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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.97

■私の好きな言葉■ 
全てに学びがある

こんにちは。

10月1日のヤフーニュースのトップ
ニュースのタイトルです。

その記事が、こちら

長い間、
そんなことがまかり通っている管理業界
の闇を指摘してきました。

私は、既存の管理業界、設計建築業界との
しがらみが一切ないので、仕事を干される
ようなこともなく、100%管理組合の
味方で仕事をすることができたからです。

ようやく、このニュースが、トップニュー
スとして扱われるようになり、嬉しい限りです。

しかし、つい最近も、
管理会社からある設計事務を強く推薦さ
れていると言う管理組合から相談があり
ましたが、まさか、こんな地方の小規模
マンションにまで…と驚く内容でした。

当社の勉強会により、寸前のところで、
軌道修正ができ、ホッと胸をなでおろしました。

と、同時に、談合がわからないような新た
な仕組みが生まれていて、恐ろしさを感じ
ました。

その仕組みを公表すると、更に、その上を
行く巧妙な仕組みを考えるでしょうから、
どんな風に知らせるのが良いのか、思案し
ているところで、現時点では、個別に相談
のある方にだけ、伝えています。

とにかく、知識が乏しく無関心な管理組合
を騙すのは、たやすいのです。

また、そこまで、あくどくなくても、
割高な工事費で、組合の財産が侵害されて
いるケースも少なくありません。

その罠から管理組合救うのには、
もっともっと「活躍できるマンション管理
コンサルタント」を養成しなければ!と改
めて、強い使命感を感じた次第です。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今日は、築13年目、名古屋市内84戸のマンションの建物調査の3日目でした。
戸数の多さに加え、2棟あり、敷地が広いので、二日間の共用部調査に加え、今日は、全部で20戸近くのベランダにお邪魔しての調査。

で、わかったこと。

この建物は、とにかく、建物全体を化粧直ししようと言う発想ではダメなこと。

新築時の特殊なタイル貼りの箇所があったり、塗ってはいけない箇所に塗装がしてあったり、電力線の周りに漏水箇所があって、早急な対応が必要だったり、ベランダが広いゆえの使い勝手の問題があったり…。

単に元の状態に戻すと言う修繕ではなく、やるべきところとそうでもないところのきちんとした区分け、今後の長寿命の提案等、個別事情への配慮の必要性が満載。

本日は、MAKSコンサルタントの辻一級建築士に全体のリードをお願いし、棚橋コンサルタント、黒野コンサルタントが、それぞれの役割を担い、新人の倉橋コンサルタントも加わって、とてもクリエイティブな調査でした。

明日の修繕委員会で、速報を出しますからね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

政治の話をするのはブログ炎上の可能性があって、難しいのですが、今回の「希望の党」と「民進党」の統合の話は、「軸」について、強く考えさせられました。

政治家たるもの「選挙に勝てれば何でもあり」と言う軸がある(笑)

都知事選で自民党に公認されなかった小池知事が、都議会選に引続き、「自民党に仕返しをする軸」がある(笑)

マスコミ報道によれば、民進党の多くの議員が、今回の希望の党への合流に反対だと言いながら、一夜明けたら「民進党を離党して、希望の党の公認を得る」らしい。

しかし、元々、政党は、会社の組織に従う従業業員の集まりではなく、個々の相当に独立した議員の集まりです。党首のトップ会談だけで、党の枠組みを変えてしまうこともおかしいし、それに乗っかってしまう議員の自立心は、どこにあるのだろう?と思います。

政治家もコンサルタントも、「軸」が大切だと思うのですが。。。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

以前、一週間を費やして書き上げた「スマートマンション」の二本の記事が、間もなく、「住まいとでんき」に掲載されるとの連絡が来ました。

1本目が、「スマートマンションとは?~その現状と展望~」

スマートマンションとは、単にスマートハウ
スが集まった集合住宅ではありません。
マンション全体のエネルギー管理を行うこと
で、「マンションだからこそできること」
による資産価値の向上、社会的な意義やビジ
ネスの可能性について述べます。



2本目が「スマートマンション認定制度」

平成24年に経済産業省が開始したスマート
マンションの認定と評価制度により、1100棟
以上のスマートマンションが誕生しました。
その制度は、一般社団法人スマートマンショ
ン推進協議会に受け継がれています。その変
遷と現在の認定制度について、詳しく述べます。



もうすぐ、発刊ですから、全文の紹介は、しばらくお待ちください!
ちなみに、専門家としての執筆なので、執筆料も入ります。

ただ、印税ではないので、販売部数には比例しません。
また、個人でもらう訳ではなく、一般社団法人スマートマンション推進協議会に入りますから、「執筆料でおごって」と言われても、無理です(笑)

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内の約140戸のマンションから、現在の管理会社が、諸事情から、来年6月までの契約終了と決まっており、管理委託業務仕様の見直し・適正化と管理会社選定コンサルティング契約の打診を受けています。

今から、着手しても、およそ9か月間です。

通常、1年の期間をかけて新管理体制に移行するのですが、大型マンションですから、期間が1年間でも、タイトなところを、更に3ヶ月の短縮が必要。

とにかく、向う9ヶ月のスケジュールを立ててみました。

従来は、契約が決まると、至近の2回程度の日時を決めた後は、○月上旬と言う表記で、1年間のスケジュールを提示するのですが、今回は、年末年始で動けない期間もあるため、来年7月1日の新管理体制発足まで、全て日にちを入れて見通す必要があります。

が、この秋には、マンション管理フェアで4本の講演、その後、9本のセミナーツアーがありますし、新規のコンサル契約も、三つ内定しており、MAKSのコンサルタントの担当振り分けも、考えないと!

