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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今、大規模修繕工事コンサルティングをしているマンションの修繕委員会は、一級建築士と建設会社の社長がメンバーにおられます。

他のメンバーも、建築とか不動産とかの知識が十分あります。

それなのに、どうして、当社にコンサルティングの依頼が来たのか?
どうして、一級建築士でない私に依頼が来たのか?

簡単に言えば、技術的な知識や経験は、私とこの委員会メンバーでは、ほとんど変わりません。

しかし、あるスキルが大きく違うのです。

大規模修繕工事コンサルティングには、「一級建築士」と言う資格が必要で、一級建築士の数をコンサル先選びの基準にする組合も、時々いますが、それが、本質をついていない基準だということは、このマンションの修繕委員会に参加するとわかると思います。(笑)

昨夜の委員会も、とても盛り上がりました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

マンション管理組合向けのオープンセミナーの最終回が終了しました。

最終回は、金山会場で22名の参加。
金山セミナー

大規模修繕工事見学会セミナーも併せると、全部で10回。

約100名の参加。

最後の金山セミナーでも、終了後は、毎回のごとく、個別相談が多数。
MAKSコンサルタント6名で、組合の問題解決の相談にあたりました。

恐らく、1団体で、こんなにセミナーを実施しているところはないでしょうが、これでも、中部エリアのマンションの10%も救えていない!

まだまだ足りない。
が、全て私が講師で行うとなれば、これ以上回数を増やすのは、相当に難しい…。
でもやりたい…(笑)

今年の春・夏セミナーもやりますよ!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨年の秋から、遠藤晃先生の元で、「ストーリーテリング養成塾」に通っています。

朝、6時半に自宅を出て、東京で、朝10時から夕方5時まで、びっしり。

コンサルタントの「見えない商品の価値」を伝えるには?をテーマに、「脳に汗をかく」と言う言葉がぴったり当てはまるほど、考えに考え抜く塾です。

具体的には、
「伝える価値を物語にすること」

その物語には、「過去の出来事を語る」「未来に起こることを語る」の2種類あります。

どちらも、そこに特定の意味を持たせる流れがあります。

マンション管理士と言う、そもそも「初めて聞いた」と言う人がまだまだ多い領域。
自分自身は、長い積み重ねの中で、その価値を伝える講演力が身に付いていると思いますが、後進のコンサルタントが同じように「伝える力」を身に着けてもらうため、さらに、学んでいます。

MAKSの認定マンション管理コンサルタントが、更に活躍できるよう、良いと思うことは全てやる!と決めているのです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


マンション総合コンサルティング株式会社代表の廣田信子さんが、素晴らしいメルマガを書いておられ、非常に共感しました。

タイトルは、
「信頼できるか『人』を見て」

廣田さんは、

「そもそも、大事なパートナ─(専門家)を選ぶときに、
「信頼」できる「人」かどうかを見極めることを軽視していること」
が問題だと指摘。

「人」より「外観」=「信用できそうなブランド」を重視しがちな組合の評価基準が問題で、
「信用できそうなブランド」=「信頼できる人」とは限らないのにと忠告されています。

続けて、
「資格を持っていることと
『人』として信頼できる人かどうかは、まったく別物」
だし、
「ある団体に属しているから信頼できる…も幻想」
さらに、「会社の規模も、誠実に仕事をしてくれるかとは関係がない」
とばっさり!(笑)

とはいえ、どうしても、外観の差がわかりやすいのも事実。
しかも、一生懸命にコンサルタント選びをしている組合にこそ、そういう傾向があります。
選ばれた後は、組合の知らない密室で、いくらでも談合・リベートを仕掛けることができる専門家を、「人」で選ばず、組織の規模とか、資格者の数で選ぶ・・・。

うーん。。。。

一方、専門家側にも、廣田さんは苦言を呈しています。

以下は、原文のまま紹介

*************************
選択される側も、
「信用されそうな見え方」には最新の注意を払うけど、
ほんとうに自分が信頼に足りる誠実さを持って
仕事をしているかということに
簡単に目をつぶります。

そして、それは、
「うまくやったものが得をする」
「バレなければいい」
というような考え方を増長させます。

それどころか、むしろ、うまく上手に立ち回って
儲ける仕組みをつくったことが
「成功」といったりします。

(中略)

管理組合という組織は、
大きな金額を動かすにしては、
脆弱なところがある団体です。

だからこそ、
コンサルタントなど専門家といわれる人には、
誠実であってほしいと強く思います。

その弱いところをカバーするために、
専門家を必要としているのですから。
その弱いところをつくような、
仕事の仕方はしてほしくないのです。

でも、それには、
パートナーを選ぶ側も、外観に惑わさずに、
信頼関係を築ける人かどうかを見る
ということに真剣になってほしいと思います。
**********************

「コンサルタント選びを一生懸命やっているのだけれど、それが、的外れ」な管理組合を見るたびに、私が思うことと同じです。

「コンサルタント選び」の名文だと感動しました。

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帝国データバンク社の発行する「帝国データニュース」(中部版)の注目企業(クローズアップ)に、マンション管理相談センターが、3回目の登場となりました。

今回は、前回の記事で、「コンサルタント養成を始めました…」を受けて、実際に、誕生したコンサルタントに注目。

現在、一般社団法人マンション管理相談センタ―の理事に就任している棚橋直樹コンサルタントにスポットを当てた記事になりました。

これが、その記事です。
帝国データニュース(表紙 帝国データニュース(本文


棚橋コンサルタントが、なぜこの仕事を選んだのか?の物語も書いてあります。

当社への依頼が増えているのは、企業のポリシーに「「100%住民の味方」への強いこだわりがあり、それを実現する仕組み整っていることもありますが、何といっても、「人」が商品であり、魅力です。

契約が増え続けているのは、仲間が増えチーム力が強くなったからです。

「企業の強さ」に敏感な帝国データバンクの調査員が、当社の強みとして、「人の力の結集=チーム力」を評価いただいたことは、嬉しい限りです。

棚橋コンサルタントは、金融機関の出身で、おそらく、この記事は、多くの「元同僚」が読むでしょう。

ほとんどの人が、退職後は、その金融機関のつながりのある会社に行くそうで、聞いたこともない「マンション管理士」に転身するという話を棚橋コンサルタントが周囲にしたときは、「そんな仕事なんて、依頼があるの?」と言う感じで、相当に驚かれたそうです。

たぶん変人扱い?(笑)

この記事を読んで、「もう、そんなに活躍しているの?」と、更に、驚くのではないかなぁと思う次第です(笑)

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名古屋市内築39年30戸のマンションの大規模修繕工事コンサルティングを昨年秋から引き受けています。

修繕委員会を重ね、住民アンケートを実施し、建物調査。

ところが、調査日に、中部エリアを寒波が襲ってきました。
前日は、雪。
建物内には、氷が張っている個所も。

まずは、修繕委員帯同しての共用部調査ですが、足元に気を付けて、慎重に実施。
今回の解説は、辻コンサルタント(一級建築士)が実施。
築年数が経っているので、解説しどころが多い!
建物調査 建物調査2

その調査過程では、シーリングの抜取り試験やコンクリート中性化試験なども、ライブで見ていただきました。

こういう調査は、コンサルタント側だけで、一方的にやるほうが楽だと考えるコンサルタントもあるようですが、私たちは、修繕委員を含めて、できる限り多くの住民に参加をお願いするスタイルです。

ただ、調査日程の設定も、季節を考えないと!は、今回、痛感しました(*_*;

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昨日のメルマガ「不適切な大規模修繕コンサルタントの見分け方」はいつも以上に、反響をいただきました。

「昔からの習慣、我々何も知らない住人は、どうしたらよいのでしょう?」

「実際、良いコンサルタントを選ぶのは難しいと思います。
各社、プレゼンをしても良いことしか言わないだろうし、
その中から1社を選ぶのは、依頼者側の相手を信頼する力に
かかっているわけですからね。」

「私もコンサルタントを選ぶ時の条件として、色々インターネットで調べて
勉強もしていましたので、コンサルティング料金の高い低いは問題に
していませんでした。

もちろん特別な理由もなく極端に高額なところや低額なところは何か特別な
思惑がありそうで除外はしますが、あくまでコンサルティングの内容、真剣さ、熱意、
それと馬渕さんがいつも言っている管理組合に対する愛だと思います。」

今までの「コンサルタント選びの記事」を印刷して、配布したという方もおられました。

大規模修繕コンサルタントの選び方

大規模修繕工事を誰に頼むと成功する?

