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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

30日は、「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」を開催。
17時10分~18時30分が、本講座。
18時30分から19時15分が、「活躍できるマンション管理士養成塾」の入塾説明会。
基礎講座1

そして、その後、21時まで懇親会でした。
基礎講座2

本講座では、
私がなぜマンション管理士として活動しているのか?
活躍できるために必要な3つの要素とは何か?
その要素をMAKSは具体的にどう展開しているのか?
を解説。

入塾説明会では、
座学・OJT、更には顧客獲得支援まで用意されているカリキュラムを紹介。

懇親会では、卒塾生の八巻・黒野・入山コンサルタントも駆けつけてきてくれて、交流。

前回の基礎講座では、5名の受講者で、2名が入塾申込。1名が検討中。
今回は3名中、2名が入塾を検討。

定員は5名。

一般に、スクールは生徒が多い方が儲かります。一人の講師が10名教えるのも、1名教えるのも、原価としては変わらないからです。

しかし、この養成塾は、1名でも申し込みがあれば、開校すると決めています。
とにかく、日本のマンションを救うには、多くのプロの力が必要だからです。

1年のカリキュラムで、私のすべてのツール・ノウハウ・スキルを渾身の力を込めて、伝えます。

本気の人だけ来てもらいたいので、決して安い受講料ではありませんが、卒塾後も、マンション管理コンサルタントして活躍できるところまで、支援します。

私は起業コンサルタントでもあるので、単に、マンション管理士としての実践スキルを教えるだけでなく、塾生のビジネスプランも一緒に考えます。

現場への同行体験は申し込み後すぐ開始で、座学は6月から。

これから、「活躍できるマンション管理コンサルタント養成塾」に興味がある方は、個別に来社いただき、説明しますよ!

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昨日の松本市初開催セミナーは、17名の参加。
松本_1 松本_2

とても参考になった…16名
参考になった…1名
普通…0名
あまり参考にならなかった…0名
参考にならなかった…0名

セミナーの後は、いつもと同じく、個別相談の申し込みが多数。
松本_3 松本_4 松本_5

名古屋から入山・辻・黒野コンサルタントが応援に入ってくれたおかげで、無事対応できました。

が、当日の相談には、入れず、後日相談と言う方も多数。

「都会ならマンションの数も多く、規模も大きいから、マンション管理士の仕事をする」
と言うのは、誰でも思うこと。
そうではなく、
「地方で小規模なマンションを救うことこそ、我々のミッション」が
MAKSの姿勢です。

松本で開催して、良かった!

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今日は、松本市でMAKSの管理組合向けセミナー初開催です。

快晴!
matumoto

本日は午後開始なので、当日入りでも十分間に合うのですが、不測の事態に備えて、昨夜、23時半ごろ、松本市に到着し、信州そばも食べました(笑)

約20名の参加申し込みがあり、予想以上の反響に驚いています。
地方に行くほど、マンション管理や大規模修繕工事での情報が少なく、また、事業者主導の傾向が強いと言う実態が、この参加者数に表れているのでは?と思います。

長野エリア担当の長町コンサルタントを始め、名古屋から、黒野・入山・辻コンサルタントが応援に駆けつけてくれ、セミナー後の個別相談にも対応します。

さあ、頑張るぞ!

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大規模修繕工事では、工事会社を決めるまでリードするのはコンサルタントですが、工事が始まると、リードするのは工事会社になります。

しかし、何かトラブルが起きると、当事者の工事会社では、対処できず、コンサルタントに助けを求められるケースも、少なくありません。

 そもそも、人が住む場所で行う工事ですし、工事を開始してみないと分からない劣化事象もあるので、やってみなければ分からない…。

これに対して、最も機敏に動けるのは、工事会社です。
また、多くの現場は、工事会社の社員が常駐していますから、工事の進捗や洗濯ものが干せるかどうかの情報も、工事会社の広報活動の一環です。

コンサルタントとしては、工事会社のPR文をチェックして、より住民にわかりやすい部署となるよう指導するのも仕事です。

しかし、本当に質の良い仕事は、職人さんの手元で行われ、それをまとめ上げるのが、現場代理人(昔風に言うと、現場監督)さんですから、工事会社がリードして工事が進むことが大切だろうと思います。

従って、コンサルタントは、ダメ出しを行うのが仕事ではなく、現場でのモチベーションが高まるように認め、励ますのも仕事だろうと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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名古屋市東区のナゴヤドーム近くの築38年目36戸のマンションで、大規模修繕に向けたコンサルティングが始まりました。

管理会社による建物調査で、
「工事実施時期ですよ」
「第2回目と同じく、管理会社が設計監理を行いますよ」
と言う提案が、1年前。

そこから、管理会社主導で話が進み、当社に相談があった半年前の時点では、管理会社から、金額の異なる3パターンの概算予算の比較表まで、できていました。

実は、修繕委員会では、独自に、管理会社に頼むのか、それ以外のコンサルタントを選ぶのか、コンサルタントを選ぶとしたら、どこに頼むのか?を半年かけで、検討しており、当社のセミナーを受講され、昨年の秋に、マンション向けの勉強会をリクエスト頂きました。

勉強会前には、事前にマンションの建物の簡易目視調査を行うのですが、このマンションは、築年数が古い分、味があり、例えば。エレベーターは、1フロアおきに停まると言うタイプ。

単に建物の劣化回復だけではなく、改良の余地が沢山ありました。
管理会社からは、そういう類の提案はなし。

一方、3回目の大規模修繕工事なので、塗装の下地が相当脆弱で、その塗膜をはがす手間の膨大になり、工事費は、相当高くなるとの提案が先行。

確かにそういう可能性は高いですが、それにしては、報告書の厚みがない…。

あれから半年。

修繕委員会より、「マンション管理相談センターにコンサルティングを依頼することで、決まった」との連絡をいただきました。

で、改めて、当社の姿勢は、
①工事ありきではなく、建物調査をしっかりやる。
②当社の希望する住戸のベランダ調査は、協力をお願いしたい。
③塗装の下地調査は、精密にやる。
④改良工事は、アイデアを出すだけではなく、住民からのアイディも募り、優先順位を付けられるようにする。

前回の大規模修繕工事の資料も見つけていただき、分析に入ります。

理想的な3回目の大規模修繕工事となるよう、尽力しますからね!

