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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事の「あるある話」です。

大規模修繕工事は、12年周期でやる。
→国土交通省が推奨しているから。

大規模修繕工事は、一度に一気にやる。
→足場が多額だから。

12年周期は、「推奨」されているわけではなく、平成20年に国土交通省が、長期修繕計画作成のためのガイドラインを作成した際に、「周期的な大規模修繕工事の時期」を決めないと計画表にならない仕組み上、表現したものです。

実際は、建物ごとに形状も仕様も違い、劣化度も違いますから、12年周期に縛られる必要はないです。

ちなみに私の住むマンションは、平成4年築ですが、大規模修繕工事は平成19年で、築15年~16年目に実施しました。

「一気にやる」については、確かに、足場が多額で、作って壊すもので、残りませんから、外壁補修も屋上防水も全部一緒にやると言う理屈は、間違っていません。

しかし、建物の形状が複雑で、各部位の劣化度が異なる場合、熟考すれば、分割工事の方が、適切で、結果的に組合財産をより多く残すことも可能です。

ただ、このプランニングは、設計者にとっては、負荷がかかります。
修繕委員会の回数も設計量も入札回数も増え、現場検査もきめ細かさが増えます。

コンサルを開始するときには、そこまでわからず、建物調査を行ったあたりから、この全容が見えてくるのですが、その段階で、良心に従って、正論を言っても、受け入れられるかどうかは、わかりません。


手離れよく、マニュアル通りのコンサルティングを行うことを前提に、コンサル料を抑え、工事会社からリベートをもらって儲けている会社は、こんな面倒なことをやらないでしょう。

分割案は、コンサルティング報酬も増額が必要ですが、その選択の方が相当にメリットが大きい。
勇気をもって、正論を言っても、コンサルティング報酬を増やしたいと勘繰られるのを恐れる人もいるかもしれませんが、当社は、100%管理組合にとって、メリットがあることだけを提案します。

この「面倒だが、組合にとって良いこと」が好きなんです(笑)

【ブログ3913日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


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テーマ:ひとりごと
ジャンル:ライフ