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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

オリンピック選手が試合後のインタビューで発する言葉が好きです。

4年間、ひたすらオリンピックを目指す…。
その間には、過酷な練習があり、人生でかつてないほど努力しても、オリンピックに行けないかもしれない…。

その中で、自分を信じて挑戦し続けるアスリート魂は、今の自分の仕事における挑戦魂に重なるんですよね。

「世界一」を目指す人たちの努力と比べるのは、おこがましいことはわかっていて、それでも、ストイックな言葉には、めちゃくちゃ共感しますY。

今日、感動したのは、女子スピートスケート500メートルで優勝した 小平奈緒
「与えられるものは有限、自ら求めるものは無限」
小平なお

スケート大国のオランダ留学した様子が何度おテレビに映っていましたが、とにかく体格が違う。
更に、「スケートが下手」とまで言われたそうです。

そこから、今回のオリンピックに向けて、ワールドカップで連勝を続け、しかも、そのピークを保ち続けてきた精神力は、ほんとに素晴らしい。

金メダル、ほんとにおめでとうございます!
私も、マンション管理士としてのコンサルタント業務に、「与えられるものは有限、自ら求めるものは無限」の姿勢で臨みます。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

このマンションでは、6月に定期総会があるので、まずは、理事会で民泊禁止を決議し、組合員に周知。

しかし、各戸配布だと、そもそも、普段から管理組合運営に関心がない組合員は、読まずにゴミ箱へ…などと言う可能性もありますし、議事録はマンションのロビー掲示板に貼ってありますが、これも、文字が小さいので、3月15日の申請解禁前に、「民泊禁止」を大きく書いた張り紙をしましょう!と言うことになりました。
民泊禁止張り紙

念には念を入れ!です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.117

■私の好きな言葉■ 
誰よりも悩んだ人は、誰よりも人の悩みを解決することができる

こんにちは。

昨年11月以降9回開催したMAKS
セミナーを受講したマンションから、
次々に勉強会のリクエストが来ています
が、それまで待てない!と個別の相談も
いくつか来ています。

そのうちの一つに、
LED見積り書を見て欲しい
と言うものがありました。

管理会社から3社の見積もりが来た。
出来レースやリベートの可能性もあるの
で、自分たちでも、1社見積りを取得してみた。

価格・器具・削減できる電気料金等の比較表を作ってみた。

削減できる電気料金については、
電気料金単価の違いまでもチェックした。

資料を拝見すると、
確かに、比較表はできていて、
これを作るのは、時間がかかったろうなあ
と感心する出来です。

ただし、そもそも、
提案するメーカー・商品が番うので、
性能が同じかどうか、わからない状態。

器具の選択にしても、
一体型もあれば、電球取替型もある。

ある会社は、
器具取替でも電球取替でもなく、
「加工」と言う提案もある。

マンション1棟分の照明器具だと、
100を超える数量で、10桁の製品番号
が並んでいる見積書。
この4つの見積書を正確に比較するのは
管理会社の担当者にお願いしても、無理でしょう。

つまり、比較表は作成できても、
評価基準がないので、絶対額での
「高い安い」
の違いがわかるだけになってしまいます。

多分、照明のLED化の見積もりを複数
取得した管理組合は、同じような問題に
直面するのだろうと思います。

実際に、このマンションの見積書では、
会社によって、LED対象個所が異なって
いたり、私なら、こんな個所の照明は
LEDにしないとか、器具の選定がオーバ
ースペックだと思われるものがあり、
それを是正すれば、5万円以上は、
下がるだろうなぁと思える提案でした。

このままだと、どの会社の提案を選んでも
「もったいない」結果になるでしょう。

では、どうしたら、納得できる比較を行い
一番良い提案を選ぶことができるのか?

