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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のメールとブログで、民泊の質問がいくつか来ました。

私自身も、より深く知ろうと、先日、国土交通省の担当官の説明を聞きに行ったばかりです。

その説明会には、恐らく自主管理マンションの高齢の女性の方が来ていて、質問タイムになると、真っ先に手を挙げ、質問ではなく、苦情!

どうやら、理事で民泊対応の規約改正の担当になられているようで、相当困られており、その発言の趣旨は、
「何も対応しなければ、民泊が認められることがおかしい!」
「素人の住民の身になっていない!」
「何もしなくても、民泊は禁止で、求める場合にのみ、規約改正にするようにしてくれれば、こんなに苦労しなくて済むのに!」
「ホントに困ってる!」
と言うもの。

全国の9割以上のマンションは、管理会社が管理業務を受託しており、国土交通省からの通達で、組合に何らかの情報やサポートが入っているでしょうが、高経年マンションで、住民も高齢化しているような自主管理マンションにとっては、負担が大きいのでしょうね。

その人には、「そう言う時は、マンション管理士に相談すると良いですよ」と言ってあげたかったのですが、説明会が終わると、早々に帰られてしまい、話しかけることはできませんでした。

「なかなか動けない、どうしたら良いかわからない」
と言うマンションは、とにかく、正規の手続きを踏んだ理事会で、規約に従った決議を行い、その議事録を全戸配布する。

その後で、規約改定に取り組むことで、時間との戦いに勝ちましょう!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.102

■私の好きな言葉■ 
本気になると、困難も問題も関係ない

こんにちは。

民泊とは、
一般の住戸をホテルのように貸し出す
ことを言います。

この民泊を正式に認める住宅宿泊事業法
が制定され、来年6月に施行されることが
決まりました。

それに先立ち、来年の3月15日から、
事業開始の申請を受け付けると予告されています。

標準管理規約では、
「区分所有者は、その専有部分を専ら
住宅として使用するものとし、他の用途
に供してはならない。」
と書いてありますが、国土交通省からは
この条文で民泊の可否を解釈することは
難しいため、もし、民泊禁止のマンション
にしたいならば、管理規約を改正すること
が必要だとアナウンスされています。

仮に、管理規約改正を行わないことで、
誰かが、この届出をして認められると、
合法の営業許可を得たと言うことになり
その後、トラブルが起きてから、慌てて
「民泊禁止の管理規約」
に変更しようとしても、難しくなります。

と言うのは、区分所有法第31条第1項に
「規約の設定,変更又は廃止は,
区分所有者及び議決権の各4分の3以上
の多数による集会の決議によってする。
この場合において,規約の設定,変更
又は廃止が一部の区分所有者の権利に
特別の影響を及ぼすべきときは,その
承諾を得なければならない。」
とあり、先に許可を得ている組合員は、
この条文を根拠に、民泊禁止の管理規約
改正案を一人の反対で、成立を阻止する
ことが可能になるからです。

民泊禁止のマンションにするためには、
標準管理規約の場合、
(専有部分の用途)
「区分所有者は、その専有部分を専ら
住宅として使用するものとし、他の用途
に供してはならない。」

に続いて、次の第2項を加えることで、
禁止することができます。

2、区分所有者は、その専有部分を住宅
宿泊事業法第3条第1項の届出を行って
営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に
使用してはならない。

一方、何も加えなければ、「容認」と
なる訳ですが、更に明確にしたければ、

2区分所有者は、その専有部分を住宅宿
泊事業法第3条第1項の届出を行って
営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に
使用することができる。

とすれば良いです。

また、限定した容認も可能です。

考えられる代表的なものは、次の二つのケース。

◎家主居住型の住宅宿泊事業のみ可能
とする場合(2住戸所有している人が、
1住戸を使用するかor自宅を使用する場合)

この時の改正条文は、
2区分所有者は、その専有部分を住宅宿
泊事業法第3条第1項の届出を行って
営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業
(同法第11条第1項2号に該当しない
もので、住宅宿泊事業者が自己の生活の
本拠として使用する専有部分と同法
第2条第5項の届出住宅が同一の場合
又は同じ建物内にある場合に限る。)
に使用することができる。

次が、
◎家主同居型に限り可能とする場合
(自宅のみを使用する場合)

この時の改正条文は、
2区分所有者は、その専有部分を住宅宿
泊事業法第3条第1項の届出を行って
営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業
(同法第11条第1項2号に該当しな
いもので、住宅宿泊事業者が自己の生活の
本拠として使用する専有部分と同法
第2条第5項の届出住宅が同一の場合に
限る。)に使用することができる。

「同法第11条第1項2号に該当しない」
とは、「届け出事業者が、届出住宅に人
を宿泊させる間、不在となること」
はNGですよ!と言う意味です。

つまり、民泊するのはいいけれど、事業主
(貸主)が、同じマンションにいて、きち
んと管理・監視できることが条件と言うこ
とですね。

管理規約の改正は、特別決議となるため、
出席者集めにも手間がかかることから、
管理規約改正が間に合わないかもという
場合は、理事会の決議でも、総会の普通決
議でも、「民泊禁止」を定めておけば良い
とされています。

しかし、その決議や告知に何らかの瑕疵が
あれば
「うちのマンションは民泊禁止だ」
「それを決めた手続きや告知が不十分で
無効だ」
と言う争いになる可能性もあります。

