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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

4月から始まった養成塾第2期が、後半戦に入ります。

◎福島正伸先生 自立型人材育成講座
「人を動かすリーダーシップ論」
1、オリエンテーション、自立型人材育成特別講座 懇親会
2、「活躍できるマンション管理士」の条件と心得
3、実務で押えるべき法令
4、管理委託契約の分析手法と管理見直しコンサルティング①
5、管理委託契約の分析手法と管理見直しコンサルティング②
6、省エネコンサルティグ①
7、省エネコンサルティグ② ビジネスプラン
8、大規模修繕工事コンサルティング①
9、大規模修繕工事コンサルティング②
10、長期修繕計画の作成
11、顧問業務
12、広告・集客・見積作成・契約の実務
13、事業計画作成、ロールプレイング&プレゼンコンテスト、認定証授与式&パーティ

これと並行して、毎月、実践研修があります。
これまで、タイル工場に行ったり、構造スリット施工を見学したり、塗装メーカーの話を聞いたりしました。

毎週土曜日18時~21時
同行研修によるOJTやアシスタント業務を経て、来春に認定コンサルタントになります。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

当方の管理適正化コンサルティングが始まったマンションで、ヒアリングすると、管理会社への不満の一つに、「理事会や総会の議事録の作成が遅い」と言う話をよく聞きます。

管理会社側に聞くと、
「自分はすぐに作成しているけれど、署名をお願いしても、理事の間での署名回覧が遅い」
とか
「修正の行き戻りが出て、回覧のやり直しがあるので、自分の力だけではどうにもならない。」

と言う愚痴も聞きます。

毎回のように遅れているのを見ている役員から見ると、管理会社の原案作りが遅いから、遅れているように見えるので、管理会社担当者の評価が下がる訳です。

かといって、管理会社の担当者が、回覧が遅いことが原因だと指摘すれば、今度は、「それを早くさせるのが、あなたの役目でしょ」と言われてしまい、可哀そうです。

で、これを是正する方法。
それは、理事会終了時に、次の期限を決めることです。
・管理会社が議事録案を書く
・役員に配布して、修正意見を出す
・それを反映して、議事録を仕上げる
・署名者に回覧して、管理会社に戻す
・管理会社が議事録を配布する

議事録案を作成するのは管理会社の仕事ですが、完成させるのは、理事会側の責任、と言う主体者意識をもって、取り組むことが大切ですね

更に、これを助けるものとして、メーリングリストや電子掲示板の活用も有効です。

ちなみに、私のコンサルや顧問先では、理事会の議事録を私も確認しますが、原則として、届いた日か、翌日までには、修正指示又はOKの回答を行うと言うルールにしています。
私自身も、早期議事録完成にしっかりと協力することも心がけています。

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.85

■私の好きな言葉■ 
「何を言うのか?ではなく、何を想って言うのか?を相手は見ている」

こんにちは。

築12年目に、管理会社から大規模修
繕工事と大幅な修繕積立金の値上げ
提案があった名古屋市内の約40戸
のマンション。

今から3年前の話です。

当方に相談があり、建物調査をしたら
かなり良い状態で、3年程度は延ばせ
ると判定し、その間に、管理適正化、
電気代削減、火災保険の見直しと進め
て、管理費会計で年間300万円の
コストダウンに成功しました。

このコスト削減は、ずっと続くので
その分を修繕積立金にシフトできます。

それを反映した長期修繕計画を作成
したら、管理会社の提案していた値上
げ額を半分に抑えることができました。

しかも、この時の改革は、削減ありき
ではなく、
「管理適正化プログラム」
に添って進めたので、コストは大幅に
下がりましたが、管理品質は逆に向上
し、毎年、全組合員に対して行ってい
る管理業務に対する評価アンケート
でも、良いスコアを維持しています。

建物に関しては、当初想定した
「3年延期説」
の検証を行うべく、2年半を迎えた
昨年秋に、以前の調査で見つけた劣化
箇所の定点観察を中心に、改めて調査を実施。

結果、3年目(今年)の工事実施は、
まだ不要で、更に1年の延期が可能と
判断しました。

今年の秋に、再び、建物調査(定点
観察)を行い、そろそろ…となれば
築16年目の大規模修繕工事となります。

もちろん、まだ大丈夫となれば、
更に1年延ばします。

この調査は、顧問業務の一環として行
うので、料金は新たに発生しませんが
大規模修繕工事実施となる場合に備
えて、修繕積立金会計では、「大規模
修繕コンサルティング費」を計上。

一般的な
「大規模修繕工事12年周期説」
をかなり超える年数ですから、普通は
住民の皆さんに不安感が出るところ
ですが、ここまで準備をすれば、
適切な時期に工事がなされるはずだ
と、安心していただけます。

しかも、組合財政が改善されているの
で、予算不足のために、
「やりたいけれど、できない工事」
が生じる配もありません。

つまり、
「適切な時期に適切な工事」
ができると言う訳ですね。

(お知らせ)
7月9日(日)9:30~ 金山駅前
セミナー
機械式駐車場問題解決6つのパターン
を開催します。詳しくは弊社㏋で。

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「マンション管理組合のためのしあわせ
デザイン通信」本文は著作権により保護さ
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転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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最近、大規模修繕工事の問い合わせが増えています。
しかも、その多くが、管理会社や設計事務所をコンサルとして検討したけれど、既存の業界は、信頼できない!というもの。

あちこち探して、100%住民側に立つコンサルを探していたら、当社にたどり着いたと言うもの。

そういうケースでは、もう、当社に依頼することは決めている!と言う状態です。

大変、嬉しい問合せですが、そう言うマンションは、もすぐにでも、大規模修繕工事をやらなきゃと言う状態。

当社の場合、工事ありきで臨まないので、建物調査をして、結果、もっと先に延ばせますよ!と言うアドバイスになることは珍しくないですが、そうは言っても、元々、大規模修繕時期に来ていることは間違いなく、ここ2~3年の間での施工が予測されます。

実は、現時点で、ここ数年以内の大規模修繕工事コンサル案件は、12件。

3年先まで予約が入っている状況です。

MAKS認定コンサルタントの活躍の場が、広がって行きます。

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
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名古屋市内の100戸超のマンションから、顧問になって欲しいと言うリケストがあり、理事会向けに当社の顧問業務のメニューや実例を説明しました。

