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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

長野市は、私が電力会社の新入社員として勤務した思い出の地であり、強い親近感のある街です。

ここで、昨年秋に、初めてのMAKSセミナーを開催。
担当コンサルタントは、長野市在住の長町コンサルタント。

そのセミナーから、管理委託費・長期修繕計画の適性診断を経て、マンションの集会室での勉強会。

長野駅前の70戸のマンションで、コンサルティング契約が決まりました。

築10年目を迎えるこのマンションでは、10年の瑕疵保証が終わる前に、ディベロッパーへも管理会社へも「モノが言える」専門家を探していたそうです。

当社は、更に、マンションの将来の財政問題も指摘し、「10年瑕疵保証終了前の建物調査」に加え「長期修繕計画の作成」と「管理適正化コンサルティング」も依頼いただくことになりました。

MAKSの強みは、地方都市でも、規模が小さくても、しっかりとした成果が出せること。
長野市でもマンション管理士が活躍しますからね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.121

■私の好きな言葉■ 
夢あれば、困難あり。
困難あれば、感動あり。

こんにちは。

あなたは、
「楽しい人生」と聞いて、
どんな人生を思い浮かべるでしょうか?

「楽」と言う漢字に釣られて、
「楽ができる人生」でしょうか?

例えば、南の国で、ハンモックに揺られ、
トロピカルドリンクを飲むシーン?

確かに「楽(らく)」で、楽しそうです。

では、
「必ずストライクが出るボーリング」
「まっすぐにしか飛ばないゴルフ」
は、楽しいでしょうか?(笑)

多分、それにお金を払って行きたいと思う
人は、いないのでは?

「充実した人生」とは、
楽な人生ではなく、
何かの目標に向かって、
ハードルを越えて行く人生なのだと、
私は思います。

で、実は、私、今、
人生最高の「充実した人生」
を送っています。(笑)

理由は、
マンション管理コンサルタントとして
先行モデルのない仕事をしているからです。

「先行モデルがない」の意味は、
「マンション管理士として、
独立・専業するのは、難しい」
という業界の常識とは正反対に、
次から次に依頼が来る状態のため、
「活躍できるマンション管理コンサルタント」
を早期に、かつ、数多く育てる必要に迫られている状態を指しています。

もちろん、
「コンサルタント」という専門職の性格上
育てるのは、簡単ではありません。

そこで、当法人ではプロして活躍できる
マンション管理コンサルタントの育成を
掲げ、3年前より
「活躍できるマンション管理コンサルタントになるための基礎講座」
を開催しています。

この講座では、大きく分けて、
最も難しいと言われている
「集客~契約の流れ」
と、マンション管理コンサルタントとして
「住民に喜ばれ」
「安定的な収入を確保し」
「付加価値の高い仕事の提供」
をどのような形で行っているのかの二つをお話します。

また、そのために最も大切な
「コンサルタントしての姿勢」
もお伝えします。

本年1月に開催した本講座の受講者からは、
「育成するために徹底フォローする体制やノウハウの開示に、大きな魅力を感じた。」

「この仕事にどれだけの熱意と覚悟を持てるか、それが求められる仕事だと感じた。」

「組合と管理会社とのパートナーシップも大切にする立ち位置でのコンサルタントは理想的だと思う。」
などの感想をいただきました。

分譲マンションは、
潜在的な問題を多く抱えており、
それを的確に把握し、解決を図ることの
できるコンサルタントが必要とされています。

是非、本講座を受講して、活躍できる
マンション管理コンサルタントを一緒に
目指していただく方と出会えれば嬉しいです。

この日は、
当講座を受講したことがきっかけで、
マンション管理コンサルタントとして、
本格的に活動している先輩も来てくれ、
講座後の懇親会に参加してくれます。

マンション管理士で、情熱のある方は
もちろんですが、これからマンション管理
士を目指す方や建築士、あるいは、法人で
新しいプロジェクトとしてこの分野への
取組みを考えたいと言う方も、是非ご参加ください。

この仕事は、
楽(らく)ではありませんが、
メチャクヤ楽しく、
充実した人生を送ることができることを
約束します。

それから、
同じ志を持ち続けている仲間として、
私が一生応援することも約束します。
案内HPはこちら

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週は、大規模修繕工事現場の検査が二つ、大規模修繕工事1年目点検が二つ、築2年目の分譲会社による点検の同行監査が一つ。

順に、40戸、80戸、20戸、20戸、32戸。
大規模修繕工事の場合は、足場を使って、昇降しますし、建物の周囲をぐるりと廻りますから、走行距離は長いですし、20戸と言っても、いわゆるペンシル型11階建てで、当然、階段を使って、全部見ます。

常に、「自分が住んでいるマンションだと思う」のが検査の基本姿勢なので、自然に歩行距離が延びる(笑)

おかげで、かなり足腰が鍛えられました。

スポーツジムに行かなくても、仕事しながら運動ができるって、幸せです!(笑)

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今、いくつかの顧問先マンションの管理規約改定を手掛けています。
「管理規約改定」は、マンション管理士の代表的な仕事と言われます。

でも、これ、疑問です。

標準管理規約を横目に、現行の管理規約との比較を行うのは、まずは「漏れなく網羅していく」ことが一番。
これ自体は、マンション管理士じゃなくても出来ます。

次が、そこから、現行の規約に残すものを選択。

次に、新たな規約条文として、何を選択するか?

それぞれの理由を示す。

更には、オリジナルの規約を作ることもあり得ます。
管理組合の実態を把握し、過去の慣例を元にした規約を作ることもあるからで、それは、時として、新標準管理規約とは反することもあります。

そのあたりに至ると、ようやくコンサルティングと言えます。

逆に言えば、前半部分は、時間はかかるが、ワクワクする仕事とは言い難い(^^;)
だから、「マンション管理規約の改定が、マンション管理士の代表的な仕事」と言われると、いささか違和感があるわけです。

で、私はどうしているかと言えば、その前半部分は、管理会社にお願いしています。
その料金は、組合から管理会社に支払ってもらい、後半の難しいところのみ、コンサルティング業務として、引き受けます。

当然、私自身の報酬は少なくなりますが、全ての業務をコンサルティング報酬として設定するのに比べると、組合が支払う委託費は、少なくなります。

だから、それで良い!
否、それが良い!のです。

組合にとって、最もメリットが出るように管理会社を上手に活用することは、顧問マンション管理士の腕の見せ所でもあります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社は、分譲マンションの管理組合向けコンサルティングが主業務ですが、時々、賃貸マンションのオーナーからも相談を受けます。

「管理コストを下げたい」
「防水工事をやりたい」
「エレベーターを取り換えたい」
「電気代を下げたい」
は、実は、分譲マンションも賃貸マンションも、類似しているので、コンサルティングを提供できます。

ただ、一人オーナーで、ややこしい管理組合の意思決定プロセスは不要なため、腕を振るう場面が「業者選び」「コスト」「品質」に絞られます。従って、積極的に「やりますよ」とはPRしていません。