今夜も、考え出すと、楽しくて、眠れないかもしれません(*^^)v

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岐阜県各務原市は人口約15万人。
マンションの数は、正確にはわかりませんが、市役所の近くの中心部に集中しています。
ただ、規模は、小さく、2~30戸が多いですね。

そのエリアで、20戸のマンションと、4年前に初めて管理適正化コンサルティング契約を結び、その後、ずっと顧問契約が続いています。

その後、偶然、近隣の同じシリーズのマンションからも、人づてで紹介があり、前記マンションでの評価を聞かれて、結果、顧問契約。

更に、その近くのマンションからの相談があり、既存顧問先の理事長と直接会っていただき、3つ目の顧問契約。

そして、先月、4つ目の顧問契約は、既存顧問先マンションの斜め向かい。
こちらは、当社のセミナーに参加され、その後、その理事長が、既存顧問先マンションの理事長を訪ねられ、評価を聞いたうえで、顧問契約。

各マンショ間の距離を測ると1キロメートル以内。
すべて、20~30戸程度のマンション。
全て総合管理会社との管理委託契約があります。

マンション管理士業が成り立つには、
「都会」・「大規模」・「自主管理」
と言われることが多いのですが、真逆の
「地方都市」「小規模」・「総合管理委託」

私の自宅が、各務原市寄りなので、4つのマンションに自動車で10分程度で着くと言う幸運な要素もあると思いますが、全国のマンション管理士に、マンション管理士業の従来の固定概念を破って欲しいと思い(チョット自慢も入ってますが・・・(笑))、今回は、信ぴょう性を高めるために、プロット地図付き!
顧問先マップ

もちろん、各マンションとは、マンション名公表OKの契約を結んでいます。

4つのマンションの合計戸数は、約100戸ですから、都会で仕事をするマンション管理士から見れば、100戸で1棟のマンションの方が、楽に映るでしょう。

だって、総会議事録のチェックも、同じ100戸で、4分の1の仕事で済みますから(笑)

でもね、小規模だと、大規模マンションのように、「しょっちゅう何かある」状態ではないので、顧問の活躍シーンは「待ちの姿勢」では、限られます。ボーとしていたら、何も起こらないで、1年過ぎますよ。

知恵と工夫と情熱をもって、そのマンションに住む人を幸せにしたい!と言う強い気持ちがなければ、顧問としての価値を感じてもらうことはできません。
そう言う意識で仕事をすれば、マンション管理士としての「コンサルティング力」が、相当に鍛えられます。

また、4~5年もすれば、輪番制で回る理事会で、すべての住民に順番が回り、親しくなれますから、ますます、愛着が沸きます。

ちなみに、来月、このエリアに5つ目のマンションとの顧問契約のための総会が予定されています。

多分、「マンション管理士としての顧問先マンション密度」と言う指標があれば「日本1」じゃないかな(笑)
「すべてのマンションに、顧問マンション管理士が必要!」と言う当社の理念を、一歩ずつ実現していきたいと思います。

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昨日は、岐阜県各務原市の顧問先マンション(20~30戸クラス)の定期総会が二つ。

同じシリーズのマンションで、距離にして数百メートルに立地。
毎年9月末に定期総会が開催されるマンションで、私の都合に合わせていただき、同日の午後と夜に開催いただき、とても助かりました。また、顧問契約の更新も承認いただきました。

このうち、一つは、4年前に管理適正化コンサルを行い、1年間のコンサル終了後、2年目フォロー、3年目に顧問業務に移行して、累計で4年目。いよいよ5年目の付き合いになります。

そして、建築的には、築15年を迎えます。

建物の状態を顧問として毎年見ており、いわゆる「大規模修繕工事12年説」には踊らされず、適切な時期での大規模修繕工事を行いましょう!とずっと啓発してきているのですが、建物の状態から、そろそろ本格調査を行うべきと考え、今春、本格的な調査を実施し、べラダンダにも入り、劣化の進行をより詳細に把握。

また、屋上で防水層の破断も見つかったことから、いよいよ来年秋か再来年の春に、大規模修繕工事の時期になると提案しました。

で、どのように進めるのか?と言う話になります。

大規模修繕工事の進め方は、
・管理会社依頼方式
・責任施工方式
・設計監理方式
の三通りだと言われていますが、当社は、設計監理方式に独自のアレンジを行うMACM方式。

つまり、それを含んだ4つの方法から選んでいただくことになります。

これまでの大規模修繕コンサル依頼は、まず、管理会社から、管理会社依頼方式や管理会社のグループ会社の責任施工方式の提案があって、それに疑問を感じたり、設計監理方式を進める中で、当社を知り、勉強会を開催して、当社への依頼に至るケースがすべて。

実際に大規模修繕工事のコンサル依頼を受けると、管理適正化コンサルも同時に行い、コンサル期間が終わると同時に、顧問契約を依頼されます。

つまり、顧問契約が先にある管理組合に対する大規模修繕工事コンサル提案は、初めてなのです。

今まで、当社が管理組合に対してMACM方式を提案する時は、必ず先行提案が存在していて、それを乗り越える必要がありました。逆に、ハードルが高いので、「住民の知識不足や、従来の業界の悪弊から、住民を助けなきゃ!」と言うファイトが湧きます。

ところが、今回は、当社が、先行提案をする側になるので、勝手が違うんですよね(^-^;

このマンションとは、既に4年間の信頼関係の積み重ねがあるとは言え、当社の「MACM方式ありき」では、組合側の選択の自由を奪うことになりますから、大規模修繕工事の勉強会でも、内容を再構築して、慎重にお話ししました。

コンサル料は、同規模のマンションと同じですが、顧問業務と重なる理事会・総会出席等は、コンサル業務の積上げ計算式から引きますので、その分は、減額となります。

契約が欲しいため、あるいは、後で工事会社から紹介料をもらうことを当て込んで、コンサル料を安くすることは、しません。

結果、昨日の定期総会で、弊社とのコンサルティング契約を締結いただくこととなりました。

そして、4年前の管理適正化コンサルティングの導入の旗振り役の理事長で、理事長退任後も、建物設備関連の専門委員として、理事会に参加いただいているⅯさんから、定期総会後に、次のようなメールを頂きました。


*********************************

マンション管理士 馬渕様

昨日はありがとうございました

大規模修繕工事についての説明、ものすごくわかりやすかったです

万が一、大規模修繕工事のコンサルティングに関して、費用が高いとか、
他との比較はどうなのかという意見が出たら、推薦の理由を言おうと
考えていたのですが、その必要もなかったですネ

