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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


この猛暑の中、最も長く顧問をしているマンションの清掃と建物設備点検の同行監査でした。

場所は、岐阜市。
戸数は、30戸。
築年数は、18年。
顧問期間は、7年.

60年間の定期借地権マンションで、コスト意識の高い住民の方が多い。

大規模修繕工事コンサルティングがきっかけでしたが、管理コストや電気の削減も行い、現在、管理費と修繕積立金を合わせても、月間1万5千円程度。

この水準でも、築60年目に建物を解体して、地主に土地を返却できる財務体質を確立しました。

問題が多くある年も、ほとんどない年もありました。
顧問料を支払うのがもったいないと総会で意見が出る年もありました。

今は、管理会社との管理委託業務契約更新は毎年の議案ですが、顧問契約の更新議案は、ありません。

自動更新で、顧問契約をしない場合に、契約解除議案が上程されることになっていますので、「顧問がいるのが当たり前」のマンションと言えます。

今回の監査も、毎回、過去3年の監査結果の推移を見て、担当者が変わっても、品質を維持する仕組み、モチベーションを保っています。

マンション管理士の顧問が必要とされるマンションの3つのキーワード「都会、大規模、自主管理」とは、真逆の「地方都市、小規模、総合管理」のマンションです。

「全てのマンションにマンション管理士の顧問が必要」と主張する私の原点のマンションです。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

一昨日、メルマガで漏水調査をテーマに書いたところ、いつもより、沢山のコメントや質問を頂きました。

この問題で苦労している組合が多いことがわかります。

今年、MAKSの「マンション管理コンサルタント認定講座」を受講している一級建築士は、マンションの新築設計の経験豊富で、かつ、中古マンションリノベーションも多数手がけ、管理組合の建築顧問もしているので、「漏水問題」は、相当詳しいですから、この分野でも、彼と一緒に、更に、専門性を磨いていきたいと思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

岐阜県各務原市にある30戸程度の築3年目を迎えたマンションから、管理適正化診断を依頼されました。

そのマンションのすぐ近くのマンションからの紹介です。

このマンションの住む方が
「清掃が良くないんだよねぇ」
と同じ職場の人に話したら、
「うちは、コンサルタントが入って、管理理が良くなって、コストが大きく下がったんだよ」
と話が発展し、紹介いただいたものです。

紹介元のマンションも、築5年目と新しいマンションでしたから、管理適正化の効果は、相当大きい。

これ、わかりやすく言うと、生命保険の掛け金。
若い頃、保険に入れば、安い掛け金で済むのに対して、年齢が高くなればなるほど、掛け金が高くなります。早い時期に管理改善を行えば、将来予定されている修繕積立金の値上げを抑制することができます。

また、この診断のために、建物も調査したのですが、
「ンン?」
「あれっ?」
と言う個所をいくつか発見。

築3年目に入ったばかりですから、まだ2年目アフターとして、補修を申し入れることも、できると思います。
その点でも、築年数が若いほど、当社の適性診断を受けるメリットがあります。

昨日、適正化診断の結果を伝える理事会向け勉強会を開催したのですが、皆さん、当方の話に共感いただき、住民向け勉強会も、早々に実施しましょう!と日程も決めていただきました。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.89

■私の好きな言葉■ 
背中の大きな荷物は、「翼」だよ。

、こんにちは。

最近、3件連続して漏水調査をしました。

即座に、原因が特定できたものもあれば、
調査に工事を伴うため、調査計画書を作成
すべきと判断したものもあります。

当社は、これまでのマンションの建物調査
や工事検査の経験を通じて、建物のどこが
弱いのか、見当をつけることができます。

そのノウハウを活かして、漏水調査も出来
ると言う訳です。

過去には、管理会社が調査をして、原因を
特定し、補修したのに、一年経たずに再び
漏水したと言うケースで、依頼があったこ
ともあります。

その時の管理会社の説明は、
「漏水の原因特定は、難しい」
「これ以上、お金をかけてやるなら、
少し早いが、大規模修繕工事で、全面的な
防水工事をやった方が良い」

この時、火災保険で「漏水調査費用」が
適用され、組合に支払われていたのですが
実際には、管理組合ではなく、管理会社に
直接振り込まれていて、それが、実際の漏
水調査費用よりも多く、管理会社の利益に
なっていたことも当社の調査判明し、組合
が管理会社を問いただしました。

この時の管理会社の説明は、
「漏水調査は、原因の特定が難しく、再度
漏水することもあるので、保険金の余剰金
は、管理会社にプールしておいた。」

しかし、これ、先ほどの
「これ以上、お金をかけてやるなら、
少し早いが、大規模修繕工事で、全面的な
防水工事をやった方が良い」
と言う進言と矛盾します。

この時には、既に、このマンションは、
管理会社に大規模修繕工事コンサルティ
グを、管理会社のグループ会社に工事を
それぞれ内定していたのですが、結局、
それを白紙にして、当社にコンサルティン
グが依頼されました。

その後、MACM方式で入札を行ったら、
管理会社のグループ会社の見積り価格よ
り、1300万円(28%)も安くできた
と言う結末。

今回は、そのカラクリの話ではなく、漏水
調査の話。

この管理会社の言うように、漏水調査の
原因究明は、かなり難しいです。

一度、「これだ!」と見つけて、対処して
も、実は、それ以外にも原因があったと言
う例は、いくらでもあります。

従って、一つの原因を見つけても、それで
安心しないこと。

水道(みずみち)は、どこにできているの
か、外からでは、なかなかわかりません。

雨による漏水の調査については、漏水した
時の状態を再現する事なのですが、実際に
その時の風や雨を再現することは、難しいのです。

散水調査をやっても、漏水が再現できず
その場で考え込んだこともあります。

だから、漏水調査では、迂闊に、
「これで判明しました。」
「漏水は直りました」と言えません。

それは、言い訳を残しておくと言う意味で
はなく、漏水調査は、一つずつ原因をつ
ぶしていく繰り返しであることを、わかり
やすく説明して、理解を得ておくべきだと
言うことです。

今まで、当社で手に負えないほど、複雑な
漏水はありませんでしたが、赤外線検査等
更に高度な調査方法もあります。

また、火災保険についている漏水調査費用
特約の適用においては、保険が出るのは
あくまで「調査費用」。

多くの場合、調査と補修とを同時に行うの
で、計画書や見積書の書き方を間違えると
保険金が減額されたり、もらえないことも
あります。

また、保険がもらえるからと言って、その
費用がノーチェックで、高いまま発注するのもNG。

保険の漏水調査費用は、多くが、年間
100万円が限度なので、複数回発生し、
保険を適用しようと思った時には、限度
オーバーで、保険金が出ないケースもあり得ます。

よって、漏水調査で求められるのは、
・原因究明の技術
・説明スキル
・火災保険の知識
の三つなんですね。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志
    E-mail m-info@mankan-sc.com
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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今月初めに、「機械式駐車場問題解決セミナー」を開催したところ、約15名の参加があり、その参加者からリクエストを頂き、各務原市市内のあるマンション向けの勉強会を先日、開催しました。