従って、管理規約での明文化が一番確実です。

もちろん、そもそも、民泊を禁止するのか
しないのかを住民の総意として、どう決め
るのか?から議論することが必要です。

この手続きについて、私がお勧めしている
のは、次の3通り。

A案:理事会で方針を決め、臨時総会開催

B案:住民アンケートを実施し、組合員の
意見を聞いたうえで、臨時総会

Ⅽ案:住民アンケートを実施し、公聴会を
開催した上で、臨時総会

顧問先のマンションの理事会で、この話を
すると、すべて、民泊反対なのですが、
進め方については、現理事が、
「うちのマンションは、民泊に賛成する
人はいないだろうから、いきなりの総会で
良い」で、さらっと決まるケースもあれば
「念のため、まずはアンケートを取ろう」
と慎重に進めるケースも
あります。

一方、リゾート型のマンションや、都市部
で駅近のマンション、あるいは、多くの
部外所有者がいるマンションでは、4分の
1を超える民泊賛成者がいるかもしれません。

理事の皆さんの感覚だけで判断して、
「独断」と批判されないようにするために
は、最低でも、3月15日までに、理事会
で禁止を議決しておき、次の定期総会で
きちんと議論して、民泊の可否に従い、
管理規約の改正を行うことをお勧めします。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日は、顧問先の築7年目の各務原のマンション(24戸)で、黒野コンサルタントと一緒に、住民向けの「建物ツアーと親睦会」を開催しました。

顧問の主催です。

雨の中、建物ツアーは18名、親睦会は15名。

ご夫婦の参加もあり、住戸の半数以上の参加がありました。

全体のスケジュールは、以下の通り。

管理室
・防犯カメラ・図面(電子データもある)・書庫を買ったこと、照明のタイマー設定

4階
・屋上の点検口・建物の劣化を見るポイント(天井排水口付近、手すり壁クラック)
・長寿命のためのスリット(エレベーター前壁のスリット、405前のスリットが床から来ていること+天端でのスリット忘れ+クラックあり)
・開口部廻りのシーリング
・屋上の状態を知ることが大切なので4階の人は天井を見るべし!
・階段 ・排水溝のウレタン防水

3階
・エントランス屋根防水(ドレン廻りの脆弱性、継ぎ目の脆弱性)
・受水槽を上から眺めてもらう

2階
・トランクルームから受水槽を見てもらう
・エレベーター前のエクスパンション

1階
・階段横の壁のクラック
・エントランス登り口のエフロ
・トランクルーム前壁のエフロ
・ポンプ室にポンプが2台あること)
・電気盤(時間がなければ、割愛)

あいにくの雨で、タラップを使い屋上に上ることは止めましたが、比較的簡単に点検扉から行けるエントランスの屋根には、全員が入り、「ここは屋根の仕様と同じですよ」と解説しました。

このイベントは、昨年、組合で過去に貯蓄していた懇親会費を使っての勉強会&昼食会が好評で、今年は、100%自己負担でも、やって欲しいと言うリクエストがあったことから、開催したものです。

企画、理事会への提案、募集チラシの配布、申込受付、親睦会会場の手配など、相当な手間がかかります。

建物ツアーの見どころ押さえるために、事前の調査やマーキングも行い、雨で屋上に行けないことに備えて、晴れの日に屋上に上り、最新の写真も撮影。

また、このマンションのすぐ前が「学びの森」と言う公園で、そこにカフェがあり、貸し切り使用ができることで、親睦会の開催が可能になりました。

予想では、10名の参加があれば、住民のマンションへの関心の喚起に成功!と思っていましたが、それよりずっと多い参加。

建物ツアーに引き続く親睦会では、最初に私のミニレクチャー。続いて、自己紹介や趣味の話、そして、ツアーの感想。

「自分のマンションの事を知れてよかった」
「建物の共用部への関心が高まった」
「住民通しの親睦がはかれて、良かった」
「マンション管理士に顧問を頼んで良かった」
等と好評をいただきました。

実は、このイベントの企画~運営は、顧問業務報酬には含まれていません。
私が好きでやっています(笑)

理由は、築浅のマンションで、大規模修繕工事時期までに、マンション共用部や組合運営に、どのように組合員に関心を持ち続けてもらうか?に実験的に取り組んでいるからです。

大規模修繕工事の見学会やセミナーの開催をしているので、こういう事には慣れているとは言え、これを毎年行うのは、相当に負荷が大きいことは、今回、よくわかりました。(笑)

ただ、ここまで住民に喜んでいただけると、またやりたい(笑)

大きな集会室のあるマンションなら、手間を省力化することはできそうです。
また、当社が一から全部やるのではなく、組合側で実行委員を募り、イベントの企画、参加者の申込受付や当日の対応を担っていただくと言う方法もあると思います。

どうしたら、全ての顧問先マンションで、このようなイベントができるか?を考えて行きたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一級建築士でなくても、
「建物調査で不具合を見つけられるのか?」
「建物の劣化に応じた補修提案ができるのか?」
「改修図面が書けるのか?」
「修繕後の検査ができるのか?」
と、時々聞かれるので、その回答の第4段。

「修繕後の検査ができるのか?」
これも、出来ます。

「できる」どころか、施工会社から「今までで一番厳しい」と何度か言われたことがあります。

この仕事を私が始めた時、塗装や防水のメーカーに聞いたり、他の設計事務所に現地同行して、学んだり、施工会社に「他のコンサルタントはどうしてる?」と聞いて、どんな検査が行われているのか?を整理し、まとめました。

中には、
「これは、住民向けのパフォーマンスなんだよね」とか、
「やることになっているけど、コンサルの先生は、現場に顔を出すだけで、後は任せた、と言うのが普通だよ」
と言うものもありました。

