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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

電子メールソフトがエラーを起こし、自分で作成したフォルダが送受信したメールが、全て消失してしまい、初期設定の状態になってしまいました。

使っているメールソフトは、ウインドウズliveメール。

こういう時は、慌てず、マイクロソフトのフォーラムの掲示板に、ヘルプを求めて書き込んだところ、30分程度で、回答が。

そこには、復旧の方法と、ウインドウズliveメールが、今年の1月で正規サポートが終了するので、今後は、違うメールソフトに替えるように!と言う告知分が。。。

ええっ!そんな告知ってあった?と思うと同時に、今回のような症状は初めてでしたから、乗換させるための仕業か?と思いました。(苦笑)

過去のメールは、何とか復旧することに成功しましたが、元の状態に戻すのは、相当面倒な手順を踏む必要があり、やられた!と言う感じ。

長年慣れていたソフトですし、使い勝手も良かったのですが、本気で他のメールソフトを探すことにします。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、東京に来ています。
遠藤晃先生主催の「ストーリーテリング養成塾」の第2回目です。

月一のペースで、平日10時から17時まで。

コンサルティングと言う目に見えない専門サービスを、いかに相手に伝えるか?

それを「ストーリーを使って組み立てよう」と言う講座です。

座学・ワークの繰り返し。

よく出てくるのは「言葉の定義」の問題。

例えば、「教育」

これは、「知識の伝達」とは定義しません。

「相手の可能性を信じ続けること」
「芋虫が、やがて蝶になると信じることができること」

どうでしょうか?
一気にイメージが膨らみませんか?

MAKSはどんな社会的価値を与える存在になりたいか?

「MAKSは、分譲マンションに住む人にとって、一商品の名前以上の意味を持つブランドになった。『MAKSの認定コンサルタントが、わがマンションの顧問なんですよ』と言えば、それは、プロのアドバイスにより、従来の管理会社への依存・主導状態の管理を脱し、住民主役の管理、適切な修繕計画、良好なコミュニティを持ち、豊かな暮らしが実現されている「価値のあるマンション」として、保証されていることを意味した。」

まだまだ、ブラッシュアップの余地はありますが、こんな風にストーリーを作っていく訓練を丸1日。

脳が活性状態(笑)

また、受講者数は10名程度ですが、受講料は、数十万円のレベルですし、このような塾に来る受講者たちは、非常にレベルが高いので、ワークも刺激になります。

「マンション管理コンサルタント」と言う一般的にはなじみの薄い専門家の仕事を、いかにわかりやすく説明するか・・・活躍できるマンション管理士を養成するだけでなく、彼らが活躍できる社会的な認知を広めるのも私の役目です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.106

■私の好きな言葉■ 
解決できそうにない問題は、物語の始まり

こんにちは。

マンション共用部の火災保険は、
よくわからないので、管理会社に
お任せのマンションが多いと思います。

しかし、管理会社の担当者で、
「この人、詳しいな」
と思える人に出会ったことは、
実は、一度もありません。

実際、管理会社の提案で、最も多いパターンが、
「前回と同一保険会社・同一条件」
での更新。

次が、
「前回と同一条件、別の保険会社」
この場合は、金額を比較して、一番
安い保険会社を推薦します。

ただし、どちらでも、
管理会社又はグループ会社が
保険代理店として扱っている商品です。

管理会社によって、一社の保険会社の
代理店のみの場合もあれば、複数の
保険会社の代理店の場合もあります
が、わざわざ自社の扱っていない保険
を提案しているケースは見たことは
ないです。

当たり前ですよね。
保険の提案は、管理会社として行って
いるのではなく、保険代理店として行
う営業活動ですから。

保険代理店には、保険金額に比例した
保険手数料が入りますからね。

一方、組合側だって、保険の事がよく
わからないのですから、下手に、今ま
でと異なる提案をされても、判断のし
ようがない。。。

結果、最適な保険かどうかではなく
管理会社にとって、売りやすい保険
商品、組合側にとっては、無難な保険
商品が選ばれることになるでしょう。

しかし、これ、組合側にとっては、
相当に損をしている可能性があります。

当社の保険選定コンサルティング
では、そのマンションの現場調査を
行い、保険仕様に係る諸条件の整理
をしっかり行います。

従って、
一度コンサルティングを行えば、
それ以降は、中途解約も満期更新も
どちらでも、机上のシミュレーション
だけで、最適かつ最もコストが安い
保険を選ぶことができます。

しかし、
保険の仕組みをよく知っている私
でも、ちょっと油断すると、各社の
保険商品がいつもの間にか変わって
いて、驚くこともしばしばあります。

一般的に、長期5年一括払いの保険が
ほとんどでしょうから、そもそも、
5年経っても、同じ内容だと言う前提
に立つことが間違っています。

もっと言えば、5年の満期になる前で
も、現在の保険を解約して、他の商品
に乗り換える方が得するなんてこと
も、珍しくありません。

実は、以前は、保険商品の違いは
さほど大きくなかったのですが、
最近は、老朽化するマンションへの
保険金支払いが増え、保険会社は、
リスク管理を強化するようになり、
細かい条件設定がなされています。

例えば、建築年に応じた保険料の設定。

これ、保険会社によって、
何年目から割増しになるとか、
1年刻みで変わるとか、
5年毎に変わるとか、
バラバラです。

かつ、保険料算定において。
12月に建築年を更新する会社と
実際の建築年月で更新する会社とがあります。

これだけを見ても、例えば、
築15年目を迎えるマンションは、
15年を過ぎる前に、現在の保険を
解約して、新しい保険に変える方が
保険料が割安になることも考えられます。

しかも、そのタイミングは、
年末か?建築月か?
もチェック要!

実は、最近、
顧問先の築15年を迎える20戸の
マンションで、前記のような細かな
条件を徹底的に調べ上げて、保険の
特約構成の変化に合わせて、仕様を
統一し、
来春の建築月での更新が良いか?
この12月の更新が良いか?
どの保険会社が良いか?を試算しました。

その試算に基づく比較表は、
なんとバージョン11が最終(笑)

結果、同等な保障内容で、
最低額のA社は約58万円、
最高額のB社は約108万円
となりました。

「調査」「仕様の統一」「比較」により
50万円も得をしたということです。

ちなみに、11回もの見積り表の改定は
普通、保険代理店ではやってくれないと思います。

そもそも、
そのようなリクエストを出すには、
依頼側の知見と粘り(笑)がないとできません。

今回は、このマンションの担当専門委員と
私と私が顧問を務める保険代理店とが、
3者面談で、打合せを行い、仕様や方向性
を決めて、その後、この役員さんが、納得
の行くまで、条件の細部を詰めて行ったこ
とで、好結果が生まれました。

メールのやり取りは、20回以上。
専門委員のⅯさんの努力に、拍手です!