築10年程度の小規模マンションで、約2時間、熱心に聞いていただき、また、活発な質問や住民同士の議論もありました。

管理組合が、その参加者に感想アンケートを取っていただき、その結果を送っていただきましたので、ご紹介。

Q1:疑問や心配点(多い順から)
・大規模修繕工事の内容や金額
・機械式駐車場の維持費
・大規模修繕工事の時期
・修繕積立金
・管理会社のサービス

→具体的には?
・機械式駐車場を維持していくのか撤去するのか、維持していくにも金食い虫であるのもわかる。

・周辺のマンションも撤去しているので将来的にはそうなるのかと感じます。ただ外部の駐車場を確保できるのか不安です。

・実施内容、金額、時期など、何を基準にして良し悪しを判断すべきか分からない。

・今期は理事長として各種の課題、特に機械式駐車場の廃止・平面化を引継ぎ組合の色々な問題点を実感しました。

・過去の様々な修繕工事でも「相見積」を出さず業者説明もなく、管理会社の一方的な提案でことが済んできている。
・大規模修繕ともなれば相当の上乗せした金額提示になることは必然である。

・機械式駐車場を今後4~5年維持した時の維持費がどれほどになるのか読めない。

・大規模修繕工事については「東京オリンピックを控え、マンション需要が高まる中、多額に費用がかかる」とのフレーズにより煽られる傾向があり、必要以上に多額の見積りでぼったくられるのではないかとの疑念を持っている。

Q2: 勉強会はどうだったか?
・とても参考になった 4/8名
・参考になった 4/8名
・普通 0名
・あまり参考にならなかった 0名
・参考にならなかった 0名

→その理由
・機械式駐車場の撤去方法

・コンサルタントにより金額交渉が円滑に進む

・実例を知ることができて良かった。

・コンサルティングをしたにもかかわらず失敗した例も聞きたかった。

・修繕工事に伴う様々な工程等について具体的な課題が見つかり、これに伴う良い点悪い点などが問題になった。

・臨時総会の議案が同じ議案内で、普通決議と特別決議が混在しているため採決を行っても無効になるとは考えも及ばず素人集団を痛感しました。

・すべて管理会社任せという姿勢ではなく、管理組合もそれなりに一定の情報を手にし、管理組合活動を積み上げていく大切さを改めて強く感じた。

・管理会社の言いなり、任せっぱなしでは駄目だと言うことがわかった。

・色々な費用の見直しができ、品質を保ちつつ、それにかかる費用を下げることができることがわかった。

・特別修繕の計画、値上げは「コンサル」の手伝いがなければ管理組合の役員だけでは難しいことがよく分かった。

・信頼できるコンサルとの協同が大切と痛感した

・業界側と住民側の間に、大きな情報格差があることがよくわかりました。その一方で住民側は毎日の仕事、日常生活があり、勉強するのにも限界があるため、その格差を埋めるのは容易な事ではないと思いました。

Q3:講師とコンサルティング契約をしたいと思ましたか?
・そう思った 5/7名
・どちらと言えはそう思った 1/7名
・どちらとも言えない 1/7名
・どちらかと言えば、そう思わなかった 0名
・そう思わなかった 0名

→その理由
・プロと私たちアマチュアではどうしても言いなりになってしまう。
そこで間にコンサルタントが入ってもらうと無駄な出費も抑えられると感じました。

・今後、修繕積立金の値上げがないようにして欲しい。

・建設や不動産業界は業者間の結びつきが強い。本当に独立しているか疑問。

・合管理会社との関係がぎくしゃくしないか心配

・輪番制の組合活動には限界がある

・管理会社はその道のプロであり、全くの素人の集まりである管理組合が資産を大切に安心して生活が送れるためにもコンサルティング契約が必要である。

・管理会社に任せていては、いいようにされるだけで良い方向と導いてくれないと思いますので、お願いして良いと思います。

・信頼できるコンサルとの協同が大切と痛感した。ただ実際に担当する人の経験や交渉力にかなり左右される。
契約に当たっては十分な検討が大切。

・適切な指南により、コンサルティング契約料以上の経費の削減が図れると思います。また管理会社も用心し、これまでの態度を改めると思います。

アンケートを取っていただき、ありがとうございました。
他の機械式駐車場問題に悩むマンションにとっても、参考となると思いますし、当社にとっても、今後の活動の参考になります!

このマンション以外にも、6~7月セミナー参加者のマンションから、次々にマンション向け勉強会を依頼いただいています。
管理関連資料を預かり、管理や長期修繕計画等の無料診断を行ってから、順次、開催していますからね。
 

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チラシ

福島正伸先生による究極のリーダーシップ養成講座in名古屋の第2期が、今週をもって、終了しました。

全部で5回。

最終講義では、約25名の受講者が、一人2分で「自分が目指すリーダ―像」の決意表明をしたのですが、とにかく、素晴らしい!

「良いことを言っている」と言う良さではありません。
講座で学んだ「自立型人材」「メンター」「企業理念」と各自の生き方や理想とが、シンクロしているのです。

聞いていて、ウルウルする場面もありました。

また、最後には、講座の事務局である弊社の長尾取締役に対して、受講生から感謝状を頂きました。

長尾への感謝状


福島先生の連続講座を名古屋で開催したいと決意したのは、自分のいる地域で、少しでも多くの自立型人材を育て、社会や未来を良くしたいと言う願いからです。

講座クオリティの高さは、福島先生のおかげですが、それを主催した弊社にまで、感謝いただけ、ほんとにやって良かったと思います。

この講座の第3回も来年、開催しますが、それに先立ち、1DAYセミナーを10月19日(木)に開催しますから、是非、多くの人に、福島先生の話を聞いていただきたいと思います。

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宅配サービスの再配達問題が、大きくクローズアップされてから、この問題を注視しています。

以前、マンションにおける宅配ボックスの設置について、最近のマンションでは、郵便受けと一体になって、1戸に1台のタイプとか、宅配の事前配達お知らせ―ビス等の新しい流れもある点を取り上げました。

更に、最近では、朝は、午前6時から9時まで、深夜は午後9時から午前0時の間に限り、宅配する会社も出てきています。

その時間しか家にいない人もいますし、昼間にいる人でも、買い物に出かけることありますから、いないかもしれない昼間に配達して、再配達が多いと問題視するより、逆の発想で、早朝・夜間だけ配達すると決めた訳です。