また、現場代理人の人が、
「これをやると職人がピリッとするんですよ」とか、
「この検査のやり方は、良いと思う」
と言うものもありました。

その中から、施工品質の向上につながる検査を集めたのが、当社の工事検査です。

ポリシーは、
「自分が住んでいるマンションだと思って検査する」
「妥協を許さない」
です。

建築業界出身じゃないので、逆に「一般的には、こんな程度だよ」と言うのは、私たちには、通じないんです(笑)

もちろん、机上で検査要領がわかっているだけでは、良い検査はできません。
MAKSのコンサルタントは、自分の担当の工事でなくても、この検査スキルを高めるために、出来る限り、大規模修繕工事の検査に手伝いに行くことを推奨しています。

これは、検査における集中力を高めることにも役立ちます。
1人が、1日ずっと同じ検査をやるより、多人数で、短い時間でやる方が、検査品質も上がります。
違うマンションで検査を行うことで、個人の検査力も上がります。

また、技術的な検査以上に、仕上がり(美観)の検査も重要。
これも、技術的には素人の住民にとって、どう見えるか?と言う感覚を大事にしますから、下手に建築業界の常識にとらわれない方が良い。

以上、大規模修繕工事において、「一級建築士でないと大規模修繕工事のコンサルはできない?」に反論できるレベルは目指してはいません。「非建築系のマンション管理士だからこそ、優れたコンサルティングができる」と言う実績を積み重ねています。

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一級建築士でなくても、
「建物調査で不具合を見つけられるのか?」
「建物の劣化に応じた補修提案ができるのか?」
「改修図面が書けるのか?」
「修繕後の検査ができるのか?
と、時々聞かれるので、その回答の第3段。

「改修図面が書けるのか?」
これも、出来ます。

大規模修繕工事は、現況の姿を変えない工事が基本なので、現在の図面に書き込むスタイルが普通です。
CADがなくても、PDFに書き込めるソフトがあれば、出来ます。

時々、「一から図面を起こす」的なことを言う建築士もいるようですが、それは、図面作成作業方法の話であって、だから、建築士でなければ図面が書けないと言うものではないです。

ただし、古いマンションで、現況図と大きく違うようなケースで、図面を書いた方が良い場合は、現地の採寸もあるので、追加料金を頂いてやるべきものです。
従って、その場合は、当社に所属する建築士が、別途料金で引き受けます。

あるいは、滅多に生じませんが、増改築が生じる場合で、建築士の図面が必要なものも、ありますが、それも、同じですね。

つまり、標準的な大規模修繕工事は、一級建築士でなくても、図面を書くことができるが、必要があれば、一級建築士に別途発注すればよく、それは、一級建築士自身が設計監理を受託した場合でも、「別料金」なので、同じと言うことです。

ちなみに、建築士でなければできないものは、「建築確認申請」の生じる業務ですが、これこそ、大規模修繕工事で想定される一般的な業務には、含まれておらず、そのような工事が生じる場合は、安くない追加料金が発生します。(続く)

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一級建築士でなくても、
「建物調査で不具合を見つけられるのか?」
「建物の劣化に応じた補修提案ができるのか?」
「改修図面が書けるのか?」
「修繕後の検査ができるのか?
と、時々聞かれるので、その回答の第2段。

「建物の劣化に応じた補修提案ができるのか?」
これも、出来ます。

大規模修繕工事の基本工事要素である「防水・塗装・外壁補修」は、現在の仕様と劣化状況に応じて、選択肢は決まります。その選択肢を知っていれば、補修提案=補修工事仕様書を作ることができます。

これは、塗装・防水・シーリングの各メーカーが、基準を出しており、専門の改修の教科書もあるので、それをきちんと学び、現場で実物を見ることで、身に着けることができます。

もちろん、選択肢の中で、高級仕様、標準仕様的なものもあり、それに応じた保証年限もあるので、組合に対して、複数の選択肢を提示します。

MAKSの月例勉強会でも、メーカーから来てもらい、スライドや実物を見ながら、説明してもらい、コンサルタントの知識向上を図り、タイルについては、多治見市までタイル工場見学に行ってますからね。

常に、最新情報や今後の商品開発の動向にも気を配っています。

一級建築士であれば、新築の設計業務もあるでしょうし、戸建て住宅や商業施設等も手掛けるでしょうが、逆に、私たちは、マンションの改修にのみ集中して学ぶので、アドバンテージが生じることもあると思います。(続く)

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毎週のように、マンションの住民向けの勉強会が続いていますが、
先日、あるマンションでの質問。

一級建築士でなくても、
「建物調査で不具合を見つけられるのか?」
「建物の劣化に応じた補修提案ができるのか?」
「改修図面が書けるのか?」
「修繕後の検査ができるのか?
と、聞かれました。

そのマンションに行くのは初めてではなく、以前も、それに似た質問があり、「全部できますよ」と回答したのですが、腑に落ちてないようで、「MAKSに頼んだら、馬渕さんは、組合との会合や調整を仕切って、別に設計事務所に色々と頼むのかと思っていた」そうです。

うーん。理論的あるいは事例を挙げて反論するのに、いくらでも材料がありますが、そう信じている人の先入観は、なかなか変わりません。

当社は、
「建物調査」で、タイル・塗装・防水等の基本的な建物の劣化度合いを指摘するのは、当たり前にできますし、設計図と樋の取付が異なることで起きている漏水を指摘したり、構造スリットの未施工を見つけたこともあります。

それができるのは、ちゃんと経験を沢山積んだから。
逆に、一級建築士で、マンションの建物調査診断ができる人の方が少ないと思います。

当社は、建築業界・ディベロッパー・管理会社との貸し借り関係がないので、新築時に起因する不具合の可能性については、何の躊躇なく指摘すると言う点では、恐らく、相当厳しいと思いますし、実際に前記のケースでは、補償金の支払まで実現しています。

