FC2ブログ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

前回の続きです。

**********************
Kさんから
2017年10月7~9日の2泊3日で、気仙沼市、石巻市雄勝町、女川町を視察した。
東日本大震災の大津波で被災した三陸海岸地域は、被災後6年半が経過し護岸工事や道路整備等、復興工事が進んでいる。
仙台から国道45号線に沿って北上する自動車専用の南三陸道も、開通区間が延伸して仙台から気仙沼までのドライブも快適になっている。

津波で流された気仙沼の街は、真新しい街路が造られ区画整理が進み、所々に新しい魚市場や加工場の建物が立ち並ぶ。
海岸も、陸地も、コンクリートの白さが眩しい。海は穏かで、大津波が街や人々を襲った悲劇が嘘のようだ。
被災直後の救助活動から、避難生活、復旧工事等、多くの人々の必死の努力の賜物だが、道路や防波堤が真新しくなっても、町は元には戻らない。
去っていった住民のうち何割が戻ってこられるだろうか。

児童74名が犠牲になった大川小学校の跡地には被災した鉄筋コンクリートの校舎の無残な容が残されている。
被災当日、地震直後に教師たちは校庭に児童を集めて避難場所をどこにするかで議論していたという。
議論する時間に高台に避難しなかったのは、河口から4km離れた場所に津波が来るはずがないという思い込みだったという。
残念ながら想像力の欠如が招いた人災と言わざるを得ない。命を失った児童たちの無念さを思うとやりきれない。
人的被害を最小限に抑える対策を、学校だけでなく、地域住民共々、常日頃から学ぶ必要性を痛感する。

NPOの「雄勝花物語」で防災教育を担当する徳水氏が配付する「石巻市雄勝町・被災地研修 防災教育プログラム」は、全16頁。
東日本大震災の大津波を悲劇で終わらせず、教訓として防災教育の礎とする決意と教育者としての努力が詰まっている。
地震と津波の発生は避けられないが、人的被害は最小限にくい止められる。

気仙沼市内で迫り来る津波から広野夫人を救ったのは、車を降りて避難する途中に偶然通りすがった海上保安庁職員の適切かつ必死の誘導だったという。
一人でも多くが生き残る為に何をなすべきか、災害から学び続けることは、災害大国日本で暮らす全ての人々の責務と感じた。

________________________________
Kさんから

「被災地訪問 雑感」

仙台以北の被災地訪問は、個人的には、1昨年についで2回目となりました。

震災後6年半を経過していますが、復旧、復興といった感じはなかなか感じ取れませんでした。気仙沼、南三陸、雄勝と今回訪れましたが、地盤の嵩上げ、宅地・道路・堤防整備、復興道路という高速道路の伸延等大規模な公共工事による社会基盤の整備途上という感じでした。不勉強なもので、予定工期はあるのでしょうが、いつ終わるのが現状では見通せない印象でした。

 気仙沼では、港湾地区を中心に水産業等の工場、事業所の新築も見受けられ、着実に将来に向けた動きを感じました。日頃スーパーで買っている塩辛メーカーのまだ新しい工場建屋(配送所かも)を見たときは、頑張っているなと今後とも僅かでも応援しようと思いました。しかし、そんな風景は一部で、まだ、更地が多くこれからといった感じがしました。

気仙沼はまだしも、南三陸、雄勝となると、「宅盤の整備は終わった。でも人がいない」といった状況になりかねないと感じます。被災と高齢化、過疎化の負の相乗効果に直面していると思います。地方の創生との掛け声はありますが、現実は極めて厳しいと思います。道路網が整備され、1時間半もあれば、百万都市仙台があります。2年前に気仙沼駅前から高速バスで仙台駅前に着いたときの印象、今回、雄勝から小島さんの車で仙台駅まで送って頂いとき、ともに別世界でした。若いひとたちを地元にいかに留めるか、また、迎え入れかがとても重要な課題と思います。しかし、答えはなかなかないと思います。

さて、以上、現地のハード面の感想はさておき、今回の島田先生の先輩廣野昌紀さん、雄勝ハーブ&ローズガーデンの徳水博志さんのお話は非常に勉強になりました。

廣野さんの奥様の体験は貴重なお話でしたが、時の経過がそうさせるのか、ご本人の性分なのか微笑みながら淡々と説明あるいは頷かれる様子は、まさに九死に一生を得た方とは思えませんでした。人生紙一重、偶然もまた人生かと感じました。しかし、こんな話を体験談として、地道に口伝、伝承していくことが将来の財産となるのではと思います。

また、廣野さんから頂いた「平成二十三年三陸大津波被災地巡礼」も廣野さんの奥様・従姉妹のエピソードも含め飛ばし読みしましたが、著者名村栄治さんが「東日本大震災」との呼称には違和感がある三陸沿岸の人々にとっては「三陸大津波」と書かれています。

確かに1986(明治29)年、1933(昭和8)年の大津波は三陸沖地震によるものですがすべて「大津波」として伝えられています。1960(昭和35)年のチリ地震津波は当然津波です。今注目されている南海トラフ地震の被害想定も津波被害が主です。大震災としての1995(平成7)年の阪神・淡路とは異質ということは、被災地訪問で認識はしていましたが、改めて気づかされました。

徳水さんの話は、次の2点で興味深いものでした。

一つは、大川小と雄勝小の話です。雄勝小の例は全く不認識でしたが、今後、大川小の例と比較して津波防災行動の教訓例として活かしていくべきと感じました。

大川小の先生方個人を非難するのではなく、行動様式、組織カルチャーとしての傾向、事実を謙虚に認識して、再発防止、改善につなげることを優先させるべきです。徳水さんは、学校教職員組織の実態面から説明され、雄勝小では、パワーをもったスーパー教員が運命を変えた好事例、大川小では何も出来なかったと。

私は、NO2の資質、マネジメントレベルの引上げをしないと悲劇はまた起こりかねないとの認識をもっています。学校で言えば、教頭です。校長不在時は最高責任者、自ら判断し責任をとるポストであるとの認識の欠如が不作為を招いたのではと思えてなりません。標準的なサラリーマン生活の終焉を迎える経験からの感想です。

 また、防災拠点としての小学校と学校管理者の在り方も今後の課題と思いました。徳水さんは、地域の避難場所に指定されている場合、避難者を含め学校管理者の管理下に入ると説明されていましたが、学校側には酷なようにも感じます。地元自治会との日常的なコミュニケーションの構築も重要なポイントと思います。先生方には、閉鎖的な組織の中で活動されており、緊急時等に生徒、児童、保護者、近隣地域住民を統率するのは極めてハードルが高いミッションと思います。

 今回、大川小には地域の方々も避難されていたことを知りました。単なる犠牲者でなく児童と一緒に犠牲となったことは、重い現実だと感じました。

 各地で学校等は災害時避難場所、防災拠点として、耐震補強工事等実施されていますが、運用ソフトの整備も必要と実感しました。

 さて、二つ目は、一番大切なことですが、町おこし、働く場所を作ろうとする活動です。行政を巻き込んでの「北限のオリーブ」事業の成功を期待したいものです。雄勝の人口が4千人から1千人に減少しているとは驚きでした。想像を超えた状況でした。生活する場の創生が三陸復興の大前提だと思います。土地は整備した、でも、人がいないでは、話になりません。消費者として支援したいと思います。

最後になりますが、今後も時間の許し限り参加しようと思います。年を追って報道される機会が減ってきていると思います。一方で、現地では未だ現在進行形であり、まだ、先が見えない感じに思える状況です。知ると知らないとでは全く違います。支援とはおこがましいとも思いますが、わずかでも現地でお金を使うことが大切と考えに賛同します。

また、今回、訪問前に山下文男の今村明恒の評伝の読了を先生から指示され、正直なところ、負担感はありましたが、良い動機付けになりました。

気の置けない仲間と有意義な時間を過ごすことは貴重なことと改めて感じています。
仕事の関係から、危機管理、防災対策、設備維持管理の面からの震災被災地の状況は避けて通れないとの認識です。また、福島は、広島出身でもありより気になります。

今後も機会あるごとに勉強していきたいと考えます。

*************************

被災地訪問は土日の日程のため、案内をいただくタイミングでは、すでに、私の予定が複数入っており、このツアーを一緒に行けませんが、こうしてブログで紹介することで、何度も感想を読み返して、自分にできる貢献は、何かを考え続けて行きたいと思います。


【ブログ3837日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の恩師、早稲田大学法学部の島田教授が退職されてから、もう何年も経ちますが、いまだ、毎年、先生の特別講義やイベントや卒業生の集まりがあります。