大規模修繕は管理会社に頼むと良い?

大規模修繕コンサルは建築士かマンション管理士か?

他にも大規模修繕工事の成功のための記事はたくさんありますので、参考にしていただくと、良いと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.113

■私の好きな言葉■ 
限界、と思ったところからが、勝負

こんにちは。

昨年の秋ごろから、
大規模修繕工事コンサルティングの
相談がひっきりなしです。

マンション管理学校での
「大規模修繕工事の不適切ビジネスの
実態と騙されない対処法」
の講演を聞かれた人からも多いのですが、
ネットの検索で、当社にたどり着く人も
多いようです。

先日は、
1日で2つのマンションからのSOS。

しかも、どちらも関西圏の同じ市から。

私のブログやメルマガを読んで頂いたそうです。

一つのマンションは、
20戸未満の小規模マンションで、
地元の設計事務所に依頼してスタート
したけれど、進むうちに、何だかんだと
業界の色々なつながりの様子が見えてきた。

修繕積立金は潤沢とは言えないけれど、
交通費を支払う分の報酬を上積みしても
100%住民側の専門家だと確認の持て
る当社に依頼したい、と言うリクエスト。

もう一つのマンションは、150戸超。

こちらは、
理事の中心メンバーは、当社への評価が
高いけれど、地元にも多くの設計事務所が
あるのに、わざわざ、名古屋のコンサルタ
ントを呼ぶことの説明ができない。

実際に、設計事務所を公募したら、
なんと20社の応募があった。

どの設計事務所も、
良いことが書いてあるが、
価格の開きも大きい。

そもそも、関西エリアでは、
談合やリベートと無縁な設計事務所を
探すのが難しいというもっぱらの噂が
ある中で、どこがそれかを見破るのは難しい。

もしかしたら、全部、そうかもしれない(苦笑)

だから、
「設計事務所を選ぶコンサルティグ」
「大規模修繕工事計画の支援」
「談合やリベートの生じない工事会社の入札の支援」
を当社に依頼したいと言うリクエスト。

私が多忙で、遠方のマンションの
大規模修繕工事コンサルティングは、
無理だろうと言う前提で
「不適切コンサルタントを選ばない」
「不適切コンサルティングをさせない」
コンサルティングをして欲しいという依頼です。

なるほど、その方法なら、
遠方のマンションでも、救える時間を作れるかも…。

では、そもそも、
「不適切コンサルタント」に
騙されない方法はあるのでしょうか?

あります。

その第1は、
コンサルティング料金の高い・安いで、
選ばないこと。

工事金額なら、工事数量、使用材料、工法
等で、横並べすることが可能な要素が大半
を占めますので、金額の比較は重要です。

しかし、コンサルタントは、例えば、
今回の修繕委員会や理事会で、入札仕様を
決めようと準備してきても、住民から意見
が出たり、
「もっとわかりやすくして欲しい」
とリクエストされたら、どんどん会議回数
は増えます。

議論が白熱したら、1回あたりの時間も増えます。

組合側の集まれる日時は、基本が、土日か
平日の夜。

それも、毎月第2土曜日の10時からと
決めていても、組合側の都合で、変わるこ
ともあります。

ならば、都度、予定外の業務費を追加で
請求するなどと言うことは、通常ありません。

そういう組合側に、丁寧に対応する仕事が
大規模修繕工事のコンサルタントです。

この要素は、コンサルタントの見積書を
横並べしても、比べようがありません。

ところが、不適切コンサルタントは、
組合側が、コンサルタントを評価する力を
持っていないので、最後は、報酬額勝負に
なることをよく知っています。

そもそも、コンサルティング料金よりも
工事会社のリベートの方が、圧倒的に
大きい。

従って、同じ設計事務所の見積もりで、
「マンションの規模」と
「コンサルティング料金」が
反比例するなんてこともあります。

先日も、同じ設計事務所のコンサルティング料金で、
70戸のマンションの料金の方が。
35戸のマンションより、100万円も
低いという例がありました。

料金額そのものは書けませんが、
70戸のマンションのコンサルティング
料金としては、破格に安い。

35戸のマンションにしては、割高。

大阪に本社があり、東京や名古屋に事務所
がある、マンション改修を中心とする大手
設計事務所。

35戸のマンションの方は、危うく難を
逃れましたが、70戸のマンションは…

実は、小規模なマンションは、工事金額も
小さいし、実際、そのマンションの修繕積
立金は多くなかったので、リベートを要求
しても、その額は少ないと予測されます。

一方、大きなマンションになれば、工事
金額も大きくなり、リベートも多額になります。

35戸のマンションは、理事会が熱心に
勉強を行い、最終1社に絞った後、総会で
も、コンサルタントからの説明に、1時間
以上の時間を取った上で決定。

70戸のマンションは、総会で、
コンサルタント候補に30分程度の
プレゼンと質疑応答をしてもらい、
その場の投票で決定。

不適切コンサルタントを選んでしまう
要因の一つは、こうした選定方法にも、
あります。

相談いただくマンションの話を聞くと、
「コンサルタントの選び方」
が不適切・不十分なところが多いと感じます。

よくある勘違いが、
「設計事務所の資本金」
「一級建築士の人数」

その事務所がどれほど大きくても、
何人一級建築士がいても、あなたの
マンションの大規模修繕工事を担当する
専門家が、
〇どんな考えで、
〇どこまで本気で考えてくれる人で、
〇その姿勢は、ポリシーと連動しているのか?
が重要です。

とにかく、
「不適切コンサルの手口」
は、いくつもあって、しかも、最近、この
話題が大きくなると、驚くような新手の
手法も出てきています。

私が、それを公開すると、更にその裏を
考える不適切コンサルがいるでしょうか
ら、ここまでにしておきます。

建築業界の人に聞くと、多くの人が、
「この問題は、やがて下火になり、
結局、不適切なビジネスが続く」
と言われます。

最近でも、リニア新幹線工事を巡る談合
のニュースが出ました。

建設業界の談合の話は、過去にも何度も
出て、「もうやらない」と頭を下げた
超一流のゼネコンが、再び…です。

非力な管理組合が、どうすれば、
自分たちの大切な修繕積立金を無駄使い
せずに済むのか?

それを学べるこのシーズン最後の
組合向けセミナーは、今週末です。

【お知らせ】シーズン最後!
マンション管理組合向け
マンション大規模修繕・管理セミナー
(名古屋) 1月28日(日)午後

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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今日は、沖縄豊見城市のマンションコンサルティングの2回目です。

昨夜は、全国的な寒波。

私の住む岐阜も前日の段階で、翌朝は雪。

中部国際空港8:40分初の飛行機。
もし、朝の電車が雪で遅れたら、間に合いません。

そこで、名古屋の事務所から一旦自宅に戻り、着替えを持ち、事務所へ。

事務所に戻ると、翌日のコンサル資料をもっとブラッシュアップしたくなる。
で、パソコンを開いて仕事を再開したのが、22時半ごろ。

作り出して、これでもかっ!と言うレベルの資料が完成したのは明け方4時。(笑)

それからホテルに行き、1時間半寝て、無事、飛行機に間に合いました。

で、沖縄に着いたら、19℃。
約20度の差。

着ていったコートが暑いのなんのって(笑)

今日ブログは、気温差の話!(笑)

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大規模修繕工事の開始前や管理会社の交代前には、契約先会社だけではなく、各専門事業社も集めてのミーティングを行います。

名付けて「住民の幸せデザイン実現キックオフミーティング」

開催する理由は、ほんとに良い仕事は、現場の工事者や業務従事者の手元で生まれるから。

その人たちのモチベーションが大切だと思うからです。

また、相互に支援しあえるようなチーム作りのためでもあります。

今回は、同じマンションで、2月から大規模修繕工事が始まり、管理会社も変更になることから、午前中は、管理会社とその協力会社向け、午後は、大規模修繕工事会社とその協力会社向け。

(管理開始キックオフミーティング)
管理契約 キックオフ

(大規模修繕工事キックオフミーティング)
大規模修繕 キックオフ

内容は、
◎担当コンサルタントの挨拶(今回は、棚橋コンサルタントです)
◎当社がなぜ、このようなミーティングを開くのか?
◎私のこの仕事に対する想い。
◎仕事に対する取組み姿勢の啓発
◎このマンションの歴史
◎コンサルタントの役割と組合を幸せにするための協力体制

私が45分程度の講義を行い、その後、意見交換をします。
松岡修造に負けない「熱さ」です(笑)

