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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

少し前の新聞記事ですが。名古屋の伏見・栄に、続々と高層マンションが建設されています。
タワマン続々

仕事柄、どんな住戸(部屋)だろうと言う興味より、
「どんな共用設備があるのだろう?」
「どんな管理体制なんだろう?」
「長期修繕計画は、どうなっているのだろう?」
の方に、興味があります。

また、実は、購入したいと考えている人にとっては、立地や住戸内のことに加えて、管理や修繕計画を把握することが、決断の要素として、大切です。

時々、新築マション購入者から「このマンション、買って良いの?」と言う相談がありますが、これら高層マンションの購入希望者からの相談もお待ちしています。

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自分の住むマンションでも、組合顧問をやっています。
理事会・総会資料のチェックや管理会社の業務監査を行い、管理会社からの工事提案は、全て目を通し、セカンドオピニオンの提供や他の見積り取得も実施します。

今回の問題は、駐車場の陥没。

排水升の近くの路面で、50センチ四方程度の陥没が生じています。

管理会社の提案は、排水管のファイバースコープ調査を実施し、その結果で、工事方針を決めましょうと言うもの。

ただ、調査結果がAならこうする、Bならこうすると言う明確な方針はなく、調査会社にお任せ状態。

それでは、業者側の工事に持っていきたい思惑のまま進んでしまうので、私が調査に立会うことに。

ファイバースコープで、ライブで見ていると、進んだり戻したりの繰り返しができるので、相当、しっかり見ることができるのですが、小さな亀裂まではわかりません。
漏水調査2 漏水調査1


大きなずれや割れがないことまでは、調査メンバー全員が一致。
次に、集合升から敷地外に流す本管の入り口に、隙間があることを発見。

ここが一番怪しいと思われます。

結果、まずは、ここを埋めて、陥没した路面を復旧してみる。

しばらくして、また陥没するなら、スコープでは見つけられない割れがあると推定し、次は、排水管の取替工事を実施すると言う方針に決まりました。

調査時間は、約2時間。

改めて地面下の排水管の漏水調査は難しいなぁと感じた次第です。

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人間ドックの途中で入ってきた北朝鮮のミサイル発射のニュース。
日本の上空を通り過ぎて、太平洋に落ちたと言う。

日本の本土に落ちる可能性も、海上の漁船に落ちる可能性もあったでしょう。

これが日本以外の国ならば、国民のデモが起こるのが普通。
政治家は、国の危機に際し、与党も野党も、それぞれの立場で、あるいは団結して、抗議の声を上げるだろうと思います。

しかし、午前中は、どのテレビ局も、特番をやっていましたが、夜は、いつものごとく娯楽番組。

政治家も、安倍首相は記者会見で、明確な抗議の声をあげましたが、政治全体には、切迫感がないと感じます。

ナショナリズムを煽るとかいう話ではありません。
現実に起こった危機に対して、あまりにも他人事だなぁと感じる次第です。

自分の立場としては、目の前にある仕事に尽力するしかないのですが、それを下支えする日本と言う枠組みの危機には、しっかりと目を向けて行きたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログの続きです。
一泊二日の中身の濃い人間ドックを受診しています。

いつもの2時間コースのメニューとは、確かに違う!
CTスキャン、直腸触診(これ、恥ずかしい(笑))胃カメラ、MRI・・・。

その中でも、最も頑張ったのが、胃カメラ。

最初に、どのファイバースコープが良いですか?と写真を見せながら聞かれました。
胃カメラ

鼻から入れるもの。細くて、これが一番、苦痛が少ない。
次が、口から入れるもの。これには細いのと太いのがあり、当然、細い方が苦痛が少ない。
一番太いのは、高感度で、画像が鮮明なのと、中に入れた薬剤の吸引時に、威力を発揮するとのこと。

と言われても、初めてだからわからない(笑)

こういう時は、一番性能の良いやつで、負担が大きいモノ。
だって、最初にそれを経験すれば、今後は、それ以下のモノしかないんだから!

で、
1、胃をきれいにする薬(溶液)を飲む
2、麻酔のシャーベットをなめる
3、暗い部屋で横向きに寝る
4、よだれが出るので、呑み込まず、口の横に自然排出しなさいと言われる
5、マウスピースをくわえる
6、ファイバースコープが入ってくる
7、目の前に、ディスプレイがあり、自分の食堂、胃、十二指腸の画像が見える

これ、楽じゃないけど、相当面白いです(笑)
生まれて初めて、自分の胃の内壁を見ました。
きれいなピンク色でしたよ。

途中で、スタッフが色々解説してくれます。
映している場所の話もありますし、「もう半分過ぎました」とか、最後まで頑張れる言葉もあります。

一つ残念なのは、自分では、きれいなピンク色に見えるのに、検査スタッフからは、「きれいですね」とまでは言われなかったこと。

ちなみに直腸の触診検査では、「柔らかくてグッド!」と言われて満足!

それから、気づいたことは、やはり、喉に負担がかかり、夜になると痛みが出てくること。
講演の前に、胃カメラは厳禁ですね!

明日は、非常に甘い試験食を取って、その後の血液の変化を見て、糖尿病の検査があるとのこと。

検査結果が楽しみです。

おまけ!
松波総合病院の人間ドッグの専用フロアには、こんな人もいます!
ロボット


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毎年、欠かさず人間ドックを受診しています。

健康に仕事ができることは、コンサルタント業にとって、クライアント、チームのコンサルタント、会社スタッフ、家族に対する務めと責任だと思うからです。

ありがたいことに、要注意の症状はなく、毎回出るのは、「メタボにならないよう注意!」

自分でもそれは意識していて、大規模修繕工事の足場に、軽々登るためにも、運動やダイエットが必要で、そのゴールをいつも、人間ドックに合わせることにしていました。

しかし、ここ数年は、養成塾を開始し、依頼がどんどん増えて、人間ドックに照準を合わせた運動の時間が取れないことに、少し焦りが…。

今年の春も人間ドッグの申し込み時期となり、そんな話を会社でしていたら、役員の長尾君、MAKS理事の棚橋コンサルタント、そして、会社スタッフの長女が、「普通の人間ドックじゃダメ!」

で、一泊二日で、徹底的に調べてくれるコースが良いと言う。
3人で色々と探してくれたのですが、私と同年代の棚橋コンサルタント曰く、「あちこち粗探しをして、悪いところを沢山指摘する病院」と「そうでもない病院」のどちらが、良いですか?