とにかく、島田先生は正義感が強く、面倒見がよく、卒業生も感化されて、様々な活動をしています。
その中でも、毎年、恒例になっているのが東日本大震災以降の被災地の訪問です。

今年も幾人かの卒業生を帯同して、10月に訪問が行われ、その感想文が、先生から月例の「島田ゼミ便り」で送られてきました。

その内容が、東日本大震災を過去の出来事のような感覚になりつつある私に、「そうじゃないんだ!」と気づきを与えてくれたので、「ブログで紹介したい」と、私の感想を送ったら、さすが法学部の教授!著作権がある訳ですから、感想文を書いてくれた卒業生に、私のブログで取り上げても良いかどうかを聞いてくださったのです。

で、今日、4名の卒業生から、許諾を頂いたので、まずは2名の感想文を紹介します。

***************************
Oさんから
         
被災地訪問では、大変お世話になりました。
今回も楽しく有意義な旅行でした。

気仙沼では先生の先輩である廣野さんご夫妻にお会いし、運命のいたずらで、危機一髪被災を免れた奥様のお話をお聞きしました。

廣野さんはきちんと記録を残され、私たち部外者にも情熱を傾けて気仙沼の被害状況を話して下さいました。廃校になった奥様の出身校の学び舎が、昭和初期の姿のまま大樹の下で静かに佇んでいる光景が印象的でした。
夜は奥様の御学友である女将が経営する、由緒ある旧家の旅館に宿泊しました。漁港都市として栄えた気仙沼の古を彷彿とさせる重厚な佇まいのご自宅を拝見させていただき、これも地元の方たちとの交流ができる、単なる観光旅行とは一味違う島田ゼミの被災地訪問ならではのことと思いました。

心暖まるおもてなしを受け、清々しい気持ちでお別れができました。地元のために、常に尽力されている素敵なご夫妻とまたいつかお会いしたいと思いました。

2日目の訪問は、バラ好きの私の提案で、NHKその他でたびたび紹介されている「雄勝花物語」というローズガーデンになりました。津波被災を受けた女性がその母親や身内の供養のために実家の跡地に花を植え始め、賛同した地域の人々や千葉大学の学生たち、ボランティア団体の援助を得て、素晴らしいガーデンを仕上げました。訪れた人たちに憩いの場を与えるものとして、また、震災前4000人の人口が1000人となった過疎化の進む美しい漁村の将来を見据えつつ、次の可能性を模索する場として。

今回の2つ目の目的はご主人の徳水博志さんという元小学校の先生の「防災教育プログラム」を受講することでした。大川小学校の「その時」の様子をあらためてお聞きし、命を預かる立場の人間のとっさの適切な判断が結果的に人の生死を分けるものだと思い知りました。

命の教育は大切です。私は教員を引退してしまいましたが、昨今、広島の原爆ドームや沖縄戦跡巡りを修学旅行として選ぶ学校が少なくなってきました。若い教員に聞くと、そういうものがあるということも知らなかった、学生時代教わっていないとか言っていました。若い柔軟な感性を持つ子供たちに、心に何か引っ掛かりを持たせる、将来、そこに立ち戻ってくるモチベ―ションを植え付けることは必要だと思うのですが。

今年の被災地訪問は、瓦礫の撤去や、かさ上げによる平坦な地面のせいで、当時の激しい被災の爪痕は見えなくなってはいますがまだまだ復興半ばで、山を切り崩したむき出しの山肌が目にも痛々しく映りました。

でも、徳水さんはじめ、現状を受け止めつつ次なる未来のために、不幸を逆手にとって、永続できる、若者を呼び込める事業を起こしている人たちにお会いできました。

最後に、被災モニュメントはますます縮小されています。でもそこに集まる遺族の
方々の気持ちは年月が経っても癒されることはないんだなと彼らの後姿を見て思いました。

______________________________________________
77年英書卒 S.Aさんから

「2017年東日本大震災被災地訪問旅行を終えて」

今年も島田ゼミOB・OG会恒例の東日本大震災被災地訪問旅行に参加しました。今年は、島田先生を含めて東京から5名が現地で河北新報のKさんと合流し、いつものように大変実り多い経験をすることができました。

私は、秋田出身ですので、東北人の一人としてこの東日本大震災は他人事とは思えません。実際、親類、友人で被災した人も何人かおります。日々の日常生活では遠い記憶となりつつあるこの震災の経験を忘れてはいけないという思いと、そしていつか遭遇するであろうと思われる大震災の教訓を得るために、できるだけ毎年参加するようにしています。

今回の訪問旅行の詳細は、他の方の報告に譲ることにして、来年は是非多くの方に参加して頂きたいと思い、以下にまとめてみました。

【東日本大震災被災地訪問旅行に参加することのメリット】
①個人ではなかなか足を運ぶのが難しい被災地に行くことができる。
今年は、気仙沼にあるリアス・アーク美術館まで足を運びました。そこには大震災の写真や津波で傷ついた沢山の遺物が展示されていました。また、学芸員の山内宏泰さんという方が、この震災の経験を風化させてはいけないという思いを込めて108のキーワードに、コメントを載せていました。)

②島田先生やOB・OGの伝手で、色々な方にお会いできるし、被災された方のお話を直接お聞きできる。
今回は、島田先生の学生時代のサークルの先輩で被災された気仙沼在住のHさんと奥様がリアス・アークに連れて行って下さったあと、ご夫妻のご自宅に伺い、当時のお話をお聞きすることができました。さらに、今回もご一緒したOさんの発案で「雄勝花物語」の場所に行き、徳水さん(偶然にも私と同い年で、3年前まで小学校の教員をしていらした方)から「防災教育のお話を伺っただけでなく、大川小学校で何が起きていたかについて細かな分析のお話を聞くこともできました。「雄勝花物語」はネットで見られますので、是非一度ご覧下さい。)

③毎年参加することで、復興の様子を垣間見ることができる。
 毎回同じ場所にいく訳ではありませんが、2回目、3回目ということも増えてきています。そのため、復興の変化も見ることができます。今回びっくりしたのは、南三陸町の防災庁舎~24才の女性職員が、最後まで津波からの避難を町民に呼び掛け、ご自分は津波に流され帰らぬ人となったというあの建物~が、県の管理に変わっていて、崩壊を止めるためにペンキで塗られ、以前見たのとは印象が全く変わっていたことでした。

④食べ物、特に新鮮なお魚がおいしい。
 三陸海岸近くの民宿に泊まると、本当に新鮮なお魚料理がふんだんに食べられます。

⑤島田ゼミのOB・OGとして、色々な職種・異年齢の方にお会いでき、話が弾む。
 毎年参加していると、初めはお互いよく知らなかった方とでも一緒に旅行することで、少しずつ親しくなれます。

この旅行は、被災地に行って、震災の後や復興の跡を直接見て、被災した方たちから直接お話をお聞きし、感じて、考え、そこに泊まり、飲んで食べて、お土産をたくさん買って帰るという、間接的な復興支援として、島田先生が毎年企画して下さっている旅行です。

このような貴重な経験ができることに本当に感謝しております。さらに河北新報のKさんは、毎回参加して下さり、被災地に関する細かい情報を色々と教えて下さるので、理解が深まります。本当にありがとうございます。これからもどうぞ宜しくお願い致します。

 なお、島田先生には、毎年10月の三連休に固定して頂くと、皆さんの予定が立てやすいと思いますので、宜しくお願いしますとお伝えいたしました。         (以上)

[続く]

【ブログ3836日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

恐らく、多くのベンチャー経営者がそうであると思いますが、年末年始は、激しく働いた1年間を経て、休息する期間ではなく、仕事のアポや打合せがない期間だからこそ、次の年に向けて、思いを巡らせる期間だと思います。

昨年の今頃を振り返ると、実際の仕事と年賀状作成で31日まで、当年度の仕事。

新年も前年度からの引き続きで、実際に新年度の展望に切りかえられたのは、3日も過ぎた頃でしたが、今年は、今の時点で、来年度のやりたいリスト作りが出来ています。

で、昨年の戦略のシナリオに基づき、実績や反省を踏まえて「来年やりたいこと」を書き出したら、36項目。
例えば、
「大規模修繕工事の検査について細かくチェックリスト化したが、更に、新人コンサルタントでも使えるようなリストに練り上げる」
「メール相談に対して、メールで回答したテキストをデータベース化し、コンサルタントの知的財産として共有化する」
等です。

ここから、全体のフレームワークを発展させるような大きなビジョン作りに取り掛かりますから、もっと手間暇のかかるものが出てきます。

まだまだ成長できる余白が沢山あると言うことです。
いやー、嬉しいですねぇ!