しかし、技術的な知識や業者との交渉力の乏しいオーナーから相談があると、自分の正義感がメラメラと湧いて、コンサルティングを提供したことが、何件かあります。(笑)

また、元々が住宅新築コンサルタントで、賃貸住宅建築の相談にも乗っていたので、今でも、
「これから建てたい」
と言う相談をいただくこともあります。

そういう時の相談で多いのが、業者から「アパートを建てると良いですよ、サブリース方式なので、空室の心配がないですよ!と言われているが、ほんとに大丈夫か?」と言うもの。

この時の勘違いが、サブリースであれば、家賃保証があり、長期安定したアパート経営ができると言う思い込み。

説明すると、わかっていただけるのですが、このサブリースの危険性について、国土交通省と消費者庁が、3月27日がトラブルの防止のための主な注意点などを公表しました。

以下が内容です。

<サブリース契約をする際の主な注意点>
賃貸住宅のローン返済も含めた事業計画やリスクについて、オーナー自 らが十分理解する必要があります。 契約の相手方から説明を受け、契約内容や契約期間中の賃料減額などの リスクを十分理解してから契約してください。

【賃料は変更になる場合があります】
○多くのサブリース契約では、定期的に賃料を見直すこととなっています。
○「家賃保証」と謳われていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落によ り賃料が減額する可能性があります。
○「空室保証」と謳われていても、入居者の募集時等に賃料支払の免責期間が設 けられている場合があります。

【契約期間中でも解約されることがあります】
○「30年一括借り上げ」と謳われていても、契約書でサブリース業者から解約 することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であっても解約される可能性があります。
【契約後の出費もあります】
○オーナーは、サブリース業者が賃貸住宅を使用するために必要な修繕費用を求められる場合があります。
○賃貸住宅の老朽化等による、建物や設備の修繕費用が必要になります。
○賃貸住宅に対する固定資産税は所有者であるオーナーの負担となります。

詳細は、こちらをどうぞ!
サブリース契約を検討されている方は 契約後のトラブルにご注意ください

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大規模修繕工事コンサルティングの依頼が加速度的に増える中、その工事現場での大規模修繕工事見学会も増え、街の工事現場で目にする社名PR用の養生シートを作成しよう!と言う話になり、注文。

その第1号が、今日、張り出されました。

当社の特徴は、大規模修繕工事だけではなく、マンション管理組合全体の財政問題や管理の劣化回復も行うこと。

その点も盛り込んだPRシートにしました。

それこちら。
PR市^ト2 PRシート


今年の秋以降のスケジュールを見ると、4か所同時で工事が始まる可能性があるので、4枚作製しました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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4月15日(日)は、岐阜市で21日(土)は、名古屋で大規模修繕工事の見学会を開催します。
大規模修繕工事見学会チラシ

詳細は、以下の通りです。

勉強会では
・大規模修繕工事の基礎知識
・管理組合でスムーズな合意形成を行う方法
・失敗しない大規模修繕工事の進め方
・良質な工事をより安く行うための方法
・建物の修繕だけではなく、管理を知る事も大切
を講演し、その後現場に移動して
マンション管理士による
実際の現場で修繕箇所や工事工程による説明もついております。

こんな不安や課題を抱えたマンションの方に
□ 適切な工事時期を知りたい
□ 消費税増税前か増税後かどちらが良いのか迷っている
□ 修繕積立金の値上げが必要だと言われている
□ 談合や手抜きのない工事にしたい
□ 管理会社の対応に不安や不満がある
□ 管理会社・施工会社の見積もりが不明瞭だ

見学会&勉強会に参加するとこんな事がわかります。
□ 管理会社より提案があった時期は本当に適正か
□ 大規模修繕はどの方式を選ぶのが最善か
□ 実際に行われる工事の目的と内容は?
□ 工事を迎えるまでに必要な準備とは?
□ 良い工事を安くやってくれる業者の見つけ方とは?
□ 現在の修繕積立金で足りるか?
□ 管理会社のサービス品質や管理委託は適正か?

■■■■■■ 4月15日 岐阜 キャッスルハイツ藍川 会場■■■■■■

マンション概要:岐阜市 28戸 築15年 第1回修繕工事
主催:一般社団法人マンション管理相談センター
協力:キャッスルハイツ藍川管理組合
協力:株式会社トーソー

日時:2018年4月15日
   午前 10:00~11:30 
   午後 13:00~14:30

開催場所/岐阜県岐阜市芥見南山
     ※ 住所詳細は申込後に受講票にて記載します。

■■■■■■ 4月21日 名古屋市港区 NDSマンション小碓 会場■■■■■■

マンション概要:名古屋市港区 40戸 築18年 11階建て 第1回修繕工事
主催:一般社団法人マンション管理相談センター
協力:NDSマンション小碓管理組合

開催場所/愛知県名古屋市港区小碓
     ※ 住所詳細は申込後に受講票にて記載します。

日時:2018年4月21日
   午前 10:00~11:30 
   午後 13:00~14:30
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■

ご参加特典
「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」
「マンション大規模修繕のコストダウンを成功させる7つの法則」
ご参加された方には、書籍各1冊をプレゼント

主催:一般社団法人マンション管理相談センター

お申込みはこちら

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.119

■私の好きな言葉■ 
すべての失敗は、
成功した瞬間に伝説の物語になる

、こんにちは。

私の本「マンション管理を劇的に改善
する5つの法則」を読まれた方から、
質問をいただきました。

【質問】
管理委託費削減事例として、
管理会社経由での依頼を辞めて、
管理組合が直接業者へ業務依頼すると
言う内容の記載が有りました。
(マンション火災保険、消耗品の購入等)。

この見直しによって、
かえって業者までの連絡に時間が
掛かる等の管理組合員からの不満は
無いでしょうか?

例えば、火災保険に該当する事象が発生した場合、
従来:居住者が管理会社に連絡。管理会社
が保険会社に連絡して対応。

変更後:居住者が管理組合の理事に連絡
(?)。管理組合の理事が保険会社に連絡
して対応。
管理組合の理事の方が、仕事を持っている
場合、保険会社への連絡が遅れる可能性があります。

管理会社が選定した業者を辞めて、
管理組合が選択した業者に変更した場合
連絡手段で上記の様な問題が発生してな
いでしょうか?

それとも、
業者を管理組合で選定したけれど、
業者への連絡は、従来通り管理会社に
入ってもらっているのでしょうか?