このマンションは、昨年、初めてマンション管理士を顧問として採用したが、期待するような効果が上がっていないので、顧問を代えたいとのこと。

私は、全てのマンションにマンション管理士の顧問が必要だと考えていますが、実際に、顧問を採用しているマンションは、多くありません。

その理由は、管理組合が、顧問を採用する目的や効果を、知らないからだと思います。

日頃のお世話役の管理会社は、「なくてはならない」存在です。
もちろん、自主管理マンションには、管理会社が付いていないのですが、それは、組合の財産管理や建物の維持運営業務を自分たちで行うか、委託するか?と言う違いで、現に管理会社に委託している業務は、「なくてはならないもの」です。

これと比較すると、顧問の必要度は、多少なりとも組合活動への意識が高いマンションでも、
「あった方が、良いかもしれないが、なくても困らないもの」
と言う感覚でしょうか。

しかし、繰り返しますが、私は、「必要」と考えています。
そもそも、「必要」とされていると本気で信じているから、この仕事の専門家になっている訳で、かつ、その数が圧倒的に足りないので、後継者も育てています。

従って、今回の説明でも、冒頭は「顧問業務の目的」
いわば、「顧問の定義」です。

このマンションは、「顧問がいた方が良い」と考えた訳ですが、そう考えた理事は、既に交代しています。恐らく、「顧問業務」については、漠然としたイメージの引継ぎだったと思います。

結果として、顧問がいる明確な効果が見えない、あるいは、期待したイメージ通りではないと言う事なのだろうと思います。

今回、組合側からは、今までの顧問と何が違うのかを示して欲しいと言う話もありましたので、今までの顧問は、どのような業務をしていたのか教えて欲しいとリクエストしたら、「理事会に参加して、色々とアドバイスしてもらう」と言う抽象的な回答。

顧問によって、提供する内容は違って当然なので、まあ、その回答は、その回答として聞き、当社は、当社の考える顧問について、説明しました。

結果は、近々の臨時総会で、顧問交代の議案を上程するそうです。

「期待通り」ではなく、「期待を大きく上回る」顧問業務を提供しようと思います。

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大府市で、開催した「1日でわかる大規模修繕・管理改善成功セミナー」の実施報告の続きです。

講座の評価は

・とても参考になる 67%
・参考になる 33%
・普通 0%
・あまり参考にならなかった 0%
・参考にならなかった 0%

また、下記の感想も書いて頂きました。

□ 年内にある役員会で一度コンサル講義を議案として提案してみたいと思います。
□ 大規模修繕・管理会社について、管理委託費用について全てが良い勉強になりました。
□ 現理事長ですが今後の課題が見つかり大変勉強になりました。
□ 初めて参加したので漠然としか考えていなかったのですが、流れがわかって良かったです。

この次は、7月9日に機械式駐車場にテーマを絞ったセミナーです。

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この週末は、大府市で、マンション管理セミナ―を開催。
申込者は全員、お越になり、約10名の参加。
大府セミナー 1

講演終了後は、いつものように多くの個別相談があり、管理・長期修繕計画の無料診断や勉強会の申し込みを複数、頂きました。
こちらは、私と「活躍できるマンション管理士養成塾の第3期生の入山さん。
大府セミナー 3

担当の平山コンサルタントも、獅子奮迅の活躍でした。↓
大府セミナー 2

大府エリアでも、沢山のマンションを幸せにしますよ!

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昨夜は、顧問先マンションのLED照明器具工事の竣工検査でした。

夜7時からの検査で、マンションに到着した午後7時ころに、丁度、照明が点灯しました。

すると、玄関が、まぶしいほど明るい!
以前のダウンライト+間接照明でも、新築時は、相当明るかったと思います。

それはセールスしやすいマンションにするためで、住みだしてからは、明るすぎると感じる人は多かったと思います。

ただ、今までは器具が古くなっていたので、照度も相当に落ちていたでしょうが、照明は、実際に点けてみなければ、わからないと言う性格がありますからね。

検査は100%合格!

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「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.84

■私の好きな言葉■ 
「ピンチは、チャンス」

こんにちは。

最初に、今週末のセミナーの案内チラシに
開催場所の表記間違いがありましたので
お詫びし、訂正いたします。

正しくは、
大府市勤労文化会館
大府市明成町1丁目330
開催時間は9時30分~

まだ、席は、ございますので、
お申込みをお待ちしています。

さて、先日、大規模修繕工事専業の建設会
社から依頼され、社員と協力会社が集まる
年1度の安全大会で、講演を依頼されました。

テーマは、「クレーム」
工事中に出るクレームを防ぐには、
どのようにすれば良いのか?
と言うテーマです。

大規模修繕工事のクレームで、よく聞くの
は、工事作業者さんの携帯電話とか会話の
マナー。

特に、足場の上で話すと、どうしても声が
大きくなります。

仕事の話でも、仲間内ですから、途中で
笑ったり、日常会話をすることもありますよね。

それを聞いて、
「仕事中に大きな声でプライベートな話をしていた」
なんて、苦情が入ります。

それから、修繕に関心の強い人が、工事作
業者さんに、あれこれ話しかけ、やがて
親しくなり、緊張感がなくなる時に起きること。

例えば、元々のタイルの貼り方が不細工だ
と、ぼそっと
「新築時の施工が悪い」とか、
「こんなの見たことない」とか、

あるいは、
「今、人が足りなくて」とか、
気安く言っちゃう。

それを聞いた住民さんが、
「新築時の欠陥があるって、
職人さんが言ってたぞ!」
とか、
「ちゃんと必要な工事人員を確保してなく
て、大変だと言ってたぞ」
とかいう話になって、炎上。

もちろん、ほんとに新築時の施工不良があ
れば、私は、マンションの皆さんのために
販売会社や施工会社を追求しますが、実際
は、10年以上たっている建物で、初期不
具合と経年劣化とを見極めるのは、相当難
しい。