【ブログ3835日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

コンサルティングや顧問契約先マンションの役員・委員さんには、毎年、年賀状を送っています。

一度、年賀状を出すと、それ以降、代が替わっても出しますので、古くから顧問契約を続けている小規模マンションだと、すでに、毎年、全世帯に出している状態です(笑)

こうして、積みあがってきた宛先は、来年の年賀状で、ついに500名を突破しました。

現在までに、コンサルティング契約を結んだマンションの世帯数は、1757世帯で、1月以降も、新規契約のマンションがいくつもあり、来年中に2000世帯を超えるのは、間違いありませんから、理論的には、その数だけ、年賀状を出すことになります。

来年からは、年賀状ではなく、「新春ニュースレター」にしようかなと考えているところです。

ちなみに、私がこの仕事を始めた当初は、少ないマンションで、相当に濃密な付き合いもあり、プライベートでも交流がある人も多く、自宅住所の個人用の年賀状をやり取りしているところもあります。今年は父が亡くなったので個人用の年賀状は、喪中はがきですが、会社からの年賀状は、その方々にも送ります。

【ブログ3834日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


年末になり、掃除だけではなく、書類の整理の時期になりました。
コンサルティングの契約がドンドン増えるので、マンション毎に分けたファイルボックスもドンドン増えます。

それを入れておく、事務所の壁面キャビネットは、2年前から、増設に次ぐ増設で、3倍増えました。

情報そのものは、電子データとして保管しているのですが、何かあった時に、過去の議案書への書きこみメモなどの参照がさっとできるので、当面は、紙データを残しています、

定期総会をくぐれば、それ以前の情報は破棄することにしていますが、大規模修繕工事のデータは、今後のアフター点検のために、永久保管のものもあります。

とにかく、印刷の枚数が多いので、プリンタも2台あります。
今日、丸1日かけても、整理は終わりませんでした。

保管のルールを決めて、期限を決めて、年に何度か、「整理の日」と指定することが必要ですな。

【ブログ3833日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.110

■私の好きな言葉■ 
決意をすると、他人の批判がアドバイスに聞こえる

、こんにちは。

今年もあとわずか。

多忙さを極め、
怒涛のように過ぎた1年でした。

ただ、仕事に追いかけられたという印象は
ありません。

やらねば!と言う使命感、
やりたい!と言うワクワク感、

この二つが大きなエネルギーとなり、
「疲れた」とため息をついた記憶は
ありません。

「人は、どうして眠らないといけないのだろう?」
と思ったことは、何十回、何百回とありました(笑)

振り返れば、
年初には、今年やりたいことを5つ設定しました。

その1番目は、
「全ての基準を“日本一”で考える」

これは、できたと思います。
と言っても、日本一になった!
という事ではありません。

「今の自分は日本一を目指した努力、改善
心くばりができているか?」
を自然に意識できるようになったということです。

やりたいことの2番目。
「顧問先向け会報誌の発刊」

これは、創刊号を出しました。

来春までに第2号を出したいと思います。

3番目が、組合役員交流会の開催

残念ながら、開催できませんでしたので、
来年の目標に引き継ぎたいと思います。

4番目が、養成塾の卒業生(MAKS認定
マンション管理コンサルタント)の活躍支援。

これは、相当大きな力を入れました。
現役で企業勤めをしている卒業生以外は、
すべて、何らかの形で、自分の担当コンサ
ルティング案件を持つに至っています。

MAKSの理事に就任した棚橋コンサルタ
ンとは、既に10案件以上を担当しています。

最後の5番目は、
このメルマガ読者の増加。

れは、数字なの一目瞭然。
去年の同時期が133名。
今が、261名。

ほぼ倍増です。
ありがとうございます。

以上を総括すると、4大ニュース相当。

これ以外では、
活躍できるマンション管理コンサルタン
ト養成塾の第2期(通算3期目)の実施
が5番目。

6番目が、大規模修繕工事における不適切
コンサルタントの告発講演会の開催。

80名の受講者でした。

これ以降、大規模修繕工事コンサルティ
ングの依頼が、相当なスピードで、増えて
います。

7番目が、沖縄のマンションとのコンサル
ティング契約の締結。

どうして、名古屋のマンション管理士が
沖縄?については、以前のメルマガでも
書きました。

8番目は、通算50のマンションコンサル
ティング数に達したこと。

一つのマンションで、
大規模修繕工事、長期終戦計画の作成、
管理適正化、省エネ、保険の見直し等
複数のコンサルティング依頼があるので
コンサルティング数で言えば、285件です。

9番目が、この秋冬のオープンセミナー
を愛知・岐阜・長野の9会場で開催できたこと。

長野は、私が中電時代の新入社員配属の地
で想い出深い場所ですが、そこでの初開催
は、感慨深いものあります。

そして10番目は、銀婚式を迎えたこと。

自分のやりたいことにこだわって、ここ
まで来れたのは、妻の支えが大きいことは
間違いなく、感謝の言葉しかありません。

毎年、年末には
「過去最高に充実した1年」と感じるので
すが、今年も、また、最高でした!

【お知らせ1】
活躍できるマンション管理士になるための基礎講座
平成30年1月20日(土)
講 演18:00~20:00
懇親会20:00~21:30
会場:ウインクあいち
(愛知県産業労働センター)
定員:限定10名
受講料:10,000円(税込み)
(第2部での軽食・飲み物付き)


【お知らせ2】
マンション管理組合向け
■マンション大規模修繕・管理セミナー
(名古屋) 1月13日(土)午前
(東海市) 1月21日(日)午後
(名古屋) 1月28日(日)午後


■バックナンバーは、こちらからどうぞ

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ3832日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

年末です。
この時期になると、さすがに、マンションの管理組合の会合も少なくなりますが、今、追い込みに入っているのは、民泊問題。

勉強不足の管理会社は、とにかく、臨時総会で規約改正を!と勧めているようですが、実際は、春から夏にかけて定期総会のあるマンションであれば、まずは理事会で禁止決議を行い、きちんと周知して、次回の総会で規約改正を行えば良いという暫定措置が認められています。

もちろん、他の案件のために臨時総会を開催するならば、一緒に行うことがお勧めです。

自主管理のマンションも、この問題の整理と対処を行いました。
本件については、最後の追い込み状態です。

【ブログ3831日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

以前、ブログで取り上げた「TBSラジオでも、不適切コンサル問題を取り上げた対談
について、「個人で楽しむための録音」をしました。

もし、聞き逃して、ネットからも聞けないという人がいたら、あくまで「私と一緒に個人で楽しむもの」という形なら聞けますよ。

【ブログ3830日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSの月例勉強会の12月のテーマは、「マンション管理士として知っておくべき建設業の基礎知識」

忘年会 勉強会4
忘年会 勉強会5

建設業の許認可や大規模修繕工事の際に必要な許認可について、MAKSの認定マンション管理コンサルタントであり、行政書士でもある佐野コンサルタントが講師を務めました。

良い建設会社とは?
コンサルタントが推薦する建設会社はどこ?
と聞かれることは、よくあります。

また、住民側が勉強していて、ネットの曖昧な情報を元に、建設会社の評価の仕方のウンチクを述べて、専門家を試そうとすることもあります。

大規模修繕工事コンサルタントして、建設業(会社)のことを良く知ることは、非常に大切ですね。

MAKSの入札では、建設会社の入札会社を訪問して、
1、社長の経歴やポリシー
2、会社や社長室にどんな掲示があるか?
3、社員教育
4、協力会社への教育
5、協力会社の入替状況
6、応札状況(特定の管理会社等との関係がないか?)
を取材し、決算書や実績以外の会社の評価を行っています。

また、私自身は、マンション計画修繕施工者の団体の研修会に参加したり、建設会社の安全大会に出る等もしています。

そして、契約が決定した会社は、キックオフミーティングで、各下請専門職のトップに対する研修を行います。

この積み重ねで、建設会社を知ることにつながりますが、まだまだ、奥が深いです。

今回も、「足場工事計画参画者資格研修」というものを初めて知りました。

マンション管理士の多くは、技術に弱いですが、それは、勉強が足りないからです。

また、大規模修繕工事コンサルや検査の現場の体験もないので、経験も増えていきません。

私の場合は、元々が戸建て住宅のプロデュース業で、数百棟の建築に関わっていたので、建築系の基礎知識や工事のイメージが湧いていたと言うベースがあり、最初に自分のマンションの大規模修繕工事の修繕委員長として、現場を最初から最後まで体験し、その後、自分のコンサルを増やしながら、他の設計事務所の現場を学ぶなど、「マンション大規模修繕工事のことならば、一級建築士に負けない技術的なレベルを目指してきました。