管理会社経由を辞めた場合の業者への
連絡方法についてご教示頂きたく、
宜しくお願い致します。

【私の回答】
「管理見直し=組合が直接発注する
ことで、かえって業者までの連絡方法が
時間が掛かる等の管理組合員からの不満があるか?」
について、回答申し上げます。

当方のコンサルティング先のマンションでは、そのような問題・不満は発生していません。

理由は、管理会社との管理委託契約全体の
中身を作り替え、組合が直発注の場合でも
管理会社が「お世話をする」仕様を盛り込むからです。

更に、管理会社業務を当方がチェックして
その仕事をきちんと管理会社にやっても
らうフォローもして、その体制を定着させます。

これに対して、短絡的な発想で、
「中間マージンを省けば、安くなる」
と考え、素人の組合が、直発注を行う場合
管理会社の業務フローを作り替えるまで
のスキルが組合側にないため、エアポケットが生じます。

結果、品質が落ちたり、あるいは、
管理組合の役員の負担がいきなり増えて
「こんなはずじゃなかった」となります。

当社へのコ管理適正化コンサルティング
依頼のいくつかは、自分たちでやってみて
コストは下がったけど、失敗したという
SOSですね。

なお、具体的には、管理会社によっても
社内の業務フローが異なりますし、
項目によっても、専門業者側の対応力が
異なるため、本問い合わせメールの返信
としては、一般的な言い方になりますが
「管理会社がお世話をする仕組みを作る」となります。

【質問2通目】
参考ですが、国土交通省が作成している
マンション標準管理委託契約書のガイド
ライン。
この契約書の別表第1「事務管理業務」の
末尾にこのような記述がありました。

--------------------------------
別表第1-1(3)三
乙(管理会社)は、甲(管理組合)が
本マンションの維持または修繕
(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等)
を外注により乙以外の業者に行わせる
場合の見積書の受理、発注補助、実施の
確認を行う。
--------------------------------

上記ガイドラインに沿った契約書を
交わしていれば、管理組合が選定した
業者でも、管理会社経由で管理組合が選定
した業者への連絡(=実施の確認)は、
管理会社の所掌になると考えます。

即ち上記ガイドラインでは、
「管理会社がお世話をする仕組み」が記述されています。

この事を知らない管理組合の方が多いと
想像します。従って管理組合がコスト
的に有利な業者を直接探す事に躊躇する要因と考えます。

【私の返信】
ご指摘の通り、管理委託契約を読み込む人
はほとんどいないですね。

この内容は、ほぼどのマンションでも、
記載がありますが、
「外注により乙以外の業者に行わせる
場合の見積書の受理、発注補助、実施の確認」
についての管理会社の担当者の解釈は、
相当に限定的、あるいは、ゆがんでいる
ケースが、多々見られますます。

たとえば、
「乙以外の業者」とは、
乙が元請けになって、下請け業者に発注
する場合です、と説明する管理会社。

「見積書の受理、発注補助、実施の確認」
は、確かにするけれど、工事日の調整や
立会は、組合側で行って下さい、と説明する管理会社。

なかには、この条文の末尾に、わざわざ
「ただし、管理組合が直接発注する場合は、この限りではない」
と書いてあるケースもあります。

つまり、
管理会社に都合の良いようなアバウト
な記載なため、結果的に、管理会社を経由
して発注しないと、組合側の負担が大きく
なりますよ!とほのめかすのが通例です。

輪番制で、素人の住民が理事になるので
すから、こう言われれば、組合が直接発注
することに躊躇せざるを得なくなります。

【質問3通目】
貴社業務は、管理組合のサポートと認識
しますが、サポートと同時に、管理組合を
最終的には、貴社の支援なくとも管理会社
と渡り合える様に指導して頂く事も可能でしょうか?

【私の回答】
「当社の支援なく管理会社と渡り合えるか?」
は、それが可能となるよう、当社は、
次の内容のコンサルティグを行っています。

1、従来の管理会社側有利な管理委託契約
を見直し、組合側にとって、望ましい
管理体制を作る

2、上記1の体制が名実ともに実現されて
いるかのチェックを行う。

3、管理会社からの工事提案に対して、
査定を行ったり、組合が直接、優良で安価
な工事発注ができるよう支援する。

4、管理会社は
「問題が起きたら解決する」に対して、
将来、より良くなるよう課題を設定し、
それを住民と一緒に実現する。

以上を
「1年のプログラムで新体制を作り、翌1年間で、定着」
させます。従って、コンサルティングは、2年契約です。

性急に改善したい!
と言う組合もありますが、組合活動は、
1年単位で廻っていくので、前記サイクル
がベストと考えます。

2年たち、管理組合側で、この好ましい
状態を、ある程度は自分たちで継続できる
と思われるマンションは、それで、コンサ
ルティング契約を終了(私は卒業と呼び
ます)頂けば良いと考えています。

実際は、当方が、管理会社と渡り合う過程
で、組合の皆さんが、
「プロだから、それができるんだなぁ」
と感じる場面を、何度も、目の当たりに
します。

今まで自分たちが、いかに管理会社への
依存状態が強く、構造的に弱い立場ゆえ
結果として、自分たちの利益より、管理
会社の利益が優先されていたのかを実感
されるようです。

結果、3年目以降も、アドバイスが欲しい
と言われて、これまで、全てのコンサル
ティング先マンションから、引き続き、
顧問契約を依頼されています。

「顧問」と言うものは、
こちらから営業したり、続けて欲しいと
要請して続くものではなく、組合から必要
とされて続くものなので、いつでも、解約
可能としていますが、その後、完全に
「卒業」したマンションは、全体の9%です。

中には、そのマンションの理事長が、
私の元で、本格的に学び、自らコンサル
タントとなって、自分のマンションだけで
なく、他のマンションのコンサルティング
も手掛けるようになったケースもあります。(笑)

なお、これまで、管理会社と管理組合との
間の「溝」については、何度もお伝えして
いますが、私は、「管理会社は、悪い」
とは、言っていません。

何故なら。管理会社の社員は、組合側の
利益代表者ではなく、管理会社側の利益
代表者だからです。

もっと簡単に言えば、管理会社のフロント
担当者は、管理組合へのお世話係という
側面と「管理会社の営業マン」という側面
の両方を持っています。

だから、管理組合が管理会社以外の業者に
直接発注する場合は、営業マンとしてで
はなく、「お世話がかり」としての仕事を
きちんとしてもらう業務仕様書や仕組み
を作り、それを監督できるプロを組合が
雇うこと…それが最も合理的かつ経済的
だと思う次第です。

【お知らせ】
大規模修繕工事見学会
4月15日(日)岐阜市
4月21日(土)名古屋市港区
詳細は、こちら

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昨夜は、大規模修繕工事が完了したマンションの修繕委員会の慰労会で、黒野コンサルタントと一緒に参加してきました。