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昨夜は、福島正伸先生の「究極のリーダーシップ養成講座」でした。
この講座を開校してから、これで3期目です。

マンション管理や大規模修繕工事のコンサルティングとは、仕事上の関連は、ありません。
開催する目的は、この名古屋エリアで「自立型人材」を多く育て、その人材が活躍することで、日本を良くしたいという願いからです。

自立型人材とは、
「いかなる環境・条件の中においても、
自らの能力と可能性を最大限に発揮して、
道を切り開いていこうとする姿勢」
を持った人材です。

私が、福島先生から学び始めたのは、中部電力の社内ベンチャーで起業したときから。
もう、17年前です。

現在、向う3年先まで仕事の予約がある充実した状態ですが、ここに至るまでは、波乱万丈なビジネスストーリーがあり、ここに至っているのは「自立型人材」の生き方を常に目指してきたからです。

実は、数年前、毎月東京に通い、8カ月余り、福島先生の元で、「自立型人材育成インストラクター養成塾」で学び、認定インストラクターの資格を得ました。「福島正伸直伝」と名乗ることを許されたこのインストラクターは、日本に20名ほどしかいません。

受講料はウン百万円でした。(笑)

そこまでのお金と時間投資をしたのですから、この時、企業向けや起業家向けの人材研修コンサルタントになるという選択もありました。

中部電力の社内ベンチャー第1号と言う経歴もありますから、企業内の新規プロジェクト立ち上げのコンサルティングも得意分野で、実際に、上場一部の大企業で、新規プロジェクトのコンサルティングを手掛けたこともあります。

従って、恐らく、その分野で成功する方が、マンション管理組合向けコンサルタントとして成功するより、ハードルは低かっただろうと思います。(笑)

しかし、前者のコンサルタントは、私以外にも沢山いるけれど、マンション管理組合向けコンサルタントは、日本でも数えるほどした成功者がいない。しかも、地方で、中小規模マンションを救えるマンション管理士となれば、更に少ないという実状の中で、「だから、自分に使命かある」と考え、今の道を選びました。

で、最初に決めたのは、
「マンション管理組合をこれでもかっ!というくらい幸せにするコンサルティングを提供する」
「そのために、日本一高品質なコンサルティングを提供するマンション管理士になる」
「日本一になるための思考を徹底し、言葉を使う」
「顧客を幸せにするために投資する」

そして、決めたことを実行する。

昨夜の福島先生の講義では、

塾生からの質問で、
「いかに福島正伸先生と言えども、やる気のない日はあるのでは?」

これに対する回答は、
「あってもない(笑)。」

何故なら、この仕事をすると決めた時点で「やる気のない日はない」と決めたから。

これ、実は、私も同じ。
この数年間、落ち込んだ日は、「あってもない(笑)」
普通なら、落ち込むようなことは何百回と起きているはずですが、すぐに「チャンス!」と捉えます。
これが、昔は、そう思うまでに時間がかかり、落ち込み状態があったのですが、今は、瞬間的に、気持ちが切り替わる(笑)

ただ、これは、マンション管理士という仕事に限りません。

だから、職種は違えど、同じ姿勢で仕事に取り組める人を沢山排出したい!という気持ちから、「究極のリーダーシップ養成講座」を主催しています。

これ、片手間ではできません。
ビジネスとして、儲けたいと思って取り組んでいる仕事でもありません(笑)

でも、「やる」と決めたのです。

そして、福島塾の塾生たちが、どんどん姿勢や生き方が変わり、輝いていく姿を見るのが、嬉しくて仕方ありません。

第3期の福島塾は、残り1回ですが、すでに、第4期に向けて、準備を進めており、まずは、福島先生の単独1日講座
「人を動かすリーダーシップ論」を開催します。
2018年7月4日(水)19:00~21:00
詳細は、こちら

今なら、受講料15000円のところ、超早期割引で、8000円にて受講できますが、更に、私の紹介だと割引が加算されますので、参加希望の方は、ご連絡くださいね!

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「活躍できるマンション管理コンサルタント基礎講座」を4月30日17時~開催します。
300430基礎講座チラシ

講座+懇親会の2部制で、日本のマンション管理組合を救う、熱い志のあるコンサルタントが誕生するきっかけにしたい!という想いです。

場所は、弊社の事務所で行います。

この講座を受けると、
「首都圏や関西圏のようにメガマンションの地域でしか、専業は難しいと言われたマンション管理士の世界にあって、人口40万人、マンション数300程度の岐阜市エリアで、何故、28の管理組合とコンサルティング契約を結ぶことができたのか?」

「大規模修繕工事コンサルティングの依頼が、管理会社でもなく、設計事務所でもなく、何故、マンション管理士に来るのか?」

「マンション管理コンサルタントとして活躍するために必要な三つのスキルとは何か?」

がわかります。

講座受講料は、懇親会費込みで、10,000円ですが、公開するノウハウは、その何倍もの価値があると、自信をもって言えますし、この金額の自己投資を行うという熱いハートを持った本気の人だけに来ていただきたいと考えています。

今、マンション管理士の資格を持っていなくて、これから取得する予定の方なら、資格取得の勉強だけでなく、どんな周辺分野の能力が必要なのかがわかります。普段からのアンテナの張り方がわかるので、同じ時期に資格を取った他のマンション管理士と比べて、スタートラインで、一歩先に行けます。

実際に、マンション管理士として仕事をしている人なら、一気にブレークするヒントがつかめます。
ライバルになりそう!?などと言う狭い考えで、ノウハウの出し惜しみはしません。(笑)