再配達率は、かなり低いそうです。

更に、宅配ボックスロボットが、歩道を歩いて荷物を届けるサービスを開発した会社もあるそうです。

また、アメリカでは、自動車のボルボのトランクルームをワンタイムパスワードで開けて、入れるサービスもあるそうです。

問題がある時、それを解決する方法は、問題そのものを見て、対処療法を考えるより、全く違う発想で考えることも大事だと言う好例ですね。

これ、マンションの大規模修繕工事や管理の見直しでも、同じことが言えそうです。

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横綱の白鵬が歴代最多の勝利記録に達しましたね。
白鵬

その記録以外でも、優勝回数や連覇記録など、歴代1位の記録がたくさんあります。

そんな凄い相撲取りなのですから、相当早い時期から、体格や才能に恵まれていたか?と言うと、そんなことはありません。

弟子入りの時は、モンゴルから来て、どの部屋からもお呼びがかからず、帰りのチケットも買い、帰国する予定も立てた時に、ようやく部屋が決まったそうです。

また、新人の頃の取組をビデオで見ると、相当、痩せています。

その頃に、今の活躍を予測した人は、誰もいなかったでしょうね。
それどころか、横綱になる確率、もっと言えば、幕内に入ることができると太鼓判を押した人は、誰もいなかったと思います。

では、どうして、今があるのか?
それは、本人の
「高い目標」
「諦めない心」
「向上心」
「すさまじい努力」
があったからだろうと思います。

これは、相撲にだけ当てはまる話でありません。

仕事でも全く同じ。
今の自分や状況の問題が、どう見えようと、とでもない偉業を達成できる可能性があるのだと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.88

■私の好きな言葉■ 
どうしたらできるかを考えれば、無限のアイディアが湧く

こんにちは。

先日、メルマガの読者のIさんから、
次のようなメールを頂きました。
(一部、編集しています)

__________________________________
昨日、役員と有志の計6名で、消火器の
交換作業を行いました。

小規模マンションのため、計18本。

業者から取得した「消火器の取り外しと
処分+新規消火器と設置一式」の見積り
金額の半額でやれました。

そもそも、業者さんにやってもらうか、
自分たちでやるかは、専門性や難易度・
効果など色々考えてきめるんでしょう。

安くなるから自分たちでやろう!
ではいきません。

逆に安かろう悪かろうでは、本末転倒です。

今回の消火器交換は、費用が約半額で済む
こと、取り付け・取り外しが簡単で、処分
は消火器を購入したホームセンターに持
ち込めば無料だった事で実行しました。

もう1つの効果としては、掲示で消火器
交換のお手伝いを募集し、わいわいガヤガ
ヤしながら、作業する事(で、住民同士
のコミュニケーションができたこと)です。

注意事項としては、
管理会社、防火設備点検業者さんや消火器
メーカーなどと事前によく打ち合わせし
ないと、そもそも管理組合で用意した消火
器を点検業者さんが今後点検してくれる
かと言うこと。

また、設置場所の取り付け金具や、基準に
合った消火器を手配する事でした。
__________________________________

これ、他のマンションでも、実行したこと
があります。

そちらも小規模で、16戸と20戸のマンション。

消火器は、10年過ぎると、3年毎に耐圧
試験を行うことが法律で義務付けられて
います。

しかし、この試験の料金は、新品の消化器
の値段より、少し安い程度。

と言うことは、現行の消火器を使い続けて
3年に1回試験をするより、新品に換えた
方が、かなりお得です。

従って、一般的には、試験より交換を選ぶ
だろうと思います。

では、その値段は?となると、管理会社に
よって、大きく変わります。

理事会が管理会社に依存状態だと、
言い値で通ってしまい、市場価格より
3割くらい高い金額で承認されていた
ケースを見たこともあります。

住民が、ネット等で調べた価格を元に、
値段交渉しても、業者側は、注文・検品
・運搬費用があるなどの理由で、ネット
価格と同じにはなりません。

あるいは、そう言う交渉を見越して、見積
書の最後に、大きな「値引き」を示したり
もします。

概して、多少高いのかもしれないけれど
良く分からないとか、面倒だと言う理由で
業者に任せると言う結論になりがちでし
ょうね。

しかし、小規模マンションでは、小さな
節約の積み重ねが、大切。

この消火器の交換は、Iさんが言われてい
るように、住民が行うことで、コストダウ
ンができる作業だと思います。

ただし、気を付けたい点もあります。

まずは、設置の状態確認。

床置きタイプなら、気を遣う必要はないで
しょうが、金具で止めるタイプだと、その
金具が劣化して危ない状態かどうかの確認。

また、新しい製品が、その金具で止められ
るかどうかの確認。

次に、製造年月。

新品の消化器も、10年経ったら、
また交換です。

この10年の基準は、購入時・設置時では
なく、製造年。

従って、より安い売り出し品があるからと
言って、古い製造年のものを購入しないように!

次は、作業時のケガ。

一本あたりは軽いですが、効率的にやろう
として、まとめて運ぶなど無理をしないよ
うにお願いします。

また、作業に当たっては、自己責任となる
ので、自分で、障害保険に入っていただ
くこと。

今回、Iさんのマンションでは、古い消火
器をホームセンターに持っていき、引き取
ってもらったそうですから、この時の運搬
での事故も気を付けましょう。

私が他のマンションで、推奨したのは、
宅急便で送ってもらい、宅急便で送り返す
方式。

これだと、運搬の車を出すことは不要です。

その時は、消化器の本数が少ないため、
役員さんだけで実施したのですが、Iさん
のマンショのように、住民の皆さんに呼び
かける方式だと、マンションの住民間の
コミュニケーション促進が図れ、いいアイ
ディアだと思います。

これを組合行事と考え、1日単位でかけ
られる傷害保険に入ると言う方法もあります。

それだと万が一の時も手当てができますね。

また、小規模マンションでなくても、
一定の参加人数が確保できれば、できますね

ただし、これ、10年に1回。

毎年、やるとしたら、例えば、年に1回
の大掃除とか。

アイディアを募集します。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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夜中に、左足のふくらはぎのこむらがえり。

昨日も、今日も、立ちっぱなしで、2時間、3時間と講義をしたからかな?

十分な水分と運動しなきゃ!