「建築的にありがちなこと」の先入観がないので、「怖いもの知らず」で追及できるのです

「一級建築士」だから大丈夫と言う先入観は、持たない方がい良いです

ちなみに、一級建築士の合格率は、12%前後。マンション管理士の合格率は、7%前後。
一級建築士の人がマンション管理士の試験を受けても、合格しない人はいくらでもいます。

二つ目以降の「一級建築士でなくても、できるのか?」の懸念への反証は、明日。

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11月~2月に、中部エリアの9会場で、マンション管理セミナーを開催します。

その初回が、長野市での開催。
11月3日(祝)13:30~15:30
勤労者女性会館しなのき

これ以降、岐阜1会場、長久手1会場、名古屋2会場、金山1会場、一宮2会場、東海市1会場で開催します。
マンションセミナー2911(表) マンションセミナー2911(裏)


今回の目玉は、吹上ホールでのマンション管理学校で、立ち見が出た「大規模修繕工事における談合・リベートの実態を明らかにした内容」。
この時は、誰が聞いているのかわからない状態のオープンセミナーでしたから、言えないことも沢山ありました。

今回は、予約者限定&業者はお断りなので、もっと突っ込んだ話ができますから、期待してお越しください。

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棋士が将棋を指す場面で、「どんな思考をしているのか?」を述べた中で、将棋に限らず現代の選択と判断について語っているところで、次のようなセリフがある。

「現代にはたくさんの情報がある。よってなにを選べばいいのかわからなくなってしまう。1つしか選べないということは後悔しやすいということ。自分が選ばなかったものに関しては楽観的に思い、選んだものに関して悲観的になってしまう。よって「論理的な3手の読み」と「鳥瞰」が大切である」

つまり、細かく考えすぎたら、その場から動けないし、だいたいで動いているだけでは目的地につくことはできない。大きく見ることと小さく突き詰めていくこと、このバランスが大切であると言うこと。

「マンション管理士を専業としてやっていきたいが、迷っている人」に、MAKSの門を叩いて欲しいと言う願いを込めて、是非とも送りたい言葉です。

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台風で、日本中が大変ですね。

岐阜から名古屋までは電車が不通だったので、妻に頼んで、車で、40分かけて送ってもらい(感謝です!)、遅れのあった新幹線には、早めの乗車で自由席に乗り、無事、品川に着き、東京で終日「講座」の受講です。

私たちのような
「わかりにくい、顧客側に購買経験のない、目に見えないコンサル業務」
をいかにして、わかりやすき顧客に伝えるか?
を専門家に学ぶための養成講座が開催され、毎月、1回、10時から17時までのプログラムです。

今、30分あれば、「マンション管理組合向けコンサルティング」と言う
「わかりにくい、顧客側に購買経験のない、目に見えないコンサル業務」(笑)
を顧客に伝え、かつ、「あなたに頼みたい」と言っていただけるプレゼンができるようになりましたが、これを
「私以外のコンサルでもできるような教育プログラムとして体系化する」
「30分ではなく、10分でできるようにする」
のが目標です。

受講料はウン十万円ですが、もっと多くのマンションを救うための投資としては、安いです。(^^)

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今から来年1月までの予定です(笑)

MAKSのポリシーに共感してくれて、是非頼みたい!と言うマンション管理組合からの依頼があれば、全力で支援する!
と決めて、情報発信してきたら、こんな状況になっていました。

間もなく、累計契約マンション数が50件、累計コンサルティング契約数が300件を超えます。

こうなると、「契約を取りたい」と言うモチベーションはゼロになり(笑)、「顧客のためになる情報、顧客が喜ぶ情報を提供する」と言うことだけに意識が向きます。

で、気づくと、一昨日も昨夜も、1時間半くらいしか寝てませんでした。

今、ちょっと、眠いかな?(笑)

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私のメンターで、日本の社会を良くするために、「自立型人材」を育てようと活躍されている福島正伸先生を招いて、「人を動かすリーダーシップ講座」を開催しました。

名古屋駅前の会場には、会場に溢れるばかりの200名。
福島先生講座4 福島先生講座1

リーダーシップマスタープログラムの第1期、第2期の受講生を中心に、ボランティアで手伝っていただける方が何名もいて、受講中に作成した「自分のポリシー10か条」の掲示や福島先生が好きなクマをモチーフにした鉢も、飾っていただき、ウエルカム感が満載の講演会となりました。
福島先生講座3 福島先生講座2

福島先生の講座は、毎回、パワフルさと笑いと涙が混在します。
今回も、予定を15分オーバーして、満場の拍手で終了。

その後の懇親会には、なんと50名が参加!
その終了が午前零時少し前(笑)

福島先生を招いての連続講座「究極のリーダーシップ養成講座」第3期は、1月から始まります。

この講座を受講すると「リーダーシップが身に付くか?」と言うと、恐らく、一般の人が考えているような「統率力」が身に付くと言うものではありません。
「考え方、あり方、生き方」が変わります。

従って、組織のリーダーでなく、個人事業であっても、事業家としてのリーダーシップが身に付きますから、顧客から信頼されるようになります。

私は先生の弟子として、「マンション管理コンサルタント」としての活動の中で、「自立型人材」を育てることを使命としていますが、自分の住むこのエリアで、先生の教えに感化される人を増やしていくのも、自分の使命だと考えています。

今回は、このイベントの責任者の長尾取締役が、前回よりパワーアップして、頑張ってくれました。

きっと、1月から開始の連続講座に多くの受講者が集まってくれるでしょう!
楽しみです。

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今夜22時からの「クローズアップ現代」で、大規模修繕工事の
不適切コンサル問題が取り上げられます。

追跡!マンション修繕工事の闇 狙われるあなたの積立金!