それは、次のステップを踏むことです。

1、仕様を統一する。

1)どの照明をLED化するのか?
例えば、点灯時間の少ない倉庫の蛍光灯は
変えないと言う選択があります。

2)その照明は、電球取替か、器具取替か
「加工」も可とするのか?
 「加工」でも、安全性の不確かな工法はNGです。

2、電気代削減予測値に用いる計算式を統一する。

1)電気料金単価は、そのマンションの
現在の電気契約や過去1年間の電気使用量から求めます。
 管理会社や電気工事会社は、
各マンションの実情に関係なく、
「平均電気料金単価」
なるものを出してきますが、それは、まったくのNG。

 電気料金単価は、一律ではなく、
場合によっては、3割くらいは違います。

2)年間試算は、点灯・消灯の回路別に
かつ、季節要因を織り込んで行います。

正確な費用対効果(投資効果)があって
初めて、GOサインが出せるはずですが
管理組合は、LED化後に、削減効果を
シビアに検証しないことを知っているの
で、業者側も、アバウトなものが多すぎます。

3、削減試算の検証を約束させる。

1年間の削減効果の検証を電気使用量と
電気料金の両方で検証することを義務付けます。

4、削減の費用対効果は、長期修繕計画に反映した上で判断する。

 LED工事は、修繕積立金会計支出で
電気代は、管理費会計の支出(削減)になります。

 管理組合財政は、この両方の会計の変化
を長期修繕計画に反映すれば、
「今、この投資を行うのが適切かどうか」がよくわかります。

ここまでやれば、完璧です。

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マンション管理組合向けコンサルティングを手掛ける前は、戸建て住宅建築者向けの「家づくりコンサルティング」が本業で、10年で1000棟以上の相談に乗っていました。

MAKSセミナーで、この話もするのですが、参加された方が、それを覚えておられ、その紹介で、知り合いの方の家づくりで相談に乗ってもらえないかと言う依頼。

年配の女性の方で、
高齢のお母さんと楽しみにしている住宅が、もう5か月も完成が遅れている。

建築家に設計監理をお願いし、大工さんで建ている。

相当に困っておられ、事業者側との交渉の様子を聞くと、契約書の解釈も恣意的な話をされているよう。

改めて、建築を巡る素人の依頼主側とプロ側とのパワーバランスのひずみが問題を起こしているのだなぁと痛感しましたね。

今回、完全なボランティアと言えど、「昔取った杵柄」は健在。
私のアドバイスが少しでも、役立つことを祈ります。

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連日、オリンピックのテレビ番組に、感動の連続です。

競技の結果よりも、そこに至った背景を紹介する映像にウルウル来ます。

今日のウルウルは、スピードスケートの小平選手の物語。

コーチの言葉。
「どうしたら、前人未到の世界に足を踏入れることができるのかを考えた」

前人未到なのですから、手本はない。
しかし、誰かが踏み入れ、その都度、新しい「前人未到」が生まれる。

人間の可能性に万歳!

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日経アーキテクチャアの最新号では、この問題が「建設業界にとって、厳しくなる」として、取り上げられています。

従来は、
「瑕疵保証は、新築時から10年」しかし、別府マンション訴訟に示されたように、身体・生命にかかわる重大な施工不良については、不法行為による損賠賠償として、20年の時効が適用されるというのが、一般的な見解でしたが、これが、20年超の期間になります。

また、工事監理の分野では、契約上「何をどう監理するのか」と言う細かな条文も求められるようになり、建設業界にとって、よりシビアになると言うのが、記事の概要。

法律は、原則として遡及提供はしませんが、善管注意義務違反(プロならば、当然配慮すべき注意義務)は、時代を映すことから、実際に、訴訟になれば、建設業者側には、より厳しくなるとも言われています。

詳細は、法律家が書いた文書を読むことをお勧めしますが、私のマンション大規模修繕工事のコンルティングを行うものからすると、建物調査時に見つけた新築時の不具合について、新築時の建設・販売会社に、より厳しく接することになると同時に、自分のコンサルティングにおいては、より詳細な業務内容を示すことが求められると考えています。

コンサルタントは、ほぼ素人のマンション住民とのやり取りですから、なおさら丁寧な説明が必要になると思います。

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当社は、分譲マンション管理組合向けのコンサルティングをしていますが、建物や設備の修繕、電気料金の削減コンサルティングは、賃貸マンションでも、できます。