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今月から来月にかけて、60年定期借地権の長期修繕計画を4物件作ります。

三つは、今年、管理適正化コンサルティグを行ったマンション。
その中の内訳は、大規模修繕工事を数年後に控えているもの、来年行うもの、数年前に終えた(当社のコンサルティングではない)もの。

もう一つは、6年前に当社のコンサルティングで大規模修繕工事を行ったマンションで、ずっと顧問契約しているもの。

いずれも、築60年目に解体して、更地にして地主に返すのが原則ですが、地主が了承すれば、建物付きで返却し、賃貸人として住むことができます。

前者は、新築時に預けた保証金が戻り、後者は、その保証金を放棄(つまり返金してもらわない)となります。

その金額は、いずれのマンションも、100~150万円/戸程度ですが、そのお金で解体できるかと言えば、どのマンションでも、答えはノー!それとは別に、解体積立金なるものを積み立てているケースもありますが、保証金と合わせても、解体できるマンションは、私の知り限り、一つもありませんでした。

では、長期修繕計画上は、どうなるか?
解体・更地にするなら、築45年目くらいに最後のかつ最低限の大規模修繕工事を行い、それ以降は、何かあったら直すと言うメンテナンスになるでしょう。

建物付き返却なら、築60年目の返却寸前に、大規模修繕工事を行い、地主がその後の賃貸経営に踏み出せる状態にする必要があるでしょう。

従って、長期修繕計画は、更地返しと建物付き返却の2通りで、作成する必要があります。
今回作成するマンションは、築11年~17年ですから、今から、前記のどちらに決めると言うことはできません。

しかし、どちらになっても良い状態、または、どちらにするのかを決める時期を見据えた資金状態にするためには、築45年目に、考え始めるのでは遅すぎます。
そこから始めるのでは、手遅れになり、解体するためには、保証金だけでは足りず、相当高額な一時金を出さないといけなくなる可能性があります。

当社のコンサルティングを受け、こういった怖い真実を知ったマンションなので、作成するのは、「長期修繕計画」ではなく「超長期修繕計画」と呼んでいます。

当社のポリシーは、「そのマンションに住むと言う気持ちになる」ものですが、更に「そのマンションに自分の子供たちが住むようになる」気持ちで、超長期修繕計画を作成します。

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最近、マンション火災保険の申請を巡って、管理会社の不作為を目にする機会が続きました。

それは、フロント担当者の知識や経験不足もあると思いますが、管理会社は保険代理店ゆえ、保険をかけてもらう時は熱心でも、保険金を出してもらう時になると、及び腰(苦笑)

つまり、「保険代理店」は保険会社側の代理店であって、組合側の代理じゃないんです。

従って、管理委託契約では、双方代理となり利益相反になる=保険代理店となることを禁じる条文を入れることをお勧めしています。

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マンションの大規模修繕工事や管理の見直しで相談いただくと、マスは、勉強会をお勧めするのですが、そのためには、一般論だけではなく、そのマンションの現状分析を行います。

そこで必要となるのが、総会議案書(決算・予算)、管理に関する重要事項説明書、長期修繕計画等の管理資料です。

この資料をお願いすると、「マンションにとっての個人情報だけど、自分の判断で出しても良いの?」と言う質問が時々あります。

これ、大きな勘違いです。
「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等により特定の個人を識別することができるもの(他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。)をいう。— 個人情報保護法第2条1項

従って、そのような情報はありません。

とにかく、個人名が入る資料は、躊躇すると言う場合は、総会議案に書かれた新役員名のところだけ、黒塗りしてもらうようお勧めします。

ただ、いずれにしても、弊社は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づく国家資格である「マンション管理士」として、同法第42条(秘密保持義務)「マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理士でなくなった後においても、同様とする。」を遵守する義務があります。

従って、提供されたマンション管理関係資料については、本法の趣旨に則り、貴マンションの情報に関しては、厳正に取り扱うことをお約束しますから、安心してくださいね。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

今まで、「問合せは、南は九州、北は北海道まで」と説明してきましたが、沖縄からも、相談のメールを頂きました。
okinawa

従来と同じように、現地を訪れ、コンサルティングを行うと言うことは、現実的には難しいですが、遠隔地のマンションをどう支援するか?と言う新たな「考えるチャンス」を頂けたと思い、グッと1時間考え抜いて、単なる「できる、できない」の返事ではなく、少しでも、改善・解決のヒントになるよう、長文で返信しました。

ご縁を頂き、ありがとうございます!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

以前、このブログで書いた記事

マンションの水道の検針・集金を市に委託する時の注意点

について、コンサルティング先のマンションから、質問をいただきました。
質問の内容が、他のマンションにも参考になるものでしたので、このブログでも回答を書きます。

質問1.
水道料金の徴収については、支出より収入が多くなるのは普通のこと、と理解すれば宜しいのでしょうか?

回答1.
はい、その通りです。


質問2.
記事で取り上げられたマンションの場合にその差額がほとんどなかったのは、
何か理由があるのでしょうか?

回答2.
理由があります。
水道局は、マンション全体の使用水量から一戸当りの平均値を出して計算し、管理組合では戸別にメーターを見て計算します。水道料金は、多く使えば使う程1立方メートル当りの単価が高くなっています。よって、沢山使う住戸と少なく使う住戸の差が大きければ大きいほど、組合の水道料金に差額が生じます。
ところが、このマンションの場合、新築時に、未入居住戸があり、水道局へ届け出が実際より少なく、その結果、水道局からの請求が大きくなっていたため、差額がほとんど生じない状態でした。


質問3.「その点での問題はクリア」というのは、
このマンションの場合は管理費の値上げの必要が生じないという意味であって、
差額があること自体は特別問題ではないと理解したのですが、その理解で合っていますか?

回答3.
その通りです。差額が生じるのが普通とお考え下さい。

質問4.
当管理組合の水道料金は、当期の場合、支出が○○○○○○円、収入が△△△△△△円でした。
この差額は大き過ぎるのでしょうか?こういうものなのでしょうか?

回答4.
回答2の通り、各戸の使用量の大小バランスによるので、大き過ぎるor小さ過ぎると言う指標値はありません。経験則で言えば、同程度の戸数で、これ以上の差額があるマンションも知っており、差額が大きすぎると言う印象はありません。

質問5.
当マンションには空き家状態の部屋が一室あり、
水道の使用がない月はその所有者に水道料金の請求がされていません。
その所有者の基本料金分を他の区分所有者が負担することになっており、
不公平ではないかとの声があがっています。
この件に対し、何かアドバイスがあればお願いします。

回答6.
水道の使用料は、使用量が0㎥でも、最低料金がかかります。従って、当該住戸の所有者が最低料金(基本料金)を負担するのが一般的だと思われます。もし、「未使用ならば料金負担が不要」とするならば、未使用戸数が増えるに従い、使用住戸への負担が大きくなります。よって、本方式を採用する管理組合の管理規約には、組合が水道料金の徴収を行うこと、未使用月でも最低料金を支払う旨の条文があるケースもありますが、貴管理組合の規約には、その旨の記載がありません。不動産販売時の重要事項説明書や過去の総会議案で、本件に関する定めがあるかないかを確認した上で、変更すべきと言う判断であれば、総会に議案を上程し、ルールを変更できると思われます。

質問6.
ブログには「市の水道局に、検針や集金、督促まで無償で委託できる制度」
の紹介がありましたが、その制度を検証した結果、どうなりましたか?
差支えなければ、そのマンションでは結局どうしたのか、参考までに教えてください。

回答6.
検証した結果、従来通りとしました。理由は、一宮市の水道局との変更契約に、戸別検針・集金・督促であっても、仮に、滞納があった場合、マンション管理組合が連帯保証をしなければならないと言う条文があったからです。


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)


もし、自分のマンションが大規模修繕工事の時期となり、自分以外のコンサルタントを選ぶなら?と言う話です(笑)。

自分なら、次の3つのポイントで選ぶでしょうね。

一つ目は、この仕事が好きかどうか?