私が、日頃から警鐘を鳴らしている「大問題」です。

是非、御覧ください!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の生き方に大きな影響を受けたメンター。
コンサルタントしての「あり方」の原点となった福島正伸先生の講演会が、今夜、名古屋で開催されます。

テーマの「リーダーシップ」は、組織がなくても、家族でも、自分の人生でも、あらゆる場面で発揮することができます。

前回も200名の参加でしたが、今回も、200名弱の参加申込があり、残席僅かです。

私に連絡いただければ、受け付けますよ。
人を動かすリーダーシップ論
定価は15000円ですが、「馬渕の紹介枠」が残っているので、10000円でOKです!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日から、八巻コンサルタントと一緒に、名古屋市内40戸のVE面談です。
10社の入札があり、各社30分ずつの面談を行います。
VE面談の様子.

まず、この面談の時間調整が一苦労です。

あらかじめ、この二日間でやりますよ!と予告してありますが、時間指定の段になると、各社の都合を聞くので、指定した時間を入れ替えたり、別日を設ける等の手間がかかります。

実際の面談前には、1次入札の結果を集計・分析した資料を配布し、各社のコストダウン協議を行いますが、当社の入札は、談合・リベートがまったくないので、正に「ガチンコ!」

工期の確認、仮設足場計画の協議、現場代理人の資格・経験の確認、工事単価の整合確認、再見積もりへの誘導を行います。

ここで、どこまで突っ込んだ折衝を行うのかで、最終見積りの金額に大きく響くのですから、非常に重要な業務となります。

この折衝の最中に、新たなVE案が生まれることもあります。

2週間後の見積り提出が楽しみです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

以前、「人口15万都市の半径1㎞以内に、顧問先マンションが4つ」と言う記事を書きましたが、その予告通り、先週末に、5つ目のマンションと顧問契約(コンサルティング契約)を結ぶことが総会で承認されました。

場所は、岐阜県各務原市の那加~各務原市役所エリア。

マンションの規模、築年数、契約継続年は、
20戸 築15年目 契約5年目
24戸 築 8年目 契約2年目
27戸 築11年目 契約1年目
30戸 築17年目 契約2年目
32戸 築 3年目 契約1年目

また、特徴的なのは、ずべてのマンションが機械式駐車場付き。

このうち、二つのマンションは、2年かけて、機械式駐車場を撤去しました。

機械式駐車場が撤去されたマンションのビフォー・アフタの変容ぶりが「口コミ」を起こした縁もあれば、管理見直しの口コミがあって、「機械式駐車場問題を解決してくれる専門家がいるんだ!」となった縁もあります。

また、ネットの検索やセミナーに参加いただいて、初めて、近隣のマンションも、当社の顧問先だとわかり、そのマンションの役員さんが、当社の既存の顧問先に評判を聞きに行って、それか決めての一つになった縁もあります。

念のため、言っておきますが、当社は、「機械式駐車場撤去論者」ではありません。
撤去した二つのマンションは、最初に、管理適正化や省エネコンサルティグで、組合財政を改善し、それを反映した、「存続・撤去の2種類の長期修繕計画」を作成して、十分な議論を尽くした結果、撤去が必要」との判断に至ったものです。

どちらも、機械式駐車場の修繕費に、多額のお金がかかるのに、管理会社が作成した長期修繕計画に、適切な修繕費用が計上されていなかったと言う事情があります。

これに対して、築年数が若いマンションでは、機械式駐車場を存続・撤去のどちらでも選択可能な財政状況にすることが目標です。

今後、機械式駐車場の技術や製品も変わるでしょうから、リニューアル費は、不確定要素。
自動車を巡る社会情勢も、カーシェアリングの普及も考えられます。
若者の車離れも言われています。

住民も年を取れば、車に対する考え方も変わります。

そんな不確定要素が多い中で、最初から、存続・撤去のどちらかに向かうのは、NGでしょう。
当社は「どちらでも選択できる幸せ」をプレゼントしたいのです。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.100

■私の好きな言葉■ 
日本一への一歩は、日本一にふさわしい言動とは何かを考えること

こんにちは。

昨日まで、
マンション管理フェアinあいち。

その中の企画、
マンショ管理学校で、4講座を担当しました。

受講者は延べ約170名。
中には、4講座とも受講いただいた方も
おられました。

特に、最終日の講座
「国土交通省が注意喚起!!
大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法」
は、立ち見も出て、会場内の熱い熱気を
肌で感じましたね。

この熱気は、
管理組合の方の真剣なまなざしだけでな
く、設計・建築分野の事業者からの、
「一体、どこまで暴露するのか?」
と言う前のめりの人の多さにも起因して
いたように思います。

この講座の後、
正に、これからコンサルタントを選ほうと
している組合、コンサルタントは決まって
おり、入札の途中だと言う組合等、いくつ
かのSOSの相談を頂きました。

業界の本音、裏の仕組みを知らずに進めて
きたが、何となく不安に関して、勉強しに
来てみたら、自分たちが
「罠に引っかかる」
典型的な道を歩いているのではないかと、
思い当たる節がいくつかあったと言うこ
とのようです。

ただ、このSOSに対して、どのような
解決を図るかは、とても気を遣います。

確かに、これまで、同じようなケースで
それまでの管理会社や設計事務所との契
約を破棄して、当社との契約を結び直して
組合の財産と価値を守ったと言う例は、
いくつかあります。