今から3年前、あるマンションで、他の設計事務所やその集合組織と当社とを数か月に渡り、資料やヒアリング、その顧客への聞き取り調査を行い、技術力などを比較検討し、8名の修繕委員かが採点表を付けた所、なんと、当社の技術力一番だという結果になりました。

その頃は、技術力は、まだまだ向上させねば!という気持ちがありましたが、
「なぜ、当社の技術力が一番だと思ったのか?」
を聞いたところ、
「素人には難しい技術的な話でも、分かりやすく説明してくれた。難しいことを優しく伝えることができる人がすぐれた専門家」
と言う評価でした。

ちなみに、今は、MAKSの認定マンション管理コンサルタントは、一級建築士もいますので、古いマンションで、造作工事が必要なものでも、自前で対応できるレベルになっており、大小、新古に拘わらず、マンションの大規模修繕工事コンサルティングができるようになっています。

この勉強会の後は、忘年会!
各自、MAKSで恒例の「私の今年の3大ニュース」の発表で、盛り上がりました(^^)v
23日忘年会 勉強会 23日忘年会 勉強会8 23日忘年会 勉強会9


【ブログ3829日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

12月20日の、TBSラジオ『荻上チキ・Session-22』(平日22時~生放送)
(新世代の評論家・荻上チキがお送りする発信型ニュース番組)
で、

「理事長解任で最高裁が初判断、大規模修繕で談合、民泊解禁でゴタゴタ・・・マンションニュース・スペシャル」

が取り上げられました。

ブログの読者のIさんからの情報提供です。
ありがとうございます!

その音声が、今からでも、下記のHPで聞くことができます。
理事長解任で最高裁が初判断、大規模修繕で談合、民泊解禁でゴタゴタ・・・マンションニュース・スペシャル

ここへのたどり着き方も、Iさんから、親切にHPのキャプチャーを送っていただいたので、早速、聞きました。
→「音声あり」
→下の方の 「もっと見る」
→さらにページをめくっていき、該当番組を探す
→「視聴する」
TBSラジオ不適切コンサル問題など2 TBSラジオ不適切コンサル問題など3 TBSラジオ不適切コンサル問題など1

管理組合側の代表とマンション管理に詳しい弁護士が登場しているので、具体例も沢山あり、理事長解任問題や民泊問題は、わかりやすいのですが、不適切コンサルについては、

「そう言うことは、普通にあるでしょう」と言う常識的な話が多く、

「秘密で、裏側で行われているので、証拠を押さえることは難しい」

「対策は、住民の監視。おかしなことがあれば、何らかの異常があるので、見つけることができる」とのこと。

この対策については、ちょっと、甘いと思います。

「設計事務所・管理会社・工事会社が結託して、住民側にわからないよう工作して、甘い汁を吸う」ことをやられたら、組合側に数字や建築(実際に大規模修繕工事の経験がある人)の専門家がいても、99%見抜けないと思います。

建設会社に、「これだけ騒がれているのだから、今度、リベートや談合は減るよね?」と質問したら、「減らない。やる人は、手を替え品を替えやる。それくらい、素人相手の大規模修繕工事は、おいしい」と言う回答でした。

その手法は、いくらでもあって、実に巧妙。
私のセミナーでも、具体例を出していますが、当社だから見抜けるというのが、ホントのところ。

そもそも、私には、この種の情報が沢山入るので、「騒がれている」とついつい言いますが、世間一般的には、マンションに住む人に、ほとんど知られていません。

残念ながら、「当社と出会ったマンションは、不利益を回避できます」と言う以上の改善は、すぐには見通せない状況ですね。

ただ、リニア新幹線の建設談合問題がニュースになっているので、「談合」をテーマに、マンション大規模修繕工事の談合の話にも、飛び火し、具体例を沢山知っている私に取材が来ないかなぁ・・・。

【ブログ3828日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

沖縄でのコンサル開始のブログやメルマガの記事の影響か、遠隔地からの依頼が増えてきました。

確かに、「沖縄と言う遠隔地でも対応できる」にチャレンジして、プログラムを作りましたが、それを適用するには、いくつかの条件があります。

例えば、会合の開催日。

平日の夜が基本です。自宅に戻るのが終電になっても苦にしません。
土日は、プレゼン審査等の必要な会合に限定です。

メールやラインなどの連絡手段を多用します。

出来れば、サイボウズのようなSNSで進行できるとありがたいです。

いわゆる「各社30分ずつのコンペプレゼン」は、遠慮します。

当社の姿勢を理解いただくために、1時間半~2時間の勉強会をお願いします。
また、その場合、交通費をいただきます。

ただし、事前のメールなどのやり取りで、当社の考えが十分に役員や委員の方に理解されている場合は、事前の勉強会なしで、契約締結審議のための総会に伺うことも可能です。

それから、伺えるのは、2ヶ月以上先です。
急ぎ相談したいという場合は、来社いただくことになります。

少しでも、多くの組合を救いたい!と言う気持ちは溢れているのですが、中部エリアで、数件救えるところが、遠隔地に行くと、同じ時間で、1件しか対応できないため、条件が厳しくて、ご容赦くださいね。

【ブログ3827日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

松本の顧問先マンションで、私が顧問に就任する前から、実施することが決まっていた受水槽フェンス工事。

設置場所が、駐車場の端で、廻りから見渡せる場所にあり、梯子も低い位置にあるため、昇るのは簡単ですが、目立つことから、新築時には、フェンスは設置されていませんでした。

ただ、遊び半分で昇った子供もいたようで、フェンスの設置が総会で決議されていました。

で、それを引き継いだ現理事会が、管理会社に依頼して、見積りを取り、いざ工事の発注となったのですが、私が図面を見て、現地を見ると、フェンスで囲うことで、樹木の管理がしずらくなる、将来、塗装やポンプ取替え時は、フェンスを外さないといけない、更には、隣接する駐車区画の自動車がドアの開閉に支障が出る等の問題点が浮かび上がってきました。

マンションで行われる工事は、劣化の回復や故障ですから、新たな造作工事は、ほとんどありません。「ここに、これができたら、どうなる?」をイメージするのは、それなりに建築の知識や経験が必要です。

今回は、工事の前に気付いたことが、とにかくよかった。
で、代替方法については、私が提案。従来工事よりも、経費も安くなります。

結果的には、全てよし!となりそうです。

【ブログ3826日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

先週末の名古屋吹上公園の会場で、この秋冬のマンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナーは、9会場中6会場が終了しました。

先週末の吹上ホール(黒野コンサルタントが会場担当)でのセミナーの様子です。
291217吹上セミナー_1
(黒野コンサルタントの熱のこもった冒頭あいさつ)

291217吹上セミナー_171217_0011 (2)

これまでの6会場の参加者全員のアンケートをまとめると、評価は、次の通り。
とても参考になった…78%
参考になった…22%
普通…0%
あまり参考にならなかった…0%
参考にならなかった…0%


「目からウロコ」
「業界の実情がわかった」
「知らないことは恐ろしいことだと感じた」
「自分たちが、もっと関心を持って取り組む必要を感じた」
「もっと早く聞いておけば良かった(大規模修繕工事実施済のマンション)」
という意味の感想が多かったですね。

1月は、名古屋駅前と金山駅前で各1か所。東海市で初開催の1箇所があります。
中には、11月の名古屋会場の参加者が、同じマンション住民を10名近くも誘って参加されるなどの例もあります。

「マンション管理組合の知識不足や無関心が、マンションの建物や財産をどれほど劣悪な状況を導くのかを、100%管理組合味方の視点で、実例を交えてお話しします。

【ブログ3826日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.109

■私の好きな言葉■ 
楽しい時は、忙しいとは思わない

こんにちは。

沖縄のマンションが、
最終的に、どんな経緯と理由で、
当社を選んだのか?