そんなことを現場作業者が住民に話した
となれば、
「誰が、何を見て、どう言ったか?」
を探すことになるのですが、結局、
「そんなことを言った人は誰もいない」
「もう、その工事場所も、補修してるから
今から、探そうとしても、わからない」
となってしまいます。

ちなみに、工事の人数は、毎日の工事人数
を報告してもらっているので、その一覧表
を提出すれば、わかってもらえますからね。

三つ目のクレーム例は、ベランダに敷いて
あったマットを、工事のために、足場に出
しておいた件。

もう、相当古く汚れていて、工事後に、
戻すことは、通常は考えられない状態。

でね、工事作業者さんも、全く気付かず
足場解体時に、捨てちゃったんです。

その話が、1年目点検の時にクレームとし
て出てきた。

実際にそういう事があったのかどうか、
当時の記憶を呼び起こしても、わからない。

で、工事を行った会社が、菓子折りをもっ
て、謝りに行って、弁償すると申し出たら
「あんなものは、ゴミみたいなものだから
弁償はいらない」

それで、済んだと思っていたら、3年目
点検の時に、また、同じ話が出てきた。

その人が、理事長に、何度も苦情を言うの
で、理事長が困り果てて、また、相談があ
り、再度、工事会社の人に伝え、菓子折り
をもって、謝りに行き、改めて、弁償する
と言うと、
「あんなものはゴミみたいなものだから
弁償はいらない。もう来なくて良い」

来なくて良いと言うのだから、解決した
と思いますよね。

で、そのマンションで、先日5年目点検を
実施、

その報告を定期総会で行ったら、その人が
また、同じ話を出して、
「この問題は、解決してないんだ」
と言われる。

私が、
「工事会社の方は、以前、謝りに行ったら
もう来なくていいと言われたので、解決し
たと思っているのですが…」
と説明したら、今度は、私を指さして、
「お前が連れて来た業者だろっ!だから、
元はと言えば、お前が悪い!謝れ」

もちろん、私が連れてきたのではなく、
住民が選んだ会社なんですけどね。

でもね、これ最大のチャンス!

「私の指導不十分でした」って、しっかり
頭を下げたら、他の住民さんが、
「○〇さん、これで気が済みましたよね
これで解決ってことで良いですか?」
って確認してくれたので、その人も
「わかった」

思わず、皆さんから、拍手が沸き起こりました!

総会の議事録にも残るので、これで、
完全に解決したと思います。

「クレーム」を無くすのは、簡単ではあり
ませんが、出たクレームを「嫌なもの」
とせず、改善へのチャンスだと考える。

先日の講演の最後は、そう締めくくりました。

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今週末に行われる「1日で学べる管理組合向け マンション大規模修繕・管理改善セミナー」の場所が間違ったバージョンのチラシを掲載していました。

正しくは、こちら!
場所は、「大府市勤労文化会館」です。
大規模修繕セミナー1 
2017春夏セミナー(1Day)2


二つ目。

先日の父の日の記事で、「昨年の父の日は、よなよなビール」と書いたら、ブログを読んだ娘から、「昨年は、ベルトだったよ」と指摘!(笑)

「よなよなビール」の記憶が強くて(笑)

どちらもとても大切な話なので、このブログで訂正!

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相談です。

(質問)
管理会社の変更に伴い、引継ぎ業務が発生。
新旧管理会社の引継ぎ日に、管理室の整理整頓や引継ぎ資料の確認のために、管理員が休日出勤をしたので、残業代を支払ってもらいたいと申し入れを受けた。
産業代を支払わなければいけないか?

(回答)
管理委託契約書に次の規定があります。
「管理員は、緊急事態の発生したときその他やむを得ない場合においては、当該時間以外に適宜執務するものとし、この場合の時間外勤務費は別途甲(管理組合)が負担するものとする。(乙の指示に基づくものは除く。)」

これに該当すれば、支払い義務があります。

今回、引継ぎ業務に当たり、管理員が休日出勤をすることについて、「やむを得ない事情」として、組合が認めた残業であれば、支払う。

管理会社側の都合で、管理会社の引継ぎ業務を補助するために、出勤させたのであれば、支払う必要はない。

どちらでも、理屈は立ちます。

私がこう判断すると言うものではなく、まずは、管理会社に、支払を請求する根拠を示してもらってください、とアドバイスしました。

さて、どんな回答が来るか?

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昨年から、この問題がクローズアップされてきました。

大規模修繕工事で、設計事務所や管理会社の中に「不適切コンサル」がいます。
プロ同士が結託して、素人の管理組合の知らないところで、取引きしたら、見破ることは、相当に難しいです。

マスコミ各社が、こうやって↓取材をして、「闇」をあぶりだしてくれるこを期待します。
不適切コンサルタント問題

では、適切なコンサルタントを選ぶにはどうしたら良いか?
今週末のセミナー↓でその方法を公開します。
大規模修繕セミナー1 2017春夏セミナー(1Day)2

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父の日に、娘二人から、父の日プレゼントを送ってもらいました。
ビールのつまみに最高のお菓子「かきたねキッチン」の父の日スペシャルギフト!
父の日ギフト2 父の日ギフト3 父の日ギフト1

名古屋の高島屋のデパ地下で長女が買ってくれたそうです。
次女は、バイトに忙しく、一緒に買いに行くことはできず、お金の分担をしたそうです。(笑)

昨年は、確か、「よなよなビール」だったはず。

毎年、嬉しい日です。

翻って、私の父も、元気!とは言えないですが、病院併設の施設で暮らしています。
5月の誕生日には、お見舞いに行きましたが、父の日は、行けませんでした。

理由は、土日がコンサルのメインで、午前・午後・夜とほぼ毎週3連戦ですから。

しかし、娘たちからのプレゼントを見て、忙しさを言い訳にせず、近々に顔を見に行こう!と思いました。

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電気代削減
マンション管理相談センターの理念とノウハウを学び、マンション管理組後マンションに住む人を「これでもかっ!」と言うくらい幸せにするコンサルタントを養成する「活躍できるマンション管理士養成塾=マンション管理相談センター認定マンション管理コンサルタント養成講座」が折り返し地点を迎えました。