このマンションの修繕委員は、熱心なメンバーが8名。

コンサルタントの選択の時は、相当な時間をかけて、設計事務所3社と当社とを比較。

当社のクライアントも2社訪問。

技術力や組織力等を要素とする採点表も作成。
採点表には、採点基準もきちんとあり、総会で選んだ理由を聞かれても、明快に答えられるようになっています。

結果、8名全員、当社の得点が1番だったそうです。

大規模修繕工事が始まってみると、予想しない問題も出てきます。
今回も、色々な問題が出てきました。

中には、新築時の設計・施工に起因すると思われる問題もありました。

それに対しては、非弁行為に当たらないギリギリの範囲で、交渉支援を行い、無事、住民側の意向に沿った解決ができました。

この解決には、原因を解明する技術要素も大切でしたが、それ以上に、住民合意を形成するための段取り・説明会の開催、総会議案の作成に時間を費やしました。

また、何といっても、修繕委員が労を惜しまず、解決に向けた会合などに時間を費やしていただけたことで、交渉先に対して、組合側の強い意志を示せたことです。

結果、設計事務所や建設会社の担当者にも、その熱意が伝わり、真摯に対処いただける状況を作ることができ、対立が激化せずに、解決に至りました。

慰労会では、自分の仕事のモチベーションは、「顧客からの感謝の言葉」だな、とつくづく感じましたね。

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このマンションと初めて出会ったのは、平成26年。
築12年目で、管理会社から「大規模修繕の時期ですよ。この工事で、お金が無くなるので、修繕積立金を今後5段階で、今の4倍に値上げることが必要ですよ!」と言われて、驚いて、当社に相談に来られました。

それからコンサルティングが始まり、建物の調査の結果、状態が良かったので、3年延ばし、その間に、管理適正化コンサルティングを実施し、財政を改善。

建物の劣化は、毎年、定点観察をして、クラックの拡がりやタイルの浮きを年監視してきましたが、今回の調査で、いよいよ大規模修繕工事の本格準備時期と判断しました。

結果、築16年目の工事となります。
遅くしたからと言って、漏水が起きたと言こともありません。

おかげさまで、この4年間だけで。数千万円、貯蓄が増えました。
余裕をもって、大規模修繕工事を迎えることができる財政状況になりました!

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当社の電力削減プランは、元電力会社社員(って私のこと(笑))がいるので、契約の隅々までチェックし、精緻な削減案を作ります。

そして、1年間モニタリング。

ホントに予測通りの削減実績が出て初めて、ミッション完了となりなす。

で、ほぼ予測通りの結果が出て、その誤差は、削減予測数十万で数千円程度。

この春もいくつかのマンションで、実績が出ましたが、相変わらず予測通り!
自分が所属していた電力会社の利益を減らす仕事になるので、申し訳ない気持ちもあるのですが(笑)、管理組合にとっては、一度下げた電力料金は、その後、半永久的に続くので、「幸せ」になります。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

高アルコール度のお酒「泡盛」でしょう。
毎月、沖縄に来ているので、その洗礼を受ける機会はきっと来ると思っていましたが、今回の出張で、それが来ました。

試しに…と言うことで、ほんの数口だけでしたが、それでも、全身に廻ります(笑)

他のお酒もたくさんいただいたこともあり、ホテルにまで戻ってきた記憶はありますが、部屋に入って、そのままベッドに倒れ込み、気づいたら、朝でした(笑)

朝からの仕事には、間に合いました(笑)

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.119

■私の好きな言葉■ 
何か不満を感じたら、
そこに自分の出番がある

こんにちは。

名古屋市中区の社会福祉協議会から依頼を受けて、
「マンション・団地交流会」
のコメンテーターとして出席してきました。

40名ほどの参加者。

4組の事例発表。
グループに分かれての意見交換会。

中区は、世帯の90%以上が、集合住宅
だそうですから、「マンション・団地」
のみをテーマにした活動が大切だという
共通認識があります。

そこで、話題に上った問題は、
「高齢者だけの世帯の増加」
「外国人の増加」
「セキュリティ意識の変化」

ある賃貸マンションでは、
「つながり」を意識した「見守り」を仕組み化。

Aさんは、Bさんに、
「元気ですか?」と常日頃から、声を掛ける。

Bさんは、Cさんに
「元気ですか?」と常日頃から、声を掛ける。

AさんもBさんも、高齢者です。

日本は、「高齢化社会」から、
更に一歩進み、「超高齢化社会」

その象徴的な言葉が「老々介護」

これは、「高齢者が高齢者を介護する」
と言う意味で、その負担の大きさから、
自殺が出てしまうほどの問題として、
取りあげられるものです。

これに対して、今回の事例では、
同じ人が「見守る側」であると同時に、
「見守られる側」にもなる。

例えば、一人暮らしで、見守られる側だけ
の場合と、自分も誰かを見守る側に立つ
場合とを比べれば、その「気持ちの張り」
の落差は相当に大きいでしょう。

人は、誰もが「誰かの役に立つ」ことに、
生きがいや喜びを感じる動物ですから、
この仕組みは、素晴らしいですね。

次は、「外国人の増加」
ゴミ出しのルールや、地域コミュニティへ
の不参加などの問題が挙げられていました。

ゴミ出しルールは、行政が、多言語の
チラシを作成しているので、その活用。

コミュニティへの参加は、声を掛けたもの
の「日本語がわからない」と言う理由で、
拒絶。

しかし、その様子を聞くと、
実際には、日本語がわからないの
ではなく、顔見知りのいないコミュニティ
への参加の気が進まないので、
「日本語がわからない」
という当たり障りのない理由を持ち出し
ているようです。

次が「セキュリティ意識の変化」

マンションのオートロック化は、当たり前
の世の中になっていますが、これが、住民
の意識の閉鎖性を生み出していることも
事実。

よくあるのが、自治会費は出すけれども、
役員は出さない、行事には参加しないと
いうマンション。

最近のトピックスとしては、
マンション内で、知らない人に挨拶されて
も返事をしてはいけないという子供への教育。

その結果、同じマンション内で、挨拶され
ても、挨拶を返さない子供が増えてると
いう嘆きが聞こえています。

以上のいくつもの問題は、賃貸か分譲か
の違いはないと思います。

特に、高齢化すると、賃貸でも分譲でも、
住み替えせずに、ずっとそこに住むと考え
る人がほとんどになりますから、建物や
設備の健全度以上に、近隣関係やコミュニ
ティの健全度が、住み心地や肉体的・精神
的健全度にも、大きく影響するでしょう。

そして、この健全度は、行政にとっても、
超高齢化社会における社会的なコストを
増大させないために大切な要素になると
思いますから、今回のような取り組みは
非常に意義あることです。

当社も管理組合運営のサポートにおいて
は、管理費や修繕積立金という目に見える
金銭的財産に加えて、いわば
「コミュニティ財産」
の増加策も、常に考えていきたいと思います。

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長野では、三つのマンションで、合計4時間スピーチして、喉が厳しい(笑)

長野県は、昔から「教育県」と言われ、まじめの人が多い。
私の勉強会を終えた後の議論も、白熱しました。

その中で、印象に残ったのは、マンションの価値に対するコメント。

60代の方から「私にとってのマンションの価値は、子供にどんなマンションを残すのか?と言うことだ」

その通り!
私の顧問先マンションには、定期借地権付きマンションが多く、そこでは築60年までの長期修繕計画を作成するのですが、それに取組むと、この意味がよくわかります。

これから長期修繕計画の作成依頼を受けたら、基本、築60年目までを標準にしようかなと考えてます。

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長野エリアに地区担当の長町コンサルタントが誕生し、昨年11月にセミナーを開催。

それに参加された方が、長町コンサルタントのアドバイスの元、それぞれのマンションで、住民に呼びかけていただいたり、理事会に働きかけ、当社とのコンサルティング契約に向けて、活動していただいています。

私が長野まで来るには、その往復の時間が計6時間。
土日で名古屋エリアであれば、その往復の時間で、2つのマンションの依頼を受けることができるの対して、長野に来ると1つのマンションの対応が限界になります。

一つでも多くのマンションを救うためには、同時期にまとまったマンションへのコンサルティングが理想的!

