繕積立金を値上することになっていますよ!」
と言う説明資料ですが、逆に言えば、
「販売当初の修繕積立金が安く設定してあっても問題がない」
と言う「販売のための資料」でもあります。

今回は、住民側が、将来余裕がある資金
状態にしたいと言う意図で、修繕積立金
の大幅値上げを実行していたので、結果的
には、第1回目の大規模修繕工事の資金は
足りそうです。

正に、無意識の「ファインプレー」!

とにかく、
住民のための適切な長期修繕計画、
適切な資金計画を立てるためには、
ディベロッパーや管理会社とは別の、
専門家に建物を見てもらった上で、
作成してもらう事がお勧めです。

ただし、専門家であっても、業界寄りの
考えをする人と住民寄りの考えをする人
に分かれますから、今度は、専門家選び
も重要なポイント!

当社のセミナーでは、どんな専門家を
選ぶと良いのか?もお伝えしています。

【お知らせ】
2018年4~7月
愛知・岐阜・長野9会場で開催
1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
詳細は、こちら

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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共有部の2年目点検の査察業務を引き受けたマンションの話は、以前ブログに書きました。

ここでは、販売会社とその子会社の販売会社が、組合の立ち合いなく実施した2年目点検で、一旦は、終わっていたのですが、当社が管理適正化コンサルティングを引きうける際のヒアリングでそれがわかり、当社の簡易調査で、建物の不具合をいくつも発見したので、改めて、再実施を申し入れて、実現したもの。

その時の結果は、指摘箇所が50カ所。
工事費に換算すると100万円の無償工事。

それを間近で見ていた役員のお一人が、新築半年後の入居の方で、ご自分の住居の2年目点検もまだなので、これから2年目点検を受ける際の注意点を教えて欲しいとの依頼がありました。

そのアドバイスは、以下の通りです。

*****************************

1、総論

2年目点検は、「アフターサービス業務基準」に照らし合わせて、実施されますので、購入時に交付された同書を読まれ、「2年まで保証される不具合は何か?」を確認してください。当然ですが、1年しか保証されない不具合は、指摘しても「対象外」となりますが、費用が大きくかからず、「ついで」であれば、対処してもらえる可能性は高いので、「1年保証」の項目も、「申し入れてみる」ことが大切です。

2、具体的な準備

①点検が来る前に、「気になるところをリストアップする」
②リストアアップした箇所に、建築用のマスキングテープを貼っておく
ここまでやっておくと、相手は、「ムムっ、この人 素人じゃない」と思い、慎重にやってくれると思います。

3、当日
①些細なことでも、とにかく「言ってみる」ことが大切です。
②室外のパイプスペース(給湯器やメーターが格納してあるところ)も見てもらう
③点検員が言ったことをメモしておく
④終了時に、「まとめ」を聞く。その際に、無償補修なのか、有償補修なのかを明確にしておく。有償補修でも、例えば、無償の大工工事があれば、材料代程度でやってもらえることもあるので、うまく活用する。

4、その他
住民側は、建築も設備も素人で、相手はプロです。
「基準書を読んだだけでは、具体的にどう指摘して良いのかわからない」
「しっかり交渉したい」
「隠れた不具合がないことを確認し、安心して住みたい」
と言う場合は、住民側がプロを雇うと言う手段もあります。

***********************************

結果、私に見て欲しいとの依頼をいただきました。
ただ、もう、2年目点検前のアンケートの締め切り間近で、正規のメニューで、点検を行う時間が取れない…

で、丁度、そのマンションの定期総会があったので、終了後の次のコンサルティング先マンションへの移動の時間の合間に、訪問し、短時間ではありましたが、全部屋の確認、気になるところの抽出について、アドバイス。

合わせて、今後のメンテナンスの仕方についても、アドバイスしました。

プロが見ると、「目の付け所」が全く違うことはかなり感じられたようです。
この事前アドバイスで、より有効な2年目点検を受けられると思いますよ。

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「これ欲しい!」と思わず、声が出ました。

これがあれば、大規模修繕工事前の建物調査においても、手の届く範囲の外壁打診調査においても、工事開始後の全面打診調査においても、正確性が増し、省力化もできるでしょう。

http://www.okumuragumi.co.jp/newsrelease/data/18051002.pdf

当面は、開発した会社で使い、機能を向上させるそうですが、早く販売して欲しいです!

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5月19日の「週刊新潮」に掲載された記事からの抜粋です。

「タワマン」住民が悲鳴を上げた「修繕費が足りない!」(上)
と言う見出しです。

リード文は、

「近年、各地に林立するタワーマンション。時代の先端をいくオシャレな住まいの象徴とされているが、考えてみればたしかにそうだ。上に高ければ高いほど修繕工事のコストはかさむ。ところが、多くのタワマンで修繕費が足りず、スラム化の恐れすらあるという。」



タワマンとは一般的には、20階建て以上のマンションを指すようですが、その「高級」いうイメージと「スラム化」とは正反対の言葉。しかし、その危機があると言います。

記事では、

「湾岸エリアだけではない。すでに全国には1300棟超のタワマンが建っているといわれ、不動産経済研究所の調べでは、昨年3月時点で新たに285棟、10万6000戸余りが建設および計画されているという。

 日本の人口は減りつつあり、すでに住宅の数は世帯数を大きく上回っているのに、なにゆえ「筍」は生えるがままか。そんな疑問はここでは措くとして、このゴールデンウィークもタワマンの見学会は各地で盛況だったが、東京は赤坂のタワマン住人が漏らすのは、こんなため息である。

“うちは500戸、築9年ほどですが、管理組合理事を務めたときに財務諸表を見たら、数年後に控える最初の大規模修繕の支出累計が、収入累計を数億円も上回っているじゃないですか。しかも、築30年で予定される2回目の修繕では、支出がさらに収入を上回ることが明らかなんです”」


どんなマンションでも、新築時の修繕積立金が低く、その後、値上げが必須ですが、多くは、3万円前後までの値上で留まります。しかし、このマンションでは、各戸の床面積に応じて月4万~5万円の長期修繕引当金を徴収しているそうです。

ところが、それで足りるかと言うと、

「現状の引当金では、長期修繕計画に耐えられないのは明らか。私は2回目の大規模修繕時には、もうここに住んでいないと思いますが、マンションの将来を考えると不安ですよね」



しかし、何故、このような現状があっても、次々にタワマンが建ち続けるのか?