私「きれいな看護婦さんがいる病院」

私のリクエストは、無視されて(笑)、決まったのが、松波総合病院。

受診に向けて、春以来、毎朝、いつもより早起きしたのですが、結局その時間は、ウオーキングよりも仕事(笑)。ただ、ウエイトアンクルを付けて、かつ、食事は、納豆中心で、多少は、健康的かも(笑)

まあ、そんなに絞り込んで受診して、いい結果を聞くより、普段通りで、実力値を聞くほうが、いいかも!

胃カメラもMRIも初めてですし、それ以外も、今までとは違う色々な検査があるらしいので、楽しみです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.94

■私の好きな言葉■ 
自分の夢に恥じない努力をする

、こんにちは。

前回のあらすじ。

国の助成制度創設の動きに合わせ、スマー
トマンションの普及活動を行うために、
中部スマートマンショ推進協議会を発足
したのに、その助成金制度が、予定より早
く終わってしまい、その対策会議で、メン
バーに暗い雰囲気が流れた。

しかし、
私だけが、ニコニコ。

その理由は、スマートマンションの普及の
チャンスだと考えたから。

「経済産業省が認定制度を止めるなら、
民間版の認定制度を作ればよい。
その制度は、市場の実態に合わせたもので
省エネの実を取り、認定のスピードも早く
すれば、助成金がなくても、取り組む企業
が増えるはず」

その私の発言に対して、協議会メンバー
の意見は、かなり悲観的。

「今まで国がやってきた『スマートマン
ション』という名称を民間が勝手に使うこ
とを許すはずがない」

それに対して、私は、次の三つを方針とし
て話しました。
「公的な性格を強めるために、中部スマ
ートマンションから、“中部”を取り、
任意団体から非営利型の社団法人に変更
する」

「経済産業省に掛け合って、
『スマートマンション』
の名称を使えるようにする」

「今後の『スマートマンション』の認定に
おいては、従来の国の定めた厳しい要件を
緩めて、市場原理で拡大するものにする」

「無理だと思いますよ」
が、メンバーの声。

その数日後、経済産業省の担当者に会いに
上京したのでした。

ここまでが前回。


経済産業省の会議室のドア開けると、
担当官以外にも3名のメンバー。

それは、認定制度の助成金を扱う別の社団
法人の担当者たちでした。

認定制度の助成金を扱うのですから、国か
ら、その費用は出ています。

それなら、その社団法人が、助成金が無く
なった後も、引き継げばよいと考えますが
助成金が無くなる=その社団法人への業
務費用も出なくなるので、引き継がないと言う。

うーん、確かにそうです。
いくら、日本のマンションの省エネ化が
大事だと思っていても、組織としては、
「売上にならない仕事はやらない」

これに対して、私の開口一番は、
「認定制度を開始するにあたり、国から
のお金(業務費)はいらない。」

「今まで国が認定したスマートマンシ
ョンも追認できるよう、認定の基本要件は
同じにするので、
『国の認定制度を引き継いだ』
と言わせて欲しい。」

「それがダメでも、スマートマンション
と言う言葉は使わせて欲しい」

少しの沈黙…

経済産業省の担当官が口を開く。

「いやぁー、馬渕さん。それはありがたい!」

私「えっ!?」

「省としても、こんなに早く助成制度が
なくなるとは考えていなかった。
ある政治家からも、ちょっと言われている
ことがあって、困っている。」

「普通、こういう制度を引き継ぐときには
『お金を付けろ!』と言われるものだが、
いらないのであれば、すぐにOKが出せる」

「『経済産業省の後押しを受けて、
引き継いだ』と言ってもらって構わない。」

これには、私も驚きました。

調子に乗って…(笑)

「現行制度で認定されたマンションを
全部教えて欲しい」。
とか、
「引き継いだと言うことをプレスリリ
ースして欲しい」
とか
「現行の補助金支給事業者に連絡をして
一般社団法人スマートマンション推進協
議会への加盟を奨めて欲しい」
とか、お願いしましたが、そこまではダメでした。

一方、「スマートマンション」なるコピー
は、ある2社が商標登録しているとのこと
で、そこへは、当方が無償での使用交渉が
できるよう取り次いでくれるとのこと。

こちらも、その2社に、交渉に伺い、無償
使用の承諾をいただけました。

「ピンチはチャンス」です。

誰もやったことがない、成功事例がないか
らこそ、やり甲斐があります。

マンションの省エネは、電力会社出身の
マンション管理士として、強い使命感を感じます。

今後も、あらゆる仕事に対して、
「儲かるからやる」のではなく、
「使命を感じるからやる」で行きたいと思います。

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
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私が、長年応援している「ドリームプランプレゼンテーション名古屋」。
大人が本気で夢を語るイベントです。

ひとり10分で、
「あきらめない理由」
「その夢が実現した時にどんな世界になるのか」
を音楽と映像と言葉で語ります。

その支援会に行ってきて、出場者7名の熱い想いを聞いてきました。
ドリプラnagoya1 ドリプラnagoya2

今年の開催は、9月9日。
私は、今年もコメンテーターを務めます。

是非、多くの人に見に来てもらいたいです!
なお、涙が大量に出る可能性が高いので、ハンカチではなくタオル持参で!

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先日、岐阜市で、築20年の小規模マンションの大規模修繕工事コンサルティングの契約を締結した話を書きました。

昨日は、名古屋市内で築30年超の30戸規模マンションとの大規模修繕コンサルティングの契約を結びました。

このところ、築年数の古いマンションからの申し込みが続いています。

このマンション以外からも、コンサルティング契約に向けて、ステップを進めているマンションが、10ほどあります。

私一人がコンサルタントであった時代には、1シーズン2件が限度でしたが、コンサルタントの養成により、一度にたくさんの依頼を受けられるようになりました。

嬉しことです!