今回、おかげさまで、この週末は、午前・午後・夜の3連ちゃんで、勉強会・理事会・総会と続きました。

以前から、沢山のマンションがある都市部ではなく、地方の都市の方が、管理会社も工事会社も競争環境がなく、組合が割高なコストを支払っているので、マンション管理士が必要とされている1と言うのがMAKSの考え。

私の地元の岐阜市では、すでに、マンション全体の10%がMAKSの顧問先です。

長野もきっと同じ道を辿るだろうな!と言う予感がします。

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正確に言うと、夜中3時ぐらいに近くのホテルに行って、入浴して、仮眠して、会社に戻ってきているので、「泊まり込み」ではないのですが。(笑)

管理委託業務の仕様作成が一つ。
電気料金削減試算が二つ。
管理会社の入札開始が一つ。
週末の管理組合向け勉強会の準備が二つ。
定期総会での顧問業務報告と来期顧問業務計画の発表が一つ。
大規模修繕工事コンサル中のマンションの現場の課題解決が二つ。

一方、棚橋コンサルタントは、大規模修繕工事コンサルの現場を単独で二つ。
大規模修繕工事の入札を二つ。
管理適正化コンサルティングのための管理業務モニタリングが一つ。
定期総会準備が一つ。
総会前理事会が一つ。
管理適正化&大規模修繕工事コンサルティングのためのアンケート調査が一つ。
(棚橋コンサルタントは、自宅に帰ってます(笑))

他にも、各コンサルタントが主担当で動いているコンサルティング案件のアドバイスが三つ。

以前、一人でやっていた時に比べて、何倍ものマンションを救える状態になってきました。

養成塾を卒業した新人コンサルタントが単独で動くことができる場面は、限られるのですが、だんだんと成長し、昨年から、任せても、MAKSクオリティでコンサルティングに当たることのできる守備範囲が広ってきました。

各コンサルタントのスキルのシンクカーブが、グッとせりあがるゾーンに来たように思います。

日本一高品質なコンサルティグを提供する集団を目指すと決意しているので、どこまで行っても、もっと顧客を幸せにできないか?を考え続けると、自宅に帰る往復の時間がもったいなくて、二日も会社にいちゃったという訳です。

あー楽しい(笑)

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民泊禁止のためには、理事会で暫定的に禁止にしておき、至近の総会で、管理規約改定を行えば良いとされています。

で、総会で、その条文だけを改正する管理組合もありますが、中には、それを機に「管理規約の重要性」に目覚めて、本格改定を目指す組合もあります。

当方の顧問先だと、その割合は2割程度。

これは少ないか?とみる人もいるかもしれませんが、平成28年に全面改定が行われた際には、相当なPRをしましたが、全面改定したのは、当方の顧問先では5%でしたから、それに比べると、かなり増えています。

「管理規約って大切なんだ」と気づかせてくれた今回の民泊問題は、その点では、非常に有意義!

このまま、規約の全面改定につながる組合が増えると良いと思います。

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当社の得意とする共用部の電力削減策。
管理組合からの相談の中には、すでに管理会社から電力削減の提案がなされているものとの比較になる場合もあります。

正確には、管理会社からの提案ではなく、管理会社が推薦する事業者からの提案ですが。

その事業者は、電力削減の専門家なので、その提案は、間違っていませんが、当方から見ると、アバウト。

例えば、電灯の省エネでは、LED化にする提案では、現行の契約種別、基本契約容量のまま。

契約変更を考えてくれと言うリクエストだと、LED化にする前の状態での比較。

当社が行うと、LED化にした場合の消費電力の変化を想定して、それに最適な契約種別を探り出し、基本契約容量も見直します。

従って、同じ程度の金額を投資しても、削減額が大きく異なります。

投資費用とメリット額は、大規模修繕工事のための大きな支出に影響が出るのかどうか?と言う観点から、マンションの長期修繕計画に影響しますから、重要です。

工事代金で利益を得る立場の節減事業者にとってみれば、効率的・効果的に組合に提案し、早々に採用を決めて欲しいわけですから、あまり複雑な試算にして、説明の負荷がかかったり、自社の責任範囲外の長期修繕計画に絡むような話にしたくないのは、当然です。

これに対して、当社は、組合にとって、最もメリットが出るのは、どのような方法か?がスタンスで、電力契約の隅々まで知っているので、相当手の込んだ調査や試算、提案をします。

結果、長期的・総合的な視点で見れば、管理会社・事業社とはかなり大きな違いがあります。

とかく、電気に関しては、組合側からすればとっつきにくいモノですが、当社の電力削減の提案を聞くと、管理会社と当社の提案が「似て非なるもの」であることがわかっていただけると思います。

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大規模修繕工事は、組合側の予算や考え方に基づき、やるところとやらない(やれない)ところが生じます。

やらないところが残された状態で、住民による竣工検査を行うと、全体が新しくなっている分、やっていないところとの格差が出て、「ここは、やるはずじゃなかったの?」と言う意見が出ることも、少なくないです。

実際には、建物調査以降、入札までに、「やらない」と決定した内容であっても、竣工時には、記憶が薄れるからです。

一方、業者側も経験則上、「この程度」と言う自社の基準で考えている結果、住民側との認識のズレが大きいケースもあります。

このギャップを埋めるのは、コンサルタントの大切な仕事です。

よくあるのは、駐車場の段差や窪みが気になると言う話。

 水たまりができているのを解消するために、オーバーレイを施します。
ただし、完全に水平にすることはできません。現行の著しい凹凸個所を緩和するところまでです。
 
 しかし、住民から見ると、工事をしたのに、凸凹が残っているように見えるので、もっと平らにして欲しいと言います。
しかし、これをいじればいじるほど、今度は、他の地点で水たまりができます。

 水たまりなく、水平にしようとするには、全面アスファストの再舗装になり、相当なコストが増えます。

 二つ目が、廊下の床の補修。

 予算が厳しく、壁と天井は塗装し直したのですが、床は、従来のまま。

 そうなると、補修をした後、床の未施工との落差は相当に大きく、「こんなに見栄えが悪くなるなら、借金をしてでもやったのに!」となります。

 「そういう違和感が残りますよ」と説明してあっても、「まさか、ここまでとは思わなかった。あなたはプロなんだから、素人の私たちが、やらなくて良いと言っても、やるべきだと強く言うべきだったでしょ!」と強く迫ります。

この時、コンサルタントは、どうあるべきか?