日頃、馬渕マンション管理士さんと接していて
管理関連業者や建築事業者等の業界談合を排し、不明朗なバックマージンは
一切、受け取らない、クリーンな姿勢
コンサルタントとしての能力は、過去の管理見直しや工事の際に、実証済み

私は、大規模修繕工事の見学会に参加して、住民への行き届いた配慮や、
質の高い監理監督検査業務を、実際に見てきました

馬渕マンション管理士さん以外は考えられないので、コンサルタントは、
複数の中から、価格競争で選ぶようなことはしない、
その力量にあった報酬、いい仕事をしてもらうために、きちんと正当な
報酬を支払うことを理解してもらえてうれしかったです

設計コンサルの相場だと、工事費の10~15%を取られることを思うと、
逆に安いと思いますが…

********************************

Ⅿさん、ありがとうございます。
最高の誉め言葉です!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.96

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時間は有限でも、時間の使い方は無限

こんにちは。

前回のメルマガで、管理組合側の委託会社
であるはずの管理会社が、保険会社の代理
店として、火災保険を組合に売ることの問
題点をお伝えしました。

保険商品が、より複雑になっている現在
において、管理会社にお任せ状態では、
販売側のシナリオに流される可能性は、
十分にありますよ!と言う警鐘です。

従って、
当社の保険選定コンサルティングでは、
管理組合の利益を第1に考え、保険代理店
にはならず、まずは、保険の共通仕様設定
を行い、それを元に、各保険会社から見積
りを取得します。

ただ、ここで問題となるのが、
保険用語は、統一されておらず
各種の特約の組み合わせや、設定額も保険
会社によって、異なること。

例えば、免責額。
A保険会社では、免責額0円
B保険会社では、1万円

揃えて欲しいと依頼しても、B社には、
そもそも0円設定がないケースもあります。

例えば、同じ特約がついていても、
A保険会社では、損害額の30%
B保険会社では、損害額の10%
の場合もあります。

火災・落雷・台風などの一般的に知られて
いる被害に対して支払われる基本契約以
外の「賠償保険」や「費用保険」と呼ばれ
る特約は、各社で微妙に異なります。

それでも、「概ね同一条件」
と言うレベル合わせをすることで、
比較が可能になります。

これでも、相当大変な作業ですが、
更に複雑なのは、保険更新のタイミング。

一般的には、5年満期で更新するので
すが、保険料の大幅な値上げが発表さ
れたら、途中解約して、新たに5年一
括契約にすると、安い保険料で固定さ
れるので、メリットがあります。

昨年の10月は、それがあり、1か月
で10のマンションの保険の期間満了
前更新を行いましたが、目聡い組合の
中には、そうしたところもあったようです。

ただ、当社の目の付け所は、そのレベ
ルにとどまりません。

保険料の設定は、
●築年割増しのあり、なし
●築年の基準月の考え方
●無事故割引の有無とその算定期間
●事故割増しの基準
●リスク診断の実施の有無
で、実は、大きく変わることもあります。

保険料の改定がないからと言って、
満期時に、保険選定を本格化するより、
上記条件次第で、解約・新契約時期を
変えることで、保険料が変わります。

しかも、保険会社によって、その条件
が異なります。

例えば、
A保険会社では、築年数は、件築年を基準
で数え、築年数5年毎に保険料が上がる。

B保険会社では、築年数は、建築月を基準
で、応答月が来ると、築年数が増え、築年
数は毎年増えるごとに、保険料が上がる。

これ、知っているかどうか、
管理会社のフロント担当者に、聞いて
みてください。(笑)

他にも、
●専有部サービス(水のトラブル対応等)の有無
と言うチェックポイントもあります。

保険料が同程度なら、このサービスの
有無が決め手になる時もあるでしょう。

実際の保険選定コンサルティングでは、
上記すべての条件を書き出す比較表を
作成する訳ではなく、組合に説明する
ための選定プロセスで、絞り込んであります。

昨年、100戸クラスのマンションで
保険選定コンサルティングを実施した
ら、それまで組合が加入しようと考え
ていた保険に対して、当社が提案した
最適な保険の保険料は、なんと100
万円も安いと言う結果になりました。

管理組合が支払う保険料も、元はと言
えば、組合員1人1人が支払っている
管理費からです。

賢く使いたいものですね。

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先日のブログ「大規模修繕工事の足場解体前施主検査
に対して、次のような質問がありました。

(質問)
「足場解体前施主検査【前コンサルタント検査】は、すべての場所で検査を済ませ、その後、足場解体前施主検査は、ポイントとなる場所を見てもらうという事ですか?」

(答え)
当社の手法は、その通りです。
正確に言えば、1階廻りは足場解体後にしかできない箇所もあるので、未施工・未検査箇所もあります。
それは、引渡し前の竣工検査で、確認していただきます。

また、他社は、それぞれですから、このステップが規則と言う事ではありません。

コンサルタントに、「お任せ」で、最後の竣工検査しか行わないケースもあるようです。

当社でも、「信頼しているから、最後の完成時の確認だけで良いよ。足場に登るのは怖いし」と言われることもありますが、絶対に、足場解体前検査は行います。

確かに、足場に登るのは怖いと言う気持ちもわかります。
でも、工夫すれば、最短・安全に見る方法はありますからね。

足場解体前検査が、どれほど重要かは、改めて書きたいと思います。

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今日は、名古屋市内の80戸クラスのマンションで、大規模修繕工事に備えた建物調査でした。

ここは、当初、ある設計事務所と大規模修繕工事のコンサルティング契約を結び、その後、管理会社や建設会社との不明朗な取引の疑いが濃くなり、解約。

当社が「超クリーンなコンサルタント」として、選ばれたマンションです。

全設計事務所の作成した建物調査報告書と仕様書がそのまま使えないか?(コンサルタント料も値引きできないか?)と言う打診もあり、検討したのですが、それまでのプロセスを聞くと「工事ありき」。

断る=当社の報酬がそれだ増えるようにも見えますので、出来る限り使えないか?という観点で、資料を見たのですが、「組合の幸せのために、使わない方が良いです」ときっぱりとお断りし、今回の再調査となりました。