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BSで、映画「青空エール」を見ました。
青空エール
このストーリーは、次の通り(ウイキペディアから)
吹奏楽の名門・白翔高校[注 1]に入学し、夢は全日本吹奏楽コンクールが開かれる普門館への出場が夢であるトランペット初心者の小野つばさ。全国大会を目指すレベルの高い練習についていけず、何度も挫折しそうになる。そんなつばさを勇気づけてくれる、クラスメートで野球部員の山田大介。お互い夢に向かって励まし合うふたりは、ある「約束」をかわす。いつの間にかつばさには、大介へのほのかな想いが芽生えていた。1年生の夏、地区予選の決勝まで勝ち進んだ野球部を吹奏楽部が応援。ところが途中出場した大介のミスで敗退。グラウンドで立ち尽くす大介のために、つばさは一人でトランペットを吹いてしまい、謹慎処分となる。心配して訪ねて来た大介への想いを抑えきれずにつばさは大介に告白するが、フラれてしまう。大介は、仲間の夢を潰してしまった自分が許せないでいた。ふたりは“両片想い”のままそれぞれの夢を追いかけ、そして、最後の夏が来る。

高校生のまるっきり青春映画なのですが、この映画を見ながら、少なくとも5回は泣いた(笑)

「努力をすると言うこと」
「夢をあきらめないと言うこと」
「人を信じると言うこと
「人を応援すると言うこと」
「仲間の存在のすばらしさ」

土屋太鳳ちゃんの演技が素晴らしい!

この映画の中で、いくつもの泣かせるセリフがありますが、一番気に入ったのは、
「自分達の夢に恥じない努力をしているか?」

うーーん、深い!
めちゃくちゃ感動し、励まされた映画です。

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昨夜は、築22年目のマンションの住民向けに、大規模修繕工事に関する勉強会を開催しました。

長良川添いの20戸弱のマンション。当社初の瓦屋根マンション!
瓦屋根だから、低層型だと思うかもしれませんが、7階建て。
長良マンション

金華山、岐阜城、長良川の花火や鵜飼が窓から見える情緒豊かなマンション。
設計思想も、それに合わせて、あえて瓦屋根にしたのでしょう。

夏に、契約の打合せにマンション最上階の理事長宅にお邪魔した時は、開け放たれた窓から、心地よい風が入り、川面を眺めていると、リラックス気分。

ホントに、居心地の良いマンションです。

今回の勉強会は、コンサルティグ契約が決まった後の住民向け勉強会です。

このマンションは、長年、組合のお世話役の理事長と修繕委員長の一級建築士がおられ、最初の面談の時に、「外部の専門家に頼まなくても?」と聞いたところ、逆に、利害相反を防止することや、同じ建築分野でも、大規模修繕工事の専門ではないことから、プロを探そうと言うことになったそうで、当社に白羽の矢が立ったものです。

また、組み合の意思決定は、頼りになる修繕委員がいることから、コンサルタント選びやコンサルティング報酬を含めた契約は、全て、修繕委員会と理事会に一任され、既に、当社とは契約済みの状態で、住民に対しては、契約の報告とコンサルタントの紹介を兼ねて、勉強会となったものです。

で、昨夜の勉強会。

区分所有者には、このマンションを建てた地元の建設会社の社長がおられ、その方も参加。

私の勉強会のスライドには、無関心・無防備な管理組合をカモにする管理会社や建設会社の例が出てきたり、透明性の高い入札でコストダウンを図るノウハウの話が沢山出てきますので、どんな感想を持たれるのかな?と興味津々でありました(笑)

で、1時間10分の勉強会が終わった後、理事長が、その社長に「どうでしたか?」と感想を振る…(笑)

その社長の第一声は、「今日は、勉強になった!」
「話が、非常にわかりやすい」
「公正な入札、コストダウンのためのVE手法、工事会社とのパートナーシップの考え方、全部、素晴らしい!」
「できれば、当社指名で大規模修繕工事をやってもらいたかったが、このやり方は、マンション住民にとって、最も良い!当社も是非、入札に参加したい」
「こういう公正な入札ならば、他のマンションの大規模修繕工事も入札したい」

誉め言葉の連発で、いささか、こそばゆくなるくらいでした(笑)が、実際にコンサルティングが進むにつれて、今度は「期待以上」と言われるように、尽力したいと思います。

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大規模修繕工事や管理適正化コンサルティグは、1年では終わらないので、その発起人を中心に、専門委員会を結成し、役員交代任期とは無関係にプロジェクト完了まで推進していただくか、理事会が中心であれば、役員の再任をお願いすることが多いです。

と言うのは、現状を調査し、分析し、仕様案を作り、その中から選び取るのは、その積み重ねがあるからできることで、途中からでは、把握するのが、かなり大変だからです。

例えば、大規模修繕工事の実施時期の判断。

事前の住民アンケートから始まり、建物調査を経て、「1~2年の間に工事を実施するのが適切」とアドバイスしたとします。

それまでの経緯を知っている人は、この「1~2年の幅」は、自然に受け止めてくれます。

しかし、その時点で、初めてメンバーに入った人の中には、「1年と2年じゃ、全然違うだろ!?」と言う人がいて、時によっては、「自分たちは決められないから、1年なのか2年か、コンサルタントがはっきり基準を示して欲しい!」と言う意見も。

これ、気持ちとしては、よくわかるのですが、大規模修繕工事は、壊れたところを直す工事ではないので、「ここまでにやらなければならない」と言う方程式がない…。

でも、これを言っても、その発言をした人は、釈然としないでしょうね。
結局、最も有効な手段は、新人理事メンバーに、ここまでの経緯を一から説明すること。

コンサルタントの仕事は、「業務単位で積算できるもの」と「知識や考えの専門性で進めるもの」との2種類ありますが、こうなると、前者の「業務の積上げ」が想定以上に膨らむことになります。