会社のサラリーマン気質の人では、NGです。資本金がどれだけある会社とか、社員がどれくらいいるとか、そう言う観点で選ぶのは、相当な勘違いです(苦笑)。そういう組織人は、残業についても、云々言われます。夜間・土日でも、気兼ねなく連絡してくださいね!と言う人間であれば、OKです。

二つ目は、コンサルタントの人生観(姿勢)

マンションには、実に様々な考え方や価値観を持つ人の集まりですが、意見が対立する時、足して2で割るような解決策を提示する人は、NGです。それでは、どちらにも不満が残ります。異なる意見を前にして、そのマンションにとって最良と思える結論に導くこと。これには勇気がいります。その人の姿勢や生き方、志の高さを感じさせる人が良いです。

三つ目は、どんな仲間と一緒にいるか?
従来の業界習慣に浸かっている人はNGです。組織に属しているのであれば、その組織のポリシー。個人事業者がチームを組んでやっているのであれば、そのチームの構成メンバーがどんな人で、どんなミッションの元に集まった仲間なのか?を聞いて、共感できる人を選びます。

実績とか、技術力とか、専門性とか、そう言う基準で判断しないのは、自分自身のコンサルタントとしての経験を通じ、この仕事で最も大切なことは何か?と言う本質を知っているからです。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.87

■私の好きな言葉■ 
一人であれば早く行ける。大勢であれば遠くへ行ける

こんにちは。

当社が主催する
「活躍できるマンション管理士養成塾」
は、今年で3年目。

4月から1年間のプログラムで、
4名の塾生が学び、
座学と実地研修を受けています。

4月・5月は、私に同行し、
マンション管理士とは、実際に、現場で、
どのようなコンサルティングをしている
のかを体験。

5月~8月は、毎週土曜日の18時から
21時まで、座学。

コンサルタントの姿勢
実務で使う法令
管理適正化コンサルティング
大規模修繕工事コンサルティグ
顧問業務
マーケッティング
プレゼンテーションの技術

を順次学び、毎回の講座の後は、
「延長戦」と称して、近くの居酒屋等で
熱く語り合います。

また、この間も、私のコンサルティング
や大規模修繕工事の現場に行き、OJT
を受けます。

座学期間終了後は、
コンサタントとしての「仮免状態」

今度は、アシスタントとして、一つの案件
を最初から最後まで担当することになります。

理論と実務とを1年間、徹底して学び、
一流のマンション管理コンサルタントと
して、活動できるようになることを目指します。

では、「活躍できる」レベルになるために
必要なスキルは、何か?

養成塾では、それを
「3分野×3項目=9つのスキル」
に分解して教えているのですが
そのいずれにも共通するのが、
「言葉の力」です。

マンション管理士の言葉は、顧客の判断に
大きな影響をもたらします。

これは、スピーチやトークのテクニックが
優れているかどうかの話ではありません。

逆に、テクニックより、
「心で、何を想って発言するのか?」
が大切。

従って、養成塾で最初に教えるのは、
「日本一志の高いコンサルタント集団を目指す」
こと。

そのマンションに住む人の10倍、その
マンションの事を愛し、考えること。

そういう想いで、仕事をする。

だから、その想いを正確にかつ効果的に
顧客に伝えるスキルは、「基礎力」なんですね。

その考えから、毎回の講座で、最初に、
3分間の自己紹介(プレゼン)を行います。

この自己紹介には、ルールがあります。
それは、場面・聞き手の設定。

例えば、
「初めての大規模修繕工事の時期を迎え、
どのように進めて行った良いのか、不安
なマンションで、勉強会を開催する冒頭の
挨拶」と前置きしてから、話し始めるのです。

そして、他の塾生が、それに対する良い点
と改善点をフィードバックします。

私も、毎回、総評したり、スキルアップの
ための法則やノウハウを伝えます。

ぞれは、毎回、ビデオに撮影してあり、
後で、自宅で、見ることができます。

「想いを高め、言葉を磨く」
の繰り返しですね。

活躍できるマンション管理士を5年で
100名生み出して、沢山のマンションを
「これでもかっ!」と言うくらい幸せにす
るのが、マンション管理相談センターのビジョンです。

10月12日(木)~14日(土)の
マンション管理フェアでは、来期の養成塾
生の募集を行いますので、興味のある方は
是非、お越しください。

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馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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先日、自主管理で築40年を超えるマンションから6名お越しになり、相談。

大規模修繕工事を巡り、一部役員が独断で工事契約を締結し、工事も始まっている。
おかしいなぁと思いつつ、大きな声を上げることができなかった。

このマンションの弱点は、管理規約も総会決議も、ルールが守られず、成り行きで運営されてきたこと。

その結果、何となくおかしいと言うことは分かっても、では、何が正しいのか?を突き詰める根拠がない。。。

試しに管理規約を読んでみたが、どう解釈すればいいのか、わからない。

今まで、そんな状態であっても、「良心」で運営されている間は、問題なかったのですが、いざ、恣意的な人が出てくると、対抗できないと言う事象が生じたのですね。

1時間半に渡り、管理規約のどこに、何が書いてあるのか、それに基づき、どうすべきであったのか?今後、どう解決すれば良いのか?をレクチャーしました。

これだけ古いマンションだと、人間関係も濃密で、争いは避けたいと言う気持ちも強く、非常にデリケートな状況ですが、うまく解決するよう、支援したいと思います。

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築30年のマンションの第2回目の大規模修繕工事のコンサルティグの最中です。
非常に熱心なメンバーが、毎月のように委員会を開催し、検討を重ね、大規模修繕工事コンサルタントの選定も、時間をかけ、最終的に当社への依頼が決まりました。