コンサルタントは、「報酬がいくらか?」ではなく、「どんなベネフィットをもたらすか?」で判断してもらいたいと言うのが、弊社の考えだからです。

で、結果は…やっぱり、「工事ありき」
かつ、新築時の設計や施工に?がつく箇所も、その他の劣化と一緒の扱い。

確かに、「悪いところ」だけを集めてきたら、すぐに工事をやりましょう!となりますが、このマンションは、2棟あり、エレベーターは、10機以上あって、ほとんどが内廊下・内階段のため、全体をみれば、まったく工事が不要のエリアの方が圧倒的に多い。

普通の大規模修繕工事の思想で取り組むべきではない建物です。

MAKSの辻一級建築士、棚橋コンサルタントと一緒に、何度も唸ってました(笑)
このマンション、とても1日では調査は終わりません。

三日以上かけて、じっくりレシピを作ろうと思います。

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さわやかな青空の元、大規模修繕工事の足場解体前施主検査でした。
「施主検査」と言っても、足場の全フロア・エリアを回って、検査を行う訳ではありません。

その前に、我々コンサルタントが、屋上の防水は念入りにチェックしています。

すべてのベランダに入り、塗装・防水の品質と仕上がり検査をしています。

タイルは、全部打診して、浮きやクラック、目地の検査をしています。

各戸からは、自分で行ったベランダ調査に基づくOKのサインも頂いています。

ですから、修繕のポイントを中心に見ていただき、安心していただくのが、大きな狙いですね。

最初は全員でベランダへ。
足場解体前施主検査
達成感がありますね!

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最近、何件ものコンサルティング依頼が続いています。
相変わらず勉強会の依頼も多く、2ヶ月くらい先まで、土日は8割以上の予約率です
そうなると、直接の面談がなかなかできない状態が続き、自然、資料を送って欲しいと言うリクエストが多くなります。

なかには、私が直接行かなくても、どんどん話が盛り上げり、後は、総会前の理事会を開くだけ…のような組合が増えています。

そのように進めていただけるのは、信頼感の証で、嬉しいのですが、接触頻度が少ないと、勉強会や面談時に「熱く語る」いつものスライルが使えません。(笑)
で、それに代わって、色々な資料のリクエストが来ます。

何せ、管理組合がコンサルタントを雇うという初めての体験をするわけですから、議案上程する役員さんたちも、頭を悩ませます。
熱心な人ほど、
「こんな反対があったらどうしよう」
「こういう疑問が出ないようにしよう」
を考えるでしょう。

そうなると、結構、手の込んだ資料を作って欲しいというリクエストになります。

ほぼ徹夜で作るほどのリクエストの分量があるのですが、こういうことがあると、これまでのツールを見直すきっかけになり、新しいバージョンや新しいツールができるので、大変ありがたい(笑)

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一昨年から、松本市で約70戸のマンションの顧問を務め、今春、管理適正化プログラムにより、新管理会社が決まり、半年が過ぎようとしています。

そして、今年、MAKSの認定コンサルタントが長野に誕生(正確には、卒業検定を残すのみ)し、長野県で本格的な活動を開始できるようになりました。

今日から、松本市のマンションの顧問業務に研修生→アシスタンとして、同行するようになりました。

11月には、長野市で初めてのセミナーも開催します。

私の中電の新入社員時代を過ごした長野です。
愛着は人一倍です。

ワクワクします。

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昨夜は、岐阜市内の約30戸のマンションで、臨時総会。

議案のテーマは、大きく分けて3つ。

・管理会社の変更。

・火災保険の更新。

・大規模修繕工事時期、工事仕様、概算予算の決定。

当社のコンサルティングメニューとしては、これ以外に、電力削減がありますが、それは、先月に、単独議案で、短い時間で済むため、マンションロビー開催での臨時総会で承認いただきました。

管理会社の変更では、MK式の管理適正化プログラムで、入札を経て1社に内定し、その管理会社候補より、プレゼンもありますから、時間は必要です。

火災保険は、今まで管理会社にお任せで、毎年1年満期の保険更新であったものを、5年満期へ。また、ホントは一括支払いしたかったのですが、大規模修繕工事を控えて、資金の余裕がないことを踏まえ、「5年満期、毎年支払」にて決定。

毎年支払でも一括支払いでも、それ程大きな金額差がないことを確認していますが、保険の内容を修正したことも含めて、私が顧問を務める保険代理店「中央保険プラザ」の丹羽氏から丁寧な説明。

こちらも、時間がかかります。

大規模修繕工事の説明は、建築の知識をほとんど持っていない人たちへの説明ですから、時間を掛ける必要があります。

更に、報告事項として、長期修繕計画の見直しの途中経過も発表したので、予定していた2時間では、終わらず、2時間半

相当タフでしたが、今回は、資料作成も含めて、棚橋コンサルタントが、一手に引き受けて、私は、そのフォロー。

当日になって、私が、資料の不足に気付いて、寸前で用意すると言うアクシデントもありましたが、このタフな総会を、ほぼ棚橋コンサルタント一人で乗り切ることができました。

よって、今日は、棚橋コンサルタントは、ゆっくりお休みいただいております(笑)

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.96

■私の好きな言葉■ 
正々堂々!

こんにちは。

今年、当社の顧問期間で、5年を超える
マンションが相次ぎ、顧問開始時に、
管理会社にお任せ状態だった共用部の
火災保険を弊社コンサルティングで変
えたことから、その更新時期を迎えています。

マンション共用部の火災保険は、最長が
5年満期で、1年契約に比べて、長期間
契約の割引があります。

中には、新築当時から、毎年、火災保険を
1年契約しているマンションもあって、
5年にするだけで、同じ内容で保険料が
安くなると話しただけで、驚かれるケース
もあったほど、火災保険に関する知識や関
心が薄いマンションがほとんどでした。