管理会社の中で、ひそかに、将来、マンション管理士としで独立開業したい人もウエルカムです。
当方のノウハウうが管理会社に知られて、コンサル業務に支障が出るなどと言う軽いものではないので、現役のフロント担当者が来ても、まったく問題ありません。

建築士の人で、マンション大規模修繕工事の設計監理の仕事もやってみたいと考えておられれば、市場がどれほど伸びているのかがわかります。

活躍できるマンション管理コンサルタント基礎講座」でお待ちしています。

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今週末から、2018年春・夏の
「1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
が始まります。
2018春夏セミナ-1 2018春夏セミナ2

今回も、愛知・岐阜・長野9会場で開催。

長野県では、今週末の28日に、松本市で初開催です。

定員20名のところ、現在、15名の申し込み。
残席わずかです。

長野県は、元々「教育県」として有名で、その中でも、松本市は、教育熱心なエリアであり、マンション管理や修繕についても、「学ぶ」ことへの意欲が高いのだろうと思います。

事前に「個別相談したい」というお申し出も数名から受けており、長野エリア担当の長町コンサルタント以外にも、名古屋から、辻コンサルタント、黒野コンサルタント、入山コンサルタントが応援に駆け付けます。

その他のエリアの情報を含めて、詳細は、こちら

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.124

■私の好きな言葉■ 
前向きな言葉を使うほど,前向きな人になる

こんにちは。

昨年11月から、岐阜県の約30戸、
築3年目のマンションで、
・管理適正化コンサルティング
・省エネコンサルティング
・火災保険見直し
・長期修繕計画作成
・2年目アフター点検のインスペクション
の5つのプロジェクトが進行中です。

当社に相談があったときは、既に3年目に
入っていましたが、役員に聞くと、新築後
の2年目点検は、各戸へのアンケートは
あったけれど、共用部の点検は実施していない模様。

当社の建物目視調査でも、ベランダの上裏
の塗装がめくれている部屋を発見していたので、
「新築マンションの主要なアフター補償
は2年目で終わることから、どうなって
いるか、確認した方が良いですよ!」
とアドバイス。

管理会社に聞くと、
分譲会社と管理会社のみで共用部も点検
し、補修したとのこと。

しかし、組合側はその報告書を見ていない。

これ、多くのマンションが同じ状況で、
分譲会社(建設会社)と管理会社に、
任せっぱなしか、「任せるか、自分たちが
立ち会うか?」とも聞かれていないまま、
2年が過ぎて行きます。

結局、以前行った2年目点検は、
組合側の同意を得ながら進めていない
との判断で、改めて、当社が立会の元、
実施することとなりました。

この交渉だけでも、3ヵ月かかりました。

ところで、2年目点検(アフター補償)の
対象は、どの部位(設備)のどんな現状か、
ご存知でしょうか?

10年の瑕疵保証のように、法令では
定められておらず、検査項目の決まりは
ありませんが、一般社団法人不動産協会が
中高層住宅用のアフターサービス基準を
作成しており、多くのディベロッパーは
これに準拠しているようです。

この基準書に書かれた2年目のアフタ―
補修項目を抜粋すると、次の通りです。

【部位・設備】
基礎・柱・梁・耐力壁・床・屋上・屋根・
ルーフバルコニー
【現象例】
モルタル面、タイル張、石張、レンガ張、
屋根瓦等の亀裂・浮き・はがれ

【部位・設備】
屋上・屋根・ルーフバルコニー
【現象例】
排水不良・ふくれ

さて、我々の実際の業務では、まず、
このマンションのアフター基準をチェック。

事前に役員にヒアリングして、気になって
いるところを聞いてあります。

また、建物を見て、指摘事項の当たりを
付けておきます。

更に、各戸にアンケートも実施。

各戸の2年目点検は、終わっているとの
前提ですが、ベランダは、一般の人には
不具合がわからないところもあるので、
「よくわからない人は、申し出てくださいね」
とPRして、集約。

そして、当日。

MAKSは、私と棚橋コンサルタントの2名体制。

分譲会社の工事担当役員とベテランの
アフター対応技術者。

分譲会社の子会社である管理会社の
フロント担当者。

5名にて、屋上から点検スタート。

全戸のパイプスペースの中もチェックし
保温材の巻き忘れの給水管を発見。

樋の支持金物の根本の防水処理忘れを多数発見。

外壁の塗膜の膨れも発見。

1階の駐輪場室出入り口の庇の上部の
樋部の防水の切れも発見。

人感センサーライトは、条件を変えて、
何度もオン・オフを確認。

3時間かけて、丁寧に建物の隅々まで
点検しました。

その結果の指摘事項は、50項目以上。

この中には、
1年保証の項目もありましたが、
それも対象に含めてすべて補修して
もらえることになりました。

それを、もし、
有償で施工してもらうとしたら
いくらかかるのか?を工事会社に聞いた
ところ、100万円以上はかかるとのこと。

大規模修繕工事コンサルタント選びで
あっても、こうした新築1年目、2年目
点検であっても、分譲会社や管理会社とは
資本上も取引上も、完全に独立した専門家
に依頼すること。

お金がかかっても、そちらの方が、組合に
とって、有益だという実例です。

【お知らせ】
2018年4~7月
愛知・岐阜・長野9会場で開催
1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
詳細は、こちら。
https://goo.gl/FT42J6

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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今日は、名古屋市港区で大規模修繕工事見学会でした。
午前、午後,合わせて15名の参加。

大勢の見学者をスムーズに案内するために、このマンションのサポートコンサルタントの黒野コンサルタントもアテンドしてくれました。

見学会は、
見学前レクチャー。
見学会。
見学後のミニ勉強会。
の3部構成。

NDS大規模見学1 NDS大規模見学2 NDS大規模見学3 NDS大規模見学4 NDS大規模見学5 NDS大規模見学6 NDS大規模見学7

午前のミニ勉強会の終わりには、修繕委員長も特別ゲストで登場!
私への質問よりも、盛り上がったかも?(笑)

Q:住民の関心を高めるのにどうしたか?
Q:修繕委員はどうやって集めたか?
Q:コンサルタントはどうやって決めたか?
Q:管理会社と全く関係のないコンサルタント選んでも、管理会社は協力してくれたか?
等々

相当熱心な質問が盛りだくさんで、今、コンサルタント選びの真っ最中のマンションの修繕委員の方は、見学会が終わっても、個別のヒアリングと言う状態。

S修繕委員長、ゲスト出演、ありがとうございました!