それは、タワマンが、「ディベロッパーの“カネのなる木”」だからと言うのが、この記事。

理由は、

「不動産ビジネスの観点から考えると、背の低いマンションにするなんてありえません。土地当たりの収益を高めるには当然、高層のほうがいい」

「タワマンが乱立した理由は、ディベロッパーが儲かるからに尽きます。規制緩和のおかげで、狭い土地に多くの居住者を押し込めるようになったうえ、同じような間取りが30階、40階まで続けば、材料費も大量の仕入れで安くなる。とにかくコストパフォーマンスが高いのです」



ところが、ディベロッパーは“カネのなる木”の植えつけに夢中で、修繕のことまで考えていなかったと言うことになります。

ただ、これ、タワマンに限ったことではありません。

建築時は、「売れるマンションを作ること」と「高収益となること」が最も重要。
販売した後に「メンテナスがしやすいこと」は優先順位としては、高くないですね。

また、売りやすくするために、販売時には、「修繕積立金を安くすること」も、業界の常識です。そして、将来、修繕積立金が足りませんよ!と言う理由から、大幅値上げ。

今度は、建築・管理業界側は、「大規模修繕工事」でも儲けようとします。
目の付け所は、住民の知識不足と無関心。

これは、業界側が「悪徳」と言う意味ではないですよ。だって、自由経済なのですから、どんな商売でも、情報や交渉力の強い方が、有利だと言うことなんです。

では、組合側が業界側と正しく付き合うにはどうしたら良いか?
それは、業界側と利害関係がなく、100%組合側に立ってくれる専門家を雇うことですね。

組合が管理・建築業界に「余分に支払うコスト」に比べれば、専門家に払うコストは、極めて小さいと思います。

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共有部の2年目点検のインスペクションを依頼いただいたマンションの役員さんから、専有部(住居)の2年目点検を受ける時の注意点は?と言う質問をいただきました。

実は、当社は管理組合向けコンサルティングが主なメニューですが、元々、消費者の住宅建築・取得・リフォームのコンサルティングを行っておいたので、専有部(住居)の相談にも良く乗りますし、実際のコンサルティグも数多く提供しています。

以下、当方の回答です。
同じように、2年目点検を受ける方がおられたら、参考になさってくださいね。

***********************

1、総論

2年目点検は、「アフターサービス業務基準」に照らし合わせて実施されますので、購入時に交付された同書を読まれ、「2年まで保証される不具合は何か?」を確認してください。当然ですが、1年しか保証されない不具合は、指摘しても「対象外」となりますが、費用が大きくかからず、「ついで」であれば、対処してもらえる可能性は高いので、「1年保証」の項目も、「申し入れてみる」ことが大切です。

2、具体的な準備
①点検が来る前に、「気になるところをリストアップする」
②リストアアップした箇所に、養生テープを貼っておく
ここまでやっておくと、相手は、「ムムっ、この人 素人じゃない」と思い、慎重にやってくれると思います。

3、当日
①些細なことでも、とにかく「言ってみる」ことが大切です。
②室外のパイプスペース(給湯器やメーターが格納してあるところ)も見てもらう
③点検員が言ったことをメモしておく
④終了時に、「まとめ」を聞く。その際に、無償補修なのか、有償補修なのかを明確にしておく。有償補修でも、例えば、無償の大工工事があれば、材料代程度でやってもらえることもあるので、うまく活用する。

4、その他
 住民側は、建築も設備も素人で、相手はプロです。
「基準書を読んだだけでは、具体的にどう指摘して良いのかわからない」
「しっかり交渉したい」
「隠れた不具合がないことを確認し、安心して住みたい」
と言う場合は、住民側がプロを雇うと言う手段もあります。

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いよいよブログの連続4000日連続までのカウントダウンが始まっています。

長いと言えば長いですが、
これは、誰との競争でもなく、
単にコツコツ毎日書くだけ、と言えば、
大したことでもなく(笑)

以前は、過去の記事から、テーマごとにまとめて、
再編しようとかも思いましたが、無謀ですね(笑)

4000日達したら、どうするかな?
考え中です。

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日本大学と関西学院大学の間で起きた「アメフト危険タックル問題」

当初は、確かに「危険タックル問題」と言う呼び方は適切だったと思います。

しかし、事実が明らかになるにつれ、今後は「アメフト傷害事件」と呼ばれる可能性があるのでは?と思えてきました。

理由は、
日大の選手が、明確に
「怪我をさせようと言う意思でタックルした」と述べていること。
この時点で、「問題」ではなく「傷害事件」でしょう。

また、それを指示したのは、日大の監督であり、更に、その指示を仲介したコーチがいるとのこと。

つまり、この傷害事件には、指示者=親玉がいて、指示を伝える幹部がいて、実行者がいると言う図式になります。

一方、実行者は、成人と言えども、普段から「洗脳」されている状況で、特に今回の試合では、やってしまってから、テントの中に入り、「自分のしたことへの罪悪感から、涙を流した」と言うのであれば、実行している瞬間は「心神喪失状態」と判断される可能性もあるのかな?と思います。

警察が、「被害届」を受理したと言うことは、事故ではなく事件性があると判断したとも言えますが、実行者側に明確な「怪我をさせようとした」意識があれば、刑事事件として、逮捕すると言う局面も考えられるのでは?と思います。

以上、法学部出身として、今回の事件について、法的整理を考察したものであり、事件の関係者を批判するとか評価するとか言うものではありませんので、念のため、お断りしておきます。

まだまだ真相は不明で、関係する人にとっての真実や深い悲しみや後悔については、とても、想像の及ぶところではありません。

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テーマ:生き方
ジャンル:ライフ

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2018春夏のMAKSセミナーの第2回目は、初となる東海市でのセミナー。

公園の中にある緑豊な「東海市しあわせ村」で実施しました。
ここには大仏様がいるんですよ!
東海市セミナー1
担当コンサルタントは、平山マンション管理士。参加者は12名。
黒野・倉橋・辻コンサルタントが応援に来てくれて、講演の後の個別相談に応じてくれました。
東海市セミナー2 東海市セミナー3 東海市セミナー4

各コンサルタントが自分のエリアのセミナーで、沢山参加者を集める。
それに対して、個別相談に応じられるように、他のコンサルタントが応援する。

このスタイルが、しっかりと定着し、多くの悩めるマンションの未来を照らす…。
私が実現したかった理想の形が実現し、とても嬉しいですね。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.128

■私の好きな言葉■ 
営業とは、お客様を幸せにすること

こんにちは。

マンションは、基本的には
「節約志向」が基本です。

理由は、
収入は一定で、「儲ける」機能がなく、
支出は一定の固定費に加えて、計画的な
工事と突発的な修繕などが生じますから
財政の安定のためには、支出を減らす
しかないからです。