当社が管理適正化や大規模修繕工事コン
サルティング先のマンションの多くで、
火災保険は管理会社が代理店になってお
り、管理会社の勧める保険に入っていました。

そして、それが、管理組合にとって、ベス
トのものではなかったので、弊社コンサ
ルティングで変更したケースがほとんどだ
ったと言うことです。

そもそも、保険代理店は、保険を売る保険
会社の代理店であって、保険料を支払う側
である管理組合の代理店ではありません。

つまり、管理組合が保険に加入すると、
管理会社には、代理店手済料が入る。
よって、組合が払う保険料が多くなる方が
管理会社は利益が多くなります。

一方、管理組合にとっては、保険代理店と
して管理会社を指定した訳ではなく、あく
まで管理業務を委託するために契約をしています。

よって、管理会社との委託契約では、管理
組合の契約行為の代理が記載されており、
火災保険に関しては、保険を掛ける側の
管理組合の代理であるはずです。

管理組合にとっては、必要かつ、できる限
り安い保険を選びたいですよね。

こうやって保険契約時のプレイヤーの整
理を行っていくと、管理会社が保険代理店
として、保険を管理組合に提案する時は
保険会社の代理と管理組合の代理と言う
利害相反の関係に立つことがわかります。

しかし、何の疑問もなく、管理会社の提案
する保険に加入しているマンションがほ
とんどですね。

その背景は、
・火災保険はどこでかけても、変わらないと思っている。
・保険商品の内容がわからない。
・管理会社が保険代理店だと知らない。
と言う人が多いからだと思います。

しかし、建物の評価額からして、保険会社
によって異なります。

その管理会社が代理店になっていない
保険会社もあります。

保険代理店には、各保険会社から、一定量
の保険を獲得するよう働きかけがあった
り、キャンペーンがあったりもします。

管理会社にとって、
「物言わぬ管理組合」
は、保険代理店の立場としては、非常に
ありがたい顧客になる訳ですね。

一方、管理会社にも言い分はあります。

一つは、保険事故があった場合に、管理会
社が保険代理店であれば、申請を代理して
できるので、組合に負担が掛からない。

一つは、管理会社は、マンションに精通し
ているので、保険適用を認めさせる力が強い。

前者については、
「管理会社以外の代理店で保険を掛けたら、
何か事故があっても、管理会社は、
お世話しませんよ!」と半ば脅すようなこ
とを言う担当者もいます。

しかし、これは、大間違い。

管理委託契約には、管理組合が直接契約す
る業務に関する事務の取り扱いや、理事会
支援業業務等が明記されているので、
「管理会社が保険代理店だから、保険申請を
サポートする」
のではなく、
「管理委託契約に従い、保険申請をサポー
トする」のです。

以前、あるマンションで、この話をしたら
管理会社の若い担当者が、相当な詰問口調で、
「保険代理店じゃない管理会社が、保険
申請の手伝いをしたら、保険業法に反して
違反ですよ」と反論してきたので、

私が、
「それは、保険に入る際の営業・勧誘時の
話ですよ。保険販売は、資格がいりますか
らね」

それでも、その担当者は、頑として、
「会社で、そう教えられているから、
あなたが間違っている!」
と譲りません。

その場では、らちが明かないので、
「次の理事会までに、会社で、確認してね!」
と優しく諭しました。

で、次の理事会では、
「私が間違っていました。保険申請のサ
ポートは、管理会社としての業務の範疇です」

この担当者、相当へこんでましたね。

恐らく、保険のセールストークとして、
教え込まれていたことが、オーバートーク
だったとわかって、ショックだったのでし
ょう。

私の経験の範囲で言えば、管理会社が、
管理組合に保険を勧めるときは、熱心。

しかし、保険内容は、管理組合にとって
ベストではない。

一方、保険事故が起きた時に、保険適用
にならないかどうかを考え、組合に提案
することに対しては、あまり熱心でなかっ
たり、保険適用ができることを知らせない
ケースも良く見られる。

私が過去の修繕履歴を調査し、
「これ、保険適用ができる事故=補修で
すが、保険適用してます?」
と聞いて、していなかったケースは多く、
中には、過去数年で200万円の保険金
の支払を受けた事例もあります。

今や、会社によって保険内容が変わる時代
になっており、保険の選定が複雑になります。

そのような状況で、今までと同じように、
管理会社に保険選定を任せて良いのか?

答えは…次回のメルマガで。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内にある顧問先の築15年目のマンションで、新任理事の初めての理事会でした。

ここは、平成26年(築11年目)に、管理会社から、「築12年目サイクル」での大規模修繕工事の実施と修繕積立金の4倍の値上げ提案があり、弊社に相談を頂いたのがきかけ。

その後、弊社と「大規模修繕工事準備及び管理見直しコンサルティング」を締結し、建物調査を実施したところ、建物の状態は、かなり良かったので、屋上防水保護塗装と鉄部塗装工事を行い、大規模修繕工事そのものは、3年間延期。

その間に、管理適正化コンサルティングを行い、管理コストを300万円/年削減し、修繕積立金の
値上げは2倍で収まりました。

昨年12月に、建物調査(定点観察)を行い、更に大規模修繕工事は、1年の延長可能との判断

今年は、15年目を迎え、また、11~12月に、建物調査(定点観察)を行い、大規模修繕工事時期を見極めますが、もしかしたら、本格着手の年となるかもしれません。

また、民泊の管理規約条文ができるとのことで、昨年見送った、管理規約の本格改定も、今年の重要なテーマです。

こうしたことから、それなりの心の準備をしていただきたいので、かなり熱を入れての、オリエンテーションを行いました。

まずは、管理組合役員の心得に関する講義。

理事会では、何を決めるのか?
管理規約や管理委託契約とは、何か?

管理規約と管理会社との契約(重要事項説明書)をよく読むこと。

管理会社の役割と管理組合との関係は、
①緊急対応
②建物・設備の維持保全
③組合員からの申し出対処(理事会への取次)
等があること。

一方、顧問の果たす役割は、
①管理会社業務に対する監査
②管理会社からの組合に対する提案に対する組合判断アドバイス
(例:工事実施の適否、発注先の選定、工事価格の査定)
③管理組合の課題・目標の設定による更なる改善
等など。

ありがたいことに、初回は、全員出席だったので、しっかりと伝えることができました。
これから、1年間、管理会社とも適度な緊張感を持ちつつつ、より良い管理を実現していきたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事を数年後に迎える管理組合で、勉強会を実施した時の参加者同士の議論です。

「管理会社は、それほど儲からない管理委託費で、細々とやっているのだから、工事の時に儲けなければ、やっていけないビジネスモデルのはず。それに対して、管理コストも下げて、大規模修繕工事の時も競争入札したら、可哀そう」

うーん。
この人は、かなり優秀なビジネスマンタイプ。

他の参加者からは、
「どうして、私たちが、管理会社が儲かる儲からないを心配しなければ、ならないの?」

うーん。
こちらの方は、女性の年配者。

「フロント担当者の○○さんの給料が出ないようじゃ困るでしょ」

「向うは仕事でしょ?子供を養うわけじゃあるまいし」

「あまり厳しいことを言い過ぎて、管理をやめたと言われたら困るでしょ」

 「向うだって、こちらから、管理委託業務をやめてくれと言われたら困るでしょう?」

さて、皆さんは、どちらでしょう?