これは、まったく宣伝していないので、口コミやセミナー受講者からの依頼によるもので、これまで、数件の実績があります。

内容は、
エレベーターの全面改修
大規模修繕工事コンサルティング
屋根防水工事コンサルティング
電気料金削減コンサルティング
給水設備改修工事コンサルティング

今回、新たに依頼があったのは、オートロックインターホンリニューアル工事、防犯カメラ、電気代削減コンサルティング。

以前、ご自身で取得されたインターホンの見積書を拝見しましたが、相当高い。
定価からは、大きく値引きがしてあるので、安くしたように見えますが、実際は、もっと安く工事ができます。

工事の決定までに、理事会・総会等の手間が不要なことや前記3つの工事を一緒にコンサルティングすることで、コンサルティング報酬も割安になります。

賃貸マンションのコンサルティングは、RCで15戸以上程度ならば、当社のコンサルティングで、修繕・維持コストは、良質でリーズナブルに実現できると思います。

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岐阜の長良川を望む素敵な築15年50戸のマンションで、当社と大規模修繕、管理適正化、省エネ、保険適正化、顧問のコンサルティング契約を結ぶための臨時総会が開催されました。

このマンションでは、築12年目のころ、管理会社が建物の調査を行い、劣化した建物の写真を見せて、大規模修繕工事の提案があったが、住民の中に、建築の知識がある方がいて、「早いのではないか?」と言う疑問が発生。

管理組合が、設計監理を考え始めると、今度は、管理会社は、コンサル会社を3社紹介。
組合側は、独自にコンサル会社を探して依頼したが、この会社からは「管理会社との付き合いの関係上、見積りは出せない」と回答。

結局、どこに頼んでも、管理会社とのしがらみのある会社しか選べないのか?と言う状況の中、弊社のセミナーを受講し、「ここなら、100%住民サイドの立場でコンサルティングをしてくれる」と感じて、相談いただき、理事会・修繕委員会での勉強会を経て、総会の開催となりました。

このマンションでも、毎年の総会の出席者は、半数に満たず、前回の総会も、十数名。
今回の総会も、参加者は少ないとだろうと言う話でしたが、実際には20名以上の組合員が総会に出席。

総会では、議案審議に先立ち、勉強会を実施。今回は、大規模修繕工事編を私が担当、管理適正化編を棚橋コンサルタントが担当。全部で、1時間45分の勉強会となりました。

引き続き、質疑応答。

この質疑応答が、私たちにとって、
「初めてこの話を聞く住民」
「コンサルタントって怪しい(笑)と感じている住民」
とのセッションになり、学ぶことが一杯です。

理事や修繕委員は、当社を選ぶ過程で、色々な情報収集を行い、勉強をします。
そのうえで、当社が良いと判断する過程があり、コンサルタントの内容や報酬への理解もあります。

しかし、総会の議案を始めてみた人は、相当にハードルが高い。
特に、当社とのフルラインナップの契約だと、各契約の業務仕様書もつけるので、総会議案説明書は、10ページ以上になります。

総会では、人それぞれの理解で、質問をするわけですが、そもそも、「コンサルタント」と言う人種に触れるのは初めての人もいますから、たとえは、「今の管理会社から当社に替わる」と思い込んだり、「大規模修繕工事を当社に依頼する」と思い込んで質問する人もいます。

コンサルティング契約を結ぶと、その報酬支払いのために、管理費が上がると思う人もいます。(上がりませんからね)

当社のフルメニューのコンサルティング契約のボリュームは、相当大きいので、いかにわかりやすく説明するか?は、これまでの積み重ねの中で、培っているのですが、総会での質問を聞くと、「説明したはずだけど、伝わっていない」と言う項目がわかってきて、次に活かせます。

今回、2時間半の総会でしたが、最後の方に、理事の方が、「今回のことで、自分がマンションのことをいかに知らないか?がわかり、無関心だったことを反省した」と意見を述べられました。

そんな役割ができたことは、正に、当社の存在意義です。

また、「今の管理会社は、地元の有名なブランドの大きな会社高だから安心できるが、お宅が倒産したら、どうなるんだ?」(当社が管理会社になると勘違いした人)と言う質問をされた方は、総会後、「先ほどは失礼な質問をして申し訳なかった。よろしくお願いします」と謝りに来られました。

いえいえ、完全アウエイな質問は、当社の本物度が問われ、すべて学ぶことばかりです。

最後は、出席者の全会一致で承認いただきました。
このマンションは、棚橋コンサルタントが担当し、私が統括の立ち場で、全力でコンサルティングをしますからね!