コンサルタントの立場は、100%組合側ですが、それは、「工事業者を泣かせる」的な発動をすることではなく、良い工事をより安く実現することです。

「契約に基づけば、追加発注で、組合負担が生じる」と言う場合は、勇気をもって言うべきです。

それが、ひいては、今後10年間、工事会社による定期的な検査や保証において、良好な関係を保つことにもつながります。

ただ、片や、工事会社側では、「手直し費用」は織り込んでいますので、実際に、どうするかは、また、別の話です。

結局、コンサルタントは、軸をブラさないで、毅然として、総合的・長期的な視野に立ち、組合にとって、メリットのあることを提案し、実現することに尽力すべきだと思います。

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MAKSの月例勉強会は、「管理会社の実務」

講師は、管理会社のフロントマン出身の長町コンサルタント。

例えば、
「管理組合から見た良い管理」と「管理会社から見た管理」のギャップ。

管理会社の業務は、対組合であり、共用部の管理ですから、部屋の中の話は対象外です。
しかし、住民からすれば、設備の故障があったら、管理会社に問い合せる人が多い。

フロント担当としては、住民との良好な関係を意識して、親切な対応を心掛けたいけれども、管理委託契約には入っていないので、やりすぎると、人件費と言う点では、会社経費の持ち出しになります。

また、工事が必要な場面では、管理業務受託者としてより、自社の受注活動の営業活動の側面が大きくなるわけで、自社が失注するかもしれない「まっさらな競争」には、限界があります。

つまり、管理組合と管理会社は、「利益相反」の関係にならざるを得ない場面がある訳です。

ただし、それをもって、「管理会社は管理組合の敵」と言っているものではありません。
管理組合の知識・情報力・交渉力は、素人の管理組合のそれとは、圧倒的な差があるわけで、基本的な構造は、「管理組合が弱者」であることを組合側が意識する必要があります。

そのパワーバランスを正常化するのがマンション管理士です。

その想いを改めて認識した勉強会でした。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.118

■私の好きな言葉■ 
できないことがあるのは、
できるまでを楽しむため

こんにちは。

悔しいことに、
メルマガの発行が約2週間遅れてしまいました。

顧客が増え、新しい依頼も次々に頂き、
MAKSのコンサルタントの活躍に応じ
て、その後方支援業務が増え、自分の時間
の使い方を考えた結果、メルマガの発行が
最も後順位になってしまったのが理由。

でも、毎週1回発行は、決意したことです
から、今後、必ず、2回以上発行する週を
作り、今回の遅れを取り戻します!

さて、本題。

国土交通省が出した
「長期修繕計画作成ガイドライン」
を情報源とした大規模修繕工事実施の
12年周期は、鵜呑みにしてはいけません!

そもそも、ガイドライン自体、
「そうしなさい」と言う基準書では
ないことを謳っているのですが、
工事をやることによって利益を得る
立場の人は、こう言います。

「国も、12年周期でやることを推奨しています」

微妙な言い回しです。(笑)

管理会社のフロント担当者のほとんどは
事務系の出身で、そもそも、技術的なこと
は十分わからないまま、国が推奨している
12年周期でやることが、「予防保全」
の観点から、好ましいこと!と考えている
人もいると思います。

そして、組合に対して、一生懸命、
「そろそろ実施の時期ですよ!」
と勧めて、OKとなれば、会社での自分の
評価も上がるとなれば、わざわざ、工事を
延ばして良い理由を探そうとは思わないでしょう。

知識がなく、関心の薄い管理組合は、
建物の劣化状況に関係なく、それで工事に
突き進むことになります。

このケースが、最も多いようです。

で、少し勉強をして、自分たちでも考え
管理会社とは別の設計事務所にコンサル
ティングを依頼するマンションの場合は
それなりに考えますが、やはり、建築的な
知識がないため、工事をやりたいプロが
「そろそろ工事の時期ですよ」と言えば、
今度は、そちらの意見に影響されます。

その実例です。

昨年、組合側が「談合の疑いあり」として
大規模修繕工事分野では大手と言われる
設計事務所を解約し、当社とのコンサティ
ング契約を締結したマンションでは、
当社で改めて、建物調査を行い、そのマン
ションにとって最適な修繕時期を提案し
たのですが、それは、前回の提案とは、
大きく違ったものになりました。

そのポイントは、次の5点です。

1、 工事実施時期
●設計事務所の提案
12年周期説で「工事ありき」を前提
■当社の提案
「建物の劣化状況に応じ、適切な時期に実施」を前提

2、調査方法
●設計事務所の提案
「新築時に問題なし」を前提にマニュアル通り
■当社の提案
新築時からの設計や施工の問題点から洗い出し

3、工事の分割
●設計事務所の提案
1度に実施を前提
■当社の提案
劣化と経済性を考慮し、分割も選択

4、改修の概念
●設計事務所の提案
見た目重視
■当社の提案
中身を重視し、見た目もこだわる

5、工事仕様
●設計事務所の提案
特定のメーカー・商品を指定
■当社の提案
特定商品の指定をせず、材質・性能を指定

改めて、この12年周期を考えてみます。

この説が出てきたのは、平成20年。

その時点での過去の建物データの蓄積で
12年周期が妥当であっても、このマンシ
ョンの建築年は、平成16年。

しかも、ハイグレードマンションです。

従って、この「12年周期説」に
縛られる必要性はありません。

このような観点をもって、実際に、
建物調査を行った結果、本マンションは
15年程度の周期を前提とした修繕計画
で問題がないと判断しました。

12年周期を15年周期に変更すると、
60年で見れば、大規模修繕工事は、
5回→4回となり、大幅な修繕費用の削減
と修繕積立金の値上げの抑制が可能となります。

ただし、金銭面ありきで、単純に修繕回数
を減らすことが目的ではなく、建物特性や
部位別の劣化状況、あるいは、不具合個所
の適切な是正時期を見極めた修繕計画を
立てることが大切です。

その結果、工事を3期に分け、
第1回目は
「劣化の進行が著しく、早急の対策を要する工事」
足場不要の工事です。

第2回目は
「経年劣化が進んで通常のスタイルで修繕を行う工事」
外壁補修が中心で、足場が必要な工事です。

そして第3回目は
「劣化の進行状況が比較的進んでいない部分の劣化を回復する工事」

実は、第3回目に屋上防水工事を実施する
のですが、以前の設計事務所の改修設計で
は、その工事が最優先になっていました。

第2期工事の入札段階で、改めて、屋上の
状況を確認することを前提としています
が、当方の見立てでは、屋上の劣化状況と
工事のしやすさを考慮すれば、20年周期
でも、行ける可能性があると判断。

これが実現すれば、60年間で、
5回どころか3回の工事回数で済みます。

このような分割案は、コンサルタント側
からすれば、手間がかかります。

会社に属する社員設計士(コンサルタン
ト)の立場だと、仮に、その方が、組合に
メリットがあるとわかっていても、会社の
受注計画を乱すような現場判断は、相当に
難しそうです。