これに失敗すると、あるいは、無計画だと
収入が足りなくなるので、管理費や修繕
積立金の値上になります。

値上は、家計に影響しますし、高い管理費
や修繕積立金のマンションは、中古市場で
も人気が下がるので、マンションの価値に
も影響します。

従って、管理組合運営に関心を持てば持つ
ほど、「節約志向」になるのが自然です。

ただ、節約志向の方向を間違うと、
「安かろう・悪かろう」になります。

管理会社の工事提案が割高に感じて、
専門知識がない住民が自分たちで業者を
探し、発注する場合には、特に注意が必要です。

「探す」ことにおいては、インターネット
検索で簡単にできますし、価格だけ見れば
とんでもないディスカウト価格を見つけることも可能です。

しかし、分譲マンションならではの、
「共用財産」・「住みながらの工事」
においては、気を付けるべきことが
数多くあります。

例えば、
マンション共用部のLED化や契約
変更等の省エネ工事。

LED化では、器具交換をした結果、
元の器具と新しい器具の形やサイズ
が違えば、工事後にパンダの目の周り
のようなクマの状態が残ります。

安いと思った見積もりは、その部分の
塗装の補修が含まれていないケースもあります。

それが見積もりに含まれているとし
ても、通常は電気工事職人が行うので
「どの程度きれいになるのか」
の事前確認が必要です。

もし、目立つところで大きな「跡」
が残りそうなら、塗装職人分を見積り
に加えておくことも検討する必要があります。

また、工事はその時だけで終わるもの
ではなく、初期の器具不良があれば
その対応も必要ですが、安い分、
「そんな対応はしない」
と言われたら、別の業者に、改めて
お金を支払って依頼する以外ありません。

また、そうした出費が生じると、
組合総会で工事の決定をしていたとしても、
「そもそも、そんな業者を連れて来たのは誰だ?」
と言う、半ば感情的な議論が起きかねません。

当事者は、
安い業者を連れてきたときは、皆から
喜ばれたのに、その時になって、嫌な
思いをすることになるのは、非常に気の毒です。

また、工事中の配慮も大切です。
賃貸マンションなら、工事に対して
「オーナーがやっているのだから仕方ない」
と、思う賃借人がほとんどだと思い
ますが、分譲マンションでは違います。

共有部も自分の財産ですから、養生
も、より丁寧にしないと、クレームが出ます。

通行の邪魔にならないような工事の
気の遣い方も、より一層求められます。

マンションの規模や住民への配慮の
関係、あるいは、投入する工事班の
数などに応じて、職人とは別に監督者
を常駐させる必要も生じます。

監督者の人件費の有無で、見積もり
金額も変わるのは当然です。

また、契約変更工事などが伴い、
共用部全体の停電が発生する時には
気を付けることがいくつもあります。

これは、
電灯にも動力にも言えることで、
もし、動力を止めるとなれば、
エレベーター、ポンプ、機械式駐車場
等が止まります。

事前に周知しておかないと、当日、
知らずに大きな荷物の搬入があると
住民に迷惑を掛けます。

給水方式によっては、断水も生じます。

また、
当日の安全面に気を付けるのはもちろんで、
停電寸前には、エレベーターへの
注意文の張り紙も必要ですし、
タイミングも重要。

配置する要員や指示も的確に行うに
は、工事業者に経験が必要でしょう。

更に、各設備の保守会社に連絡したり
機械警備の会社に連絡しておかない
と、「故障」とみなしてスタッフが
現地に来てしまいます。

電灯系でも同じで、昼間の停電だから
照明は元々点灯していないので影響
はないと思うとNG。

機械の異常を警備会社に知らせるのは、
電灯回路の警報盤なので、その信号が
止まることで、警備会社に発報する場合は
事前に知らせる必要があります。

また、共用部の停電は、実は、各戸にも
影響があります。

部屋の照明やコンセントは使えますが、
オートロックインターホンが使えない、
インターネットが使えない、
テレビが映らない、
等が生じるので、その周知も必要。

と言うことは、
そのマンションにどんな設備があるのか
知らないと、周知文も正しく書けません。

これ、意外と難しいんです。

試しに、ご自分のマンションの管理会社担当者に、
「共用部の停電があるときには、どんなお知らせが必要?」
と聞いてみてください。

あるいは、安い見積もりを出した電気工事
業者に聞いてみて下さい。

正しく答えられる人は、少ないと思いますよ。

つまり、「電気工事」を行うにしても、
それ以外の
●住民への配慮
●そのマションごとの「設備」「管理」「共用部」相互の影響
まで織り込んだ見積もり取得が必要な
ケースがある訳で、実際に、今回紹介した
以外にも、いくつもの注意項目がありますからね。

住民自ら、コスト意識を持ち、主体的に
取り組むのは大切なことですから、是非
自分たちで見積もりを取得することに、
チャレンジして欲しいと思いますが、
組合内に「わかる人」がいない場合は、
専門家の知恵を活用して、
「安くて良いもの」
を手に入れてくださいね。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大学4年生の次女が、大学院に合格しました。
合格通知
心理学を専攻し、将来、いわゆる「心理カウンセラー」になりたいそうです。

心理カウンセラーになるには、従来「臨床心理士」が最高峰の資格だそうですが、近年「公認心理師」と言う国家資格もできたそうで、それを目指すには、大学院で学ぶ必要があるそうです。

この半年間は、学業とアルバイトと勉強とで、相当にハードな毎日だったそうですが、よく頑張った!と言うことで、家族でお祝い。
本人のリクエストで、ローストビーフ食べ放題ディナー(笑)

サプライズに、お祝いのケーキ!
お祝い
自分の夢に向かって頑張れ!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事において、当社は、相当に厳しく工事会社を指導します。
追加工事においても、工事の検査においても、100%「住民側の立場」だからです。

工事会社にバックマージンは要求しないし、接待も受けません。
工事現場での定例会議でお昼にかかっても、昼食も絶対におごらせません。

組合からのコンサルティグ報酬のみが、仕事の対価ですから、決して「第3者的に見る」のではなく、組合にとって良い結果となることを目指します。

ただし、それは、「工事業者を泣かせる」と言うことではありません。

例えば、予算が厳しく、「ほんとはやりたいけれど、やらなかった」と言う工事は、大規模修繕工事の竣工検査の時に、「あれ?ここってやらないの?」となるケースは、少なくありません。

その時に、住民側に良い顔をしたくて、工事業者に「何とかならないか?」と迫るのは、不適切であり、住民側に、「これは、最初の見積もりに入っていないので、追加工事になります」と回答するのが、適切です。

で、追加工事の金額を厳しく査定するのが、コンサルタントの役割です。

結果、マンションから「住民側に立っていない!」と批判されることを恐れません。

何故なら、当社の工事査定や入札におけるコストダウンは、非常に厳しく、業者側の利益も適切(ギリギリ)水準になっているからです。そのようにして、住民に喜んでもらえるコストにまで下げたのに、後で、理不尽な要求をするコンサルタントだと思われたら、「このコンサルタントは、最後に、無理を言う」と思われ、工事業者は、次から入札しないか、入札しても、あらかじめ、余分な金額を見ておくでしょう。