そして、建物調査を実施。

それでわかったのが、新築以来抱えている建物や設備の問題。

ややこしい配管ルートの問題もあれば、維持管理にコストがかかったり、寿命の短い材料のままであったり…。

「劣化の回復」と言う思想のみで突き進むのであれば、それらの問題は、そのままにして、防水や塗装などの工事は可能です。

しかし、足場をかけて、大掛かりな工事を長期間に渡って行うのですから、将来に向けて、効果的・効率的な投資も考えることが大切だと思います。

また、その内容になると、それぞれの問題に対する専門家の知恵も借りて、最適・最良の選択ができるようにするのが、コンサルタントの役割です。

と、こんな議論を修繕委員の皆さんと行い、大規模修繕工事の2次調査を行うことが決定しました。

難しい問題ほど燃えます!(^^)

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機械式駐車場問題解決セミナーに参加いただいた方の感想です。

1、 評価
•とても参考になった…80%
•参考になった…20%
•普通…0%
•あまり参考にならなかった…0%
•参考にならなかった…0%

2、そう思われた感想を具体的に教えて下さい
•改めて管理費に問題が多いため見直す必要があると思った
•自分が話すという初めてのことで緊張した
•他のマンションの方の事例を聞くことが出来てよかった
•具体的な事例で説明で大変わかりやすかった
•事前に自分のマンションの修繕積立金額を確認しておけばよかった
•機械式駐車場は高いイメージがあったが具体的な金額がイメージできた
•問題解決のプロセスが理解できた
•当マンションの機械式駐車場を検討するのに参考にしたい
•体験談を聞けたこと、グループワークで話し合えたこと、意見が聞けたことが良かった
•実例に携わった方の話を聞くことが出来て良かった
•合意形成のための姿勢をいかに見せるかが重要か分かった
•総会の決議が難しそう
•長く使い続ける方法も教えて欲しい。耐用年数は?
•何にフォーカスすべきか理解できた
•参考になった
•まだ当マンションで機械式駐車場は問題認識されていないが、将来の課題が認識できてよかった
•今後の参考にさせていただきます

3、今後、自分のマンションで必要な事は何だと思いますか?
•専門家に相談すること
•やると言う意志
•住民全体で問題を共有し、駐車場の問題のみで解決するのではなく全体としてコントロールする
•そして住民への説明、しこりを残さないこと"
•マンション管理全体で捉え解決のための選択肢を増やす。そのためにプロの支援が不可欠
•ロングスパンでのビジョンとやる気
•マンション全体の費用を把握すること、何をするにも住民の意見をまとめることが一番大変で必要だと思う
•費用面の客観的議論、各戸ケアできるまでの議論と合意形成
•いくつもある各ステップを確実に踏まえていくこと
•合意形成
•全体を見ること
•住民の方の意識向上
•全体的な課題をまずあげること

同じ問題を抱えるマンションの人にとっても、役立つ感想だと思います。
このテーマでのセミナーも、MAKSの定番にしていきたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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私の講義が終わった後、機械式駐車場問題を解決した元理事長に、登場いただき、そこでの質疑応答です。
機械式駐車場 (11)ブログ用


Q:機械式駐車場で、最も困っていたことは何でしたか?

A:いろいろありましたが、最もと言われると、築10年を過ぎて、部品交換、チェーンの交換だけで何百万、部品をフルで交換すると1千万かかると言われたときですかネ。
そんな、お金は、ありませ~ん


Q:存続するか、解体・撤去にするか、話を進めるうえで、最も、困ったことは何でしたか?

A:最も難しく、気を使ったのは、組合員の合意形成です。
総論としては賛成でも、各論で、いろいろな意見があり、それを全部詰めてからと言っていると、話が進まなくなってしまうことです


Q:それが解決できた要因を3つあげるとしたら?

A:一つ目は、組合員が客観的に判断できるように資料を揃えて、マンション管理士さんが、わかりやすく解説してくださり、各論は先送りにしても、皆が納得した上での賛成を引き出せたこと

・二つ目は、総会に先立ち、意見交換会を開いたり、アンケートを何回もとって、一人一人の意見を吸い上げ、しこりが残らないようにしたこと

・3つ目は、当マンションの住民に、強硬にゴネる人は居なくて、協力的だった、ということです
潔く決定に従って、自発的に敷地外駐車場に出てもらえ、平面化した後の駐車可能台数と敷地内希望者数が奇跡的に一致して、案ずるより産むが安し を、地でいきました
 これは、他のマンションの参考にはあまりならないかもしれません。

Q:これから、機械式駐車場問題に取り組む人に対するアドバイスをお願いします。

A:機械式駐車場は、廃止するにしても、維持するにしても、解決するには問題が多すぎて、素人の手には負えなかった、というのが実感です
また、単独の問題ではなく、管理全体や長期修繕計画等、総合的に見直す必要がありましたなので、プロの手を借りても、時間がかかります。
逆に、ある程度の時間をかけて、ここまでやったけれど、こうするしかない、と皆が納得した上での合意を得ることも必要です
これから取り組まれる方は、焦らず、あきらめずに、必ず道は開かれる、ということを信じて、進んで欲しいと思います。

(続く)

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日曜に開催した「機械式駐車場問題解決」セミナーですが、御覧の通り、満席!
機械式駐車場

今回、特別ゲストとして来ていただいたのが、実際に機械式駐車場を、2年かけて撤去・平面化に導いたマンションの元理事長のⅯさん。

正確に言えば、理事長夫人で、当時いつも、夫妻で会合に参加いただいていましたので、「元理事長」として、紹介しました。

私の講義では、このマンションでの具体的なステップを事例として挙げたので、参加者も、非常に興味津々で聞かれたと思います。

その挨拶は…

こんにちは

2年前、実際に、マンションの機械式駐車場を解体・撤去し、平面化工事を行った当事者です。

管理組合の役員は1年交代の輪番制でしたが、管理見直しを始めたのが、任期の終わり近くだったため、再任して、夫と2人体制で、理事長を2年勤めました。

それでも、機械式駐車場問題は、任期中には片付かず、理事長退任後は、私が、専門委員として残り、引き続き、最後まで担当しました。

そういった経緯があり、今回、この場に、素人の私が登場、という事になりました。

運命と言いますか、このセミナーの講師である、馬渕マンション管理士さんと、初めて出会ったのは、4年と少し前の大規模修繕工事の見学会です。
そこで、機械式駐車場を廃止した例を見ました。

その後、自分のマンションで、廃止を実現

それを見た、近所の同シリーズのマンションが、馬渕マンション管理士さんにコンサルティングを依頼し、今年の1月に解体撤去・平面化を終えました。

廃止例の3つを、実際に、目にしてきました。

当マンションは、大規模修繕工事を見据えて、事前に廃止したケースに当たります。

概要のダイジェスト版は、「解決事例;元理事長の声」としてセミナーのチラシ裏に掲載されました。

全文は、今日、皆様のお手元に、配布されていると思います。

実は、これでも、全然、書ききれていません。
かなり詳細を省いてあります。

それだけ、機械式駐車場を廃止するには、解決すべき問題点が多く、何段階ものステップを踏む必要があり、時間もかかったということです。

もちろん、一人でできたわけではなく、「あきらめずに問題を解決に導く、問題が難しいほど燃える」という、馬渕マンション管理士さんに助けられました。

皆さん、このセミナーに来ていらっしゃるということは、もう、既に、機械式駐車場の問題点には気がついていらっしゃると思います。

廃止するにしても、維持するにしても、一歩を踏み出す、きっかけになっていただけたらと思います。



これに引続き、私から、いくつかの質問タイム。更に、参加者からも質問タイムと続きます。(続く)

