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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

以前、「人口15万都市の半径1㎞以内に、顧問先マンションが4つ」と言う記事を書きましたが、その予告通り、先週末に、5つ目のマンションと顧問契約(コンサルティング契約)を結ぶことが総会で承認されました。

場所は、岐阜県各務原市の那加~各務原市役所エリア。

マンションの規模、築年数、契約継続年は、
20戸 築15年目 契約5年目
24戸 築 8年目 契約2年目
27戸 築11年目 契約1年目
30戸 築17年目 契約2年目
32戸 築 3年目 契約1年目

また、特徴的なのは、ずべてのマンションが機械式駐車場付き。

このうち、二つのマンションは、2年かけて、機械式駐車場を撤去しました。

機械式駐車場が撤去されたマンションのビフォー・アフタの変容ぶりが「口コミ」を起こした縁もあれば、管理見直しの口コミがあって、「機械式駐車場問題を解決してくれる専門家がいるんだ!」となった縁もあります。

また、ネットの検索やセミナーに参加いただいて、初めて、近隣のマンションも、当社の顧問先だとわかり、そのマンションの役員さんが、当社の既存の顧問先に評判を聞きに行って、それか決めての一つになった縁もあります。

念のため、言っておきますが、当社は、「機械式駐車場撤去論者」ではありません。
撤去した二つのマンションは、最初に、管理適正化や省エネコンサルティグで、組合財政を改善し、それを反映した、「存続・撤去の2種類の長期修繕計画」を作成して、十分な議論を尽くした結果、撤去が必要」との判断に至ったものです。

どちらも、機械式駐車場の修繕費に、多額のお金がかかるのに、管理貨車の作成した長期修繕計画に、適切な修繕費用が計上されていなかったと言う事情があります。

これに対して、築年数が若いマンションでは、機械式駐車場を存続・撤去のどちらでも選択可能な財政状況にすることが目標です。

今後、機械式駐車場の技術や製品も変わるでしょうから、リニューアル費は、不確定要素。
自動車を巡る社会情勢も、カーシェアリングの普及も考えられます。
若者の車離れも言われています。

住民も年を取れば、車に対する考え方も変わります。

そんな不確定要素が多い中で、最初から、存続・撤去のどちらかに向かうのは、NGでしょう。
当社は「どちらでも選択できる幸せ」をプレゼントしたいのです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.100

■私の好きな言葉■ 
日本一への一歩は、日本一にふさわしい言動とは何かを考えること

こんにちは。

昨日まで、
マンション管理フェアinあいち。

その中の企画、
マンショ管理学校で、4講座を担当しました。

受講者は延べ約170名。
中には、4講座とも受講いただいた方も
おられました。

特に、最終日の講座
「国土交通省が注意喚起!!
大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法」
は、立ち見も出て、会場内の熱い熱気を
肌で感じましたね。

この熱気は、
管理組合の方の真剣なまなざしだけでな
く、設計・建築分野の事業者からの、
「一体、どこまで暴露するのか?」
と言う前のめりの人の多さにも起因して
いたように思います。

この講座の後、
正に、これからコンサルタントを選ほうと
している組合、コンサルタントは決まって
おり、入札の途中だと言う組合等、いくつ
かのSOSの相談を頂きました。

業界の本音、裏の仕組みを知らずに進めて
きたが、何となく不安に関して、勉強しに
来てみたら、自分たちが
「罠に引っかかる」
典型的な道を歩いているのではないかと、
思い当たる節がいくつかあったと言うこ
とのようです。

ただ、このSOSに対して、どのような
解決を図るかは、とても気を遣います。

確かに、これまで、同じようなケースで
それまでの管理会社や設計事務所との契
約を破棄して、当社との契約を結び直して
組合の財産と価値を守ったと言う例は、
いくつかあります。

しかし、当社が
「契約を破棄しましょう!」と
勧めたケースは一つもありません。

基本は、現行の契約を前提として、これか
らのチェックの仕方を教えること。

ただ、どうしても、直接関わって欲しい!
と言う場合に限り、
「外部修繕委員」とか「顧問」への就任
により、牽制を利かせると言う手段のある
ことは、お話しします。

ただ、それでも、大規模修繕工事コンサル
ティングを依頼する相手は、組合側に立つ
専門家として、信頼関係を基本として、
施工会社選びや工事の検査を行うのです
から、当社自身が、それに代わる役目を
担うことはできませんし、相手の懐に手を
突っ込むようなこともできません。

