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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.118

■私の好きな言葉■ 
できないことがあるのは、
できるまでを楽しむため

こんにちは。

悔しいことに、
メルマガの発行が約2週間遅れてしまいました。

顧客が増え、新しい依頼も次々に頂き、
MAKSのコンサルタントの活躍に応じ
て、その後方支援業務が増え、自分の時間
の使い方を考えた結果、メルマガの発行が
最も後順位になってしまったのが理由。

でも、毎週1回発行は、決意したことです
から、今後、必ず、2回以上発行する週を
作り、今回の遅れを取り戻します!

さて、本題。

国土交通省が出した
「長期修繕計画作成ガイドライン」
を情報源とした大規模修繕工事実施の
12年周期は、鵜呑みにしてはいけません!

そもそも、ガイドライン自体、
「そうしなさい」と言う基準書では
ないことを謳っているのですが、
工事をやることによって利益を得る
立場の人は、こう言います。

「国も、12年周期でやることを推奨しています」

微妙な言い回しです。(笑)

管理会社のフロント担当者のほとんどは
事務系の出身で、そもそも、技術的なこと
は十分わからないまま、国が推奨している
12年周期でやることが、「予防保全」
の観点から、好ましいこと!と考えている
人もいると思います。

そして、組合に対して、一生懸命、
「そろそろ実施の時期ですよ!」
と勧めて、OKとなれば、会社での自分の
評価も上がるとなれば、わざわざ、工事を
延ばして良い理由を探そうとは思わないでしょう。

知識がなく、関心の薄い管理組合は、
建物の劣化状況に関係なく、それで工事に
突き進むことになります。

このケースが、最も多いようです。

で、少し勉強をして、自分たちでも考え
管理会社とは別の設計事務所にコンサル
ティングを依頼するマンションの場合は
それなりに考えますが、やはり、建築的な
知識がないため、工事をやりたいプロが
「そろそろ工事の時期ですよ」と言えば、
今度は、そちらの意見に影響されます。

その実例です。

昨年、組合側が「談合の疑いあり」として
大規模修繕工事分野では大手と言われる
設計事務所を解約し、当社とのコンサティ
ング契約を締結したマンションでは、
当社で改めて、建物調査を行い、そのマン
ションにとって最適な修繕時期を提案し
たのですが、それは、前回の提案とは、
大きく違ったものになりました。

そのポイントは、次の5点です。

1、 工事実施時期
●設計事務所の提案
12年周期説で「工事ありき」を前提
■当社の提案
「建物の劣化状況に応じ、適切な時期に実施」を前提

2、調査方法
●設計事務所の提案
「新築時に問題なし」を前提にマニュアル通り
■当社の提案
新築時からの設計や施工の問題点から洗い出し

3、工事の分割
●設計事務所の提案
1度に実施を前提
■当社の提案
劣化と経済性を考慮し、分割も選択

4、改修の概念
●設計事務所の提案
見た目重視
■当社の提案
中身を重視し、見た目もこだわる

5、工事仕様
●設計事務所の提案
特定のメーカー・商品を指定
■当社の提案
特定商品の指定をせず、材質・性能を指定

改めて、この12年周期を考えてみます。

この説が出てきたのは、平成20年。

その時点での過去の建物データの蓄積で
12年周期が妥当であっても、このマンシ
ョンの建築年は、平成16年。

しかも、ハイグレードマンションです。

従って、この「12年周期説」に
縛られる必要性はありません。

このような観点をもって、実際に、
建物調査を行った結果、本マンションは
15年程度の周期を前提とした修繕計画
で問題がないと判断しました。

12年周期を15年周期に変更すると、
60年で見れば、大規模修繕工事は、
5回→4回となり、大幅な修繕費用の削減
と修繕積立金の値上げの抑制が可能となります。

ただし、金銭面ありきで、単純に修繕回数
を減らすことが目的ではなく、建物特性や
部位別の劣化状況、あるいは、不具合個所
の適切な是正時期を見極めた修繕計画を
立てることが大切です。

その結果、工事を3期に分け、
第1回目は
「劣化の進行が著しく、早急の対策を要する工事」
足場不要の工事です。

第2回目は
「経年劣化が進んで通常のスタイルで修繕を行う工事」
外壁補修が中心で、足場が必要な工事です。

そして第3回目は
「劣化の進行状況が比較的進んでいない部分の劣化を回復する工事」

実は、第3回目に屋上防水工事を実施する
のですが、以前の設計事務所の改修設計で
は、その工事が最優先になっていました。

第2期工事の入札段階で、改めて、屋上の
状況を確認することを前提としています
が、当方の見立てでは、屋上の劣化状況と
工事のしやすさを考慮すれば、20年周期
でも、行ける可能性があると判断。

これが実現すれば、60年間で、
5回どころか3回の工事回数で済みます。

このような分割案は、コンサルタント側
からすれば、手間がかかります。

会社に属する社員設計士(コンサルタン
ト)の立場だと、仮に、その方が、組合に
メリットがあるとわかっていても、会社の
受注計画を乱すような現場判断は、相当に
難しそうです。

また、工事費については、
1回で全部やるより、管理コストは多少
増えますが、将来を考えれば、数十%の
コストダウンにつながります。

「大規模修繕工事は、足場を掛けて、多少
の前倒し工事を含めて、一度にやるもの」
と言う「工事をする側の論理」も、鵜呑み
にしてはいけないと思います。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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