12月10日の臨時総会の議案
資料に次のように掲載されていました。
(組合から、公開の許可済みです)

*****************
1 コンサルタントの基本姿勢

すべての候補社が沖縄での業務経験が
なく、県外を主なフィールドとしている
中で、遠隔地で業務をこなすための事前
検討に充分時間をかける提案力と、業務
遂行において沖縄現地の情報収集に最も
力を入れようとする積極性が見られます

(1) 管理費削減について
訪問面談、業務調書を要求するなど、
現管理会社へ積極的にヒアリング。
また、住民アンケートやパブリックコメン
トを通して、管理組合全体の意向を吸い上
げようとしており、入念に下準備を重ね、
当物件に最適化した仕様書を作り上げよ
うという意識が感じられます。

(2)長期修繕計画について
現地建設会社・設備メーカー・メンテナン
ス業者にアポを取り、面談・入札を予定し
ており、現実に即した見直しが期待できます。
また。長計見直し案の策定は、管理委託費
削減1ヶ月後で、改善効果を明確にしてか
ら決定するとあり、より精度の高い見直し
が期待できます。

2 他社にない強み

(1)コンサル費用が侯補会社の中では
最も高く、元を取るのに2~3年かかるが
熱意・モチベーションは。他社よりも明ら
かに高いです。こちらからの問合せメール
受信後、直ちに今回の提案(スケジュール
検討)作棄に12時間をかけて提案があり
ました。(別紙参照)

(2)組合の利益を最大限に高めようと
いう意譲が伝わってきます。

(3)電力会社出身で、電気代の適正化も
業務に含まれていること。
「管理委託削減効果保証」の10年保証
という独自の制度があり、その場限りでは
なく、将来に渡って、管理組合と付き合お
うという覚悟を感じます。

(4)メールレスポンスは早く、24時問
365日(好きで)仕事しているようです。

(5)担当と別のコンサルタントが、
たまたま訪れた沖縄旅行の一環で当物件
を視察したそうです。

3 費用と損益分岐

・第三期収支を元に同社が査定した管理
費削減額は○○○万円。

・コンサル費用は2年総額○○○万円。
管理費削減:1年目○○○万円+2年
目○○万円=○○○万円(3年目以降の
契約は任意)
長計見直し:○○万円

管理費削減額が○○〇万円/年以上
であればコスト回収に2年。○○〇万円
以下であれば3年かかる。

4 まとめ

費用は高いが、業務内容を考慮すると妥当
なコストであり、管理組合全体の利益を
考えた最も質の高いサービスを受けられる
と判断します。

担当者(同社代表)の馬渕氏の熱意と丁寧
な対応から。業務開始後も手厚いサポート
が期待できます。

*****************

このマンションからの依頼で、資料の提供
や提案書・見積りを提出したのは、当社を
含めて5社。

当社以外は、ずべて関東エリアで、
マンション管理組合向けコンサルタント界
では、有名な会社。

そこから、どんな風に選定したのかを
お聞きしたところ…

第1段階:5社から3社へ絞り込み
事前にネットで情報収集した業者5社
について、各サイトからの情報と直接の
問い合わせから得られた情報とを集めて
一覧化。

それを元に、
「情報発信力」
「競争力」
「対応力」
「提案力」
「コスト」
の5項目を5点満点で評価。

第2段階
その後、絞り込んだ3社に、来年総会まで
のスケジュールについて、提案を依頼。

第3段階
得られた3社からの提案を、各委員が確認
し、多数決で決定。

当社の提案スケジュールと対応力、質の高
さが決定打となり、満場一致で決まったそうです。

実は、最初の頃の私の回答は、沖縄の
マンションに対して、どのようなコンサル
ティングが提供できるか?と聞かれても
経験がないので、自社のコンセプトを軸に
「名古屋では、こうです」という前提で
回答していました。

しかし、具体的に、来年定期総会までに
プロジェクトの完成を前提のスケジュー
ルを立てて欲しいと言われ、火が付きました(笑)

なぜなら、全くマンションの様子や管理
関連業界の市場を知らない沖縄に降り立
ち、コンサルティングすることをイメージ
して、リアルなスケジュールを立てるのは
相当な労力を使うため、どうせ作成する
なら、契約になるかどうかはわからなくて
も、今後の同様な依頼があった時にも使え
るように、徹底的に考えようと思ったからです。

従って、
何月何日から何泊で、行く。
どの飛行機に乗る。
何時に自宅又は会社を出る。
向うで、誰に合う。
その移動にどれくらいの時間がかかる。
何時から委員会、理事会、総会を開催する。
会社に戻って、何をする。

空港までの電車代はいくらかかる。
飛行機代はいくらかかる。
沖縄でのホテルや移動費はいくらかかる。

印刷にいくらかかる。
郵送代にいくらかかる。

結果、当初は、できるだけ沖縄に行かず
に効率的に業務を行うことを前提として
いたのを、逆に、本気でやるなら、毎月
1回、沖縄に行くことが必要!

それらに費やす時間と専門性から考え、
コンサルティング報酬はいくらに設定
する…まで、全部考え、年間のスケジュ
ール表と報酬明細を作成しました。

A3版1ページにまとめるまでに、
掛かった時間は、12時間。

初回提出のコンサルティング報酬の概算
費用から、かなりの値上げ。

徹夜で作成しました(笑)

作成翌日は、会社で、
「こんなにすごいの作ったぞ!」
「これで、どんな遠隔地からのリクエスト
でも、応えらえるぞ!」
「でも、初期提案から、値上げしたから、コンサル契約は、無理かもね」と変な自慢(笑)

あっ、今日の話は、当社の自慢のための
ものではありませんよ(笑)

「専門家の選び方・評価の仕方」

このマンションが、1社の専門家にたどり
着いたのは、次が要因。

1、評価項目が具体的で細分化されていたこと。

2、評価のために、時間をかけたこと。

3、評決の仕方を決めたこと。

4、選定のプロセスと評価軸が明確なの
で、住民に説明する「根拠」も明確なこと。

これから、大規模修繕工事や管理の見直し
のために、専門家を選ぼうとしている組合
に参考になると思います。

【お知らせ1】
活躍できるマンション管理士になるための基礎講座
平成30年1月20日(土)
講 演18:00~20:00
懇親会20:00~21:30
会場:ウインクあいち
(愛知県産業労働センター)
定員:限定10名
受講料:10,000円(税込み)
(第2部での軽食・飲み物付き)

【お知らせ2】
マンション管理組合向け
マンション大規模修繕・管理セミナー
(名古屋) 1月13日(土)午前
(東海市) 1月21日(日)午後
(名古屋) 1月28日(日)午後

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ3825日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「いつも大変お世話になっております。
12月度の発注書を添付資料にてお送りさせていただきます。 」

と書かれ、エクセルファイルが添付されていたら、そのファイルを開いてしまいますよね。

私に届いたものの、すぐに、怪しいメールだと見破り、実際に開いたわけではありませんが、これ、迷惑メールですから、気を付けてくださいね!

【ブログ3824日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当社顧問先マンションでは、すべて民泊に関する管理規約改正に着手または実施済です。

その中で、管理規約の全面改定に話が及んでいる組合もあります。
理由は、平成28年に標準管理規約の全面改正があったのですが、今回の改正を機に、どうせ、組合員の4分の3以上を集めるのであれば、その内容を反映しては?というものです。

ただ、個別の規約で、私から「回答」がさっと、提示されたからと言って、同じ感覚で全面改正のイメージを持つ人も少なくなく、話は簡単には進みません。

何故なら、そもそも、管理規約をちゃんと読んだことがない(笑)
「ここをこう変えると良いよって、教えくれれば簡単に行く」と軽―く考える人がほとんどです。

例えば、現在の管理規約の条文番号と、新標準管理規約の条文番号は、必ずしも同じではないので、新旧対照表を作るだけでも、時間がかかります。

そこから、実際に変更の対象とする条文を抽出し、組合員の意見を聞く。

聞き方としては、パブリックコメント方式もあれば、住民説明会を開催する方法もあります。

そこで、4分の3以上の賛同が得られるという見通しを得られたら、ようやく総会の開催。

そして、新規約の発効手続きを行い、印刷や製本を行い、配布する。

文書で書くと、箇条書きで表せますが、実際には、数か月かかります。

管理会社やマンション管理士に依頼するにしても、自分たちの管理規約ですから、まずは一度、しっかり読むこと!を勧めます。

【ブログ3823日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

築4年目に相談があり、管理適正化、省エネ、火災保険見直しを実施し、年間で100万円程度の管理費余剰金が生まれた24戸のマンションで、顧問契約3年目の定期総会が開催されました。

今年度の最大のテーマは、長期修繕計画の本格改定。

新築時の長期修繕計画は、工事の内訳も数量も入っておらず、単に「防水工事 ○○○万円」と書かれているもの。

そのレベルで、向こう15年間で4回、3倍以上の修繕積立金の値上げが予定されていました。

これを見直す業務です。

総会開催前に、理事会に説明したり、監事に個別に説明した結果、日常修繕と計画修繕の違いがわからない、「大規模修繕工事」と「長期修繕計画」の用語の違いがわからない、そもそも、長期修繕計画の必要性がわからない…と言うことがわかりました。

そこで、総会議案の説明シナリオを変更。

長期修繕計画の説明資料を読みながら解説することは、やめ、パワーポイントでビジュアルを多用。

「建物の維持・管理」には、「保守・点検」「経常修繕」「計画修繕」「災害復旧」の4点があるんですよ!また、「改良」も必要になるんですよ!という図を書き、長期修繕計画作成のための建物調査の様子も写真で見せ、超初心者が理解できるようにスライドを作り込みました。

建物の仕様が上級なので、工事周期を12年から15年に変えましたが、最近の工事費の値上げや消費税の増税、機械式駐車場の維持・リニューアル費も適切に反映させた結果、30年間の工事費の総額は、新築時計画に比べて、40%近く増加しました。

しかし、管理費会計の余剰金を修繕積立金にシフトした結果、各戸の修繕積立金値上げは、新築時の計画よりも、抑えることに成功!