養成塾の全カリキュラムは、次の通りです。


(開講前特別講座)
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7、省エネコンサルティグ②
8、大規模修繕工事コンサルティング①
9、大規模修繕工事コンサルティング②
10、長期修繕計画の作成
11、顧問業務
12、広告・集客・見積作成・契約の実務
13、事業計画作成
14、ロールプレイング&プレゼンコンテスト認定証授与式&パーティ

毎週土曜日の18時~21時
終了後は、毎回、延長戦があり、飲みながら、私が今、コンサルや顧問をしている30以上の案件のライブ情報を伝えます。

また、毎月、認定コンサルタント向けに開催している「実践研修」にも、参加できます。

私のコンサル現場の理事会、総会、大規模修繕工事の現場にも、同行研修ができます。

私の持つすべてを全力で伝承するプログラムです。

その中でも、恐らく、日本で、唯一この養成塾でのみ教える講義が、「省エネ」。
マンション共用部の電気、マンション一棟丸ごとの省エネ。

昨夜は、その第1回目講義でしたが、毎回、この講座を受ける塾生は、一様に「すごい!」と深いため息をつきます(笑)

何しろ、電力会社にいて、電気料金メニューを作ったこともある私が、その裏技のすべてを出し尽くす講座ですからね。

途中から、「ついていけない」と言う塾生もいますが、大丈夫です!
次回の「その2」でわかるようになりますからね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨日のブログで、7月9日のセミナーで、実際に機械式駐車場問題を解決した当時の理事長をゲストにお呼びしてます!と書きましたが、その方から、次のようなメッセージを頂いています。

「今を去ること14年前、購入したマンションに、地上3段と4段の昇降・横行式駐車場が2機ありました。
使い始めてみると、待ち時間は長い、故障が多い、サービスを呼んでも来るまでに時間がかかり、出勤時はアウト。雪が降ると、まず動かないと思った方が良い代物でした。当然、敷地外の貸し駐車場に移動していく方が出てきました。

6~7年経った頃、鉄骨塗装面の剥がれがひどくなり、8年目に、塗り直しました。

その頃、「こんな物は取っ払っちまえ~」という声が出ました。で、解体撤去のメーカー見積を取ってみたら、とてつもなく高い! 
それに、平面化すると、駐車場が足りず、車があぶれてしまいます。
ズルズルと無策のまま、ただ時間だけが過ぎていきました。

築10年を目前にして、家が理事長となり、小規模マンションは、ただでさえコストが高くつくのに、金食い虫の機械式駐車場があり、このままでは、マズイことに気がつきます。
でも、どうやったら問題を解決できるのかわからない…

そこで、マンション管理士の活用という手段を選択し、馬淵氏と出会い、強力なサポートを得て、管理見直しが始まりました。
コンサルタントとしての調査・指導が入り、初めて、契約書や保守点検報告書を目にしました。次々と驚愕の事実が出てきます。部品交換や寿命が来た時の建て替えには莫大な費用がかかるのに…」


と、ここまでが序論。

「チラシに掲載したいので、600字程度で!」とお願いしたのですが、600字どころか、軽く2000字をオーバーして、2200字位あります(笑)

そもそも、長年の問題の先送りがあり、当方がコンサルティングを開始して、2年にも渡る期間をかけて解決したのですから、600字でまとめるのは、不可能でした(笑)

ということで、チラシに掲載できるのは、感想の一部分。

続きは、実際にセミナーに来ていただいた方に、配布しますし、もちろん、直接、この元理事長のゲストスピーチも聞けます。

私の講演終了後には、いきなり個別相談ではなく、グループで悩みのシェアや意見交換をしていただこうかなぁとも、考え中です。

参加をお待ちしています。
(機械式駐車場 裏面 
(機械式駐車場 裏面


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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

「マンション管理組合のためのしあわせデザイン通信」vol.82

■私の好きな言葉■ 
「目指しているもので、今が変わる」

こんにちは。

最初に、
先日の金山での大規模修繕・管理改善セミ
ナーにも、15名の参加を頂き、感謝申し
上げます。

また、先週の岐阜セミナーに引続き、講演
後はm沢山の個別相談と、更には、各マン
ションでの勉強会の予約も。

7月の週末の予定も、各マンションからの
依頼で、ほとんど埋まって来ました。

さて、先回に引続き、
機械式駐車場問題解決6つのパターン
その2をお伝えします。
機械式駐車場

今回は、解決への3つのステップ。

大きく分けると、
存続させるための3つのステップと
撤去・平面化のための3つのステップ
があります。

まず、両者に共通するのが、
「機械式駐車場にかかるお金の把握」

1、機械式駐車場の修繕費
(長期修繕計画)
2、機械式駐車場の撤去費用

に加えて、2種類の維持費の計算も必要です。

仮に、機械式駐車場を撤去すれば、それ以
降の長期修繕計画は、修繕費が不要になる
だけでなく、維持費も不要。

つまり、
修繕積立金会計だけの発想ではだめで
管理費会計上の把握も必要ですし、
建替え時までの計画では不十分で、
少なくとも、建替え時期+10~15年
くらいの計画を立てることが必要です。

次のステップは、
「存続」の場合は、存続するために必要な
お金の手当てをどうするか?

修繕積立金を上げるのか?
一時金を拠出するのか?
駐車場の使用料を上げるのか?
など、いくつかの方法が考えられます。

ただし、お金の話は、機械式駐車場のみの
数値では、ダメで、マンション全体の長期
修繕計画の中で、把握する必要があります。

なぜなら、

仮に、機械式駐車場存続のための修繕積立
金の値上げは、少額でいいね!

となっても、そもそも、他の修繕費用を
賄うために、多額の値上げが必要な場合は
機械式駐車場があるがゆえの負担の上乗
せ余力がないと言うこともありえるからです。

一方、撤去のための第2ステップは、
機械式駐車場撤去により、溢れた車の駐車
場の手当てをどうするか?