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この週末に、当社として初めて開催した「機械式駐車場問題解決セミナー」

ここまで絞ったテーマに参加された方々なので、問題意識が共通だと考え、私のセミナー後に、実際にこの問題を解決した元理事長のゲストスピーチと公開質疑応答。

更に、5名程度ずつの3グループに分かれ、MAKSのコンサルタントがファシリテートして、意見交換会と相談会の実施。

これ、相当、熱く盛り上がりました。

その様子は、今、まとめていますので、明日のブログで、詳しく!

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この土曜日に開催した活躍できるマンション管理士養成塾の第9講義は、大規模修繕コンサルティグ(2)です。

マンション管理士の多くは、技術系ではなく、大規模修繕工事や長期修繕計画の分野が、最も苦手と言う人が多いようです。

時折り、「大規模修繕工事の支援業務をしました」と言うマンション管理士の手記を見るのですが、組合が工事仕様の決定から事業者選定まで工事会社と直接やり取りをして行う「責任施工方式」において、組合側へのアドバイス業務を行うケースもあれば、大規模修繕コンサルタント=管理会社や設計事務所がいて、マンション管理士が修繕委員会に出席して、組合側のアドバイスを行うと言うスタイルもあるようです。

前者は、そう言う方式もありかな?と思いますが、後者については、私にはしっくり来ません。

と言うのは、そもそも、知識や情報が乏しく、工事の妥当性や工事会社の選択、更に、工事検査などを「100%住民側」に立ち、組合にアドバイスするのが大規模修繕工事コンサルタントの役目です。

技術的に難解なことを優しく解説するのも、コンサルタントの役目です。

そのコンサルタントに対して、全幅の信頼があって、初めて、コンサルタントも、やりがいや使命感を持って仕事に取り組むことができます。

それに対して、マンション管理士が、組合側のアドバイザーで入ることは、奇異に感じますし、マンション管理士への報酬支払は、組合の余分な出費になるように思われます。

それよりも、マンション管理士が大規模修繕コンサルティングを行う能力や経験があれば、今度は、「管理」上の財政や運営の問題も指摘できるので、組合にとっては、更にメリットがあります。

当社に相談・依頼が来る話も、多くが「大規模修繕工事」がきっかけですから、この分野の専門知識や経験があり、コンサルティング契約ができるかどうかで、マンション管理士を専業にできるかどうかの分かれ道にもなると思います。

そう言う思いから、マンション管理士の強みを生かした大規模修繕工事コンサルティグ=MACM方式を確立し、この養成塾で、相当に力を入れて、教えています。

講義だけではなく、工事現場での研修、メーカーの研修など実践力もつけてもらいます。

現在、当社が契約また契約を予定している大規模修繕工事コンサルティングは、11件。
この春・夏のセミナーを経て、勉強会の依頼も、どんどん増えています。

新人コンサルタントを鍛えて、多くのマンションを支援していきたいと思います。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.86

■私の好きな言葉■ 
困難にたわむれよ

、こんにちは。

昨日のMAKSの月例勉強会は、
「機械式駐車場問題」がテーマ。

講師は私で、明日、金山で行うセミナー
機械式駐車場問題解決6つのパターン
のリハーサルも兼ねています。

私は、機械式駐車場のあるマンションのコ
ンサルティングは10件以上あり、都度
過去の例やノウハウを紹介しながら、解決
を図ってきましたが、過去の全案件をまと
めて、体系的に講義するのは、今までとは
少し異なるアプローチが必要です。

そこで、コンサルタント相手に、リハーサルを行い、
ストーリーは、わかりやすいか?
プレゼン資料は、過不足がないか?
受講者の次の一歩につながるか?
のフィードバックをもらい、改善。

また、解決事例の詳細や裏付けも解説し
ディスカッションすることで、各コンサル
タントの問題解決力向上も図ります。

どのマンションにも当てはまる解決のス
テップは、体系化してあるのですが、実際
の解決ポイントは、各マンションにより、
異なります。

自分のノウハウを共有することを主眼に
おいた研修会でしたが、実施してみると
各コンサルタントからの意見で、気づかさ
れることも沢山ありますね。

このリハーサルをやってみて分かった
のは、チーム力の大きさです。

機械式駐車場の問題解決には、1~2年
かかります。

私一人では、対処できる件数は限られます
が、チームの総合力で対応すれば、多くの
マンションを支援できます。

明日は、それを発揮する舞台です。

参加者の皆さん、期待して下さいね!

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には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末の日曜日に、「機械式駐車場問題解決6つのパターン:と題するセミナーを名古屋の金山で行います。
この6つのパターンとは、以下の通り。

1、 大規模修繕工事を見据えて、事前に廃止
2、大規模修繕工事と同時に廃止
3、大規模修繕工事を延期(建物状態を見極めて)し、塗装・チェーンの取替を実施。全面リニューアル時に、撤去を検討
4、大規模修繕工事終了後の財政状態を見て、廃止
5、機械式駐車場の存続ありきで、長期修繕計画を適正化
6、財政を改善し、機械式駐車場を存続出来る状態にして、大規模修繕工事後に検討

これらは、機械式駐車場の検討のタイミングを中心に分けたものですが、存続が3件
廃止が3件。

解決に要した期間は、平均2年。

(機械式駐車場 裏面 
(機械式駐車場 裏面


実際に、当社のコンサルティングでこの問題を解決した組合tの理事長(当時)のゲストスピーチがありますい、参加者は、同じ問題を抱えた人たちですから、他のマンションの状況も聞くことができると思います。

機械式駐車場のあるマンションに住んでおられる方は、是非、聞きに来られると良いと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

両親の教えの中で、最も心に刻まれているのは、この言葉です。

自分に何かよくないことが降りかかってきたら、それは、相手のせいでも環境のせいでもなく、すべて、自分が、普段、「何を想い、何を行ってきたか?」の結果。だから、人生は、自分次第で良くも悪くもなる。

今、私のメンターの福島正伸先生の教えと通じるものがあります。
今日は、父の葬儀ですが、今一度、この言葉を心に刻みたいと思います。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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7月4日8時半。大正14年生まれの父が他界しました。
死因は、「老衰」ですから、年齢的に言っても、正に「大往生」