【お知らせ】
マンション大規模修繕・管理改善・省エネ成功セミナー
12月9日(土)一宮
12月17日(日)名古屋
(以降、各地4会場で実施)


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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

原則として、毎月開催しているMAKSの実践勉強会は、倉田コンサルタントによる「防災」がテーマ。

地震国日本がおかれている現状から始まり、耐震に関する助成金、マンションにおける防災の取組みなど、さすが、元大学で教鞭をとられていた倉田コンサルタントならではの、事前によーく勉強されていた内容でした。
MAKS勉強会

防災への取り組みは、私の顧問先に「今年度の課題」と言う形で、提案することも多いのですが、住民の皆さんは、「必要だね」と言いつつ、なかなか取り組みが始まりません。

緊急案件でないことから、通常の理事会とは別に、検討委員会を開催しようと投げかけても、動かないケースが多いですね。

かといって、私が作成した原案では、盛り上がりません。

講義後の議論では、「どうやって関心を高めるか?」について、コンサルタント同士の意見が沢山出され、今後、各自が顧問先に提案するネタが増え、非常に有意義な勉強会となりました。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末のスケジュール。

まずは、土曜日。
午前は、9時から岐阜市内28戸のマンションで来春実施の大規模修繕工事プレゼン審査。
午後は、13時30分から岐阜市内45戸のマンションで顧問先定例総会。
夕方が、17時から各務原市内20戸のマンションで、大規模修繕工事を来年度に控えたマンションの理事会。
夜が、20時から春日井市内50戸のマンションで、大規模修繕工事中の懸案事項を審議する理事会・修繕委員会。

各移動時間は、1時間~1時間半、どれも開始30程度前には到着!

帰宅は、23時。

見事な時間配分(笑)

日曜は、3件。
午前は、10時から名古屋市内114戸のマンションで、顧問契約承認のための臨時総会。
午後は、13時30分から岐阜駅前で、MAKSのセミナー開催。
夜は、19時から岐阜市内19戸のマンションで、大規模修繕工事中の追加工事の実施を検討する修繕委員会。

帰宅は、20時半。

この日は、各2時間程度の移動時間なので、余裕(笑)

芸術的?な時間配分で、7つの業務が完遂できました。
私の都合に合わせて、開始時間の設定をいただいた組合の皆さんに、感謝です。

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昨日、粟田麻利子さんの3rdアルバム「That’s my way」が自宅に届きました!

本日が発売日ですが、先行予約でお願いして、サイン&宛名入り!
粟田麻利子アルバム2911

粟田麻利子さんは、岐阜県出身。
大阪大学文学部を卒業後、ボストンにあるジャズの名門、バークリー音楽大学に留学。Professional music majorを首席で卒業。帰国後「さいたま新都心ジャズボーカルコンテスト」にてグランプリを受賞。その他、受賞歴多数。2012年に1st、2ndアルバムを続けてリリース。歌、作曲、編曲など多方面より注目されている若手ジャズシンガー。2017年4月より名古屋芸術大学 音楽領域非常勤講師に就任。

素晴らしい経歴ですが、加えて、先日、TVの「カラオケバトル」に2度出場され、一気に、メジャーになりつつあるシンガーなので、ファンとしては、嬉しいような、チケット入手が難しくなって困るような…微妙な心理(笑)

私の会社のすぐ近くに彼女の拠点のジャズ・ライヴ・カフェがあるので、平日のライヴも、何度も行ったことがあります。

とにかく、甘い声に膝から崩れ落ちそうになりますからね!(笑)

今回のアルバムアは、What a wonderful worldやStand by meのような誰もが知る有名曲を独自の切り口で編曲したり、オリジナル曲も様々なタイプのものを、このアルバムのための書き下ろしも加えて、モリモリの13曲が収録されています。

内容は、下記の通り。
1. What a wonderful world
2. I'll never fall in love again
3. My secret mind
4. That's my way
5. The nearness of you
6. Devil may care
7. Departure
8. Stand by me
9. Preparation
10. Antagata dokosa - Satonouta ver.
11. Norwegian wood
12. Carnival
13. A tree on the hill
(Original songs 3,4,7,9,13)

アルバム発売記念のコンサートも予定されています。

超、お勧めです!

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この週末の日曜日は、岐阜でマンション管理セミナーを開催します。
担当は、棚橋コンサルタント。

私の地元が岐阜なので、一層力が入ります。

今年は、岐阜会場の次が、一宮・名古屋と続き、全部で3会場です。

岐阜会場を含め、まだ、残席はありますので、是非、お越しくださいね。
マンションセミナー2911(表) マンションセミナー2911(裏)


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23日は、一宮で第1回目のマンション管理セミナーを開催。

10名の参加者に、熱心に聴講いただきました。
最初は、会場担当の入山コンサルタントの挨拶。
入山さんセミナー1


続いて私の講義。
入山さんセミナー2


受講の評価は、
とても参考になった…50%
参考になった…50%
普通…0%
あまり参考にならなかった…0%
参考にならなかった…0%

担当の入山コンサルタント以外に、棚橋コンサルタント、八巻コンサルタント、倉橋コンサルタントが応援に駆け付け、今回も、セミナー終了後には、全コンサルタントに相談を頂く、いつもの風景になりました。

実は、セミナーが始まる前の相談予約は、1件あるかないかという状態ですが、セミナーの1部が終わる休憩時間に、「本日は●名のコンサルタントがいるので、●組合のみ相談可能です。あとは、後日ご連絡します」と伝えると、一気に、相談予約が増えます。

過去のすべてのセミナーで、同じ状態です。

受講される方の心理は、「この団体、この講師から売りつけられないか?」と言う警戒心は、少なからずあります。

しかし、会場でのコンサルタントの立ち振る舞いを見て、セミナーの内容を聞くと、その警戒心が解けるようです。

大変、ありがたいことで、相談者に聞くと、その心理を「目からウロコ」と表現されます。

この週末には、岐阜でセミナー。
「目からウロコ」になりに来てください。(笑)

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大相撲の白鵬が立会いの「物言い」が認められず、審判への不満の態度を見せたことに対して、「品格が欠ける」と批判されています。