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16戸のマンションから、相談が来たのは、1年半前です。
コストを下げるために、自分たちで管理会社の総合管理をやめて、半自主管理にしたけれど、その結果、分離した管理業務の連携が悪くなり、自分たちで手に負えないシーンが何度も出てきた。

元の総合管理に戻したい。

で、下げたコストのレベルは維持したいというリクエスト。

相当な無理難題(笑)

しかし、管理資料を拝見し、分析してみると、自分たちでは「コストを下げた」つもりでも、まだまた市場の適正価格とは言えないレベル。

また、半自主管理にする段階で、仕様もよりアバウトになっている。

そこで、仕様作りから始め、管理会社の入札も実施。

結果、総合管理会社への全部委託に戻って、かつ、コストも更に下がりました。

同時に、長期修繕計画も作り直し、管理コスト削減分を修繕積立金にシフトすることで、予定していた修繕積立金の値上げも回避できることに。

その長期修繕計画の承認議案を上程した臨時総会は、このマンションのコンサルティングの補佐をしてくれた黒野コンサルタントが担当。

無事、承認されました。

今回の教訓。
1、 小規模マンションでも管理改善でコストダウンの余地は十分ある。
2、 生半可な知識で、組合が独力でコスト削減を目指すと、質が落ちる可能性が高い。
3、 総合管理から各業務を分離して、専門業者と契約すると、確かにコストは下がるが、各業務の連携がおろそかになり、組合側の負担が増える。

管理組合が、独力で管理コストを下げる場合には、こんな点に気を付けましょう!

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「去年10月、台風21号の夜。神戸市内のマンションの15階部分の外壁タイルが剥がれ落ちました。敷地内の駐車場の車を直撃して廃車になった車もありました。事業者側からの説明では「経年劣化」。ただ、住民の中には、「施工不良だったのではないか?」と納得できない人も。不安を抱えながら生活する住民を取材しました。」

MBS毎日放送
2018/02/05 放送
マンションのタイルが高さ45mから落下!直撃の愛車が廃車に


このニュース、ブログ読者のIさんからの提供。
ありがとうございます!

私は、以前、100戸クラスや20戸クラスの築15年程度のマンションで、大規模修繕工事の際の調査により、タイルに20%以上の浮きがあることが判明。施工した会社とのタフな交渉で、タイル補修の工事費を負担してもらったことがあります。

タイルの浮き率に関する公的な基準はありませんが、一般には、第1回目の大規模修繕工事の時期で、最大5%程度を見込みます。

このマンションの築年数やタイルの剥落を含んだ浮き率までは書いていないので、その観点からの考察はできませんが、まずは、タイル全体の調査が必要だと思います。

また、台風の風雨が原因で、これほどのタイルが落ちるとしたら、その前に、孕みの兆候はなかったのかな?管理会社の建物点検は?と言うことも気になります。

タイルの剥落は、死体・生命にかかわる重大な施工不良なので、よく言われる「瑕疵保証の10年」を超えても、「不法行為に基づく損害賠償請求権の除斥期間(時効)は20年」を適用した「別府マンション事件」」があります。

今回の問題の結論に注目したと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.116

■私の好きな言葉■ 
困難だらけの道は、気づきと学びだらけ

こんにちは。

この春も
数棟の大規模修繕工事コンサルティング
案件の実際の工事が始まります。

どれも、当社のMACM方式
(マンション管理相談センター認証コンストラクションマネジメント方式)
で、公正・公平な入札を経て、
元々管理会社が提示していた工事価格と
比較して、価格は低くなりました。