しかし、そのマンションが、段取りがスムーズに行くのか、行かないのかは、誰もわからない…。

この解決には、妙案はありません。
沢山のコンサルティングをやっていれば、経験則的に「転ばぬ先の杖」みたいなものは、ありますが、基本は、一つずつ丁寧に目の前の業務で最善と思うことをやる…これに尽きますし、それが好結果を生むことにつながるだと思います。

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この週末は、父の49日の法要でした。

場所は、岐阜市鏡島にある乙津寺(おっしんじ)。
ここは、臨済宗妙心寺派のお寺で、通称「鏡島の弘法さん」

私の父の実家が鏡島で、この弘法さんに馬渕家の墓があるので、小さい頃から、百回以上は足を運んでいて、とても親しみを感じている場所です。

馬渕家は、古くから鏡島に住んでおり、江戸時代には、鏡島城主の下、鏡島の町づくりに貢献し、戦前は広大な土地を有していたが、戦後は農地解放で、土地を手放したと言う話を弘法さんの住職から聞いたことがあります。

そして、父が亡くなり、久しぶりに住職と話をする機会があり、その時に、「江戸時代の馬渕家の功績をたたえる記念の看板が立ったのを知っていますか?」と言う話を聞きました。

毎年のお盆には、お墓参りをするので、今年、行ったときに見てみようと思っていましたが、今年は、父の49日の法要があるので、お墓参りもそれに合わせました。

で、法要が終わり、家族も含めた親族一同で、お墓参り。

その時に、ふと、周りを見渡すと、「あれっ?こんなのあったかな?」と言うモニュメント看板を発見!

もしかして、と思い、近くで見てみると、住職の話していた記念看板らしきものが…。

これが、その看板。
鏡島弘法 看板

当時、この辺りは、水量が少ない川瀬であった関係で、荷を積んだ舟がそこ以上さかのぼるのがむずかしく、長良川と伊勢湾を結ぶ商品流通の重要な要として、岐阜城下町の外港として整備したそうです。

丁度、二人の娘も来ていたので、
「我が家のご先祖様は、こうして世の中の役に立つ仕事をしたんだから、父もお前たちも、世の中の役に立つ仕事をしなきゃね!」
と諭したのでありました。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.93

■私の好きな言葉■ 
「自分」を小さくするのも、大きくするのも「自分」

こんにちは。

私は、
(一社)マンション管理相談センター
と合わせて
(一社)スマートマンション推進協議会
の代表理事を務めています。

この組織は、日本のマンションの省エネを
推進するために「スマートマンション」
の普及活動と、「スマートマンション」
の認定を行います。

経済産業省からの後押しを受けて、設立さ
れた団体で、「日本の…」と言う目的があ
るのですが、何故だか名古屋に本社があります。

もっと言えば、
当社に事務局があります。(笑)

何故でしょうか?

それは、私に政治力があるから…
ではありません(笑)

今回は、ここに至った波乱万丈のストー
リーをお話ししたいと思います。

遡れば、平成24年に、経済産業省が、
スマートマンションの普及を目指して、
その導入費の3分の1を補助する助成制度
を設け、スマートマンションの認定制度を
開始しました。

私は、このニュースを見た瞬間に、
「この推進は、私の役目だ!」
と雷が走りました。

「マンション」と「省エネ(電力)」両方
の事を日本で一番知っている専門家は、
俺しかいないじゃん!と勝手に、自負して
いたからです。(笑)

そして、経済産業省に連絡し、訪問。

この助成制度の対象企業となる「電力
アグリゲータの説明会」に参加させても
らい、
「中部スマートマンション推進協議会」
構想を話し、その数か月後に、正式に団体
を起ち上げました。

この協議会は、任意団体で、主要なメンバ
ーは、中電のグループ会社のトーエネック
とかパナソニック等です。

この時、この制度は、3~5年続く見通し
で、その間に、スマートマンションの認知
度が高まり、導入コストも下がって、スマ
ートマンションが市場で自走できる状態
になるだろうと、予想されていました。

ところが、この助成制度が、財政カットの
対象となり、わずか2年で、消滅。

このマ―ケットの拡大を目論んで、社内に
推進部署を創設した企業からは、
「はしごを外された!」
と落胆の声が上がりました。

その対策を議論する会議は、かなり暗い雰
囲気で始まったことは、言うまでもありません。

しかし、
私だけが、ニコニコ。(笑)

その理由は、スマートマンションの普及の
チャンスだと考えたからです。

と言うか、私の目指す「自立型人材」では、
「全てのピンチは、チャンスである」

それまで、国の助成金を受けるためには、
非常に厳しい条件があり、また、助成金対
象の商品や工事内容もかなり限定されて
いました。

と言うのは、認定する側にとって、条件が
限られていないと、判定できないからです。

しかし、そのため、
「こんなに面倒な申請でなければ、もっと
気軽に申請できるのに」
とか
「この商品を使えば、もっと安くできるのに」
と言う市場の実態とのかい離もあったのです。

その実態を知っていた私が思ったのは、
「経済産業省が認定制度を止めるなら、
民間版の認定制度を作ればよい。
その制度は、市場の実態に合わせたもので
省エネの実を取り、認定のスピードも早く
すれば、助成金がなくても、取り組む企業
が増えるはず」

その私の発言に対して、協議会メンバー
の意見は、かなり悲観的。

特に、強く言われたのは、
「今まで国がやってきた『スマートマン
ション』という名称を民間が勝手に使うこ
とを許すはずがない」

それに対して、私は、次の三つを方針とし
て話しました。
「公的な性格を強めるために、中部スマ
ートマンションから、“中部”を取り、
任意団体から非営利型の社団法人に変更
する」

「経済産業省に掛け合って、
『スマートマンション』
の名称を使えるようにする」

「今後の『スマートマンション』の認定に
おいては、従来の国の定めた必要以上に厳
しい要件を緩めて、市場原理で拡大するも
のにする」

「まっ、無理だと思いますよ」
が、メンバーの声。

しかし、トライしなければ、何も始まりません。

その数日後、経済産業省の審議官に会いに
上京したのでした。(続)