最高位の横綱は、強いだけではダメ。心技体揃っていること。特に「心」が大事…という批判です。

ただ、巨体同士が全力でぶつかる「勝負」の世界です。
恐らく、その時は、ドーパミン全開でしょう。
そのような状態で、「冷静であれ」と、外野が言うことには、疑問があります。

「いや、それくらいの精神がなければ横綱と言えないでしょ!」と期待をこめて言う意見もわかります。

でも、一歩間違えば、大けがをする勝負の世界で戦う人間ですよ。
その世界で、勝ち負けへのこだわりが、人の何倍もあるから、歴代1位の記録が達成できたのでしょう。

多分、お金は、もう十分。
お金を稼ぐことが目的で、モチベーションを維持することは難しい。
従って、私は、あの「物言い」に、プロ中のプロの根性を見た気がします。

「戦う気迫」と「冷静さ」の両立はホントに難しい。
それができない外野が、あれこれ言うべきじゃない!と思うのです。

ちなみに、私は白鵬のことが好きでも嫌いでもないので、擁護派と言われても、困りますが…(笑)

翻って、実は、私の仕事でも、同じような場面があります。
その具定例を挙げるのは、控えますが、その時は、「修羅場」。

管理組合は組織ですが、ピラミッド型の組織ではなく、一人一人の組合員が同等の権利を持つ不思議な組織です。しかも、ルールはあるようでない。

そんな中で起きる「修羅場」です。

その場に同席していた当社の他のコンサルタントから、「よく、あそこで我慢できましたね。怒りませんでしたね」と言われます。(笑)

活躍できるマンション管理士養成塾では、繰り返し「コンサルタントとしての心構え」を説きますが、それは、正に、どんな修羅場でも落ち着いて対処できる「心技体」を身に付けるための授業です。

プロ中のプロを養成する養成塾は、来年も開催しますからね。

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あの「カラオケバトル」に2度出場した
ジャズシンガー粟田麻利子さんが出演す
るコンサートが11/25に開催されます。

2年前に粟田麻利子さんのライブを聞い
て以来、その甘い声に魅了され、何度
もコンサートに行きました。

で、ある日、あのテレビ場組の
「カラオケバトル」
に出場することが決まった!と言う話。

驚きました。

ファンとしては嬉しいのですが、メジャー
になり過ぎて、チケットが取りにくくなる
のは困るなぁと言う悩みも(笑)

そして、今回、彼女だけではなく、多彩な
ミュージシャンの顔ぶれ。

「童謡をジャズで聞く」
って、子供も大人も気持ち良いですよ!

チラシは、こちらです↓
さとのうたコンサート1 さとのうたコンサート2

★さとのうた童謡ジャズコンサート★
日時:11月25日(土)
14時開演(13時30分開場)

場所:尾張旭市文化会館ホール

チケット:2,000円 高校生以下:1,000円

★メンバー★
山本翔太(作編曲)
粟田麻利子(ヴォーカル)
北床宗太郎(ヴァイオリン)
後藤浩二(ピアノ)
名古路一也(ベース)
山下佳孝(ドラムス)
児童合唱団 We Are ONe(指揮:美口啓子
ソロ:奥村育子、伴奏:西濱由有)


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顧問先マンションの一つに41戸で39台の機械式駐車場を抱えるマンションがあります。

4年前に、築12年での大規模修繕工事と、それに合わせて、4倍の修繕積立金値上げを提案する管理会社に対して、「どうすればよいのか?」という相談があったマンションです。

その後、
1、当社の建物調査では、建物の状態が良いので、大規模修繕工事は、3年延ばせると診断。
2、機械式駐車場は、錆の進行が進んでいるため、塗り替え。
3、鉄部塗装の職人が来るので、合わせて、建物にあるPS扉など、鉄部塗装も実施。
4、屋上は、部分補修とトップコートを実施。
5、管理適正化コンサルティグ・電気料金削減コンサルティング・火災保険選定コンサルティングで、合計約300万円/年の管理コスト削減に成功
6、管理会社は、変更せず、管理品質を強化
7、私が管理組合顧問に就任し、前理事長が次期理事会に、オブザーバー参加することで、組合運絵の継続性を保ち、運営を強化。
8、昨年の秋に、建物調査を実施、建物の状況を確認して、更に大規模修繕工事を1年間、延期。
9、組合員からのクレームの中で、管理会社が対応すべきでないor対応できない問題は、顧問として、解決へと対処
10、毎年、管理会社の業務監査と評価アンケートを実施し、、組合員の潜在的なクレームや改善要望を吸い上げ、管理会社を指導

これだけの改革を行ったので、組合財政は好転し、組合運営もスムースに行くようになりました。

この管理会社の担当者からは、「コンサルタントが増えても、どんなに忙しくなっても、顧問は馬渕さんでお願いします!」と言われています(笑)

しかし、機械式駐車場だけは、悩み。

今年の台風で、古く劣化している操作盤や制御盤などに雨が吹き込み、故障。
型が古く、在庫限りの中古修理用ストックから手当てしているものの、一時しのぎのため、取替えを推奨され、その見積りを聞くと、数百万円!

3年前に作成した長期修繕計画では、安全側に見たつもりでしたが、その想定を上回っています。

来月には、再度、建物調査を行い、大規模修繕工事の実施時期を検討しますが、とにかく、機械式駐車場のあるマンションは、故障の発生や修理の予想がつかず、組合財産を守るミッションを持つ顧問として、ホントに熟慮が必要だなぁと実感した次第です。

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久しぶりに、たくさん眠りました…
この週末は、当社のスタッフもMAKSコンサルタントも、予定がバラバラで、超久しぶりに単独行動でした。

土曜日は、午前が一宮市で顧問先の定期総会、午後が大規模修繕工事の来社相談、夜は春日井市で組合向けの勉強会とコンサルティング契約審議の理事会。

日曜日は、午後から、港区で大規模修繕工事の入札プレゼン審査、夜は岐阜市で大規模修繕工事の建物調査報告会と修繕委員会。

自動車の移動時間は、5時間を超えます。

いつもなら、運転席で、パソコンを開いて仕事の移動ですが、今回は、運転。

ワタシ、運転は好きな方ではありません。
運転すると、その間は、仕事ができないから(笑)
だから、すぐ、退屈で、眠くなります。

逆に、助手席であれば、前日、寝ていなくても、仕事ができるので、ほとんど眠くならない、と言うより、車の移動時間を含めて、仕事の配分を考えます。

実は、ブログを書く時間の多くも、朝の通勤自動車の中です。

従って、今回のような週末は、仕事時間も少なくなりますし、何より、寝不足は、「眠い運転」に拍車を掛けます。

そのため、この週末は、二日とも、6時間も眠っちゃいました。(笑)