これは、相当悩ましいです。

住民に聞けば、最初に、
「組合が敷地外で、一括借り上げするのが
当然!」と言う意見が出るでしょう。

しかし、実際に、マンションの近くで、
必要な広さの敷地が見つかる可能性は、
極めて低い。

それより先に、
誰が敷地内に残り、誰が出るのか?
の決定方法を決めてくれないと、賛成は
できない!などと言う意見も出そうですよね。

これは、「機械式駐車場はお荷物で、
できれば撤去したい」と検討し始めた途端
に出てきて、そこで、頓挫してしまう組合
の共通の悩みでしょう。

私が手掛けた機械式駐車場問題の解決で
も、ここに最も時間がかかりました。

しかし、これも、
「このやり方で進めましょう」と言う
ノウハウがあります。

第3のステップは、
「存続」の場合も、「撤去」の場合も、
それぞれ、賛成派と反対派が出ます。

解決する当事者意識のある人たちと、
解決してくれと責める人たちの意識の
ずれがあります。

例えば、
撤去は賛成だが、自分の駐車場は、
敷地内でなければ困る!
と言う人がいたらどうしましょう?

住民同士の意見の対立が起きると、
感情的なしこりを残したくないので、
そこで検討が止まる…実は、私の元に来た
相談も、そう言うケースが多いのです。

そこから、総意をまとめるのが、最終ステップです。

いかがでしょうか?

今回は、「3つのステップ」と書きました
が、実際には、その各ステップについて、
更に細かなステップがあり、全部で15の
ステップがあります。

それについては、7月9日のセミナーで、
具体例を示しながら、お話ししたいと思います。

このセミナーには、実際に、機械式駐車問
題を解決した当時の理事長にゲストに来
ていただきます。

このマンションでは、長い間、総会のたび
に、「機械式駐車場をどうしよう?」と
意見が飛び交うものの、毎年、先送り状態
だったものを約2年かけて撤去・平面化。

その物語を語っていただきます。

機械式駐車場のあるマンションに住む方
は、きっと役立つと思います。

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デザイン通信」本文は著作権により保護さ
れていますが、あなたやご友人のお役に立
てるなら、商用の場合を除き、ご自由に
転送、転載いただいても結構です。その際
には、「マンション管理相談センターの
馬渕裕嘉志によれば…」と、出典を明記
ください。

◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

昨夜は、福島正伸先生の「リーダーシップマスタープログラム講座」の第4講義でした。
その宿題が、「私のポリシー10か条」を作る。

まずは、福島先生のポリシー10か条。
福島先生10か条

次は、私のポリシー10か条。

第一条 常に前向きな言葉を使う
第二条 ピンチこそ最大のチャンス
第三条 逆境を楽しむ
第四条 他人とは,感謝で付き合う
第五条 いつも笑顔で過ごす
第六条 日本一になるための言葉だけを使う
第七条 人を批判せず、褒める達人となる
第八条 「して欲しくないこと」を言わず、「して欲しいこと」を言う
第九条 どんな時も動じない
第十条 うまくやろうと思わない。自分らしくやる、一生懸命やる

一気に書き上げたので、普段から考えていることが言葉になっています。
しかし、だからと言って、これが常にできているわけではありません。

「こういう人間でありたい」と言う自分像ですが、油断すると、忘れてしまいます。
会社の理念と同様に、毎朝、これを読む時間を作ると決めました。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

これ、相当に深いテーマです。
当社が作成する建物調査報告書は、全部で150ページくらいあります。

これをわかりやすく説明する…。

〇どんな順序で説明するか?
〇そのために、報告書のどの部分を説明するか?
〇時間短縮のために、どんな風に集約するか?
〇どのような方法で説明するか?(紙面、映写)
〇どの程度の時間で説明するか?
〇相手によって、どのようにカスタマイズするか?

大規模修繕工事コンサルティングを行う都度、切きいての反応・反省を踏まえて、一つの型を作り、実行してきましたが、毎回、改善&改善の連続です。

最近では、新人コンサルタントの教育・スキルアップのために、私に代わって、説明をしてもらうこともあるので、それを見て、逆に、自分が作ったスタイルを新人でも同じクオリティで再現できるためには、どうすべきか?と言う観点で改良することもあります。

昨夜は、名古屋市内の築30年目の17戸のマンションの報告会でした。
これまで、非常に熱心に勉強されている修繕委員への説明でしたから、いつもに増して、時間をかけて改善を行い、説明スライドも、説明の順序も、思い切った改良を加えました。

自己評価は、なかなかいい感じ!と言う手ごたえでしたが、そうだ、直接、皆さんに聞いてみよう!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

大規模修繕工事の途中で、新築時の不具合を見つけたら、真っ先に誰に言うか?

当社のように、マンション販売会社とも管理会社とも建築会社との取引も、全くない100%管理組合味方のコンサルタントは、管理組合に報告します。

次は、販売会社や新築時の建築会社との交渉資料を整えます。

で、相手方が非を認め、その負担で補修すると決まれば、次は、その補修方法。

大規模修繕工事は、劣化の補修を前提としているので、例えば、壁に不具合があれば、新築時不具合は、その原因者が直のが原則です。

しかし、その工事が、大規模修繕工事の工事内容と被っている場合、例えば、塗装の取り合いなどが生じたら、ちょっと困ったことになります。

何故なら、その丁度境のところで、保証期間内に剥がれが生じたら、どちらの責任になる?
そもそも、アフター点検は、別にやる?一緒にやる?点検後の手直しはどうする?と言う問題も生じますね。

コンサルタントも住民も、この部位の責任は、どちらにある?とその都度考えて、連絡しなければなりません。何かあった時の手直しも、別々になり、それがベランダ内の工事であれば、個人宅でも、面倒ですね。

こうやって、一つ一つ突き詰めていくと、大規模修繕工事の業者が、全部まとめて、仕上げ工事を行い、保証してくれるのが最も合理的では?と思います。

後は、その実現に向けて、関係者の総意をまとめることができれば、組合にとってベストな結論になると思います。

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、MAKSのマンション管理セミナー「1日で学べる大規模修繕・管理改善成功セミナー」を開催しました。

参加者は約15名。

コンサルタントは、棚橋コンサルタント、平山コンサルタント、八巻コンサルタント、佐藤コンサルタント、黒野コンサルタント、そして私の6名体制。
養成塾2期生の倉橋研修生も、応援。
金山セミナー4