あるいは、その時に借りを作ってしまうことで、他のマンションの入札で便宜をはかったり、借りを返すようなことはしたくないのです。

つまり、あるマンションだけに良い顔をしたくて、無理を飲ませた結果、それ以降のすべてのマンションの工事が不適切になりかねないことは、やらないと言うポリシーがあるのです。

マンション管理相談センターは、「やり方が優れている」ことは、胸を張って実績を言えますが、それ以上に「コンサルタントとしての在り方」にこだわる集団なんです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄でのコンサルティング開始にあたって、沖縄の管理業界の状況を把握すべく、沖縄県管理士会にコンタクトを取り、ヒアリングを行ったのが、今年初め。

その時に、いつか、沖縄のマンション管理士会向けに、「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」のダイジェスト版を開催しましょう!と言う話になっていました。

私の使命は、日本中のマンションにマンション管理士が顧問として採用されること。
そのきっかけになるなら、いわゆる世間一般でいうところの「同業他社」ライバルに、ノウハウを教えることは、厭いません。

ただ、沖縄でのコンサルは、向こう1年間、どの飛行機に乗るのか?から始まり、毎回、到着から離陸まで、時間刻みでスケジュールを組んであり、そのアポイントが埋まると、なかなか時間が取れないと言う状況。

しかし、今回、到着の時間を、21時から17時に変更し、19時開始にて、勉強会開始を計画。
宿泊先のホテルも、手ごろな会議室があるところを選択。

そして、沖縄マンション管理士会の会長名で、会員に案内を出していただきました。

結果、総会員数6名のうち、5名の参加をいただきました。
沖縄マンション管理士会

この高い参加率の裏には、当社が、地方でも専業として成功している実績を事前にPRしたこともあったと思いますが、それ以上に、沖縄のコンサル先マンションの専門委員のTさんの特別ゲスト!と言うプレミアムな演出が大きかったと思います。

勉強会後に、懇親会も計画したので、私の話はいつもの尺を30分を縮めて、50分ほど。
特別ゲストのTさんの話は、5分ほど。

結果は、私の話は60分、Tさんの話が10分(笑)

私の話は、「地方都市だからこそ活躍できる!」社会背景とマーケティングの話が中心。
Tさんの話は、コンサルタント導入の理由と現在進行形の管理改善状況をレポート。

Tさんに、コンサルタント導入の評価のところで、たいそう褒めてもらい、ちょっと照れました…(笑)

その後の懇親会は、1時間半。
人生経験豊富な人の集まりなので、「マンション管理士の仕事とは違うけど、それって、本が書けるかも…」と言う話で、盛り上がる(笑)

沖縄のマンション管理士にも、専業でビジネスを行っている方もおられるのですが、当社のようなコンサルタント型ではなく、管理不全のマンションに対して、「第3者管理方式」の顧問が中心。その背景や実情を詳しく教えていただきました。

マンション管理士連合会では、全国的に統一した手法で、「第3者管理方式」を広めようとしているようですが、既に、独自のやり方で、30近いマンションの顧問をされている方がいたのは驚きで、私も勉強になりました。

とにかく、沖縄のマンション管理士の皆さんから、地元の情報を頂けたことは、今後のコンサルティングに非常に役立ちますね!

感謝です!

ちなみに今回の出張は、管理会社の入札で、1次見積もりに対する、個別のVE面談と電気料金削減のための計測。更に、発電機保守の実態調査。

沖縄と言うクローズドの土地で、果たして「入札」が成り立つのかどうか、不安要素もありましたが、ちゃんと実施できています。入札会社は、名古屋に比べれば少ないですが、少なければ少ないなりに、専門業者の入札も絡めて、競争状態を作ることはできます。

適正な市場価格での管理実現に向けて、一歩ずつ進んでいます。

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松本市内の顧問先マンションで、全館のLED化工事が終わりました。

まず、建物の実態に合わせて、長期修繕計画を補正。

当社が行った管理適正化で生み出される毎年の余剰金を、管理費会計から修繕積立金会計に移管。

今、LED化のための投資を行っても、数年後に待っている大規模修繕工事まで、資金的余裕があることを確認。

LED化に当たっては、器具の選択や工事の方法を指定し、工事人工を割り出し、適切な工事費にて決着。

工事後は、照度計測と竣工確認。

そこからがまた勝負!(笑)

電流値を計測し、最適な電力契約への変更シミュレーションを実施。

私が顧問として入る前に、管理会社が「なんちゃって電力削減」を行っていたので、元々のベースは下がっていたため、LED化の費用対効果が疑問視されていたのですが、工事費が相当下がったこと、契約変更でLED効果以上に電力料金が下がることから、5年程度で元が取れる試算ができました。

照明プランと言う意味では、このマンションでは、以前から、「駐車場が暗い」と言う不満の声がありました。

駐車場には、背の高いポール灯があり、単体で見ると高額な工事費で費用対効果が低いものになっているのですが、工事費全体が低減されたことで、その割高な工事費を吸収できました。

「安くなって、明るくなった」と言う住民の喜びの声が、何よりうれしいですね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、「一般社団法人スマートマンション推進協議会」の年次総会でした。
MEMSスマートマンション認定ロゴ

私は、この団体の代表理事をしています。
4年前に経済産業省が「スマートマンション」認定制度を開始、当初は、国からの助成金が普及を後押ししていました。

その頃から、勝手に、経済産業省の担当者を訪ね、
「電力のことがわかり、マンションのことがわかり、各戸の家電もわかる。だから、スマートマンションの普及に力を貸したい!」
と(笑)

結果、名古屋で、経済産業省の担当官を呼んで講演会を開催し、160名くらいの聴講者を集めたり、全国のスマートマンション事業者(電力アグリゲーター)を集めた会議で発表したり…。

で、国の補助金がなくなった後に、その受け皿として設立したのが、この社団法人です。

代表理事と言っても、無報酬です。念のため(笑)

強い使命感が、この活動を支えています。

当社は会費を納めていますが、ありがたいとことに、トーエネック・パナソニック、長谷工さん等、大手の企業も、会費を納め、この活動を支えていただいてます。

「スマートマンション」は、単なる省エネマンションではありません。
生活を便利に、賢く、快適に使うための電気・情報とサービスとを組み合わせた概念です。

各マンションを支援することで、多忙であっても、この活動は私のライフワークです。

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今週末のコンサルティングは、次のスケジュールでした。

土曜日

岐阜の自宅
→各務原市のマンションで、管理会社の年次建物点検の同行監査
→各務原市のマンションで、管理検討理事会と決算理事会
→春日井市のマンションで、管理検討&大規模修繕工事検討理事会

→自宅に戻ろうと思ったが、翌日が岡崎なので、急きょ、名古屋での宿泊に変更。

日曜日

名古屋のホテル(7時半出発)
→岡崎市のマンションで、大規模修繕工事中の修繕委員会
→岐阜市のマンションで、臨時総会(当社との防水工事コンサルティグ契約の承認)
→大府市のマンションで、理事会(大規模修繕工事と管理適正化コンサルの最中で、省エネ工事他、いくつかの同時並行案件の審議)

移動は、電車・自動車・徒歩等で4~5百キロ?