好きな仕事を思いっきりやりたいのに、人間は、どうして眠らないといけないのだろう…とホントに思うんですよねぇ。。。

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■私の好きな言葉■ 
あきらめない理由は初めに見つけ、
うまくいく理由は後から見つかる

こんにちは。

当社の大規模修繕工事コンサルティ
ングの件数は、過去に14件で、現在
依頼されたばかりのマンションから
工事終了間際のものまで、15件。

更に、来年1月までにコンサルティン
グ契約締結のための総会開催予定の
マンションが3件あります。

これほど多くのコンサルティング
依頼を受けているのですが、今年8月
に、MAKS初の一級建築士の認定コ
ンサルタントが誕生したものの、MA
KSそのものは「一級建築士事務所」
として看板を掲げているわけではありません。

そのため、時々、
「建築士じゃなくても・・・」
・建物の悪いところがわかるのか?
・設計図は書けるのか?
・適切な材料の選択はできるのか?
・検査はできるのか?
という質問をいただきます。

特に、熱心にコンサルタント選びをし
ているマンションから、その質問を頂
くことが多いですね。

昨日も、そんなマンションからのご相談。

名古屋市内の億ション級のマンショ
ンから、理事長以下、3名が来社され、
当社の大規模修繕工事コンサルティ
ングの内容について、2時間みっちり
「根ほり葉ほり」聞かれたのですが
訪問者の一番聞きたかったのが、
前述の技術的なことだったそうです。

当社以外に、中部エリアで多くの実績
がある複数の設計事務所グループが
依頼先候補として挙げられていまし
たが、当社は建築事務所じゃないのに
どうして、大規模修繕工事コンサルテ
ィングができるのか?が不思議だっ
たようで、今回の来社に向けて、相当
多くの技術的な事前質問を頂きました。

例えば、直近3件の大規模修繕工事の
建物調査報告書や改修図面や共通見
積書の実物を見たいというリクエスト。

他にも、
価格の査定ができるのか?
検査基準はあるのか?

そして、当社の特徴は?

修繕委員の中に、技術職の方がいて、
技術的な質問が続きます。

しかし、時々、かみ合わない。
その理由は、大規模修繕工事で必要とされ
る技術力に関する認識が違うからです。

それを説明するのは難しいので、簡単な
イメージで示すと…
新築であれば、寸法がきちっと合わなけれ
ば、マンションはまっすぐ立ちませんが、
改修の場合は、まっすぐ立っているマンシ
ョンに防水や塗装をします。

選ぶ材料は、新築ならば、何種類もありま
すが、改修ならば、現在の仕様があるので、
それとの親和性のある材料は、限定されます。

新築の時の施工に対して、より長寿命にな
るように改善する手法もいくつかありま
すので、それは、勉強し、現場を見ること
で、身に着けることができます。

とにかく、24時間365日、マンション
の事ばかり考えて、年間、数十棟のマンシ
ョンを見て、本を読み、情報を仕入れてい
ますので、他の建築の事はわからなくても
マンションの建築の事はよくわかります。

加えて、管理組合の顧問として、清掃のこ
とも良く知っていますし、日常的な設備の
修繕について、管理会社が出す見積りの査
定を行うので、大規模修繕工事のコンサル
「しか」やらない建築士より、実は、マン
ションの建物・設備の事を知っています。

私の場合は、前身が、戸建て住宅の建築プ
ロデュース業だったので、技術的なテーマ
への抵抗がないことも、大規模修繕工事コ
ンサルティングを得意としていることに
つながっているかもしれません。

で、話を戻すと、当社にヒアリングに来ら
れたエンジニアのひとが、2時間の面談の
最後に言われたのは、
「技術的なことは、建築事務所と全く変わらないんだな」

他の方は、
「建築士より、視野が広い」
「建築士ではできない事をやるんだ」

その通りです。

例えば、建築士は、劣化回復を建築的な
手法で考えますが、私は、工事での劣化
回復だけではなく、その後の管理の工夫で
解決します。

具体的に言うと、屋上が陸屋根で、階段で
簡単に上がれるならば、高額な防水工事は
せず、毎年、点検と清掃と部分補修とで、
防水機能を維持します。

ホント?と言われると思いますが、私の住
むマンションは、ゴムシート防水ですが、
築25年で、一度も全面防水工事をやって
いません。

1回目の大規模修繕工事の時には、トップ
コートと部分補修。
それ以降、毎年、2回、特別清掃時に、
ドレン廻りの清掃を行う。

私が定期的に屋上に上がり、シートのめく
れがあれば、早めに部分補修を行うなどし
ていますので、25年持つ訳です。

さて、今日のタイトルの結論。
「大規模修繕コンサルは建築士かマンション管理士か?」

建築士でなければ、技術的な不安があると
考える人がいたら、それは大きな間違い。

マンション管理士の方が、ソフト的なこと
が分かると考える人がいたら、それも間違い。

ちなみに、一級建築士の合格率は、約12%
マンション管理士は、約7%。

どちらも、相当難しい国家資格ですよ。

とにかく、コンサルタントとして選ぶなら
マンションの事が好きで、改修の技術力を
向上させるために努力している人で、ハー
トの熱い人!

間違っても、コンサルタントを各社数十分
のコンペで選ぶことをしない!

それが私のアドバイスです。

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マンション大規模修繕・管理セミナー
(以降、各地7会場で実施)
11月23日(祝)一宮
11月26日(日)岐阜

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

春日井市で、2件目のコンサルティング契約が理事会で承認されました。

築11年目の約30戸のマンションです。

前回、修繕委員会で勉強会)を行いそれで「良いね!」となり、今回は、住民向け勉強会を実施。
理事も参加していたので、勉強会後には、その場で、臨時総会の開催が決まりました。

このマンションとの出会いは、同じ春日井市のマンションの修繕委員の方からのご紹介。

このマンションの理事長とその人が、同じ職場で、偶然、社有車に乗り合わせて、
「今度、内のマンションの大規模修繕工事なんだけど…」と言う会話から。

「それなら、馬渕さんに相談すると良い」
がきっかけ。

いつものように、総会議案書等の管理資料も見せていただき、管理・長期修繕計画の無料適性診断を実施し、改善の余地があることを指摘。

建物の簡易な調査も行い、管理会社が自社の工事元請けで、「すぐやりましょう」と提案している一方、当社の判定は「まだまだ、早い」

修繕委員の皆さんも、管理会社が、当たり前のように、築12年目なので、管理会社元請の子工事をやりましょうと提案して、いささか強引に話を進めることに、違和感を感じている中で、私の勉強会を受けたので、その問題意識とドンピシャ!