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

月1回、松本の顧問先マンションからの帰りは、朝7時の始発が通例です。

今回、中央線が多治見辺りで豪雨・落雷にて、中津川駅の少し手前の「坂下」駅で、一旦ストップ。
坂下駅

そこから、普通列車で中津川駅まで行けても、それ以降は、不通の模様。

実は、13:30から、名古屋で、アポがあったのですが、仮に、中津川まで行って、なごやからの送迎の車を待っても、間に合わないと考え、とにかく、車中で待つことに。

坂下駅からなら、およそ1時間で名古屋に行けるので、お昼までに動けだせば、間に合うかな?と楽観視していたのですが、「再開のめどが立たず」のアナウンスの繰り返し。

結局、動き出したのは、お昼過ぎてから。

こういう時は、線路の点検をしないと電車を走らせられないので、まず、豪雨・落雷が去らないと、何も始まらず、それから点検、そして運行。

従って、動き出してから、次の駅まで行っては止まり、しばらくしてから運転の繰り返し。

最終的に千種駅に着いたのは、15時少し前。(*_*;
車中で仕事はできるのですが、まさか、そこまでかかるとは思わず、途中、パソコンやWi-Fiのバッテリーに気を遣わなかったら、さすがに、バッテリー切れ!

13時30分からのアポは、先方に事情を話し、私の代わりに棚橋コンサルタントに頼み、そちらはつつがなくミッション完了!こういう時に、チームで仕事を進める良さを感じます。

とにかく、過去最長の電車の旅となりました(笑)

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毎月、松本市内の顧問先マンション(築11年目)の理事会に出席しています。
役員任期は2年間で、今年は2年目。

この春に管理会社の変更を行い、新管理会社の業務のモニタリングも含めて、毎月、タフな会議で、平均2時間半。

昨夜は、19時から始まり、22時半!
マンション内の集会室なので、時間を気にせずできると言う利点があり、議論が白熱すると時間があっという間に過ぎますね。

このマンションでは、前管理会社の管理品質にかなりの問題があり、一部の人が、生活上のルールが守らなくても、放置されていたり、新築以来の敷地や建物に様々な問題があり、順次、解決している最中です。

現理事の皆さんの任期中に、出来る限りの改善をはかっていきたいと考えています。

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このお盆期間に、「住まいとでんき」と言う専門誌から依頼されたスマートマンションに関する原稿を2本書き上げました。

1本目は、「スマートマンションとは?-現状と今後の展望」
これは、経済産業省の担当官が書かれる予定でしたが、異動があり、私に代わりに書いて欲しいと依頼があったもの。

2本目は、「スマーとマンション認定制度」。これは、私が代表を務める「一般社団法人スマートマンション推進協議会が、経済産業省の認定制度を引き継いで、現在、行っているもの。

どちらも、約8000文字+図表。

合わせると、400字詰め原稿用紙で、40枚。

元々が7月末の締め切りでしたから、それなりに構成は考えてありましたが、1本目を書き上げたところで、1日が終了。

で、翌朝4時頃目覚めて、読み返したら、気に入らない(笑)
で、最初から書き直し。

結局、2本とも書き終えたのは、最終締め切りとして約束していた16日に、夜中の2時半に起きて、朝7時ぐらいです。

書き出してから、約3日間。

その途中に、妻の実家の法要に行ったり、マンションの相談メールや電話が入りましたので、実質は、二日半くらい。睡眠時間は3時間くらいだったので、人に比べると、同じ3日間でも、実働時間が長いですが(笑)

で、ここまで集中して執筆すると、改めて、スマートマンションの普及が社会にとって、必要だなと何度も感じた次第です。

今、マンションからの依頼は、加速状態で、コンサルタントの養成と合わせて、「マンション管理相談センター」の業務で向こう2ヶ月間は、相談や勉強会の依頼があっても、ピンポイントでしか、対応できない状態ですが、何とかスマートマンションの活動にも、もっと時間を取りたいと、強く決意しました。

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8月15日は、先の大戦で日本が降伏した日です。

この時期、沢山のテレビ番組や新聞等で、戦争を風化させないようにと特集が組まれます。

戦争が人の命の奪い合いである点について、どれほど悲惨なものであるかは、誰も異論のないところでしょう。

ただ、あの時代にはあの時代の価値観があり、未来は誰も見えない中で、決断が下され、それぞれ国や愛する人を守ろうと、命を懸けたと言う事実に対し、今の価値観で良いとか悪いとか評価すべきではなく、唯々重く受け止めることが自然だろうと思います。

命を懸けて、あるいは命を落として、戦ってくれた人がいたから、今の自分や家族や豊な社会があることに、深い感謝をささげます。

今の自分が、同じように「命を懸ける」場面になった時、どんな選択ができるのかは、その時になってみなければ、わかりません。

ただ、自分のためではなく、人や社会のために生きることが尊いのだ!と言う価値観は、確かに自分の中にあります。
それを大切にして、これからも自分のフィールドで一生懸命に努力していくことを、改めて誓う日にしたいと思います。

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昨日、ほぼ1日がかりで専門誌「住まいと電気」に寄稿するスマートマンションの原稿2本のうち、1本を仕上げました。

元々の依頼は、「スマートマンション認定制度」の1本。

途中で、経済産業省の担当官から頼まれ、「スマートマンショとは? 現状と展望」も書くことに。

で、今朝、4時に起きて、改めて、1本目を読み返すと、どうもしっくりこない。
で、全部書き直しています(笑)

なので、今日も、「スマートマンションの日」

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「スマートマンションの日」と言っても、そう言う記念日ではありません。

一般社団法人スマートマンションの代表理事として、専門誌に寄稿することになっているのですが、7月末の締め切りをお盆明けまで待ってもらい、昨日から、その原稿執筆に取り組んでいて、本日は、ほぼそれにかかりきりなので、私の仕事として「スマートマンションの日」(笑)

と、書いてみて、「○〇の日」と言うのは、祝祭日でなければ、勝手に決めてもいいんだよなぁ?
よし、原稿を書き終えたら、「スマートマンションの日」と言うのを考えてみよう!と思いついた次第です。

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電力自由化では、新電力の動きが注目を浴びがちですが、従来の地域電力の戦いも激しさを増してきました。