しかし、当社が
「契約を破棄しましょう!」と
勧めたケースは一つもありません。

基本は、現行の契約を前提として、これか
らのチェックの仕方を教えること。

ただ、どうしても、直接関わって欲しい!
と言う場合に限り、
「外部修繕委員」とか「顧問」への就任
により、牽制を利かせると言う手段のある
ことは、お話しします。

ただ、それでも、大規模修繕工事コンサル
ティングを依頼する相手は、組合側に立つ
専門家として、信頼関係を基本として、
施工会社選びや工事の検査を行うのです
から、当社自身が、それに代わる役目を
担うことはできませんし、相手の懐に手を
突っ込むようなこともできません。

現行の設計監理(コンサルティング)契約
において、組合側の役割として定義されて
いる業務について、組合側の代行者として
行動するところまでが、当社のできる精一
杯の役割となります。

その話を正確に伝えて、後は、組合側の判
断となります。

当社の話を聞いた後、組合が独自に調査し
たり、現行の管理会社や設計事務所に、疑
問をぶつけた結果、
「疑念が晴れない」
と言う場合、再度、当社に相談があります。

そうなると、
「外部修繕委員」とか「顧問」
と言う選択ではなく、それまでの業務の
料金を精算して契約を解約し、当社と
契約したいと言う話になったケースが
何件かあったと言うことです。

この決断には、相当なエネルギーが必要
ですが、修繕委員や理事メンバーは、管理
組合全体の利益を守ると言う使命感に燃
えて行動された結果です。

今回のマンション管理学校の講義で、
繰り返し訴えたのは、良い大規模修繕工事
を行うには、組合員自身が、よく勉強し、
時間を掛けて、良いコンサルタント選ぶ
ことの重要性です。

管理会社にお任せとか、
管理会社経由で設計事務所の募集を
行って、管理会社の推薦で決めるとか
1社30分程度の時間割で、順番に
プレゼンを受けて、その日の採点で
決めるとか、
コンサルタント料金を重視して決める
のは、NGの代表です。
(他にもNG集はありますが、別の機会
にお伝えしますね)

そんなNGを少しでも減らすよう、この
メルマガを発行し、今回で、100回。

毎週1回の発行なので、100週続けたこ
とになります。

これからも、継続し、読者を増やしたいと
思いますので、是非、広まるよう応援をお
願いします。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

土曜までのマンション管理学校3日間で4講座。
約170名の方に、私の講義を受けて頂きました。

感謝申し上げます。

特に最終日の大規模修繕工事の不適切ビジネスの講義は、立ち見も大勢。
一般ユーザーだけでなく、ビジネスユーザーも多かったようです。
管理学校1 管理学校2

相談も多数。
中には、緊急SOSも。

翌日から、フル回転で、期待に応えますよ。

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マンション管理フェアの講義で、明日話す「不適切コンサル問題」。
昨日、今日と会場に行ってみて、その話について、関心がある人がとても多いです。

「どんな話をするんですか?」
「誰が不適切なコンサルが教えてくれるんですか?」
「不適切なコンサルタントに引っかからない方法ってあるんですか?」

うーん、30分の時間の中で、かつ、誰が聞いているかわからない中で、どこまで話すか、実は、このブログを書いている瞬間も、まだ、原稿(パワーポイント)は、出来ていないんです。

このは話をするために、数社の改修工事会社に取材しているのですが、その時のヒアリングシートは、次の通り。

1、今回の不適切コンサルの話は、どこで知ったか?
□業界団体  □ネットニュース  □週刊誌  □口こみ  □その他(   )

2、どこまで浸透しているか?
□同業者で相当な話題にった  □自分を含めて少数で話題になった  □ほとんど話題になっていない

3、リベート・ダ談合の実態は?
□ない、 □自分はないが、他社から聞いた  □ある
 →□地元設計事務所 □首都圏の設計事務所 □関西の設計事務所 □管理会社
 →□指名工事でのリベート □入札工事でのリベート □ダミー見積書の提出協力
   その数は?全体の工事の何パーセント?
   例)10%とか、紹介料と言わず指導料とか、現金ではなく品物とか、接待とか

4、今後は?
□増えると思う □変わらないと思う □減ると思う

5、不適切コンサルをなくす方法は?

最後の「不適切コンサルをなくす方法」は、「馬渕さんが頑張る」と笑って言う人もいましたが、それは、数的な限界があります。

となれば、「不適切コンサルに騙されない方法」を広める!
が、実は、考えれば考えるほど、管理組合の知恵や力では、相当難しい…。

とは言っても、管理組合のために、今日までためて来た情報やメモを改めて見直して、体系化にチャレンジします!

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いよいよ10月12日から、マンション管理フェアが始まりました。
今年も、(一社)マンション管理相談センターと(一社)スマートマンション推進協議会がブースを出展し、マンション管理学校では、4講座を受け持ちます。
フェア4 フェア1 フェア5 フェア6

毎年、ブースを訪ねて来られる方もいます。
新しい出会いも、沢山あります。

以前は、私一人で相談を受けていましたが、認定マンション管理コンサルタントが誕生してからは、チームで対応できるようになったので、更に、多くの方の来訪を受けられるようになりました。

今年は、初日から、棚橋コンサルタント、黒野コンサルタント、そして長野から長町コンサルタントがスタンバイしていますし、スマートマンションブースには、トーエネック社から応援に来てもらっています。

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コブクロのコンサートは、とにかく熱い!
コブクロ

「さくら」に代表されるようなバラード調の曲が多いのかと思いきや、ポップやロックな曲も多い。

で、トークが熱い。

人生を語るトーク!