工事が始まると、毎週の定例会議と、
工程ごとの検査もコンサルタントの仕事です

「安かろう悪かろう」はNGで、
「より良いモノをより安く」
が目標ですから、この検査は重要です。

工事検査は、一般的には、
・塗装など専門職の自主検査
・元請け工事会社の自主検査
・コンサルタントの第3者検査
この時、メーカーの検査も実施
・施主検査
と続きます。

施主検査は、仕上がり(美観)の検査
となりますから、技術的な品質検査は、
コンサルタント検査までで終了します。

大規模修繕工事の検査は、
法律で決まっているものはありません
から、各建設会社やコンサルタントによっ
て、異なります。

一部は、メーカーが保証を出すために、
工程や材料の使用量などを決めている
ものもありますが、製品保証なので、
現場で決められた手順、決められた材料
が使われているという前提のもとでの
保証です。

現場では、サンプル検査と全数検査が
ありますが、これも、コンサルタント
により異なります。

例えば、
ベランダの塗装や防水・シーリングの検査
では、当社の場合は、全数、立ち入り検査
を行いますが、工事会社に聞くとサンプル
検査で済ますコンサルタントもいるとのこと。

当社が、何度も警鐘を鳴らしている不適切
コンサルタントの場合は、そもそも、工事
事業者と癒着しているので、検査も甘いと
指摘されています。

ただ、
検査を強化すれば、品質は良くなるのか?
と言えば、100%ではありませんね。

それは、施工の全数をその工程まで含めて
じっと見ていることはできないからです。

各職人さんが、仕事をしている時は、
その場に一人と言うケースも少なくありません。

結局、その人の「腕」やモチベーション
により品質も影響を受ける訳です。

では、そのモチベーションをどう高めるか?

それは、普段から元請け会社が、どんな
指導をしているか?が大きいと思います。

従って、今まで、入札に参加いただいた
工事会社は、すべて事務所を訪問調査し
トップの面談や職場の雰囲気を確かめています。

また、工事の始まる前に、各専門職の職長
クラスを全員集めての事前ミ―ティングを行います。

名付けて、
「住民のしあわせデザインプロジェクトキックオフミーティング」


「工事着工前打ち合わせ会議」ではありません。(笑)

まず、私の講義が45分。
その内容は、以下の通り。
1、コンサルタント紹介
2、マンション管理組合の宿命
3、大規模修繕工事ビジネスの「闇」
4、良い工事にするための条件
5、何のために仕事をする?
6、次につなげるための二つのお願い

ほぼ、
大規模修繕工事コンサルタント界の「松岡修造」バリの熱量です(笑)

この後、工程の打ち合わせ等の実務的な
打合せに入り、終了します。

当方の講義については、アンケートで、
評価や感想を聞きます。

当方の想いが伝わったかどうか?
を毎回確認し、次のキックオフミーティングに生かすためです。

昨日、実施したキックオフミーティングで
は、次のような参加者アンケートコメントをいただきました。

「普段からお客様に喜ばれる仕事が
したいとは思っていますが、そのお客様
とは、元請に対しての意味でした。
今回、対象を住民様にまで広げる発想が
新鮮でした。」

こう言うコメント見ると、当方の想いが
伝わって良かったと思います。

アンケートの最後は、
住民への一言メッセージを書いてもらいました。

◎現場管理者
自分、作業員の全員でしっかりあいさつをします。

◎営業
当社に施工をお願いして良かった
と言っていただけるよう工事を進めたいと思っています。
コミュニケーションを大事にしていき
たいと思いますのでよろしくお願いいたします。

◎塗装
作業員一同、安全かつ適正に工事を進めて
いきたいと思います。よろしくお願いします。

◎安全品質管理
仮設工事を担当させていただきます。
居住者様の安全を守りつつ住民様の目
から見て安全な作業で進めたいと思い
ますのでよろしくお願いします。

◎床長尺シート工事
床の長尺シート工事を手抜きのないように仕上げます。

◎シーリング工事
工事に関しては自分のこと(物)と思い
全力で取り組まさせていただきます。
よろしくお願いします。

◎交通誘導警備業務
工事車両・作業員と居住者様との接触事故
がないよう安全に誘導します。
よろしくお願いします。

◎下地補修
皆さんの安全を確保するため、一所懸命
作業させていただきます。
よろしくお願いいたします。

◎美装
安全を第一に考え、いいものを仕上げていきたい。

このメッセージは、現場の掲示板に貼ります。

これを見て、いつも、この時の気持ちを
思い出して、仕事をしていただきたいと願います。

「良い工事は、
職人さんの手元で生まれる。」

それを実現させるために、コンサルタント
として、何ができるか?