管理会社向けだと、お互い、その場で初めて会うような人もいます。
今までは、管理会社からの再委託業務で各専門事業者が縦につながっているだけでしたが、このミーティングで、顧客=組合から見れば、「チーム〇〇管理会社」なのだと、初めて意識することになり、考え方が変わった!と言う感想をいただくことも多いです。

ミーティングの最後には、各自から、組み合向けに、決意のコメントを書いてもらい、マンションの掲示板に張ります。

マンションに来て、それを目にするたびに、初心に戻って、プロ意識を高く持って欲しいと思います。

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30戸、築39年目の自主管理マンションの大規模修繕工事のコンサルティング中です。
何度かの修繕員会、住民アンケートにより、来週には、建物調査です。

このマンションは、当社に依頼する寸前に、ある建築士事務所集団に建物調査と給排水管の調査を依頼していました。

正直、相当高額です

ところが、この調査委託については総会議案として、承認されていなかったそうで、理事長が、そろそろ、大規模修繕工事ですよと総会で報告したことで、もう承認された気になり、その建築士集団に依頼。

建築士のアドバイスで、ますは、建物調査をしましょう!と言うことになった。
そして、建物調査などが終わって、その分の請求書が来たときは、次の期の役員。
「これって、依頼することは決まってないんじゃないの?」と言う話になったそうです。

実際、契約書も見積書もなく、口頭での契約。

一級建築士だから、組合の意思決定のルールは、知らなくてよい・・・と言われるかもしれませんが、この建築士集団は、マンション大規模修繕工事の設計監理を行う建築士の集まりです。

自主管理の組合で、組合の意思決定が曖昧であれば、なおさら確認する必要があると思います。

で、来社相談があり、「では、勉強会をしましょう」となってお帰りいただいたら、その2週間後に連絡があり、来てほしいという。
そして、会場に行ったら、勉強会じゃなくなく、臨時総会。

臨時総会の中で、勉強会なんだなと思い話し終えました。

そして、当日に連絡があり、その臨時総会で、当社へのコンサルティングが決まったという。
「臨時総会の議案になっていたんですか?」と聞くと、
「そうですよ」と言う話(笑)

勉強会の段階では、コンサルティング契約の条件も報酬の話も、しませんし、聞かれたので答えるとしても、一般的な事例。
そのレベルで総会でコンサルティング契約が成立してしまったのです。

もちろん、当方はマンション管理士なので、いい加減な意思決定は、ダメ!
その後、きちんと契約内容を説明して、契約書を結び、仕事が始まりました。

こんな状態ですから、普段の総会活動も、管理規約に基づいて…と言う感覚が薄い。

今回は、民泊禁止管理規約の議案で、当方から提案したもの。

議論の過程では、丁寧に、管理規約と総会議案の効果の違いなども解説。

共用部電気のハイブリッドな省エネ対策の議案も併せて、総会議案を作成しました。

で、仕上がった総会議案書を見ると、組合独自の議案が入っていて、
「こんな問題がありますが、どうしましょう?」と言う表現。

今まで、そんな感じで総会を運営してきたので、こういう議案の作り方に、何の違和感もないわけです。

しかし、今回の民泊議案は、当方に任せていただき、ちゃんと特別決議の要件を整えてもらいました。

「議案採決の時は、挙手するんだ!」と驚かれた感じ。

こういうマンションの文化を無理やり、規約のルールに厳格に!と言うのは、なじみません。マンション管理士資格試験では、×になってしまうことも、過渡期として、許容するくらいの気持ちで、じっくり「適切な管理」を実現していきたいと思います。

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この週末は、活躍できるマンション管理士になるための基礎講座。
基礎講座

このようなポジションを目指す人を探すこと自体、相当難しいと思いますが、今回の受講者は8名。マーケティングの話から、当社が使用しているコンサルタント契約書や業務フロー図までノウハウを公開しますので、受講料の何倍もの価値があるという自信はあります。

この受講者に向けて、講座前日に送ったメールは、これです。

一般社団法人マンション管理相談センターの代表理事
馬渕裕嘉志(マンション管理士)です。

現在、分譲マンション管理組合向けのコンサルタントとして、
コンサルティグ契約数は、昨年1年間で70案件、前年比120%。
事業開始後10年間で、累計282案件を数え、現在、3年先まで、
大規模修繕工事コンサルティングの予約が10件以上あります。

これだけの依頼があると、
毎週土日は、午前・午後・夜の3部制で、6コマを設定し、
向う2か月先まで、80%程度の予約率。

平日の夜も、1か月先までは8割、2か月先までだと5割以上の
予約率です。

当然、一人では受けきれないので、
3年前から、後進を育成する塾を開講しています。

一方、名古屋では、
難関試験の「マンション管理士」の資格を取得しながら、
実際に看板を掲げ、専業でビジネスをしている人は、ごくわずかです。

関東や関西は、マンションの数が非常に多いこともあり、
多くの専業社もいるようですが、名古屋では、これまで、
私に、コンサルティングや顧問の依頼があった際、
他のマンション管理士と競合になったことは、ほとんどありません。

しかし、マンション管理士の絶対数が少ないと言う訳ではなく、
平成13年にマンション管理士が創設されてから、平成28年までの
合格者数は3万人以上。

中部エリアでは、経済圏が全国の10%ですから、3000人以上でしょう。

つまり、数はいるけれど、
専業として活動しているマンション管理士が少ないと言うことですね。

では、なぜ少ないか?

それは、管理会社に所属して、
「資格」を自分のキャリアアップとして身に付けているとか、
他の資格者(建築士とか行政書士等)が、自分の仕事の守備範囲を
広げるため、取得すると言うパターンが多いこともありますが、
一番の理由は、
「開業しても、ビジネスとして成り立たせるのが、難しいから」
と言われています。

しかし、ホントにそうでしょうか?
私は、そう思わないんですよね。

それは、現在、私が沢山の依頼を受けているから…
が根拠ではありません。

名古屋最大級の分譲マンション管理組合向けイベントで
登壇した「マンション管理士の仕事術」セミナーを開催した時
の出席者アンケート結果を見て、
「世の中が、そうだ」
と思ったのです。

このセミナーは、タイトルだけをみると、
「マンション管理士(を目指す人)」対象ですが

参加者は約50名。
そのうち3分の2が、マンションに住む人。

セミナー参加の理由を聞くと、
私が講演した管理組合向けの
「大規模修繕のコストダウンの成功ステップ」や
「管理の適正化の成功ステップ」等を受講された方が、
マンション管理士の仕事に関心を持ったとか、
今、自分のマンションで、マンション管理士の活用を考えている
からと言うもの。

受講者のアンケートのコメントを見て、マンション管理組合の悩み
を解決したり、未来への改善を指南する専門家へのニーズは、
潜在的にも多く存在しているのだと、改めて、認識する結果となりました。

つまり、
問題や課題を抱えているマンションが多い=仕事は多いのです。

仕事=需要が少ないから、開業できないと考えるのが、
そもそも大きな間違いなのです。

もちろん、他のマンション管理士が専業化できず、
私ができているというのには、理由があります。

また、依頼が増え続けているのにも、理由があります。

それを「ノウハウ」と呼ぶのだと思いますが、
明日の基礎講座では、この「ノウハウ」をお伝えします。

これを聞かれたら、「なるほど!」と思われるだろうと思いますが、
それを、多少の手探りでも、自分でやる方法もありますし、当社の
主催する
「活躍できるマンション管理士養成塾」に入塾する方法も
あると思います。

「活躍できるマンション管理コンサルタント」になるには、
机上の知識に加えて、実践力を身に着ける必要があること、
ノウハウの確かさに加えて、志が高いこと
を求めるため、少数限定の塾です。

昨年は、4名の塾生が学び、座学と実地研修を受けました。

4月・5月は、私に同行し、マンション管理士(私や卒業生)が、
実際に、現場で、どのようなコンサルティングをしているのかを体験。

これにより、5月から始まる座学においても、
実際のコンサルティングの現場で、学んだ知識をどう使うのか?
をイメージしながら、受講することができます。

座学は、土曜日の18時から21時まで、全部で13回。
◎コンサルタントの姿勢と実務で使う法令
◎管理適正化コンサルティング
◎大規模修繕工事コンサルティング
◎顧問業務
◎マーケティング
◎プレゼンテーションの技術
を順次学び、毎回の講座の後は、「延長戦」と称して、
近くの居酒屋等で熱く語り合います。

また、この間も、私のコンサルティングや大規模修繕工事の現場に
行き、実地研修を受けます。

遠く、長野からの受講生もいましたが、この座学に合わせて、
名古屋に宿泊して、参加されていましたね。

同行研修には、
契約を考えているマンションでの勉強会も含まれていますから、
初回の出会いから契約まで、どんな風に進めるのか?
のプロセスも体験できます。

そして、座学期間終了時には、
当社の「認定マンション管理コンサルタント」として、「仮免状態」

今度は、アシスタントとして、一つの案件を最初から最後まで担当
することになります。

「理論と実務」をバランスよく学ぶことで、一流のマンション管理コンサルタントとして、活動できるようになることを目指します。

では、「活躍できる」レベルになるために必要なスキルは、何か?