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昨夜は、名古屋市港区の40戸のマンションの役員、管理検討&修繕委員会の皆さんと慰労会。
メイン担当である八巻コンサルタントとサポートしてくれている黒野コンサルタントも一緒です。

管理の改善プロジェクトは、2年目の定着確認の段階で、大規模修繕工事は、工事の真っ最中ですが、間もなく現在の理事の任期が切れるので、理事・委員の合同の慰労会をしましょうということになりました。

1年半前に当社に相談があったときは、築16年目でしたが、修繕積立金が全くもって足らない状態。

何故なら、新築時以来、低水準な修繕積立金のままで値上げが一度もなし。
14年目に管理会社から、「本来なら、大規模修繕工事の時期ですが、積立金が足らないので、屋上防水だけしておきましょう」という提案で、築15年目に工事を実施。

ただ、その時の見積もりを見ると、相場より100万円高い(苦笑)

で、工事をした後の財政改善のための積立金の値上げ提案はなし。
で、そこから2年経ち、管理会社から再び「いよいよ大規模修繕工事の時期ですよ」と提案。

「工事費は、5000万円なので、多額の借り入れが必要」という話。

驚いたある住民の方が、当社のセミナーにお越しになり、そこから、管理会社任せではない改善プログラムが始まったのでした。

とにかく、このような事態になってしまうほど、組合員の関心が総じて低いので、専門委員の皆さんの心配も大きく、ひとつ前の理事会の時には、理事会との温度差が大きく、途中でプロジェクトが中断したという時期もありました。

その後、現在の理事会になり、歩調が揃い、プロジェクトは大きく前進。
まずは、管理の改善と省エネで、管理費会計から修繕積立金会計にシフトできる剰余金が増え、戸当たり月額6000円の修繕積立金の増額効果。

続いて、大規模修繕工事の仕様の精査とMACM方式の入札で、管理会社の言う5000万円の工事は、3500万円で実施できる見込みとなりました。

その上で、今まで手付かずだった修繕積立金は、何とか、組合員の理解が得られるレベルでの値上げを承認いただけ、未来の展望が見える状態にまで改善が進んだという訳です。

プロジェクトを振りかえれば、一人の住民の勇気ある一歩が始まりで、ここまで苦労されてきたチームなので、慰労会も大盛り上がり!

それぞれのプライベートな話題でも、大盛り上がり!

この仕事をやっていて、良かったぁとつくづく感じる瞬間でした。

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各務原市の32戸、築3年目のマンションの話です。

このマンションは、昨年11月に、管理適正化コンサルティング・省エネコンサルティング・火災保険見直し・長期修繕計画作成・2年目アフター点検のインスペクション業務を依頼されました。

2年目点検のインスペクションは、既に3年目に入っているところだったので、微妙でしたが、結果として、実施することができました。

で、そのインスペクションが終わり、手直し工事の全容がほぼ確定。
結果、管理組合は100万円相当の手直し工事を無償で受けることができました。

外部の中立的なプロに頼まなければ、管理会社と分譲会社から、「2年目点検をやっておきましたよ」という報告書で終わるところで、将来何かあったときに、この時の会社の対応が「いい加減だった」と住民の怒りを買う可能性が大きかったと思います。

その意味で、分譲会社や管理会社にとっても、住民との良好な信頼関係を保つことに役立ったと思います。

また、建物のどこにウイークポイントがあるのかも、わかりました。

この話の続きは、次回のメルマガで!

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南西地域産業活性化センターが16日、沖縄県内の建設投資の動向に関する分析結果をまとめたところ、過去最高を記録したそうです。

また、経済調査会がまとめた那覇市の建設資材価格指数を見ると、10年を100とした場合、17年は104・8まで上がっているとも。

これ、住宅も商業施設も新築の単価なのですが、当然、マンションの大規模修繕工事にも影響します。
名古屋でも、5年前に比べると、大規模修繕工事の単価が上がっていることは間違いなく、だからこそ、コンサルタントの「コストダウンスキル」が工事費に相当影響します。

今、沖縄のマンションからの依頼で、長期修繕計画を立てているところですが、各所に聞くと、材料の問題より、職人不足は顕著で、また、マンションの改修工事の需要は、これからなので、技術力を持った職人の確保も難しいため、九州から職人を送り込む状況だそうです。

従って、工事費も高くなるとのこと。

実際に、このマンションが大規模修繕工事を迎えるのは、10年以上先で、その頃には、沖縄のマンション大規模修繕工事の市場がどの程度大きくなり、工事費がどうなるか?を想定するのは、かなり難しいですが、これから数カ月かけて、じっくりシミュレーションしていきます。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋で建築家デザインのハイセンスな注文住宅を作る欧倫ホームが、倒産!