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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明日から、名古屋市内にある築12年のマンションの漏水調査です。

雨水と湧水で、1階フロアの床タイルに水が滲み出て、壁の高級な大理石も、床から30センチほどのところまで、雨水を吸い上げ、汚れが模様になっています。

何年か前から、この現象が起きていて、管理会社を通じて、販売主や建設会社に話をしているのですが、「原因不明・予期せぬ自然現象」と言う回答で、解決していないとのこと。

管理会社の担当者は、組合のために頑張っている様子がうかがい知れましたが、組合と販売・建設会社側との話し合いは、平行線。新築時の設計や建設における瑕疵とか不具合問題の追及にまで発展しかねない状況でしたから、販売会社の子会社である管理会社の一員である担当者を通じた交渉には限界があります。

そして、第1回目の大規模修繕工事となり、管理会社や販売会社に不信感のある管理組合は、管理会社に任せる方式ではなく、ある設計事務所とコンサルティグ契約を締結したのですが、このコンサル会社は、この話と大規模修繕工事とは別問題として、そこには触れない…。

その後、このコンサル会社と、管理会社やそのグループ会社の建設会社との不明朗な関係が発覚し、その契約を途中で破棄。
替わって、当社とのコンサル契約を結び直しました。

その設計事務所に支払ったコンサル料を捨てても、当社との契約に踏み切ったのですから、相当な決断です。

当社のコンサルティングは、100%組合の味方。

そして、大規模修繕工事だけでなく、管理の適正化や省エネ、組合運営全般に対しても、支援を行うことから、ようやく、この問題を組合側100%の立場で、解決する体制が整ったと言う訳です。

私とMAKSの辻一級建築士とで、2回の予備調査を行い、「これだけの箇所を調べ上げれば、原因が見つかる可能性が高い」と言うポイントを見付け出しました。

調査の結果、抜本的な解決は難しい、あるいは費用が掛かり過ぎるとなれば、「対処療法」も考えます。

とにかく、組合側に立つ専門家が、徹底的に調べることで、次のステップに進むと言うことが大切だろうと思います。

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当社のマンション管理組合向け管理適正化コンサルティグでは、同時に「火災保険選定コンサルティング」を並行して行うのが通例です。

火災保険の契約期間が5年なので、毎年、5年前にコンサルティングを行ったマンションで、更新時期を迎えるのですが、当時、ほとんどが管理会社が保険代理店として、自社の勧める保険だったものを、保障内容を適正化して、相見積もりを取り、「適切な保障を最も安い保険料で」実現しました。

その時には、「適切な保障」にした訳ですから、更新に当たり、保障内容を見直すことは、基本的には必要ないのですが、保険商品のセット内容が変わっていたり、専有部へのサービスが付加されていたり、築年数の割増し年限の刻みが変わっていたりするので、単純に、前回と同じ会社、同じ保険商品を選ぶと言う感覚では、真に組合に最適な保険を選ぶ小手はできません。

とりわけ、近年の保険商品の変化は激しいので、それを追いかけるのは、少なからぬ労力や目利き力が必要です。

今、それをまとめていますので、また、発表しますね!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

週末の土日は、顧問先マンションの理事会と今年の春・夏セミナーで参加された3つのマンションで、勉強会、理事会、臨時総会が実施されました。
プラセシオン勉強会

それぞれ、抱える大きな問題は異なりますが、各マンションとも、「大規模修繕工事」、「管理の見直し」、「共用部の電気料金の削減」、「長期修繕計画の見直し」をセットで考えることの重要性に気付き、弊社にコンサルティングを依頼したいと内定又は決定頂いたマンションです。

以前なら、同時期に三つのマンションのコンサルティングを受けることは、難しかったのですが、今は、MAKS認定コンサルタントがチームで組合支援を行うので、大丈夫です。

とは言え、大規模修繕工事のコンサルティングだけは、当方のスケジュールより、建物の劣化状況が優先しますし、工事が始まると「待ったなし」の検査があり、雨天の状況によっては、業務が集中することもあるので、1シーズンに受けられる数をむやみに増やすことは、出来ません。

既に、向う3年間で、10以上の大規模修繕工事コンサルティングが予定されていますが、更に、この秋には、新たな依頼の打診がいくつかありますので、チーム体制をきちんと整えて、今後も増加する依頼に応えたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

前回のブログで、「マンション管理学校の私の講座では、立見が出ますよ」と書いたら、「事前予約はできませんか?」と言う質問を頂きました。
マンション管理学校1

当日、会場にふらりと来られたお客様も、興味があれば、聴講いただけるよう、「予約なしで参加OK」となっており、講師の私であっても、席を確保しておくと言うことは、出来ないルールになっています。

例年の様子を見ていると、早々と着席されている方もいますが、ひとつ前の講義が、30分前に終わるので、その後に来られて、座席に出展ブースでもらったパンフレット入れの紙袋などを置いて、座席確保をされる方もいますね。

なので、私の方で予約をすると言うことは、出来かねますが、席の確保方法は、伝授しておきます(笑)

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10月のマンション管理学校で4講座に登壇
「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.95

■私の好きな言葉■ 
一歩進むだけで、景色が変わる

こんにちは。

愛知県内最大規模の住宅総合イベント
あいち住まいるフェア2017で、
今年も、マンション管理フェアinあいち
が開催されます。

開催日は、
10月12日(木)~14日(土)
場所は、吹上ホールです。
 
このフェアは、今年で6回目ですが、
最初に、このイベント事務局にマンション
管理をテーマにした特設コーナーを作っ
てはどうか?と企画を持ち込んだのは実
は、私です。