かなり前から意識は薄くなり、段々と呼びかけに応じなくなっていたのですが、いつ行っても、ジョークで応答する父でした。

大正14年生まれだと、大東亜戦争に行っています。
小さいころ、学校の宿題かなにかで、父に戦争の話を聞いたことがありますが、足に銃弾が当たり、負傷して戦地から帰ってきたそうです。従って、戦争の際の負傷で、身体障害者手帳を持っていました。

戦争の話は色々聞いたと思いますが、私も小さい時期なので、それ以上のことは明確に覚えてはいません。

父は、サラリーマンではありません。
「生長の家」と言う宗教団体の講師であり、教団の職員であり、岐阜県の教団(支部)のトップでした。

母は、肺結核でサナトリウムで療養し、もう死期を待つだけという状態でしたが、成長の家の教えで、奇跡的に回復し、その経験を活かして、同じく生長の家の講師になり、父と縁ができて、結婚しました。

そういう意味では、私は「宗教家の家に生まれた」と言っても良いと思います。
とは言え、教祖の家で贅沢に暮らすなんてことはなく(笑)、反対に、5人兄弟ですから、生活費はかなりかかります。

父がいかに岐阜県のトップとは言え、そんなに高給ではなかったと思います。実際に年収がいくらだったのかは、知りませんが、母は、基本は、会社勤めで、経理の仕事を行いながら、週末や夜は、生長の家の講師として、岐阜県中のあちこちに行っていました。

父は毎日帰宅が10時過ぎで、土日も関係ない。今で言えば、ブラック企業?ですが、何せ、労働基準法的な感覚はないのが宗教団体ですからね(笑)

岐阜市役所の隣にある教団施設は、毎日、誰かが宿泊し、朝5時くらいから始まるお祈りの時間に、施設を開けます。

で、毎年大晦日は、他の職員には、家族で過ごしてもらうために、父が宿泊。私は弟と一緒に、毎年、大晦日に、その施設に泊まるのが恒例行事で、大きなホールを遊び場にしてましたね(笑)

ただ、やがて、職員の労働環境を考えた父は、教団本部に交渉し、毎週、木曜を休館日(定休日)にしました。
全国で、こんな改革をしたのは、岐阜が最初だったそうです。

とにかく、両親が家にいないのは普通で、自分の家族の事より、他人の誰かのために尽力するのをライフワークとしていた両親であったことは間違いなく、子供たちは、皆、そんな両親を尊敬していました。

私は、出来る限り、そう言う両親に負担をかけたくないと考え、小学生時代から、相当に自立心が旺盛で、新聞配達をし、お小遣いは、ほとんどもらいませんでした。

高校時代には、岐阜県で数人しかもらえない特別選抜奨学生に選ばれ、返済不要の奨学金を毎月もらいました。岐阜北高と言う有数の進学校だったと言う背景はありますが、成績自体は、普通でしたから、「5人兄弟で、生活が大変!」と言うアピールが功を奏したのだろうと思います。(笑)

早稲田大学に入った時も、授業料は大学から貸与。
日本育英会から、毎月、奨学金をもらいましたが、それは、一部が貸与でした。

従って、大学を卒業した時点で、返済すべきお金は200万円ありました。
それを10年かけて、全額返済しました。

ちなみに、学生時代に取得した自動車免許も、講習代は、全額自分のバイト代で賄いました。

でも、こういったことは、両親の姿を見ていた自分にとっては、「当たり前」のことでした。

「誰かのために、一生懸命に仕事や布教活動をする両親」
それに対して、その両親の負担を少しでも減らすのは、子供として、当然。

だから、奨学金やバイトに精を出すのは、親への親孝行ではなく、自然。
もし、「一番の親孝行は?」と聞かれたら、中電時代に、会社のあちこちの保養所に連れて行ったことでしょうか。

中電ともなると、保養所は、一等地でかつ部屋も食事も豪華でしたが、何せ、安い!(笑)
若い社員でも、両親を連れていけたのです。その点では、中電に大感謝しています。

また、中電の新入社員の長野勤務時代に、地元の飲み屋街のカラオケ大会で優勝し、副賞が香港旅行。それを母親にプレゼントしたこと。

こうして、記憶を辿ると、両親から受けた恩に比べれば、わずかしか、恩返しができていないと痛感します。

しかし、両親とも、あの世から、「その恩は、社会や他人のために、“恩送り”をしなさい」と言っていると思います。

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読者のデュピュイ取るさんが、「6月30日が、このブログの10年連続日です!」と言う記事を読まれ、その号数をチェク頂いたそうです。

その結果、6月1日に、3624号だったので、私が、「10年目です!」と書いた6月30日は、3653号。

調べたら、
13日と14日が 3636
16日と17日が 3638
24日と25日が 3645

で、3回ダブってカウントしていました。
従って、10年連続した日は、6月27日でした(笑)
で、今日の号数から、正しいものに修正しました。

デュピュイ取るさん、ありがとうございます!

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当社の顧問先マンションで一番多いのが、築12~15年くらいで、非常灯のバッテリーが劣化して、2回目の交換時期になっています。

同じくらいの期間が過ぎていても、実際にバッテリー切れになるのは、数十個の中の1,2灯で、段々と増えて行きます。

ここで、取りうる選択は、次の通りです。
1、該当バッテリ―の交換
2、該当器具の交換
3、他の器具も含めたバッテリーの全部交換
4、他の器具も含めた器具の全部交換
5、他の器具も含めた器具の全部をLEDタイプに交換

節約志向の強いマンションだと、当該バッテリーの交換が無難…となりがちです。

しかし、電球交換ではなく、電気工事店に頼む工事となるため、近々に次々寿命が来るなら、一斉に交換しましょう!と言う判断は、十分あります。

また、表面上は、使えそうに見えても、器具の寿命は12年程度なので、バッテリーだけ換えても、次回のバッテリー交換時期まで、器具が持つの?と言う疑問が出ます。

それなら、器具ごと換えましょう!かつ、LEDタイプに換える方が、省エネになるでしょ?と聞かれます。

確かに、LEDの方が省エネになるものの、元々消費電力が小さいので、省エネ率の問題ではなく、電気代の削減額でみると、微々たるものです。

一方、LEDタイプは、従来型より、まだまだ高い。
その価格差を埋めるほどの、省エネ性はありません。

ただし、LEDタイプになると、消費電力が減るので、実は、バッテリーも小型になり、次回のバッテリー交換の時期が来るときには、そのバッテー代金は、従来型より安いと言うことになります。もちろん、球切れの点でも、LEDの方が優位です。

と言うことで、十数年過ぎた非常灯で、バッテリーが次々に切れる時期には、一斉にLEDタイプに交換することが、長期的に見れば、メリットが大きいと言えると思います。

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