現行の設計監理(コンサルティング)契約
において、組合側の役割として定義されて
いる業務について、組合側の代行者として
行動するところまでが、当社のできる精一
杯の役割となります。

その話を正確に伝えて、後は、組合側の判
断となります。

当社の話を聞いた後、組合が独自に調査し
たり、現行の管理会社や設計事務所に、疑
問をぶつけた結果、
「疑念が晴れない」
と言う場合、再度、当社に相談があります。

そうなると、
「外部修繕委員」とか「顧問」
と言う選択ではなく、それまでの業務の
料金を精算して契約を解約し、当社と
契約したいと言う話になったケースが
何件かあったと言うことです。

この決断には、相当なエネルギーが必要
ですが、修繕委員や理事メンバーは、管理
組合全体の利益を守ると言う使命感に燃
えて行動された結果です。

今回のマンション管理学校の講義で、
繰り返し訴えたのは、良い大規模修繕工事
を行うには、組合員自身が、よく勉強し、
時間を掛けて、良いコンサルタント選ぶ
ことの重要性です。

管理会社にお任せとか、
管理会社経由で設計事務所の募集を
行って、管理会社の推薦で決めるとか
1社30分程度の時間割で、順番に
プレゼンを受けて、その日の採点で
決めるとか、
コンサルタント料金を重視して決める
のは、NGの代表です。
(他にもNG集はありますが、別の機会
にお伝えしますね)

そんなNGを少しでも減らすよう、この
メルマガを発行し、今回で、100回。

毎週1回の発行なので、100週続けたこ
とになります。

これからも、継続し、読者を増やしたいと
思いますので、是非、広まるよう応援をお
願いします。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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土曜までのマンション管理学校3日間で4講座。
約170名の方に、私の講義を受けて頂きました。

感謝申し上げます。

特に最終日の大規模修繕工事の不適切ビジネスの講義は、立ち見も大勢。
一般ユーザーだけでなく、ビジネスユーザーも多かったようです。
管理学校1 管理学校2

相談も多数。
中には、緊急SOSも。

翌日から、フル回転で、期待に応えますよ。

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マンション管理フェアの講義で、明日話す「不適切コンサル問題」。
昨日、今日と会場に行ってみて、その話について、関心がある人がとても多いです。

「どんな話をするんですか?」
「誰が不適切なコンサルが教えてくれるんですか?」
「不適切なコンサルタントに引っかからない方法ってあるんですか?」

うーん、30分の時間の中で、かつ、誰が聞いているかわからない中で、どこまで話すか、実は、このブログを書いている瞬間も、まだ、原稿(パワーポイント)は、出来ていないんです。

このは話をするために、数社の改修工事会社に取材しているのですが、その時のヒアリングシートは、次の通り。

1、今回の不適切コンサルの話は、どこで知ったか?
□業界団体  □ネットニュース  □週刊誌  □口こみ  □その他(   )

2、どこまで浸透しているか?
□同業者で相当な話題にった  □自分を含めて少数で話題になった  □ほとんど話題になっていない

3、リベート・ダ談合の実態は?
□ない、 □自分はないが、他社から聞いた  □ある
 →□地元設計事務所 □首都圏の設計事務所 □関西の設計事務所 □管理会社
 →□指名工事でのリベート □入札工事でのリベート □ダミー見積書の提出協力
   その数は?全体の工事の何パーセント?
   例)10%とか、紹介料と言わず指導料とか、現金ではなく品物とか、接待とか

4、今後は?
□増えると思う □変わらないと思う □減ると思う

5、不適切コンサルをなくす方法は?

最後の「不適切コンサルをなくす方法」は、「馬渕さんが頑張る」と笑って言う人もいましたが、それは、数的な限界があります。

となれば、「不適切コンサルに騙されない方法」を広める!
が、実は、考えれば考えるほど、管理組合の知恵や力では、相当難しい…。

とは言っても、管理組合のために、今日までためて来た情報やメモを改めて見直して、体系化にチャレンジします!