それ以来、毎年、企画のお手伝いをしてい
ますが、このイベントの人気企画が、
「マンション管理学校」

毎年、講師として3~4講座を担当して
おり、今年も4講座を担当します。

その内容は、

10月12日(木)
15:30~16:00
よくわかる「マンションの省エネ」
~マンション丸ごと!電気代を賢く削減する3つのステップ~

10月13日(金)
15:30~16:00
よくわかる「マンション管理の改善」
~管理品質をアップしてコストダウンを実現する5つのステップ~

10月14日(土)
15:00~15:30
国土交通省が注意喚起!!
大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法

16:00~16:45
~250件のコンサルティング経験から教える~
マンション管理士の仕事術

この中の目玉は、土曜日に話す
大規模修繕工事の不適切ビジネスの実態と騙されない対処法

昨年までは、大規模修繕工事を成功させる
方法と表現したタイトルで、その中に、
組合が騙されかけた手口を紹介していました。

今年は、週刊ダイヤモンドの特集記事や
国土交通省の注意文が出たことで、思い切
って、こういった問題を真正面から取り上
げるタイトルにしようと決断。

と言っても、最初に出てきたタイトルは
かなり刺激的(笑)

さすがに、それでは通らないだろうと思い、
「談合」とか「不当なリベート」と言う
単語を用いなくても、ピンとくるテーマに
たどりつきました。

ただ、このタイトルは、愛知県や名古屋市
や業界団体が出席する企画会議に諮られ
るので、最初に、このタイトルを持ち込ん
だ時のイベント担当者は
「これ、馬渕さんしかできない講義で、
良いですよね!でも、通るかなあ…」
と言う懸念状態。

しかし、とにかく、案として出してみよう
と言うことになり、結果、OK!

「国土交通省も注意喚起」
と言うショルダーの吹き出しが、功を
奏したのかもしれません。

時間をかけて、タイトルを練った甲斐が
ありました。

このフェアは、入場無料で、講義も予約
不要ですが、毎年、私のコマは、立ち見が
出ますので、時間より、早めにお越しに
なると良いですよ。

また、フェアには、当社の相談ブースも
あります。

こちらも、予約制ではありませんが、毎年
私の講義が終わると、相談者が押し寄せる
のが常なので、こちらは、講義の前後を避
けて、お越しいただくと良いと思います。

是非、会場で、お会いししましょう!

■バックナンバーは、こちらからどうぞ
http://i-magazine.jp/bm/p/bn/list.php?i=mabuchi1234&no=all

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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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あるマンションからの相談で、管理会社から推薦された大規模修繕工事コンサルタント選びの話を聞く機会がありました。

その話を聞くと、国交省の「不適切コンサル」の通達が出たにもかかわらず、「そうか!次は、こんな作戦で来るのか!」と疑わしい事例を発見。

その疑わしさは、私の感覚では、ほぼ確信できる状況。

これ、ブログに書きたいのですが、書いたら書いたで、また、彼らは、新種の談合を考えつきそうです。どう表現して、マンションに啓発するか、考えます!

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今年も、10月12日(木)~14日(金)にマンション管理フェアが開催されます。

今回で6年目。

このイベントの人気企画が「マンション管理学校」
毎日、数講座が開催されます。

私は、初年度から毎回3~4講座を担当していますが、今年も、4講座を担当します。

そのチラシは、こちら。
マンション管理フェア表
 ンション管理フェア裏2910(枠アリ)
今回のマンション管理学校の目玉は、「大規模修繕工事の闇を切る」を真正面に掲げた私の講座。

非常に刺激が強いテーマなので、業界に配慮して、NGが出るかも?と思いましたが、それが通りました。
次回ぬログ(メルマガ)で詳しく書きますね!

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毎月、MAKSでは、マンション管理コンサルタント向け実践研修を行っていますが、今回は、平山コンサルタントが幹事で、「ボンド」の商品名で有名な接着剤メーカーのコニシ株式会社にお願いし、「ひび割れの改修工法、タイル・モルタルの浮きの改修工法、シーリング材の改修工法」について、学びました。

参加者は、12名。
19時から20時半と言う遅い時間でしたが、講師をしていただいたコニシ㈱さんには、感謝申し上げます。
シーリング研修1 シーリング研修2

大規模修繕工事における建物補修の基本は、下地の補修と防水・塗装です。その中補修方と適材適所へのシーリング選定は、ルールがあります。

そのルールは、国土交通省の定める公共工事の工法や仕様のように、かなり厳格に表現されるものと材料の性質から導かれる「一般的に採用すべき決まり事」があります。

大規模修繕工事のコンサルティング力は、こういった机上の知識と現場での照合、更には、工事の設計や仕様を作る事を通じて、身に付きます。

また、材料の改良や新商品の知識も大切ですから、「慣れ」に甘んぜず、最新の情報をメーカーから聞くことも、コンサルタントのスキルアップにつながります。

昨夜は、当社に努める長女も、この研修会に参加したのですが、その後、自宅マンションに帰って、実物を見せながら、「ここが露出目地、ここが塗装目地」と解説して、復習してもらいました。(^^)v

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岐阜市内の19戸のマンションで、9月から大規模修繕工事が始まりました。
当社コンサルティングの特徴の一つは、工事開始前に、各業種の責任者を集めて、キックオフミーティングを開催することです。

今回は日程の都合で、足場工事が始まってからになりましたが、現場代理人と専門業者の総勢10名の参加。

会合のタイトルは、
「住民のしあわせをデザインする
大規模修繕工事キックオフミーティング」
CH長良井田Ⅳ大規模修繕キックオフミーティング

内容は、
このマンションの特徴
大規模修繕工事に至るまでの経緯
元請けの会社が選ばれた理由
コンサルタントの姿勢
コンサルタントの検査が非常に厳しいこと
他のマンションで見つかった手抜き工事の事例
住民にお願いしていること
施工者にお願いしたいこと