今回の勉強会は、MAKSの他のコンサルタントが同行せず、ホントに久しぶりに、一人で、プロジェクタやスクリーンを持参し、設置したのですが、このスタイル、懐かしい!(笑)

同行コンサルタントがいないので、自分のペースだけで進めることができ、勉強会が終わるころには、相当、打ち解けて、終了時には、セットの片づけ作業を、住民の皆さんにやっていただきました(笑)

日程上は、12月の臨時総会開催が楽々できますが、私の空いている日時を探すと、もう無理で、1月の中旬に臨時総会開催となりました。

良いご縁に感謝です。

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最近、関西の同じ都市にあるマンションから相次いで依頼が来ました。
どちらも、大規模修繕工事のコンサル依頼です。

大規模修繕工事のコンサルは、現場検査もあり、足で稼ぐコンサルの側面があります。
従って、遠方だと、往復にかかる交通費と時間との関係で、報酬も高くせざるを得ないので、マンション近くのコンサルタントとの料金差が大きくなることから、敬遠されるのが普通です。

それなのに、何故、オファーがあったのか?

それは、それぞれに理由があるのですが、そのうちの一つは、実は、地元のコンサルタント複数社に依頼をして、それぞれ提案書と見積りが出てきたが、選べなくなってしまった。

更に、不適切コンサル問題が出てきて、どのコンサルを信じて良いのかわからない。

仮に、何とか選んだとしても、結局、プロ側と組合側との力の差があり過ぎるので、常に、不安が付きまとう。

そこで、組合側100%の専門家に、コンサル選びの段階から、竣工引渡しまで、住民の代理として、設計事務所と施会社への牽制を聞かせて欲しいと言うリクエストです。

で、当社に白羽の矢が立ったとのこと。

無論、当社以外でも、その候補は世の中に存在するのだろうと思いますが、普段からの当社の情報発信や実績を調べて、契約したいとの連絡があったという訳です。

「コンサル選びのコンサル」と言うことですね。

確かに、それならば、大規模修繕コンサルティングそのものと異なり、訪問する回数も少ないですし、会社にいて資料作成などの準備業務も少なくて済みます。

会社からの距離はありますが、新幹線を使えば、ドアtoドアで1時間半から2時間程度で行けますから、今、最遠の顧問先である松本よりは近い。

具体的に、どんなタイミングで、何かいくらい行けば、組合側のリクエストに応えられるのか、検討することにしました。

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管理適正化コンサルティングの実例で、よく「植栽剪定のビフォーアフター」の話をします。

管理会社にお任せで、どの樹木をどのように剪定したのか、それは適切か?を組合はチェックしないまま料金を支払っているケースを取り上げます。

その際の「たとえ話」として、家庭で妻が美容院に行って帰ってきて、夜、帰宅した夫が、髪型の変わったことに気が付かない例を挙げます。

で、「私も、いつも、怒られます」と言うのがオチ(笑)

これ、結構、笑いが取れます。
出席者は、男女とも、それぞれ思い当たる節があるので、相当にリアル感をもって話せます。(笑)

で、昨夜は、家に帰って、妻を見た瞬間、
「おっ、髪切ったね!」
「おおお、かわいい」
と抱き締めました。

「なにするのぉーーー(笑)」とチョット逃げられました(笑)

それを見ていた長女が、
「パパ、絶対気づかないと思ってたのに、やるじゃん!」

次から、植栽剪定→妻の髪型の話のオチは、
「私は、気づくけどね」に変えようかなぁ。(笑)

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各務原市の24戸の顧問先マンションで、来月に定期総会があります。
その総会前理事会が開催され、顧問業務報告書を提出しました。

このマンションは、築4年目で管理適正化コンサルティングを締結し、管理業務を改善し、コストを削減。

加えて、共用部の電気料金の削減を行いました。
手法は、動力の契約方式の変更による基本料金の削減、電灯の契約変更と基本料金の低減とLED化。当社のノウハウの塊により削減です。

その1年間の削減効果も報告しました。

電気料金の削減額は。約30万円。
元々の電気料金が60万円ですから、半減したことになります。

この削減効果は、この後もずっと続くので、10年で300万円貯まります。
これにより、修繕積立金の値上げを抑えることができるという訳です。

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コンサル先のマンションで、新築以来、設備だけはあるのに、実際は、使えない状態で、その基本料金を払い続けていた、という事例がありました。

その金額が55万円。

別のマンションでは、地下水をくみ上げていたものを受水槽に変えて、上水道を引き込んだのに、ポンプの撤去を中電に知らせないまま7年がたち、電気料金の基本料金30万円を余分に支払っていたケースもありました。

これら、中電に、「使ってなかったから、電気代を返して」と言っても、帰ってきません。

中電は、届け出があった以降のみ新料金を適用します。

上記、いずれも管理会社は気づいていません。

では、私が気づくことができるのは何故でしょうか?

それは、元中電の社員だから?

違います。

営業所にいたから?

違います。

それは、営業所の窓口で電気契約の受付や審査をやったり、本店の営業部で、電気料金のメニューを作っていた経験があるからです。

ですから、中電社員がマンションに住んでいても、気づきません。
その人が、営業所にいても、例えば、料金部署や配電技術部署にいたら、契約の知識は、あまり持っていません。

電気契約の専門知識がないと、このあたりの仕組みは、知らないんですよ。

では、マンションに住む人が、中電の電気契約部署に行き、「うちのマンションで電気代を支払い過ぎていることはないか?」と聞いたら、答えてくれるか?