土日の業務は、ちょっと油断して、空いているところに予定を入れると、今回のように、行って戻って…と長距離移動になってしまいます(笑)

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.126

■私の好きな言葉■ 
うまくいかない時、降参するか興奮するか

こんにちは。

GW空けの最初の週は、
いつもの通り、午前・午後・夜×土日
のペースで仕事をしており、その合間に
メルマガを書いています。

前回は、
総会出席者の参加・議決の適格要件
についての解説と、実際の運用について
お伝えしました。

今回は、理事会の参加者の適格要件や
議決要件について解説します。

標準管理規約には、第35条に
役員の条項があります。

(役員)
第35条管理組合に次の役員を置く。
 一理事長
 二副理事長○名
 三会計担当理事○名
 四理事(理事長、副理事長、会計担当
理事を含む。以下同じ。)○名
 五監事○名
2理事及び監事は、組合員のうちから
総会で選任する。
3理事長、副理事長及び会計担当理事は
理事のうちから、理事会で選任する。

要は、「組合員であること」が条件。

夫婦が共同名義の場合は、どちらが
代表者になるのか決めて、あらかじめ
組合に届けることは、総会出席者の原則と
同じです。

以前は、
「現に居住する組合員」とあったのですが
平成23年の改正で、これが削除。

役員の成り手不足問題が出る中で、役員
の候補を多く確保したいと言う社会背景
がありますが、住んでいない人が役員に
なると、実際の生活感覚とズレるので、
このルールを変えない組合もあります。

また役員は、組合員とは異なり、
平成28年の改正で、欠格条項が設けられました。

(役員の欠格条項)
第36条の2 次の各号のいずれかに
該当する者は、役員となることかできない。
一 成年被後見人若しくは被保佐人又は
破産者で復権を得ないもの
二 禁鋼以上の刑に処せられ、その執行を
終わり、又はその執行を受けることがなく
なった日から5年を経過しない者
三 暴力団員等(暴力団員又は暴力団員
でなくなった日から5年を経過しない者
をいう。)

実はこれ、28年の改正で、外部専門家
(マンション管理士など)を理事や監事
に選任することを想定した条文に呼応
しています。

具体的には、前述した第35条の続きと
して、外部専門家を役員にするマンション
の規約例として、
「組合員以外の者から理事又は監事を
選任する場合の選任方法については
細則で定める。」
と表記されています。

では、理事会への参加者の要件は?
また、代理人や議決権行使書による決議は?

それは、次の通り。

(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数
以上が出席しなければ開くことができず
その議事は出席理事の過半数で決する。
2 次条第1項第五号に掲げる事項に
ついては、理事の過半数の承諾かあるとき
は、書面又は電磁的方法による決議による
ことができる。
3 前2項の決議について特別の利害関
係を有する理事は、議決に加わることができない。

まずもって、委任状による代理人参加は
規定されていません。

役員は、重要な判断をするのですから、
そもぞも、「代理人」がなじまず、属人的
なものであるのが、前提です。

また、議決権行使も、
「次条第1項第五号に掲げる事項」
のみで、これは、いわゆる組合の建物設備
の「保存行為」に限定されています。

ただし、実運営上は、
組合員=夫、役員出席者=夫人
のケースは、当たり前のようにあり、
委任状も使っている組合があります。

特に、住んでいない組合員が役員だと
委任状方式を使わなければ、そもそも、
理事会が成立しないと言う問題が起きます。

小規模で高齢化が進んだマンションだと
理事長一人で理事会成立にて運用している
ケースも見たことがあります。

とにかく、
「理事会を成立させるのが難しい」
と言う声は、よく聞くことで、管理規約
通りに厳格に運用すると、総会議案も
決まらない…。

結果、総会前の理事会が、定足数不足で
成立していないにもかかわらず、総会議案
が承認され、総会が開催されているケースも。

こうなると、管理会社が管理組合の意思
決定をコントロールしやすくなり、管理
会社有利な決定がなされる可能性も高く
なりますから、正に、
「外部専門家が役員になる」。
の必要性が強くなってきたので、管理規約
に登場したのだと言えるでしょうね。

ただ、私は、以前から、
「すべての管理組合にマンション管理士顧問が必要」
と主張しており、役員の成り手不足と外部
専門家の必要性は、分けて論じるべきだと
思っています。


いずれにしても、役員になられた方は、
マンションの管理規約を読み、組織運営
の基本を理解しておくことは、大切だと
思います。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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携帯基地局の収入が、組合の事業収入とみなされ、税金がかかることが正式な見解となってから、数年経ちます。

ただ、実際に組合にその通知が届くのは、地方の税務署が取り組んでからなので、マンションによっては、そのことに気づいていないところもあると思います。

携帯基地局のあるマンションの話を聞くと、とにかく、そのエリアの全マンションに税務署からの通知が来ているのかな?と思える場合と、基地局の所在を把握した上で、該当するマンションに届く場合があるようです。

そもそも、分譲マンションリストなるものが公開されているわけではありませんから、例えば、集合住宅で、各住居人がそのマンションの都市計画税を払っている場合。ただし、この税金は、税務署の管轄じゃなくて、役所の管轄。

となると、特定するために、街を歩いて、基地局を探すのかもしれません。

いずれにしても、その通知が来ると、マンションでは、税務に素人の理事さんたちは、「さて、どうしよう?」となり、管理会社に相談しますが、税務手続きは、本人が行うか、税理士に頼む以外ではできませんから、管理会社も、税理士を紹介することになります。

税理士の報酬が同じかと言うと、法人の所得税・市民税等は1件〇〇万円と言う相場もあるようですが、実際は、かなりの幅があります。

業務の難易度としては、かなり簡単だと思います。
ただ、組合とのやり取りは、面倒ですね。

また、少しでも経費を認めてもらう努力をするかしないかでも、税理士の負荷が変わります。管理会社のフロントタント担当者のサービス精神によって、変わるとも言えます。

いずれにしても、税金は、収入―経費なので、組合側が努力を怠ると、経費計上がなされず、税金が高くなります。

税金は、指摘されたときから5年間遡りますから、その間に、携帯基地局の増設などがあり、契約書も複雑になっている場合もあります。

当方の顧問先の場合は、私が携帯基地局との契約書を確認し、経費を洗い出し、税理士に伝えて、申告してもらうので、全部が認められないとしても、これまで、経費の計上漏れはないです。