総会では、出席・委任状・議決権行使を合わせ、組合員100%の出席で、100%の賛成が得られました。

総会での説明中、住民の皆さんが「なるほど」と言う感じで、うなづく人が多かったのが印象的で、嬉しいことでした。

顧問契約4年目の更新も全会一致で承認いただきました。

【ブログ3821日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

管理適正化コンサルティングの初期には、必ず、清掃や建物・設備巡回点検に同行して、モニタリングをします。

その目的は、下記の評価をするためです。
1、 管理委託業務仕様書との整合性
2、 業務内容と価格のバランス
3、 時間や頻度の適切さ
4、 他の業務との統合の可能性

例えば、「建物巡回点検」と書いてあっても、資格もなく、経験も浅い人ができるような目視調査が実態であれば、清掃員でもできる場合があるので、清掃業務に入れることも可能です。

例えば、電球の取替え業務も、巡回点検に位置付けるケースと清掃員の業務に位置付けるケースがあります。同じ仕事でも、やる人が違うと、その業務単価が変わるケースもあります。

今回、あるマンションの建物巡回点検に同行したところ、「蛍光管が切れる前に替える」にかなりの時間をかけている巡回管理員(次々にマンションを回って、点検だけする人)がいました。

具体的には、管球の根元を見て、その判断をするのですが、駐輪上の照明であれば、カバーを空けて、ソケットの根元を見て、黒すみがかかっていると替えるそうです。

自分の目で見たので確かですが、フリッカーが起きているわけではなく、まだまだ使えそうです。

前回、いつかえたか?を細かく記録している訳でもありません。

管球が切れて、住民からの通報があってから替えに来ると、それだけで、会社からの往復で半日仕事になりますから、それを織り込んだ業務単価設定をするより、この方式の方が、合理的だとも言えます。

マンションの共用部は、販売時に印象を良くするためなのか、相当に明るいです。
一つや二つの電気が切れたからと言って、大きな支障は出ませんが、だからと言って、翌月の点検まで、切れたままと言うのは、いやです。

何が適正値か?は、なかなか難しいです。

【ブログ3820日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

与党税制改正大綱が12月14日、決定し、住宅分野では、既存住宅流通を後押しするために創設され、来年の4月から運用が始まる良質な既存住宅のロゴマーク表示制度「安心R住宅」向けの特例措置が盛り込まれました。

具体的には、既存住宅を事業者が買い取り、一定のリフォームを行って販売するケースで、事業者の物件仕入れにかかる不動産取得税と、最終的に物件を購入する買い主が負担する登録免許税とを減額する現行の特例措置を拡充するとのことです。
内容は、減額の対象を敷地まで拡充し、土地1m2あたりの評価額に応じた額、もしくは4万5000円のいずれか多い方を減額するとのこと。

合わせて、2018年3月31日までとなっている買い主の負担軽減措置も2年間延長します。

「ドカーン」と大きな施策ではありませんが、国も、空き家の解消と中古住宅流通へのかじ取りを進めているようですね。

翻って、マンションの場合は、どうでしょうか?
戸建てと異なり、躯体はコンクリートでしっかりしているし、雨漏りの心配も少ない。
しかし、それは、各戸が自分たちの住宅の財産を守ってきた結果ではなく、共用部の修繕が適切に行われたかどうかによるものが大きいですね。

従って、マンションにとっての「安心R住宅」的な認定を、大規模修繕工事とリンクして考えてくれると良いなぁと思います。
いや、自分で作っちゃおうかな・・・。

【ブログ3819日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)



にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋で、マンションの建物診断にドローンを使うと言う会社から、説明を受けました。

以前、自治体によっては、10年を過ぎた高層ビルに、総合的な外壁調査を行う義務を課せられ、足場を掛けたら数百万円、赤外線カメラの調査でも100万円を超えるなんていう話題も出ていましたが、このドローンは、精度の高い動画を撮ることができるし、赤外線カメラを飛ばすこともできて、しかも相当にリーズナブル。

雨漏りで、特定の場所を急いで調査をしたい!と言うケースにも、対応できる。

理論的には、なるほど!と思いますが、人がタイルを叩いたり、目視する精度に比べて、実際にどうなのか?の検証が必要だと思います。

当社のコンサル先マンションで、一度、試用し、一定の信頼度があれば、建物調査診断のメニューに載せたいと思います。

【ブログ3818日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.108

■私の好きな言葉■ 
困難を楽しんでいる人には、誰も勝てない

こんにちは。

このメルマガは、
那覇空港から中部国際空港に向かう
飛行機の中で書いています。

遊びに行った帰りではありません。

那覇市の隣、豊見城市(とみぐすくし)
にある築4年目、68戸の
Lシリーズマンションに行った帰りです。

このマンションの臨時総会に出席し、
管理適正化コンサルティングと長期修繕
計画作成業務の契約を結ぶための議案
説明のために訪問。

いつもの通り、そのマンションに住む人を
「これでもかっ!」と言うくらい幸せに
する当社のポリシーに基づき、
電気代削減・火災保険見直し・顧問業務
がセットになっており、2年間の契約です。

土曜日の夕方に、一宮でのセミナーを終え
空路で、那覇市内のホテルに到着したのが
22時過ぎ。

日曜の9時半からの臨時総会。
そこで承認され、直ちにコンサルが
始まり、引続き理事会と専門委員会の合同
会議。

午後から、ベランダを含む建物調査。
夕方から、管理室内の資料調査。
夜は、照明の調査。

三日目は、塗装メーカ―を訪問し、
地元で、マンション大規模修繕工事を
手掛ける建設会社にも同席をお願いし、
沖縄における大規模修繕工事の仕様や
市場等のヒアリング調査。

夕方には、管理会社を訪問し、
管理室資料を調査した結果に基づく確認
や、今後、管理委託契約の業務仕様を適正
化するための調査の協力依頼。

9日から二泊三日で、
中身の充実した時間刻みスのケジュール
を終えて、自宅に到着するのは、23時頃
になります。

これから、1年間は、ほぼ毎月、
沖縄に行き、管理適正化プログラムを
実行し、2年目は、その定着を見るために
半年に1回程度は、沖縄に行く予定です。

今回の件で、最初にメールで問い合わせが
あったのは、今年の7月。

この問題を検討する専門委員のTさんからでした。

その時の内容は、
管理会社が立てた長期修繕計画では
修繕積立金が30年後には470%の
値上げの予定となっており、厳しい財政
状況が予想されている。

その対策として、管理コストを見直すこと
で、修繕積立金の実質的な増額を図ってい
ること。

具体的には、
組合の直接契約先を相見積りで変えたり
管理会社との契約の中で、その再委託先
の会社との直接契約に替える等して、
ある程度の削減見通しが立っているが、
本丸と言える管理会社の管理委託費の
見直しは、自分たちの力だけでは実現が
難しいこと。

そこで、

・管理委託費削減
・長期修繕計画の見直し

等について、査定して欲しいことと、沖縄
という遠方の組合に、どのような形で
助言できるか、ざっくりとしたコメントを
欲しいこと。

そんなリクエストが書いてありました。

この時の率直な感想は、
「えっ、なんで沖縄!?」

無料の助言が欲しいのか?
ノウハウだけ欲しいのか?
具体的なコンサルも望んでいるのか?