それは、
工事後の検査が厳しいかどうかの前に、
コンサルタントの「想いの熱量」を
伝え、工事を行うチーム全体のモチベー
ションを高めるところから始まるのだと思います。

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ある管理組合から、
「管理会社の理事会や総会の議事録案の作成が遅くて困っている」
と言う相談を受けました。

よくよく聞くと、管理会社の素案作成も早くはないのですが、修正のルールが決まってなかったり、署名する理事のところで止まっていることの方が、遅れの原因としては大きい。

この解消方法の一つは、期限を定めることです。

例えば、
・管理会社の素案作成は、会合後〇~〇日以内。
・署名者の修正は、〇日以内に管理会社に伝える。
・再修正後の署名者回覧は、〇日以内。

上記の〇日は、基本を決めておき、その時のボリュームによって、変更すれば良いです。

これで、毎月開催の理事会でも、次回会合前には、議事録が回ります。

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この2月から、コンサルティングを開始したマンションの話です。
このマンションの管理会社は、当社として、初めての相手。

コンサルティングを開始するにあたり、必要な管理や修繕の資料提出を依頼したら、「個人情報の関係で、出せない」と言う返事が組合を通じて返ってきました。。

ちなみに、住民の名簿は、提出依頼資料にはありません。
あるとしたら、総会議案書の中に、役員候補の名前と部屋番号があるくらい。

それが個人情報と言うならば、墨消しして渡してもらえば良いですが。。。
(組合に直接聞けばわかることですし…)

管理会社にモノが言える専門家に見られると、都合の悪い資料があるのかなぁ???

それを伝言いただいた住民さんに、「具体的にどの資料のどの部分が、個人情報だと言っているのですか」と聞くと、「特に、どれがと言う話はなく、弁護士にも聞いて会社の対応を考えた結果とのことです」

的外れな管理会社の癖の一つに、「顧問弁護士に聞いたところ…」と言うセリフがあります。

弁護士は、法律そのものではありません。弁護士によって見解は異なることはいくらでもあります。しかし、「弁護士に聞いたところ…」で、組合を説得しようとする(苦笑)

そもそも、そういう姿勢が、組合の不信感を買っているということに、気づいていないのかなぁ???

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

愛知県内の80戸クラスのマンションから、SOSがあったのは、昨年のマンション管理フェアでした。

私が講演した「大規模修繕工事における不適切ビジネスの実態とその対処法」を理事長が聞かれ、自分のもやもやとした不安を解決してくれるのは、ここだ!と感じられ、相談の申し込み。

すでに、設計監理会社=管理会社で入札を実施しておられ、見積もりも出されていました。

拝見すると、
・入札会社を募集の段階で相当狭く選別できる入札条件。
・ガチンコで入札したとは考えにくい横並びの金額。
・全般的に割高な工事価格。
・非常に安い設計監理料。

うーん。(*_*)
私のこれまでの経験からすると、談合やリベートのグレー要素が並んでいます。

他のマンションで、ここまで進んでいる状態で、最終的には、その設計監理契約も入札も白紙に戻して、当社と契約したケースはありますが、そうしましょうとお勧めした訳ではありません。

その時に、お勧めしたのは、「外部修繕委員」か「組合顧問」

今回も、同様です。

ただ、今回の結論は「外部修繕委員」で顧問的なアドバイスもお願いしたい、と言うもの。
組合としては、疑念はあるけれども、管理会社との関係にも配慮した形です。

「外部修繕委員」なので、組合側の一員として、設計事務所と工事会社に対することになるわけですが、そもそも管理組合と両社との委託契約書やそれまでの申し合わせ事項があるので、それらに基づいた行動に限られること。