特に、東京電力管内は、切替率は6%台で、最も多い。

この電力自由化は、携帯電話の自由化と比較されることもありますが、そちらは、「伸びる市場」に対し、電力は「成熟した市場」を奪い合う戦いです。

従って、東電としては、切り替えられた分を自社エリアで取り戻すことは、相当難しいので、今度は、他の電力会社に攻勢をかけるわけです。

奪うためには、電気代値下げが最も効果があります。

そこで、今回、8月1日から、中電のエリア内の電気代を下げたと言うもの。

東京電力によると、今回の値下げにより、中部電力「従量電灯B」から東京電力「スタンダードS」に変更した場合、年間の電気料金が以下のモデルケースでそれぞれ3%程度お得になるとのこと。
1カ月あたりの電気料金が8,000円(30A、306kWh)の場合、年間で約2,900円お得に!
1カ月あたりの電気料金が12,000円(40A、439kWh)の場合、年間で約4,300円お得に!
1カ月あたりの電気料金が15,000円(50A、536kWh)場合、年間で約5,400円お得に!

中部電力エリアの平均的な電力使用量は、以前は300kWhでしたが、家電の省エネ性能が上がったことから、昨年260kWhに修正されました。

と言うことは、今回の値下げは、比較的多く電気を使う家庭をターゲットにしていると言うことです。

また、中電では、ガスとのセットで値下げ幅を大きくしており、東邦ガスとの戦いが激しい。

消費者にとって、どれが一番お得か?は、難しい選択になってきましたね。

一方、当社の得意とするマンションの共用部の電気は、元々、市場が小さいため、今まで当社が提案してきた電気代削減手法を超える割安プランは、まだ出ていません。

常にアンテナを張って、この情報を掴む努力はしていますからね!

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昨日のブログで書いた新管理会社のキックオフミーティングの件。
質問が二つありました。

一つ目は、担当者の一言メッセージって、どんな感じですか?

二つ目は、管理適正化コンサルティングで、管理会社が変わらないこともあるのですか?

一つ目は、下記が実例です。
委託開始お知らせ(一言メッセージ)

これをマンションの掲示板に半年程度、貼ります。

二つ目の答えは、「管理会社が変わらないこともあります。」

そもそも、管理会社を変えることは、手段でも目的でもありません。
より良い管理を適正価格で実現するためのコンサルティングを実施した結果、管理会社は変わることも変わらないこともあります。

もちろん、最初に組合から「管理会社を変えたい」と言うリクエストがあれば、管理会社を変えることを前提で、入札を行いますし、逆に、「管理会社を変えないで」と言うリクエストがあれば、それもOKです。

どちらでも、
◎現行の管理業務の実態調査と分析
◎住民の評価やニーズの調査
◎最適な管理委託業務仕様の作成
を行うことは、共通しています。

ただ、「管理会社への不満が大きい」マンションで、当社のコンサルティングが始まった以降、担当者や会社の姿勢や業務品質が良くなり、入札せずに「現行の管理会のままで良い」と言う結論になったり、逆に「現行の管理会のままで良い」と言う前提で始まっても、「現行の管理業務の実態調査と分析」の結果、ずさんな管理実態が明らかになり、「他の管理会社も見てみたい」と言うリクエストに変わることもあります。

いずれにしても、当社が、どちらかに誘導すると言うことは100%ないです。
その管理組合にとって、ベストな管理体制にすることが目的ですからね。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.91

■私の好きな言葉■ 
未来を変えるのは、一人の本気から

こんにちは。

お盆に入りましたね。

大手のメーカーや建設会社等は、
今日から20日までの休みのところも
あるようです。

当社は、普段でも、定期の休みはない
ですし、お盆・GW・年末年始も、
「会社が休み」と言うこともありませ
ん。

365日、24時間動いている管理組
合がクライアントなので、常にオンの
状態ですし、逆に、アポイントや調査
の約束がなければ、いつでもオフにで
きます。

ちなみに、今日から15日までは、
組合の会合もありませんし、大規模修
繕工事もお休みですから、私にとって
は、執筆や企画を考えることに集中で
きる「一番いい季節」です。(笑)

なお、他のコンサルタントやスタッフ
は、この期間に限らず、いつでも自由
に夏休みを取ることができますので、
いわゆる「休みのないブラック企業」
ではないですからね!

さて、今週は、二日連続で、新管理会
社向けの「キックオフミーティグ」
がありました。

これは、管理適正化コンサルティング
の結果、管理会社を変更する場合に、
その業務開始前に、管理会社の再委託
先会社のスタッフも集めて行うミー
ティングの事で、10名前後の参加に
なります。

当社のコンサルティングは、管理会社
を入札で選んで、契約まで終えたら
「ハイ終わり」と言うものではなく、
その業務が定着し、真に組合が望む管
理委託になるまで、モニタリングし、
指導することを特徴としています。

従って、WEB上で見かける
「管理会社入札サービス」とか
「管理委託費削減サービス」とは、
まったく異なる思想です。

そのため、管理適正化プログラムの
期間は、2年間。

1年間かけて、新管理体制にし、
翌年1年間は、組合顧問として、
その体制を高品質で維持できるよう
にします。

そして、新管理体制発足時に行うのが
「管理委託業務開始キックオフミーティング」
と言うことになります。

これ、実務上のミーティグではありません。

別名

~○〇マンション~
住民の幸せデザインプジェクト
キックオフミーティング

と呼んでいます。

長いです。(笑)

内容は、2部構成。

第1部は、私の講義。
テーマは、住民を幸せにする管理業務
スタッフとしての心構えを話します。

この時には、マンション管理士の知識
やスキルは、使いません。

使うのは、
「福島正伸直伝自立型人材インストラクター」
の資格であり、何か問題が起きた時に
「ピンチ」と捉えるのではなく、
「チャンス」と捉え、
「できない理由」ではなく、
「どうしたらできるか?」を
考えて、チームで相互支援を行う考え
方を教えます。

この話のまとめは、
「これから、マンションに行く時には
恋人に会いに行く気持ちで!」

ここまでの名言(?)ができるところ
まで話を盛り上げて行くのですから、
相当「熱い」ストーリーです。(笑)

第2部は、そのマンションの特徴と
組合・コンサルタント(顧問)・管理
会社との好ましい緊張関係と信頼関
係の構築の仕方。

・このマンションは、どんな状況にあるのか?
・なぜ、管理会社を変えることになったのか?
・住民のコミュニティは、どのような雰囲気なのか?