まさか、沖縄への交通費まで負担して、
来て欲しいと言うリクエストではない
だろうなあと思いました。

そもそも、当時も今も、向う2ヶ月くらい
の土日は、90%以上、平日も70%以上
のコンサルティングや勉強会の予約があ
り、新たな依頼を引き受けるのも、厳選し
ている繁忙状態でした。

ただ、MAKSの強みは、地方都市でも
小規模なマンションでも、助けることが
できるノウハウを持っていること。

この問い合せの回答を考えることは、
自分たちの強みを改めて整理することに
なるだろうと考え、1時間、じっくり
考え込んで、「本気モード」で、回答を
書きました。

それがこれ。

****************
(前略)

現在、名古屋で数棟の同シリーズ
マンションのコンサルティングを手掛け
ており、最も築浅なのは、昨年から開始し
た築5年目44戸のマンション。

10か月かけて、
管理適正化コンサルティングをほぼ完了
し、管理品質を上げながら、管理コストが
大きく下がったところです。

このマンションも、長期修繕計画では、
修繕積立金が、新築時から460%の値上
げが予定されていました。

多くの相談は、第1回目の大規模修繕工事
がきっかけなのですが、このマンションは
理事長が経営コンサルタントで、直観的に
管理委託の仕組みに疑問を持たれ、当社に
相談があり、管理適正化コンサルティング
が始まったものです。

先日、建物の詳細調査も実施し、
「そもそも、長期修繕計画(工事費)が過大」
であることもわかり、現在、適切な修繕
計画と積立金の改定プランを作成してい
るところです。

Tさんのマンションも築3年。
管理の見直しは、築年数が浅いほど、
効果がありますから、素晴らしい取り組み
だと思います。

さて、頂いたリクエストについて、お答えします。

1、管理費の適性診断は可能か?
可能ですが、管理委託費の水準については、
「沖縄における適正な価格は?」
の診断ではなく、
「中部エリアであれば・・・」と言う
診断になります。

また、管理品質については、委託契約や
業務仕様書から、その水準の高さ・低さを
診断することは、エリアに縛られず、可能
です。

2、管理委託費削減へのサポート
大切なのは、「安い」ではなく、
「品質のメリハリ」であり、
住民の暮らしの質に合わせて、委託業務を
適正化することです。
それをきちんと収めるのがプロの技です。

当社は、その組合用の専用SNSを起ち
上げますので、情報の共有・議論・アドバ
イスは、そこでできます。

また、スカイプによるビデオ会議も、可能
と思われます。

3、長期修繕計画の見直し
図面や写真等の電子データを提供いただ
き、机上計算による計画見直しを行うこと
は、可能です。

ただし、沖縄特有の気象条件等を勘案した
計画ではなく、名古屋エリアの条件にて
作成することになります。

なお、診断は、
「診断した後の説明を、勉強会形式で提供する」
「勉強会前に、マンションの簡易目視調査をする」
ことを前提としており、勉強会のための
交通費、会場代、資料代(100円/人)
は組合側負担となります。

従って、貴管理組合の支援のためには、
・資料の提供
・現地簡易目視調査
(勉強会時に合わせてその前に実施)
・勉強会
が、セットとなります。

上記の現地調査の際に、更に、
上記2,3の精度を上げるための時間を
十分に取ることで、より効果的な支援
を行うことは、可能だと思います。
******************

ここから、Tさんとのメール文通が始まりました。(笑)

当社以外に、関東エリアの4つのコンサ
ルティグ会社へも打診されたそうで、当社
を第1候補として、沖縄に呼ぶことが決ま
るまでに、4か月。

私とTさんとのメール総数は、70通余り。

ということは、他の4社とのメールのやり
取りを数えたら、Tさんは、半端ない数の
メールをやり取りされたのだろうと思い
ますから、その努力に頭が下がります。

最終的に、どんな経緯と理由で、当社を
選んだのか?は、日曜日の臨時総会の議案
資料に掲載されていました。

公開の許可を頂いたので、次回のメールで
紹介しますね。

【お知らせ1】
活躍できるマンション管理士になるための基礎講座
平成30年1月20日(土)
講 演18:00~20:00
懇親会20:00~21:30
会場:ウインクあいち
(愛知県産業労働センター)
定員:限定10名
受講料:10,000円(税込み)
(第2部での軽食・飲み物付き)


【お知らせ2】
マンション管理組合向け
マンション大規模修繕・管理セミナー
(名古屋)12月17日(日)午後
(名古屋) 1月13日(土)午前
(東海市) 1月21日(日)午後


■バックナンバーは、こちらからどうぞ


□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ3817日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

以前、少しだけ触れた「仕事で南方の海の綺麗なエリアに飛行機で行きます」の答え。(笑)

それは、沖縄です。

那覇市の隣の「豊見城市」のマンションとコンサルティング契約を結びました。

「それ、一体、何!?」
「特別なコネのあるマンション?」
「1回だけ、行く?」
という感じでしょう。(笑)

メルマガで書くことにしているのですが、力作で(笑)、まだ、書き終わらず、まずは、今回のブログで予告。

【ブログ3816日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

知人のハタコンサルタント株式会社社長の降籏さんからの案内で、「日本で一番大切にしたい会社」著者の坂本光司先生の建設会社向け講演会を受講しました。

講演内容は、全ての会社に当てはまる内容が中心で、最後に、数社の建設会社の実例。

結論は、「利益のために社員を犠牲にするのではなく、社員を大切にする会社が良い会社」。それを社会全体で応援し、大切にすることが、大切。

では、社員を大切にする会社とは?
・急成長はダメ。その過程で社員に無理強いをする。
・残業は月に10時間以内。
・社員の自主性を大切にする。

講義の後、先生も交えて、グループに分かれ、議論したのですが、私のグループでは、実際の土木建設業の社長さんが、
「そうは言っても、業種の性格上、現場で立ち会って、それをまとめる仕事は、残業が前提なので、非現実的ではないか?」

答えは、
「人を増やす。勤務シフト性にする。」
「その分、利益が減るがそれで良い。」

更に、いくつか質問をすると、
「私のいうのは、社員の話。経営者は、残業なんて概念はないからね(笑)」

私が今回、この講演会を受講したのは、マンション大規模修繕工事で入札により、会社を選ぶ時、価格以外の要素も大切で、「良い建設会社とは?」の見方を学ぶためです。

直接的な項目は、示されませんでしたが、これから、社長や経営層にヒアリングする時に、社員の幸せをどう考えているか?を聞くヒントになりました。

【ブログ3815日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSの認定マンション管理コンサルタントの八巻さんが開催担当した、今回の一宮会場。

冒頭の担当コンサルタント挨拶は、自信と熱のこもった内容でした。

それは、この1年で、名古屋市内の40戸のマンションのコンサルティングで、管理も大規模修繕工事も、劇的に改善やコストダウンに成功した実績ができたから。

そのセミナーの様子がこちら。
一宮八巻さん1 一宮八巻さん2 一宮八巻さん3 一宮八巻さん4 一宮八巻さん5 一宮八巻さん6 一宮八巻さん7 一宮八巻さん8 一宮八巻さん9 一宮八巻さん10


【ブログ3814日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

土曜日の午後、一宮市でマンション大規模修繕・管理改善セミナーを開催します。
一宮市では、11月に続いて2回目。
マンションセミナー2911(表) マンションセミナー2911(裏)

まだ、席に余裕がありますので、是非、お越しくださいね!

【ブログ3813日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

このところ、勉強会やコンサルティングでの建物調査が続いています。
今日のタイトルは、ちょっと端折った表現ですが、屋上への上がり方で、大規模修繕工事の考え方が変わると言う話です。

ポイントは、
1、階段で屋上まで行くことができるかどうか?
2、陸屋根か勾配屋根か?
2、笠木があるかどうか?