恐らく、答えは「わかりません」

理由は、中電の契約部署にいても、マンションの電気設備の実態を知らないから。

このテーマにおいて、マンション管理相談センターのコンサルティングは、多分、飛びぬけていると思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.104

■私の好きな言葉■ 
不満があるほどその場で成長できる

こんにちは。

前回は、
「大規模修繕工事は、新築時の建設会社に頼むと良い」
の勘違いについてお伝えしましたが、今回は、
「管理会社に頼むと良い」
の勘違いについて。

日本のマンションの9割以上が、総合管理
会社による管理が行われており、更に、そ
のほとんどのマンションで、大規模修繕
工事は管理会社から提案されて、検討が
始まると思います。

この時の管理会社のスタンスは、
・建設会社(元請)
・グループ会社が建設会社(元請)
・設計監理(建築事務所)
・コンサルティング会社
・コーディネート会社
・設計監理する設計事務所の紹介
・「ろそろですよ」のアドバイスのみ
の七つくらいに分けられます。

当社に持ち込まれる相談で、
「もう管理会社に工事を頼んであるの
だけれど、今から変えられるか?」
と言う質問があり、
「工事を管理会社に頼んだんですね」
と聞いて、
「その通り」と言う返事だったにも
拘わらず、実は、設計監理だったり、

「管理会社に設計監理を頼んで、現在、入札中」

と聞いたのに、その資料を見ると、管理会
社は「元請の工事会社」として契約してお
り、その下請けの工事会社を選ぶ入札だっ
た…なんてこともあります。

工事の元請けでも、設計事務所でも、
どちらでもやりますよ!
と言う管理会社もあります。

過去、最高にわかりにくかったのは(笑)
最初は、設計監理契約を結び、建物調査や
仕様の作成、見積り書式を作り、
工事発注段階になると、元請施工会社として契約を結び、
最後は、下請け工事会社の入札を行う

更に、工事の保証は、管理会社がすると
いう理由で、高額な保証料を工事見積りに計上。

その説明資料を見ると、最初は管理会社
の業務内容は「設計監理」と書いてあり、
工事契約の段階で、「設計・管理」に変
わっている。

更には、管理会社の本来業務である、
「住民との連絡調整」業務も、有償業務
になっている…。

そんな、重層構造の仕組みで、通常より
1000万円以上も高くなっているのを
住民は、誰も気づいておらず、
「管理会社に設計監理をお願いし、入札を行った」
「競争見積りで、一番安い会社を選ぶことができた」
と信じていました。

私が、この構図を指摘したら、
管理会社は、翌日、500万円の値引き
をした見積りを持ってきました。

この話、管理会社が「悪徳業者だ」
と言いたいのではありません。

管理会社は、ビジネスをしているのです。

つまり、交渉力の強いものが、利益を得、
そうでないものは、損をすると言う普通の
取引なのです。

そもそも、
管理会社は、あなたの組合の実力を知っています。

相手の性格を読んで、
「設計監理をやりますよ」と
「工事をやりますよ」を
使い分けることができます。

手強い理事会の時は、何も言わず、
イエスマンの理事会の時に、大規模修繕工
事の話を切り出すことも、選択できます。

当たり前のことですが、
あなたのマンションのフロントマンが、
大規模修繕工事を受注したら、ボーナスが
増えたり、社内の評価が高まります。

前述した500万円値引きした管理会社
の担当者も、一生懸命に、
「会社のために」仕事をしただけです。

「大規模修繕工事を管理会社に任せると成功する」
と言う方程式が、成り立たないことは、
お分かりになると思います。

もちろん、大規模修繕工事を管理会社に
任せて、成功することもあります。

結局、管理組合が、良く学び、賢くなるか
どうかが問題です。

賢くなれば、
管理会社に依頼するのか?
コンサルタントを採用するのか?
自分たちで頑張るのか?

管理会社に依頼するのであれば、
どんな役割を期待するのか?

の適切な判断ができるようになります。

賢くなりたい管理組合は、↓に来て、
勉強してください。(笑)

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土曜日は、岐阜の19戸のマンションで、大規模修繕工事の見学会を開催。

地元の人だけでなく、各務原、名古屋、武豊からも、見学にお越しになりました。

今回は、午前の部、午後の部と別れて、最初は、私の講義で、10分ほど、マンションの状況や大規模修繕工事の内容を理解いただき、続いて、見学会。

塗装壁のクラック補修やタイル浮きの補修などを見ていただき、住みながらの工事の留意点やコストダウンの工夫を解説。

それが終わったら、再び、現場事務所に戻り、30分程度のレクチャー。
そして最後に質問タイム。

大規模修繕工事の事だけではなく、管理の事や省エネの事も質問頂きました。

天候は微妙でしたが、見学イベントが終わる3時頃に、雨がちらつきだすと言う状態で、無事、終了することができました。

お越しいだいた皆さん、ありがとうございました。

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管理適正化コンサルティングでは、最初に、現在の管理の「見える化」を徹底的に行います。

それまでの管理委託契約は、ほとんどが国土交通省の標準管理委託契約に則っているので、非常にアバウトなため、現行の管理会社に改善を求めるにせよ、管理会社の入札を行うにせよ、そのままでは、使えないからです。

そこで、管理委託業務を見える化するために、管理委託業務調査書を管理会社に送り、回答をいただきます。それに基づき、更に、聞き取り調査や同行調査を行います。

今まで、何度も改良を重ねてきましたが、今回、大幅なリニューアルを行いました。
ページ数も大幅に増えたので、管理会社の担当者が大変だと思いますが。。。

これにより、更に、整理しやすくなると思います。

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昨日のブログが、「アバウト過ぎて分からない」と言うメールを頂きました。

すいません。
マニアックなテクニックも含まれるので、エッセイ風に「雰囲気」を書いた記事です。

全体のコンセプトを言うと、
1、マンションによって、照明の点灯回路と各器具のつながりは違う
2、マンションによってタイマーと明暗センサーの組み合わせは違う
3、マンションによって、明暗センサーの取付箇所(方位)は違う
4、マンションによって、点灯時間・消灯時間の設定に関する運用が違う

 つまり、照明の点灯は、プロが、一定の基準で、どのマンションでも、最適になるように設定してあるか?と言えば、そうではなく、管理会社も、そこまで真剣に照明の点灯・消灯の運用を考えることも少なく、結果、照明の点灯・消灯時間が、不適切な場合も少なくない。

この調査をしっかり行って、無駄のない点灯状態にすれば、長い目で見ると、かなりの電気料金の節約になりますよ!と言うことです。

で、もっと言えば、私は、元電力会社社員で、電力契約プランを作った本店の部署にも、その契約を実際に受け付ける営業所の窓口にもいたのですから、相当なノウハウがありますので、当社の省エネコンサルを受けると、照明の最適点灯プランと電力契約の見直しプランとの合わせ技で、電気代が半額になったケースもありますからね。(笑)

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9月より顧問が始まったマンションで、夕方に照明がつかないと言う事件が発生。

タイマーの故障?
管理員の全灯試験した後に、戻し忘れ?
そもそも、前から、変わっていないけれど、季節が変わり、早く暗くなったので、点灯しないと勘違い?