驚きました。

テレビコマーシャルもやっていましたので、この会社のことをご存知の方も多いと思います。

私は、マンション管理組合向けコンサルティング事業の前は、個人の住宅取得のコンサルタントとして、1000棟以上の住宅取得をサポートしてきましたので、全国区のハウスメーカーはもちろん、地元の大手住宅会社やユニークな工務店も多く知っています。

欧倫ホームの社長とも直接会って話したことが何度かあり、主要な住宅展示場はすべて訪問しました。

事業家として優れ、人間的にも魅力のある方で、新築だけでなく、リノベーション事業でも、一歩先を行くビジネス展開をされており、地元の住宅業界では、オリジナリティのある不動のブランドを持っていると言うイメージでした。

そこが倒産…。

帝国データバンクの記事によれば、最近では、同社の顧客対応に対するクレームの声がネットに上がるなどしていたそうで、経営難による社内の雰囲気の悪さが、接客に悪影響を及ぼしていたのでは?と思われます。

そうなると、負のスパイラルです。

間違いなく、現在建築中の住宅が沢山あり、恐らく、建築資材の仕入れや職人さんへの賃金支払いなど、会社側も大変でしょうが、それ以上に、発注側の施主の不安は、極めて大きいと思います。

元々が魅力ある会社なので、どこか大きな資本の会社が救済に入ってくれるといいなぁと思います。

また、今回を機に、帝国データバンクの倒産情報を見ると、毎日のように、多くの企業が倒産しています。仕事柄、目につくのが、住宅・不動産関係ですが、その中でも、特に、太陽光発電の販売会社の倒産が多いと感じます。

太陽光発電の買取価格が下がり、販売価格も下がっているのですが、太陽電池や設備機器の値下がりには、限界がある一方、流通費や建設人件費は、もう下げ止まり、あるいは、じりじりと上がっていると思います。

時代の追い風に乗った太陽光発電事業ですが、右肩上がりで居続けることは、そもそも無理があります。

その変化を読み切れない経営者が、この事業から退場すると言うことですね。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.123

■私の好きな言葉■ 
どんなに努力をしても、足りないのは努力

_、こんにちは。

昨日は、岐阜市にある28戸、築15年目
のマンションで大規模修繕工事の見学会
を開催しました。

参加者は午前、午後合わせて18名。

天気予報では、雨の心配がありましたが
朝からの雨は、開催時刻には上がり、
ゆっくり見ていただくことができました。

大規模修繕工事について、
インターネットで探せば、
文字による知識や写真・動画により、
一定の知識は得られますが、
一般の人には、まったく経験値がないので
イメージには限界があります。

従って、大規模修繕工事の現場を見ること
に勝る勉強はないと思います。

また、組合にとって、大規模修繕工事が
現実味を帯びてくるのは、築10年を
過ぎたあたりでしょうが、どのマンション
でも、必ず遭遇する1大プロジェクト
なので、築浅の相当早い時期からでも、
関心を持つことは大変良いことだと思います。

そこで、当社の行う大規模修繕工事見学会
の内容について、ご紹介することとします。

時間は、全工程で1時間半~2時間。
3部構成。

まず受付。
そのマンションの住民にとって、
知らない人が来るのですから、住所や名前
をきちんと確認するのは当然の配慮です。

当日のレジュメ・ヘルメット・紙帽子を
渡します。

足場に登るわけではありませんが、
足場の近くで劣化や保守状況を見るので
万全を期しています。

他人が使ったヘルメットを使うので、
衛生上、直接、頭に触れないよう、
使い捨ての紙帽子を被っていただき、
その上からヘルメットを被るのです。

そして、実際の見学会がスタート。

第1部は、見学前レクチャー。
そのマンションの建物概要、大規模修繕
工事の概要、どんなストーリーでここまで来たか?

大規模修繕工事の基礎知識。
見るポイントの解説。

第2部が、見学。

実は、1階廻りで、この日のために、
補修せずに残してある外壁のクラックや
タイルの浮きがあるんですよ(笑)

ここで、見るべきポイントは、
・劣化と改修の様子
・コストダウンの工夫
・第3者検査の重要性
・「住みながらの工事」への配慮

そして第3部がミニ勉強会。
これは、大規模修繕工事成功のための
5つの法則のダイジェスト版。

これを午前と午後の2回、行います。

個別相談は、設定していませんが、
毎回、何名かは、相談のために残られます
ので、昼食は取れないと言う前提で、
朝食をしっかり食べて臨みます。

参加者の中には、築10年目くらいの
マンションに住んでいる方が、もう、
数年に渡って、参加されているケースもあります。

で、すごい知識量で(笑)、今、その方の
マンションでは、当社がコンサルティング
での大規模修繕工事の入札が始まるとこ
ろなのですが、今まで、色々なマンション
で学ばれたアイデアが満載!

これを真似するのは、ハードルが高いです
が、勉強した分だけ、良い大規模修繕工事
ができるのは、間違いないですね。

当社としては、今までコンサルティング
してきた全てのマンションで、大模修繕工
事見学会の開催に協力いただけており、
このような啓蒙活動を継続できることに
感謝です。

今後も、いかに有益な見学会を提供できる
かを、工夫して行きたいと思います。

【お知らせ1】
大規模修繕工事見学会
4月21日(土)名古屋市港区
(午前は満席・午後のみ可)
詳細は、こちら

【お知らせ2】
2018年4~7月
愛知・岐阜・長野9会場で開催
1日で学べるマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
詳細は、こちら

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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末に、岐阜市で88戸のマンションの管理適正化コンサルティングの契約が決まったことを書きました。

実は、これで、岐阜エリアでは、27番目の契約先マンションとなります。
更に、すでに内定して、総会開催待ちのマンションや契約に向けてステップを踏んでいるマンションも、岐阜エリアで数件あります。

岐阜市及びその近郊のマンション数は、300程度なので、さっくり言えば、市場の約10%のシェアを持つことになります。

ブランドとは、例えば、
「車と言えば、トヨタ」
「デパート言えば、高島屋」
のように、「〇〇言えば□□」と言われるようになることで、まずは、その市場に影響を及ぼすことができると言われている市場の10%のシェアがブランド化への足掛かりと言われてます。

他のマンション管理士や建築事務所が、残りのマンションで契約しているわけではないので、そもそも「マンション管理士と契約しているマンション」を母数にすれば、もっとシェア率は上がりますが・・・。

いずれにせよ、岐阜では、
「マンション大規模修繕工事のコンサルと言えば、マンション管理相談センター」
「マンション管理組合の顧問と言えば、マンション管理相談センター」
と言われるくらいの市場シェアを占めつつあると言えるかも?

ただ、そういう満足感に浸っている訳じゃなく、「岐阜と言う地方都市でも、マンション管理士のニーズは、それほど高いのです!」と他のマンション管理士に伝わり、専業への挑戦が増えてくることを期待したいです。

興味のある方は、是非、30日夕方からの「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」にお越し下さいね!