・管理会社と顧問の業務は、どう違うのか?
・管理業務の監査は、どのように行うのか?
・顧問のポリシーは、どんなものなのか?

管理会社も再委託先会社も、まさか、こん
な内容のミーティングだと、誰も思っていません。

そもそも、管理会社の再委託先は、個々の
契約で動いているので、例えば。貯水槽の
清掃会社と消防点検会社が、顔を合わせる
なんてことも、まず、ありません。

従って、このミーティグでは、初対面同士
が沢山いるのですが、それを、4名くらい
のグループに分けて、ワークもやってもらいます。

つまり、予告のない研修状態ですが、ここ
でお互いを知ることで、単なる名刺交換で
終わらない「チーム化」も図ります。

このミーティングは、1時間半。
終了後に、感想アンケートを書いてもらいます。

下記が、実際の感想コメントです。

◎問題が起こった時の解決法。
解決できる人間と出来ない人間の話。

◎ピンチはチャンスという話が、なるほど
と思った。クレームを直接対応する営業職
なので、今後もチャンスに切り替えていきます。

◎清掃業務はよくクレームが出るが、それ
をピンチと思わずチャンスと思い業務を
行っていきたいです。

◎自立型の人材となるため必要となる
知識を得ることができました。
(手法×姿勢)

◎お客様よりも、いち早く問題点に気づけ
るよう、物件の特徴等の情報を集め、
より良いマンションライフを送っていた
だくための提案をしていきます。そのため
の勉学に励みます。

◎「より良い管理とは?」でマンションに
訪れた際に「恋人に会いに来た」と思うよ
うに今後訪問したいと思いました。
喜んで会いに来たいと思います。

最後に、新管理体制に当たって、
マンション組合員向けの一言メッセージ
を書いてもらい、それをマンションの掲示
板に貼ります。

マンションに来るたびに、これを見て、
キックオフミーティグの際の決意を忘れ
ないようにして欲しいと言う願いがあります。

当社の管理適正化コンサルティングでは、
管理委託業務仕様書を、組合主導、かつ
詳細に作り直すことを重視しますが、更に
それを行う「人」の意識が、非常に重要だ
と考えているからです。

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夏だから暑い!
で、仕事も熱い!(笑)

午前が春日井市で大規模修繕工事のタイルとシーリングの検査、
午後から名古屋で新管理体制のためのキックオフミーティング。
夕方から管理的差異化コンサルティング契約の打診をいただいている140戸規模のマンションの現地調査。
そして、夜は、一宮で管理会社の変更引継理事会。

お盆前の最高スピード状態で、良い感じの一日です

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1年半ほど前から、密かに大ファンになった、ジャズシンガーの粟田麻利子さん

大阪大学文学部を卒業後、ボストンにあるジャズの名門、 バークリー音楽大学に留学。Professional music majorを首席で卒業。帰国後「さいたま新都心ジャズボーカルコンテスト」にてグランプリを受賞。その他、受賞歴多数。2012年に1st、2ndアルバムを続けてリリース。歌、作曲、編曲など多方面より注目されている若手ジャズシンガー。

彼女が、テレビ番組の「カラオケバトル」に出場!

初めてライブを聞いた時、膝から崩れ落ちそうなほど甘い歌声にしびれました。
カラオケバトルでは、惜しくも1回戦で負けましたが、日本中にファンができたことは間違いない!

これまで、自分が超多忙で、夜は、マンションのコンサルティングでずっと詰まっているときも、ファイスブックで、ライブの告知が出ると、すぐに予約!

1年で、3度も、ライブハウスに行きました。
粟田麻利子1

ご覧の通り、2ショットも!
粟田麻利子2

このアーティストは、一過性の人気じゃなく、じわじわと「離れられないファン」が増えて行く!と思っていました。

なので、こんな風にいきなり人気番組に出るのは、ファンとしては、嬉しいような、今後、チケットが取りにくくなるのは、困るような(^-^;

でも、既に、9月1日のライブは、チケット3枚確保してあるから、とりあえず大丈夫(*^^)v

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東海地方を台風が襲いました。
マンション管理に関わる人にとっては、マンションの建物への被害や漏水など、心配です。

また、その当日、翌日の各種アポイントも、緊急時は、キャンセルの可能性もあります。

当社のようなコンサルティグの場合は、そう言うケースはあまりないのですが、顧問先の中には、大規模修繕工事中があったり、自主管理のマンションもあるので、やはり、SOSが来る場合もあります。

また、自分は大丈夫でも、管理会社が緊急対応で、当社とのアポがキャンセルされる場合もあります。

と言うことで、今回も、基本的には、事前にいくつかのアポをキャンセル。

緊急事態に備えています。

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昨日は、名古屋でも相当に高級なマンションで、修繕委員会でした。

ここは、一度は、東京に本社(名古屋に支店)がある大手設計事務所と大規模修繕工事の設計監理契約を結び、建物調査や入札まで実施し、工事費が出てました。

ところが、その最低価格を出したのが、管理会社のグループ会社。
しかも、高い感じがする。

と言うことで、当社に相談があり、見積りを査定したところ、「当社が入札したら…」と言う価格より、2000万円以上高い。

とは言え、もう、その段階まで来ているのですから、「ブランド代だと考えて、良い仕事をしてもらえば?」とアドバイス。

何とか、ならないか?と強く依頼されたので、「外部修繕委員として、修繕委員会に参加し、これからの追加工事をチェックしたり、検査に立ちうことで品質を高めることならば、できますよ」と回答。

しかし、丁度、その頃、週刊ダイヤモンドで「大規模修繕工事の闇」の記事が出て、国土交通省からの通達が出て、理事会・修繕委員会から「これ、うちのマンションと同じだ!」との声。