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いよいよ10月12日から、マンション管理フェアが始まりました。
今年も、(一社)マンション管理相談センターと(一社)スマートマンション推進協議会がブースを出展し、マンション管理学校では、4講座を受け持ちます。
フェア4 フェア1 フェア5 フェア6

毎年、ブースを訪ねて来られる方もいます。
新しい出会いも、沢山あります。

以前は、私一人で相談を受けていましたが、認定マンション管理コンサルタントが誕生してからは、チームで対応できるようになったので、更に、多くの方の来訪を受けられるようになりました。

今年は、初日から、棚橋コンサルタント、黒野コンサルタント、そして長野から長町コンサルタントがスタンバイしていますし、スマートマンションブースには、トーエネック社から応援に来てもらっています。

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コブクロのコンサートは、とにかく熱い!
コブクロ

「さくら」に代表されるようなバラード調の曲が多いのかと思いきや、ポップやロックな曲も多い。

で、トークが熱い。

人生を語るトーク!

元々、コブクロの歌は好きで、カラオケでも、歌う(と言っても、長い間、行ってないが…)が、この感じ、相当好きかも(笑)

おかげで、熱っぽく、喉も痛かったのが、直った感じがする。
だって、アンコールの「轍」は、一緒に歌ったもの(笑)

これから、帰宅すると23時だが、それから、いくらでも仕事ができそうな気がする!

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ずいぶん前に、日本ガイシホールで開催されるコブクロのコンサートに申込み、相当な競争率の元、当選!

10月11日のコンサート。

ん?
マンション管理フェアの前日だ。

それなら、その前に、十分準備しておけば良い…。
が、迫りくる期日。
増え続けるコンサルティングの依頼。

風邪を引いた棚橋コンサルタントと同じ車に乗ったからか(笑)、喉の痛みも出てきた。

でも大丈夫!

フェアの3日間は、毎年、喉が枯れても、講演時間になれば、喉が復活。
ものすごい集中力で、4講義を乗り切ってきたから。(笑)

今年も、既に、何人かの相談者が、「フェアに行きますよ!」と連絡も頂いています。
お待ちしてます!

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元々、大規模マンションが嫌いと言う訳じゃないんですが(笑)、大規模マンションは、マンション管理士の世界では、市場のメインターゲットで、資金もあるし、改善余力もあって、契約しやすいと言われていますので、他のマンション管理士に譲っておき、私は、成果が出しにくく、資金がなく、専門家に頼むことが難しい中小規模マンションを救おう!と活動してきました。

その結果、顧問契約も数年経てば、全住民と仲良くなる…(笑)

一方、大規模マンションは、顔が見えない住民が多い。
しかも、色々な専門家も住んでます。

あるマンションでは、大規模修繕工事コンサルティングの勉強会に行ったら、一級建築士の人が数名いたなんてことも…。

誤解を恐れず言うと「意見のある人が、やたら多い!(笑)」

今回、140戸のマンションから、顧問契約のオファーが来ているのですが、コンサル業務の仕様書や契約書のチェックが、細かい!

しかも、顧問弁護士もいる!(笑)

ありがたいことに、組合目線での契約書チェックを無料でしてもらえ、今まで、管理組合有利な契約書だと思って提示してきたことが、弁護士の目から見ると、まだ足りないらしい!

契約のハードルが上がることで、自分が作った書類に「ダメ出し」をしてもらえることは、非常にありがたい。大きなマンションならではの良さだ!と感じた次第です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.99

■私の好きな言葉■ 
結果は毎日の積み重ね(by イチロー)

こんにちは。

マンション管理フェアinあいちが、
近づいてきました。

開催日は、
10月12日(木)~14日(土)
場所は、吹上ホールです。
 
今年も、そのイベントの目玉である
マンション管理学校で、4講座を
担当します。

その内容は、

10月12日(木)
15:30~16:00
よくわかる「マンションの省エネ」
~マンション丸ごと!電気代を賢く削減する3つのステップ~

10月13日(金)
15:30~16:00
よくわかる「マンション管理の改善」
~管理品質をアップしてコストダウンを実現する5つのステップ~

10月14日(土)
15:00~15:30
国土交通省が注意喚起!!
大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法

16:00~16:45
~250件のコンサルティング経験から教える~
マンション管理士の仕事術

土曜日に話す
「大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法」
については、国土交通省が出した通知文
の解説を行ったり、今まで、実際に当社に
相談があった実例をお話ししますが、更に
この講義のために、改修工事を手掛ける
建設会社数社のトップに取材した結果も
お伝えします。