受講後のアンケートでは、下記の通り、皆さんの役に立ったようです。
 「とても参考になった」67%
 「参考になった」33%%
 「普通」0%
 「あまり参考にならなかった」0%
 「参考にならなかった」0%

セミナー後は、毎回のシーですが、一斉に個別相談のお申込み。
金山セミナー2 金山セミナー1


終了後は、アスナル金山でビアガーデン。
天気も良く、心地よい風で、相当、盛り上がりました。金山セミナー3

毎回のセミナーで感じるのは、「仲間」のありがたさ、心強さ。
一人でこの仕事を始めた時は、ワイフに手伝ってもらい、次に長尾君が加わりました。
その時代は、セミナー後の個別相談も、私一人でしたから、対応が大変でした。

今は、セミナー終了後に、一斉に対応が可能で、「来てよかった」と多くの方に感じていただける体制があります。

また、セミナー後、すぐには、アクションのない参加者も、それぞれのマンションで、大規模修繕等の時期になれば、相談に来られるときがあるでしょう。この3年間のセミナーの参加者は、500人を超えていますので、その相談の数も、今後、どんどん増えて行きます。

MAKS2期生が独り立ちする頃には、新たなセミナー参加者だけではなく、そう言う過去のセミナー参加者からの相談も受けられる体制になると思います。

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先日、MAKSの6月度の定例実践勉強会を開催しました。

今回のテーマは、塗装。
国内塗料メーカー最大手のエスケー化研さんに来ていただき、2時間みっちりと勉強しました。
定例勉強会1 定例勉強会2

MAKSメンバーには、一級建築士から、既に、数件の大規模修繕工事を経験したコンサルタント、今年の研修生まで、建築塗装に関する知識レベルは、様々ですが、それぞれの立場で、学ぶことが多かった研修でした。

メンバーの感想を紹介すると…

「塗料の構成が四成分あり、溶媒、樹脂等により特性が異なることを認識した。塗装を基礎から、役割(目的)としての3要素:下地保護,機能付与,美装について、各仕様種類の特長を学ぶことができました。」

「施行後、外壁塗装が何故劣化するか、何となくわかっていたが、構造に依拠する理論構成ができた。
また、コストも違う等、勉強になりました。
施工方法に関して、施工の違いによる特性や知識の整理が出来た気がする。
施工の際に、耐久年数やメーカー保証、JIS規格の関連性を理解できた。」

「樹脂とは、松ヤニ、漆などの樹液
油性より水性の方が、刷毛ムラが出来たり仕上がりが多少悪い。ツヤが劣る。
耐久性は変わらない。

新築 アクリル樹脂塗料
改修 シリコン樹脂塗料 が多い。

塗料とシーリングの相性が悪いと汚染の原因になる。
塗料の保証期間は、耐用年数の半分
缶に入った塗料の耐用年数半年
リシン仕上げは通気性がいい
フッ素樹脂塗料は海岸沿い 工業地帯向き

既存の塗料の接着力が弱いと既存の塗料を剥がした後に塗装する。
3回目から注意が必要。
剥がす費用 ㎡4,000から5,000円

中性化の進行は12~13年で4mmが平均」

「新築時の設計図書では当たり前のようにアクリル吹付タイルと書いていました。
これが常識だと思っていました。

マンションが大きければ大きいだけこんなに安いものかと思っていました。
その反面、なんて塗装は持ちが悪いのだろうと思っていました。


改修工事を手掛けるようになってその当時の常識は大きく変わりました。

そして塗装も進化したと思います。


塗料の知識だけでは改修工事は対応できません。
下地の状況や施工のこと、経年劣化した状況を知る必要があります。

改めて基本に返っていい勉強になりました。」

来月は、「機械式駐車場」をテーマに、私が講師となって勉強会を開催します。

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昨日は、名古屋市内の約45戸のマンションで、管理検討理事会。
半年の活動で、現行管理会社の管理適正化が進み、先日の定期総会に合わせて、一旦、管理委託契約を更新。

コストも20%程度下がりました。

ただし、当社がこれまで手掛けてきた入札方式で競争原理を働かせる方法に比べれば、まだ不十分です。

仕様についても、より細かく品質をアップさせる内容にし、管理会社経由でない保守契約の可能性についても、検討します。

また、共用部の電気料金削減プランもいよいよ実行の段階です。

管理適正化コンサルティグの約束は、
「1年で、劇的に改善し、2年目で、そのモニタリングを行い、修正も含めて定着をはかる」です。

その第2クオーターに突入です。

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昨夜は、一宮市の16戸マンションで、管理委託契約の入札プレゼンでした。

このマンションは、以前、コスト削減のために、総合管理から事務管理と設備管理を分離。
これは住民だけの力で実施。

ところが、その際に、委託業務の仕様に関して、十分なチェックができておらず、エアポケットができていました。

具体的には、事務管理を行う会社は、建物や設備には関わらない。
設備維持を行う会社は、事務管理を行う会社には、何の情報提供もしない。
自分が点検している設備以外は、無関係。例えば、自動ドアやインターホンが壊れても、対応しません。点検している設備は、故障したら直しましょうと組合には言うけれど、予防法全的な考えはなし。

つまり、住民から、「(保守契約のない)自動ドアの調子がおかしい」と言われたら、事務管理を行う会社に言っても、設備管理を行う会社に言っても、「それは当社に言われても、対応しません」

コスト削減に気を取られ過ぎて、こんなに理事長や理事会に負荷がかかるとは、想像していなかったと言う訳です。

この状況に困り、当社に相談があって、現行の管理委託契約の分析、業務のモニタリング、最適な仕様の作成…と進めて、組合の要望は、「管理会社による総合管理に戻すこと」

そこで、管理会社の選定に入る訳ですが、ここまでコストが下がっていると、「価格が高くても、良い会社を選ぶ」と言う感覚はなく、「現行の管理委託費から、値上げせず、総合管理会社に変えたい」

相当、難しいリクエストです。

そこで、完全なる公開入札は行わず、従来の他のマンションでの管理委託費入札の実績を見て、このマンションの管理委託契仕様で、組合の望むコストに追随できそうな4社による指名入札としました。