かつ、税理士の仕事を軽くするので、税理士報酬も安くお願いできています。

手続は、早い方が、遅延加算も少なく済みます。
専門家としての公式発言としては、
「携帯基地局があるマンションは、税務署から通知が来たら、申告するのではなく、自ら申告するんですよ!」
です。

あとは、自分たちも汗を流して、経費計上をしっかり行うこと。

この税金申請の経験のある税理士に依頼すること。

もし、収入がわずかで、税金+税理士報酬が、それを上回るときは、基地局地帯料を上げてもらうか、自分たちで申告するか、携帯基地局を撤去してもらうか、いずれかの方法を検討することが良いと思います。

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平山コンサルタントと私とでコンサルティングしている大府市のマンションでは、省エネに対する理事長のこだわりが強く、またアイディアも豊富で、相当に凝った省エネ対策に取り組んでいます。

当社の共用部電力の省エネ計算ソフトは、年間の日の入り・日の出まで反映した相当マニアックなものですが、そのソフトを何度も廻しています。

平山コンサルタントは、試算データをより正確にするために、早朝・夕方・夜間に、マンションに行き、点灯時刻や点灯状況を調査。

更には、近隣マンションの点灯モードも調査。

そうすると、興味深いデータが取れます。

例えば、
◎半常夜灯と常夜灯があるマンションと、常夜灯しかないマンション。
◎半常夜灯の消灯時間が、零時のもの、午前1時のマンション。
◎常夜灯だけで、煌々と明るいマンションと暗めのマンション。
◎半常夜灯が消えた後にも、煌々と明るいマンションと暗くなるマンション。

マンションは、新築時以降、近隣の夜の明るさは、変わってきます。

「明るい・暗い」の感覚は、人によっても変わります。

昔は、とにかく明るすぎるマンションが多く、販売後の電気代のことよりも、売るための照明プランになってるなぁと感じるケースが多いですね。

そもそも、日本の夜の照明は、明る過ぎる!と言う話は、私が電力会社にいる頃から感じていたことですが、照明と電気代のテーマは、奥が深いです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログで、滞納者対策の例として「水道使用制限」の話を書いたところ、読者の方から、

「水道・電気等の供給停止は,規約に供給停止措置に関する条項がある場合であっても,
他の方法を尽くしたうえで,やむを得ない場合に限り採りうる方法であり,
そのような条項が無い場合には許されないものである,と考えておいた方がよいでしょう。」

と言うネットで情報を引用され、
「それは無理なのでは?」

と言う質問をいただきました。

元電力会社の社員として、実際に電気の供給停止も行ったことがある私の経験からすると…と言う観点からお答えしました。

どう表現しても、揚げ足を取るつもりになれば、批判できるテーマですし、相当に練った条文と元電力会社社員ならではの手続きとで、実行できる手法なので、ブログで書くのは、控えます。

滞納者対策として、知りたい方は、直接、相談にお越し下さいね!

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20戸程度のマンションで、不在・高額滞納者が3戸、総額200万円近い状態。
管理会社も、お手上げ状態。

これを解決したいとの相談がありました。

私、以前、小規模マンションで、100万円近い滞納者×2戸を解決したことがあります。

ただ、その時は、滞納者はマンションに住まれていて、住民間だと言いにくいと言う雰囲気も問題でしたから、組合役員側へは、「滞納は、他の住民からの借金」と伝え、管理費滞納督促に関する規約・細則を作り、滞納者側には、「駐車場解約、水道の使用制限」を告知する手法で、返済に関する聴聞会への出席を実現し、返済計画を立ててもらい、3ヵ月程度で全額回収したと言う経験はあります。

この時は、大規模修繕工事を間近に控え、資金不足だったと言う環境も督促強化の追い風でした。

今回は、駐車場も使っていないし、住んでもいない。

法的な対応も含めて、多段階のステップを考え、解決を図りたいと思います。

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私、イチローの求道の姿勢と、前人未到に達した時に生まれる自信が好きです。
イチロー

セミナーの時も、よく、イチロー語録を引き合いに出します。

今回の「会長の特別補佐官・アドバイザー」(正確にどう書けばいいのか不明につきご容赦を)就任の記者会見でも、慎重で、奥の深い言葉に、しびれる場面が多数。

私自身が、誰もついてこれない「日本一のマンション管理コンサルティング」を目指して、求道者であり続けたいと考えているので、非常に共感するんです。

もちろん、イチローと自分とを比べること自体、他から見れば、無理があることは承知していますが、「一人の人間が、何かをトコトン追及していく」境地は、共通している場面があると思うのです。

今回も
「野球の研究者として、44歳のアスリートの自分が、これからどうなるのか、見てみたい」
と言う言葉に、ひとくぎりつけた達成感とか安ど感よりも、更に、チャレンジしていく、ワクワク感を感じました。

日本のマスコミは、色々、書いています。
「事実上の引退」とか、大谷選手との対決まで待てなかったのか?とか。

でもね、
イチローにとってみれば、大谷選手はすごいけれど、「すごい選手」との対決は、そもそも、何百回もやっていますよ。

二刀流と言っても、それは大谷選手自身の特出したキャラクターであって、対決するのは一流の投手としての大谷選手。

従って、大谷選手との対決は、「唯一無二」ではないんです。

それに対して、今回のイチローの選択は、誰も挑戦したことのないポジションです。
大谷選手との対決よりも、そちらの道を選ぶのに、迷いはなかったのでないか?と思います。

だから、あんなにうれしそうな笑顔で記者会見したのだろうと思います。
マスコミの注目度みたいなものは、関係ない、人からの評価で動かず、「自分が求める超一流を目指して努力する」と言う姿勢に、えらく共感し、しびれてます(笑)

私流の「イチロー選手の決断の心理を探る!」でした(笑)

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GW最終日の夕方5時から、顧問先の名古屋市内約80戸マンションの理事会。

4月に定期総会があり、半数交代の新役員。

前期は、毎月第1日曜の17時~を定例としており、そのペースだと、この5月は、GWの最中になり、開催時期としては難しいのですが、定期総会時点で、すでに、GW後の5月の土日は、すべて、私の方が予約が入っており、この日しか空いていないため、開催をお願いしました。