色々と調査した結果、設計事務所と管理会社との癒着や割高な入札価格への疑念が生じ、その設計事務所との契約を解除。

当社とのコンサルティング契約が決まりました。

実は、前述の設計事務所は、住民アンケートは、実施せず。
ベランダ調査も、80数戸のマンションで、役員宅をサンプル的に数戸やっただけ。

つまり、「建物の状態と住民ニーズを、いかに詳しく掴むか?」を行わず、とにかく、足場をかけて、大規模修繕工事をやるぞ!と言うスピード感での仕事だったと言う訳です。

当社は、その調査はあてにならないと考え、改めて、建物調査を行うために、まずは住民アンケートを実施。

そしたら、過去からの不具合や販売会社・管理会社の対応不十分だと言う指摘箇所が、出るわ出るわ…。

特に、防水・排水問題が解消されないまま。

急遽、建物調査の日数を1日増やして、設計や構造問題も、念入りに調査することにしましましたが、このアンケート結果等を討議した修繕委員会では、「あのまま、工事を行っていたら、大変なことになっていた。立ち止まって良かった…」と。

ホントに危機一髪でしたね。

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この週末は、「活躍できるマンション管理士養成塾」の第2期生の修了式でした。
0期から始まっているので、3回目の卒業生。

修了式は、全講義の振り返り、プレゼンコンテスト、最終講義、卒業記念パーティの4部構成。
2期生辻 2期生入山 2期生倉橋 2期生4


プレゼンコンテスト優勝者には、賞品もあります。
今年の優勝者は、入山さん

今年の4名の卒業生は、
辻唯寿氏(一級建築士:有限会社ツリーハウス 代表取締役)
入山太郎氏(行政書士:アスリート行政書士法人代表)
倉町氏(管理会社勤務)
倉橋氏(IT系会社勤務 エンジニア)

今年の塾生も多彩でした。

MAKS認定コンサルタントが、13名となりました。
企業勤務の塾生は、会社を退職後に、起業予定で、勤務外の時間を使って、学んできました。

元々、士業としてビジネスをしている二人は、これから本格活動開始です。

辻氏は、一級建築士として、新築マンションの設計も多数経験し、既に、あるマンションの建築顧問なので、MAKSの建築コンサルタントとして、現在、数多くMAKSが依頼されている大規模修繕コンサルティングや建築問題を一緒に取り組んでいただきます。

益々パワーアップして、沢山のマンションを幸せにしますからね!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.90

■私の好きな言葉■ 
最も速く走ったランナーが最も疲れない

こんにちは。

今年の目標の一つに掲げた
「ニュースレターの発刊」が、ついに
実現しました!

このメルマガのタイトルを同じく、
~マンション管理組合と
お住いの皆さまのための~
【しあわせデザイン通信】

執筆者は、MAKSのコンサルタント
をはじめとした各分野の専門家です。

今回の内容は、次の通り
■創刊のご挨拶
馬渕裕嘉志

■マンション管理の知恵袋
国交省が注意喚起!
「大規模修繕工事の不適切コンサルな設計コンサル」
馬渕裕嘉志

■ピックアップ
「低金利時代の家計改善の特効薬
住宅ローンの借り換え」
(株)住宅相談センター
MAKS理事
草野芳史

「相続人同士で揉めないための遺言書の活用」
司法書士
マンション管理コンサルタント
八巻幸弘

(私の創刊の挨拶文)
-----------------------------
私が、中部電力社内ベンチャー第1号とし
て、消費者向け住宅コンサルティング事業
を開始したのが平成12年。
その後、全くの独立資本で会社を起ち上げ
マンション管理組合向けに、
「大規模修繕・管理適正化・省エネ」
コンサルティングを開始してから、10
年が経ちました。
その間、東海三県を中心に、累計で、
1566戸、45のマンションを支援してきました。(注:現時点では、47マンシ
ョンに増えています)
この成功ノウハウを広めるために、2年半
前から、マンション管理コンサルタント養
成塾を開始し、10名のコンサルタントが
誕生(他に、4名が研修中)。
そのメンバーの多彩なキャリアや、熱いハ
ートを持つ優良な事業者のネットワーク
も加えて、管理組合とマンションに住む人
から
「そこまでやってくれるの?」
と言われるくらい、幸せにできるチームを
作って参りました。
このパワーを顧客先に届けるために、
このたび、本誌を創刊致しました。
是非、皆様のご愛読をお願い申し上げます。
-----------------------------

このニュースレターは、
主に、コンサルティグ・顧問先マンション
に無料で配布しますが、下記からもダウン
ロードできますので、是非、お読みくださいね!

しあわせデザイン通信

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

私の起業家精神の源で、生き方・在り方に大きな影響を与えていただいた、私のメンターである福島正伸先生の「人を動かすリーダーシップ論!」を3年連続で、今年も開催します。
福島塾.

今、「行列のできるマンション管理相談センター」状態なのは、先生の教えによるところが大きいのですが、どんな仕事でも、家庭生活でも、先生の話を聞いたら、大きく変わると、自信をもってお勧めできます。

昨年は、200名満席!
受講料は、定価15000円のところ、8月10日までの申し込みで、8000円!

申込は、こちらから!↓
人を動かすリーダーシップ論

沢山の人に受講していただきたいです!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事コンサルティングマンションでの話です。

「ベランダに、工具が落ちていた」

工事会社の担当者は、それを忘れものだと思い、報告した。

住民は、音がしたので、ベランダを見たら、工具が落ちていた。
つまり、上から落ちてきたもの。
それで、「気を付けて欲しい」と、翌日、意見箱に投書した。

で、忘れ物ではないと言うことが発覚した。

ベランダに人がいたら、ケガにつながっていたかもしれません。

工具を落として、足場に当たって、ベランダ側に落ちたので、音がしたわけですが、職人の手元は大きな音が伴う工事をしており、落とし主は、気づかなかったようです。

すぐに、全職人を集めて、緊急ミーティグを行い、再発防止のために、工具の扱いや運搬について、安全を徹底していただきました。

工具や材料の置き忘れは、「忘れ物ではなく、足場から落としたかもしれない」を検証する音が大事!を教えてくれた事件でした。

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