元々、コブクロの歌は好きで、カラオケでも、歌う(と言っても、長い間、行ってないが…)が、この感じ、相当好きかも(笑)

おかげで、熱っぽく、喉も痛かったのが、直った感じがする。
だって、アンコールの「轍」は、一緒に歌ったもの(笑)

これから、帰宅すると23時だが、それから、いくらでも仕事ができそうな気がする!

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ずいぶん前に、日本ガイシホールで開催されるコブクロのコンサートに申込み、相当な競争率の元、当選!

10月11日のコンサート。

ん?
マンション管理フェアの前日だ。

それなら、その前に、十分準備しておけば良い…。
が、迫りくる期日。
増え続けるコンサルティングの依頼。

風邪を引いた棚橋コンサルタントと同じ車に乗ったからか(笑)、喉の痛みも出てきた。

でも大丈夫!

フェアの3日間は、毎年、喉が枯れても、講演時間になれば、喉が復活。
ものすごい集中力で、4講義を乗り切ってきたから。(笑)

今年も、既に、何人かの相談者が、「フェアに行きますよ!」と連絡も頂いています。
お待ちしてます!

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元々、大規模マンションが嫌いと言う訳じゃないんですが(笑)、大規模マンションは、マンション管理士の世界では、市場のメインターゲットで、資金もあるし、改善余力もあって、契約しやすいと言われていますので、他のマンション管理士に譲っておき、私は、成果が出しにくく、資金がなく、専門家に頼むことが難しい中小規模マンションを救おう!と活動してきました。

その結果、顧問契約も数年経てば、全住民と仲良くなる…(笑)

一方、大規模マンションは、顔が見えない住民が多い。
しかも、色々な専門家も住んでます。

あるマンションでは、大規模修繕工事コンサルティングの勉強会に行ったら、一級建築士の人が数名いたなんてことも…。

誤解を恐れず言うと「意見のある人が、やたら多い!(笑)」

今回、140戸のマンションから、顧問契約のオファーが来ているのですが、コンサル業務の仕様書や契約書のチェックが、細かい!

しかも、顧問弁護士もいる!(笑)

ありがたいことに、組合目線での契約書チェックを無料でしてもらえ、今まで、管理組合有利な契約書だと思って提示してきたことが、弁護士の目から見ると、まだ足りないらしい!

契約のハードルが上がることで、自分が作った書類に「ダメ出し」をしてもらえることは、非常にありがたい。大きなマンションならではの良さだ!と感じた次第です。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.99

■私の好きな言葉■ 
結果は毎日の積み重ね(by イチロー)

こんにちは。

マンション管理フェアinあいちが、
近づいてきました。

開催日は、
10月12日(木)~14日(土)
場所は、吹上ホールです。
 
今年も、そのイベントの目玉である
マンション管理学校で、4講座を
担当します。

その内容は、

10月12日(木)
15:30~16:00
よくわかる「マンションの省エネ」
~マンション丸ごと!電気代を賢く削減する3つのステップ~

10月13日(金)
15:30~16:00
よくわかる「マンション管理の改善」
~管理品質をアップしてコストダウンを実現する5つのステップ~

10月14日(土)
15:00~15:30
国土交通省が注意喚起!!
大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法

16:00~16:45
~250件のコンサルティング経験から教える~
マンション管理士の仕事術

土曜日に話す
「大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法」
については、国土交通省が出した通知文
の解説を行ったり、今まで、実際に当社に
相談があった実例をお話ししますが、更に
この講義のために、改修工事を手掛ける
建設会社数社のトップに取材した結果も
お伝えします。

取材先には、情報ソースを明かさないこと
を誓約した上で、ヒアリングしていますの
で、相当生々しいです

今回の取材でわかったのが、
「談合・リベートにも色々なやり方がある」
と言うことです。

また、管理会社や設計事務所だけでなく、
組合の理事長からのリベート要求につい
て、「困ったこと」と力説される工事会社
もありました。

中には、
「あまりこの話をやり過ぎると、
馬渕さんの身が危ないですよ!」
と本気で心配してくれる人もいました。

確かに、このフェアは、入場無料で、講義
も予約不要なので、誰でも聴くことができ
ますから、事例を挙げるにしても、
「誰が談合・リベートをやっているのか?」
が特定できないように、慎重に話すつもりです。

とは言っても、このテーマを取り上げる以
上、何を言っても、業界にとっては、
「爆弾発言」のレベルだと思いますが・・・。

また、フェアには、当社の相談ブースも
あります。

こちらも、予約制ではありませんが、毎年
私の講義が終わると、その聴講者が、相談
に押し寄せるのが常なので、こちらは、講
義の前後を避けて、お越しいただくと良い
と思います。

是非、会場で、お会いしましょう!

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
   
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当社の大規模修繕工事コンサルティングにおける物調査は、必ず住民同行の建物調査ツアーを実施します。

今回、岐阜市内58戸・築15年のシャトレ愛松茜部で、理事や修繕委員を中心に、7名の住民の参加。
岐阜エリア担当の棚橋コンサルタントと一緒です。

昨夜からの雨も上がり、屋上の解説から。
建物ツアー写真

「ゴムシート防水で、全体的には、きちんと付いているようですが、こに、少し破断があります」
「水が入っている可能性があるので、この部分だけでも早めに処置が必要です」
「補修の方法は、一度このゴムシートを撤去する方法と上から被せる方法があります」
「笠木は、メッシュ入りのウレタン防水を塗ります」

初めて屋上に来た人ばかりで、興味津々の様子。

こうして、プロがどんな目で建物の劣化を見ているのか、また、どんな補修方法があるのか等を解説します。

この後、1時間30分程度、建物の状況と各所での補修方法について、グレード別のを工法や仕様などを解説し、意識を高め、住民主役の大規模修繕工事となるようサポートしていくのも、私たちコンサルタントの仕事です。

岐阜での大規模修繕コンサルティグでは、
大規模修繕工事の最中が1件(現場見学会を11月11日に実施予定)。
大規模修繕工事の入札の最中が1件。
建物調査が終わり、概算予算が出て、いよいよ工事実施時期を決めるマンションが1件
建物に関する住民アンケートの準備中が1件。
2~3年以内の工事予定が1件。
3~4年以内の工事予定が1件。
5年以上先の工事予定が1件。
と続きます。

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昨日、我が家に来た怪しげなハガキ。

やっぱり、詐欺の手口として、国民生活センターの㏋にありました!
「民事訴訟管理センター」からの架空請求ハガキは無視してください!