また、工事費については、
1回で全部やるより、管理コストは多少
増えますが、将来を考えれば、数十%の
コストダウンにつながります。

「大規模修繕工事は、足場を掛けて、多少
の前倒し工事を含めて、一度にやるもの」
と言う「工事をする側の論理」も、鵜呑み
にしてはいけないと思います。

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マンションの建物調査で、初めてのドローン。

人間が、共用部や各戸を訪問し、ベランダを調査しますが、同時並行でドローンによる赤外線調査も実施。

打診で届かない場所もタイルの浮きが「見える化」できます。

今後、この手法を提案するために、調査会社に依頼し、モニター的な扱いで、コンサルティング先マンションの大規模修繕のための建物調査に、協力いただきました。

このマンションは、周りに民家がないと言う立地。
朝から晴天、風もない。
34戸中20戸のベランダ調査ができたので、人間の調査結果と多量の照合ができる。。

以上、ドローン調査の確からしさを検証できる非常に良い条件でした。

飛行の様子は、こんな感じ。
ドローン調査1 ドローン調2 ドローン調査3



分析結果が出る1月先が楽しみです。

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今週末は、マンションの建物調査で、当社初のドローン調査をお行います。

風・雨が強くないように!

また、詳細はブログに書きます!

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健康ネタ二日連続(笑)

4カ月に一度、歯のメンテナンスに行っています。
前回、予定がたて込み、歯科の予約をキャンセル。

1カ月遅れで、ようやく検診とメンテナンスに行きました。
今回は1年ぶりにレントゲンも。

で、昨年と比べて、変化なし。
歯槽膿漏で起きる歯茎の崩れも、ない。

で、歯科医とメンテナンスの重要性の話になり、
「いつからここに来てますかねぇ?」
と聞いたら、レントゲンの電子画像が残っているのは2006年から。

どこまで変わっているか?とその時の画像と比べても、ほぼ変わりなし。

おおっ!やるじゃん!!という感じ(笑)

日ごろから、歯磨きがきちんとしているとはいいがたいのですが、四半期に一度のメンテナンスをきかっけに、歯磨きの時間が増える繰り返しですから(笑)、それなりに、状態の悪化・劣化を防いでいるのでしょう。

歯間ブラシや糸ようじも、毎回、使わなくちゃね!と改めて自分に言い聞かせました(笑)

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昨夜、久しぶりに、真夜中に「こむら返り」が起きました。
こむら返り

治し方は、体を折り曲げて、親指を掴んで、足を伸ばしたまま、グッとひきつけること。
慣れてます(笑)

東京への日帰り出張で、足腰に負担が掛かったのかな?

翌朝は、岡崎で、大規模修繕工事の定例会議。

第1回目の定例会議で、まだ、足場を組み立ている最中なので、登ることはないため、足の痛みがあっても、業務には支障がありませんが、現在、3カ所の工事現場があり、足場を登っての検査が増えてきますから、鍛えておかないと!

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マンション大規模修繕工事では、1回目の大規模修繕工事は、「お色直し」的な要素が強く、下地の補修、塗装の塗り替え、防水のやり替えが中心です。

しかし、中には、新築時の不具合の解消がテーマに登るときもあり、分譲会社や販売会社との交渉業務と実際にどう修復するか?に取り組むこともります。

これが第2回目になると、時代に合わない現況をどう改良するか?と言う違う問題が浮上してきます。

更に、3回目になると、サイズの問題や耐震性の問題も大きく、増改築や建替の話が現実味を帯びます。

以前は、第1回目の大規模修繕工事のコンサルティングが中心でしたが、最近では、2回目、3回目の大規模修繕工事に関するコンサルティングが増えており、しかも、相当に厄介な問題を抱えたり、将来に向けて是非とも価値を上げるための提案をしたい!と言うファイトが湧いてくるマンションからの依頼が目立っています。

そんなことから、毎月、日経アーキテクチュアを購読し、知識の拡充を図り、記事を切り抜いてPDFに保存しているのですが、今回、非常に興味深いテーマの講義が東京であるとのことで、受講してきました。

それが、「改修で失敗しない素材&技術講義」
回収技術1 回収技術2

講師陣を出している青木茂建築工房は、マンションだけではなく、ビルや公共建築も含めて、「改修設計」の第一人者です。

講義の告知文は、次の通り。

「既存建物の増改築」は、建築関係者ならば誰もが他人事では済まされない時代になりました。
とはいえ、日本の増改築は、技術面ではまだまだ過渡期にあり、個々のつくり手が素材や納まりなどをその都度、試行錯誤しているのが現状です。
そうした増改築事例のなかには、使い始めた後に問題を引き起こすケースも見受けられます。
本セミナーではこの分野の第一人者である青木茂建築工房が、大胆でありながらも完成後に失敗がなく、かつ既存建物の資産価値を大きく高める改修設計の極意を、実例ベースに解説します。

内容は、次の通りです。

◆第1部 リファイニング建築における「調査」について
~東日本大震災で被災した仙台市の「佐藤ビル」を例に~

第2部 用途別に見る素材・技術の勘所1
賃貸マンションのリファイニング建築について

集合住宅 ▽アンソレイユ氷川台
築41年の集合住宅の既存階段室のRC階段を撤去し、鉄骨階段及びEVを新設。耐力壁厚増し打ち、Exp.J幅の拡幅などの耐震改修を実施。外壁はガルバリウム鋼板で仕上げることでメンテナンス性の向上を図った。
集合住宅 ▽林マンション
築51年の集合住宅を耐促法による認定取得、それに伴う確認申請により、新たに検査済み証を取得する計画。バルコニーに有孔折板を用いて、意匠性及び遮音効果を狙う。中性化対策として亜硝酸リチウム圧入工法を採用。

◆第3部 用途別に見る素材・技術の勘所2
商業施設のリファイニング建築について

商業施設 ▽秋田OPA(旧・秋田フォーラス改修)
秋田駅前の築42年の老朽化した百貨店2万㎡のリファイニング。吹き抜けの新設、外観ファサード更新による意匠性と耐震補強の一体性を追求し、「魅せる補強」を実現。

第4部 用途別に見る素材・技術の勘所3
公共建築のリファイニング建築について

文化施設 ▽真庭市立中央図書館
街並み保存地区に位置するタイル張りの庁舎建築をガルバリウム鋼板やガラスで包むことによって街並との調和と既存意匠の継承を同時に行った。インテリアには市産材のCLTパネルなどを用いて木質空間を実現している。

マンションの話は、一部ですが、主にRC造の建築物のリファイニングがテーマなので、学ぶことが多いだろうと思い、東京まで受講に行った次第です。

結果は、率直に言うと、講義の部は、事務所の所員建築士が話したのですが、何だか「作品紹介」ぽく、リファイニングの勘所や思想みたいな話は聞けずに、やっぱり建築士は、設計がうまい=スライドの作り方やプレゼンがうまい!とは行かないのだなあと、ちょっと落胆。

しかし、最後の質疑応答で、所長の青木茂が登壇して、受け答えをすると、途端に、本音や思想が表れる発言が飛び出し、もう、メモの取りまくり!