取材先には、情報ソースを明かさないこと
を誓約した上で、ヒアリングしていますの
で、相当生々しいです

今回の取材でわかったのが、
「談合・リベートにも色々なやり方がある」
と言うことです。

また、管理会社や設計事務所だけでなく、
組合の理事長からのリベート要求につい
て、「困ったこと」と力説される工事会社
もありました。

中には、
「あまりこの話をやり過ぎると、
馬渕さんの身が危ないですよ!」
と本気で心配してくれる人もいました。

確かに、このフェアは、入場無料で、講義
も予約不要なので、誰でも聴くことができ
ますから、事例を挙げるにしても、
「誰が談合・リベートをやっているのか?」
が特定できないように、慎重に話すつもりです。

とは言っても、このテーマを取り上げる以
上、何を言っても、業界にとっては、
「爆弾発言」のレベルだと思いますが・・・。

また、フェアには、当社の相談ブースも
あります。

こちらも、予約制ではありませんが、毎年
私の講義が終わると、その聴講者が、相談
に押し寄せるのが常なので、こちらは、講
義の前後を避けて、お越しいただくと良い
と思います。

是非、会場で、お会いしましょう!

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当社の大規模修繕工事コンサルティングにおける物調査は、必ず住民同行の建物調査ツアーを実施します。

今回、岐阜市内58戸・築15年のシャトレ愛松茜部で、理事や修繕委員を中心に、7名の住民の参加。
岐阜エリア担当の棚橋コンサルタントと一緒です。

昨夜からの雨も上がり、屋上の解説から。
建物ツアー写真

「ゴムシート防水で、全体的には、きちんと付いているようですが、こに、少し破断があります」
「水が入っている可能性があるので、この部分だけでも早めに処置が必要です」
「補修の方法は、一度このゴムシートを撤去する方法と上から被せる方法があります」
「笠木は、メッシュ入りのウレタン防水を塗ります」

初めて屋上に来た人ばかりで、興味津々の様子。

こうして、プロがどんな目で建物の劣化を見ているのか、また、どんな補修方法があるのか等を解説します。

この後、1時間30分程度、建物の状況と各所での補修方法について、グレード別のを工法や仕様などを解説し、意識を高め、住民主役の大規模修繕工事となるようサポートしていくのも、私たちコンサルタントの仕事です。

岐阜での大規模修繕コンサルティグでは、
大規模修繕工事の最中が1件(現場見学会を11月11日に実施予定)。
大規模修繕工事の入札の最中が1件。
建物調査が終わり、概算予算が出て、いよいよ工事実施時期を決めるマンションが1件
建物に関する住民アンケートの準備中が1件。
2~3年以内の工事予定が1件。
3~4年以内の工事予定が1件。
5年以上先の工事予定が1件。
と続きます。

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昨日、我が家に来た怪しげなハガキ。

やっぱり、詐欺の手口として、国民生活センターの㏋にありました!
「民事訴訟管理センター」からの架空請求ハガキは無視してください!

ホント、気を付けてくださいね!

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ワイフに、こんなハガキが届いた。
総合消費料


相変わらず、こんな手口で、詐欺を働く愚かな人たちがいます。
届いたのが、この訴訟開始日の前日。
慌てて、電話をして、引っかかる人がいるのかもしれません。

皆さん、気を付けてくださいね。

それにしても、どこから妻の個人情報が漏れたのか?
どこかの通販サイトからでしょうが、そちらの方が怖い…。

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大規模修繕工事を控えているかいないかに拘わらず、竣工図面の電子化は、マンションにとって、非常に大切なことです。

その理由を改めて、このブログで説明する必要もないくらい大切だと断言します。

しかし、築年数が経っておらず、図面の劣化があまり見られないマンションだと、理事会で提案しても、数万円~10万円以上する図面の電子化について、それで支障が生じていないゆえに、「もったいない」と言う意見も、時には出ます。

ある顧問先マンションで、まずは見積りを取りましょう!と言うところまで話が進み、管理会社で、電子化専門会社から、見積りを取得。

私から見て、いささか高いので、別の会社から、見積りを取得。
もちろん、当社が見積りを取った会社に、管理会社の見積価格は知らせていません。
本件に拘わらず、管理会社の出す見積り価格が高い場合に、セカンドオピニオンとして、別の見積りを出す場合、依頼先の会社に、管理会社の見積価格を見せないのは、当社の「良識」として、徹底しています。

で、その結果、その開きは、倍近くありました。

そして、理事会。

やはり、理事会では当社からの安くなった見積りについても、「もったいないのでは?」と言う意見が出ました。

管理会社の担当者は、
「1年で見ても、図面を使うことも滅多になく、電子化は確かにもったいない」
と、その意見を後押し。

管理会社が、その意見って、マジ!?と驚きました。
管理会社が取得した見積りが通らないと、自社にバックマージンが入らないから?
声の大きい理事の意見を遮ると、やりにくいから?
その担当者は、本気で、必要ないと思っている?