ホント、気を付けてくださいね!

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ワイフに、こんなハガキが届いた。
総合消費料


相変わらず、こんな手口で、詐欺を働く愚かな人たちがいます。
届いたのが、この訴訟開始日の前日。
慌てて、電話をして、引っかかる人がいるのかもしれません。

皆さん、気を付けてくださいね。

それにしても、どこから妻の個人情報が漏れたのか?
どこかの通販サイトからでしょうが、そちらの方が怖い…。

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大規模修繕工事を控えているかいないかに拘わらず、竣工図面の電子化は、マンションにとって、非常に大切なことです。

その理由を改めて、このブログで説明する必要もないくらい大切だと断言します。

しかし、築年数が経っておらず、図面の劣化があまり見られないマンションだと、理事会で提案しても、数万円~10万円以上する図面の電子化について、それで支障が生じていないゆえに、「もったいない」と言う意見も、時には出ます。

ある顧問先マンションで、まずは見積りを取りましょう!と言うところまで話が進み、管理会社で、電子化専門会社から、見積りを取得。

私から見て、いささか高いので、別の会社から、見積りを取得。
もちろん、当社が見積りを取った会社に、管理会社の見積価格は知らせていません。
本件に拘わらず、管理会社の出す見積り価格が高い場合に、セカンドオピニオンとして、別の見積りを出す場合、依頼先の会社に、管理会社の見積価格を見せないのは、当社の「良識」として、徹底しています。

で、その結果、その開きは、倍近くありました。

そして、理事会。

やはり、理事会では当社からの安くなった見積りについても、「もったいないのでは?」と言う意見が出ました。

管理会社の担当者は、
「1年で見ても、図面を使うことも滅多になく、電子化は確かにもったいない」
と、その意見を後押し。

管理会社が、その意見って、マジ!?と驚きました。
管理会社が取得した見積りが通らないと、自社にバックマージンが入らないから?
声の大きい理事の意見を遮ると、やりにくいから?
その担当者は、本気で、必要ないと思っている?

管理会社の応援コメントに加勢され、結局、他の理事も、消極的賛成から、消極的反対に回った人が過半数を超えた結果、賛否を図ったところ、僅差で、図面の電子化は実施しないことになりました。

うーん。再チャレンジします(-“-)

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名古屋市内で、築30年30戸のマンションの大規模修繕コンサルが始まりました。
会社から徒歩10分と近い!

都心にあって、コンパクトな作りなので、廊下も狭いのですが、決算書と見ると、電気代がかなり高い。

「原因は何だろう?」

と電気のエンジニア一緒に、電流値や照明を調べて行くと、そもそも照明の配置プランが不整合。

タイマー回路が2系統あるのに、1系統が外れているとか、新築後に継ぎ接ぎしたような後付け照明があるとか…。

俄然、改善のファイトが沸く内容(笑)

簡易な試算では、点灯配置プランや常夜灯・半常夜灯の回路を適正化すると、電気代は、半減できるの見込み。
プランの説明を行った後、現地で、実際に、点灯・消灯を繰り返し、住民さんに見ていただいたところ、「へぇ~!」の連発。

当方の案に加えて、「ここをなくてもよい、ここに付けて欲しい」と言う長年生活する中で、普段から感じていた生活動線に即したリクエストも出てきます。で、その場で、蛍光灯を外しすなどして、すぐに、シミュレーション。
更に、当社のプロの視点から、「ここは蛍光色で統一しましょう」等の提案を加えて、「暮らしの質」「住み心地」の向上を図ります。

3年前にLED化にする話が持ち上がった時に、組合が取得した見積りよりもかなり安く、省エネ効果は非常に高い!、
LEDへの交換提案だけなら、単なる機器更新工事か、電気削減工事ですが、当社の提案は、「マンションの価値向上コンサルティグ」を提供するところにこだわりがあります。

以前、20戸のマンションで、相当マニアックな照明プラニングと契約変更を行ったのですが、今回も、それに匹敵するマニアックな削減事例ができそうです!                  
     

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中日新聞に、「パナソニック 照明器具生産終了 19年」との見出し。
パナソニック照明器具生産終了記事

これだけを見ると「ええっ?パナソニックが?」と驚く記事ですが、実は、蛍光灯の生産終了で、LEDへのシフトを行うと言う内容。

また、新規商品は生産しないけれど、既存の取替え商品は生産をするそうです。

照明に関する用語は、以前は、白熱灯=電球と蛍光灯は、明らかに違っていたのに、電球型蛍光灯と言うのができたり、LEDは電球型が先行して安くなり普及したりと、商品ジャンルと器具の方式が整合してないのですが、それにしても、LEDも照明器具の一つなのですから、この記事のタイトルを考えた人は、いささか迂闊すぎますね。

最近も、マンション共用部の照明をパナソニックのLEDを中心に提案する電気工事会社の採用を決めるところだったので、「驚かせないでよ」でした。
                                                                                 

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