養成塾では、それを「3分野×3項目=9つのスキル」に分解して教えているのですが、そのいずれにも共通するのが、「言葉の力」です。

マンション管理士の言葉は、顧客の判断に大きな影響をもたらします。

これは、スピーチやトークのテクニックが優れているかどうかの
話ではありません。

逆に、テクニックより、「心で、何を想って発言するのか?」が大切。

従って、養成塾で最初に教えるのは、
「日本一志の高いコンサルタントを目指す」こと。

そのマンションに住む人の10倍、そのマンションの事を愛し、
考えること。

そういう想いで、仕事をする。

だから、その想いを正確にかつ効果的に顧客に伝えるスキルは、
「基礎力」なんですね。

その考えから、
毎回の講座で、最初に、3分間の自己紹介(プレゼン)を行います。

この自己紹介には、ルールがあります。
それは、場面・聞き手の設定。

例えば、
「初めての大規模修繕工事の時期を迎え、どのように進めて行った
良いのか不安を持っているマンションで、勉強会を開催する冒頭の挨拶」
と前置きしてから、話し始めるのです。

そして、他の塾生が、それに対する良い点と改善点をフィードバックします。

私も、毎回、総評したり、スキルアップのための法則やノウハウを
伝えます。

ぞれは、毎回、ビデオに撮影してあり、後で、自宅で、見ることが
できます。

「想いを高め、言葉を磨く」の繰り返しですね。

能力には自信がある!という人なら大丈夫か?と言えば、
それだけでは足りません。

それとは別に、顧客を獲得するマーケティング力や
契約クロージング力も必要です。

そして何より、「この仕事が好きだ!」「顧客の幸せに貢献したい!」「正義と誇りを持った仕事をしたい!」という情熱や使命感が大切です。

テクニックより、この「姿勢」や「想い」の方が、
マンション管理士としての成功の成否に大きく影響すると思います。

従って、「マンション管理士」の資格は大切だけれど、
管理組合を支援する力を持つ人材を総称して、当社では
「マンション管理コンサルタント」と呼ぶのです。

従って、マンション管理士の資格を、これから取得する人でも、
受講できます。

しかし、
「ぜひ多くの人に受講して欲しい!」とは、言っていません(笑)

たった一人でも、真剣な熱い想いのある人だけ来ていただければ、
ベリーウエルカムで、嬉しいのです。

ちなみに、明日は、8名の受講者がおられます。
最も遠いのは、沖縄からの受講です。

先輩の「認定マンション管理コンサルタント」も、
ゲストスピーカーとして来てもらい、懇親会にも参加しますので、
きっと、有意義な話が聞けると思います。

お会いできることを楽しみにしています。

一般社団法人マンション管理相談センター
代表理事:馬渕裕嘉志


今回の参加者の顔ぶれを見ていると、
・現役の管理会社のフロント
・ITエンジニア
・出版社の編集者
・二級建築士
・管理組合理事長経験者
・70歳直前にして、マンション管理士の資格を取得した人
・当社のコンサルティング契約先マンションの専門委員
・当社の勉強会を聞いて感銘したマンションの住民さん

マンション管理士を持っている人も、これから取得を目指す人も、どちらもいます。

講座後は、参加者の懇親会。
養成塾の0期生の八巻コンサルタント、1期生の黒野コンサルタント、2期生の長町コンサルタントも、参加し、ゲストスピートと受講者との交流をはかってくれました。

日本一志の高いマンション管理コンサルタント集団のメンバーになっていただける方が、この中にきっといると思います!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日1日で、「貴社との大規模修繕工事に関するコンサルティング契約を決めたので、よろしくお願いしたい」と言う電話が2本。

どちらも、当社のセミナーを聞いて、組合向け勉強会を行い、ざっくりとした契約金額は伝えてありましたが、それ以降、具体的な組合の意思決定への関与はしていません。

多くのマンションでは、管理会社に何でもお任せで、管理会社抜きで、理事会や総会を開催した経験がなく、当社の勉強会を聞いた後、「で、契約するためには、どうしたら良いの?」と戸惑います。

結果、当社が議案書や議事録作成をサポートして、手続を進めることになるのですが、この二つのマンションは、自分たちで、どんどん決めていかれたというもの。

実際の契約では、例えば支払い条件とか、解約のルールとかを決める必要があるのですが、そういう細かなことは、後でもよく、「まずは当社にコンサルティングを依頼することを決めた」と言うことです。

大変、ありがたいことですが、実は、コンサルタント選びは、報酬の高低とか提供するメニューとかの比較ではなく、信頼できるコンサルタントかどうか?が最も重要です。

なぜなら、実際のコンサルティング業務が始まると、想定していないことが次々に出てきます。その時に、組合のためにどれくらい熱意をもって取り組んでくれるか?はとても重要。

大規模修繕工事コンサルティングなら、コスト削減のために手間暇を惜しまないか?工事検査でも、誰も見ていなくても、自分の良心や仕事への誇りに立脚して、厳しく見るかどうか?と言うような姿勢がコンサルタントの価値です。

私にとっては、コンサルティングの条件ではなく、「コンサルタントしての信頼度ありき」で選んだと言われると、一層、燃えます!

コンサルタントと言う仕事、生き方は、そういうものだと思います。
そして、そう言うコンサルタントを多く育てて行きたいと改めて決意しました。。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

これ、今朝のヤフーニュースで流れた記事のタイトルです。

マンション大規模修繕の談合を仕切る悪徳コンサルの呆れた実態

当社にも、これと同じような疑いのある相談が、いくつも持ち込まれています。
そのすべてが、濃いグレー、または決定的と言える証拠がありました。

しかし、住民側は、見破ることができない…。

とにかく、管理組合は、自分たちが使うお金の大きさに比べて、無防備すぎます。

そもそも、そうならないようにコンサルタントを探す訳ですが、コンサルタントの選定基準とか、選ぶプロセスが適切ではなく、最後は、コンサルティング報酬の高い・低いで選んでしまって、悪徳コンサルタントに引っかかるのです。

そうならないために、まずは、当社の勉強会を受けることをお勧めします。
1月21日(日)は、東海市で開催します。まだ、残席がありますよ!

マンションセミナー2911(裏) マンションセミナー2911(表)

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松本市で顧問に就任したマンションは、駐車場に受水槽があり、給水ポンプは、その下にあるという状態。

総会で、保護のために、フェンスを設置しようと言うことになり、予算化もされていました。

で、発注の段階で、相談。
工事金額の査定が主な理由でした。

しかし、まずは、「図面を書いてもらう」「使う製品カタログを出してもらう」をアドバイス。

安くすることも大切ですが、目的は受水槽のガードですから、高さや強度も大事。
その後のメンテナンスを考えて、出入り口の場所やポンプの修理スペースなども大事です。

住民側の「フェンスを付けて」と言う趣旨は、工事会社に伝わったとしても、「その後のメンテナンスまで考えて」は伝わりません。

伝えたとしても、具体的にどうするのかの指示は、難しい。

従って、工事発注する前に、生じうる問題を演武洗い出しました。
実際に現地で、設置されたイメージを持って、じっと眺めると…
フェンスを付けると、そのすぐ隣の駐車場のドアの開閉の裕度が無くなることが判明。
更に、将来、塗装するときにフェンスが邪魔になることも判明。
加えて、フェンス周りの植栽の剪定もできなくなるため、もう一つ出入り口を付けるか、植栽を取り払うことが必要とも判明。

こんな風に問題点を洗い出し、次は、その解決策を検討。

結果、解決策はあるが、コストが増えたり、再度、総会を開催して議決すべき内容もある。

そこで、目的を達するための手段を検討。

「タラップを登れなければ良い」
「でも、点検の際には、登れないといけない。

きっとこんなのがあるはず…と探して見つけたものがこちら。
タラップ 昇降防止扉

他にも、一つずつ問題に取り組み、当初予算の3分の1で、かつ、フェンス設置よりも、メンテナンス性も良いアイデアで解決!
劇的ビフォーアフターの「匠」ばりのアイディアですよ(笑)