その中で、管理組合に最大限のメリットが生じるよう尽力することになります。
まずは、最終見積書の数量チェックから開始です。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事の建物調査において、その実施時期を決める上で、防水の劣化は非常に重要なポイントです。

戸建てなら、「雨漏りが起きたら考える」と考えるのは、一般的ですが、分譲マンションの場合、最上階の人に、それを言うのは、よほど資金難でなければ難しい。

従って、工事をやりたい事業者にしてみれば、防水の知識がなくても、大規模修繕工事の12年周期説を用いて、「そろそろやらないと、雨漏りしてからでは、最上階の人に迷惑がかかりますよ」と迫りやすい。

しかし、管理組合100%の味方の専門家であれば、防水劣化状況を見極めて、適切な大規模修繕工事の実施時期をアドバイスするのが役目です。

また、防水を勉強すれば、やがて、漏水調査→適切なアドバイスもできるようになります。

今回は、防水メーカーに講師をお願いし、サンプルも見せていただきながら、1時間半の勉強会。

参加者は12名。
熱心な質疑が飛び交いました。

次回は、エレベーターの保守・リニューアル。
メーカー系と独立系の会社に来ていただき、お互いのPRもじっくり聞きます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

長期修繕計画の作成において、機械式駐車場のある、無しでは大きく違います。

屋外に、あの大きな装置が雨ざらしで設置してあるのですから、メンテナンス費用がかかるのは間違いありませんが、それを向こう30年間試算するのは、難しい。

最近、作成を手がけた築6年目40戸台のマンションの場合、販売会社・管理会社の想定は、
「25年後に、地上4段19パレット×2基の建て替えリニューアルで、3700万円」のみ計上。

しかし、実際は、リニューアルより前に、10年あたりから、操作部、チェーン、制御器、安全装置、パレットの塗装など、相当大きな出費が続きます。

機器の当たりはずれや使用頻度などの要因もあるので、見通すことは難しいのですが、別の同程度の規模のマンションでは、築10年間に1000万円もの補修費がかかったのに、やはり、長期修繕計画上、機械式駐車場の修繕費用の計上が甘く、管理会社への批判の声が大きくなったというケースがありました。

今回のケースでも、あまりに計上が甘すぎるのですが、まずは、メーカーに30年間の修繕計画作成を依頼。

結果、建て替えリニューアルを30年目に想定すると、何と30年累計1憶3500万円!

現計画より1億円の増加です。
これを30年で補うには、毎年300万円の修繕積立金の増額が必要です。

マンション販売時に、機械式駐車場にこれほど多額の修繕費が想定されると、売りにくいと言う心理が、このような計画書を生むのでしょうか。

とにかく、機械式駐車場を持つマンションは、販売・管理会社とは別の、かつ、その両社に「モノが言える」コンサルタントに長期修繕計画を見直し、対策を考えてもらうことが必要だと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

2年ほど前から、ファンになったジャズシンガーの粟田麻利子さんのライブを聞きに行きました。
これで、5回目。
粟田麻利子2

実は、ライブの始まる前までに、週末のコンサルティングの資料が完成していない状況。
ほぼ毎週、午前・午後・夜と3×2=6のコンサルティングがあるので、週末に近づくと、相当な資料作成のボリュームがあるので、ライブに行けるよう、準備したつもりでしたが、他のコンサルタントの作成した資料のチェックもあるので、そちらが間に合わず…。

夕方5時くらいに、「行かない」と言う選択と、「行った後に会社に戻って、朝まで仕事をする」と言う選択のどちらにするかを迫られました。

で、迷わず、「行った後に会社に戻って、朝まで仕事をする」(笑)

今回は、中電時代の先輩と一緒。
その先輩は、以前、私が「里の歌コンサート」の告知をしたときに、コンサートに行かれ、私と同じように、ファンになったそうです。

ライブの前に、居酒屋で一緒に食事をして、昔話や近況を語り合い、ライブへ。
舞台の目の前の特等席がリザーブされており、粟田麻利子さんの、甘い、とろけるような歌声を堪能しました。