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


この週末は、顧問先理事会、コンサル締結の臨時総会、大規模修繕工事見学会と盛りだくさんで、全部で7つの業務が入っています。

その中で、コンサル締結の臨時総会は、岐阜市88戸、築4年目のマンション。
今年に入り、通算6つ目の契約マンションで、管理適正化・省エネ・保険適正化・建物調査・長期修繕計画・顧問の各コンサルティングを提供します。

このマンションの特徴の一つは、沢山の機械式駐車場があること。
ところが、その修繕が長期修繕計画に織り込まれておらず、修繕積立金の水準が非常に低い。
(これは、当社の「管理・長期修繕計画診断サービス」で見つかったことですが)

また、管理会社の対応が杜撰で、歴代の理事長から不満の声もあった。

今期の理事長になり、管理に関する一般住民の不満の声も大きくなり、住民座談会が開催されるなど、組合の自主的な活動が盛り上がっていました。

そんな折り、理事長夫人が弊社のセミナーに参加されたことがきっかけで、「専門家の力を借りて、管理の改善を図ることができる」と知ることになり、マンションで2回の勉強会を実施し、今回のコンサル契約承認の臨時総会が開催されることになったと言うわけです。

幸運だったのは、この理事長夫妻が非常にロジカルで、法律の専門家だったこと。
従って、例えば、組合員から、「自分たちの力だけでもできるのではないか?」と言うイメージ論が出ても、問題解決に専門家の力がいることをきちんと説明いただけたこと。

臨時総会の議案書は、弊社が作成支援しますが、これとは別に、ご自分の体験や考えを文書にして配布し、住民の理解をはかってくださいました。

その甲斐あって、臨時総会では、非常に前向きな質問や賛同意見が数多く出され、1時間半の熱心な審議となり、最後は、出席者が全員賛成!

とにかく、築年数が若いうちに、マンション管理組合の構造的な脆弱問題に気付き、是正を図ることができれば、将来の各戸の家計負担は、楽になります。

棚橋コンサルタントが主担当となり、これから2年間の改善プログラムが始まります。

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マンション管理相談センターの今月の定例勉強会は、入山コンサルタントが担当で、「防犯カメラ」。

メーカー・販売店に来ていただき、次の内容で、講義を進めていただきました。

防犯カメラの機器の進化
メーカーによる違い
最新のトレンド
設置の際のポイント
設置費の支払方法(買取、リース、レンタル)
保守の重要性の有無
更新時期
設置に対する補助金の有無

防犯カメラは、ここ5年以内くらいのマンションは、最初からついていて、10年程度以上前だと、ついていないケースが多いです。
で、盗難とかいたずらが起きると、付けては?という議論が起きます。

また、そこそこ高額なので、管理会社に工事マージンが入るとなれば、積極的に勧めます。
5~6年に1度、リニューアルも生じる、おいしい収益源です。

コンサルタントとしては、今回の勉強会のようにテクニカルな話については、
「技術者顔負け」のレベルは必要なくても、大まかなトレンドやリニューアル
の際のポイントは、心得ておく必要があります。

管理会社の担当者は、技術者ではなくセールスマンなので、古い機器のダメ出しや
古い配線は使えません等の大まかなトークでも許されるケースが多いのですが、
実は、
「そもそも、防犯カメラは必要なのか?」
の相談に乗れるかどうかが重要です。

治安が悪くなった、外国人が多くなった、最近のマンションでは標準…程度の話では、コンサルタントとしては、頼りないですからね。

防犯カメラは、犯罪の抑止力が最も期待されますが、実は、帽子を被り、サングラスを掛ければ、顔認識するAI搭載でも、特定は無理です。

それより、「共連れ」防止のために、知らない人が、自分と一緒にオートロックをくぐろうとする際の「声掛け」の方が大切。
自転車置き場やごみ置き場の整理整頓が大切。
いたずら防止には、マンションに住む子供たちへの親子教育が大切。

こういった精神面や環境整備の話もできることが大切で、単に「防犯カメラ」 の話ではなく、「マンションの防犯」という大枠でのアドバイスができると、視野の広い専門家として、評価を生みます。

世の中の様々な情報に敏感になることが大切ですね。

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今週末と来週末に、岐阜と名古屋で、大規模修繕工事の見学会があります。
大規模修繕工事見学会チラシ

そのどちらも、20名近くの参加申し込み!

午前と午後と2回あるので、1回あたりは10名程度。

もしかして、PR幕を張ったことで、近隣のマンションの住民さんが、検索して、たどりついた?

当初、見学会の後は、現場事務所でのミニ勉強会を予定していましたが、とても入りきれそうになく、近隣の集会所を予約しました。

岐阜では棚橋コンサルタントが主に案内し、名古屋では私が案内しますからね!

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当社が、管理適正化コンサルティングで、まず行うのが、「管理の見える化」

このために、清掃についてモニタリングすることもありますし、全ての委託契約書・仕様書・点検報告書・支出を丹念に調べて、照合することもやります。

また、実運用と住民側の受け止めているサービスレベルとを比べるために、住民にヒアリングを行います。

それを3~6カ月かけて行うことで、マンションの管理の実態をつまびらかにするのですが、「もうこれで、把握した!」と思ったのに、そこから、また、新しい発見もあります。

というのは、特に最近のマンションでは、販売時に、売り易いように、あれもこれもサービスを付けているのですが、当の住民は、そのほとんどがサービス利用しておらず、ヒアリングしても、話が出てこない…で、組合の支出を調べた際も、「その他」とか「雑費」で整理されていて、特定・定額の支出が見えていなかった。と言うようなケースがあるのです。

時代が進み、利便性の追求は相当にハードルが低くなりましたが、反面、住民のうち、半分も使用していないサービス、あるいはほんの少数しか使ってないサービスにも、知らないうちに毎月お金を払っているケースもあります。