顧問契約を締結して、管理を改善しようと言う意欲のある理事長ですから、相当熱心に動かれました。

結果、わかったのは、「今まで、点灯回路の区分けや時間設定について知らなかった」と言うこと。
築11年のマンションです。

調べると、そもそも、チグハグな設定もある。

で、解決したと思ったら、つくべき時間につかない電気が一つだけある(笑)

これ以上は、専門家に調査してもらわないと、解明できないと思われたそうです。
この問題については、電力の削減の観点から、沢山のマンションを調査し、是正していますが、実は、この点灯調査をしっかりして、無駄のない点灯状態にするかしないかで、長い目で見るとかなりの電気料金の節約になります。

自分の家のように、是非、関心を持ってくださいね!

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メルマガ「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」
を発刊してから100号を超えました。

そのメルマガを毎回、ワードに貼り付け、目次を付け、冊子タイプにしていただき、マンションの住民の啓発に使っていると言うメールを頂きました。

嬉しいですね。
毎週、発刊する励みになります。

これからも、頑張ります!

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家族から、「最近、夜中に寝言で、うなされている」とか、先日の長野セミナーの帰りの自動車の中でも、うたた寝をしていて、突然、叫んで起きて、同乗者を驚かせました。

周りから、相当、心配されています。

実は、いずれも、「ダブルブッキングの夢」が原因です。

年末まで、土日は午前・午後・夜の3コマで、80%の予約、平日の夜は、70%の予約があり、既存のコンサルや顧問で、「次の会合の開催予定」を決めるのに苦労する一方で、新規依頼の順番待ちを入れるのかも、なかなか難しい状況です。

一つのコンサルが始まると、向こう1年間のスケジュールを立てて、出来る限り、2ヶ月先までの日付は入れてしまい、段取り良く進むようにしていますし、グーグルカレンダーを使って、いつでも、どこからでも、社員も家族も、全員が私のスケジュールを見られるようになっていて、予定を調整しているのですが、会合の終わり掛けに、後片付けを急ぐ中で、メモだけして、入力を後回しにするケースとかが、危ない!

あるいは、移動中にラインでの予定調整連絡がある時も、パッと見て、後で入力となると、危ない!

案件を共同で担当しているコンサルタントには、3日前にリマインダーメールを送ってもらうよう依頼し、「会議が始まったのに、馬渕さんが来てない」を防ぐようにしています。

しかし、過去に、数回、ダブルブッキングがあり、その時は、超幸運なことに、
◎自宅にいて、夕食を食べていた所に会議前の確認電話があり、車で10分のところだったので、ほんの少しの遅刻で到着した
◎組合側にとっても、延期した方が良いケースだった
◎台風や雪で、そもそも、開催しない方が良いと言う判断になった
と言う結果で、一度も、迷惑を掛けずに済みました。

だからと言って、「ダブルブッキングしても切り抜けられる星の元に生まれている」と主張するものではないですからね(^-^;

管理組合は、会社と異なり、「会議だ、集合!」という訳には行かず、参加者の都合を合わせることに苦労することは、十分に承知していますが、現時点では、仮予約も、複数候補の押さえは2,3日までで、それ以降は、1日だけでお願いせざるを得ない状況なので、今後も、夢にうなされないよう、スケジュール管理をしっかりと行いたいと思います。

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マンション管理士会連合会が主催する「外部専門家育成セミナー」を受講してきました。

外部専門家方式とは、管理組合員以外の専門家に管理組合の管理者等を委託することです。

第3者管理は、大別すると、総会監督型として、管理者を委託する方式と、監査役として委託する方式があります。

前者は、賃貸率が高いとか住民の高齢化が進み、役員のなり手がいなくなると言う背景があります。
そこで、理事長が行う業務をずべて委託できる外部専門家へのニーズが生じます。

後者は、投資型マンションで、管理会社が管理者に就任している場合に想定され、監査人としての受託となります。

そうなると、悪徳マンション管理士や能力不足のマンション管理士による金銭被害が生まれる可能性も出てきます。

そこで、マンション管理士会は、業務のミスや故意・犯罪による金銭の棄損に対して、損害賠償の制度を整えると言う制度を作ります。

このうち、業務のミスによる賠償責任保険は、昔からあり、今回の勉強会では、マンソン管理士の不正行為に基づく損害賠償について、マンション管理士会が新しい保証制度を作ると言うものです。

その講義メモを転記すると、
■管理組合損害補償金制度
・第3者管理をマンション管理士に委託している組合向け
・マンション管理士が印鑑を預かる場合に限定
・マンション管理士の不正行為による金銭の棄損があった場合
・組合に補てんされる金銭は、マンション管理士会がその求償権を持つ
・マンション管理士賠償責任保険に加入していること
・マンション管理士の普及促進につながることも期待される
・組合側にも一定の義務がある
出納業務は外部委託していること
組合側に不正がないこと
役員が反社会的勢力に属してないこと
限度額は1億円
管理組合が補償制度の対象となるための費用負担はない

この役目に就くと、マンション管理士にも管理士連合会にも、かなりの負荷がかかりますが、マンション管理士会としては、「それだけ重要な仕事を引き受けると言う自覚をもつべき」と言うスタンスであり、この制度は、マンション管理士のための制度ではなく、管理組合のための制度」と言う立場です。

その通りだと思います。
いやぁ、勉強になります!

ただ、今回の説明会の中で気になった言葉があります。
それは
「この制度が、マンション管理士の仕事を増やすチャンス」
「管理会社と協力して、新しい管理の仕組みを作る」

この発言の背景には、マンション管理士と言う資格で、専業として成り立っている人が極めて少ないと言う現状はわかります。

それを何とかしたいと言う努力にも敬意を払います。

しかし、「外部専門家(=マンション管理士)を活用しなければ、組合運営が成り立たない」と言うマンションは、マンション全体の中で見れば、大きなマーケットを占めるとは考えにくいです。また、人材がいない小規模マンションの方の方が、ニーズが強いと思いますが、小規模だと外部専門家を雇うまでの金銭的な体力がないと言う現実があります。

「負をゼロに戻す」と言うのは、「待ったなし」の問題なので、社会的なニーズがあると思いますが、マンション管理士の社会的な存在意義は、もっと、積極的なモノであって欲しいので、潜在的な問題を抱えた多くのマンションに対して、気づきを与えて、その後の深刻化を防ぎ、より幸せにする活動ができるマンション管理士を増やしていきたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.103