幸運にも、GW最終日の夕方で、理事の大半が自宅にいるからと言うことで、OK。ただし、短時間で!と言うリクエスト。

議事は、
年間スケジュールの確認
前期からの引き継ぎ事項の確認
今期、顧問として取り組みを予定している課題の紹介

また、期が改まり、初めての理事会では、顧問から、理事会運営の基本や顧問と管理会社の役割の違いなども、説明します。

今期は、大規模修繕工事も予定されているので、臨時総会があるのは確実で、理事の仕事も増えます。

グッと集中して、議事進行を行い、約1時間10分で終了。
開催の協力ありがとうございました。
お疲れさまでした。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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もう30年以上、毎年、1月2日に、中電時代の同期と後輩とで、ゴルフをしています。

現在、土日で空いている日は、2カ月先までないのですが、GWはマンションの管理組合も会合を入れることは少ないので、その同じメンバーで、10年ぶりくらいに、この時期にゴルフをやったら、天気も良いし、コースも良いこともあり、「あっ、これがゴルフか!」と思い出した(笑)

【東名古屋カントリークラブ】
東名古屋カントリークラブ

実は、昔は、ゴルフ大好きで、年間30ラウンドくらいはしていましたが、ベンチャービジネス開始後は、1月2日のゴルフだけになり、ゴルフより仕事が楽しいと言う状態だったんですよね。

一度は、公式ハンディ12までになり、80台スコアが普通の時代もあったのですから、やっぱり、ゴルフも好きなことは、間違いないです(笑)

でも、仕事の方が好きなのも、間違いないです。(笑)

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.126

■私の好きな言葉■ 
やる気になるほど問題は小さく見える

こんにちは。

GW、いかがお過ごしですか?

私は、一番楽しく感じること=仕事
が6/7を占めています。(笑)

残りの1/7は、中電時代の仲間と
ゴルフです。と言っても、ゴルフの
後は、夕方から理事会ですが。。。

メルマガ発行の頻度を1回/週ペースに
戻すべく、一昨日に続いて、本日、発行
しますので、お付き合いくださいね。

さて、
5月6月は、管理組合の総会シーズンです。

何故なら、組合の多くは、3月決算で、
決算後、2カ月または3カ月以内に総会を
開催することが管理規約に定められているからです。

この総会に出席できるのは、誰か?
議決権を行使できるのは誰か?

も、管理規約に定められていますが、
実際の運用は、相当にアバウトです。

実際に、資格外の人が参加し、議決権行使
(採決)をしている例は、相当あるのです
が、そもそも、委任状や議決権行使書に
よる参加が多く、総会参加者の賛否に関係
なく、議案成立と言うようなマンションが
ほとんどですから、総会の議決が無効に
なるようなことは、通常では起きないでしょうね。

ただ、組合員にとって、関心の高い議案が
あり、参加率が上がる場合は、賛否も拮抗
する可能性があります。

そのような場合は、
総会終了後、強硬な議案反対派に、
「総会決議の無効」を主張されないように
きちんと出席者の要件を確認することが
大切です。

理事会でも、同様な問題がありますが、
まずは、総会編。

以下、標準管理規約に沿って、解説します。

出席者は、原則として、組合員です。

規約第45条に、
組合員以外の出席について、
「組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することができる。」
と書かれています。

管理会社やマンション管理士、議案説明に
必要な外部事業者は、この定めにより出席
を許されます。

よくある勘違いは、
「管理会社がいないと、総会を開催してはいけない」
実際の進行上、管理会社に頼りきりなので、
管理会社がいないと、困るのはわかります
が、あくまで組合が主催者で、管理会社は
その補助者です。

また、同条第2項に
「区分所有者の承諾を得て専有部分を
占有する者は、会議の目的につき利害関係
を有する場合には、総会に出席して意見を
述べることができる。この場合において、
総会に出席して意見を述べようとする者は
予め理事長にその旨を通知しなければならない。」

とあります。

つまり、賃借人も、
この条文に当てはまれば、出席が可能です。

では、組合員の配偶者や子供の出席は、
どうなのでしょうか?

これは、議決権の行使に関する条文
第46条に書かれています。

まずは、議決権できる組合員についての定め。

「住戸1戸につき2以上の組合員が存在
する場合のこれらの者の議決権の行使に
ついては、あわせて一の組合員とみなす。」

「前項によリ一の組合員とみなされる者は
議決権を行使する者l名を選任し、その
者の氏名を予め総会開会までに理事長に
届け出なければならない。」

区分所有者=組合員ですが、
夫婦の共同名義の場合は、どちらが議決権
を行使するのか、届け出ることになっているわけですね。

次が、書面決議と代理人の定め。
同条第4項に、
「組合員は、書面または代理人によって
議決権を行使することができる。」

第5項に、
「組合員が、代理人により議決権を行使
しようとする場合において、その代理人
は、以下の各号に掲げる者でなければならない。」
一その組合員と同居する者
二その組合員の配偶者(婚姻の届出を
していないが事実上婚姻関係と同様の事情
にある者を含む。)又は二親等以内の親族
三他の組合員

これにより、区分所有者でなくても、
その配偶者や子供又は親が代理出席可能
で、実情は、
「ご主人が組合員、出席者が夫人」
のケースは、少なくないでしょうね。

ただし、何の届け出もなしに、出席することはNG。

同条第6項に、
「組合員又は代理人は、代理権を証する書面を理事長に提出しなければならない。」
とあるので、夫人が出席する場合は、
ご主人の委任状が必要になります。

しかし、そこまで厳密にやっているマンション
は少ないでしょうし、仮に、当日、予告なく
夫人が総会に来られたとしても、

「委任状がないと、採決に加われません」
と言う対応は、しないですよね。

このように、規約の定めに対して、
実運用は、相当ユルユルですが、
総会案内には、きちんと正式なルールを
書いておくことが大切ですね。

ただ、きちんとやろうとすれば、
誰が、組合員(区分所有者)であるか、
知っていなければなりません。

小規模マンションで、顔と名前が一致して
いるとしても、夫婦のどちらが区分所有者
なのかは、知らないのが普通です。

名簿の管理は、管理会社の仕事でしょ!
と、管理会社任せにしている組合が
ほとんどでしょうが、規約第31条に、

「新たに組合員の資格を取得し又は
喪失した者は、直ちにその旨を 書面に
より管理組合に届け出なければならない。」
と書かれていますし、賃貸にした場合も
組合に届ける義務があります。

従って、組合員側の能動的な
アクションがあって、初めて正確に
把握できますし、その届け出により、
組合員名簿を最新にするのは、
管理組合の務めであり、それを
管理会社に業務委託している訳ですね。

従って、標準管理委託契約でも、
「甲の組合員等異動届に基づき、
組合員及び賃借人等の氏名、連絡先
(緊急連絡先を含む。)を記載した
名簿を整備する。」
と書いてあります。

ただ、これも、届け出がないなら、
名簿が間違い状態でも、管理会社に
責任はありません。

なお、管理委託契約書には、
「総会参加者の適格要件チェック」が、
管理会社の仕事だとは書いてありません。

ただ、実際には、管理会社なら、
総会出席者の参加・議決の適格要件
は分かっているので、助言は行うと思います。

いずれにしても、役員になられた方は、
マンションの管理規約を読み、組織運営
の基本を理解しておくことは、大切だと
思います。

次回は、理事会の参加者の適格要件や
議決要件について、解説します。

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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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顧問先の理事長から、間もなく開催する総会・理事会の出席者について、質問をいただきました。

①組合員でないAさんが来期役員(監事)を務められることになりますが、委任状を提出いただく通常総会は問題ないと思いますが、役員としての理事会参加はオブザーバー出席となりますか?