今までのコンサルティングで、そういう隠れサービスをいくつも見つけてきたので、何となく、「匂い」がするのですが、これからも、出てきそうです。

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世界の村で発見!こんなところに日本人」という番組が好きです。

アフリカ、アジア、南アメリカなど、日本から数十時間もかけて、空路・陸路をつないでいかないとたどり着かない、遠隔の、しかも、相当な田舎町に日本人が暮らしている。

それを訪ねると言う番組。

訪ねていく地は、日本人の感覚からすると「非常に貧困」。
子供たちが、幼少の頃から働くことを余儀なくされ、学校に行けないとか。

その人たちのために、何かしたいと言う純粋な気持ちが、電気もガスもない地域での頑張りを支えています。

中には、2、30代の若者もいて、まずもって、目のキラキラ感が違います。
そして、周りから感謝されている様子が、いかにも幸せそう。

この番組を見るたびに、人の幸せは、
物質的なことではなく、環境が恵まれているかどうかでもなく、
誰かの役に立つ生き方をすること、感謝の言葉がその報酬なんだと、強く感じます。

自分は自分のポジションで、ひたむきにそれを実践したいと思う次第です。

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今年の春・夏のMAKAS「一日で学べる!!管理組合向けマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー」は、昨年の秋・冬のセミナーに続き、全9会場。

そのチラシが完成しました。
それがこちら。
2018春夏セミナ-1 2018春夏セミナ2

今回、初の工夫は、QRコードでの申し込みをチラシに掲載したこと。

当社が、社会的な啓蒙活動として、セミナー開催にこだわる中で、Web宣伝より、紙のチラシにこだわるのは、受講者の世代が、全体的にシニアが多いこと。

しかし、片や、世の中、スマホ時代で、シニア世代も、スマホを使いこなす人が増えていますから、QRコードも効果があるかな?と考えてのことです。

初回の松本市でのセミナーのみ、少し開催が早いので、先刷りをして、既に配布を開始したのですが、実際、もう何名もの方から、このQRコードでの申し込みをいただいていますから、予想が当たったようです。

テーマは、前季と同じですが、内容は、バージョンアップして、最新事例を織り込んでいます。今回も9回とも私が講師をしますから、声を枯らさないよう、しっかり準備します!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.122

■私の好きな言葉■ 
人の凄さは、理想に向けて行動できること

こんにちは。

先週水曜日の夜、
名古屋市内のマンションの修繕委員会で
いささか体調不良。

帰りの車で寒気が襲い、帰宅してから検温
したら、38度9分。

二日前に、沖縄帰りの飛行機で、隣席の人
がせき込んでいたのが、頭をよぎりました。(汗)

翌朝、更に熱は41度を超え、
病院に行ったら、A型インフルエンザ
と診断されました。

毎年、インフルエンザだけは、NG!
と思い、予防接収を受けていたのですが
残念…。

季節外れの?と思いきや、二日前にも
同じ型のインフルエンザの人が来院したそうです。

__c0__さんも気を受けてくださいね。

さて、感染が分かった時点で、
週末まで、多くの仕事が予定されており、
特に、土曜日の夜は、
「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」
が入っていたので、医師に、
「速攻で治してもらえば、土曜の夜には
熱は下がりますよね?」
と聞いたら、
「熱は下がるかもしれないが、感染力が
残るので、平熱に下がってから、二日間は
自宅待機」
と厳命されました。

ということは、どう数えても、最低、日曜
までは、自宅待機です。

即座に、講座の延期を決断。

意識が朦朧とする中、会社に連絡し、
延期を指示。

今回、遠くは、石川県からも受講者がいた
ので、列車やホテルの予約キャンセルも
させることになり、大変、申し訳ないこと
をしました。

(講座は、4月30日に延期が決定)

そして、それ以外の業務は?と言うと、
土曜はこの基礎講座に集中するため、
逆に、午前も午後も、「話す」仕事は
入れておらず、特殊なクリーニング材の
試験施工の立ち合いだけ。

金曜の昼間は、
大規模修繕工事に初めて入札した会社
への訪問調査が2件。
大規模修繕工事に向けた建物調査のため
の事前書類調査訪問が1件。
夜は、顧問先マンションの機械式駐車場
問題検討委員会。

日曜の午前が、顧問先マンションの定例理事会。
昼間は、大規模修繕工事の竣工手直しの住民検査
夜は、大規模修繕工事入札の1次審査。

木曜から日曜まで、全部で10件程の予定
があったのですが、幸運だったのは、
いずれのマンションも、MAKSのパート
ナーコンサルタントあるいは、サポート
コンサルタントが同行してくれていたこと。

1件だけ、私が行かないと、議論ができな
い会合もあったので、それは、延期しまし
たが、それ以外は、他のコンサルタントに
単独で各マンションに行ってもらいました。

中には、私が行かないとうまくコンサル
ティングできないかも…と言う難しい
テーマのミーティングもあったのですが
ライン等で、担当コンサルタントに、
進め方のレクチャーメモを送り、結果、
無事に進行&終了。

今回のことを通じて、痛感したのは、
まずは、仲間がいることへの感謝。

後進のコンサルタントの成長。

多くのマンションを救うためには、
やっぱり、仲間を集め、チームで取り組む
ことの大切さ。

自分がコンサルティングを行うことの
やり甲斐や充実感は、簡単には手放したく
ないのですが、後進コンサルタントの指導
への重点シフトの仕方、あるいは私に替わ
って、コンサルタントを指導する人材の
育成までも、考える良い機会となりました。

本日あと1日自宅待機とし、
100%健康体になり
次のステージを目指します!

追伸
ブログやSNSで、私のインフルエンザ
を知った沢山の方から、お見舞いのメッセ
ージをいただきました。

ありがとうごございました。

【お知らせ1】
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4月15日(日)岐阜市
4月21日(土)名古屋市港区
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インフルエンザネタ4発目ですいません!