点検のしやすさと足場がなくても工事がしやすいかどうかが、上記の条件で決まります。

条件が良ければ、それだけで、大規模修繕工事の実施時期に与える影響も異なります。
新築設計時は、売れることや部屋の面積を大きくとることを優先する傾向があります。
中には、設計時に屋上へ上るルートを確保するのを忘れてたんじゃないか?で、建設の最後位に、無理矢理タラップを付けたんじゃないか?と思えるような登り口もあります。

大規模修繕工事は、建物の劣化状況だけでなく、こういった視点も大切です。

【ブログ3812日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

土曜日に一宮市でマンション管理セミナーの講師を務めた後、その足で、中部国際空港へ行き、最終便で、南方のかなり遠くに向かいます。

海の綺麗な場所です

滞在は、月曜まで。
最終便で戻ります。

目的は、バカンスではありません。
そこにあるマンションの管理適正化コンサルティング(顧問)契約締結を審議する総会に出席するためです。

滞在期間が長いのは、総会承認後、出来り多くの仕事をこなすことを予定しているからです。

名古屋のマンション管理士がなぜ飛行機で行くようなマンションへ???(笑)

総会で承認されたら、場所も含めて、詳しく書きたいと思います。

【ブログ3811日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.107

■私の好きな言葉■ 
成功への近道は、失敗から学ぶこと

こんにちは。

先週、今週と、マンション管理に関する
国家試験がありました。

「管理業務主任者」と
「マンション管理士」

管理業務主任者は、
管理組合に対して、管理会社との管理委託
契約の「重要事項説明」を行うのに必須の資格。

管理会社は、
管理委託契約を結ぶ管理組合の数に応じ
て、管理業務主任者を置かなければなりません。

つまり、
その資格者しかできない独占業務がある
訳ですが、個人での開業はできず、
管理会社に所属して初めて役に立つ資格です。

試験の合格率は、20~23%程度。

一方、宅地建物取引業(不動産業)を営む
ために必要な「宅地建物取引士」も、
不動産売買における重要事項説明を行う
ことができる独占業務なので、似ています
が、こちらは、個人開業も普通で、業務の
難易度は、管理業務主任者よりも上がります。

試験も難易度が上がり、
合格率は、15~17%程度。

マンション管理士の資格を持っている人
は、この両方の資格も持っている人が多い
と思います。

そして、マンション管理士は、
試験の合格率は、7~9%程度。

一級建築士試験の合格率が12%程度
ですから、相当難関です。

しかし、
マンション管理士でなければできない
業務(独占業務)はありません。

法律では、
「マンション管理士は、専門知識をもって
マンション管理組合の運営、大規模修繕等
を含む建物構造上の技術的問題、その他
マンションの維持・管理に関して、
管理組合の管理者等又はマンションの
区分所有者などの相談に応じ、適切な助言
や指導、援助等のコンサルティング業務を行う。」
と書かれています。

独占業務はないけれど、
1、マンション管理組合の運営
2、大規模修繕等を含む建物構造上の
技術的問題
3、その他マンションの維持・管理
という非常に幅広い分野の知識が必要な
資格なので、試験もかなり難しい訳です。

試験の出題範囲は、
(1)マンションの管理に関する法令
及び実務に関すること
(2)管理組合の運営の円滑化に関する
こと
(3)マンションの建物及び附属施設の
構造及び設備に関すること
(4)マンションの管理の適正化の推進に
関する法律に関すること

の四つに分けられます。

実際の試験問題を見ると、
「法令系」の知識としては、
区分所有法、民法、マンション標準管理
規約、被災マンション法、建替え円滑化法
不動産登記法、都市計画法、借地借家法
宅建業法、マンション管理適性化法、
住宅品質確保法、水道法、消防法が問われ、

「会計・管理実務」としては、
マンション標準管理委託契約書、
会計・税務・簿記、民事訴訟法などが
問われ、

「設備系」としては、
設備の維持保全知識、建築基準法、その他
設備系法令が問われています。

そして、
見事マンション管理士試験に合格し、
看板を掲げて、事務所を開いても、
仕事の依頼が来るわけではありません。

また、能力と言う点でも、
管理会社勤務の経験があれば、
出来るのか?と言うと、
「ないより、あった方が良い」
とは言えますが、
管理委託業務の実務を体験していること
とコンサルタント能力とは別物です。

例えれば、
イタリアンレストランで、シェフとして
優秀で、お客が沢山来たからと言って、
他のイタリアンレストランの経営アドバ
イスができるわけではないと言うことです。

美味しい料理を作れなくても、
美味しい料理とは何か?を知っていれば
十分。

それより、
「経営コンサルタント」的な問題
解決力や課題設定力が必要です。

そういった能力には自信がある!という
人なら大丈夫か?と言えば、それだけでは
足りません。

それとは別に、
顧客を獲得するマーケッティング力や
契約クロージング力も必要です。

そして何より、
「この仕事が好きだ!」
「顧客の幸せに貢献したい!」
「正義と誇りを持った仕事をしたい!」
という情熱や使命感が大切です。

テクニックより、
この「姿勢」や「想い」の方が、
マンション管理士としての成功の成否
に大きく影響すると思います。

従って、「マンション管理士」の資格は
大切だけれど、管理組合を支援する力を
持つ人材を総称して、当社では
「マンション管理コンサルタント」
を養成する塾を毎年、開いています。

マンション管理士の資格を、これから
取得する人でも、受講できます。

その基礎編として、
「活躍できるマンション管理士になるための基礎講座」
を、次の通り開催します。

平成30年1月20日(土)
講演:18:00~20:00
懇親会:20:00~21:30
会場は:ウインクあいち
(愛知県産業労働センター)
定員:限定10名
受講料:10,000円(税込み)
(第2部での軽食・飲み物付き)

興味のある方は、是非、お越しください。

案内はこちら

(マンション管理組合向けセミナー)
マンション大規模修繕・管理セミナー
(一宮) 12月9日(土)午後
(名古屋)12月17日(日)午後
(以降、各地4会場で実施)

■バックナンバーは、こちらからどうぞ

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
Copyright(C) マンション管理相談センター All Rights Reserved.

「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

□■□━━━━━━━━━━━━━□■□
本メルマガの登録・解除は、こちらからどうぞ

【ブログ3810日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私のアシスタント(長女)が、今年、初めて「マンション管理士」「管理業務主任者」「宅地建物取引士」の国家試験に挑戦。

「宅地建物取引士」は既に合格通知が来ており、残り二つは、4つの資格試験学校の解答速報と照らし合わせて、どちらも8割以上の得点でしたから、合格は確実。

トリプル合格となりました。(パチパチ)

通信教育や模擬テストは受けましたが、
どこかの資格学校に通うことはしていません。

個別の問題についても多少は、回答の根拠を教えましたが、
最も重視したのは、「合格の秘訣」。

何度も、「どうしてこの回答になるのか、よく分からん!」みたいなことも言ってましたが、絶対に合格する!と励まし続けました。

ただし、「私の跡を継ぐ」みたないノリではありませんので、念のため。(笑)

【ブログ3809日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!

テーマ:ひとりごと
ジャンル:ライフ

アマゾン電子書籍 カテゴリー別売れ筋ランキング全国1位!!

―マンション管理組合向け指南書シリーズ1、2 同時発売中ー

「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

MAKSの八巻コンサルタント担当で私がバックアップしているマンションの話です。

この時期で、最初から、マンション玄関ロビーで開催しようと思ったわけではありません。
予約してあった会場が、ダブルブッキングをしていたのが分かったのは、2日前の夜。

修繕委員長が、早めに、会場の鍵を借りに行ってくれたので、ダブルブッキングの事実が発覚!

他を探しても、見つからなかったため、繕委員長が機転を利かせて、玄関ロビーでの総会となった訳です。

40戸のマンションで、元々の出席者数が15名ほどだったので、個別に連絡すると同時に、各戸への案内も配布して、無事開催となりました。

当日、知らずに会場に行き、使用NGとなってから、「どうしましょう?」となり、現地で右往左往の時間を経て、そこから集団移動で、マンションに戻る「面倒くささ」より、最初から、ロビーの方が楽です・

しかも、当社も施工依頼先候補会社も、スクリーンを立て、プロジェクタでスライドを写す予定でしたから、説明スタイルが急に変わる準備もしていない。

何より、いつも会場予約に動いていただいている修繕委員長の動揺の大きさを想像すると、2日前に判明し、会場変更の対応できたことは、「結果良し!」です。

朝9時半からの開催でしたが、ありがたいことに、それほどは冷え込まず、30分で終了すべく、当社も施工依頼候補会社も、ポイントを絞った内容で準備。

八巻コンサルタントは、早めに会場に到着し、全体の段取りをしっかり整え、黒野コンサルタントは、「こういう時、どんな風に総会を進めるのか?」を学びに、参加。議案説明は、こう言う予期せぬ事態やイレギュラーな事態が大好きな(笑)私が担当。

予定通り、30分で、臨時総会が終了しました。
進行の工夫も確かにありますが、それまでの工事会社選定プロセスの透明性、理事や修繕委員が精力的に活動してきたことを住民の皆さんに評価いただいた証でもあると思います。

こんな風に対処がスムーズなのは、MAKSが建築士だけの技術者集団ではなく、マンション管理や運営に精通した「マンション管理士+建築士の集団」だからじゃないかなと思います。

【ブログ3808日連続更新中】
(ただし、翌日に前日分を書くケース等も含んだ更新の連続)


にほんブログ村 住まいブログ マンション管理へ←【ランキング上位獲得!

←【ランキング上位獲得!