指名入札と普通の競争入札との違いは、VE交渉。
競争原理を働かせるのではなく、委託業務項目ごとに、仕様とコストのすり合わせを行い、目標価格を定めて行く方法です。

結果、1社は辞退となりましたが、残り3社は、頑張ってくれました。

そして、プレゼン審査。

その結果は、審査員の全員一致で、1社に決まりました。
最安値ではない会社に決まったと言うところが、重要なポイントです。

つまり、「コスト重視」の組合意向を尊重したコンサルを進めながらも、最後は、品質重視となる結論を導くことができた訳です。

私たちのコンサルが、「コスト削減屋」発想ではなく、「管理の適正化」だと言う使命感に添った結果になり、うれしく思います。

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昨日、
「理事会(理事長)の判断で、大規模修繕工事コンサルティング(設計監理)契約を結ぶ寸前で、当社に相談があった話」
を書きました。

その際「表見代理」という単語を使ったところ、読者の「デュピュイ取る」さんから、次のコメントをいただきました。

日本大百科全書(ニッポニカ)の解説
【表見代理】が分からなかったので、検索してみました。

代理権がないのに代理行為をしても、本人に対して効力を生じない(無権代理として無効)。しかし外観上代理権があるかのごとくみえるときには、その外観を信じた相手方を保護する必要がある。そこで民法は、このような場合を表見代理として、本人に効力を及ぼすこととした。表見代理には三つの場合がある。一つは、代理権を授与した旨を表示した場合(民法109条)で、たとえば、自分の名前を使って取引することを許した場合などがその例である。他は、代理人が権限外の行為をした場合(同法110条)で、たとえば、10万円の取引の代理権を与えたのに50万円の取引をするなどがその例。最後は、代理権の消滅後に代理行為をした場合(同法112条)で、たとえば、代理人が任期満了後に取引をするなどがその例。これらの場合、相手方が代理人に代理権ありと信じ、そこに正当な理由があれば(善意・無過失)、代理権があったと同様の効果が生じる。



法学部出身なので、「表見代理」という言葉に抵抗感がないので、ついつい使ってしまい、失礼しました。

で、理事長の表見代理以外にも、組合で起こり得るのが、管理員の表見代理。

顧問先のマンションで、つい最近、起きたこと。

(起きた事象)
子供のいたずらで、玄関脇のタイルが1枚、はがれた。
親が弁償する話になった。
ところが、修理業者が来て、見た際に、「ついでにやるので、無償で良いよ」と言った。
立ち会った管理員が、「それでお願いします」と回答した。

さて、これ、どうでしょう?

管理員さんは、業者の方とのやり取りで、
組合の代表として「お願いします」と返事をする立場にはありません。
(個別案件で、組合から「こう回答して下さい」と言う指示がある場合を除く。)

管理員さんは、まだ新人1か月目で、初めての管理員の仕事ですが、意欲もある方なので、「無償だから、組合にとっていいことなので問題ない」と思われたのだろうと思いますが、工事には必ず、仕様(品質)や保証の問題が付いて回りますので、慎重な判断が必要です。

業者の方は、管理員さんがイエスと言えば、それがマンションの意思表示と受け止める可能性もあります。

これが、「表見代理」(厳密な法律論の話ではないので、突っ込まないでくださいね)

「管理員さんが判断できること」と
「判断を管理会社や管理組合に聞くこと」の
「考え方の整理」を理解していただくよう、管理会社に、管理員さんを教育してもらうよう依頼しました。

もちろん、現場での判断も大切で、管理員さんが、委縮して、味気ない対応になるのは望みませんし、管理員さんの創意工夫もありがたいので、そこは、十分に留意しての指導をお願いしました。

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本日、築35年を超えた自主管理のマンションからの相談。

前理事会が、設計事務所に建物調査の依頼を行い、その後、大規模修繕工事の設計監理契約を結ぶと決めた。

「理事長の交代と時期が重なったので、新理事長のあなたが契約書に押印してくれ」と言われた。

そんな大事なこと、理事長だけで決めたらだめでしょ!
と契約を一旦、白紙に戻し、改めて、プロを探したら、当社に行きついた…と言う話。

聞くと、その設計事務所は、このエリアで、大規模修繕工事の設計監理を多数行っているところです。

これ、同じような内容で、裁判になったケースを読んだ記憶があります。

理事会独断で設計事務所と契約した事例について、表見代理は成立するが、その設計事務所は、大規模修繕工事を数多く手掛けており、組合の手続きが適切に行われているかどうかを熟知しているはず。

一方、組合側は、コンサルティング契約は、総会決議が必要だと言う点について、素人集団で、わからないケースもままある。

従って、設計事務所側は、契約前に、総会承認を得られているのか、確かめる善管注意義務がある。

それを行っていないので、契約は無効!と言う事例でした。

今回のケースも、これに類似してます。

当社の場合は、勉強会→理事会→総会という一連の流れで、丁寧に住民を啓発し、関心を高め、「この会社と契約したい」と言う合意形成ができるような総会議案も提供して、コンサルティング契約を結ぶので、このようなことは起こりえません。

ただ、最近は、何度か勉強会を開催した後、しばらく音沙汰がないまま、ある日突然、「もう、総会で、貴社とコンサルティング契約することに決めたので」と言う連絡を受けることがあり、驚いたケースもあります。

その時は、総会議事録を見せてくださいとお願いします。

と言うのは、「総会決議」ではなく、報告事項で、「参加者が、皆、良いと言った」とか、「理事会に任せると言った」みたいなノリのケースの場合もあり得るからです。

今回のケースは、新理事長さんには、「まずは勉強会」をお勧めし、予定を組んだので、ここからがスタートですね。

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■私の好きな言葉■ 
「出会い」は「奇跡」

こんにちは。

この土日は、
名古屋の40戸のマンションで、長期修繕計画の説明、
名古屋の43戸のマンションで、大規模修繕工事の1年点検、
弊社セミナー室で、活躍できるマンション管理士養成塾、
春日井の50戸のマンションで、大規模修繕工事見学会&勉強会、
岐阜で、マンション大規模修繕&管理改善成功セミナー
の6つの仕事があり、合計10時間以上
のスピーチをしたので、月曜の朝は、さす
がに、喉が痛かったです。(笑)