例えば、耐震性を増すには、壁を厚くする。柱に強度を増すものを巻く、ブレースを取り付ける等、とにかく、何かを付け足すと言う発想から考えますが、青木茂さんは、「削る」から始める(笑)

削ってから、付け足して、建物全体のバランスを変えて、Is値を増加させます。
既存のデザインを残す手法も、ユニーク。

リファイニングをした建物の寿命延長の理論も確立されていて、それが銀行からの融資とつながっているそうです。

また、設計報酬の考え方も、自信がある。

マンション大規模修繕工事の設計そのものヒントは、ごくわずかでしたが、「考え方」には、大いに学ぶことがあり、最後は、「受講して、ほんとによかった!」と思いました。

MAKSの大規模修繕工事コンサルを受けると、価値が上がる・耐久年数が延びると認定されるような取り組みを強化したいと思います。

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現在、大規模修繕工事のコンサルティングが、10件ほど同時に動いてます。
MAKS認定コンサルタントが14名に増え、総合力や相互支援力が付いたことで、一度に引き受けられる案件が飛躍的に増えたことが要因です。

これから依頼したいとオファーをいただいているマンションも、数件ありますが、現時点でこれだけの数が動いているので、短期間でMAKS認定コンサルタントの経験値が上がるでしょうから、更に引受可能件数も増えて、順番待ちは、早晩、解消すると思います。

現在動いているコンサルティングの中には、色々な修繕委員会がありますが、その中でも。最も緊張するのが、一級建築士・総合建設会社の社長・専門工事会社の社長が構成メンバーである修繕委員会。

そのメンバーがいるなら、外部にコンサルタントを求める必要はないのでは?と思われる人も多いでしょう。

しかし、実は、「建築のプロ」だからこそ、「建築のプロ」であることと「マンションの大規模修繕工事のコンサルティングのプロ」であることが、大きく違うことをよくご存じです。

ただ、当社側も、相手が相手だけに、毎回の委員会は、かなり緊張します。(笑)

大規模修繕工事に限れば、知識・技術の蓄積には自信がありますが、逆に、それ以外の建築に関しては、修繕委員の方が上を行くものもありますから、どんな話題になるかわかりません。

実際に、岐阜のコスモメディアの天井漏水の話になって、そのまま、公共工事の話になったり…。「建築のことがわかる」と言う土俵の上にはいますが、それそれの専門分野が違うと、持っている知識の厚みが違うことを実感します。

普通の委員会は、「難しいことを優しく伝える」のが大切なのですが、この委員会は、「難しいことを更に専門的に討議する」プロの集まりなので、自分の技術上の知識や経験が試される場面が、相当あり、恐ろしくもワクワクする訳です(笑)

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蒲郡のオレンジパークに「いちご狩り」に行ってきました。
イチゴが大好きな次女(大学生)のリクエストで、ワイフと私と3人で、11時半に到着。

時間無制限ですが、そんなにはいられません(笑)
1時間で、私が50個、次女とワイフは40個程度。

イチゴのパックを目の前に出されたら、頑張っても、50個は食べられないでしょうから、不思議ですね(笑)

で、自宅の岐阜から蒲郡までは、車で2時間ほど。
行きは、ワイフの運転で、助手席にてパソコンを開きながら仕事。

帰りは、私が運転。

自宅に戻った時は、腰が痛い(-_-)
沖縄のハードスケジュールから戻って、土日ともハードでしたが、体の痛みはなし。

仕事はどれだけしても、疲れを感じないのですが、遊びに行くと疲れを感じます(笑)

振り返れば、どんな激務でも徹夜しても、「疲れた」と口にしたことは、ここ数年、ないです。

仕事が楽しくて、ワクワクしてやっているので、多分、体には負荷がかかっているのでしょうが、「疲れた」と言うフレーズが、湧いてこないんですよね。

で、遊びに行って、仕事をする時間が少なくなると、逆の現象が出るようです。(笑)

今回は、帰宅後、数カ月振りに岩盤浴に行き、たっぷりとマッサージを受けてきました。
今後も、仕事で疲れることはないと思いますが(笑)、体のケアは、しっかりします。

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コンビニのトイレに入ったら、正面にこんな広告が…。
たばこ広告1 たばこ広告2

この広告を見て、かっこいいいと感じて、手を出す人が多いか?
この注意文が功を奏するのか?

以前、たばこの包装にあった注意文に比べると、相当に「脅し文句」の度合いが高まり、「注意文」と言いうより、「警告文」と言えるほど強い口調になっています。

たばこの煙が大の苦手な私ですが、私の願いは、たばこが世界から無くなること…とは言いません。

パブリックスペースでは、禁煙。
たばこの好きな方は、どこにも煙を出すことなく、体内で完全消費してくれる。
その服にたばこのにおいが付いたら、一発で消える消臭剤を使うことを義務付け。

この3点が実現できれば、喫煙者の人がどれだけたばこを吸っても、気にしません(笑)

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大規模修繕工事の「あるある話」です。

大規模修繕工事は、12年周期でやる。
→国土交通省が推奨しているから。

大規模修繕工事は、一度に一気にやる。
→足場が多額だから。

12年周期は、「推奨」されているわけではなく、平成20年に国土交通省が、長期修繕計画作成のためのガイドラインを作成した際に、「周期的な大規模修繕工事の時期」を決めないと計画表にならない仕組み上、表現したものです。

実際は、建物ごとに形状も仕様も違い、劣化度も違いますから、12年周期に縛られる必要はないです。

ちなみに私の住むマンションは、平成4年築ですが、大規模修繕工事は平成19年で、築15年~16年目に実施しました。

「一気にやる」については、確かに、足場が多額で、作って壊すもので、残りませんから、外壁補修も屋上防水も全部一緒にやると言う理屈は、間違っていません。

しかし、建物の形状が複雑で、各部位の劣化度が異なる場合、熟考すれば、分割工事の方が、適切で、結果的に組合財産をより多く残すことも可能です。

ただ、このプランニングは、設計者にとっては、負荷がかかります。
修繕委員会の回数も設計量も入札回数も増え、現場検査もきめ細かさが増えます。

コンサルを開始するときには、そこまでわからず、建物調査を行ったあたりから、この全容が見えてくるのですが、その段階で、良心に従って、正論を言っても、受け入れられるかどうかは、わかりません。


手離れよく、マニュアル通りのコンサルティングを行うことを前提に、コンサル料を抑え、工事会社からリベートをもらって儲けている会社は、こんな面倒なことをやらないでしょう。

分割案は、コンサルティング報酬も増額が必要ですが、その選択の方が相当にメリットが大きい。
勇気をもって、正論を言っても、コンサルティング報酬を増やしたいと勘繰られるのを恐れる人もいるかもしれませんが、当社は、100%管理組合にとって、メリットがあることだけを提案します。

この「面倒だが、組合にとって良いこと」が好きなんです(笑)

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