今回は、長野在住の長町コンサルタントが、このアイディアの具体化や見積もりのために、業者さんの立ち合いを担当。

MAKSのチーム力を発揮しました!(*^^*)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社が主催する福島正伸先生の「究極のリーダーシップ養成講座」を受講していただき、それ以降、親しくさせていただいているハタ コンサルタント株式会社の降籏達生社長の建設業界人向けのメルマガを愛読しています。

とにかく、建設業の誇りと建設業界人への愛が熱い人で、尊敬しています。

今回の降籏社長のメルマガのタイトルは、「知的アスリートは頭を休めるな」。

とても、共感したので、紹介します。

************************
欽ちゃんと呼ばれる萩本欽一さんは
人が遊んでいるときでもずっと考えていたそうです。

(中略)

欽ちゃんほど、「運の神様」に対して、
「恐れを持って」、「謙虚に」、「低姿勢」で向き合う人はいません。

テレビの収録でハワイに行ったときも、
欽ちゃん以外のスタッフやタレントさんが遊びに出掛けるなか、
仕事で行ったのだからと、ホテルの室内にこもって、
泳ぎに行ったりとか、バカンスを楽しんだりは一切しなかった
そうです。

なぜなら
「仕事の運が落ちるから」

現在働き方改革として、工事現場の休日を増やす動きが
広がっています。
担い手を確保するためにも必要なことだと思います。

一方、知的アスリートである施工管理技術者は
体は休めても、頭は休めてはいけない。
お正月であろうと、休日であろうと
考え続けないといけないのです。

原価低減する方法はないか
工期をどうすれば短縮できるか
近隣住民の苦情をなくすためにはどうすればよいか
設計変更を発注者に認めてもらうにはどうすればよいか
工事成績評定を上げるにはどうすればよいのか

考え続けることで「仕事の運」が
高まり、うまくいく確率が上がるのです。

************************

コンサルタントも知的アスリートです。

私も、家族旅行に行っても、その車中でパソコンを開いたり、旅館で延長コードを借りて、家族が寝た後に、パソコンを開いて執筆します。

365日、どうしたらクライアントの幸せを最大化できるか?を考え続けています。

それが、ちょっと(かなり(笑))変わっている!と言われることもありますが、自分の仕事を「知的アスリート」と言い換えれば、当たり前のことをしているのだと思います。

なぜなら、日本一、世界一を目指すような運動アスリートは、365日、ほとんど休みません。

であれば、日本一のマンション管理コンサルタントを目指す「知的アスリート」も、365日休まないのは、普通です(笑)

あー、自分をわかってくれているような文書に出会って、良かった!!(^^♪

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


愛知県春日井市で、初めてのコンサルティング契約を結んだのは、今から2年半前です。

50戸のマンション。

当時は、築12年目で、大規模修繕工事時期となり、コンサルタントを探していて、他の3つの設計事務所(集団)と当社を加えた4社が候補。

他のマンションではありがちな「候補者を集めて、順番に数十分ずつプレゼンを聞いて、その場で選ぶ」と言うことはせず、8名の修繕委員が半年間かけて、比較検討。

当社からは、2時間の勉強会と質疑応答を2回開催。
当社のコンサルティング先の2組合の理事長に直接インタビューするために、名古屋や岐阜まで出かけらました。

決定の方法も、数値化できる採点表を作成し、コンサルティグ報酬は、「高い・安い」ではなく、「業務内容や期待値と報酬を比べての妥当性」で評価。

「素人の管理組合が、専門家を選ぶ」プロセス・手法という点では、理想的な形で、このプロセスを通じて、非常にクレバーな修繕委員会に成長していました。

このマンションでは、大規模修繕工事は、当社の建物調査の結果、すぐに準備する必要性はないと診断。
一方、多数の機械式駐車場を抱え、長期修繕計画と資金計画の練り直しが大きな課題でした。

いつものごとく、この問題を解決できるのが、当社の強み。
他の設計事務所では、できません。

大規模修繕工事の入札前に、「管理適正化コンサルティング」を実施。

このマンションの管理会社は、地元のブランドが高い企業の子会社でしたが、分譲マンションの管理事業は、得意ではなく、他の総合管理会社に設備管理や清掃系の業務を再委託している状態。

その重層構造を丁寧に調査し、見える化し、1枚1枚はがして、管理品質を維持、更には向上させる再編成を実施。

そして、管理会社の入札。

結果、年間で約300万円の管理コスト削減。
電気料金は、マル秘ノウハウを使い、年間75万円の削減。

続いて、大規模修繕工事の入札を実施。
結果は管理会社の提示した工事費5500万円に対して、4500万円。
この金額は、屋上・ベランダ・廊下・階段をすべてやり替える金額です。

基本的な劣化回復工事の金額をここまで抑えることができた結果、いくつものグレードアップ工事を実施。

例えば、廊下の窓ガラスの格子は、防犯性が低く、プライバシー性も低いモノでしたが、上限分離式のルーバータイプに変更。資産価値も上がりました。

こうした一連の努力の結果、長期修繕計画と資金計画においては、現在の修繕積立金を値上げすることなく、将来、機械式駐車場を建て替えることができる程の資金余力のある「超優良財政」のマンションになりました。

また、新築以来の建物の懸案事項がいくつもあったのですが、それも、大規模修繕工事の際に徹底的に調査し、分譲会社や新築した建設会社との粘り強い交渉を行い、解決。

当社のモットーである「マンションに住む人をこれでもかっ!と言うくらい幸せにする」の好事例と言えます。

で、ここからが、今日のブログのタイトル(笑)

このマンションの修繕委員のお一人が、職場の同僚に、弊社を紹介していただき、昨日、臨時総会が開かれ、大規模修繕コンサル・建物調査・長期修繕計画作成・省エネコンサル・保険適正化コンサル・管理適正化コンサル・顧問業務のフルメニューでの契約が承認されました。

このマンションの理事長に聞くところによれば、
「業務で偶然同じ車で相手先に向かった。車中で、話題に困って(笑)、自分のマンションの話をした。」
「今、マンションの理事長で、大規模修繕工事の提案が管理会社から来ている。」
「今、築11年目だが、築12年目にやることになっているらしい。」
「管理会社は分譲会社で、工事もその会社でやるという前提で、話が進んでいる。」
「自分では、マンションはそんなに建物が傷んでないように思うけど、経験も専門知識もないから、言えないし…。間もなく見積もりも出てくるんだよね。」

で、この車に乗っていた同僚が、前記のマンションの修繕委員!

その方が、当社に相談すると良いよ!と推薦いただいたとのこと。
その時に、どこまで具体的な話があったのかは、わかりませんが、当社に電話があり、数日後に、来社いただき、ご相談。

理事・修繕委員向け勉強会の開催を決定。
勉強会前には、マンションの建物簡易調査を実施し、来年、すぐやる必要はないとの判断。

勉強会では、修繕委員の全員が、この理事長と同じ不安な気持ちがあったとのことで、コンサルティング契約に賛成。

ただし、いきなり臨時総会を開催するのではなく、まずは、住民向け勉強会を実施。
その参加者も、全員、コンサルティング契約に賛成。

このステップを丁寧に踏むことで、住民の総意に達するのが当社の姿勢です。

この週末に、臨時総会の開催があり、議案審議の前には、初めてこの話を聞く人のために、改めて勉強会を実施し、全会一致でコンサルティグを承認いただきました。

このマンションは、黒野コンサルタントと私と尽力し、住民の皆さんと一緒に、「これでもかっ!と言うくらい幸せな状態」になっていただきたいと思います。(^^)/

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.112

■私の好きな言葉■ 
世界一あきらめない人が世界一になる

こんにちは。

前回のメルマガの最後は、
「関東エリアで活躍していた
コンサルタントの幾人かに、
管理組合向けコンサルティング事業
について、アドバイスを求めたところ

「関東や関西で始めるなら良いけど
名古屋では成功しないよ。
やめておきなよ」でした。

しかし、逆に、私には、
「マンション管理組合向けコンサル
ティングがあなたの使命だ」と、
天の声が聞こえた!(笑)

その理由は、彼らの言う
「名古屋では無理な理由」が、
「この事業は、大規模なマンション
を相手にしなければ、成功しない」
という業界の常識(?)を前提と
していたからです。

確かに、
大規模修繕工事コンサルティングや
管理見直しコンサルティングのような
スポット的な契約を獲得し続けていく
のは大変で、
「継続的な顧問契約」
を結ぶ方が理想なのですが、それは、
大規模マンションの方がチャンスが多い。