■私の好きな言葉■ 
人生は何を思うかで、その未来が変わる

こんにちは。

大規模修繕工事を数年以内に控えた
マンションからの相談を受けていて、

「マンションの事を一番よく知っている
のは、新築した会社ですから、工事会社
の一番候補は、新築した建設会社ですよね?」

と聞かれました。

これ、そう思っている人も少なくないと思います。

実は、私が初めて大規模修繕工事にかかわ
ったのは、10年以上前で、自宅マンショ
ンで修繕委員長を務めた時なのですが、
その時は、私もそう思っていました。

ですから、当然のごとく新築した建設会社
に見積りを依頼しましたし、期待を持って
いました。

自社が建てたマンションは、大切な顧客で
もあるはずで、良い工事を一番安くやって
くれるはず!と思い込んでいました。

ところが、実際に、入札してみると、
なんと、一番高い!

その時は、マンションから徒歩10分の
建設会社が一番安かったので、地理的な
要因が大きいと思っていました。

しかし、その後、大規模修繕工事コンサル
ティングを手掛けるようになると、新築と
修繕工事の違いが分かるようになり、同じ
工事仕様・同じ工事数量なのに、何がコス
トの高低を決めるのかも、分かるようにな
りました。

特に、新築が中心の会社と修繕が中心の
会社とは、びっくりする位、金額が異なります。

例えば、ベランダにあるエアコン室外機の扱い。

塗装や防水工事をする際には、室外機を一
時的に移動(又は浮かせる)することが必
要です。

改修に強い会社ですと、慣れているのです
が、新築中心の会社だと、その作業のイメ
ージが湧かず、「動かす&元に戻す」と言
う作業を電気工事業者に丸投げして見積
を出すので、とんでもなく高い!というケ
ースがあります。

それだけで、戸当たり数万円の差が出ます
から、中小規模マンションでも、100万
円以上も違ってきます。

また、同じ改修に強い会社でも、その前身
が塗装業なのか防水業なのかによって、
得手不得手が出るときもありますし、マン
ションの規模によっても、得意ゾーンが
違います。

もちろん、各社からの見積りを見て、高い
ものを高いまま放っておくことはせず、
コンサルタントがアドバイスして、無駄に
余裕を見る必要のないものは、価格の下方
修正ができる場合もありますから、新築中
心の会社が、ダメだと言う事ではありません。

ひとつ前のマンションの工事入札で、一番
見積金額が安かった会社が、今回の入札で
は、真ん中くらいの金額だったというケー
スは、普通にあります。

つまり、大規模修繕工事は、最初から、
どの建設会社が有力なのか?ということ
はないのです。


では、どうしたら、
「より良い工事をより安く」
実現できるのか?

このメルマガでも、再三お伝えしている
ように、
「コンサルタント選びが極めて重要!」
がその回答になりますね。

【お知らせ】
大規模修繕工事見学会(岐阜市長良)
11月11日(土)午前の部、午後の部

マンション大規模修繕・管理セミナー
(長久手)(以降、各地7会場で実施)
11月12日(日)午後

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

11月3日に、長野で初めてのマンション管理セミナーを開催。
11名の参加を頂き、その後の個別相談も満席。
長野セミナー1
長野セミナー2

いずれも、組合向けの勉強会開催に向けて、まずは、「管理委託・長期修繕計画の無料診断」を行うことになりました。

今回は、準備万端で行くために、前日の夜に、私と棚橋コンサルタント以下全4名で長野入り。

長野在住の長町コンサルタントと合流して、前夜祭と打ち合わせを兼ねて、馬刺しなどを堪能。

当日、午前中は、善行寺。
新入社員時代を過ごした第二の故郷の長野は、ホントに懐かしい。
善行寺3 善行寺1 善行寺2

午後からのセミナーは、さすが教育県長野で、皆さん几帳面!
開始時間の10分前には、全員お揃いになりました。

参加は11名。
長町コンサルタントの挨拶、私の講演と続き、個別相談も満席。

相談者は、全員、総会議案書や重要事項説明書等を持参され、組合向けの勉強会に向けて、具体的に動き出しました。

松本に続き、長野でも、本格的な活動が始まります!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岐阜の30戸クラスマンションの大規模修繕工事のVE交渉が始まっています。
このマンションは、定期借地権付きマンション。

修繕積立金の改定が先送りされていて、資金が十分ではない状況ですが、建物の劣化は進行しており、頭を悩ませましたが、まずは、管理適正化を実施し、組合の財政状況を改善。

定期借地権特有の
「築60年後に、建物を解体し、土地を返却して、保証金を返金してもらうケース」
「築60年後に、建物付きで地主に返却し、保証金を放棄して、引続き賃借人として住み続けるケース」
の2通りで超長期修繕計画を作成し、修繕積立金の改定案も作成しました。

今回の大規模修繕工事は、エコノミー案を採用し、お金ができたら、順次工事を拡大していく手法を採用していますから、このVE交渉は重要です。

当社のVE交渉は、
各社に専門工事ごとの生値を出させ、
各単価をすべて統計処理し、
最新の実勢価格の幅を算出。
過去の工事の単価も見ながら、
各社の「○〇な工事」(企業秘密です(笑))
に狙いを定めます。

入札会社全部と個別面談し、各社の価格根拠の確認、仕様のとり違えがないかの確認などを行い、グレードを落とさないで、コストダウンができる方法を探ります。

当社は、談合やリベートの授受は一切行わないので、入札会社の会社規模等も大きく異なり、これを全部の会社に対して行うのは、相当大変ですが、各社の工事の内訳が、「見える化」出切るので、グッとコストダウンができるのです。(他の手法も色々ありますが、内緒です(笑))

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今年秋・冬のMAKSセミナーは、9会場。
そのスタートは、初開催の長野です。

マンションセミナー2911(表) マンションセミナー2911(裏)

開催日は11月3日。
前日から、棚橋コンサルタント、長尾事務局長、遥香アシスタントと一緒に、長野入りします。

私が中部電力に入社して、最初に配属されたのが長野営業所。
土地柄、人柄に惚れて、第2の故郷と呼べるほど、好きになった街です。

既に、松本市には、顧問先マンションがあり、毎月1回、訪問していますが、MAKSの認定コンサルタント(長町マンション管理士)が長野にも誕生したので、本格的な活動を開始します。

ワクワクします。

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