でも、
大規模修繕工事見学会には、7名、
セミナーには28名が参加され、
受講者全員が、
「今後の役に立つ」と感想を頂き、
疲れより、充実感が勝りますね。

さて、このセミナーは、6月中に、
あと2回。
名古屋、大府で開催しますが、7月には
機械式駐車場問題に焦点を当てたセミナ
ーを開催します。

当社のこれまでのコンサルティング先
マンションで、機械式駐車場があったのは
9件。

その多くが、機械式駐車場の維持やリニュ
ーアル工事費が、長期修繕計画に極めて少
額の金額しか計上されておらず、適切だと
は言えませんでした。

これ、新築時から、多額の改修費用が長期
修繕計画に記載されていると、将来的な修
繕積立金の増額が非常に大きくなってし
まい、販売に支障が出ると言うことを懸念
しての販売優先思想があるからなので
は?と推察されます。

ところが、築10年も経つと、この維持に
随分お金が掛かることがわかって来て、
このままで本当に大丈夫か?と言う懸念
が段々強くなってきます。

そう言うマンションでは、たいてい、過去
数年の総会で、繰り返し機械式駐車場問題
が議論されていますね。

しかし、議論は行ったり来たりで、なかな
か妙案が出てこない…。

結論としては、この問題を相談いただいた
マンションすべてで、解決。
それを、振り返ってみると、6つのケース
に分けることができます。

それが次の6つ

1、大規模修繕工事を見据えて、事前に廃止
2、大規模修繕工事と同時に廃止
3、大規模修繕工事を延期(建物状態を
見極めて)し、塗装・チェーンの取替を
実施。全面リニューアル時に、撤去を検討
4、大規模修繕工事終了後の財政状態を見
て、廃止
5、機械式駐車場の存続ありきで、長期修
繕計画を適正化
6、財政を改善し、機械式駐車場を存続
出来る状態にして、大規模修繕工事後に
検討

これらは、機械式駐車場の検討のタイミン
グを中心に分けたものですが、存続が3件
廃止が3件。

解決に要した期間は、平均2年です。

この6つのパターン別で、実際に結論
(解決)に至った事例を聞けば、ほとんど
のマンションで、解決の糸口が見つかると
思います。

今、この問題を抱えているマンションは
もちろんですが、新築間もなくて、何も
問題のないマンションでも、将来、必ず
直面する問題です。

早いうちから、解決策を考えれば、選択肢
が広がり、解決しやすくなる理由もお伝え
します。

機械式駐車場のあるマンションに住んで
おられる方は、是非、聞きに来られると
良いと思いますよ。

次回は、解決のための3つのステップを
書きますね。

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◆発行人
(一社)マンション管理相談センター
代表理事 マンション管理士 馬渕裕嘉志

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

6月~7月にかけて、中部エリア4会場で開催される「マンション大規模・管理改善 成功セミナー」が始まりました。

最初の岐阜会場は、棚橋コンサルタントの担当エリア。

最大30名の会場に、28名のご参加。
コンサルタントは、八巻コンサルタント、佐藤コンサルタント、黒野コンサルタントを含めて、5名体制。
養成塾2期生の倉橋研修生も、応援。
岐阜セミナー1

受講後のアンケートでは、下記の通り、皆さんの役に立ったようです。
 「とても参考になった」60%
 「参考になった」40%%
 「普通」0%
 「あまり参考にならなかった」0%
 「参考にならなかった」0%

セミナー後の個別相談も、コンサルタントが目一杯対応できる限り、お答え。
写真は、私と棚橋コンサルタントの個別相談の様子です。
岐阜セミナー2

その相談では、すぐに管理組合向け勉強会を開催して欲しいと言う依頼もあり、私の予定が空いている最短の7月上旬に、開催することになりました。

セミナー開催日に相談いただけなかった皆さんには、順次、相談日を設定しますので、しばらくお待ちくださいね!

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、春日井のマンションで大規模修繕工事の見学会を開催。
地元だけではなく、名古屋、各務原、武豊等の遠方からも、参加いただきました。

最初に、マンションと工事の概要説明。
大規模修繕工事の基礎知識。

そして、見学。
見学会写真

見学で見るポイントは、次の4点です。
・劣化と改修の様子
・コストダウンの工夫
・第3者検査の重要性
・「住みながらの工事」への配慮

その後、工事成功のための5つのポイントをお話ししました。
今回の参加者は、熱心で、事前レクチャーも見学中も、質問が多い。

見学後のミニレクチャーも質問が相次ぎ、最終的には、予定時間を30分もオーバーしたのですが、どなたも帰らない。

自分のマンションでも、是非、勉強会をして欲しいとリクエストも頂きました。
実施した甲斐がありますね!

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「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

この週末は、活躍できるマンション管理士養成塾の3時間講義を含めて、5本のセミナーまたはプレゼンが入っています。

ところが、二日前から喉が痛い。

先週も、沢山話したから?
風邪?

どちらにしても、極力、喉を使わず、お腹から声を出す練習だぁ!(^^)/

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「マンション管理を劇的に改善する5つの法則」(馬渕裕嘉志著)
「マンション大規模修繕工事のコストダウンを成功させる7つの法則」(同上)

地元岐阜の出身のジャズシンガーの粟田麻利子さん。

最終的には、「バークリー音大出身」と紹介されるのですが、異色の経歴の持ち主です。
どんな風に異色かは、㏋を見てもらうとして、昨年12月に初めて、コンサートを聞いてから、その甘い声に魅了され、ファンになりました。

今回のライブは、3回目。

会社から徒歩5分のジャズカフェ「SWING」での活動も定番化しているので、ライブがあると言う情報が入ると、すぐに予約しています。

今回は、ジャズのスタンダードナンバーはなく、ジャズ風にアレンジしたポップスが中心。

例えば、一青窈のハナミズキとか、ユーミンの中央フリーウエイとか…。
粟田麻利子1 粟田麻利子2 
それを、あの甘い声で歌ってくれるのですから、たまりません。(笑)

前回は、妻と次女と3人でしたが、今回は、長女と二人。

グッと冷えたビールとピザやピーナッツで、まったり過ごしました。
粟田麻利子13


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