一人のマンション管理士を雇うための
1世帯当たりの負担額を考えると、
当然、大型マンションの方が、ハードルが
低くなりますからね。

一方、仕事を受けるマンション管理士側
としても、大きなマンションの方が、
1組合当たりの報酬は高くなります。

同じ顧問数を持つなら、大規模マンション
の方が、効率が良くなります。

また、小規模マンションは、
年間の理事会開催数も少なく、総会前の
理事会1回だけというケースが多いです
から、そもそも、顧問を雇うニーズも少ない。

関東・関西圏なら、数百戸、あるいは千戸
以上のマンションも多いので、マンション
管理士専業が成立しても、名古屋圏は無理
でしょうと言う理屈です。

実際に、
大都市の一つである名古屋であっても
当時、マンション管理士の専業は、
インターネットで探しても、誰もいません
でした。(今も、あまり変わらない状況だと思います)

しかし、私の住む岐阜は、もっと小都市。
コンサルティング契約を結んだ順は、
32戸、16戸、30戸、20戸。

そのすべてのマンションで、
大規模修繕工事コンサルティングから
始まり、
長期修繕計画作成、
管理適正化コンサルティング、
火災保険選定コンサルティング、
省エネコンサルティングと続き、
最後は、顧問に就任。

それ以来、今まで顧問契約が続いて
います。

最長9年目。

小規模なマンションでも、解決すべき
問題はあるし、将来に向けて、改善する
課題も必ずあります。

関東や関西で成功している専門家は、
市場の大きさに助けられている面がある
けれども、自分は、その逆で、小規模
マンションを救うことを生きがいに、
ノウハウを磨いていたわけです。

つまり、競合もいない(笑)

ライバルは、常に「昨日の自分」

中部エリアでは、圧倒的に中小規模
マンションが多いのですが、日本全体で
見ても、中小規模マンションが多数です。

だから、
「マンション管理組合向けコンサル
ティングがあなたの使命だ」と、
天の声が聞こえた!(笑)

もっと言えば、
「中小規模マンションを救えなければ、
マンション管理士の存在意義はない!」
という声も聞こえた(笑)

ただ、ここ数年は、大規模マンションから
も依頼が続き、コンサルティングを進めて
見ると、小規模マンションよりも、
扱うテーマも金額も大きいので、改善余地
も大きいため、小規模マンションに比べる
と、同じ労力でも、簡単に大きな成果が出ます。

例えば、大規模修繕工事だと、10戸台
のマンションの1千万円台の工事費で、
コストダウンは、とても大変です。

それでも20%以上のコストダウンを
実現してきたのですが、同じノウハウで
大規模マンションだと、1千万円以上の
コストダウンも、できてしまいます。

つまり、小規模なマンションでは、
丁寧で、きめ細かなコンサルティング
を実施しないと成果が出ないことから、
そのノウハウを使うと、大規模マンション
では、もっと成果が出るということです。

こうして、ブラッシュアップを重ねて行
った結果、たどり着いた答えは、
従来のマンション管理士の考えの主流=
「組合の問題を解決するのが、マンション管理士だ」
はNG。

「潜在的な問題も解決し、更に、将来に
向けて改善するのがマンション管理士だ」
と考えるのが、正解。

つまり、「士業」ではなく、
「コンサルタント」の発想です。

こうして、
「マンション管理コンサルタント」という
定義が生まれ、このノウハウを学び、
マンションを支援する専門家を養成する
塾を開講したのが、3年前。

現在、一般社団法人マンション管理相談
センタ―認定マンション管理コンサルタントは、14名。

マンション管理士資格を持っている人も
これから資格を取得する人も、どちらでも
入塾が可能です。

とにかく、マンションの現状・ニーズから
すれば、圧倒的に活躍できるプロが少ない。

ぜひ、この道を目指す人が増えてほしいと
願います。

【お知らせ1】
■活躍できるマンション管理士になるための基礎講座
平成30年1月20日(土)
講 演18:00~20:00
懇親会20:00~21:30
会場:ウインクあいち
(愛知県産業労働センター)
定員:限定10名
受講料:10,000円(税込み)
(第2部での軽食・飲み物付き)
https://goo.gl/SiabTB

【お知らせ2】
マンション管理組合向け
■マンション大規模修繕・管理セミナー
a(東海市) 1月21日(日)午後
(名古屋) 1月28日(日)午後
http://mankan-sc.com/pdf/290930-akfuyu.pdf

■バックナンバーは、こちらからどうぞ
http://i-magazine.jp/bm/p/bn/list.php?i=mabuchi1234&no=all

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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今日のセミナーに参加のお客様の中で、築40年を過ぎて、自主管理のマンションの理事の方がおられました。

お話を聞くと、住民全体が高齢化し、それまでお世話役で理事を務めていたグループの人たちが、第一線から退き、若い世代にバトンタッチしたそうです。

ところが、何をしたら良いのかわからない・・・。

そこで、当社のセミナーを受講。

講演を聞いて、同じマンションの役員さんたちにぜひ聞かせたいとのこと。

よく、「自主管理であっても、管理の改善はできるのか?」と聞かれますが、
答えは、「イエス」

実は、自主管理の強みが、長期に渡って熱心なお世話役がいることである反面に、その人達が、頑張ってきたので、自分たちの管理コストは、安いはずと思い込んでいるのが、弱点だという事もあります。

岡崎の約100戸のマンションでは、個別の委託業務を調査し、適正化プログラムを実行したら、年間で百万円以上の委託コストの削減ができた例もあります。

その意味では、このマンションにとって、「代替り」になるタイミングは、管理の見直しの絶好のチャンスですね。

早速、資金の総会議案書、委託業務契約書、長期修繕計画を送っていただき、分析し、マンション向けの勉強会を行う計画を立てました。

資料をお待ちしています!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今週末は、二日間×午前・午後・夜の6つの予定が入っています。

名古屋で、1日で学べる大規模修繕・管理の見直しセミナー。
春日井市と各務原市で、総会での契約審議に先立つ勉強会が二つ。
岐阜市で大規模修繕工事の工事説明会。
岐阜市で大規模修繕工事の時期・仕様書、概算予算を審議する理事会
岐阜市で管理適正化をテーマにしたの90戸クラスマンション向け勉強会。

従って、二日間で、4つの講演があります。

同じようなテーマの講演会を数百回やっていますが、毎回、そのマンションごとにオリジナルの内容を入れるため、講演レジュメ(パワーポイント)を作成するにも、相当な時間を掛けます。

週の後半に、会社に泊まり込みになることも、しばしば。

喉を持たせるために、寝ている間もマスク。

口ずさむのは、山口百恵の「いい日旅立ち」のフレーズ「私を待ってる人がいる♪」

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


「J.Score」という会社が、消費者金融ローン、銀行のカードローンに次ぐ、第3の個人向け融資サービスを開始しています。

この特徴は、利用可能額と貸付利率を決める「信用力」の判断を、顧客による入力情報と連携するビッグデータをもとに、AI(人工知能)が行っている点。

AIが算出した結果はスコアとして顧客に提示され、点数が高いほど利用可能額は大きく、貸付利率は低くなります。
ポイントは、顧客自らが入力する情報が多ければ多いほど、基本的にスコアが高まる仕組みになっている点。

同社の社長のインタビューで、次のように語っています。

「特に夢を追い求める若い方にご利用いただきたいと考えています。遊興費や差し迫った生活費としての利用ではなく、資格取得や留学など、自分の夢を実現するために前向きな借り入れをしていただきたい。スコアには、お客様の将来的な年収の推計が盛り込まれています。つまり、将来のキャリアを高めようとされる方の自己投資に対しては期待値が加わり、より有利な借り入れ条件を提供できるのです。」

今までのローンの信用照会は、勤務先の会社規模と勤続年数、借入額や給与額で決定されていました。大量のローン申し込みの審査を考えれば、そのような一律、数字で判断できる要素を並べることが合理的であったのでしょうが、AIにより、ここまでできるようになるとは、素晴らしいことだと思います。

マンション管理コンサルティングやや大規模修繕コンサルティングでも、AIがもたらす変化はなんだろう?と考える必要があると思います。


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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日、読者さんからの「自動カウンタープログラム」の提供で、ブログの累計カウントを間違わない(はず)と宣言したのですが、それは、最近の数字が、そもそも合っているという前提。

昨日のブログを読まれたその読者さんから、
「最初からの累計が合っているかどうかも、念のために計算したら、間違ってましたよ!」
とメールをいただきました。

イヤー、昨日宣言したばかりなのに、恥ずかしいと同時に、手間をかけて調べていただいたことに感謝&感謝。

あらためて、下記の通り訂正します。

ブログを始めてから、今回で、4068記事目。
今日までの連続更新は、3861日となります。

今度こそ、間違えない!(笑)

しかも、連続日数が、満〇周年とかX000回目とかゾロ目とか、累計数が、X000回目とかゾロ目とかを自動で表示する機能付き!