で、いつものごとく記念写真!
粟田麻利子1


22時ごろオフィスに戻り、仕事を再開。
結果的には、4時半に終えたので、徹夜にはならず…。

それからホテルに行き、入浴して、1時間半眠り、元気いっぱい、週末のコンサルに向かったのでした。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.114

■私の好きな言葉■ 
過去の思いが今の自分になり、
今の思いが未来の自分になる

こんにちは。

今年度の秋・冬の管理組合向けオープン
セミナーは、先週末で終了。

初開催の長野を含め、9会場。
約100名の参加。

受講者のアンケートでは、

・とても参考になった・・・75%
・参考になった・・・25%
・普通・・・0%
・あまり参考にならなかった・・・0%
・参考にならなかった・・・0%

となっており、多くの方に役立った
ようで、嬉しい限りです。

セミナーの内容は、机上の理論ではなく
実践的で、実例を交えた成功法則なので
冒頭に、「良いい話を聞いた」ではなく
「自分のマンションの改善の次の一歩に
つなげてください」
とお伝えしています。

では、
大規模修繕工事の成功や管理の改善の
ために、次の一歩を踏み出すためには?

その一番の方法は、共感者を集めること!

しかし、管理会社任せは危険だと感じ、
奮闘されている方ほど、
「ご自分と他の住民の温度差」
に悩んでおられ、その打開策を探りたいと
当方のセミナーに参加されているわけで
簡単に共感者を集めることができれば、
苦労しない!となります。

そんな方が、MAKSのセミナーに参加
されると、
「これを聞いてもらえば、きっと、自分の
危機感をわかってもらえる」
と感じるそうですが、1時間半で130
ページものスライドを、紙芝居のように
物語で話すから腑に落ちるのであって、
このセミナーの内容を人に伝えるのは、
簡単ではありません。

そこで、
当方がマンション又は近隣の公民館に
行き、勉強会を開催することをお勧め
しますが、そもそも、理事会も総会も
管理会社抜きで開催したことが、一度も
ないというマンションがほとんど。

案内を配る、会場を予約する…と言った
ハードルを越える努力が必要です。

それよりも、簡単なのは、MAKSの
セミナーに同じマンションの人にも参加
してもらうこと。

これなら、チラシを配るだけで済みます。
積極的に声を掛けることでのコミュニケ
ーション効果もあります。

MAKSのセミナーは、1シーズンに、
何度も開催されるので、同じマンションの
人を誘いやすいんです。

先日の金山でのセミナーは、何と、同じ
マンションから7名もの参加。

これ、昨年のセミナーに参加された修繕
委員長と副委員長が、理事会メンバーを
中心に誘っていただいたものです。

1年越しの努力です!

これなら、そのマンションを訪問して
勉強会を開催したのと同じ効果。

修繕委員長のSさんは、
当方が、従来の建築業界の悪しき習慣を
排し、100%住民側のスタンスで、
大規模修繕工事のコンサルティングを
行っている姿勢に、共感されたとのこと。

セミナー後は、参加された理事会役員さん
を交えての相談会になったのですが、
そこで、言われたのが、

「コンサルタントは恋人選びと同じ」

実はSさんは、
土木工事系の会社に勤務されています。

土木工事と言えば、2015年に、
橋梁の耐震部品の製造・工事・検査に
おいて、メーカー・施工者・検査機関とが
グルになり、性能を満たさない部品・強度
を合格としていたことが、報道されています。

その数、何と、45の都道府県で550超え!

土木や建築の世界は、完成した後でチェック
することは困難なものも多く、プロセスでの
正しい検査が重要。

そのプロセスで、プロが結託したら、
外から、その不正を見抜くのは、不可能に近い。

恐らく、
そのような実情よくご存じだからこそ、
「コンサルタント選びは、恋人選び」
つまり「人(の姿勢)」「相手との共感」
が重要だと言われたのではないかと思います。

マンション住民の関心を高めるのも、
コンサルタント選びも、
「共感」がキーワードです。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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