熱が下がり、復活したと思い、仕事を再開。
と言っても、外出はできずで、自宅から電話やパソコン。

少し、体力的にきついなぁと感じつつ、いつもの調子に比べて、休みを多くとりながら、仕事をしていたのですが、再び熱が上昇。

貯まった仕事、来週からの準備、他のコンサルタントの仕事の仕上げ…。
いささか、ペースを上げすぎたかも。

これから、少し眠り、再復活します!

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三日目の午後になり、ようやく熱が36度台に下がり、体の節々の痛みも治まり、パソコンに向かえるようになりました。

各所から、心配のメールやラインをいただき、ありがとうございました。

ベッドで横になりながらも、メールの返信くらいはできるだろうと考えていましたが、今回のインフルエンザの猛威はすごい!
こんなに仕事好きな私でも、集中力が続かない…。

今回、土曜日の夜に「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」を予定しており、いつもは、午前・午後・夜と3コマあるコンサルティングを一つも入れていなかったのは幸いで、恐らく、講座の時間まで休めば、3時間の講座をできるくらいに気力は回復するだろうと意気込みはあったのですが、医師から、「平熱に下がっても、感染力が強いので、二日間は、自宅待機!」と厳命されたので、病院から帰って、すぐに、講座の延期を決断しました。

スタッフに指示し、その旨をメールすると共に、私からも直接連絡。
ただ、意識が朦朧としているので、とりあえず、私からは延期のお知らせのみ。

これから、時間をかけて、お詫びのメールを打ちたいと思います。

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九度前後の熱が二日間。

体の節々が痛く、頭痛も頭の芯に来ており、パソコンを開いても、もうろうとして、集中するのが難しい…

このブログはベッドで、横になりながらスマホで書いてます。

それにしても、ショートスリーパーな私ですが、こんなに眠り続けることができるとは、と驚き(笑)


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私、風邪には負けないです。向うが逃げていきます。

ただ、インフルエンザは、気持ちとは違うところで発症するので、毎年、予防接種を打っており、ここ10年くらい、掛かっていません。

が、昨夜から、9度台の高熱。
体の節々が痛い。
頭もガンガンする。

で、病院に行ったら、インフルエンザ…

気力で行くことはできても、人に移すことがNGですから、医師に相談すると、平熱に下がってから二日間は、自宅待機のこと。

感染力が強いからだそうです。

このブログも、朦朧とした意識の中で書いてます(笑)
これから、寝ます。。。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

コンビニのトイレに入ったら、正面にこんな広告が…。
たばこ広告1 たばこ広告2

この広告を見て、かっこいいいと感じて、手を出す人が多いか?
この注意文が功を奏するのか?

以前、たばこの包装にあった注意文に比べると、相当に「脅し文句」の度合いが高まり、「注意文」と言いうより、「警告文」と言えるほど強い口調になっています。

たばこの煙が大の苦手な私ですが、私の願いは、たばこが世界から無くなること…とは言いません。

パブリックスペースでは、禁煙。
たばこの好きな方は、どこにも煙を出すことなく、体内で完全消費してくれる。
その服にたばこのにおいが付いたら、一発で消える消臭剤を使うことを義務付け。

この3点が実現できれば、喫煙者の人がどれだけたばこを吸っても、気にしません(笑)

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昨年の12月から開始した、沖縄県初の管理委託契約適正化コンサルティングは、いよいよ入札の開始となりました。

当初、入札に至らず、現行管理会社との交渉のみで進める方法も提示してあったのですが、管理の実態調査を進めるうちに、現行管理会社の業務品質の改善(仕様の改善)への要望が強くなり、新しい仕様で、他の管理会社からの提案を含めて、見てみたいという意見が強くなりました。

ただ、住民全体としては、築4年目で、現行の管理会社に対して、販売時からの親近感やブランドへの信頼感が強く、プロジェクトメンバーとの意識の差が大きい。

そこで、住民に対して、何故、入札を行うことを決めたのか?について、説明会&公聴会を実施し、理解を求めました。

その説明会も、私が一方的に話すのではなく、まずは、プロジェクトメンバーが、概要や考え方を話し、住民目線を大切に。

その後、私が、専門的な解説を行い、特に、「入札=管理会社を替えることありきではない」の点は、強調。

その結果、コンサルティング契約締結承認の総会では、かなりの慎重意見が言われた方も、この説明会では、納得された様子。

最後は、再び、プロジェクトメンバーからの熱いメッセージもあって、「入札実施」が理解されました。

沖縄と言うクローズのエリアで、「管理品質を高めて、コストを下げる(最適化する)」のは、簡単ではないと思われる人が多いでしょうが、実は、既に、専門業者の開拓も進め、管理会社が従来の感覚で料金設定をしたら、下請けの専門業者を入れ替えてもらうと言う段取りも、かなり進んでいます。

燃えます!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

月に1回のペースで、沖縄の68戸のLシリーズのマンションのコンサルティングのために訪問しています。

会議は、原則として平日の夜にしてもらい、プレゼン審査や総会は、土日です。

管理適正化コンサルティングとその効果を織り込んだ長期修繕計画を作ります。

今まで、地元の建設会社や設備会社を廻り、技術情報を入手し、今まで名古屋で手掛けてきた内容と沖縄仕様の違いは、概ね把握できています。

部位別や鋼種別の仕様を作ることと、沖縄特有の意匠に合わせることは、違います。
例えば、共用廊下とアルコーブの仕切りが、こんな感じ。
仕切り

これ、あと10年経ったら、どう劣化するのだろう?
その時の補修は?
では、2回目の大規模修繕工事の時は?

と考えていくと、塗料の材料は想定できても、この部位の数を数えて、その補修にかかる職人さんの工賃を想定するのは、結構難しいです。

今まで、何度か、このマンションに来て、そのたびに、あちこち見て回り、修繕計画を立てるための見落としがないか?を考えるのですが、「新しい発見」をすることがしばしばあります。

いつもの感覚で、「こうなっているはず」と言う先入観を捨てて、向う30年の計画を立てるために、何度もイマジネーションすることが大切だなぁとつくづく思います。

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