管理会社の応援コメントに加勢され、結局、他の理事も、消極的賛成から、消極的反対に回った人が過半数を超えた結果、賛否を図ったところ、僅差で、図面の電子化は実施しないことになりました。

うーん。再チャレンジします(-“-)

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名古屋市内で、築30年30戸のマンションの大規模修繕コンサルが始まりました。
会社から徒歩10分と近い!

都心にあって、コンパクトな作りなので、廊下も狭いのですが、決算書と見ると、電気代がかなり高い。

「原因は何だろう?」

と電気のエンジニア一緒に、電流値や照明を調べて行くと、そもそも照明の配置プランが不整合。

タイマー回路が2系統あるのに、1系統が外れているとか、新築後に継ぎ接ぎしたような後付け照明があるとか…。

俄然、改善のファイトが沸く内容(笑)

簡易な試算では、点灯配置プランや常夜灯・半常夜灯の回路を適正化すると、電気代は、半減できるの見込み。
プランの説明を行った後、現地で、実際に、点灯・消灯を繰り返し、住民さんに見ていただいたところ、「へぇ~!」の連発。

当方の案に加えて、「ここをなくてもよい、ここに付けて欲しい」と言う長年生活する中で、普段から感じていた生活動線に即したリクエストも出てきます。で、その場で、蛍光灯を外しすなどして、すぐに、シミュレーション。
更に、当社のプロの視点から、「ここは蛍光色で統一しましょう」等の提案を加えて、「暮らしの質」「住み心地」の向上を図ります。

3年前にLED化にする話が持ち上がった時に、組合が取得した見積りよりもかなり安く、省エネ効果は非常に高い!、
LEDへの交換提案だけなら、単なる機器更新工事か、電気削減工事ですが、当社の提案は、「マンションの価値向上コンサルティグ」を提供するところにこだわりがあります。

以前、20戸のマンションで、相当マニアックな照明プラニングと契約変更を行ったのですが、今回も、それに匹敵するマニアックな削減事例ができそうです!                  
     

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中日新聞に、「パナソニック 照明器具生産終了 19年」との見出し。
パナソニック照明器具生産終了記事

これだけを見ると「ええっ?パナソニックが?」と驚く記事ですが、実は、蛍光灯の生産終了で、LEDへのシフトを行うと言う内容。

また、新規商品は生産しないけれど、既存の取替え商品は生産をするそうです。

照明に関する用語は、以前は、白熱灯=電球と蛍光灯は、明らかに違っていたのに、電球型蛍光灯と言うのができたり、LEDは電球型が先行して安くなり普及したりと、商品ジャンルと器具の方式が整合してないのですが、それにしても、LEDも照明器具の一つなのですから、この記事のタイトルを考えた人は、いささか迂闊すぎますね。

最近も、マンション共用部の照明をパナソニックのLEDを中心に提案する電気工事会社の採用を決めるところだったので、「驚かせないでよ」でした。
                                                                                 

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あるマンションから、管理会社の電気代削減の提案について、相談。

投資額は、200万円越え。

電灯の提案は、LED。
灯具替え、球替え、ソケット替え、器具改良を用いて、工事費を抑えてありますが、契約変更や契約容量変更の提案はなく、従量電灯の平均単価で電気代削減の提案がなされています。

動力の提案は、電子ブレーカー。

30戸台のマンションで、削減額は、50万円/年弱。

悪くはないです。

が、照明は、常夜灯と半常夜灯の回路ごとに計測して、年間の点灯開始・終了時刻にあてはめ、より正確に電気削減予測をしたうえで、どの電気契約メニューが最適化を予測。

かつ基本契約容量を最適化する。

動力は、中電の隠しメニューとの比較を行う。

そうして導いた電力削減プランならば、電気代削減額を3割以上増やせる可能性はありますよ。

また、管理会社は、電気の事に詳しくないため、電気代削減業者の提案書を右から左に持ってくるだけで、そもそも、器具数のチェックすらやっていないのがほとんどです。器具数が違えば、工事代も違うし、電気代削減額も異なります。

「電気代が下がるから、良いでしょ!」と言うレベルの「なんちゃって電気代削減提案」をして、その紹介料をもらうビジネスをしているなら、それは、そろそろ止めた方が良いですよ。

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