②監事の役職上からは、総会開催要求など懸案事項がなければ、年度末の監査作業のみですが、今期通常総会後の次期第1回理事会には、どのような形が良いのでしょうか?引継の議題のみですからオブザーバー出席でも問題ないと思いますが、理事長として委任状の提出をお願いすべきですか?

→規約上、役員には、「委任状」と言う制度を適用しません。
  従って、本人以外の参加は、公式的にはオブザーバーとなりますが、実際には、
  厳密に適用すると、理事会の成立が危ういので、「夫が組合員、妻が代理出席」で、運用しているケースが多いです。
  ただ、監事は、元々、理事会の構成員ではないので、出席の義務及び議決権がありません。 

  第1回目は、顔合わせと言う意味もあるので、オブザーバー出席をお願いすれば良いでしょう。

③組合員(マンション所有者)であるかどうかは、管理会社でないとわからないはずですが、一般的には組合員のそうした状況について管理会社には管理組合に報告義務(責任の有無?)があるのでしょうか?

→「組合員名簿は、組合が保有する」が原則です。
 それを諸手続きや管理費収納等のために、管理会社にも知らせています。
 よって、本来は、組合側が把握すべきことを管理会社に頼っていると言う状況です。
 従って、組合から管理会社に「次期役員候補の適格性について、チェックすべし」と
 言う具体的な指示があって、初めて、管理会社の業務(責任)が発生します。

④結果論になりますが、Aさん以外にも組合員でない方がおられた場合、昨年の2回臨時総会では委任状の提出がありませんでしたので、単に出席組合員数が削減されるだけですか?
総会の成立や賛否に問題はありません。

→その通りです。
  ただ、これも、厳格にやっている組合は、極めて少なく、「夫が組合員、妻が代理出席」でも
  委任状なく、議決しているのが実態です。

これから総会シーズンなので、総会出席者の適格要件、議決権講師の適格要件、総会と理事会の違いなど、次回以降のブログで、詳しく書こうと思います。

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困難に挑むより、困難を楽しむ

こんにちは。

大規模修繕工事コンサルタントが、
安い設計監理費で受注しておいて、
建設会社と結託し、談合を仕組み、
工事費からのバックマージンで儲けている。

これが、昨年から、いくつかのメディアで
取り上げられ、NHKのクローズアップ現代で
も放映された「大規模修繕工事の闇ビジネス」の実態です。

そもそも、多くのマンションは、管理会社に
依存状態で、大規模修繕工事は、
「管理会社の不当に大きな収益源」化していました。

それに気づいた組合は、管理会社に
頼らず、設計事務所を探すのですが、
その設計事務所が、談合を仕掛ける。

あるいは、管理会社と裏でつながっていて
工事会社を含めた業界側3兄弟が、談合を
行うと言うケースもある。

管理会社は、談合の当事者にならなくても
設計事務所を組合に紹介して、紹介料を
もらうと言うケースもあります。

そうなると、その設計事務所は、管理会社
と「お友達」になるため、モノが言えなくなります。

従って、当社は、管理会社から
「組合がコンサルタントを募集(入札)
しているので、エントリーして欲しい」
と打診されても、お断りしています。

ここまで徹底することで、初めて、
長らく続いてきた「美味しい業界構造」と
距離を置くことが出来るのです。

当社は、創設以来、大規模修繕工事でも、
管理委託契約でも、1度たりとも、価格
協定や談合、特定の会社への便宜を図る
ということはやっていません。

契約の決まった会社から、紹介料も、
謝礼も、もらったことがありません。

接待も受けたことはありません。

喫茶店で打ち合わせをする場合、当社が
ご馳走することはあっても、おごって
もらったことも一度もありません。

入札の開封時には、次の文書を記載した
誓約書を組合に提出しています。

1、今回の入札会社の社名について、各入札会社には、伝えておりません。
(おおよその入札会社数は、伝えております)

2、事前に「現在の管理委託費」「予想価格」等の情報は、伝えておりません。

3、事前に価格に関する指導等は、行っておりません。

4、入札会社から、入札の便宜を目的とした金品・接待等は一切受けておりません。また、契約決定までの期間も、一切受けません。

5、契約が決まった場合に、紹介料その他いかなる名目においても、当該会社からの金品を受け取りません。

当社は、談合の疑いがあれば、決算書の
総勘定元帳を閲覧いただけることになっ
ていますし、万が一、談合していたら、
多額の違約金を支払うことも、契約書に
記載してあります。

ただし、そこまで徹底しても、
本気度100%で、不明朗な金銭や物品の
受領をはかろうと思えば、手はあります。

小さなことで言えば、
工事が始まったら、毎週行う定例会議の
後は、毎回、工事業者にお昼をおごらせる。
なんてことも良くあります。

では、100%クリーンなコンサルタント
を探すのは、どうすれば良いか?

ホームページを見ると、多くの設計事務所
が一連のメディアでの騒ぎを見て、
「自分たちは、クリーンだ」と宣言しています。

でも、そんな設計事務所ばかりだったら、
そもそも「不適切コンサル問題」は起きて
いないはず。

「これからはやらない」と言う宣言でしょうか?

それは信じがたい。

何故なら、最近のリニア新幹線の工事
がらみの談合でも、過去に
「談合をしない」
と宣言していた大手ゼネコンが、
「性懲りもなくやった」
と言う事件ですよ。

この美味しい利益構造を、一度味わった
ら、そこから抜けるのは、難しいのだろうと思います。

悪徳コンサルタントの見破り方とか、
クリーンなコンサルタントを探す手法
とか、テクニックは確かにあります。

しかし、それより、正面切って、
「貴社(あなた)は、これまで、一度も
大規模修繕工事において、工事会社から、
金品をもらったことはないか?」
「管理会社に、紹介料を支払ったことは
ないか?」
と、じっと目を見つめて、コンサルタント
に聞いてみる。

案外、
これが究極の方法なのではないかな?
と思います。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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