いわば、人材育成研修であり、指導(検査)する側とされる側との緊張感を保ちつつ、より良い工事を進めるための関係構築のための会議を約1時間開催する訳です。

今回のマンションは、造りがユニークで、設計の苦労がありましたが、足場をかけて、隅々まで見ることにより、想定していた範囲や内容で収まるのか?と言う検証も大切な現場となります。

住民のしあわせ実現のために、尽力します。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

名古屋市内の40戸のマンションの大規模修繕工事の入札が始まりました。
このマンションは、新築以来、低い水準の修繕積立金のまま一度も値上げをしておらず、管理会社の概算工事予算では、積立金残高が1500万円以上足りないと言われたマンションです。

当社のコンサルティングでは、大規模修繕工事のみならず、管理組合の財政全体を考えますから、まずは管理委託費の適正化と管理費会計の改善を実施。

電気料金の削減策を実施。

電波障害設備の撤去を実施。

以上で、相当な財政改善を行い、修繕積立金の値上げ抑制をしつつも長期的な財政を改善。

結果、借入は必要となるものの、その返済の目途が付く状況にまで改善しました。

そして、今回の入札。
来春の工事開始を予定しています。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.94

■私の好きな言葉■ 
習慣になるまでを楽しむ

こんにちは。

最近、相次いで、管理会社の作成する議事
録がひどすぎる!と言う相談が入りました。

「ひどい」と言われた原因は、

・だらだらと長く書いてあり、
何が言いたいのか不明で、発言者の意図
とずれている。

・管理会社の仕事がいい加減だと指摘さ
れたのに、それに触れず、自社に都合の
良い表現になっている。

・結論しか書いていなくて、それに至る
議論に触れられていない。

管理会社の仕事は、管理委託契約書に定め
られているのですが、そこには、
「総会・理事会の議事録案の作成」
と書いてあります。

従って、管理会社は、議事録案を作成する
義務を負っているわけですが、何をどのよ
うに書くとまでは、定められていません。

では、どんな議事録でも良いかと言えば
実は、基本要件は、管理規約に記載してあ
ります。

標準的な管理規約には、
「(総会)議事については、理事長は、
議事録を作成しなければならない。」
「議事録には、議事の経過の要領及び
その結果を記載し、(以下略)」

「(理事会)議事録については、
(総会議事録の条文)第〇〇条の規定を
準用する。」

つまり、少なくとも、可決・否決の結論だ
けではだめで、「議事の経過の要領」も
記載する必要があります。

従って、最初に述べた問題点のうち、
「結論しか書かない」
担当者は、不合格と言えます。

次に、
「管理会社に不利なことは書かない」
と言うのは、その担当者が会社の利益を
優先した結果ですが、そのような姿勢が
管理会社への不信・不満につながり、却っ
て管理会社の不利益になるのだと言うこ
とを自覚すべきでしょう。

最後に、
「何を言いたいのかわからない」
「発言者の意図と異なる」
と言う問題は、担当者が議論を漏れなく書
こうとする時によく陥るケースで、
「要領」とは、「物事の最も大事な点」
と言う基本を踏まえると良いと思います。

ただ、理事メンバーが変わると、
「結論だけ書けばよい」と言われたり、
「もっと詳しく書くように」と言われたり、
その時々の理事によって、要求内容が変わ
ることもよくある話です。

しかし、これは、組合の理事が管理規約を
読んでいないからで、ここは正しい認識を
もっていただきたいですね。

いずれにせよ、議事録の品質を保つには、
まずは、管理会社の作成する案の出来栄え
が大事なことは間違いないです。

優秀な担当者は、議案審議が終わる都度、
結論とそれに応じて何をやるべきかを確
認しています。

そのやり取りを行うと、議事録に何を書
くのかも明確になるようです。

また、
「うちの管理会社は、議事録を書くのが遅い」
と言う批判も時々聞きます。

これは、会合の終了時に、いつまでに議事
録案を提出するのかを確認することで、是
正できます。

また、組合側も、議事録案の修正意見や
署名について、それぞれ期限を設定するこ
とで、会合から議事録の掲示・配布までの
インターバルを短くすることが可能ですね。

ちなみに、今回は、管理会社が議事録案を
作成するケースを書きましたが、自主管理
の場合は、組合員が書くことになります。

こちらは、また、別の問題があり、
私が顧問として、半年間かけて、
「理想の議事録」作成に努力した経験が
ありますが、それは、いつか紹介しましょう。

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◆発行人
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代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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私が、2年くらい前から、お気に入りの岐阜出身の女性ジャズシンガー粟田麻利子さん。

なんと、テレビ番組「カラオケバトル」に出場!

その前から、9月1日のライブを予約してあったので、人気沸騰で席が取れないと言うことがなかったのですが、さすが、満席。

甘い歌声に、またまた酔いしれて来ました。
粟田麻莉子2 粟田麻莉子1 粟田麻莉子3


多くの人に聞いてもらいと思う反面、売れすぎると、チケットが取れなくなると困るなぁと心配。

ライブの後は、今回も記念写真をお願いしました。
粟田麻莉子4
で、11月のライブもすぐに予約して、コンサルティングの仕事は、この日だけは入れないぞぉ!(*^^)v


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理事会や総会の議事録案を作成するのは、管理委託契約に基づき、管理会社になっているケースがほとんどだと思います。

当社の場合、色々な管理会社の議事録を見る機会があるので、違う管理会社、同じ管理会社でも違う担当者によって、かなり違うことを知っています。

管理会社によっては、担当者が作成する議事録を上席者がチェックするケースもありますが、それでも、同じ管理会社で、相当違うこともあります。

これは、管理組合側の要求レベルが違う事にも起因します。

最近、管理会社が変わった、担当者が変わったと言うマンションで、理事会議事録案が、ひどすぎる例が相次ぎました。

一つは、文章表現の問題。
だらだらと、何を言いたいのか、わからない。

もう一つは、管理会社が有利になるように事実とは異なることが書いてある。

組合役員にとって、議事録と言うのは、管理会社がプロとして、間違いなく作成するものと信じ込んでいますから、読み込むことなく署名してしまう傾向が強い。

完成してから、当方のチェックを受けると言う順番間違いをして、そのレベルの低さや誤りが指摘されたと言う訳です。

この問題、根が深いので、また、改めて、書きたいと思います。

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