で、最大値のゴロの良い数値が、「連続12345日」!
おおよそ、23年後(笑)
「それまで更新続けなさい」という励ましですね(笑)

ありがとうございます!

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ブログを始めてから、今回で、4151記事目です。
当初は、日曜と祝日は休刊日にしていたのですが、中電から独立すると決意してからは、毎日更新に変更し、今日で3846日連続更新となります。

途中、その日に更新できず、翌日に前日分を更新することもありましたが、日付の連続という意味で、3846日の連続更新です。

ダイエットしているけど、つい、飲み会で食べ過ぎて、やめてしまったり、禁煙で、一本だけ!と誘惑に負けて、そのあと、やめてしまったり・・・と言う話を聞きますが、ブログも同じで、毎日更新と決めていて、仕事がたくさんあり、その日に書けないことがあっても、翌日に二日分書いて取り戻すことが、継続のコツです。

で、その励みも含めて、何日連続更新なのかをブログ内に記載しているのですが、これが、時々、重複する番号を使ったりして、よく間違える(笑)

で、それを教えていただける読者さんがいて、時々訂正します。

毎月のように間違えるので、その読者さんが、エクセルで自動的にブログ連続日数がわかるようなプログラムを作って送っていただきました。それがこれ。(肝心個所のみ抽出した画像です)
ブログカウンター

このシートを開くと自動的に当日の連続回数がわかる便利なプログラムが組んであります。
送っていただいたシートを見たときは、感激しましたね!

今、パソコンのデスクトップに貼り付けてあります。

これで、間違えないはず!

ありがとうございます!

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新年最初の勉強会は兵庫県西宮市。

3連休の最終日に、同市内の2組合共同で依頼いただき、大規模修繕工事を中心に、管理の見直しや省エネの勉強会を実施しました。

昨夜は9時半まで名古屋市内のマンションで修繕委員会があったので、名古屋のホテルに泊まり、7時半初の新幹線で、新大阪へ。そこから、JR乗り換えで、「さくら夙川駅」へ。

160戸のマンションと16戸のマンションの修繕委員向け勉強会です。

昨年、秋ごろにメールと電話で相談があったのは、別々で、どちらも、「遠方だけれど、コンサルティングを頼めるか?」という内容。

私のブログやメルマガを読んで、「この人に頼みたい」となったそうです。

ただ、実際の依頼内容は、一つは大規模修繕工事コンサルティングで、もう一つは、大規模修繕工事コンサルタントを選ぶためのコンサルティングの依頼。

名古屋からは1時間半程度なので、物理的・時間的には、対応できる場所ですが、コンサル料金とは別に交通費がかかりますし、そもそも、地元のコンサルではなく、名古屋のコンサルを選ぶ理由が、明確にする必要もあるでしょう。

一度、個別相談のために来社いただくか、あるいは、名古屋のセミナーに来てくださいね!とお伝えしてあったものです。

それが、年末に、16戸のマンションから、マンションの近くで勉強会を開きたいので来てほしいという依頼。私のスケジュールは2月まで空いていないのですが、この3連休の最終日の午前中ならOK!と返信。

どうせやるなら、もう一つのマンションも誘ってみようということになり、結果、二つのマンションが、私の交通費を折半する形で、会場は、160戸のマンションの集会室で開催する運びとなったのです。

二つのマンションの規模が違うのですが、「成功するための大規模修繕工事の進め方」は共通していますから、管理の見直しなども含めて、次の通り、たっぷり1時間半。

1.マンションの価値と構造的な弱点
2.大規模修繕工事成功5つのステップ
 業界の本音・恐怖の実話・成功事例
3.管理の改善と長期修繕計画の正しい
 作り方
4.省エネの着眼点
5.専門家選びのポイント
 

質疑応答を含めると、2時間10分。

実は、前日は、9時半に修銭員会を終えて、会社に戻り、夜2時まで、勉強会準備をしていて、新しいスライドも入れた甲斐があって、「非常に役に立った」と感想をいただき、嬉しい限りです。

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それは、これです。
酔っ払いカエル

タイトルは、「酔っ払いカエル」

私がお酒が好きだとか、酔いどれだとかいう理由ではありません。

「電柱」が気に入った!(笑)

元電力マンのさがです。

ちなみに、下呂=ゲロは、カエルが多いから、下呂市になったわけではなく、その逆で、カエルの鳴き声=ゲロのゴロ合わせで、カエルをモチーフにしたお土産が多いのですよ!

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テーマ:ひとりごと
ジャンル:ライフ

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機械式駐車場のあるマンションは、「大きな荷物」を背負ってますよ!という話は、このブログでも、何度も取り上げていますが、ヤフーニュースでも取り上げられました。

東洋経済オンラインからの転載なのですが、そのタイトルが「知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題

「地雷」とはよく言ったもので、確かに、私のところに相談にくるのが、築10年目くらいで、「管理会社から、多額の修繕費が提示された。そんなこと、長期修繕計画に書いていない。驚いて、念のために、今後の修繕費を予測してもらったら、とんでもない金額!」というパターン。

従って、新築マンションの広告で、機械式駐車場のマンションを見るたびに、正直、そのマンションの財政は大丈夫かと、心配になるほどです。

今回の記事は。首都圏の話で、中部エリアとはいささか事情が異なりますので、状態や解決方法も違う側面がありますが、「地雷」という表現は、合っていると思います。

昨年、機械式駐車場問題に的を絞ったセミナーを開催しましたが、今年も、やりたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.111

■私の好きな言葉■ 
感謝する人と、感謝される人の間に、幸せがある

こんにちは。

起業の厳しさを示す指標として、
「10年続く会社は、6%程度」
と聞くことがよくありますが、
正確な統計データは、ないようです。

自分の周りの起業家を見ると、
10年経たずに事業継続をあきらめ
ている人が、10人のうち9人もいる
という状況はないのですが、これまで
の私自身の起業・会社運営の経験から言えば、
「創業するより、継続することの難しさ」
は、間違いないと思います。

私の最初の起業は、2000年。

中部電力の社内ベンチャーとして、
消費者向け戸建て住宅コンサルティ
ングで起業したのが会社経営の最初です。

ところが、
大企業をバックにした大風呂敷な
事業計画で、初年度5千万円の赤字。

今の私が、当時の私に声を掛けるとし
たら、
「甘すぎる!」
の叱責しかないのですが(笑)、
元々、売上高が兆の単位の会社にいた
ので、5千万円程度の赤字なら、
翌年以降で、挽回できるという変な
自信?油断?(笑)。

しかし、いかに、中電ブランドがあっ
ても、電気料金のように、生活必需品
を売っているわけではなく、
「消費者に買っていただくこと」
の厳しい洗礼を受けます。

少しずつ、売り上げは伸びたものの
簡単には累損解消の目途は立たず、
責任を問われて、代表取締役社長から
平取締役に降格。

その通告を受けたときは、夜、ひとり
になったオフィスで、自分のやって
きたことを振り返りながら、自問自答
を繰り返しているうちに、朝を迎えた
ことは、今でも、はっきり覚えています。

ただ、この夜に、福島正伸先生の著書
「起業家精神」を改めて読み返し、
「成功する方法は100万通りある」
「他人と過去は変えられない。自分と未来は変えられる」
等の言葉に励まされ、
「これからは、中部電力というブランドに頼らない」
と決意します。

そこから、
消費者心理やマーケッティングを
懸命に学び、また、独自の集客ノウハ
ウも身につけ、家づくり指南ブログ
「しあわせデザイン研究所」
を毎日更新し、全国人気ランキングの
ナンバー1を獲得するなど、逆転劇の
素地が固まります。

この経験と実績により、
家づくり顧客からの問い合わせも増
えていきましたが、それと並行して
全国の電力会社や設備メーカーなど
から、住宅購入の消費者心理やオール
電化の販売手法のアドバイスができ
る専門家として評価され、沢山の講演
会やコンサルティングの依頼が来る
ようになりました。

特に、電力会社の中でも、最も商売感
覚の鋭い関西電力からは、地域工務店
をネットワークし、オール電化を広め
るための大型プロジェクトのコンサ
ルティグを受託。

大阪のホテルの1室を1年間、自分の
宿として確保し、関西電力の各営業所
を訪問。

大阪に新会社を立ち上げ、専任スタッ
フを数名抱えて、コンサルティング
料は、1年で億を超えていました。

名古屋の会社では、引き続き、消費者
向けの家づくりコンサルティグを行
っていたので、朝、始発の飛行機で、
北海道や福岡に飛び、その日の夕方と
か翌朝の始発で名古屋に戻るという
ケースも、何度もありました。

いくつかの住宅の専門誌でも連載を
開始し、この分野では、日本で誰にも
負けないという自信が湧いてきました。

そして、初年度に出した5千万円の赤
字は、5年目にして、累損の解消目途
が立った頃、中電の社内ベンチャーの
ルールで、会社に戻るか、中電子会社
のベンチャー会社に転籍するか?の
決断の時期となりました。

そこで、私が下した決断は、そのどち
らでもなく、中電と離れて、起業をすること。

自分の実績・知名度・ノウハウで、
十分やっていけるという自信があり
「どこまで行っても、中電の子会社」
にいることは、
「安定はあっても、自由がない、夢がない」
という思いが強かったからです。

そして、最初は、個人事業として、
コンサルティング業を開始。
2009年2月に、法人設立。

それが今の(株)リブネット・プラスです。

相変わらず、名古屋と大阪を行き来し
ながら、全国を飛び回る日々で、航空
会社のマイレージが20万ポイント
も貯まる忙しさでした。

ところが、2011年、東日本大震災が起
こり、全国的に電力需給がひっ迫。
全国の電力会社は、一斉に、
「オール電化住宅の普及活動」
を中止。

前年まで、億を超えていた主要事業の
売り上げが、一気に、ゼロへ。
しかも、震災前には、4月以降の新年
度の契約内定をもらい、スタッフの増
強を終えたところ。

相手は倒産リスクのない電力会社な
ので、契約を詰める段階で、内定破棄
の違約金は想定していません。

ただ、どの電力会社からも、
「落ち着いたら、再開するから」
と言われていたので、組織の縮小をせ
ず、貯えを取り崩す毎日が続きます。

しかし、事態は一向に好転しません。

そこで、再び、消費者向けの家づくり
コンサルティングを中心としたビジ
ネスにシフトしたのですが、世の中は
住宅の不況期。

以前のように中部電力の看板も使えません。

その後、1年半、自分への報酬はゼロ
にして、社員の給与を払いながら、
少しづつ人員を次の仕事に就かせる
目途を立てて、縮小。

しかし、ビジネスとしては、他にはな
い強みがあったので、自社を最小の組
織にしたところで、保険・相続・住宅
の各分野を「家計相談」という括りで
ビジネス展開を行うグループ企業に
事業を譲渡し、私が住宅分野カンパニ
ーである「住宅相談センター」の社長
に就任し、社員も移籍することで、
新しい展開を図ります。

この時期には、各電力のオール電化普
及組織は、消滅が相次でいたので、
「オール電化住宅の分野で、日本ナンバー1のコンサルタント」
としてのビジネスの復活は、完全に断
念。

消費者の家づくりコンサルティン
グ事業に専念。

中部エリアの住宅展示場やハウスメ
ーカーからの
「家づくり予備軍向け講演の依頼」
も多く、それが安定収入となって、
低空飛行ながら、事業の継続は見えていました。

一方、マンション管理組合向けのコン
サルティングは、自分のマンションで
の大規模修繕工事の成功を聞いた近
隣マンションから、個人的に依頼され
る程度で、社内的には、非主流事業。

それが、口コミで増えるに従い、
「戸建て住宅向けコンサルティング」
の会社なのに、社長はマンション管理
組合向けのコンサルティングに多く
の時間を当てている…という、ちぐは
ぐな状況が生まれます。

しかし、マンション管理組合向けの
コンサルティングは、やればやるほど
マンション管理士としての資格があ
ること以上に、自分が手掛け、学んだ
ことが、すべて生かせる分野だと気づきます。

一方、マンション管理士としてのビジ
ネスでは、関東エリアが先行していた
ので、色々と調査したり、実際に先駆
者に会いに行き、アドバイスを求めま
したが、言われたのは、
「関東や関西で始めるなら良いけど
名古屋では成功しないよ。やめておき
なよ」でした。

しかし、逆に、私には、
「マンション管理組合向けコンサル
ティングがあなたの使命だ」と、天の声が聞こえた!(笑)

何故でしょうか?(続く)

【お知らせ1】
活躍できるマンション管理士になるための基礎講座
平成30年1月20日(土)
講 演18:00~20:00
懇親会20:00~21:30
会場:ウインクあいち
(愛知県産業労働センター)
定員:限定10名
受講料:10,000円(税込み)
(第2部での軽食・飲み物付き)


【お知らせ2】
マンション管理組合向け
マンション大規模修繕・管理セミナー
(名古屋) 1月13日(土)午前
(東海市) 1月21日(日)午後
(名古屋) 1月28日(日)午後

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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昨日から、家族で、下呂温泉に来ています。

自動車で来るかどうか迷いましたが、道路凍結の恐れもあるため、「ワイドビューひだ」に乗車。

そしたら、自動車で来るならば、通るルートである東海北陸道で多重事故。

難を逃れました。

次は、今年のおみくじの話。

1月1日は、「凶」
それは、境内の枝に結び、凶をその場限りで、置いてきて、本日、下呂でおみくじを引いたら、今度は「大吉」!

ただし、「油断するとNG!」という警告付き。
h30おみくじ

ツイています。!(^^)!

家族とともに、下呂の温泉街を散策したり、2時間以上かけてゆっくり夕食を取るなどしていますが、それ以外の時間は、窓辺のデスクで、パソコンにて、本年度の事業計画を策定中!

アイディアが湧いてきますね!

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ブログで毎日発信している割には、ずいぶん前からHPが更新できていません。

一般的には、HPは集客のツールですから、特に小規模、ニッチな分野のビジネスには、この充実は、大切です。

ところが、当社の場合は、リアルな口コミ、講演会での依頼がほとんど。
本人の話を聞いたほうが、圧倒的に自分の評価が定まります。

あるいは、ネットで見た人も、続いてブログやメルマガを読んでいただくと、継続的な情報発信の中身がわかるので、こちらも、評価が定まります。

結果、当社のポリシーに共感する人からの依頼が増えます。

そんなことから、集客のためにHPを拡充する必要がないのが実情です。

ただ、昔の情報は、どんどんノウハウが蓄積して、厚みが増していますし、実績もかなり増えています。

「古いまま残しておく」こと自体が、今度は、マイナスに働く可能性もあります。

集客のためのHPというより、正しい情報、最新の情報、当社を理解していただくための的確な情報を発信するという意味で、リニューアルを図りたいと思います。

目標は1月中!

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毎年、1月2日は、名古屋広幡ゴルフコースで、ゴルフです。
名古屋広幡GC

中部電力へ入社した2年目から、同じ職場に1年下で配属された後輩チーム=慶応と、我々先輩チーム=早稲田のゴルフ対決が始まり、毎年、恒例となっています。

従って、通算30年以上続いているのですが、途中で、その年だけ、誰かが参加できないということはありましたが、企画としては続いています。

で、私の相棒のM君が、わけあって、10年くらい前から、基本、出られないという状況となり、ピンチヒッターが務めてきました。

そのM君は、昨年、中電を早期退職して、今は大学で学生を教える准教授に転職。
で、今回から、メンバーに復帰!

こうなると、4人とも独身時代に、あちこちゴルフ旅行に行った話や、そこでナンパしたときの話が、あいも変わらず出てきて、笑いゴルフになります(笑)

同じネタで、30年近く持っています(笑)

で、ゴルフ終了後は、お互いの近況の話。
今年は、M君の学生を教える苦労話や、中電がカンパニー制に向けて、組織が大きく変わる年で、その話題など盛りだくさん。組織情報や個人情報は、もちろん、口にしませんが、私がいた時の中電とは、組織も人の意識も、相当変わっていることは、十分わかります。

個人のタレント性が大きく左右するコンサルタント業に長く身を置いているので、こうした大組織の醍醐味の話は、とても刺激的で、もし、自分がまだ中電にいたら、どんな行動をし、どんな未来に向かって、会社運営を行うだろうかとイメージするのも、今の自分の仕事に役立ちますね。

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